UNIVERSIDADE DE BRASLIA

FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO

PROGRAMA DE PESQUISA E PS-GRADUAO








NOTAS PARA UMA ABORDAGEM DAS QUESTES DA
ECONOMIA URBANA EM BRASLIA.





Eleudo Esteves de Arajo Silva Junior










BRASLIA
2006
ELEUDO ESTEVES DE ARAJO SILVA JUNIOR








NOTAS PARA UMA ABORDAGEM DAS QUESTES DA
ECONOMIA URBANA EM BRASLIA.





Dissertao apresentada ao Programa de Ps-
graduao da Faculdade de Arquitetura e
Urbanismo da Universidade de Braslia, rea
de Concentrao Teoria, Histria e Crtica,
como requisito parcial obteno do ttulo de
Mestre em Arquitetura e Urbanismo.

Orientador: Prof. Dr. Antonio Carlos Cabral
Carpintero




BRASLIA
2006

TERMO DE APROVAO

ELEUDO ESTEVES DE ARAJO SILVA JUNIOR


NOTAS PARA UMA ABORDAGEM DAS QUESTES DA ECONOMIA
URBANA EM BRASLIA.

Dissertao aprovada como requisito parcial para a obteno do grau de Mestre em
Arquitetura e Urbanismo, rea de concentrao Teoria, Histria e Crtica, da
Universidade de Braslia, pela seguinte banca examinadora:


Orientador: _____________________________________________
Prof. Dr. Antonio Carlos Cabral Carpintero
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, UnB


_____________________________________________
Prof. Dr. Benny Schvasberg
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, UnB

_____________________________________________
Prof. Dr. Roberto Lus de Melo Monte-Mr
Centro de Desenvolvimento e Planejamento Regional
CEDEPLAR, UFMG


_____________________________________________
Prof. Dr. J aime Gonalves de Almeida
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, UnB, suplente


Braslia, 24 de novembro de 2006.
























minha esposa.
minha famlia e aos amigos que dela fazem parte.


AGRADECIMENTOS
Gostaria de agradecer inicialmente a todos aqueles que me ajudaram e
encorajaram. Em especial ao Professor Carpintero, meu orientador e amigo, pelo
incentivo e orientao competente.
Aos Professores Benny Schvasberg e J aime Almeida pelos comentrios e
valiosas contribuies quando da Banca de qualificao do Projeto de Dissertao.
Ao professor Dr. Roberto Lus de Melo Monte-Mr, pela aula de economia no
dia 24 de novembro de 2006, data da defesa desta dissertao. Muito obrigado.
No poderia deixar de agradecer a inestimvel colaborao e ateno de todos
os funcionrios da Secretaria de Ps-graduao da FAU-UnB.
Agradeo a pacincia e o apoio dos meus amigos, compadres e familiares.
De forma especial para pessoas especiais:
Ceclia, minha esposa;
meus pais;
Carol, minha irm;
Ygor, meu cunhado;
Tol e Sandra, grandes amigos;
Fernando Antonio, tio e exemplo;
Yuri e Luciana, primos e companheiros de viagem;
Rafael e Cludia, primos e apoio logstico;
Miranda e Maria Helena, meus sogros;
Deus pai.




























Com essa nova forma de organizao
espacial, conseguiu-se superar a velha noo de
lote urbano, como algo separado da construo.
As vendas, nas superquadras, no foram de lotes,
mas de espaos destinados construo, de
projees de edifcios com altura
predeterminada, do direito de construo de uma
determinada habitao, deixando de lado
tambm a noo ingnua de quota-parte ideal
de terreno dos nossos condomnios.
(Nestor Goulart Reis Filho, 1978)

RESUMO

Neste trabalho alguns dos conceitos da economia urbana como valor, localizao e
externalidades ou bens compostos foram investigados sob o duplo enfoque das teorias
urbansticas e das teorias de localizao. A partir dessa reviso terica, tendo como
ponto de partida a leitura da obras Mercado e Ordem Urbana de Pedro Abramo e
Espao Intra-urbano no Brasil de Flvio Villaa, o processo de urbanizao do plano
piloto de Braslia, desde a fase inicial do concurso at os dias atuais, foi investigado
luz das teorias de localizao aplicadas a dois exemplos caractersticos da cidade: a
superquadra e as casas geminadas das quadras 700. Dessa anlise foi possvel identificar
que algumas constataes tericas se aplicam a Braslia enquanto que outras no, e isso
pode ser atribudo aos desdobramentos decorrentes da conformao original do plano
proposto por Lcio Costa e, principalmente, s modificaes atribudas posteriormente.

Palavras-chave: economia urbana; urbanizao; Braslia; superquadra; casas geminadas.

ABSTRACT

In this thesis some concepts of urban economy like: value, localization and externalities
or composed assets were investigated under the double focus of urban theories and
localization theories. This theory revision is based on the reading of the books Mercado
e Ordem Urbana [Market and Urban Order] of Pedro Abramo and Espao Intra-urbano
no Brasil [Intra-urban Space in Brazil] of Flvio Villaa, and Braslias main plain
urbanization process, from the beginning contest until nowadays, has been investigated
under the highlights of the localization theories that were applied to two characteristics
examples of the city: the superquadra and the semidetached houses of the blocks 700. It
was possible to identify from this analyses that some theoretical conclusions could be
applied to Braslia while others cannot de applied, and this could be attributed to the
unforeseen consequences due to the conformation of the original plane proposed by
Lucio Costa and mainly, because the modifications that have been done later.

Key-words: urban economy; urbanization; Braslia; superquadra; semidetached houses.

LISTA DE FIGURAS

FIGURA 01: A cidade-jardim e seu entorno rural..........................................................Pgina 26.
FIGURA 02: Plano de Letchworth..................................................................................Pgina 27.
FIGURA 03: Vista area de Letchworth.........................................................................Pgina 28.
FIGURA 04: rea residencial de Welwin.......................................................................Pgina 29.
FIGURA 05: Plano original da cidade de Welwin..........................................................Pgina 30.
FIGURA 06: Plano original da cidade de Radburn.........................................................Pgina 32.
FIGURA 07: Espao residencial tpico de Village Homes.............................................Pgina 34.
FIGURA 08: Cidade J ardim Laranjeiras.........................................................................Pgina 35.
FIGURA 09: Plano da cidade de Goinia.......................................................................Pgina 36.
FIGURA 10: Cidade Linear plano esquemtico de ligao entre dois plos
urbanos.............................................................................................................................Pgina 37.
FIGURA 11: Roadtown (1910) Plano proposto por Edgard Chambless......................Pgina 38.
FIGURA 12: Parque Guinle Projetado pelo Arq. Lucio Costa....................................Pgina 40.
FIGURA 13: Edifcio Louveira Projetado pelo Arq. V. Artigas..................................Pgina 40.
FIGURA 14: Conjunto residencial Pedregulho Projetado pelo Arq. Afonso Eduardo
Reidy................................................................................................................................Pgina 41.
FIGURA 15: Representao do modelo de von Thnen.................................................Pgina 56.
FIGURA 16: Curva de indiferena individual entre o consumo de espao (q) e a distncia do
centro da cidade (t)..........................................................................................................Pgina 63.
FIGURA 17: Curva de indiferena entre o bem composto (z) e a distncia (t)..............Pgina 63.
FIGURA 18: Curva de indiferena entre o bem composto (z) e o consumo de espao
(q).....................................................................................................................................Pgina 64.
FIGURA 19: Curvas de indiferena e TMS....................................................................Pgina 65.
FIGURA 20: Modificaes da oferta de renda r (t, u) e do consumo de espao Z(t,u)
segundo as variaes da distncia (t)...............................................................................Pgina 66.

FIGURA 21: Ofertas de renda segundo as mudanas do nvel de utilidade u para uma
distncia (t) constante......................................................................................................Pgina 68.
FIGURA 22: Mapa das ofertas de renda das famlias.....................................................Pgina 69.
FIGURA 23: Equilbrio de localizao das famlias.......................................................Pgina 70.
FIGURA 24: Curva da razo capital/terreno em funo da distncia do centro da
cidade...............................................................................................................................Pgina 72.
FIGURA 25: Quadriltero Cruls e Relatrio Belcher.....................................................Pgina 79.
FIGURA 26: Plano piloto proposto por Lcio Costa......................................................Pgina 83.
FIGURA 25: Croquis de Lcio Costa.............................................................................Pgina 84.
FIGURA 28: Croquis de Lcio Costa.............................................................................Pgina 87.
FIGURA 29: Mapa de Braslia nos dias atuais................................................................Pgina 92.
FIGURA 30: Croquis de Lcio Costa para a superquadra de Braslia..........................Pgina 104.
FIGURA 31: Foto SQN 202..........................................................................................Pgina 105.
FIGURA 32: Foto area 703/4 sul.................................................................................Pgina 107.
FIGURA 33: Foto area rea invadida por casas geminadas.....................................Pgina 108.
FIGURA 34: Foto fechamento dos pilotis nas superquadras.....................................Pgina 108.
FIGURA 35: Mapa indicativo da nomenclatura das superquadras na Asa Norte ........Pgina 110.
FIGURA 36: Relao LOCALIZAO versus PREO para apartamentos da asa
norte...............................................................................................................................Pgina 116.
FIGURA 37: Relao LOCALIZAO versus PREO para casas geminadas da asa
norte...............................................................................................................................Pgina 116.
FIGURA 38: Relao LOCALIZAO versus PREO entre casas geminadas e apartamentos
da asa norte....................................................................................................................Pgina 117.

LISTA DE TABELAS

TABELA 01: Evoluo da populao do Distrito Federal, TMGCA e Densidade demogrfica
(1957-2005).....................................................................................................................Pgina 93.
TABELA 02: Populao urbana do Distrito Federal segundo as
Regies Administrativas 2004......................................................................................Pagina 95.
TABELA 03: Distribuio de domiclios, segundo o tipo. DF/2004...............................Pgina 96.
TABELA 04: Distribuio de domiclios, segundo a rea construda. DF/2004.............Pgina 96.
TABELA 05: Distribuio de domiclios, segundo o nmero de cmodos. DF/2004.....Pgina 97.
TABELA 06: Distribuio de domiclios, segundo o nmero de dormitrios.
DF/2004............................................................................................................................Pgina 97.
TABELA 07: Projeo de preos para apartamentos com 03 quartos e 85,00 m2.......Pgina 114.
TABELA 08: Projeo de preos para casas com 03 quartos e 200,00 m2..................Pgina 115.
TABELA 09: Dados primrios da pesquisa de mercado e equao de regresso linear com base
no software SiSreg. Apartamentos das quadras 300 da Asa Norte...............................Pgina 126.
TABELA 10: Dados primrios da pesquisa de mercado e equao de regresso linear com base
no software SiSreg. Casas geminadas das quadras 700 da Asa Norte..........................Pgina 127.


















LISTA DE SIGLAS


CODEPLAN Companhia de Desenvolvimento do Planalto Central
DCN Distrito Central de Negcios
DETRAN/DF Departamento de Trnsito do Distrito Federal
EMBRATUR Empresa Brasileira de Turismo
EPCT Estrada Parque Contorno
EUA Estados Unidos da Amrica
FAU Faculdade de Arquitetura e Urbanismo
IAB Instituto de Arquitetos do Brasil
IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
NOVACAP Companhia Urbanizadora da Nova Capital do Brasil
PDAD Pesquisa Distrital por Amostra de Domiclios
PEOT Plano Estrutural de Ordenamento Territorial do Distrito Federal
SEPLAN Secretaria de Estado de Planejamento, Coordenao e Parcerias do Distrito Federal
UnB Universidade de Braslia





SUMRIO


INTRODUO.............................................................................................................13

1. NOTAS BIBLIOGRFICAS E CONCEITUAIS................................................17

2. NOTAS SOBRE TEORIAS ECONMICAS.......................................................44
2.1. Sobre valor da terra urbana................................................................................45
2.2. Sobre Teorias de localizao..............................................................................55
2.3. Conceitos econmicos: valor, localizao e externalidades...............................61

3. BRASLIA................................................................................................................77
3.1. Braslia em projeto.............................................................................................78
3.2. Braslia hoje, ou Braslia construda...................................................................90

4. UMA TENTATIVA DE ANLISE ECONMICA EM BRASLIA.................99
4.1. Elementos para a anlise..................................................................................100
4.1.1. A superquadra de Braslia......................................................................102
4.1.2. As casas geminadas da faixa 700...........................................................106
4.2. Uma avaliao de Braslia................................................................................109

CONSIDERAES FINAIS......................................................................................118

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS......................................................................122

APNDICE A Dados primrios e equao de regresso linear...........................125

























INTRODUO
13
A arquitetura nos impulsiona para a vida de pesquisa. Seja no dia a dia do
arquiteto indo s obras, atendendo aos clientes, projetando ou at mesmo viajando;
sempre estamos buscando novas formas, novos programas, tecnologias construtivas
inovadoras. Mesmo que essas novas formas sejam, na verdade, uma releitura de
velhas formas.
Formado no ano de 1996, na Universidade de Braslia, atuei por sete anos na
rea de projetos e construo como profissional liberal. Vindo de uma famlia
tradicionalmente ligada arquitetura - meu tio-av e meu tio so Arquitetos e
Professores da Universidade Federal de Pernambuco - senti a necessidade de buscar
embasamento terico visando atividade docente.
Foi ento que no ano de 2003 procurei a Ps-Graduao da FAU-UnB para me
informar sobre o processo de seleo para o Curso de Mestrado. Coincidentemente
nessa visita encontrei o Prof. Carpintero, que havia sido meu professor na graduao, e
ele me convidou a ingressar como aluno especial na matria Teoria do Conhecimento
como forma de amadurecer o tema e a linha de pesquisa que eu iria seguir. No segundo
semestre de 2003, ainda como aluno especial, fiz a matria Braslia: questes de
urbanizao e histria - prtica e teoria, com o mesmo professor.
Como aluno regular, j no primeiro semestre de 2004, cursei a matria Evoluo
Urbana que ofereceu a base histrica da evoluo urbana no Brasil atravs da leitura de
Celso Furtado Formao Econmica do Brasil. Ainda nesse semestre e no menos
importante cursei a matria Teoria do Projeto, com o Prof. J aime Almeida, onde adquiri
fundamentos conceituais para o entendimento da prtica de projeto no campo do
urbanismo e da arquitetura.
Durante as primeiras leituras sugeridas pelo meu orientador me confrontei com
termos correntes da linguagem econmica. Frmulas, equaes e teorias at ento
desconhecidas por mim tiveram de ser traduzidas por uma economista muito prxima,
minha esposa. Essa dificuldade inicial acerca dos termos econmicos me levou a buscar
referenciais tericos que, vistos por um arquiteto, tornaram-se norteadores na
delimitao da pesquisa.

14
A inteno deste trabalho investigar, atravs do duplo enfoque das teorias
urbansticas e das teorias de localizao, as particularidades econmicas vistas luz de
conceitos econmicos bsicos tais como valor, localizao e externalidades presentes
em dois exemplos caractersticos da cidade de Braslia: as superquadras, idia original
do plano e as casas geminadas das quadras 700, fruto de modificaes posteriores.
O ponto de partida para esta anlise foi a leitura das obras Mercado e Ordem
Urbana de Pedro Abramo e Espao Intra-urbano no Brasil de Flvio Villaa. Nessas
duas obras, os conceitos de valor e localizao esto presentes durante toda a leitura.
No menos importante, a obra Quadro da Arquitetura no Brasil, de Nestor
Goulart Reis Filho sintetiza a relao lote arquitetura e oferece um dos elementos mais
importantes deste trabalho: a inovao proposta como modelo de uso do solo nas
superquadras de Braslia.
Como o objeto de estudo Braslia, fica evidente a necessidade de buscar
referenciais tericos acerca da proposta urbanstica defendida por Lcio Costa quando
da elaborao do plano. Dessa necessidade surge a pesquisa das bases tericas utilizadas
por ele na concepo de Braslia: basicamente cidade-jardim, cidade linear e Carta de
Atenas.
Tendo delimitado esse arcabouo terico partimos, ento, para a anlise dos dois
exemplos citados, a superquadra e as casas geminadas das quadras 700. Duas tipologias
residenciais bastante distintas e ao mesmo tempo muito prximas na Asa Sul, por
exemplo, o que as separa a avenida W3 que, especificamente nesse caso, s tem
comrcio em apenas um dos lados.
Desta forma o presente trabalho est organizado em quatro captulos principais
afora as consideraes finais e esta introduo.
No Captulo 1, o de Notas bibliogrficas e conceituais, encontram-se as revises
tericas dos principais autores citados no decorrer da pesquisa.
No Captulo 2, denominado Notas sobre Teorias econmicas, encontram-se
notas decorrentes do prvio estudo sobre valor, localizao e externalidades; alm de
uma breve anlise de algumas das principais teorias de localizao da economia urbana.
15
O Captulo 3 foi reservado para o aprofundamento sobre o objeto de estudo. No
por acaso denominado Braslia, este captulo fornece elementos sobre o Concurso para
o plano piloto da futura capital, suas particularidades econmicas e as modificaes
posteriores quando da construo da cidade, como tambm dados sobre a populao
atual e observaes acerca da caracterizao dos tipos de domiclio mais comuns na
cidade de Braslia.
No Captulo 4, Uma tentativa de anlise econmica em Braslia, delimitamos e
conceituamos os elementos que foram analisados dentro da cidade de Braslia, as
superquadras e as casas geminadas. Com base em um modelo de projeo de preos de
imveis atravs de equaes de regresso linear, essas duas tipologias residenciais
presentes no Plano Piloto foram avaliadas atravs dos modelos tericos utilizados por
Pedro Abramo em Mercado e Ordem Urbana. Da anlise podemos concluir que alguns
dos modelos se aplicam a Braslia enquanto que outros no, decorrncia das
particularidades presentes no plano original proposto por Lcio Costa como tambm das
modificaes sofridas desde a construo da cidade. Com isso fica bastante evidente a
necessidade de uma abordagem posterior e mais profunda sobre o tema proposto.

16






















CAPTULO 1
NOTAS BIBLIOGRFICAS E CONCEITUAIS
17
Questes de valor do solo, ou de valor da habitao, se manifestam
objetivamente na vida das pessoas, quer sejam moradores de grandes cidades como
tambm de pequenas vilas urbanas. Dessa forma questes relativas economia urbana,
mais especificamente localizao e valor do solo so para ns, arquitetos e urbanistas,
decorrncia do exerccio da profisso uma vez que somos criadores do espao. A
habitao, por exemplo, no se manifesta apenas como um bem de consumo durvel; o
ato de projetar faz com que o fruto desse exerccio se manifeste como valorizador ou
desvalorizador do solo. Uma boa arquitetura valoriza, por si s, o terreno vizinho ao
passo que a m arquitetura se mostra como um fator externo de desvalorizao.
Flavio Villaa, em Espao intra-urbano no Brasil, de 1998 afirma que nas
ltimas dcadas tem havido um crescente desenvolvimento das investigaes regionais
e uma estagnao dos estudos intra-urbanos no campo dos estudos territoriais resultando
em um pequeno avano nas investigaes sobre o conjunto da cidade e, sobretudo, na
articulao entre as reas funcionais.
Segundo ele Decomps-se a cidade em vrios elementos e produziu-se uma
srie de estudos atomizados sobre temas especficos, como a densidade demogrfica, as
reas industriais, as comerciais, o preo da terra, etc.; alm disso, produziram-se as
conhecidas teorias pontuais da localizao. (VILLAA, 1998, p.17)
A viso articulada e de conjunto foi, alis, a grande contribuio da Escola de
Chicago. As tentativas de formulao de modelos espaciais to difundidas por Chorley
& Haggett no final dos anos 60 (meados dos anos 70, no Brasil) tiveram curta durao,
pois foram atropeladas pelos estudos territoriais de base marxista surgidos igualmente
naquela poca e que passaram a dominar o assunto; esses estudos, entretanto, vm
ignorando quase totalmente o espao intra-urbano. Desde ento, a mais notvel tentativa de
teorizao desse espao como um todo tenha sido, talvez, a feita por Castells em La
question urbaine. (VILLAA, 1998, p.17)

Mais adiante, j se referindo questo semntica, Villaa registra que as
expresses espao urbano, estrutura urbana, estruturao urbana e outras, s
podem se referir ao intra-urbano - apesar de sua redundncia - e que, em funo do
comprometimento da expresso espao urbano com o estudo do espao regional houve a
necessidade de criar outra expresso para designar o espao urbano; da o surgimento e
uso da expresso intra-urbano.

18
A diferena mais significativa entre as expresses espao intra-urbano e espao
regional decorre do estudo nas reas de transporte e comunicaes. Nas duas
expresses, o deslocamento da matria e do ser humano tem um poder estruturador bem
maior do que o deslocamento da energia ou das informaes, porm a estruturao do
espao regional dominada pelo deslocamento das informaes enquanto que no
espao intra-urbano a estruturao se d pelas condies de deslocamento do ser
humano.
Villaa se refere a David Harvey
1
(1982, apud VILLAA 1998, p.23), "o trabalho
til concreto produz valores de uso em determinados lugares". Segundo Villaa, a
questo da localizao entendida como os locais onde os produtos so produzidos e
consumidos aparece nesse momento. O autor acrescenta:
A localizao relao a outros objetos ou conjuntos de objetos e a localizao
urbana um tipo especfico de localizao: aquela na qual as relaes no podem existir
sem um tipo particular de contato: aquele que envolve deslocamentos dos produtores e dos
consumidores entre os locais de moradia e os de produo e consumo. Com isso, temos
dois outros tipos de espao: os que envolvem deslocamentos as localizaes e os que
no envolvem deslocamentos os objetos em si. (VILLAA, 1998, p.23)

Mais adiante Villaa cita a localizao urbana como sendo determinada por dois
atributos quais sejam:
a. Redes de infra-estrutura (vias, redes de gua e esgoto, energia, etc.).
b. Possibilidades de transporte de produtos, de deslocamento de pessoas e de
comunicao.
Ainda no que se refere diferena entre os espaos intra-urbano e regional,
Villaa cita Queiroz Ribeiro e Corra do Lago entendendo a promoo imobiliria como
o elemento de ligao entre as transformaes macroeconmicas nacionais e a
reestruturao intra-urbana. Esses autores citados por Villaa desenvolvem uma
investigao sobre a atividade imobiliria no Brasil onde explicam por que os lucros de
incorporao decorrentes das transformaes no uso do solo provocam transformaes
intra-urbanas. Exemplo disso encontramos no perodo entre 1900 e 1920 quando o
quadro imobilirio do centro de nossas cidades foi renovado com a demolio do

1
David Harvey, nasceu no ano de 1935 e atualmente Professor do Departamento de Geografia e
Engenharia Ambiental da J ohns Hopkins University.
19
colonial e a implantao do neoclssico e do ecletismo, no acarretando alteraes na
estrutura urbana e sim, transformaes do espao urbano atravs de intensa atividade
imobiliria.
Quando, em Salvador, Vitria, Campo Grande ou Graa, as manses so
demolidas e substitudas por apartamentos de luxo, h alterao do espao construdo, mas
no h alterao da estrutura urbana, uma vez que tais bairros mantm sua natureza, classe
social e localizao enquanto elementos da estrutura espacial urbana.
(VILLAA, 1998, p.33).

