OPERAO URBANA EM BAURU

Centro Jardim Bela Vista Vila Falco

URBANISMO III

Guilherme Augusto Milanez Luiz Henrique Laetano Vany Gregrio Tanaka Victor Shin Kubo

Vitor Luiz Curti Marques

DIAGNSTICO
Bauru no foge ao recorrente crescimento insustentvel das cidades brasileiras. Entre muitas causas, a especulao imobiliria, a administrao tendenciosa e esquiva e o atraso da conscientizao legal da populao, fez com que a cidade crescesse alheia ao desenvolvimento. reas desprovidas de equipamentos pblicos, infraestrutura e de locomoo deficiente continuam sendo loteadas e vendidas, enquanto vazios urbanos em regies densas, centrais e j consolidadas tem seu marasmo preservado sem motivo plausvel. A diversidade de pessoas e usos diariamente e indiscriminadamente desvalorizada, configurando a cidade como uma monotonia esparsamente povoada. Os problemas de mobilidade vem se desenvolvendo desde o momento em que decidiu-se abandonar e contornar o antigo ao invs de configur-lo ao novo. A sede pela rpida ascenso ao moderno tornou a cidade fragmentada e injusta. Bairros vizinhos tornam-se estranhos devido falta de comunicao e permeabilidade dos vazios urbanos que os separam. A hostilidade e a degradao tomam conta destes e a cidade vira as costas chance de impulsionar o desenvolvimento conjunto e igualitrio do municpio. O objetivo deste esboo de operao urbana simular uma soluo ao problema de conexo dos bairros Jardim Bela Vista, Vila Falco e Centro de Bauru. Atravs dos instrumentos do Estatuto da Cidade e do Plano Diretor, foi possvel propor um parque como elemento articulador (na rea em que hoje esta sob concesso da ALL), alterar as projees de adensamento atravs de modificaes nos coeficientes de aproveitamento e uso do solo e implementar equipamentos urbanos ausentes utilizando o capital privado favor das duas extremidades.

LIMITES:
Av Naes Unidas Av Duque de Caxias

R Dr Lisboa Jnior
R Jos Aiello R Vereador Gomes dos Santos R Nilo Peanha

R Correia Jnior
R So Vicente Av Comendador Daniel Pacfico R Francisco Alves R Alto Juru Av Nuno de Assis

DIRETRIZES URBANSTICAS

Objetivos Diretrizes Estruturas

MOBILIDADE
Facilitar o fluxo entre os bairros, diminuindo o afogamento das conexes entre eles e o tempo de sada ou acesso ao Centro atravs da valorizao de meios de transporte mais sustentveis e eficazes, alm da construo de novas conexes.

Integrao da mobilidade dos bairros Bela Vista, Falco e Centro;

Desafogamento do transito nas principais vias de conexo entre os bairros; Estmulo do uso de transportes alternativos; Acessibilidade universal.

 Implantao Corredor de nibus Implantao Terminais Urbanos Trmino Viaduto Marinho Lutz

Complementao Ciclofaixas Ampliao Avenida Nuno de Assis Acessibilidade Universal

AMBIENTAIS
Aprimorar a permeabilidade do solo atravs da revitalizao das margens dos crregos (integrando interesses ambientais e sociais), arborizao e acrscimo de estruturas drenantes visando amenizar os problemas advindos de alagamentos pluviais.

Revitalizao da Mata Ciliar na APP;

Aumento do Coeficiente de Permeabilidade do solo.

 Revitalizao da APP
Implantao de Canteiros Pluviais na Faixa de Mobilirio dos passeios sujeitos a alagamento Arborizao da Avenida Rodrigues Alves, Rua Alto Acre e Rua Wenceslau Braz Estmulo ao uso de pisos drenantes e teto verde mediante benefcios tributrios

CROQUI ESQUEMTICO CANTEIRO PLUVIAL

REAS LIVRES
Complementar os espaos livres existentes com os previstos enquadrando-os em um novo sistema de fluxos e permanncias, alm de tornar os passeios mais funcionais, acessveis e estticos.

Permeabilidade entre quadras;

Aprimoramento do Sistema de Espaos Livres.

 Implantao do Parque;
Implantao de tipologia de edifcios de trreo livre (novas permanncias, articulao e aprimoramento do fluxo) Estmulo a doao de reas de lote na Batista de Carvalho (permeabilidade, conexes e aprimoramento do fluxo)

Projeto paisagstico para os passeios

Proposta de aprimoramento da permeabilidade entre quadras para a Batista de Carvalho

PATRIMNIO HISTRICO
Restaurar a identidade que a cidade de Bauru possui com o sistema ferrovirio, conferindo utilidade aos prdios abandonados da antiga NOB e tambm s antigas estaes.