Para Villaa as relaes que existem entre as transformaes socioeconmicas
nacionais e a estruturao do espao intra-urbano nas metrpoles brasileiras no so as
mesmas que existem entre as transformaes socioeconmicas e o espao regional - ou
nacional. Diz ele:
Por exemplo: mostraremos adiante que uma das mais profundas transformaes
estruturais de nossas metrpoles a chamada "decadncia" de seus centros est ligada
ao abandono desses centros pelas camadas de alta renda e que esse abandono foi provocado
principalmente (mas no exclusivamente) pela nova mobilidade territorial propiciada pela
difuso do automvel. Essa difuso e a dita "decadncia" tm ento incio, exceto no Rio de
J aneiro, na dcada de 1960, mas realmente se consolidam na de 1970. Desse ponto de vista,
os anos 70 seriam o marco a ser adotado em uma periodizao da histria intra-urbana da
maior parte das metrpoles e mesmo das cidades mdias do Brasil. No entanto, em termos
de desenvolvimento nacional, o marco notvel deveria ser o perodo de administrao de
J uscelino Kubitscheck, de 1955 a 1960, em virtude do impulso econmico e das
transformaes que provocou no pas, dentre as quais se destaca a implantao da indstria
automobilstica. (VILLAA, 1998, p.34-35)

A tese de Villaa a de que para as metrpoles brasileiras a fora mais
importante, mas no nica, agindo sobre a estruturao do espao intra-urbano tem
origem na luta de classes pela apropriao individualizada das vantagens e desvantagens
do espao construdo e na sua resultante segregao espacial. Segundo ele trata-se de
uma disputa em torno de melhores condies de consumo. Em seguida declara que
existe uma tendncia [...] a se acreditar numa inter-relao [...] entre espao e formao
social; que as transformaes das estruturas sociais provocam transformaes no
espao. (VILLAA, 1998, p.45)
Com base nisso Villaa cita Henri Lefbvre:
O adquirente de espao continua a adquirir um valor de uso. Qual? Ele no
compra apenas um volume habitvel, permutvel com outros... O adquirente detentor de
uma distncia, aquela que interliga sua habitao a lugares, os centros de comrcio, de
trabalho, de lazer, de cultura, de deciso. Aqui o tempo entra novamente em cena.
(LEFBVRE, 1970, p.391 apud VILLAA, 1998, p.73)
20
A tendncia a de que o preo da terra urbana sempre aumente devido
contnua acumulao de trabalho humano, criador de valor.
Outro autor citado por Villaa. Trata-se de Milton Santos:
Cada homem vale pelo lugar onde est; o seu valor como produtor, consumidor,
cidado depende de sua localizao no territrio. Seu valor vai mudando incessantemente,
para melhor ou para pior, em funo das diferenas de acessibilidade (tempo, freqncia,
preo) independentes de sua prpria condio. Pessoas com as mesmas virtualidades, a
mesma formao, at mesmo o mesmo salrio, tm valor diferente segundo o lugar em que
vivem: as oportunidades no so as mesmas. Por isso, a possibilidade de ser mais ou menos
cidado depende, em larga proporo, do ponto do territrio onde se est. (SANTOS, 1987,
p.81 apud VILLAA, 1998, p.75)

Segundo Villaa, melhoria da acessibilidade e conseqente valorizao,
localizao de plos de atrao de empregos, maior ocupao urbana nos pontos
acessveis ou potencialmente acessveis e fomento ao crescimento urbano so efeitos
que uma via regional provoca na estruturao do espao intra-urbano. Ainda segundo o
autor As vias regionais de transportes constituem o mais poderoso elemento na atrao
da expanso urbana; [...] (VILLAA, 1998, p.84).
Como os transportes intra-urbanos so determinantes nas transformaes das
localizaes, as vias de transportes tm influncia no s no arranjo interno das cidades,
mas tambm sobre os diferenciais de expanso urbana.
Um outro fator fundamental para a compreenso da estrutura espacial intra-
urbana a segregao. Por esse motivo Villaa ressalta o conceito de stio social
atravs de mais uma citao de Milton Santos:
A especulao imobiliria deriva, em ltima anlise, da conjugao de dois
movimentos convergentes: a superposio de um stio social ao stio natural e a disputa
entre atividades e pessoas por dada localizao. [...] Criam-se stios sociais, uma vez que o
funcionamento da sociedade urbana transforma seletivamente os lugares, afeioando-os s
suas exigncias funcionais. assim que certos pontos se tornam mais acessveis, certas
artrias mais atrativas e, tambm, uns e outros, mais valorizados. Por isso so atividades
mais dinmicas que se instalam nessas reas privilegiadas; quanto aos lugares de residncia,
a lgica a mesma, com as pessoas de maiores recursos buscando alojar-se onde lhes
parea mais conveniente, segundo os cnones de cada poca, o que tambm inclui a moda.
desse modo que as diversas parcelas da cidade ganham ou perdem valor ao longo do
tempo. (SANTOS, 1993, p.96 apud VILLAA, 1998, p.141)

Para Villaa a segregao um processo segundo o qual diferentes classes ou
camadas sociais tendem a se concentrar cada vez mais em diferentes regies gerais ou
conjuntos de bairros da metrpole. (VILLAA, 1998, p.142)
21
Mas, para o autor, a segregao no impede a presena nem tampouco o
crescimento de outras classes no mesmo espao.
Importante ressaltar que o mais conhecido padro de segregao das metrpoles
brasileiras o centro em relao periferia. O centro contm a maioria dos servios
pblicos e privados e ocupado pelas classes mais abastadas. Por outro lado a periferia
no tem as mesmas regalias e ocupada predominantemente pelos ditos excludos. O
espao atua, nesse caso, como um mecanismo de excluso.
Dessas consideraes Villaa chama a ateno para duas questes: em primeiro
lugar a segregao deriva de uma luta ou disputa por localizaes; e se d, entre grupos
sociais ou entre classes. A segregao entre centro e periferia pode ser considerada uma
segregao por classes. A segunda questo refere-se ao motivo da luta qual seja pela
posio social e por uma implantao espacial dentro da cidade. (VILLAA, 1998)
Pedro Abramo, em Mercado e Ordem Urbana Do caos Teoria de
Localizao Residencial (2001), faz a sua anlise a partir de uma pergunta: A cidade
um produto do mercado?
Para ele as leituras sobre a constituio da ordem espacial urbana e, mais
particularmente, da ordem residencial partem da constatao de que, aparentemente, a
configurao da estrutura intra-urbana no seria aleatria, isto , de que existem certas
regularidades que poderiam ser identificadas pelos discursos das cincias sociais.
(ABRAMO, 2001, p.09)
Mais adiante, j se referindo questo semntica, ele afirma que o mercado
seria o mecanismo que conciliaria a liberdade das escolhas individuais, a maximizao
das satisfaes individuais e a configurao de uma ordem espacial eficiente. O projeto
da "mo invisvel urbana" traduzido na idia de um mercado de localizao
residencial. (ABRAMO, 2001, p.10)
22
O urbanismo funcionalista reinou durante dcadas como o mecanismo de
"imposio" de ordens espaciais mais "justas" e/ou funcionais, enquanto o discurso de
alocao espacial via mercado retorna com fora durante os anos oitenta sob o impulso do
neoliberalismo e da recuperao da idia renascentista de Arte Urbana. As crises do
urbanismo e, portanto, de uma poltica urbana intervencionista so mltiplas, mas tendem a
rejeitar a cultura do plano e a conduzir a uma revalorizao do mercado como "o"
mecanismo de coordenao das decises de localizao urbana. o retorno triunfante do
discurso da economia urbana ortodoxa do mercado residencial como uma "mo invisvel
urbana" que nos levou a interrogar sobre sua capacidade de explicar certas caractersticas
da lgica de decises de uma economia descentralizada. Com a crise da coordenao pelo
plano, teremos a vitria da idia segundo a qual o mercado de localizao permitiria atingir
uma ordem espacial eficiente respeitando a liberdade de ao dos indivduos.
(ABRAMO, 2001, p.11)

Abramo constri sua anlise a partir da fuso das idias da teoria da renda
fundiria de von Thnen
2
com a base do modelo Walras
3
. Ele inclusive denomina essa
fuso como sntese espacial ortodoxa e introduz outras variveis, como a densidade e
a verticalidade residenciais e tambm a distino da demanda de localizao entre
diferentes tipos de famlias dando mais realismo representao da ordem urbana.
O livro Mercado e Ordem Urbana est dividido em trs captulos. No primeiro
captulo Abramo enuncia o quadro geral em que a sntese neoclssica se baseou para
estabelecer os fundamentos microeconmicos da ordem espacial, recordando a evoluo
da teoria da renda de von Thnen na direo de uma problemtica da teoria tradicional
do consumidor enfatizando o que ele chama de o mundo catico dos desejos
individuais. Assim, a representao das hipteses de von Thnen (acessibilidade-
distncia e consumo de espao) se traduz em termos estritamente individuais por um
conjunto de possibilidades de localizao dotadas de diferentes satisfaes e desejos.
O segundo captulo destinado introduo de um conjunto de variveis que
vo proporcionar uma dimenso mais completa ordem espacial neoclssica. De incio,
destacando o papel que o mercado de localizao pode desempenhar para igualar os
"salrios lquidos" dos trabalhadores quando escolhem o local de residncia. Em
seguida, apresentando os modelos em que a distribuio espacial da densidade
residencial e a altura (verticalidade) dos edifcios surgem, tambm, como o resultado da
coordenao regida pelo mercado de localizao.

2
von Thnen J ohann Heinrich von Thnen, economista e gegrafo alemo, 1780-1850.
3
Modelo Walras o modelo econmico criado por Lon Walras (1834-1910), economista e matemtico
que defendia a livre iniciativa como instrumento para alcanar a justia social e justificava
matematicamente, unindo as teorias de produo, troca, moeda e capital.
23
O terceiro e ltimo captulo faz um balano geral da sntese espacial ortodoxa
repassando os sucessos do discurso da economia urbana neoclssica quando da idia de
que o mercado capaz de produzir uma certa ordem urbana a partir do caos dos desejos
individuais de localizao.
Na passagem do sculo XIX ao XX, na Inglaterra e na Frana, foram produzidas
duas obras de grande importncia na histria do urbanismo: a Cidade-Jardim (1902) de
Ebenezer Howard e a Cidade Industrial (1904) de Tony Garnier. Consideradas snteses
das idias do sculo XIX, essas obras caracterizaram a diversidade cultural dos espaos
em que foram produzidas.
Como estamos estudando aspectos particulares da cidade de Braslia, cabe aqui
uma avaliao mais contextual da cidade-jardim de Howard.
O pensamento de Ebenezer Howard descrito na obra Cidades-Jardins de
Amanh, revisado e reeditado em 1902, se torna atual na medida em que suas
preocupaes de integrao entre cidade-campo eram uma estratgia de planejamento
regional para evitar o fluxo migratrio em direo s grandes cidades. Cidades auto-
organizadas interligadas por um sistema de transporte pblico eficiente seriam formadas
juntamente com o estabelecimento de indstrias e cintures agrcolas, que absorveriam
os resduos slidos urbanos.
Segundo ele, O lixo da cidade ser utilizado nas parcelas agrcolas da
propriedade, possudas por vrios indivduos na forma de grandes fazendas, pequenos
stios, lotes, pastagens, etc. (HOWARD, 1996, p.116)
A viso utpica de Howard foi uma tentativa de resolver os problemas de
insalubridade, pobreza e poluio nas cidades por meio do desenho de novas cidades
que tivessem uma estreita relao com o campo. Ele apostava nesse consrcio cidade-
campo como forma de assegurar uma combinao perfeita com todas as vantagens de
uma vida urbana cheia de oportunidades e entretenimento juntamente com a beleza e os
encantos do campo. Para ele cidade e campo devem estar casados, e dessa feliz unio
nascer uma nova esperana, uma nova vida, uma nova civilizao. (grifo no original)
(HOWARD, 1996, p.110)
24
E a certeza de ser capaz de viver essa vida ser o im que produzir o efeito que
todos ns procuramos - o movimento espontneo das pessoas de nossas cidades
congestionadas para o seio de nossa afvel me-terra, simultaneamente fonte da vida, da
felicidade, da riqueza e da fora. Com efeito, a cidade e o campo poderiam ser vistos como
dois ims, cada um buscando atrair as pessoas para si - uma rivalidade da qual uma nova
forma de vida, conjugando a natureza de ambas, viria a participar. Isso pode ser ilustrado
pelo diagrama "Os Trs ms", no qual as principais vantagens da cidade e do campo so
confrontadas com suas correspondentes desvantagens, ao passo que as vantagens da
Cidade-Campo so vistas livres das desvantagens dos casos anteriores.
(HOWARD, 1996, p.108)

Howard acreditava que o movimento das pessoas de cidades congestionadas se
daria naturalmente como um im para uma cidade prxima da natureza que ele
considerava ser fonte de vida, riqueza e felicidade. Alm disso, a indstria se deslocaria
para o campo como estratgia de desenvolvimento econmico, pois a produo agrcola
teria mercados prontos nas cidades prximas ao ncleo rural.
No entanto a inteno de Howard no era criar um subrbio jardim, mas uma
entidade cidade-campo em combinao permanente com dimenses controladas de
2.400,00 hectares para 32.000 habitantes, sendo 2.000,00 hectares para a rea rural de
2.000 habitantes e 400,00 hectares para a parte urbana de 30.000 habitantes divida em
seis partes ou bairros com 5.000 habitantes. (ver Figura 01) A zona agrcola agiria como
um amortecedor contra o crescimento incontrolvel do centro populacional. Quando
uma cidade atingisse a sua capacidade de suporte, novas cidades deveriam ser formadas
em torno de uma cidade central de 58.000 habitantes, um ncleo cultural, formando uma
constelao de cidades interligadas por meio de ferrovias e rodovias.
Dentro dos ideais de Howard, e por influncia do cooperativismo, o direito ao
espao era o mais defendido por ele. As terras agrcolas adquiridas para a instalao da
cidade seriam registradas em nome de industriais de posio responsvel que
arrendariam para os futuros moradores. O lucro obtido pelo empresrio loteador serviria
para amortizar a dvida do emprstimo e seria revertido para a comunidade em forma de
infra-estrutura e edifcios pblicos como patrimnio coletivo. Ningum se torna
proprietrio de sua casa, comrcio, indstria ou terra rural. O comrcio e a indstria
seriam incentivados por meio de baixas taxas e longos prazos de arrendamento para
possibilitar a fixao de novos moradores. Com isso o autor concebia sua cidade-jardim
de forma a propiciar aos homens mais liberdade em uma vida comunitria renovada.
25


FIGURA 01 A cidade-jardim e seu entorno rural.
Fonte : HOWARD, 1996, p.113.

Em 1903, a Primeira Cidade-Jardim Ltda. foi registrada como propriedade
mista autorizada para vender aes para levantar o capital necessrio para viabilizar a
compra do terreno destinado implantao da primeira cidade-jardim, Letchworth, a
35,00 milhas (56 quilmetros) de Londres.
Letchworth (ver Figura 02) foi projetada em 1903 com traado simples, claro e
informal, diferentemente de configuraes geomtricas rigorosas de tradio clssica
renascentista, com um centro urbano composto de rvores de porte e edifcios
municipais, prximo estao. Essa cidade foi dividida em regies de 5.000 habitantes
com suas prprias infra-estruturas. O plano de implantao urbana da cidade foi
proposto pelos arquitetos Raymond Unwin (1863-1940) e Barry Parker (1867-1947).
Aps a aprovao do plano de implantao, Unwin e Parker tornam-se consultores da
Letchworth Company; dessa forma eles no s participaram da implantao do plano,
como tambm do desenvolvimento das normas de construo, alem de terem realizado
vrios dos projetos de arquitetura para edifcios importantes na cidade. (PIERCE, 2003)
26

FIGURA 02 Plano de Letchworth.
Note-se o green belt que circunda a cidade.
Fonte : HOWARD, 1996, p.46.

Como o terreno cortado no sentido leste-oeste, por ferrovia que liga Londres a
Cambridge, na implantao da cidade foi prevista a instalao da estao ferroviria,
aproximadamente em seu centro. As ligaes das duas partes da cidade ocorrem pela
Norton Way e pela Spring Road, na direo norte-sul, por baixo de dois pontilhes
ferrovirios. Entre essas duas vias ocorre a Broadway, onde, a meio caminho da estao,
se situa a praa da cidade, em uma elevao que domina o terreno e onde havia rvores
de porte, lugar que impressionou os arquitetos elhes sugeriu a colocao de edifcios
municipais, centralizando a ateno (ver Figura 03).
27

FIGURA 03 Vista area de Letchworth.
Fonte: HOWARD, 1996, p.48.

As habitaes para as diversas classes sociais formam blocos isolados entre si,
recuadas do alinhamento do terreno, com jardins fronteirios. As ruas tm acesso
secundrio com cul de sac e passeios com gramas, arbustos e rvores que do
continuidade ao verde dos espaos pblicos. Alm desses aspectos a cidade foi pensada
como auto-suficiente em termos de indstria e terras agrcolas, diferente da idia de
subrbio.
Welwin, a segunda cidade-jardim foi projetada por Louis de Soissons em 1920.
Considerada como uma ousadia de Howard visto que havia uma impossibilidade de se
desenvolver uma poltica urbana abrangente e de mbito nacional. Uma das
caractersticas mais afortunadas de Soissons para Welwin foi o cuidado com a
28
preservao das condies ambientais, projetando amplos espaos verdes para
recreao, principalmente na periferia da cidade central, ao longo dos limites dos
cintures agrcolas. (ver Figura 04)


FIGURA 04 Foto da rea residencial de Welwin.
Observar a semelhana com algumas reas de Braslia tais como Setor de Manses Park Way e
as casas geminadas das 700 Sul.
Fonte : HOWARD, 1996, p.59.

A cidade foi prevista para 40.000 habitantes com possibilidade de aumento para
50.000; rea total inicial de 2.378 acres (962 hectares) e 1.298 acres (525 hectares) de
rea urbana. A propriedade cortada em duas partes, no sentido norte-sul, pela ferrovia
que liga Londres ao norte do pas. O plano da cidade elaborado pelo arquiteto Louis de
Soissons previu esquema de circulao radial, cruzando a linha principal da ferrovia em
duas pontes, interligando assim o setor industrial a leste da ferrovia com as residncias a
leste e oeste. (ver Figura 05)
29


FIGURA 05 Plano original da cidade de Welwin.
Mais uma vez observar o green belt que circunda a cidade, neste caso o agricultural belt.
Fonte : HOWARD, 1996, p.57.

30
Aps a primeira guerra mundial, o movimento de cidades-jardins gradualmente
se tornou um movimento de planejamento de novas cidades para a reconstruo na
Inglaterra. Entretanto, a poltica habitacional aprovada era de cunho imediatista e visava
construo de um maior nmero de casas, sem qualquer viso abrangente. Somente
aps a segunda guerra aprova-se um programa com grandes similaridades ao
planejamento de Howard, o New Towns Act de 1946.
Apesar do evidente sucesso de Letchworth, a idia de cidade-jardim tornou-se
amplamente incompreendida e era comum confundi-la com subrbios-jardins que se
espalharam pelos arredores de Londres.
Posteriormente, nos Estados Unidos da Amrica EUA - foram produzidos
exemplos muito importantes e representativos baseados nos princpios de Howard,
dentre eles Olmested, Vaux e Cleveland.
Em 1928, Clarence Stein, em sintonia com as idias de Howard, projetou
Radburn (Nova J rsei), com as moradias e jardins individuais, ruas em cul de sac com
separao de pedestres e veculos atravs dos superblocks. Os acessos ao centro
comunitrio, escola, aos playgrounds podem ser feitos por pedestres e so compostos
por um sistema de caminhos interceptados pelos parques, repercutindo bem a idia de
unidades de vizinhana. Embora tenham sido projetados, no tem indstrias e nem
cinturo agrcola. Por isso, a partir dessa poca, os subrbios jardins expandem-se nos
EUA de maneira unilateral, sem contedo social. (ver Figura 06)
O efeito da suburbanizao nos EUA com subdivises residenciais, zoneamento
com faixas comerciais e parques industriais e comerciais, isolados fisicamente, causam
vrios impactos ambientais, dentre eles: a dependncia do automvel, o aumento da
poluio, devastao de florestas e terras agrcolas, a concentrao de pobreza nas reas
centrais e altos custos de urbanizao.

31


FIGURA 06 Plano original da cidade de Radburn.
Note-se que neste caso no h o cinturo agrcola ou green belt.
Fonte: www.radburn.org acessado em 04 de abril de 2006.
32
Apesar desse efeito e da memria de Howard e seu conceito de cidade-jardim
estarem enfraquecidos, a partir dos anos setenta, dcada da Primeira Conferncia das
Naes Unidas sobre meio ambiente em Estocolmo (1972), comeam a surgir alguns
empreendimentos com preocupaes ecolgicas, motivados pelo movimento
ambientalista.
Um bom exemplo de um empreendimento que refora a validade e a atualidade
das idias de Howard o condomnio de Village Homes na cidade de Davis na
Califrnia. Este empreendimento comeou a sua construo em 1973, em terras
agrcolas prximas Universidade da Califrnia. O projeto foi idealizado pelo arquiteto
ambientalista Michael Corbett, cujo desenho urbano tem dimenses controladas,
grandes cintures verdes e agrcolas, diversos usos da terra como habitaes, comrcio,
empresas de pequeno porte e uma rede de caminhos para pedestres e ciclovias que
interligada na rede da cidade.
O objetivo dos empreendedores de Village Homes era criar uma comunidade
modelo, voltada para as questes ambientais tais como: conservao de energia, coleta
seletiva de lixo, aproveitamento da compostagem para hortas e pomares,
reaproveitamento da gua da chuva atravs dos canais de infiltrao, produo de
alimentos no local e reduo do uso do automvel.
A partir do desenho urbano de uma comunidade de vizinhana foi possvel criar
a integrao dos moradores atravs de espaos comunitrios a cada grupo de oito casas.
Alm desses espaos, essa comunidade possui outras reas de convivncia, como os
pomares, as reas de lazer e um centro comercial administrado pela prpria
comunidade. Tudo interligado pela citada rede de ciclovias e caminhos para pedestres.
Um estudo recente feito pela Universidade da Califrnia revelou que em Village Homes
os moradores conhecem em mdia 42 pessoas em sua vizinhana comparadas a 17
pessoas de outros empreendimentos convencionais.
Os espaos residenciais so intercalados com espaos de usos comerciais e para
a agricultura e as reas comuns promovem a interao social. Os habitantes cultivam
vegetais, frutas, flores e ervas para uso domstico. As ruas so estreitas no sentido leste-
oeste com cul de sacs e compostas por um alinhamento de rvores de forma a minimizar
33
o uso de automveis e reduzir a temperatura. Todas as moradias so alinhadas no
sentido norte-sul para um melhor aproveitamento energtico. (ver Figura 07)
Alm do desenho urbano inspirado em bairros da Cidade-J ardim, os
empreendedores de Village Homes buscaram no sistema de cooperativismo defendido
por Howard a implantao da Companhia de Village Homes que detm a propriedade
dos espaos pblicos, para que os lucros de venda de alimentos e aluguis de lojas
sejam revertidos para a comunidade.




FIGURA 07 Foto - Espao residencial tpico de Village Homes.
Fonte: www.villagehomesdavis.org acessado em 20 de abril de 2006.

Uma das grandes crticas ao modelo de cidade-jardim sob o ponto de vista da
sustentabilidade o efeito da suburbanizao que este causou, ou seja, a expanso
urbana com baixas densidades que ocupam terras agricultveis. Esse efeito melhor
percebido nos EUA, e hoje no Brasil representado pela expanso de condomnios
irregulares sem infra-estrutura econmica e preocupaes ecolgicas.
34
As idias de Howard tambm se apresentam no Brasil. Em So Paulo, a partir de
1913, com a instalao da City of So Paulo Improvements and Freehold Company
Ltda. Para o Rio de J aneiro, o urbanista francs Alfred Agache em seu plano A Cidade
do Rio de Janeiro-Extenso, Remodelao, Embelezamento (1930), prope duas
cidades-jardins, para as ilhas do Governador e Paquet. Vrios loteamentos foram
realizados nos bairros da Gvea, J ardim Botnico e Laranjeiras, muito valorizados na
dcada de trinta. A Cidade-J ardim Laranjeiras, por exemplo, foi projetada em 1936 para
pessoas de bom padro econmico (ver Figura 08). No eram permitidos comrcio e
indstria e previa somente a construo de residncias de at trs pavimentos.


FIGURA 08 Cidade J ardim Laranjeiras.
Fonte: HOWARD, 1996, p.68.
35
No plano para Goinia (1933), iniciado pelo Arquiteto e urbanista Atlio Corra
Lima e substitudo em 1935, j na fase da construo da cidade, por Armado Augusto
de Godoy a zona residencial ao sul da cidade construda de ruas curvas, com inmeros
cul de sac e extensa vegetao (ver Figura 09), lembrando o sistema empregado nas duas
cidades-jardins inglesas.
Mas um dos mais significativos desdobramentos das idias de Howard estaria
por vir, seria Braslia, projetada por Lcio Costa em 1957 com as claras influncias de
cidade-jardim e tambm de cidade linear.


FIGURA 09 Plano da cidade de Goinia.
Fonte : CARPINTERO, 1998, p.46.
36
Dentre os diversos modelos tericos de planos urbansticos do sculo XIX que
serviram de inspirao aos arquitetos modernos, o menos lembrado talvez seja o da
cidade linear, proposto pelo espanhol Arturo Soria y Mata (1844-1920) para Madrid em
1882 quando ele exps seu conceito de La Ciudad Lineal num artigo de revista,
desenvolvendo-o num projeto no ano de 1892. Apesar de contemporneos, certamente a
proposta de Ebenezer Howard para as suas cidades-jardins teve uma repercusso bem
maior no pensamento urbanstico moderno.
Esse modelo proposto por Soria y Mata previa um novo tipo de cidade, o projeto
se desenvolvia sob a forma de uma espinha central, entrecortada por vias
perpendiculares que davam acesso s zonas de habitao e trabalho. Sua principal
vantagem a capacidade de admitir uma expanso indefinida, sem que a cidade como
um todo seja perturbada. O plano se caracterizava como extensvel e aberto, diferente da
proposta de cidade jardim onde o crescimento seria controlado. Como toda utopia, a
proposta da cidade linear vem impregnada pela necessidade de impor uma soluo
global rgida orientada por uma ideologia tecnocrtica que toma para si toda e qualquer
deciso em termos de desenvolvimento urbano. (ver Figura 10)



FIGURA 10 Cidade Linear plano esquemtico de ligao entre dois plos urbanos.
Fonte: www.heinrich-beck-institut.de/hb-scientific/us-utopien.html
acessado em 15 de julho de 2006.
37
Soria alimentava sonhos ainda mais grandiosos no sentido de implantar cidades
lineares por toda a Europa, o que, em 1928 logo aps sua morte, inspirou a formao de
uma Associao Internacional das Cidades-Jardim Lineares, cujo crebro foi o francs
Georges Benoit Lvy; ecos de seu sistema podem ser detectados nos desurbanistas
russos dos anos 20 e no pensamento de Le Corbusier dos anos 30. Entre os exemplos de
plano linear esto o de 1930 para a cidade em corrente nos arredores de Stalingrado
proposto por N. A. Militin e o de 1910 para Roadtown (ver Figura 11) proposto por
Edgard Chambless ligando Nova Iorque a So Francisco. (GRAVAGNUOLO, 1998)



FIGURA 11 Roadtown (1910) Plano proposto por Edgard Chambless.
Importante observar a semelhana da cidade com uma locomotiva e seus vages
Fonte: www.heinrich-beck-institut.de/hb-scientific/us-utopien.html
acessado em 15 de julho de 2006.

38
Em Quadro da Arquitetura no Brasil (1978) Nestor Goulart Reis Filho sugere a
relao entre o lote e a construo como base para o estudo da evoluo da arquitetura
brasileira e, dada importncia do tema, cabe aqui uma transcrio maior do texto.
Um trao caracterstico da arquitetura urbana a relao que a prende ao tipo de
lote em que est implantada. Assim, as casas de frente de rua, do perodo colonial, cujas
razes remontam s cidades medievo-renascentistas da Europa, ou as casas de poro
habitvel com jardins do lado, caractersticas do sculo XIX ou, ainda, os edifcios de
apartamento das superquadras de Braslia, so conjuntos to coerentes, que no possvel
descrev-los completamente sem fazer referncia forma de sua implantao. Ao mesmo
tempo, no difcil constatar que os lotes urbanos tm correspondido, em princpio, ao tipo
de arquitetura que iro receber: os lotes medievo-renascentistas arquitetura daqueles
tempos, os lotes mais amplos do sculo XIX e incio do sculo XX s casas com jardins
particulares e, finalmente, as superquadras complexidade dos programas residenciais
recomendados pelo urbanismo contemporneo. (REIS, 1978, p.16)

Segundo ele, a arquitetura se adapta melhor s modificaes do plano
econmico-social do que o lote urbano, pois as modificaes deste exigem alteraes do
prprio traado urbano. Em funo disso os sinais da evoluo so primeiramente
observados no plano arquitetnico e posteriormente no plano urbanstico, pois no
segundo caso os mesmos decorrem de uma adaptao mais lenta. (REIS, 1978)
A idia que o autor quis destacar foi a da interdependncia entre arquitetura e
lote urbano.
Em seguida declara que, no perodo da Segunda Guerra Mundial, sob a
influncia do crescimento e da concentrao demogrfica, os prdios de apartamento
cujas vendas foram promovidas pelo sistema de condomnio multiplicaram-se.
A soluo da questo de propriedade do lote seria dada pelo sistema da
propriedade de uma "quota-parte ideal" cujo correspondente material viria a ser um direito
de construir nem sempre suficientemente esclarecido. A transformao nas relaes entre o
lote urbano e a arquitetura chegou nesse caso a um ponto mximo de adaptao das velhas
solues coloniais. (REIS, 1978, p.94)

Logo aps a Segunda Guerra Mundial surgem alguns conjuntos de edifcios de
apartamentos cuja implantao apresentava caractersticas renovadoras. Por exemplo, o
conjunto de prdios do Parque Guinle (ver Figura 12), no Rio de J aneiro, onde o projeto de
Lcio Costa disps os edifcios de forma a valorizar o parque e garantir a integrao dos
mesmos na paisagem. Em So Paulo, o arquiteto Vilanova Artigas projetou o Edifcio
Louveira (ver Figura 13), na Praa Vilaboim, utilizando dois blocos isolados com um
jardim intermedirio tirando partido da situao do terreno junto praa.
39

FIGURA 12 Foto - Parque Guinle Projetado pelo Arq. Lcio Costa.
Fonte: www.vitruvius.com.br acessado em 12 de junho de 2006.



FIGURA 13 Foto - Edifcio Louveira Projetado pelo Arq. V. Artigas
Note-se nas duas fotos que o pilotis devolve o solo ao uso pblico.
Fonte: www.vitruvius.com.br acessado em 13 de junho de 2006.

Com essas implantaes inovadoras para a poca, os edifcios citados romperam
com os compromissos herdados das residncias individuais e, segundo o autor pode-se
dizer que neles, pela primeira vez, um edifcio de apartamentos no apresentava mais
quintal. Desse modo, dava-se passo significativo para o estabelecimento de uma nova
escala nas relaes entre arquitetura e lote urbano e encontravam-se, para novas formas
de habitao, novos esquemas de implantao. (REIS, 1978, p.96)
40
Ainda nessa poca o conjunto residencial de Pedregulho (ver Figura 14),
localizado na Guanabara, projetado pelo arquiteto Affonso Eduardo Reidy, foi
idealizado para servir de residncia aos funcionrios da antiga Prefeitura do Distrito
Federal com baixo padro econmico. Fatores como dimenses do terreno e a prpria
escala do programa levaram o arquiteto a esboar uma unidade de vizinhana onde foi
tentada a soluo de uma srie de questes at ento desconsideradas do plano da
habitao tais como equipamentos para uso comum, como escola primria, ambulatrio
mdico, mercado e praa de esportes.


FIGURA 14 Foto - Conjunto residencial Pedregulho
Projetado pelo Arq. Afonso Eduardo Reidy.
Fonte: www.vitruvius.com.br acessado em 13 de junho de 2006.

Nesses trs exemplos os arquitetos brasileiros trilharam os caminhos para
solucionar os problemas bsicos de implantao da arquitetura urbana no sculo XX.
Mas segundo Reis (1978, p.96) a grande oportunidade, porm, ainda estaria por vir.
Seria o plano de Braslia.

41
A importncia do concurso para o plano piloto de Braslia fica clara neste trecho
do livro:
O concurso do Plano de Braslia ofereceu aos arquitetos brasileiros a
oportunidade para formular propostas realmente renovadoras para o planejamento urbano
brasileiro e com amplitude de vistas dos problemas de implantao da arquitetura urbana.
Os principais projetos apresentados atendiam aos padres mais atualizados, segundo os
critrios defendidos pela Carta de Atenas e de acordo com as experincias mais recentes.
Pela primeira vez resolviam-se, de modo amplo, simultaneamente, problemas
arquitetnicos e urbansticos, aumentando-se as possibilidades de sucesso em ambos os
setores. Em todos os projetos os edifcios exploravam as tendncias verticalizao e eram,
ao mesmo tempo, implantados numa paisagem ordenada, com garantia de luz, ar e sol. Em
cada um deles os sistemas virios eram racionalizados e dispostos de modo a no prejudicar
o pedestre e conseguir altos ndices de velocidade e utilizao dos transportes mecnicos.
(REIS, 1978, p.98)

Mais adiante o autor descreve a questo do lote urbano nas superquadras:
Com essa nova forma de organizao espacial, conseguiu-se superar a velha noo
de lote urbano, como algo separado da construo. As vendas, nas superquadras, no foram
de lotes, mas de espaos destinados construo, de projees de edifcios com altura
predeterminada, do direito de construo de uma determinada habitao, deixando de lado
tambm a noo ingnua de "quota-parte ideal de terreno" dos nossos condomnios. (REIS,
1978, p.101)

Os conjuntos de casas populares foram organizados em linhas contnuas e
servidos por ruas de servio e faixas ajardinadas com acesso para pedestres conferindo,
dessa forma, os benefcios de servios adequados s exigncias da vida moderna.
E Nestor Goulart Reis Filho segue citando e analisando todas as formas de
implantao, segundo cada tipo de atividade. Devido importncia para o
desenvolvimento da pesquisa, dei especial ateno s formas de implantao das
superquadras e das casas populares. Diz ele:
Conseguiu-se portanto uma forma realmente nova e objetiva de implantao,
libertando-se os planos das heranas do velho sobrado e do comrcio portugus, instalado
junto residncia e construdo feio dessa. Tambm aqui desaparece a idia do "quintal"
e so procuradas solues de implantao, tendo em vista, exclusivamente a funcionalidade
de escritrios e lojas, no sentido mais amplo. (REIS, 1978, p.102)

Para o autor, o plano de Braslia deu destaque especial ao desenvolvimento de
uma nova paisagem urbana com programas inovadores nas relaes de implantao da
arquitetura urbana brasileira.
42
Em seguida declara:
O plano de Lcio Costa para Braslia representa a experincia mais sria sobre
implantao da arquitetura urbana brasileira e aponta os caminhos que essa ter
necessariamente que escolher para que possa alcanar os nveis de eficincia plstica e
funcional que lhe cabem e que nossos arquitetos j esto em condies de lhe dar.
(REIS, 1978, p.104)

possvel perceber no plano de Braslia, uma srie de solues que vieram
apontar novos caminhos para a reorganizao das cidades contemporneas,
influenciando direta ou indiretamente as propostas mais importantes surgidas no Brasil
e no exterior a partir daquela poca.















43




















CAPTULO 2
NOTAS SOBRE TEORIAS ECONMICAS
44

2.1 Sobre valor da terra urbana.
Henri Lefvbre, em A cidade do Capital (1999), questiona como e por que uma
classe de proprietrios imobilirios se perpetua no capitalismo, de onde vem a renda da
terra e o que ela provoca. Essas questes, colocadas tambm reflexo por outros
autores como Paul Singer (1980) e David Harvey (1980), alimentam o debate sobre o
mercado imobilirio urbano.
A palavra valor tem dois significados diferentes; algumas vezes expressa a
utilidade de algum objeto particular e outras vezes o poder de compra de outros bens
que a posse daquele objeto transmite. O primeiro pode ser chamado valor de uso e o
outro valor de troca. Normalmente as coisas de grande valor de uso tm pequeno ou
nenhum valor de troca; e, ao contrrio, as de grande valor de troca tm, freqentemente,
pequeno ou nenhum valor de uso. (SMITH apud HARVEY, 1980, p.131)
Valor, no materialismo histrico, a expresso do trabalho contido. tambm
conceituado por Adam Smith
4
como valor-trabalho, a medida real e invarivel do
valor de troca de todas as mercadorias: Por isso, sempre que se concretiza um ato de
troca, o consumidor estar, em verdade, adquirindo por um certo equivalente em
dinheiro, uma certa quantidade de trabalho. Esta, a medida real do valor (MORAES;
COSTA, 1993, p.100). Entretanto para Adam Smith, o preo dos bens, valorizados pelo
trabalho, regulado pela relao entre a oferta e a procura no mercado. Alm da
contribuio de Smith, David Ricardo
5
defende que o fundamento do valor o tempo
de trabalho.
Ao contrrio de Adam Smith no existe, para Ricardo, um equivalente
invarivel de valor, uma medida real. Isto porque todos os elementos que compem o
valor possuem quantidades variveis de trabalho. Essa variao depende da flutuao de
preos de produo que, para o autor, devem ser examinados segundo a produtividade
mdia do trabalho de um especfico ramo da produo como um todo. Chega-se, assim,

4
Adam Smith Economista e filsofo escocs, autor de Uma investigao sobre a riqueza e a causa da
Riqueza das naes, 1723-1790.

5
David Ricardo, pensador da Economia poltica clssica, formulou a Teoria da renda fundiria, 1772-
1823.
45
a um preo mdio de produo em cada ramo e, por isso, o valor das mercadorias ser
sempre relativo. A diferena entre a mdia e o preo individual, estabelece classes de
lucros diferentes pelos custos da produo, o que tambm determina os preos de
mercado. Desse modo, so as variaes de produtividade em sua determinao sobre os
preos de produo que definem o valor. (MORAES; COSTA, 1993)
Karl Marx
6
considera o valor uma categoria social, no existindo sem trabalho e
sem significado no uso para a satisfao das necessidades humanas: O valor de uso
realiza-se somente no uso ou no consumo (MARX, 1983, p.46). Desse modo, o real
valor do uso expresso pela quantidade de trabalho contido, em capital constante e
varivel. J o valor de troca, como a relao quantitativa; a proporo na qual valores
de uso de uma espcie se trocam contra valores de uso de outra espcie (MARX, 1983,
p.46), uma equivalncia dos valores de uso para outros. Portanto, o valor de troca
estabelecido pelo trabalho mdio necessrio obteno da mercadoria, sendo contado
pela poro de tempo necessria para a subsistncia dos trabalhadores.
Para Marx a quantidade de trabalho socialmente necessrio ou o tempo de
trabalho socialmente necessrio para a produo de um valor de uso que determina a
grandeza de seu valor. Por exemplo, mercadorias que contm as mesmas quantidades de
trabalho ou que podem ser produzidas no mesmo tempo de trabalho tm, dessa forma, a
mesma grandeza de valor (MARX, 1983, p.46).
Os valores de troca permaneceriam os mesmos, produzidos pelo mesmo tempo
de trabalho, no fossem as mudanas no sistema para o aumento da produtividade.
Apesar de o trabalho direto ser reduzido, o aumento da quantidade de trabalho implcito
nos meios de produo torna os valores de comercializao relativos, variando entre a
mdia, o maior e o menor custo de produo.
Apesar da especificidade do uso, o espao (a terra), negociado em aes
dependentes do valor de troca, e no determinado apenas pelo trabalho contido de
Marx, mas por outros elementos tomados pelos proprietrios na valorizao da terra.

6
Karl Marx, socilogo e economista alemo, autor da obra O Capital (1867), 1818-1883.
46
Sendo o espao (e tudo o que ele contm) uma condio universal e preexistente
do trabalho, ele , desde logo, um valor de uso, um bem de utilidade geral. A produo,
desta forma, sempre se realizar sobre formas preexistentes, sejam naturais ou sociais
(herdadas de trabalhos pretritos). por isso que o espao uma condio geral da
produo. (MORAES; COSTA, 1993, p.123)

Para Lefbvre, a propriedade da terra se mantm no quadro da propriedade
privada em geral, se consolidando atravs da compra de terras, onde os compradores
formam para si propriedades fundirias e as reconstitui sobre a base de um novo
monoplio. A propriedade da terra, intacta e reconstituda pelo capitalismo, pesa sobre o
conjunto da sociedade (LEFBVRE, 1999, p.160-161). A propriedade privada do solo,
pelas caractersticas da terra, proporciona renda fundiria
7
aos proprietrios.
Adam Smith considera, entre as formas de mais-valia
8
, a renda da terra e os
juros. Assim, nos custos da produo, esto somadas as despesas com o pagamento pelo
direito ao uso da terra e os juros pelo tempo de ocupao e pelos investimentos em
benfeitorias (MORAES; COSTA, 1993, p.93-103).
Com base nas formulaes de David Ricardo sobre renda, Marx, em O Capital
de 1867, ainda tratando especificamente da terra agrcola, identifica vrias formas de
renda fundiria, dependentes das condies econmicas e do perodo histrico:
a. Renda absoluta - est diretamente ligada propriedade da terra,
somada aos custos da produo, sendo a terra uma condio para a
atividade.

7
Renda fundiria desenvolvida por David Ricardo, afirmava que o crescimento da populao gerava a
necessidade do aumento das reas de cultivo e como os terrenos mais frteis j estavam ocupados, era
necessrio incorporar novas reas. Estas, por serem menos frteis, exigiam maior adubagem e trabalho, o
que significava preos mais elevados para os produtos agrcolas em geral. Por conseguinte, aumentavam
os rendimentos dos donos dos melhores solos.

8
MAIS-VALIA - conceito criado por Karl Marx a partir da teoria do valor de Adam Smith e David
Ricardo, expressa a quantidade de trabalho no pago pelo capitalista aos trabalhadores, ou seja, os donos
dos meios-de-produo apropriam-se do produto de um excedente de horas trabalhadas.

47
b. Renda de monoplio - surge do excedente de lucro em certas
propriedades em situao de vantagem: Por preo de monoplio
entendemos o preo determinado pelo desejo de comprar e pela
capacidade de pagar aos compradores, independentemente do preo de
produo geral ou do valor dos produtos. (MARX, 1980, p.389-390)
c. Renda diferencial - surge a partir da diferena entre o preo individual e
o preo mdio praticado. Para Marx, e tambm para Ricardo, h uma
tendncia taxa mdia de lucro na sociedade capitalista, isto , o lucro
do capital aplicado tenderia a ser o mesmo em todos os ramos da
atividade econmica. Essa taxa determinada pelo preo mdio de
produo. (MORAES; COSTA, 1993, p.117)
Para Marx, a propriedade da terra um obstculo a novos investimentos, pois
exige o pagamento de uma taxa que se converte em renda para o proprietrio. Na tica
de Marx a renda algo furtado pelo proprietrio do solo - um retorno injusto. O
proprietrio do solo no contribuiu em nada em comparao com o capitalista, que pelo
menos promove a produo; e o proprietrio do solo tem xito porque ele tem o poder
de retirar recursos substanciais ligados ao solo e s benfeitorias se houver vantagem
para ele. (HARVEY, 1980, p.158)
Ao contrrio da ao produtiva os proprietrios podem, ainda, apropriar-se de
investimentos pblicos, dado que as vantagens locacionais existem pela escassez de
lugares estruturados. Quando proprietrios podem influenciar o Estado, acabam obtendo
renda diferencial pelo investimento em infra-estrutura e servios; ou seja, por
especulao imobiliria: precisamente na renda da terra que se manifesta claramente
que o montante da renda no determinado pela interveno de seu beneficirio, mas
pela evoluo, inteiramente independente dela, do trabalho social, do qual no
participa (MARX, 1980, p.361).
Para especificar as particularidades da terra como no-mercadoria, David
Harvey (1980, p.135-137), tratando do valor de uso e de troca do solo urbano e das
benfeitorias, identifica seis aspectos que distinguem a terra, e sintetiza a problemtica:
48
a. A localizao absoluta confere direitos de monoplio ao proprietrio;
a. o solo e as benfeitorias so necessrios existncia de todas as pessoas;
b. os valores de uso e troca do solo urbano e das benfeitorias no
correspondem em todos os setores econmicos e sociais da cidade;
c. o solo tem potencial de uso permanente;
d. os negcios com a terra so efetuados para um longo perodo de uso,
envolvendo grandes desembolsos, nos quais instituies financeiras
atuam para manter o mercado e;
e. o solo e as benfeitorias podem ter usos diversos.
Dessa forma, Harvey concorda que a renda absoluta a cobrana pelo simples
direito ocupao, seja para a produo ou para a existncia; que a renda diferencial
incide valores por qualidades naturais ou agregadas ao solo pelo trabalho e, que a renda
de monoplio cobra por condies nicas, tambm naturais ou construdas, como a
localizao urbana:
Mas, no podemos jamais dar-nos ao luxo de esquecer que no pode haver mais
do que uma parcela do solo exatamente na mesma localizao. Isso significa que todos os
problemas espaciais tm qualidade monopolstica inerente a eles. O monoplio no espao
absoluto uma condio de existncia, e no alguma coisa vivida como um desvio do
mundo espacial da competio perfeita. (HARVEY, 1980, p.144)

Quanto renda de monoplio, no se distingue da renda absoluta:
Parece-me que as rendas obtidas na competio espacial so um caso clssico de
renda absoluta e que as rendas de monoplio no sentido de Marx surgem somente atravs
de imperfeies substanciais na competio espacial. (HARVEY, 1980, p.154)

Com essas reformulaes sobre o pensamento de Marx, David Harvey define
renda como a parte do valor de troca que se destina ao proprietrio e possuidor do
solo (HARVEY, 1980, p.162). Para o autor, a renda determinada pelo uso socialmente
estabelecido na organizao da produo e circulao. Por vezes, a taxa de renda
fundiria paga ao proprietrio como conseqncia do valor de troca antecede a
determinao do uso por aes de especulao e escassez de localizaes. Com isso o
autor evidencia a capacidade dos proprietrios urbanos em gerar sobrelucro.
49
Ao mesmo tempo, Flvio Villaa identifica a localizao como a mercadoria
mais importante do mercado imobilirio urbano, com o valor estipulado por benfeitorias
nos lotes:
Nas economias de mercado com propriedade privada da terra, um terreno
incorpora dois bens, ou duas mercadorias: um pedao de terra e uma localizao. O
primeiro esttico e varia pouco ou nada ao longo do tempo; caracteriza-se pelas
dimenses e forma do lote, sua topografia e as caractersticas fsicas (importantes, no caso
da terra urbana) e qumicas (pouco importantes no caso da terra urbana). S o proprietrio
atua sobre ele. O segundo - a localizao ou os atributos locacionais - varia violentamente
ao longo do tempo, especialmente nas cidades em rpido crescimento. Mais ainda, tais
atributos, num terreno, esto menos sujeitos modificao determinada pela ao de seu
proprietrio do que pela de proprietrios de outros terrenos. Assim, encarada, a localizao
definida por um sistema de relaes sociais emanadas a partir de e em direo a um
ponto, face a vrios pontos (VILLAA, 1978, p.14).