Revitalizao do patrimnio histrico e impedimento do seu abandono.

 Reativao da NOB como Terminal Urbano Central

Implantao de equipamentos de lazer, cultura, esporte, sade e educao nos antigos prdios histricos da regio do parque

DESENVOLVIMENTO SOCIOECONMICO
Criar corredores comerciais que impulsionem as economias locais e desenvolvam suas centralidades, atravs da alterao de uso do solo. Utilizar os fundos de outorga onerosa para suprir os equipamentos ausentes nos bairros afim de garantir o aumento contnuo da qualidade de vida a curto e mdio prazo.

Criao Corredores Comerciais articulados com Habitao; Criao e consolidao de novas centralidades.

 Criao de Corredor Comercial nas ruas Alto Acre (quadra 2 11) e Wenceslau Braz (quadra 1 8)
Implantao de equipamentos ausentes nos trreos das tipologias

PROJETOS
Elaborar projetos que possam contribuir para diminuir as deficincias ou para impulsionar determinados setores necessitados conforme o diagnstico da rea.

Prever parque que conecte de forma direta e eficaz os trs bairros, oferecendo tambm solues de drenagem e equipamentos para lazer e cultura. Prever edificao para suprir a demanda de habitao de carter diversificado; Prever edificao para atender aos prejudicados pelo vazio urbano, garantindo-lhes habitao e educao; Prever edificao que impulsione o comrcio, visando ultrapassar o vazio urbano agora corrigido pela operao.

 Implantao do Parque
Implantao do Conjunto de 122 Habitaes Diversificadas Implantao do Albergue e Escola para Adultos

Implantao do Mercado

PARQUE

APP (Verde)
Linhas Frreas Reativadas (Rosa) Ciclofaixas (Roxo) Viaduto (Cinza)

rea Histrico Cultural (Azul)

rea de Lazer (Amarelo) rea Pblica Institucional (Vermelho) Caminho para pedestres (Preto)

ALBERGUE E ESCOLA PARA ADULTOS

MERCADO

HABITAO DIVERSIFICADA
Bloco de habitao modular e 5 tipologias que permitem diversos encaixes.

Planta Trrea

56 m

Duplex Gaveta
Duplex P Direito Duplo

74 m
80 m

Duplex Gaveta
Planta Trrea Acessvel

100 m
100 m

USO SOCIAL DO SOLO

Funes

ZICS I E II

(ZONAS DE INCENTIVO AO COMRCIO E SERVIOS)

Zonas de uso misto. Por j possurem reas relacionadas ao setor de comrcio e servios, porm menos densas do que o encontrado nas ZICAs, as ZICS funcionam como dispersores e fortalecedores de novas centralidades Por no possurem carter exclusivamente comercial, as ZICS tem a funo de criar micro polos, atuando no sentido de redirecionamento de uso e movimento de pessoas, servindo de elemento diluidor do fluxo para as ZICAS.

ZICS I - Estruturao dos corredores comerciais relacionados as novas

centralidades dos bairros Bela Vista e Falco. Incentivos a ocupao comercial e a obras que relacionem-se com a qualidade do passeio e a infraestrutura de mobilidade. Futuras ZICAs.

ZICS II rea de comrcio diludo, garantindo o no monoplio do solo da

Zona Central para o comrcio e seu uso diversificado, assegurando que essa rea no sofra de morte noturna. Incentivos a obras relacionadas com a qualidade do passeio e a permeabilidade das quadras.

ZICA

(ZONA DE IMPORTNCIA COMERCIAL AVANADA)

Zonas de uso prioritariamente comercial. Culturalmente consolidadas, as ZICAs so reas centrais, que em geral sofrem com passeios inadequados e desinteressantes, poucas reas de permanncias, escassa infraestrutura de informao e um processo de morte noturna quase crnico. Com a inteno de corrigir esses e outros problemas as ZICAs recebem a funo de plo principal da cidade, recebendo principalmente obras de infraestrutura em seus passeios, de acordo com as diretrizes ambientais deste projeto. A implantao de ZIVs e ZIRAS, alm de seu relacionamento com as ZICS, deve garantir um caminho mais fludo, com novos espaos de vivncia e permanncia. O seu uso deve ser diversificado no s no tipo de servio, como tambm no horrio de funcionamento, se necessrio, criando-se horrios (novos turnos), o que geraria mais empregos. Novas edificaes no devem ultrapassar a altura de 5 pavimentos acima do nvel do solo e obras que permitam uma maior permeabilidade deste e um melhor fluxo entre quadras devem receber incentivos por meio de descontos no IPTU. Os recuos podem ser usados como corredores.