Portanto, para o autor, a localizao uma produo social, por trabalho
incorporado como j admitia Marx. Nessa dinmica, a morfologia espacial definida
pela disputa de usos (funes) por localizaes na cidade.
Segundo Villaa, dessas consideraes decorre que no espao urbano no h a
renda diferencial que Marx desenvolveu para as terras agrcolas. No podemos
comparar a fertilidade da terra agrcola (um dom gratuito da natureza) com a
localizao, que por sua vez fruto do trabalho socialmente necessrio para ser
produzida. As mudanas de uso ou transformaes urbanas no geram rendas
diferenciais, mas reajustes ou atualizaes dos preos da terra. O autor cita o exemplo
da demolio de residncias onde o preo do terreno s ser atualizado quando o mesmo
for utilizado por uma atividade condizente com o seu real valor. Segundo ele, o preo da
terra urbana tem dois componentes: um que decorre do seu preo de produo e outro
que um preo de monoplio. (VILLAA, 1998)
50
Ainda para Villaa, a acessibilidade, ou condies de deslocamento do ser
humano, mais importante na produo de localizaes do que a disponibilidade de
infra-estrutura. As produes dos objetos urbanos (ruas, edifcios e praas) s podem
ser entendidas se forem consideradas as suas localizaes, portanto a localizao que
especifica o espao intra-urbano. (VILLAA, 1998, p.24).
Alm disso, o autor defende que o capital incorporado em benfeitorias no o
nico fator de valorizao da terra. Para ele tambm comprometem o preo da terra: a
renda absoluta, o valor da terra-localizao (atributos locacionais criados por trabalho
empregado) e o preo de monoplio: [...] toda vez que um indivduo compra um
imvel - terreno e construo sobre ele - compra trs coisas: um pedao de terra, uma
benfeitoria e uma localizao. (VILLAA, 1978, p.16)
Em relao localizao, valor e preo da terra urbana, Villaa aborda
constantemente os efeitos dos transportes e das vias de transporte sobre a estruturao
urbana. O autor trata a terra urbana no como um dom gratuito da natureza, mas como
um espao produzido, portanto diferente do solo por si s. Por se tratar de um espao
produzido, o mesmo produzido pelo trabalho social e esse trabalho produz um valor.
Seja o valor dos produtos em si (os edifcios, as ruas, as praas, as infra-estruturas) ou o
valor produzido pela localizao desses produtos (valor produzido pela aglomerao).
Tal como qualquer valor, o da localizao tambm dado pelo tempo de trabalho
socialmente necessrio para produzi-la, ou seja, para produzir a cidade inteira da qual a
localizao parte. (VILLAA, 1998, p.72) Assim como acontece com os outros
produtos do trabalho, o capitalismo faz o possvel para transformar o espao produzido,
e as suas localizaes, em mercadoria.
Entende-se por produo como tudo o que a sociedade pode fazer como obra e
processo. Dessa forma tem sentido mais amplo do que o significado da prtica onde
produo refere-se, apenas, s prticas sociais capazes de gerar trabalho e produto.
51
Campos Filho
9
diferencia a atividade empresarial imobiliria produtiva e a
atividade improdutiva ou especulativa:
A atividade empresarial imobiliria produtiva quando investe capital e se utiliza
do trabalho produtivo do trabalhador para produzir uma mercadoria, que ser a urbanizao
de uma rea, o lote urbanizado, e todos os tipos de edificao, especialmente a habitacional,
que a mais freqente. Nessa atividade produtiva, haver produo de valor, que a
riqueza social. J na improdutiva, nada se faz para agregar valor ou riqueza social.
Simplesmente, se utiliza, nesse caso, do mecanismo propiciado pela propriedade do solo,
que confere ao seu detentor um poder de carter monopolista no mercado de terras para fins
urbanos. Esse poder monopolista faz com que o seu proprietrio seja capaz de extrair
riqueza social sem ter que trabalhar, tal como qualquer poder monopolista, isto , que reduz
ou elimina concorrncia nas sociedades capitalistas. (CAMPOS FILHO, 1999, p. 67)

Partindo dessa caracterizao, o autor define especulao imobiliria como a
forma pela qual os proprietrios de terra recebem uma renda transferida de outros
setores produtivos da economia, especialmente por investimentos pblicos em infra-
estrutura e servios urbanos. (CAMPOS FILHO, 1999)
A especulao sustenta-se na existncia de poucos lotes urbanizados e de um
grande nmero de lotes sem urbanizao, o que provoca uma diferenciao crescente
pelos estoques. O alto preo da terra urbana incentiva a verticalizao para diluir os
custos e ampliar os ganhos em capital, agravando o problema da saturao dos servios
e exigindo os novos investimentos pblicos.
10

O Estado contribui com o mercado imobilirio quando, ao realizar uma obra,
valoriza os lotes e, conseqentemente, desloca os antigos moradores que deveriam ser
atendidos. Outras vezes, com informaes da administrao pblica, agentes
imobilirios antecipam a instalao de redes de infra-estrutura e incorporam
propriedades para revenda posterior com grande margem de lucro.
11


9
Cndido Malta Campos Filho, autor de Cidades brasileiras: seu controle ou o caos. (1999)
10
Ver, a propsito, Captulo 2, item 2.3, sobre a Verticalizao estudada por Muth.
11
Ver tambm, no mesmo item 2.3, notas sobre Externalidades.
52
H tambm a prtica de loteamentos cada vez mais perifricos para a populao
de baixa renda que procura essas localizaes como alternativa, tendendo a comprar
apenas terrenos para autoconstruo. Uma parcela crescente aluga quartos, adensa
cortios ou ocupa barracos em reas cada vez mais distantes do centro ou do local de
trabalho, o fenmeno da periferizao que pressupe tempos crescentes de
deslocamento. Vale ressaltar que muitos desses loteamentos, inclusive, so abertos na
ilegalidade.
Para a parcela da classe mdia que no proprietria, a especulao
prejudicial atravs da presso dos aluguis, uma vez que, para os proprietrios de classe
mdia, a valorizao de sua propriedade til pode, tambm, gerar capitalizao. Os
grandes proprietrios so os maiores beneficirios dessa prtica especulativa, pois
possuem os imveis com o fim exclusivo de obter renda fundiria e, muitas vezes, os
empreendedores do mercado imobilirio so os prprios especuladores.
Dessa forma, a especulao e a incorporao de valor excedente ao solo urbano
tornaram-se uma prtica comum. A propaganda tem a funo de divulgar padres de
consumo, criar demandas, divulgar localizaes e agregar elementos simblicos aos
imveis, avalizando os empreendimentos e justificando a cobrana. A cada novo
lanamento imobilirio, a ltima chance de se fazer um bom negcio.
A estrutura social torna-se fragmentada com a segregao de grupos e a
limitao de acesso s determinadas localizaes. A cidade, tida como o lugar da
diversidade, tende agora a uma disperso de reas internas que tm o valor da terra
como elemento desagregador.
Na busca do mercado imobilirio pelo lucro, uma ao freqente a seleo de
reas para investimentos com o objetivo de atingir determinado pblico. Evidentemente
que, se h seleo de localizaes timas para um grupo, h tambm um outro grupo
impossibilitado dessas escolhas. Para a compreenso dessa complexidade outro conceito
apreendido de Villaa (1998, p.142): a segregao urbana - processo segundo o qual
diferentes classes ou camadas sociais tendem a se concentrar cada vez mais em
diferentes regies gerais ou conjuntos de bairros da metrpole.
53
Na dinmica do mercado imobilirio a cidade materializada para o consumo.
Apesar das leis e das determinaes de uso, o espao intra-urbano , na verdade,
organizado por aes particulares que, selecionando reas, realizando empreendimentos
e induzindo investimentos pbicos, criam os padres de moradia para as camadas mdia
e alta da sociedade. Para a populao pobre da metrpole resta apenas a mudana para
locais pouco estruturados por infra-estrutura, servios e equipamentos urbanos e
distantes do centro funcional, onde a terra e a moradia so acessveis pela falta de
restries legais e de obras pblicas. Nesse movimento as relaes sociais tambm
mudam e as identificaes pessoais se perdem, fruto de uma nova imposio social.

54
2.2 Sobre Teorias de localizao.
Em 2002, Masahisa Fujita, Paul Krugman e Anthony J . Venables, no livro
Economia espacial Urbanizao, prosperidade econmica e desenvolvimento humano
no mundo reforam a idia de que a teoria de localizao agrria de von Thnen (1826)
at hoje desempenha um papel central na economia urbana servindo de base para os
desdobramentos mais recentes dos modelos de localizao.
Segundo eles:
Von Thnen imaginava uma cidade isolada, abastecida por fazendeiros da zona
rural que a circundava. Ele supunha que as plantaes diferiam tanto em seu rendimento
por acre quanto em seus custos de transporte e aventava a possibilidade de que cada
plantao pudesse ser produzida com diferentes intensidades de cultivo. E ele se fazia duas
perguntas que podem parecer muito diferentes: como as terras em torno da cidade deveriam
ser alceadas para minimizar os custos combinados de produzir e transportar determinado
suprimento de alimentos para a cidade? Como a terra realmente seria alocada se houvesse
uma concorrncia no-planejada entre colonos e proprietrios de terras, com cada indivduo
agindo de acordo com seu prprio interesse? (FUJ ITA et al, 2002, p.31)

A proposta de von Thnen mostrou que a concorrncia entre os fazendeiros
levaria a um gradiente de aluguis de terra que declinaria de um mximo na cidade a
zero, no limite mais afastado de cultivo. Cada fazendeiro enfrentaria um ponto de com-
pensao entre o aluguel da terra e os custos de transporte; como os custos de transporte
e o rendimento diferem entre as plantaes, o resultado seria um padro de anis
concntricos de produo. No equilbrio, o gradiente de aluguel da terra deve ser tal que
induza os fazendeiros a plantar somente o suficiente de cada produto para atender a
demanda, e acaba que esta condio juntamente com a condio de que os aluguis
seriam de zero para o fazendeiro mais afastado so suficientes para determinar o
resultado. (ver Figura 15)
55

FIGURA 15 Grfico de representao do modelo de von Thnen.
fonte: FUJ ITA et al, 2002, p.32.

Na Figura 15, a parte superior mostra as curvas do aluguel proposto no
equilbrio, o aluguel que os fazendeiros estariam dispostos a pagar em qualquer
distncia determinada da cidade, para trs plantaes. A linha grossa define o gradiente
do aluguel. Ao longo de cada um dos trs segmentos desta linha, os produtores de uma
das plantaes esto dispostos a pagar mais pela terra do que os outros. Assim, seriam
obtidos anis concntricos de cultivo mostrados na parte inferior da figura.
Interessante ressaltar que os autores analisam o resultado do modelo proposto
por von Thnen e chegam concluso de que o surgimento espontneo de um padro de
anis concntricos acontecer, mesmo que nenhum fazendeiro saiba o que os outros
esto plantando, segundo eles:
Mais especificamente, a concorrncia no-planejada alocar as plantaes s terras
de modo a minimizar o custo combinado total de produzir e transportar as colheitas sem
incluir o aluguel da terra. Isto certamente o melhor exemplo da "mo invisvel" que voc
poderia querer. Cada fazendeiro est tentando maximizar seus rendimentos e est, portanto,
muito preocupado com o aluguel das terras, assim o comportamento coletivo dos
fazendeiros minimiza a funo na qual os aluguis das terras no aparecem.
(FUJ ITA et al, 2002, p.33)
56
Von Thnen, visando explicar o padro locacional e as especializaes sub-
regionais da agricultura alem, procurou demonstrar que essa decorria da combinao
da produtividade fsica da terra, da distncia aos mercados e dos custos de transportes,
os quais determinavam os anis de especializao agrcola em torno das cidades.
Dessa forma, o autor contribui de forma indireta para o desenvolvimento de uma
economia do espao. Para ele so as variaes da renda de bens fundirios que
permitem interpretar o ordenamento do espao econmico, dependendo a renda da
distncia do mercado (da cidade) devido aos custos de transportes do produto. O espao
representado a partir de crculos concntricos, sendo cada coroa circular um tipo de
cultura. O modelo se caracteriza como um conjunto equilibrado onde as necessidades da
cidade so satisfeitas pelos excedentes das diversas coroas.
O modelo de von Thnen teve um importante renascimento nos anos 60, quando
William Alonso, em 1964, reinterpretou esse modelo substituindo os fazendeiros por
trabalhadores em seu caminho at o trabalho e a cidade isolada por uma regio
comercial central.
Segundo Paulo Roberto Haddad, Carlos Maurcio de C. Ferreira, Srgio Boisier
e Thompson Almeida Andrade em Economia Regional Teorias e mtodos de anlise.
(1989), o modelo de Harold Hotelling
12
(1929) oferece tambm alguns pontos
interessantes sobre a localizao das empresas no espao econmico. Enquanto nos
modelos bsicos de Weber
13
e Moses as empresas definem sua localizao tima
baseada em informaes sobre os parmetros do mercado, independentemente da
localizao da concorrncia, no caso do modelo de Hotelling a deciso de onde produzir
fundamental para que se defina interiormente o padro de distribuio das atividades.
(HADDAD et al., 1989)

12
Harold Hotelling, economista norte-americano, 1895-1973.

13
Alfred Weber, economista alemo, formulou a Teoria da localizao industrial (1909), 1868-1958.
57
Em termos gerais, na impossibilidade de engajamento em concorrncia via
preo, o resultado dominante do modelo de Hotelling a localizao de concorrentes
aglomerados no espao. A expectativa em relao s possibilidades de expanso de sua
rea de mercado, a partir de avanos sobre o mercado contestado (e a expectativa em
relao ao comportamento passivo por parte dos concorrentes) gera um resultado
extremamente rico para o entendimento de fenmenos de concentrao espacial de
atividades similares. A possibilidade de engajamento em concorrncia via preos,
contudo, favorece um padro disperso das atividades afins. Vale ressaltar que o modelo
de Hotelling, ao explicar a concentrao de atividades, consegue tambm explicar os
ganhos de bem-estar associados aglomerao, uma vez que os consumidores mais
prximos ao cluster encaram custos mais baixos associados a suas cestas de consumo
fato este bastante explorado pelos modelos recentes da nova geografia econmica.
Fujita et al. (2002) mencionam tambm a teoria ou modelo da rea central de
Christaller
14
e August Lsch
15
. O referido modelo tinha como base uma plancie sem
traos caractersticos habitada por uma populao de fazendeiros uniformemente
dispersa, mas levando em conta que algumas das atividades de que se servem os
fazendeiros no podem ser uniformemente dispersas devido a economias de escala
(industrializao, administrao), o equilbrio entre as economias de escala e os custos
com transporte levam ao surgimento de uma rea central servindo aos fazendeiros do
entorno.
Christaller argumentava que as reas centrais formam uma hierarquia: existe um
grande nmero de cidades-mercado, cada grupo de cidades-mercado se focaliza em um
centro administrativo maior (que tambm uma cidade-mercado), e assim por diante.
Lsch apontou que se um entrelaado for minimizar os custos de transporte para
determinada densidade de reas centrais, as reas de mercado devero ser hexagonais.
Dessa forma, comum encontrarmos nos livros sobre teoria de localizao uma figura
de um sistema de reas centrais ocupando um conjunto de hexgonos. (FUJ ITA et al,
2002)

14
Walter Christaller, gegrafo alemo, formulou a Teoria das reas centrais (1933), 1893-1969.
15
August Lsch, economista alemo, tambm estudou a Teoria das reas centrais (1940), 1906-1945.
58
A idia original da teoria da rea central aplicava-se s cidades que serviam de
mercados rurais. Mas um fato similar pode ser aplicado s regies comerciais em reas
metropolitanas. Pequenas regies de comrcio de bairro so espalhadas pelas reas que
circundam regies maiores com lojas mais especializadas, todas finalmente se
aglomerando no centro da cidade, nos ditos centros comerciais ou shopping centers. o
que acontece em Braslia atravs dos comrcios locais das superquadras.
Haddad et al. citam tambm o modelo de Weber. Segundo eles, o referido
modelo representa uma abordagem sistemtica para o entendimento das vantagens
conferidas pela geografia para localidades receptoras de investimentos. Weber procurou
explicar as razes da localizao industrial, enfatizando o papel dos custos de
transportes de matrias primas e produtos acabados, em funo da localizao daquelas
e dos mercados consumidores. (HADDAD et al., 1989)
Segundo Pedro Abramo, trs autores propuseram um tratamento das escolhas de
localizao domiciliar urbana baseado na tradio neoclssica. Os modelos de Richard
Muth, Lowdon Wingo e William Alonso so semelhantes quanto ao resultado final,
ainda que revelem diferenas a respeito do alcance e da forma. Se a apresentao do
equilbrio individual das famlias proposto por Muth parece ser a mais apurada quanto
estrutura formal ou a mais realista; a proposio de Alonso , sem dvida, a mais global
e a mais prxima dos escritos de von Thnen, o que pode ser atribudo vontade que
Alonso manifestou de reler os textos de von Thnen com o propsito de sugerir
conceitos gerais, tendo em vista uma teoria da utilizao dos terrenos ou da escolha de
localizao baseada em uma teoria da renda fundiria.(ABRAMO, 2001)
De forma resumida e bastante simplificada estes modelos se referem a:
a. Modelo de Alonso (1964) economia urbana neoclssica retomada nos
idos de 1960 com base na teoria de von Thnen, s que agora no lugar
dos fazendeiros temos trabalhadores em seu caminho at o trabalho e a
cidade isolada por uma regio comercial central.
b. Modelo de Wingo (1961) modelo de base do equilbrio residencial
urbano e a dimenso de densidade. Destacando as variveis
deslocamento e tempo.
59
c. Modelo de Muth (1969) como a maioria das representaes do modelo
de base da sntese neoclssica, integra a varivel distncia da cidade
varivel consumo de terreno pelo vis do preo do terreno.
Enfim, muitos so os desdobramentos a partir da teoria (ou das teorias) da
localizao. Deve-se ressaltar que os modelos aqui contemplados definem e
sistematizam os conceitos bsicos necessrios para o entendimento das decises de
localizao. Decises estas que refletem escolhas individuais baseadas em
comportamentos otimizadores que contemplam relaes claras entre os custos e
benefcios envolvidos no processo em questo.

60
2.3 Conceitos econmicos: valor, localizao e externalidades.
O mtodo da escolha de localizao dos indivduos, utilizado pelos economistas
neoclssicos, foi o mesmo que o da teoria do consumidor: estabelecer, por construo
racional, um "universo" onde tudo o que concerne ao objeto da escolha dos indivduos
quanto a bens e servios e, portanto, quanto localizao residencial seria traduzido em
"graus" de satisfao que esses bens possam lhes proporcionar.
Dessa forma, uma famlia representada por um indivduo poderia escolher entre
um conjunto de combinaes de bens que lhe proporcionem um nvel de satisfao.
Segundo Abramo:

A teoria do consumidor nomeia cada uma dessas combinaes de "cesta de
consumo". A cesta comporta todos os bens desejados por um indivduo. Nas representaes
da escolha residencial, todos os bens que no pertencem a essa dimenso residencial
propriamente dita esto agrupados em um nico bem qualificado de "composto" e
representado por (z). Os outros bens os que configuram a dimenso espacial no modelo
de Alonso restringem-se a dois tipos: quanto superfcie de terreno ocupada pela famlia
(q) e quanto distncia do domiclio ao centro da cidade (t). As famlias vo escolher entre
as possveis combinaes de trs espcies de bens: bem composto, consumo de espao e
distncia do centro da cidade (localizao). (ABRAMO, 2001, p.22)

Portanto a funo de utilidade que as provveis escolhas representam descrita
na seguinte formula:
U = U (z, q, t)

Alonso utiliza a base do modelo de von Thnen para representar o espao
urbano. Considera uma plancie isotrpica onde as diferenas de localizao so
reduzidas a apenas uma nica varivel denominada distncia do centro da cidade, onde
so produzidos os bens compostos e encontram-se as ofertas de trabalho. Dessa forma, a
escolha de uma localizao residencial significa, em primeiro lugar, uma escolha da
distncia e do deslocamento habitual entre o local de trabalho
16
(DCN ou centro da
cidade) e a residncia. Esse deslocamento comporta um custo e, mais uma vez, podemos

16
Pedro Abramo, de acordo com Alonso, denomina o centro da cidade, local onde se encontram as
ofertas de trabalho, de CBD que representa Central Business District. Ns preferimos denominar DCN
Distrito Central de Negcios (traduo literal de CBD).
61
constatar que o problema da escolha da localizao residencial formulado por Alonso
tem como base o modelo de von Thnen. Como lembra Abramo (2001, p.23) os custos
de transporte so normalmente representados nos modelos neoclssicos por uma funo
crescente em relao distncia ao centro.
Segundo a economia urbana neoclssica, para definir as possveis escolhas de
localizao de uma famlia, o primeiro passo seria estabelecer o conjunto de cestas
possveis de serem compostas pelos trs bens (z, q, t), entre as quais o indivduo dever
fazer sua escolha. Neste conjunto de cestas possveis existem combinaes que
proporcionaro o mesmo nvel de satisfao aos indivduos e podem ser agrupadas em
uma curva que, conforme Abramo (2001, p.24) a literatura econmica chama de curva
de indiferena. A identificao das curvas de indiferena constitui o segundo passo da
teoria da escolha racional.
Em geral as curvas so construdas considerando-se dois bens que representam
todos os outros bens. Como o modelo proposto por Alonso implica uma funo de
utilidade que pe em jogo trs espcies de bens, a forma pela qual Alonso prope para
estabelecer as curvas de indiferena consiste em relacionar os bens dois a dois, com o
terceiro sendo uma constante. Por exemplo, supondo que o bem composto seja
constante, podemos relacionar consumo de espao e distncia. Nessa relao direta
podemos imaginar que os indivduos quase sempre iro preferir consumir mais espao e
menos distncia em relao ao DCN onde esto localizados os empregos. o mesmo
que dizer que o aumento da distncia entre o local de residncia e o centro da cidade
tender a produzir uma utilidade negativa ou insatisfao. (ABRAMO, 2001, p.25)
A curva de indiferena entre o consumo de espao e a distncia pode ser
representada pela Figura 16, onde cada variao positiva da distncia corresponde a
uma perda de acessibilidade em relao ao DCN.


62

FIGURA 16: Grfico - curva de indiferena individual entre o consumo de espao (q) e a
distncia do centro da cidade (t).

Considerando constante o espao consumido (q), podemos traar uma segunda
curva que estabelece as diversas combinaes entre o bem composto (z) e a distncia
(t). Como usualmente os indivduos preferem dispor de mais bens compostos e de maior
acessibilidade ao centro, ser possvel concluir que um aumento da distncia dar lugar
a uma reduo do nvel de satisfao dos indivduos. Com isso, para conservar o mesmo
nvel de utilidade quando a distncia aumenta, os indivduos tero de consumir mais
bens compostos. (ver Figura 17)

FIGURA 17: Grfico - curva de indiferena entre o bem composto (z) e a distncia (t).

63
A terceira combinao entre as cestas consiste em considerar que a distncia (t)
seja constante para que possam ser identificadas as combinaes de consumo entre o
bem composto (z) e o consumo de espao (q). Esses dois bens proporcionam tanto mais
satisfao ao indivduo quanto maior sua capacidade de consumi-los em grande
quantidade. Nesse caso a curva de indiferena dever ser decrescente. Por exemplo:
para que se possa passar da cesta A para a cesta B, na Figura 18, seria preciso uma
reduo da quantidade de bem composto capaz de compensar o aumento da satisfao
obtida de um maior consumo de espao.
De acordo com a Figura 18, pode-se dizer que se o indivduo quiser consumir
mais espao e, ao mesmo tempo, manter a mesma quantidade de bem composto (passar
do ponto A para o ponto A'), deveria necessariamente "saltar" de uma curva de
indiferena (u1) para uma curva (u2) cuja utilidade seria maior. Dessa forma, as curvas
mais altas so as que representaro mais satisfao para o indivduo, de acordo com o
grfico de representao.




FIGURA 18: Grfico - curvas de indiferena entre o bem composto (z)
e o consumo de espao (q).
64
Segundo Abramo:
[...] qualquer troca interveniente no consumo de um bem numa curva de
indiferena d lugar a uma mudana no consumo de outro bem. A teoria do consumidor
chama esta compensao entre os bens (que visa manter o mesmo nvel de satisfao) de
taxa de substituio. Esta taxa expressa, portanto, uma relao de troca entre os bens, no
caso em que a troca no acarrete nenhuma modificao quanto utilidade para o indivduo.
Se aprofundarmos o raciocnio, como faz a tradio neoclssica, evidente que a taxa
marginal de substituio (TMS) a que mede a quantidade de um bem (consumo de
espao) necessrio para compensar a perda de utilidade consecutiva diminuio do
consumo de outro bem (composto).(ABRAMO, 2001, p.32-33)

Na Figura 19 consideremos a funo de utilidade u = U (z, q). Como z pode ser
expresso em u = U (z, q), teremos z = Z (q, u), representando a quantidade de bem
composto z necessrio a um nvel de utilidade u quando o consumo de espao igual a
q (na Figura 19, u2 a utilidade dada).


FIGURA 19: Grfico - curvas de indiferena e TMS.

Por definio, a taxa marginal de substituio entre z e q igual relao entre
as utilidades marginais. Na representao grfica das curvas de indiferena, essa taxa
dada pelo valor da inclinao da tangente curva u2.
65
O segundo passo da teoria da escolha residencial vai consistir na introduo da
restrio oramentria no conjunto das possibilidades de consumo (curvas de
indiferena). Abramo ressalta que no plano individual, pode-se dizer que a oferta de
renda (r) o valor mximo que ele capaz de pagar para consumir um espao
determinado em uma localizao dada. (ABRAMO, 2001, p.35)
Numa curva de indiferena onde o nvel de utilidade seja igual a u, duas
localizaes tais que a distncia t1 seja mais prxima do centro dos negcios que a
distncia t2 e supondo que o custo do transporte k(t) varie positivamente com a
distncia k(tl)<k(t2), o nvel de rendimento lquido
17
aparece maior em t1 do que em t2
(Y-k (t2). Quando essas relaes so representadas em forma de diagrama, como na
Figura 20, obtemos duas retas de oramento diferentes que correspondem s duas
distncias t1 e t2.


FIGURA 20: Grfico - modificaes da oferta de renda r (t, u) e do consumo de espao Z(t,u)
segundo as variaes da distncia t.



17
O rendimento liquido dado por Y-k (t).

66
Por definio, a oferta de renda r distncia t com um nvel de satisfao u
(r(t,u)) dada pela inclinao da reta de oramento tangente curva de indiferena u.
Na figura 20 podemos ver que a inclinao da reta que corresponde a t1 superior
inclinao da que corresponde a t2, significando que a oferta de renda em t1 ultrapassa
a que oferecida em t2 .
Podemos, com isso, identificar a idia da base do modelo de von Thnen, onde a
oferta de renda decresce medida que a distncia aumenta.
Cabe observar que, quando a distncia aumenta, o rendimento familiar lquido
diminui em razo do crescimento das despesas com deslocamento. Para que o nvel de
satisfao permanea o mesmo teremos uma reduo da oferta de renda levando os
indivduos a substiturem o solo pelo bem composto. Esse efeito de substituio
demonstrado na Figura 20, onde Q(t1,u)<Q(t2, u).

Percebe-se que o efeito de substituio devido a uma reduo da oferta de renda
explica uma outra dimenso do processo de estruturao do espao urbano, a saber, as
diferenas de densidade residencial. [...] no modelo de Wingo, um dos principais resultados
do equilbrio espacial da sntese neoclssica traduzido por uma curva de densidade da
utilizao do solo decrescente em relao distncia. Essa concluso retoma, grosso modo,
a idia de von Thnen sobre a intensidade da utilizao dos solos pelas culturas agrcolas e
sua relao com as ofertas de renda. Alonso, por sua vez, retoma essa concluso quando faz
com que as diferenas de rendimento (ricos e pobres) intervenham nas escolhas residenciais
dos indivduos. Muth e Mills utilizam igualmente a idia de intensidade da utilizao do
solo quando acrescentam ao modelo de equilbrio espacial o componente "oferta de
moradias". evidente, ento, que os efeitos de substituio tornar-se-o um dos elementos
relevantes dos mecanismos de mercado que deram lugar configurao neoclssica da
ordem espacial. (ABRAMO, 2001, p.39-40)
67

FIGURA 21: Grfico - ofertas de renda segundo as mudanas do nvel de utilidade u para uma
distncia t constante.

A Figura 21 mostra que para uma distncia constante t, o rendimento lquido
Y-k(t), significando que as retas de oramento tangentes s duas curvas de indiferena
ul e u2 tm o mesmo ponto de partida em z. Verifica-se que a oferta de renda r2, que
representa o nvel de utilidade maior (u2), inferior renda r1, ou seja, uma reduo da
renda acarretaria efeitos sobre o consumo de espao. Nessa mesma figura, observa-se
que, quando a oferta de renda decresce, isto , quando ela passa de r (t, ul) a r (t, u2), a
quantidade de espao consumido aumenta e passa do ponto Bl(Q(t, ul)) ao ponto
B2(Q(t, u2)).
A variao do consumo de espao devido a uma reduo da renda paga reflete
dois efeitos econmicos diferentes. O primeiro geralmente chamado de efeito de
rendimento. Na Figura 21 ele representado pela variao de B1 a B2', sendo B2' o
ponto em que a reta de oramento r1 tangente curva de indiferena u2, ou seja, o
ponto B2' determinado pela reta de oramento que seria capaz de proporcionar um
nvel de satisfao maior se a renda no tivesse sido reduzida.
O segundo o efeito de substituio representado na figura pela variao de B2'
a B2. Este ltimo ponto representa o aumento do consumo de espao em relao ao do
bem composto, aps a reduo do preo correspondente ao primeiro.
68
A concluso a que se pode chegar na anlise do grfico referente oferta de
renda e aos diferentes nveis de utilidade traduz, especialmente, a intuio econmica
que indica que uma famlia, para aumentar seu nvel de utilidade e, ao mesmo tempo,
manter rendimento lquido (Y-k(t)) dever reduzir necessariamente suas despesas de
renda (aluguel). Essa comprovao importante na medida em que indica que, para a
economia neoclssica, as curvas de oferta de renda situadas mais a "nordeste" so as
que trazem menos utilidade para os indivduos. Essa caracterstica vai apontar uma
diferena entre o mapa das curvas de indiferena de consumo e o das curvas de oferta de
renda (ver Figura 22).


FIGURA 22: Grfico - mapa das ofertas de renda das famlias.

No conjunto das escolhas possveis, esse "fluxo" de deslocamento em direo s
curvas mais altas do mapa traduz um aumento do nvel de satisfao. Mas, para a teoria
neoclssica da escolha residencial, o "fluxo" que se dirige ao "nordeste" do mapa de
indiferena das ofertas de renda pelas famlias d indicaes diferentes, pois o
deslocamento em direo s curvas mais altas representa uma diminuio do nvel de
satisfao, j que, para operar esse deslocamento mantendo a mesma localizao, as
famlias devem gastar cada vez mais em renda (aluguel).
69
A soluo que aprofunda o discurso ortodoxo para determinar a localizao de
equilbrio das famlias, isto , na busca do ponto de localizao optimal em escala
individual, segue a mesma lgica empregada no equilbrio individual pela teoria do
consumidor. Se, na escolha entre dois bens, por exemplo, consumir uma quantidade de
"carne" e de "galinha" o consumidor dispunha de um conjunto de combinaes possveis
classificadas segundo uma ordem crescente de satisfao, na escolha da localizao
residencial, por outro lado, encontramo-nos diante de um mapa de ofertas de renda que, na
verdade, representa o espao urbano, ou melhor, as possibilidades (intenes ou desejos) de
localizao das famlias. Essas intenes de consumo de espao so classificadas, tambm,
segundo uma ordem de preferncia das utilidades familiares. (ABRAMO, 2001, p.46)

Na escolha da localizao residencial, a restrio de localizao fica reduzida a
uma dimenso exclusivamente econmica, ou seja, ao preo do mercado que os
indivduos devem pagar pelo lugar onde desejam morar combinado restrio
oramentria individual. Por definio esta "restrio de localizao" definida pela
curva de renda do mercado R(t), representada pela curva de preo do mercado do solo
urbano.


FIGURA 23: Grfico - equilbrio de localizao das famlias.


Na Figura 23 temos um grfico das rendas (aluguis) que uma famlia vai
oferecer em funo da distncia ao DCN e da utilidade r (t, u). A esse grfico
acrescentamos a curva de renda (aluguel) do mercado R(t). Pela anlise do grfico
possvel perceber que a localizao onde a utilidade para a famlia seria mxima
determinada pelo ponto onde a curva de oferta de renda individual (r(t, u)) tangente
70
curva de renda (aluguel) do mercado (R(t)). nesse ponto que a famlia encontra sua
localizao de equilbrio eficiente - maximizando a utilidade e gastando o menos
possvel em pagamento de renda (aluguel).
Analisando melhor o grfico, se a famlia quiser morar em t` (para se aproximar
do DCN), ficando a uma distncia inferior quela que dada pela localizao de
equilbrio t*, ela vai passar para outra curva de oferta de renda r (t,ul), mais alta que a
tangente curva de renda de mercado. Como j foi observado, as curvas de oferta de
renda situadas mais ao "nordeste" proporcionam menos satisfao (ul<u*), pois o gasto
com renda (aluguel) maior. Portanto na distncia t` a famlia usufruiria de um nvel de
utilidade inferior quele que teria na localizao de equilbrio t*.
Por outro lado, as famlias podem oferecer rendas (aluguis) cuja utilidade seja
superior da localizao de equilbrio. Tomando por exemplo a curva u2 na Figura 23,
podemos observar que, por ser essa uma curva que proporciona mais satisfao para o
indivduo (u1<u*<u2), as rendas que ele pode oferecer j no so suficientes para pagar
o preo do mercado.
O raciocnio que Muth seguiu para chegar ao equilbrio de localizao
individual das famlias difere um pouco do encaminhamento proposto por Alonso.
Nota-se uma diferena em relao formulao da restrio: o custo do transporte
depende, em Muth, no s da distncia do DCN, mas tambm do rendimento k (t, Y) o
que insere mais realismo ao modelo, uma vez que torna possvel apresentar valores do
tempo de deslocamento que variam em funo dos recursos oramentrios das famlias.
Por exemplo: se um indivduo decidir morar mais longe do DCN sua poupana
com um aluguel mais baixo ser necessariamente compensada pelo aumento dos custos
de transporte. Ao contrrio, se decidir ficar mais perto do centro, o aumento do aluguel
ser compensado pela reduo dos gastos de deslocamento.
A condio de Muth permite concluir que, se o custo de transporte for superior
poupana a famlia ter interesse em se aproximar do centro para aumentar seu
rendimento real, pois a economia com o deslocamento ser superior ao aumento do
aluguel que pagar pelo novo local de residncia. Por outro lado, quando o custo de
transporte inferior poupana significa que a famlia poder aumentar seu rendimento
71
com a deciso de morar mais para a periferia, j que a economia em termos de aluguel
ser, ento, superior ao aumento dos custos de deslocamento.
Resumindo, a distncia tempo (e tempo dinheiro). No apenas de um
deslocamento, mas de todos os deslocamentos bem como seus custos e freqncias.
Portanto a acessibilidade o valor de uso mais importante para a terra urbana. A
acessibilidade de um terreno em relao ao conjunto urbano revela a quantidade de
trabalho dispendido em sua produo. Para Villaa quanto mais central o terreno, mais
trabalho existe dispendido na produo dessa centralidade, desse valor de uso.
(VILLAA, 1998, p.74)
Muth, em seu modelo de equilbrio residencial, foi o primeiro a levantar a idia
de uma configurao espacial no-aleatria no que se refere altura dos prdios
residenciais urbanos, isto , quanto a uma certa ordem na distribuio espacial do
nmero de andares. Para ele, essa regularidade seria um resultado da coordenao das
decises de uso do solo pelo mercado de localizao.
Na figura 24 temos uma curva que d a razo de equilbrio entre as respectivas
propores dos fatores no-terreno (capital, K) e terreno (L) na produo dos servios
residenciais em funo da distncia do centro dos negcios: K(t)/L(t).

FIGURA 24: Grfico - curva da razo capital/terreno
em funo da distncia do centro da cidade.
72
O modelo de Muth permite estabelecer que a razo capital/terreno
proporcional ao preo dos terrenos. Se o custo de transporte linear ou estritamente
cncavo em t, a curva de equilbrio de oferta de renda ser ento estritamente convexa
em t, como se pode ver na Figura 24. A razo capital/terreno vai decrescer medida que
ocorra um deslocamento do centro para a periferia. Portanto, basta supor que a razo
capital/terreno um indicador da altura dos prdios residenciais para que se obtenha
uma representao no-aleatria da configurao espacial de sua verticalidade.
Se o preo do terreno decresce ao mesmo tempo em que a distncia em relao
ao centro aumenta, fcil concluir que os prdios mais centrais sero mais altos e que,
medida que nos deslocarmos para a periferia, a verticalidade dar lugar a uma
configurao residencial mais horizontal.
H, ainda, outros fatores de escolha de localizao residencial citados por
Alonso. No caso de representar economicamente o espao urbano como um conjunto de
"ttulos" imobilirios, os indivduos recorrem a estratgias de escolha de localizaes
residenciais completamente diferentes das que so propostas pela sntese neoclssica.
Nesse caso aparece a figura do indivduo investidor, a no apenas um consumidor.
Outro fator citado diz respeito possibilidade de escolha, pelas famlias, do seu
lugar de residncia a partir de uma busca de externalidades de vizinhana. Nesse caso,
em vez de traduzir-se em termos de consumo de espao, a representao que os
indivduos fazem do espao leva em conta a interdependncia das escolhas individuais
de localizao em funo de fatores externos.
73
Paul Samuelson
18
e Willian Nordhaus
19
, em Economia Dcima quarta edio,
definem as externalidades:

Recordar-se- de captulos anteriores que ocorre uma externalidade quando a
produo ou o consumo causam custos ou benefcios involuntrios a terceiros; isto , custos
ou benefcios que so impostos a outros e que no so pagos por quem os causa nem por
quem os recebe. Mais precisamente, uma externalidade uma influncia do comportamento
de um agente econmico no bem-estar de um outro agente econmico sem que essa
influncia seja reflectida nas transaces monetrias ou de mercado.
As externalidades verificam-se de vrios modos. Algumas so positivas
(economias externas) enquanto outras so negativas (deseconomias externas). [...]
Algumas externalidades tem um efeito profundo enquanto outras tem apenas
algumas componentes superficiais.[...] (SAMUELSON; NORDHAUS, 1992, p.361)

Embora possuam um carter menos geral que a anlise do equilbrio espacial
dos trs tipos de agente proposta por Alonso, os trabalhos de Wingo exerceram
influncia sobre os modelos neoclssicos de estruturao intra-urbana. Isso porque ele
tratava com mais cuidado dos efeitos do sistema de transportes no processo de
localizao dos agentes e analisava o equilbrio espacial das famlias incorporando a
dimenso de densidade residencial.
Wingo acrescenta noo de custo de transporte no s a extenso dos
deslocamentos como tambm os gastos monetrios quanto ao numero de deslocamentos
e ao tempo do trajeto. Leva em conta, dessa forma, a qualidade do servio de transporte
e ressalta a questo da acessibilidade nas relaes entre o DCN e o local de residncia.
Com isso o autor quer destacar que a escolha de localizao dos trabalhadores deve
levar em conta todas as dimenses econmicas do tempo despendido com
deslocamento.

18
Paul Samuelson, fundador do Departamento de economia do MIT, estudou nas Universidades de
Chicago e Harvard, em 1970 recebeu o Prmio Nobel de Economia.

19
William Nordhaus, economista norte-americano, licenciou-se em Yale e doutorou-se no MIT.
74
Para Abramo:
[...], no que se refere ao ponto de partida da anlise que focaliza a escolha da
localizao residencial, o modelo de Wingo apresenta uma diferena bastante significativa
em relao aos outros "modelos fundadores" da sntese neoclssica. Na formulao de
Wingo, mais que a funo de utilidade dos consumidores, so, principalmente, a
determinao do salrio no mercado de trabalho e a relao entre esse salrio e a
localizao residencial dos trabalhadores que constituem o ponto de partida da anlise
espacial urbana. Essa relao vai lev-lo a enfatizar os custos de transporte com que os
trabalhadores tero de arcar na hora de formular sua escolha de localizao. (ABRAMO,
2001, p.90-91)

A outra contribuio de Wingo que enriquece a sntese neoclssica sua
proposio da explicao econmica da configurao espacial das densidades urbanas.
Ele entendia que a quantidade de espao consumido pelas famlias seria uma varivel
no mais dada e constante, mas determinada pelo processo de coordenao espacial.
A preocupao de Wingo quanto aos transportes deu origem a todo um conjunto
de modelos de localizao residencial que a literatura chamou de time-extended models
que, de um modo geral, podem ser definidos como modelos de escolha de localizao
em que se leva em conta a dimenso do custo do tempo de deslocamento. Dessa forma
as famlias devem levar em conta no s os custos do transporte, mas, tambm, o custo
do tempo que precisam para se deslocarem entre o local de trabalho e o de residncia.
Ou seja, para as famlias que dispem de um baixo rendimento, o custo
pecunirio do transporte representa uma despesa muito importante, bem mais
significativa que a poro do salrio perdido em tempo de deslocamento; por isso elas
vo preferir estar mais prximas do centro, ainda que isso signifique para elas um
aluguel mais elevado por unidade de espao.
Segundo Abramo, isso leva a sntese neoclssica a concluir que os pobres, em
geral, manifestam uma preferncia pela acessibilidade. Para minimizarem suas despesas
de transporte as pessoas com menor condio de renda preferem estar prximos ao
centro; significando que esto dispostos a pagar uma renda (aluguel) mais elevada,
reduzindo, ao mesmo tempo, seu consumo de espao.
75
Ao contrrio, as pessoas mais ricas vo preferir consumir mais espao do que
acessibilidade. Pode-se constatar que, como o custo pecunirio do transporte pouco
significativo nas despesas dos ricos, eles tentaro maximizar seu consumo, diminuindo,
ao mesmo tempo, o custo do aluguel; se o preo pago por unidade de espao (aluguel)
varia de maneira inversamente proporcional distncia do centro e aumentando o
consumo de espao.



















76




















CAPTULO 3
BRASLIA
77
3.1 Braslia em projeto.
A transferncia da capital do Brasil para o Planalto Central faz parte tanto do
processo da urbanizao brasileira das ltimas dcadas quanto dos aspectos poltico-
estratgicos. Alm das questes estratgicas de segurana nacional, a escolha do local
para a implantao da cidade estava vinculada s caractersticas naturais do terreno, e
aos aspectos ideolgico-simblicos.
A necessidade da interiorizao do territrio surgiu ainda no perodo colonial.
Avanar para Oeste era necessrio por motivos de segurana e tambm por motivos
econmicos.
O tema mudana da capital mencionado com maior ou menor nfase em todas
as Constituies Republicanas de acordo com a configurao poltica da poca. Na
Constituio republicana de 1891, em seu Art. 3, a transferncia da capital referida:
"Fica pertencendo Unio, no Planalto Central da Repblica, uma zona de 14.400 km2,
que ser oportunamente demarcada, para nela estabelecer-se a futura Capital Federal.
Para escolher e demarcar essa rea o governo republicano enviou uma comisso
denominada Comisso Exploradora do Planalto Central chefiada por Luiz Cruls, ento
diretor do Observatrio Nacional, que trabalhou durante os anos de 1892 e 1893
demarcando o chamado Quadriltero Cruls. Cabe ressaltar questes importantes
definidas por Cruls no relatrio: o local demarcado seria prximo ao centro do territrio
brasileiro, com altitude acima de 1000 metros e prximo s trs grandes bacias
hidrogrficas (Tocantins, So Francisco e Prata).
Posteriormente, j em 1954, a empresa norte americana Donald Belcher realizou
a fotointerpretao da regio onde foi localizado o Quadriltero Cruls concluindo os
trabalhos atravs de um documento conhecido como Relatrio Belcher. A rea analisada
pela equipe Belcher abrangeu um retngulo de 50.000 km2 no qual foram selecionados
cinco stios provveis para a implantao do Distrito Federal, dentre os quais foi
escolhido o Stio Castanho.
78
Estes dois documentos, Relatrio Cruls e Relatrio Belcher, foram de
fundamental importncia para a preparao do Edital do Concurso para o plano piloto
de Braslia. (ver Figura 25)

FIGURA 25: Quadriltero Cruls e Retngulo Belcher.
01-Stio castanho, 02-stio verde, 03-stio azul, 04-stio vermelho e 05-stio amarelo.
Fonte : CODEPLAN.