ZIRAS

(ZONA DE INTERESSE RESIDENCIAL, AMBIENTAL E SOCIAL)

reas de uso misto e controlado destinadas as trocas e

transferncias previstas no Estatuto da Cidade. O uso controlado deve-se a

existncia prvia de trs tipologias (anexas ao projeto), que obedecem a regras especficas.

Em geral, so quadras com torres de habitaes, todas com o trreo

livre/aberto ou dedicado ao comrcio e com estacionamentos subterrneos. Obras que envolvam elementos drenantes ou que devolvam verde a

paisagem devem ser implantadas, sempre visando a melhoria dos passeios e

o fcil fluxo entre quadras.

ZIHC

(ZONA DE INTERESSE HISTRICO E CULTURAL)

reas com predominncia de edifcios histricos/tombados. Com o intuito de evitar sua degradao e esquecimento, novos usos devem ser implantados, dedicados a valorizao da histria e da identidade local, mesclando-se equipamentos de cultura, lazer e contemplao. Os projetos devem obedecer as normas existentes e aprovao das entidades e rgos competentes. Se detectada a possibilidade, os edifcios tambm devem colaborar na preveno da morte noturna das reas em que se localizam. Devem comportar-se como estimulantes do desenvolvimento local. Apenas determinados edifcios podem ser demolidos, aps comprovado que no possuem valor histrico ou cultural e no representam perda ou dano significativo a identidade local.

ZIPI I, II, III E IV

(ZONA DE INTERESSE PBLICO-INSTITUCIONAL)

reas destinadas implantao de equipamentos aqui entendidos como responsabilidade municipal, porm de interferncia direta na vida de seus usurios. A implantao de obras como terminais urbanos, estaes de tratamento de esgoto, ginsios para eventos de maior porte (como jogos universitrios e outros) ou ainda grandes obras de infraestrutura urbana so exemplos dos usos que se destinam as ZIPIs. Devem possuir carter social e coletivo, sempre visando o uso e o benefcio de considervel parcela da populao. ZIPI I Terminal Urbano do Bela Vista ZIPI II Terminal Urbano da Vila Falco ZIPI III Terminal Urbano Central (antiga Estao da NOB) ZIPI IV Mercado Municipal

ZIV I, II, III E IV (ZONA DE INTEGRAO VERDE)

reas destinadas a implantao de parques e praas. Inclusas no sistema de mobilidade urbana, atuam como pontos de conexo, aumentando a permeabilidade tanto nos bairros quanto entre eles.

ZIV I rea de implantao do Parque Municipal. O projeto prev novas

conexes entre os bairros, visando melhorar os caminhos j feito por pedestres, conter reas de alagamento, proteger e revitalizar as APPs, preenchendo o vazio urbano existente com um novo espao pblico e atrativo.

ZIV II Quadras destinadas a implantao de praas pblicas e hortas

comunitrias.

ZIV III Rotatrias ou fragmentos da malha urbana destinados a implantao

de pequenas praas e bosques pblicos. das quadras.

ZIV IV Corredores verdes, visando aumentar a drenagem e a permeabilidade

ZPR

(ZONA PREFERENCIALMENTE RESIDENCIAL)

Zonas residenciais consolidadas. O comrcio esparso e em geral os edifcios possuem no mximo dois pavimentos. Novos loteamentos e construes devem obedecer os recuos, reas de ventilao, iluminao e circulao definidos pelo Cdigo de Obras Municipal. Edificaes unifamiliares: TO de 40% e CA igual a 0,8. Mximo de trs pavimentos. Edificaes multifamiliares: TO de 25% CA igual a 1,2. Mximo de cinco pavimentos. No caso dos bairros Bela Vista e Vila Falco e seus respectivos entornos, o adensamento ser controlado por no mnimo 20 anos, estalacendo-se um mximo de trs pavimentos para edificaes multifamiliares e dois pavimentos para as unifamiliares. O controle visa o fortalecimento da infraestrutura disponvel nos dois bairros, evitando uma sobrecarga populacional a curto prazo e permitindo que os moradores atuais tambm utilizem-se dos futuros investimentos.

ZPR

(ZONA PREFERENCIALMENTE RESIDENCIAL)

Exemplo de quadra com residncias unifamiliares nas ZPRs.

Exemplo de quadra com residncias multifamiliares em bloco nico.

Exemplo de quadra com residncias multifamiliares em blocos separados.