Em novembro de 1955 a Comisso de Localizao da Capital Federal se
transforma em Comisso de Planejamento da Construo e da Mudana da Capital
Federal. Faziam parte o Dr. Ernesto Silva, Israel Pinheiro e os arquitetos Oscar
Niemeyer, Raul Pena Firme e Roberto Lacombe. (TAMANINI, 1994, p.125-126)
Entre junho e setembro de 1956 a comisso trabalhou na elaborao do Edital do
Concurso para o plano da cidade. Por quatro meses o Dr. Ernesto Silva permaneceu
frente da comisso e, em setembro de 1956, ela extinta. Em seu lugar surge a
NOVACAP - Companhia Urbanizadora da Nova Capital do Brasil - atravs da
Lei n. 2.874, de 19 de setembro de 1956, cuja diretoria era composta por Israel
Pinheiro (presidente), Bernardo Sayo e Ernesto Silva. A NOVACAP seria responsvel
pela realizao do Concurso como tambm pela construo da cidade. (SILVA, 1971)
79
O Concurso nacional do plano piloto da Nova Capital do Brasil foi divulgado
oficialmente atravs do Edital publicado no Dirio Oficial da Unio no dia 20 de
setembro de 1956. Entretanto surgiram, da parte dos inscritos, vrias dvidas, inclusive
quanto ao item 15 do referido documento. No sentido de dirimi-las, a NOVACAP
valeu-se de duas correspondncias: uma datada de 16 de outubro em que esclarece o
item 15 do Edital, relativo participao do vencedor no desenvolvimento do projeto e
comunica a modificao do prazo, que passa a ser contado do encerramento das
inscries e outra, sem data, composta por 14 itens que correspondiam s questes sobre
ventos dominantes, estradas que fariam a ligao entre Anpolis e Braslia, dados sobre
a represa, hotel, Palcio Residencial e aeroporto, organizao ministerial, apresentao
dos trabalhos, populao, entre outras. As questes foram esclarecidas e os prazos para
inscrio dos trabalhos foram estendidos. (TAMANINI, 1994, p.126-130)
Segundo Carpintero, tratava-se de um concurso de idias com o
desenvolvimento do projeto vindo posteriormente, conforme consta no item 15, e
correspondia ao prazo de 120 dias referido no item 9, no sentido da urgncia da
construo. Observa ainda que no h, no relatrio, qualquer referncia sobre o nmero
de habitantes e sobre a estrutura oficial de governo que seria trazida para Braslia.
(CARPINTERO, 1998)
Na verdade o nico registro relativo aos rgos pblicos, constante do Edital,
no oferece dados para a definio de necessidades e reas correspondentes:
23. A Comisso de Planejamento da Construo e da Mudana da Capital Federal,
considerando que o planejamento de edifcios escapa ao mbito deste concurso, decidiu que
os projetos dos futuros edifcios pblicos sero objeto de deliberaes posteriores, a critrio
desta Comisso. (EDITAL)

A segunda carta mencionada acima, endereada ao ento presidente do IAB
Instituto de Arquitetos do Brasil - o Sr. Dr. Ary Garcia Rosa, e assinada pelo j ento
Diretor do Departamento de Urbanismo e Arquitetura da NOVACAP, o arquiteto Oscar
Niemeyer, continha dentre os 14 itens, dois que valem a transcrio:
80
7 - Loteamento e tipo de propriedade.
O assunto aguardar sugestes do Plano Piloto.
8 - Densidade.
Previso para 500.000 habitantes, no mximo.

O prazo de inscrio para o concurso encerrou-se em 10 de Maro de 1957,
sendo julgado por um jri composto por: Presidente da NOVACAP, Eng. Israel
Pinheiro; do representante do IAB, Arq. Paulo Antunes Ribeiro; do Arq, Oscar
Niemeyer; Arq. Stamo Papadaki, dos Estados Unidos; Andr Sive, da Frana; e, Sir
William Holford, da Gr-Bretanha. (CARPINTERO, 1998)
Vinte e seis concorrentes se apresentaram e o plano de Lcio Costa foi, dentre
os apresentados, o mais adequado conjuntura em que se baseava a mudana da Capital
Federal. Segundo a comisso julgadora: O plano claro, direto e fundamentalmente
simples, alm de ser o nico para uma capital administrativa do pas.
(Revista Arquitetura e Engenharia n. 44)
Lcio Costa, ainda no prembulo do Relatrio apresentado juntamente com o
plano piloto enfatiza o carter piloto do projeto, ou guia, dirigente, diretor como ressalta
Carpintero (1998, p.114). Diz ele:
A liberao do acesso ao concurso o reduziu de certo modo a consulta quilo que
de fato importa, ou seja, a concepo urbanstica da cidade propriamente dita, porque esta
no ser, no caso, uma decorrncia do planejamento regional, mas a causa dele; a sua
fundao que dar ensejo ao ulterior desenvolvimento planejado da regio. Trata-se de
um ato deliberado de posse, de um gesto ainda desbravador, nos moldes da tradio
colonial. E o que se indaga como no entender de cada concorrente uma tal cidade deve ser
concebida. (COSTA, Relatrio)

No entanto esse carter piloto do plano demorou a ser assumido pelo Governo
Federal, pela NOVACAP ou pelos governos do Distrito Federal. O planejamento
regional s foi feito em 1975 atravs do PEOT Plano Estrutural de Ordenamento
territorial do Distrito Federal, 15 anos depois.

81
Ainda no prembulo do Relatrio Lcio Costa descreve sumariamente o tipo de
cidade que se vai criar. Diz ele:
Ela deve ser concebida no como simples organismo capaz de preencher
satisfatoriamente e sem esforo as funes vitais prprias de uma cidade moderna qualquer,
no apenas como URBS, mas como CIVITAS, possuidora dos atributos inerentes a uma
capital. E, para tanto, a condio primeira achar-se o urbanista imbudo de certa dignidade
e nobreza de inteno, porquanto dessa atitude fundamental decorrem a ordenao e o
senso de convenincia e medida capazes de conferir ao conjunto projetado o desejvel
carter monumental. Monumental no no sentido de ostentao, mas no sentido da
expresso palpvel, por assim dizer, consciente, daquilo que vale e significa. Cidade
planejada para o trabalho ordenado e eficiente, mas ao mesmo tempo cidade viva e
aprazvel, prpria ao devaneio e especulao intelectual, capaz de tornar-se, com o tempo,
alm de centro de governo e administrao, num foco de cultura dos mais lcidos e
sensveis do pas. (COSTA, Relatrio)

Como caractersticas do plano cabe ressaltar as bases das teorias urbansticas
aplicadas onde, para Carpintero, Lcio Costa reconhece como contribuies teoria
urbanstica empregada no plano, a estrutura de cidade-linear proposta por Arturo Soria y
Mata, em 1882; a cidade-jardim, de Ebenezer Howard, de 1898; a contribuio da Carta
de Atenas; a revoluo nos transportes, alm dos desenvolvimentos no conceito de
propriedade. (CARPINTERO, 1998, p.118-19)
Lcio Costa lana o plano piloto para a futura capital do pas com base numa
precisa vinculao e porque no dizer assimilao do sitio urbano pr-existente. Atravs
de uma leitura correta das curvas de nvel existentes ele localiza a cidade, composta
basicamente por dois eixos que se cruzam. O primeiro eixo, o monumental, foi
localizado no divisor de guas dos dois crregos, na linha de maior declividade
perpendicular s curvas de nvel, portanto o eixo transversal. Quanto ao segundo eixo, o
Rodovirio, ele cruza o eixo monumental em ngulo reto ficando, portanto, ao longo
das curvas de nvel. (ver Figura 26).
Observamos isso nos dois primeiros pargrafos de sua Memria Descritiva:
1. Nasceu do gesto primrio de quem assinala um lugar ou dele toma posse:
dois eixos cruzando-se em ngulo reto, ou seja, o prprio sinal da cruz.
2. Procurou-se depois a adaptao topografia local, ao escoamento natural
das guas, melhor orientao, arqueando-se um dos eixos a fim de cont-lo no
tringulo que define a rea urbanizada. (COSTA, Relatrio). (ver Figura 27)
82
Contudo cada eixo tem um carter prprio, diferenciado pela destinao ou
funo a que se destina. O eixo monumental agrega as funes de trabalho e lazer. O
eixo rodovirio destina-se habitao ou morar, caracterizado pela seqncia contnua
de grandes quadras dispostas de ambos os lados, as ditas superquadras emolduradas por
faixas verdes.


FIGURA 26: Plano piloto proposto por Lcio Costa.
Fonte : COSTA, 1995, p.278.


83

FIGURA 27: Croquis de Lcio Costa .
Fonte : COSTA, 1995, p.284.

Conforme Carpintero, o esquema da cidade-linear a base conceitual sobre a
qual a estrutura fsica de Braslia se assenta. A estrutura da cidade dada por dois eixos
que se cruzam, tal como o prprio Lcio define inicialmente no relatrio. Sua principal
caracterstica a capacidade de admitir uma expanso indefinida, sem que a cidade
como um todo seja perturbada. O plano se caracterizava como extensvel e aberto,
diferente da proposta de cidade jardim onde o crescimento seria controlado. So, na
verdade, duas cidades lineares que se cruzam, cada uma, como j foi dito, com uma
funo diferenciada. Uma cidade, ou eixo monumental que abriga as funes trabalhar e
cultivar o corpo e o esprito e outra cidade, ou eixo rodovirio-residencial com a funo
habitar. (CARPINTERO, 1998)

84
No entanto difere do esquema proposto por Arturo Soria y Mata para Madrid em
1882. Enquanto que no plano de Soria o eixo estruturador servia para as linhas de
bondes e trens eltricos, em Braslia essas vias so para os automveis. No plano de
Soria somente a largura da faixa era definida, o comprimento era ilimitado, ou seja, a
cidade era formalmente aberta. Carpintero ressalta ainda uma referncia emprica a um
padro de assentamento urbano utilizado no interior do Brasil:
[...] a cidade-de-beira-de-estrada. [...] Lcio Costa apropriou-se dessa idia e
construiu sua cidade de beira de estrada. Fez a cidade linear moda brasileira.
(CARPINTERO, 1998, p.130)

Em Braslia, Lcio Costa limita a extenso de seus eixos, em ambos os casos,
tornando a cidade formalmente fechada o que remete estrutura de cidade-jardim que
previa um crescimento controlado.
Quanto cidade-jardim
20
, proposta por E. Howard e usada como base para os
projetos das cidades de Letchworth e Welwin, Lcio Costa usa a implantao da cidade
em meio a parques com extensos gramados
21
. Conforme foi dito no Captulo 1, uma das
caractersticas mais marcantes do projeto para Welwin foi o cuidado com a preservao
das condies ambientais, atravs de amplos espaos verdes para recreao. Usa
tambm a idia de unidade de vizinhana
22
, como base para a estruturao do problema
habitacional. Tambm citado no referido captulo, Clarence Stein projetou Radburn
(Nova J rsei) em 1928, em sintonia com as idias de Howard.

20 Ver a propsito Captulo 1.

21
Carpintero (1998, p.131) ressalta que a proposta original de cidade-jardim responsvel pela principal
aparncia da cidade de Braslia.

22
Unidade de Vizinhana, proposta por Clarence Stein na dcada 20 e que deriva da cidade-jardim
proposta por Howard.
Porm Lcio Costa jamais utiliza as palavras unidade de vizinhana no relatrio, e sim bairro, inclusive
sugere o plantio de rvores de espcies vegetais diferenciadas a cada superquadra como forma de
individualiz-las.
85
Tambm da cidade-jardim, Lcio Costa usou o esquema de propriedade,
mantendo pblicos os terrenos nas superquadras. Como consta no Captulo 1, dentre os
ideais propostos por Howard, o direito ao espao era um dos mais importantes onde as
terras adquiridas para a instalao das cidades-jardins seriam registradas em nome
companhias que representariam os interesses da comunidade.
Por usar conjuntamente esses dois esquemas, da cidade linear e da cidade
jardim, surgem limitaes em relao extenso dos eixos. Conforme j foi visto no
Capitulo 1, enquanto a cidade linear uma forma essencialmente aberta, a cidade jardim
tem uma forma fechada e controlada, propondo a formao de uma nova cidade quando
a ocupao da anterior atingir a capacidade de suporte. Lcio Costa concorda com esse
esquema proposto por Howard e explicita no relatrio:

17. [...] Neste sentido deve-se impedir a enquistao de favelas, tanto na periferia
urbana quanto na rural. Cabe Companhia Urbanizadora prover dentro do esquema
proposto acomodaes decentes e econmicas para a totalidade da populao. (COSTA,
Relatrio.).

Em relao ao automvel individual e a conseqente tcnica rodoviria, Lcio
Costa define:
3. E houve o propsito de aplicar os princpios francos da tcnica rodoviria
inclusive a eliminao dos cruzamentos tcnica urbanstica, conferindo-se ao eixo
arqueado correspondente s vias naturais de acesso a funo circulatria tronco, com pistas
centrais de velocidade e pistas laterais para o trfego local [...].
8. Fixada assim a rede geral do trfego de automvel, estabeleceram-se, tanto nos
setores centrais como nos residenciais, tramas autnomas para o trnsito local dos pedestres
a fim de garantir-lhes o uso livre do cho, sem contudo, levar tal separao a extremos
sistemticos e antinaturais pois no se deve esquecer que o automvel, hoje em dia, deixou
de ser o inimigo inconcilivel do homem, domesticou-se, j faz, por assim dizer, parte da
famlia. Ele s se desumaniza, readquirindo vis--vis do pedestre, feio ameaadora e
hostil quando incorporado massa annima do trfego. H ento que separ-los, mas sem
perder de vista que em determinadas condies e para comodidade recproca, a coexistncia
se impe. (COSTA, Relatrio).

86
Lcio Costa pensou a cidade para funcionar atravs dos veculos individuais.
Podemos observar, no relatrio do Plano Piloto, vrias referncias ao automvel
individual e poucas aos transportes coletivos. Como conseqncia disso o pedestre sai
prejudicado atravs das inmeras barreiras a transpor. Mesmo dentro da superquadra, o
pedestre convive com o automvel. (ver Figura 28)


FIGURA 28: Croquis de Lcio Costa.
Fonte : COSTA, 1995, p.287.

O automvel como veculo individual, representava uma parcela muito pequena
do transporte urbano no Brasil. Segundo Villaa, o fator acessibilidade assim como os
efeitos dos transportes e das vias de transporte, tem um papel decisivo sobre a
estruturao urbana. Ainda em relao ao fator acessibilidade, h uma variao em
funo do veculo ou do meio de transporte utilizado, refletindo, portanto, com as
classes sociais como, por exemplo, a diferena entre a acessibilidade para quem
depende de transporte pblico e para quem possui transporte individual.
(VILLAA, 1998)
87
Quanto ao sistema de propriedade sugerido para as superquadras, o mesmo
destacado no Relatrio no item 22. Para Lcio Costa:
22. Resta o problema de como dispor do terreno e torn-lo acessvel ao capital
particular. Entendo que as quadras no devem ser loteadas, sugerindo, em vez da venda de
lotes a venda de quotas de terreno, cujo valor depender do setor em causa e do gabarito, a
fim de no entravar o planejamento atual e possveis remodelaes futuras no delineamento
interno das quadras. Entendo tambm que esse planejamento deveria anteceder a venda de
quotas, mas nada impede que compradores de um nmero substancial de quotas submetam
aprovao da Companhia projeto prprio de urbanizao de uma determinada quadra, e
que, alm de facilitar aos incorporadores a aquisio de quotas, a prpria Companhia
funcione, em grande parte, como incorporadora. E entendo igualmente que o preo das
quotas, oscilvel conforme a procura, deveria incluir uma parcela com taxa fixa, destinada a
cobrir as despesas do projeto, no intuito de facilitar tanto o convite a determinados
arquitetos como a abertura de concursos para a urbanizao e edificao das quadras que
no fossem projetadas pela Diviso de Arquitetura da prpria Companhia [..]
(COSTA, Relatrio)

Como foi mencionado no Captulo 1, Nestor Goulart Reis Filho em Quadro da
Arquitetura no Brasil (1978), prope a relao entre o lote e a construo como base
para o estudo da evoluo da arquitetura brasileira. Segundo ele, com a inovao
proposta por Lcio para o sistema de propriedade para as superquadras, Braslia se torna
um referencial dentro deste processo evolutivo:
Com essa nova forma de organizao espacial, conseguiu-se superar a velha noo
de lote urbano, como algo separado da construo. As vendas, nas superquadras, no foram
de lotes, mas de espaos destinados construo, de projees de edifcios com altura
predeterminada, do direito de construo de uma determinada habitao, deixando de lado
tambm a noo ingnua de quota-parte ideal de terreno dos nossos condomnios.
(REIS, 1978, p.101)

Para Carpintero, o sistema de venda de quotas de terreno vincula-se ao conceito
jurdico de condomnio. O condomnio uma instituio presente em nossa legislao
desde 1928.
A instituio jurdica do condomnio decorre de problemas criados em funo da
construo de edifcios em altura, principalmente nas transaes de compra e venda de
unidades individuais, apartamentos ou escritrios. O condomnio foi formalmente includo
na nossa legislao, atravs do Decreto 5.481 de 25 de julho de 1928, embora trate-se de
uma forma de propriedade j conhecida desde o direito romano. Na realidade a propriedade
no se altera com essa instituio. Apenas passa a ser reconhecido o domnio coletivo do
terreno e das partes comuns de edificaes, mantendo-se a propriedade individual de
unidades privativas. Isso significa que pode-se vender um apartamento ou escritrio em um
edifcio sem a anuncia obrigatria dos demais condminos. As partes comuns so
reconhecidas como partes ideais, indivisveis, que acompanham a unidade privativa
eventualmente transacionada. Por essa forma, o terreno comum passa a comportar um
grande nmero de unidades. Com isso, seu preo dividido entre os vrios co-proprietrios,
tornando-se mais acessvel. (CARPINTERO, 1998, p.152).
88
Como forma de explicitar a importncia do problema referente ao sistema de
propriedade proposto por Lcio Costa, Carpintero afirma que grande parte as alteraes
sofridas pelo projeto original criam sentido se vistas como tentativas de burlar o sistema
criado e tentar restaurar o sistema de propriedade tradicional ou do condomnio.
(CARPINTERO, 1998)
Ainda segundo Nestor Goulart, no projeto vencedor de Lcio Costa uma das
caractersticas mais interessantes foi a variedade de solues de implantao dos
edifcios. Cada tipo de atividade recebeu um tratamento deferente no tocante
implantao dos edifcios.
As superquadras contendo os blocos de apartamentos distribudos sobre uma
quadra com superfcie maior do que nos exemplos tradicionais. Os blocos so dispostos
de tal forma que permitam o acesso ao sistema virio para automveis e servios e, ao
mesmo tempo, ao sistema proposto para os pedestres. Interessante salientar que os
sistemas, tanto o virio para automveis e servios quanto o destinado aos pedestres no
se cruzam entre si. Segundo Nestor Reis (1978, p.100) a implantao dos blocos, [...],
assegura-lhes arejamento e insolao adequadas, deixando lugar a amplas reas livres ao
nvel trreo, reas essas cuja continuidade espacial preservada por terem os prdios
andar trreo livre.
Os equipamentos mnimos exigveis pela vida contempornea (escolas
primrias, parques infantis, comrcio) esto localizados entre os edifcios. O conjunto
formado por quatro quadras constitui uma unidade de vizinhana. (REIS, 1978)
89
3.2 Braslia hoje, ou Braslia construda.
O plano vencedor foi modificado desde o incio, segundo Carpintero a
NOVACAP, imediatamente aps o Concurso, promoveu uma reviso do projeto e
introduziu algumas mudanas. Inicialmente Sir William Holford, membro do jri,
sugeriu quatro notas.

1. Demasiada quantidade indiscriminada de terra entre o centro governamental e o lago.
2. O aeroporto talvez tenha de ser mais afastado.
3. A parte mais longnqua do lago e as pennsulas no so utilizadas para habitaes.
4. No especificao do tipo de estradas regionais, especialmente com relao a possveis
cidades satlites. (CARPINTERO, 1998, p.156-160)

Dessa forma a NOVACAP deslocou o conjunto urbano para leste, na direo do
eixo monumental ampliando as reas residenciais. Com isso acrescentou mais uma
seqncia de quadras a leste do eixo Rodovirio (quadras retangulares, duplas e
econmicas conhecidas atualmente com 400), deslocando o setor de embaixadas. A
oeste do eixo criou uma nova faixa de casas geminadas (as quadras 700) alm de um
novo setor de grandes reas. Os setores de residncias individuais a norte e sul foram
ampliados e transferidos para as pennsulas e a outra margem do lago. Foi acrescentado,
tambm, um setor de manses com terrenos de 20.000 m2 em toda a encosta na margem
direita do Crrego Vicente Pires, dentro da bacia do lago. Com isso ultrapassa o limite
de 500.000 habitantes que havia sido estabelecido no edital. (ver Figura 29)
No documento Braslia 57-85, de autoria dos arquitetos Adeildo Viegas de Lima
e Maria Elisa Costa observamos claramente essa modificao:

[...] foi criada pela Diviso de Urbanismo mais uma ordem de superquadras do
lado leste, retangulares e com gabarito de trs pavimentos, destinadas construo dos
blocos residenciais econmicos que o plano original propunha, com 6 andares, nas prprias
superquadras.[...] (LIMA; COSTA, 1985, p.27)

90
Quando Lcio Costa estruturou, de forma linear, a ocupao residencial em
superquadras ao longo do eixo rodovirio, conseqentemente definiu como sistema
virio para esse setor o prprio eixo rodovirio. A NOVACAP, ao introduzir as
modificaes descritas anteriormente, como por exemplo, a criao das quadras 700
(com as casas geminadas em lotes de terreno particulares) cria novos fluxos de trnsito,
agora transversais e perpendiculares ao eixo rodovirio (fluxo principal) indo contra o
esquema de cidade linear e gerando problemas de congestionamento de trnsito.
Alm disso, a implantao dessas casas na W3, as quadras da faixa 700, destruiu
a proposta da superquadra como unidade habitacional bsica do plano piloto. Aparece o
lote urbano, com a figura do dono do terreno, e com o interesse na ocupao e na
apropriao de reas pblicas.
A NOVACAP, seguindo uma das observaes de Holford, constri uma estrada
percorrendo todo o divisor de guas da bacia do Lago Parano, a EPCT - Estrada Parque
Contorno - que, inicialmente constitui-se em anel virio da cidade e tinha por funo
estabelecer um limite fsico da bacia do lago como forma de preserv-la. Segundo
Carpintero: Tinha pois, o carter de anel sanitrio, em sentido restrito. Dentro desse
anel s seria permitida a construo de Braslia, exceto as casas previstas por Lcio
Costa. (CARPINTERO,1998, p.193) (grifo no original)
Com isso, apenas a classe mdia estaria dentro da bacia do lago, em uma
localizao privilegiada e imaculada. Mais adiante ele reafirma: Assim, a EPCT
constitui-se em anel sanitrio em seu sentido amplo, [...], o de excluso social.
(CARPINTERO, 1998, p.195)

91


FIGURA 29: Mapa de Braslia nos dias atuais.
Observar a EPCT (001), limitando fisicamente a bacia do Lago Parano.
Fonte: DER-DF.
92
De acordo com o censo demogrfico do IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia
e Estatstica - de 01/07/2005, o Distrito Federal tem uma populao estimada de
2.333.108 habitantes e uma rea territorial de 5.802 Km2.
No ano de 1957, 12.283 pessoas moravam em Planaltina, Brazlndia e fazendas
adjacentes. De acordo com os estudos feitos pela SEPLAN Secretaria de Estado de
Planejamento, Coordenao e Parcerias do Distrito Federal esses foram os primeiros
habitantes do Distrito Federal, mas com o incio das obras de construo de Braslia
deflagrou-se um processo migratrio caracterizado por contingentes populacionais
bastante diferenciados.
Segundo informaes levantadas pela CODEPLAN - Companhia de
Desenvolvimento do Planalto Central - nos perodos de 1960 a 1980 as correntes
migratrias constituram a principal parcela formadora da populao do Distrito Federal
com um nmero aproximado de 840.000 pessoas. No perodo de 1980/1991, ainda de
acordo com a mesma fonte, o nmero de migrantes diminuiu consideravelmente,
apresentando uma mdia anual de cerca de 9.000 pessoas e uma taxa mdia geogrfica
de crescimento anual de 2,84 que permaneceu relativamente estvel at 2005.
(ver Tabela 01)

TABELA 01 Evoluo da Populao do Distrito Federal, TMGCA e Densidade Demogrfica
(1957-2005).

93
Com a misso de impulsionar a ocupao demogrfica e econmica da regio
central do pas, o Distrito Federal tornou-se um plo de desenvolvimento da sua regio
de influncia e tambm da Regio Centro-oeste e seu desenvolvimento econmico
marcado por trs fases. A primeira fase correspondente ao perodo que se inicia com a
inaugurao de Braslia, em que a construo civil foi o principal setor de absoro de
mo-de-obra local (dcadas de 60 e 70). A segunda, da consolidao de Braslia como
sede de Governo Federal, d ao setor pblico maior peso ou representatividade na
composio do PIB
23
regional (dcada de 80). A terceira e ltima fase, o perodo
sustentado ainda na construo civil, no comrcio, no setor pblico e principalmente
nos servios em geral (dcada de 90 e incio dos anos 2000).
Na poca da construo de Braslia fez-se necessria a criao de ncleos
habitacionais para abrigar os trabalhadores que vieram para trabalhar. A Cidade Livre,
posteriormente denominada Ncleo Bandeirante, surgiu em 1956. Em 1957 surgiu o
Parano, para abrigar os trabalhadores que vieram construir a barragem formadora do
Lago Parano. Taguatinga foi criada em 1958, Gama e Sobradinho em 1960 passando
as trs condio de cidades satlite em 1967. Planaltina e Brazlndia j existiam
como municpios do estado de Gois. Com a finalidade de facilitar a administrao
dessas localidades do Distrito Federal, o territrio foi dividido em oito Regies
Administrativas (RAs), cada uma delas com um administrador nomeado pelo ento
prefeito Ivo de Magalhes, pela Lei n. 4.545/64. Com a evoluo da ocupao
territorial, em outubro de 1989 procedeu-se a uma nova diviso em 12 RAs. Em 1993
foram criadas mais trs RAs e em Lei n. 348/92, Decreto n. 14.604/93. Em 1994,
outras quatro RAs foram criadas, passando a totalizar 19 RAs. Em maio de 2003
surgiram mais quatro Regies Administrativas, e em dezembro do mesmo ano, mais
uma e em janeiro de 2004, mais duas. Em agosto de 2004 foi criada a Regio
Administrativa XXVII e em 2005 surgiram mais duas totalizando atualmente 29
Regies Administrativas. Com a evoluo da ocupao territorial, o Distrito Federal
est, portanto, dividido em vinte e nove Regies Administrativas conforme a seguir
discriminado: de acordo com essa pesquisa a populao urbana estimada em 2004 era
de 2.096.534. (ver Tabela 02)

23
PIB Produto Interno Bruto.
94
TABELA 02
Populao Urbana do Distrito Federal segundo as Regies Administrativas 2004.

De acordo com os dados da Pesquisa Distrital por Amostra de Domiclios
PDAD, realizada em 2004 pela SEPLAN, o total de domiclios
24
encontrados de
563.195, sendo que o nmero mdio de moradores por domiclio de 3,7 pessoas.


24
Domiclio a moradia estruturalmente separada e independente, constituda por um ou mais
cmodos, com entrada privativa. A condio de domicilio a separao, ou seja, um local limitado por
paredes, muros, cercas e etc., coberto por um teto e que permite a uma ou mais pessoas se isolarem das
demais com acesso direto sem passar pelo interior da habitao de outras pessoas. (PDAD-2004)
95
No Distrito Federal num todo, o tipo de domiclio predominante a casa, que
representa 73,5%, seguido dos apartamentos que representam 20,2%. Quanto forma de
ocupao, 65,8% das pessoas pesquisadas pela SEPLAN quando do PDAD-2004
declararam que suas residncias so prprias quitadas e/ou em aquisio, enquanto que
23,9% declararam residir em imveis alugados. Ainda de acordo com essa pesquisa,
93,7% dos imveis do Distrito Federal so atendidos pelos servios de abastecimento de
gua e 87,1% de esgotamento sanitrio, 98,1% com coleta de lixo. O tamanho mdio
de 6,8 cmodos e a rea mdia gira em torno de 94,00 m2. (ver Tabelas 03, 04, 05 e 06)

TABELA 03 - Distribuio de domiclios, segundo o tipo.
DISTRITO FEDERAL 2004.


TABELA 04 - Distribuio de domiclios, segundo a rea construda.
DISTRITO FEDERAL 2004.


96
TABELA 05 - Distribuio de domiclios, segundo o nmero de cmodos.
DISTRITO FEDERAL 2004


TABELA 06 - Distribuio de domiclios, segundo o nmero de dormitrios.
DISTRITO FEDERAL 2004


O traado da cidade, com avenidas largas, sem cruzamentos, e o alto poder
aquisitivo da populao, principalmente em Braslia e nos Lagos Sul e Norte, favorecem
o uso do automvel no Distrito Federal, que representa 78% da frota local, de 825.690
veculos (DETRAN/DF Departamento de Trnsito do Distrito Federal - janeiro de
2006), apresentando uma taxa mdia de cerca de trs pessoas por veculo. Apesar disso,
para grande parte da populao do Distrito Federal o principal meio de locomoo o
nibus, com a dependncia do transporte coletivo, em algumas cidades, chegando a
71%, como no caso de Parano, 67 % em Recanto das Emas e 65% em Santa Maria
(CODEPLAN - Pesquisa Domiciliar Transporte). As viagens de ligao entre as cidades
e o Plano Piloto caracterizam-se por uma distncia mdia de 38 km e pela baixa
renovao de passageiros ao longo do percurso, no transporte coletivo. Mais de 60% das
viagens esto concentradas nos horrios de pico (manh, tarde e noite).

97
Em Braslia (Plano Piloto) concentram-se cerca de 45% das oportunidades de
emprego do Distrito Federal, seguidos por Taguatinga (10,71%) e Guar (9,03),
consolidando assim a importncia do transporte pblico para os trabalhadores das
demais Regies Administrativas e para as prprias atividades produtivas (cerca de 52%
das viagens so por motivo de trabalho - dados da Pesquisa de Transporte 2000 -
CODEPLAN).


















98




















CAPTULO 4
UMA TENTATIVA DE ANLISE ECONMICA EM BRASLIA
99
4.1 Elementos para a anlise.
Neste captulo estaremos analisando, com base no que foi estudado at agora no
decorrer dos captulos anteriores, dois exemplos, ou melhor, duas tipologias residenciais
bastante distintas e caractersticas da cidade de Braslia: as superquadras e as casas
geminadas da faixa 700.
Os dois exemplos citados so muitos prximos um do outro no que diz respeito
distncia. Na Asa Sul, por exemplo, as superquadras e as casas geminadas esto
separadas pela avenida W3 que, nesse caso, diferentemente do que ocorre na Asa Norte,
possui uma faixa de comrcio em apenas um dos lados, o adjacente s superquadras.
Portanto, na Asa Norte essa distncia um pouco maior em virtude da existncia de
comrcio em ambos os lados da avenida W3, ainda assim podemos considerar que as
tipologias esto muito prximas entre si. Em ambos os casos podemos percorrer essa
distncia a p.
A avaliao foi feita com base em um modelo de projeo de preos de imveis
utilizando equaes de regresso linear, muito comum atualmente no tocante aos
sistemas de avaliao de imveis urbanos. Com esses resultados acrescentamos
conceituaes dos modelos tericos de localizao citados no Captulo 2, mais
especificamente os Modelos propostos por Alonso, onde as variveis de consumo de
espao, distncia e disponibilidade de bens compostos geram cestas de consumo com
base nos nveos de satisfao dos indivduos.
Para tal, iniciamos a coleta de dados referentes aos imveis da Asa Norte, uma
pesquisa de mercado levando em conta alm do preo sugerido, outros fatores de
extrema importncia para a montagem da equao tais como rea total do imvel,
nmero de cmodos, nmero de dormitrios, estado de conservao, qualidade dos
acabamentos utilizados, entre outros. (ver APNDICE A - Dados Primrios e equao de
regresso linear)
Nessa fase nos baseamos nos dados da pesquisa PDAD-2004, referida no
captulo anterior, onde encontramos dados que indicam que a distribuio de domiclios
segundo a tipologia maior para as casas (73,5%) do que para os apartamentos (20,2%);
outros dados indicam que, segundo a rea construda, a maioria dos domiclios (29,6%)
100
tem de 61,00 a 90,00 m2 (valor utilizado para a escolha do tamanho dos apartamentos
analisados) e apenas 5,7% tem entre 151,00 a 220,00 m2 (valor utilizado para as casas
geminadas). Quanto ao nmero de dormitrios, o PDAD-2004 indica que a grande
maioria dos domiclios (cerca de 66%) tem 02 ou 03 dormitrios e finalmente no
tocante ao nmero de cmodos, a pesquisa indica que 48,7% dos domiclios tem de 05 a
07 cmodos. Essas duas variveis citadas, 03 dormitrios e 05 a 07 cmodos, foram
levadas em conta na hora da escolha dos imveis a serem analisados.
Em termos gerais foram pesquisados os apartamentos das superquadras 300 de
toda a Asa Norte com 03 quartos (dormitrios) e cerca de 85,00 m2 e as casas
geminadas, tambm na Asa Norte, com 03 quartos e cerca de 200,00m2.
A Asa Sul se mostrou bastante heterognea quanto aos preos sugeridos e
algumas particularidades atrapalharam na hora da montagem do modelo. Os imveis
so mais antigos do que os da Asa Norte e esto passando, quase que na sua maioria,
por processos de reformas internas e reformulao de fachadas e pilotis, alm disso,
temos tambm o aspecto de que algumas superquadras tais como a 108 e a 308 sul so
bastante valorizadas em funo da existncia da referida unidade de vizinhana (Igreja,
clube, escolas tudo de acordo com o que foi pensado no plano original). As casas
geminadas da Asa Sul sofreram grandes reformas, algumas tm at 04 pavimentos
(subsolo, trreo e primeiro pavimentos originais e um solrio ou cobertura que foi
feito de forma irregular, alis, como muita coisa que acontece nessa rea) acarretando
preos muito elevados e incompatveis com as caractersticas inerentes s casas
geminadas e idia inicial de HP3 (habitao popular) como eram inicialmente
chamadas.
Dessa forma, a Asa sul se mostrou como uma faixa de estudos incompatvel
com a pesquisa como ela foi conduzida e os resultados conseguidos com a Asa Norte
foram suficientes para a aplicao das teorias citadas.


101
4.1.1 A superquadra de Braslia.
A superquadra um novo conceito de morar proposto por Lcio Costa quando
da elaborao do plano piloto. Em Lcio Costa: Registro de uma vivncia, de 1995,
Lcio Costa fala sobre os antecedentes da superquadra de Braslia:
Aconselhei ento uma arquitetura contempornea que se adaptasse mais ao parque
do que manso, e que os prdios alongados, de seis andares, fossem soltos do cho e
dispusessem de "loggias" em toda a extenso das fachadas, com vrios tipos de quebra-sol,
j que davam para o poente. Foi o primeiro conjunto de prdios construdos sobre pilotis e
o prenuncio das superquadras de Braslia. (COSTA, 1995, p.205)

Mais adiante, ele refora a idia de que o Parque Guinle
25
, foi a primeira
experincia de um conjunto residencial de apartamentos destinados alta burguesia, e
tambm onde primeiro se aplicou, de forma sistemtica, depois de tantas tentativas
frustradas, o partido de deixar o trreo vazado, os pilotis de L Corbusier, que se
tornariam de uso corrente na cidade. (COSTA, 1995, p.212)
Estruturalmente, uma superquadra um conjunto de edifcios residenciais sobre
pilotis ligados entre si pelo fato de terem acesso comum e de ocuparem uma rea
delimitada - no caso, um quadrado de 280,00 x 280,00 metros, a ser cercado dos quatro
lados com renques de rvores de copa densa (20,00 m de faixa verde), e com uma
populao de 2.500 a 3.000 pessoas. Todos os prdios so soltos do cho sobre pilotis,
portanto o cho pblico, e o gabarito previsto, de seis andares, permite que as crianas
brinquem a vontade ao alcance do chamado das mes. Conforme consta no item 8 do
Relatrio, o fluxo de pedestres separado do trnsito de automveis como forma de
garantir o uso livre do cho para as pessoas. Itens como escola, comrcio local, igreja,
clube e cinema (complementos indispensveis) so dispostos a cada quatro quadras, o
que o prprio Lcio chama de rea de vizinhana. (ver Figura 30)

25
Ver a propsito Captulo 1, p.39-40 e Figura 12.
102
O item 16 do Relatrio refere-se especificamente a isso:
16. Quanto ao problema residencial, ocorreu a soluo de criar-se uma seqncia
contnua de grandes quadras dispostas em ordem dupla ou singela, de ambos os lados da
faixa rodoviria, e emolduradas por uma larga cinta densamente arborizada, rvores de
porte, prevalecendo em cada quadra determinada espcie vegetal, com cho gramado e uma
cortina suplementar interminente de arbustos e folhagens, a fim de resguardar melhor,
qualquer que seja a posio do observador, o contedo das quadras visto sempre num
segundo plano e como que amortecido na paisagem.. Disposio que apresenta a dupla
vantagem de garantir a ordenao urbanstica mesmo quando varie a densidade, categoria,
padro ou qualidade arquitetnica dos edifcios e de oferecer aos moradores extensas faixas
sombreadas para passeio e lazer, independentemente das reas livres previstas no interior
das prprias quadras.
Dentro dessas "superquadras" os blocos residenciais podem dispor-se da maneira
mais variada, obedecendo porm, a dois princpios gerais: gabarito mximo uniforme,
talvez seis pavimentos e pilotis, e separao do trfego de veculos do trnsito de pedestres,
mormente o acesso escola primria e s comodidades existentes no interior de cada
quadra.
Ao fundo das quadras, estende-se a via de servios para o trfego de caminhes,
destinando-se ao longo dela a frente oposta s quadras a instalao de garagens, oficinas,
depsitos de comrcio em grosso, etc. e reservando-se uma faixa de terreno equivalente a
uma terceira ordem de quadras para floricultura, horta e pomar. Entaladas entre essa via de
servio e as vias do eixo rodovirio, intercalam-se ento largas e extensas faixas com
acesso alternado, ora por uma ora por outra, e onde se localizaram a igreja, as escolas
secundrias, o cinema e o varejo do bairro, disposto conforme a sua classe ou natureza.
O mercadinho, o aougue, as vendas, quitandas, casas de ferragens etc, na
primeira metade da faixa correspondente ao acesso de servio; as barbearias, cabelereiros,
modistas, confeitarias, etc na primeira seo da faixa de acesso privativo dos automveis e
nibus, onde se encontram igualmente os postos de servio para venda de gasolina. As lojas
dispem-se em renque com vitrinas e passeio coberto na face fronteira s cintas arborizadas
de enquadramento dos quarteires e privativas dos pedestres, e o estacionamento na face
oposta contgua s vias de acesso motorizado, prevendo-se travessas para ligao de uma
parte a outra, ficando, assim, as lojas geminadas duas a duas, embora o seu conjunto
constitua um corpo s.
Na confluncia das quatro quadras, localizou-se a igreja do bairro, e aos fundos
dela as escolas secundrias, ao passo que na parte da faixa de servio fronteira rodovia se
previu o cinema, a fim de torn-lo acessvel a quem proceda de outros bairros, ficando a
extensa rea livre intermediria destinada ao clube de juventude, com campos de jogos e
recreio. (COSTA, relatrio)



103


FIGURA 30: Croquis de Lcio Costa para a superquadra de Braslia.
Fonte: COSTA, 1995, p.287 e 309.

Quanto implantao do comrcio nas superquadras, a idia original era a de
abrir as lojas para as vias de acesso dos pedestres, reservando-se a rua apenas para o
trnsito de servio. Nesse caso, porm, a soluo no correspondeu realidade do
prprio comrcio e, o que se pode observar o acesso s lojas sendo feito tanto para o
pblico como para o servio pelas ruas originalmente pensadas para o abastecimento
das lojas.
Interessante ressaltar, na leitura do relatrio, o item 17 onde Lcio Costa fala de
valor, localizao, densidade, quantidade de rea por famlia, escolha de materiais e
acabamentos (os j referidos bens compostos) conceitos analisados no Captulo 2.
Observamos que, segundo ele, em funo da localizao, por exemplo, as quadras 200
(singelas junto ao setor de embaixadas) teriam mais valor. Da mesma forma, do outro
lado do eixo, as quadras 100 (mais prximas da rodovia) tambm seriam mais
valorizadas do que as 300 em funo da acessibilidade. Outros fatores econmicos que,
segundo Abramo, configuram a cesta de bens compostos aparecem como
condicionantes na conformao do valor (os acabamentos e a qualidade da arquitetura).
104
17. A gradao social poder ser dosada facilmente atribuindo-se maior valor a
determinadas quadras como, por exemplo, as quadras singelas contguas ao setor das
embaixadas, setor que se estende de ambos os lados do eixo principal paralelamente ao eixo
rodovirio, com alameda de acesso autnomo e via de servio para o trfego de caminhes
comum s quadras residenciais. [...] No outro lado do eixo-rodovirio-residencial, as
quadras contguas rodovia sero naturalmente mais valorizadas que as quadras internas, o
que permitir as gradaes prprias do regime vigente; contudo, o agrupamento delas, de
quatro em quatro, propicia num certo grau a coexistncia social, evitando-se assim uma
indevida e indesejvel estratificao. [...] Elas decorrero apenas de uma maior ou menor
densidade, do maior ou menor espao atribudo a cada indivduo e a cada famlia, da
escolha dos materiais de do grau e requinte do acabamento. (COSTA, relatrio)

Mais uma vez, cabe a anlise ou citao do item 22 do relatrio onde Lcio
define como ser o modelo de uso do solo nas superquadras, entendendo que as mesmas
no devem ser loteadas e que a venda ser do direito de construo
26
, idia que vem do
modelo de cidade-jardim onde o solo era de todos. (ver Figura 31)


FIGURA 31: Foto area da SQN 202 (1997).
Fonte: Arquivo pblico DF.

26
Direito de construo: expresso usada por Nestor Goulart em Quadro da Arquitetura no Brasil (1978).
105
4.1.2 As casas geminadas da faixa 700.
Modificao feita no plano original, proposta segundo Lima e Costa, pela
Diviso de Arquitetura:

A faixa destinada a floricultura horta e pomar (item 16 do relatrio) a oeste da
W-3 sul foi utilizada para a construo de casas geminadas (projeto de arquitetura da
Diviso de Arquitetura), para permitir a transferncia dos primeiros tcnicos para Braslia
com suas famlias, ocupao iniciada no meio da Asa Sul, estendendo-se posteriormente ao
longo de toda a faixa 700. (LIMA; COSTA, 1985, p.31)

As casas esto localizadas em lotes com medidas de 6,50 x 20,00m ou, em
alguns casos, de 8,00 x 20,00 m, e foram implantadas, conforme menciona Carpintero,
em esquema Radburn. (1998, p.232), ou seja, casas geminadas e dispostas em renques
de dez casas cada, com uma rua de servio para o acesso de veculos pelos fundos do
lote. Esto agrupadas a cada trs renques, ou seja, 30 casas, e entre cada renque tem
uma passagem de 3,00 metros de largura. Dispostos frente a frente, entre os renques,
encontramos um gramado com cerca de 20,00 metros de largura recortado por caminhos
de pedestres cujas distncias variavam de 3,00 a 5,00 metros. (ver Figura 32)
O processo de apropriao ou invaso de espao pblico se deu da seguinte
forma: inicialmente os trechos gramados entre a casa e os caminhos de pedestres eram
tratados como jardins, o prximo passo foi incorporar esses jardins casa atravs de
cercas, grades ou muros e, no caso especfico das casas localizadas nas extremidades
dos renques, os proprietrios comearam a cercar tambm as laterais incorporando o
espao pblico da passagem de pedestres de forma a ocup-lo como garagens e reas de
lazer. O resultado disso so caminhos de apenas um metro. (Ver Figura 33)
Como j foi mencionado, a implantao dessas casas geminadas destruiu a
proposta da superquadra como unidade habitacional bsica do plano piloto, ressurgindo
o lote urbano tradicional trazendo consigo os conceitos jurdicos e fsicos de
propriedade tradicional .
106
Esse efeito na ocupao e invaso de reas pblicas acabou sendo transposto
para as superquadras atravs do fechamento dos pilotis com cercas vivas, muretas,
jardins e etc. Em muitos casos, o direito de ir e vir cerceado nos prdios das
superquadras. (ver Figura 34)



FIGURA 32: Foto area da 703/704 sul (2006).
Fonte: Google Earth.