ZEIS

(ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL)

Zonas preferencialmente residenciais, destinadas a construo de habitaes de interesse diversificado. No mnimo 40% das unidades habitacionais de qualquer empreendimento deve ser destinado a habitaes sociais, com rea construda entre 50 e 75m. As outras unidades no devem ultrapassar os 200m. No caso de residncias unifamiliares, os lotes devem possuir entre 125 e 200m, com TO = 40% e CA = 0,6.

APP

(REA DE PROTEO PERMANENTE)

Faixa ambiental de 30m a partir de ambos os leitos dos crregos, protegida por lei, com o intuito de preservao da mata ciliar e revitalizao dos leitos, diminuindo a sedimentao e evitando com isso um maior nvel de assoreamento.

FERRAMENTAS DA OPERAO

Custo Transferncia Outorga Onerosa Concesso

ORAMENTO DA OPERAO
CATEGORIA
Trmino do Viaduto Matinho Lutz Terminais Urbanos (Centro, Bela Vista e Falco) MOBILIDADE Reativao das Linhas Frreas para Transporte de Passageiros 30000m 8,5 km R$970,00/m R$ 30.000.000,00/km

PROJETO
Corredor de nibus (Av. Rodrigues Alves)

ESTIMATIVA

CUSTO PARCIAL

CUSTO TOTAL
13.000.000,00 5.900.000,00 29.100.000,00 255.000.000,00

Manuteno das Ciclovias Existentes

Novas Ciclovias Faixas de Trfego Exclusivo de Pedestres Acessibilidade Universal - OBS2 Revitalizao Paisagstica da Mata Ciliar AMBIENTAL Arborizao de Ruas e Avenidas

4,27 km
5,52 km 64000m 18,54 h 4,20 km

R$ 120.000,00/km
R$ 250.000,00/km R$35,00/m R$ 2000,00/h R$5,00/m

512.400,00
1.380.000,00 2.240.000,00 0,00 37.073,00 210.000,00

Canteiros Pluviais na Faixa de Mobilirio Urbano em reas Alagadias

Estmulo ao Uso de Teto Verde e Pisos Drenantes Restauro e Adequao a Novo Uso dos Edifcios Histricos - OBS1 Implantao de Praas

75m

950,00/m

71.250,00
0,00 0,00

PATRIMONIO HISTORICO ESPAOS PBLICOS

8,10 h 4,00km

R$77,80/m R$145000,00/km

6.301.800,00 8.510.000,00 580.000,00

Implantao do Parque Remodelagem dos Passeios

Infraestrutura relativa aos corredores comerciais

DESENVOLVIMENTO ECONMICO E SOCIAL Centro de reabilitao e Albergue Mercado HABITAO Construo de habitao social Readequao dos espaos inutilizados do centro para habitao social - OBS1

135000m
1375m 4400m

R$1200,00/m
R$970,00/m R$970,00/m

162.000.000,00
1.333.750,00 4.268.000,00 47.000.000,00 0,00

Total: OBS1 - no possue valor fixo, depende de cada edificio e suas condies. OBS2 - custo somado na remodelagem dos passeios.

537.444.273,00

CLCULO DA REA PARA TRANSFERNCIA DE POTENCIAL CONSTRUTIVO

CLCULO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO A CEDER PARA FINANCIAR A OPERAO

P = 10xV / (Valor m construo)
Outorga Onerosa: Transferncia Potencial Construtivo: 2.687.221,36 m 269.647,80 m

TOTAL:

2.956.869,16 m

TIPOLOGIAS PROPOSTAS
Edifcios de apartamentos elevados sob pilotis com trreo pblico e livre, afim de receber qualquer tipo de equipamento ou servio que apresente carncia no local de sua implantao. O nmero de pavimentos no deve superar 35, equivalendo ao maior empreendimento construdo na cidade.
Aptos 70m (8 por andar, 25 andares, 4 torres por quadra e 3 subsolos) 77.952m Aptos 150m (4 por andar, 30 andares, 4 torres por quadra e 3 subsolos) 97.920m Aptos 250m (2 por andar, 35 andares, 4 torres por quadra e 4 subsolos) 96.000m

2.956.869,16 / 271.872,00 = 10,87

Portanto, arredondando para 11 e multiplicando por 3 (j que o potencial total a ser cedido foi dividido pelo somatrio das trs tipologias), obtemos um total de 33 quadras. Estas podem ser distribudas em 11 de cada tipologia ou ento de modo que as torres individuais de apartamentos se repitam 44 vezes cada, dispostas de maneira diversa.