107

FIGURA 33: Foto area rea invadida por casas geminadas (2006).
Fonte: arquivo particular do autor.



FIGURA 34: Foto fechamento dos pilotis nas superquadras (2006).
Fonte: arquivo particular do autor.

108
4.2 Uma avaliao de Braslia.
De acordo com as Teorias de Localizao residencial analisadas no Captulo 2,
itens 2.2 e principalmente 2.3, podemos observar que algumas constataes tericas no
se aplicam a Braslia e outras, por sua vez, se encaixam perfeitamente.
No item 2.3 do Captulo 2, os conceitos valor, localizao, consumo de reas,
tempo de deslocamento e externalidades so itens delimitadores dos modelos
neoclssicos existentes nas vrias anlises na economia urbana.
Tomemos inicialmente a questo bsica de que a escolha de uma localizao
residencial significa, em primeiro lugar, uma escolha da distncia e do deslocamento
habitual entre o centro da cidade e a residncia. Esse deslocamento comporta um custo e
esses custos de transporte so normalmente representados nos modelos neoclssicos por
uma funo crescente em relao distncia ao centro.
Como foi estudado no Captulo 3, Braslia foi concebida a partir do cruzamento
de dois eixos, com uma base conceitual de cidade-linear de forma que o eixo rodovirio,
destinado habitao (eixo residencial) se divide em dois lados, norte e sul, onde esto
dispostas as superquadras numeradas de 02 a 16 sendo as quadras com final 02 mais
prximas do centro da cidade
27
. Dessa forma os dois lados, denominados Asa Norte e
Asa Sul so opostos pelo vrtice, nesse caso o centro da cidade, resultando numa
seqncia de superquadras sul e norte espelhadas de forma que em ambos os lados, as
quadras final 16 so as mais distantes do centro. No por acaso, tem a mesma distncia
em relao ao centro (algo em torno de 7,00 Km) devido medida padro das
superquadras. Essa regularidade espacial facilita, de certa forma, a anlise de alguns
modelos onde a distncia das residncias em relao ao centro facilmente
caracterizada e com isso pode ser considerada uma constante em determinadas anlises
de modelos. (ver Figura 35)


27
A nomenclatura de superquadras que compe a Asa Sul e a Asa Norte obedece s suas posies em
relao ao Eixo Monumental e indicada por trs algarismos. O Eixo Rodovirio separa as quadras pares
das mpares : do lado leste (L) as faixas 200, 400, 600 e 800 e do lado oeste (W) as faixas 100, 300, 500,
700 e 900. As quadras esto dispostas em ordem numrica crescente, de acordo com seu afastamento em
relao ao eixo monumental, seja no sentido norte (N) como no sul (S).
109

FIGURA 35: Mapa indicativo da nomenclatura das superquadras na Asa Norte.
Fonte: encarte publicitrio sobre Braslia (EMBRATUR).


O modelo proposto por Alonso, estudado no Captulo 2, implica uma funo de
utilidade que pe em jogo trs espcies de bens e a forma pela qual se prope para
estabelecer as curvas de indiferena consiste em relacionar os bens dois a dois, com o
terceiro sendo uma constante.
Por exemplo, supondo que o bem composto (z) seja constante, podemos
relacionar consumo de espao (q) e distncia (t). Nessa relao direta podemos imaginar
que os indivduos quase sempre iro preferir consumir mais espao e menos distncia
em relao ao centro da cidade. No caso de Braslia essa questo se aplica a algumas
superquadras mais prximas do centro, tais como as de final 02, 03 e 04 onde, devido
diversidade de tamanhos de apartamento propostos dentro da superquadra (02, 03 e 04
quartos) temos alguns casos de maior consumo de espao e menor distncia. Agora em
relao s casas, onde realmente as pessoas dispem de mais espao, a distncia em
110
relao ao centro aumenta, pois os setores de habitaes unifamiliares tais como Lago
Sul e Lago Norte esto dispostos na outra margem do lago, portanto mais distantes. O
mesmo acontece com o setor de manses Park Way, lotes inicialmente propostos com
20.000 m2 localizados em toda a encosta na margem direita do Crrego Vicente Pires, e
tambm distantes do centro. Uma particularidade em relao ao Lago Sul ocorre na
Quadra QL 12, a conhecida Pennsula dos Ministros, onde a localizao em relao ao
centro privilegiada em funo de que uma das pontes que liga o Lago sul ao plano
piloto diminui a distncia em relao ao centro. Alm disso, outros fatores como
segurana, pois essa quadra possui apenas uma entrada e uma sada, e a proximidade
com o lago fazem dessa rea uma das mais valorizadas de Braslia, com casas que
chegam a custar R$ 5.000.000,00.
Uma outra anlise citada no referido captulo consiste em considerar constante o
espao consumido (q), combinando bem composto (z) e distncia (t). Como usualmente
os indivduos preferem dispor de mais bens compostos e de maior acessibilidade ao
centro, ser possvel concluir que um aumento da distncia dar lugar a uma reduo do
nvel de satisfao dos indivduos. Com isso, para conservar o mesmo nvel de utilidade
quando a distncia aumenta, os indivduos tero de consumir mais bens compostos. Isso
pode ser claramente observado no caso de Braslia onde, na idia original proposta por
Lcio Costa, esse efeito seria amenizado em funo da presena das Unidades de
Vizinhana existentes a cada 04 quadras onde a cesta de bens compostos (escola,
comercio, igreja, clube) estaria presente. Seria como se cada conjunto de 04 quadras
tivesse o seu prprio centro, representado pela unidade vizinhana e pelo comrcio
local; entretanto sabemos que essa idia de unidades de vizinhana no foi implantada
em todas as quadras de Braslia, principalmente nas mais novas, as da Asa Norte.
Portanto, com o aumento da distncia em relao ao centro e com a impossibilidade de
consumir mais bens compostos, o nvel de satisfao dos indivduos cai e com isso cai
tambm o preo dos imveis. Essa questo ser observada na anlise de preos feita na
Asa Norte, mais adiante.
111
Analisando agora a terceira combinao entre as variveis, considerando que a
distncia (t) seja constante para que possam ser identificadas as combinaes de
consumo entre o bem composto (z) e o consumo de espao (q). Esses dois bens
proporcionam tanto mais satisfao ao indivduo quanto maior sua capacidade de
consumi-los em grande quantidade. Nesse caso, a curva de indiferena dever ser
decrescente.
Por exemplo: tomando as duas tipologias citadas, as superquadras e as casas
geminadas das 700. Em determinada poca as casas geminadas localizadas numa
mesma distncia em relao ao centro eram mais caras dos que os apartamentos. A idia
de poder dispor do espao como bem quisesse, dentro dos limites do lote e tambm fora
dele, levava as pessoas a preferir morar nas casas e essa procura fez com que os preos
aumentassem. Com o passar do tempo os problemas especficos das moradias
geminadas, tais como segurana, disponibilidade de rea para estacionamento,
acessibilidade, distncia do comrcio local (coisas que caracterizam bens compostos)
levaram as pessoas a preferir as superquadras e isso fez com que os preos voltassem a
se equiparar. No entanto podemos observar que a diminuio de bens compostos
compensada com um maior consumo de espao, como poderemos constatar na analise
feita no final desse captulo. claramente o efeito substituio mencionado na
Figura 21. (substituir solo por bem composto)
Em relao ao modelo proposto por Wingo e tambm ao modelo proposto por
Muth, ambos citados no referido captulo, o preo do terreno decresce ao mesmo tempo
que a distncia em relao ao centro aumenta, levando a concluir que os prdios mais
centrais sero mais altos e que, medida que nos deslocarmos para a periferia, a
verticalidade dar lugar a uma configurao residencial mais horizontal. Essa
constatao no se aplica ao caso de Braslia, pois o centro urbano no foi previsto para
a habitao e as superquadras mais prximas do centro, por sua vez, no podem
receber esses prdios mais altos, pois o gabarito uniforme (seis pavimentos nas
quadras 100, 200, 300 e trs pavimentos nas quadras 400).

112
Muth e Wingo propuseram tambm que, se o custo de transporte for superior
poupana da famlia, esta ter interesse em se aproximar do centro para aumentar seu
rendimento real, pois a economia com o deslocamento ser superior ao aumento do
aluguel que pagar pelo novo local de residncia. Isso tambm no se aplica a Braslia,
pois no h oferta de habitao nas reas mais prximas ao centro para as classes mais
pobres. Os apartamentos das superquadras 400, apesar de terem sido originalmente
pensados como blocos residenciais econmicos, no representam uma possibilidade de
moradia para as pessoas mais pobres visto que tanto o aluguel, como o preo final do
apartamento no cabem no oramento de uma famlia mais pobre.
Como j foi mencionado, os apartamentos das superquadras 300 da Asa Norte e
as casas geminadas das quadras 700 Norte foram utilizados como base para a montagem
de um modelo de projeo de preos de imveis atravs de equaes de regresso
linear. Para tanto foi utilizado o software SiSreg, desenvolvido pela Pelli Sistemas
Engenharia, situada em Belo Horizonte. O SiSreg um sistema para avaliaes
comparativas do mercado imobilirio, com a utilizao de regresso linear mltipla que
possibilita a abordagem cientfica na valorizao de bens, permitindo uma melhor
interpretao dos fenmenos mercadolgicos. O software permite o intercmbio de
dados, tabelas, textos e grficos com outros aplicativos da plataforma Windows, como
Word, Excel, entre outros.
A montagem do modelo de regresso comea com uma pesquisa de mercado
onde foram tomados alguns preos de apartamentos e de casas com reas semelhantes e
outras variveis como localizao, nmero de cmodos, entre outros.
(ver APNDICE A - Dados Primrios e equao de regresso linear)
O segundo passo consiste na definio da equao de regresso linear onde, a
partir dela, podemos projetar os preos para as determinadas localizaes em relao ao
centro de Braslia. A montagem do modelo e o uso do software citado tiveram a
superviso do Engenheiro Avaliador de Imveis Marcelo Coelho Tolentino.
Na TABELA 07 temos a Projeo de preos para apartamentos com 03 quartos e
cerca de 85,00m2 e, na TABELA 08 temos a Projeo de preos para casas geminadas
com 03 quartos e cerca de 200,00m2.
113

TABELA 07
Projeo de preos para apartamentos com 03 quartos e cerca de 85,00m2.

Localizao Valor
302 N R$ 352.663,71
303 N R$ 339.737,01
304 N R$ 333.622,64
305 N R$ 330.058,53
306 N R$ 327.724,46
307 N R$ 326.077,37
308 N R$ 324.852,89
309 N R$ 323.906,85
310 N R$ 323.153,97
311 N R$ 322.540,58
312 N R$ 322.031,20
313 N R$ 321.601,44
314 N R$ 321.233,99
315 N R$ 320.916,21
316 N R$ 320.638,66

Fonte: dados extrados do Modelo de regresso linear - software SisReg.
114
TABELA 08
Projeo de preos para casas geminadas com 03 quartos e cerca de 200,00m2.

Localizao Valor
702 N R$ 356.966,71
703 N R$ 356.143,55
704 N R$ 355.324,18
705 N R$ 354.508,57
706 N R$ 353.696,70
707 N R$ 352.888,53
708 N R$ 352.084,05
709 N R$ 351.283,23
710 N R$ 350.486,04
711 N R$ 349.692,47
712 N R$ 348.902,48
713 N R$ 348.116,05
714 N R$ 347.333,16
715 N R$ 346.553,78
716 N R$ 345.777,89

Fonte: dados extrados do Modelo de regresso linear - software SisReg.








115
Apartamento de 03 quartos com 85,00m2
305
306
307
308
309
310 311 312 313 314 315 316
302
303
304
R$ 300.000,00
R$ 310.000,00
R$ 320.000,00
R$ 330.000,00
R$ 340.000,00
R$ 350.000,00
R$ 360.000,00
3
0
2
3
0
4
3
0
6
3
0
8
3
1
0
3
1
2
3
1
4
3
1
6
Local i zao na ASA NORTE
V
A
L
O
R
Relao localizao versus preo

FIGURA 36: Grfico relao LOCALIZAO versus PREO
para apartamentos da asa norte.





Casa de 03 quartos com 200,00m2
702
703
704
705
706
707
708
709
710
711
712
713
714
715
716
R$ 340.000,00
R$ 345.000,00
R$ 350.000,00
R$ 355.000,00
R$ 360.000,00
7
0
2
7
0
4
7
0
6
7
0
8
7
1
0
7
1
2
7
1
4
7
1
6
Local i zao na ASA NORTE
V
A
L
O
R
Relao localizao versus preo

FIGURA 37: Grfico relao LOCALIZAO versus PREO
para casas geminadas da asa norte.

116
CASAS versus APARTAMENTOS
R$ 300.000,00
R$ 310.000,00
R$ 320.000,00
R$ 330.000,00
R$ 340.000,00
R$ 350.000,00
R$ 360.000,00
3
0
2
/
7
0
2
3
0
3
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7
0
3
3
0
4
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7
0
4
3
0
5
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7
0
5
3
0
6
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7
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6
3
0
7
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7
0
7
3
0
8
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7
0
8
3
0
9
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7
0
9
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1
0
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7
1
0
3
1
1
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7
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1
3
1
2
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7
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2
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3
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7
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3
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1
4
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7
1
4
3
1
5
/
7
1
5
3
1
6
/
7
1
6
Local i zao na ASA NORTE
V
A
L
O
R
Casas 03 qtos. 200,00m2 Apartamentos 03 qtos. 85,00m2


FIGURA 38: Grfico relao LOCALIZAO versus PREO
entre casas e apartamentos na asa norte.



Os dados conseguidos a partir do modelo de regresso linear, tendo sido
utilizado o software SiSreg, foram analisados com base nas conceituaes dos modelos
tericos de localizao citados no decorrer da pesquisa, principalmente no Captulo 02,
mais especificamente os Modelos propostos por Alonso.
No menos importante para a construo dessa anlise, tambm foram
utilizados os dados referentes s caractersticas urbansticas de Braslia, desde a sua
concepo original at as modificaes propostas posteriormente.





117
























CONSIDERAES FINAIS
118
Esta parte final do trabalho nos leva primeiramente a ressaltar que a pesquisa
no acaba por aqui, na verdade ela tem como objetivo anotar particularidades e
constataes que sero utilizadas como base para uma posterior abordagem das questes
da Economia Urbana em Braslia.
Isso se deu inicialmente atravs da reviso terica de termos correntes da
economia urbana e porque no dizer do planejamento urbano: valor, localizao e
externalidades ou bens compostos. Ainda nessa reviso terica, analisamos as Teorias
urbansticas que serviram de base conceitual para a proposta do plano piloto de Braslia,
assim como a decorrente inovao constatada por Nestor Goulart Reis Filho de que a
nova forma de organizao espacial e uso do solo superou a velha noo de lote
urbano. Nas superquadras de Braslia o solo seria pblico, assim como aconteceu nas
cidades-jardins de Letchworth e Welwin , na Inglaterra.
O segundo passo consistiu em uma breve anlise das Teorias de localizao da
economia urbana e como alguns autores tais como Marx, Lefbvre, Harvey, Singer e
outros alimentam o debate sobre valor de terras e mercado imobilirio urbano. Dessas
notas cabe ressaltar a importncia que Flavio Villaa d para a localizao onde,
segundo ele, a mercadoria mais importante do mercado imobilirio urbano. Quanto s
Teorias de localizao, o destaque maior vem da constatao de que a teoria de
localizao agrria de von Thnen at hoje desempenha um papel central na economia
urbana servindo de base para os desdobramentos mais recentes dos modelos de
localizao tais como o modelo de Alonso, de Wingo e de Muth.
Como a pesquisa se tratou de valor do solo em Braslia, o terceiro e ltimo passo
deste trabalho consistiu em delimitar a rea de estudo, seus antecedentes,
particularidades e uma breve aplicao das constataes dos modelos de localizao
residencial citados. Da anlise inicial surgiu a necessidade de demonstrar, atravs de um
modelo de regresso linear de preos, que algumas constataes tericas se aplicam ao
caso de Braslia e outras no, em virtude de algumas particularidades urbansticas do
Plano Piloto.

119
De acordo com a equao de Regresso linear que resultou no Modelo de
Projeo de Preos podemos constatar que, no caso da Asa Norte do Plano Piloto e mais
especificamente em relao aos dois exemplos caractersticos citados: as superquadras e
as casas geminadas da faixa 700, quanto mais distante do centro da cidade os imveis
esto, mais baratos eles ficam. Por exemplo, um apartamento com 03 quartos e
aproximadamente 85,00 m2 localizado na superquadra 302 norte, portanto mais
prximo do centro, custa em mdia R$350.000,00 enquanto que um apartamento com
as mesmas caractersticas localizado na superquadra 316 norte custa em mdia
R$320.000,00.
O mesmo ocorre com as casas geminadas, tomando, por exemplo, uma casa
localizada na superquadra 702 norte, com aproximadamente 200,00 m2 e 03 quartos,
custa em mdia R$ 355.000,00 enquanto que a mesma casa, agora localizada na
superquadra 716 norte custa R$ 345.000,00.
Um fator muito importante a ser observado a partir da anlise preos realizada
em relao aos dois modelos residncias citados, os apartamentos das superquadras e as
casas geminadas, indica que a quantidade de espao consumido para uma mesma
localizao em relao ao centro da cidade e mesmo preo, praticamente duplica. Um
apartamento localizado na superquadra 302 Norte custa em mdia R$ 350.000,00 com
03 quartos e aproximadamente 85,00 m2. Nessa mesma localizao em relao ao
centro da cidade, portanto na superquadra 702 Norte, uma casa geminada com 03
quartos custa em media R$ 355.000,00 s que em relao ao consumo de espao temos
que nesse caso so 200,00 m2, portanto um pouco mais que o dobro da rea do
apartamento. Esse fator pode ser analisado pelo fato de que diminuio de bens
compostos (comrcio, acessibilidade, vagas na garagem, disponibilidade de
estacionamento, segurana) compensada com um maior consumo de espao,
mantendo constantes o preo e localizao em relao ao centro da cidade. (TROCA DE
SOLO POR BEM COMPOSTO)
120
Outros fatores importantes podem ser anotados em funo dos resultados, ainda
que iniciais, dessa pesquisa. A tentativa de desmonte do sistema de propriedade das
superquadras fica cada vez mais presente, os pilotis que antes devolviam o solo para o
uso pblico agora servem de varanda trrea para os moradores dos prdios. Isso
destri as formas coletivas de convivncia previstas no plano original.
Por outro lado as incorporaes ou invases de rea pblica feitas pelos
moradores das casas geminadas das quadras 700 se configuram como uma tentativa de
apropriao indevida de solo pblico, como se no bastassem os pequenos avanos nos
jardins fronteirios, as obras de reforma nessas casas contemplam acrscimos indevidos
e irregulares de rea construda.
Um outro aspecto, s que decorrente das modificaes feitas pela NOVACAP
ao plano original, o da criao das quadras 400. Criadas para as populaes de baixa
renda, com prdios mais baixos (trs pavimentos) e com padro de acabamento mais
simples, essas quadras reduziram o potencial de valor das quadras 200 (que
originalmente seriam singelas) criando um novo espao para residncias e indo contra a
proposta observada por Lcio Costa no item 17 do Relatrio.
Finalizando, cabe aqui uma colocao feita por Dr. Ernesto Silva quando das
Comemoraes dos 50 anos de publicao do Edital do Concurso, no dia 29 de
setembro de 2006 no Auditrio Dois Candangos da Universidade de Braslia.

UnB AGNCIA Na opinio do senhor, o tombamento de Braslia
engessou a cidade? Ou preserva o que ela tem de melhor?
ERNESTO SILVA - No tem essa histria de engessar a cidade.
Engessaram Veneza? Ouro Preto est engessada? Eu sou um pouco contra
ouvir a populao nesse caso. Lucio Costa no ouviu. Se ele fizesse isso, estaria
fazendo o projeto at hoje, pois cada um quer uma coisa. Ele tem uma frase muito
boa: Nem tudo que o povo quer o que o povo precisa. E nem tudo o que o povo
quer ouvir o que precisa ouvir. No se pode destruir uma parte da cidade porque
um grupo quer. Lutamos (os pioneiros) muito para conseguir o tombamento da
cidade, desde a poca em que ocorreu o concurso. O plano de Lucio Costa uma
verdadeira obra de arte, at a Unesco reconheceu que se tratava de um trabalho
nico no mundo. Braslia nica, construda em unidade de vizinhana. Luto para
que nossa cidade no seja deturpada.

121
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

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124





















APNDICE A Dados primrios e equao de regresso linear.
125

TABELA 09
Dados primrios da pesquisa de mercado e equao de regresso linear com base no software SiSreg.
Apartamentos das quadras 300 da Asa Norte.

Endereo dorm. Localizao rea Privativa Valor
SQN 303 4 3 110 330.000,00
SQN 303 bloco H 2 3 78 285.000,00
SQN 305 4 5 104 330.000,00
SQN 306 4 6 80 225.000,00
SQN 307 (3 andar) 4 7 127 370.000,00
SQN 308 4 8 128 400.000,00
SQN 309 ap. De canto 3 9 85 260.000,00
SQN 310 5 10 136 425.000,00
SQN 311 3 11 110 450.000,00
SQN 313 4 13 120 345.000,00


EQUAO
1/Valor Total =
1,55E-07
-4,31563E-08 15
3,00442E-06 104
R$ 320.916,21

Fonte: pesquisa de mercado e software SiSreg.

126
TABELA 10
Dados primrios da pesquisa de mercado e equao de regresso linear com base no software SiSreg.
Casas geminadas das quadras 700 da Asa Norte.

End. Quadra Localiz. nQ nB Padro AT AP Valor Contato (061)
708 N. 708 8 7 7 600 R$ 620.000,00 8488-2000
703 N. 703 3 4 3 4 250 360 R$ 530.000,00 3427-1383 9631-1226
707 N. 707 7 3 4 250 206 R$ 430.000,00 9981-1510
707 N. 707 7 5 4 4 250 300 R$ 430.000,00
707 N. 707 7 5 3 300 R$ 410.000,00 9557-8452
707 N. 707 7 4 3 4 300 R$ 430.000,00
716 N. 716 16 5 4 4 311 R$ 475.000,00 8125-9902 8451-8451
712 N. 712 12 4 4 4 310 R$ 460.000,00
710 N. 710 10 4 3 2 200 200 R$ 300.000,00
708 N. 708 8 5 4 3 160 280 R$ 500.000,00 3340-4041
716 N. 716 16 4 3 3 160 132 R$ 300.000,00 3340-1695




Equao
1/Valor
Total = 16
4,00E-06 200
1,03598E-07
-1,21261E-06
Valor R$ 345.777,89


Fonte: pesquisa de mercado e software SiSreg.



127