PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2014.0000092302 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 0189628-58.2007.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONDOMINIO RESIDENCIAL BELA CINTRA, apelado COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SO PAULO BANCOOP. ACORDAM, em 1 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores CHRISTINE SANTINI (Presidente), CLAUDIO GODOY E LUIZ ANTONIO DE GODOY. So Paulo, 18 de fevereiro de 2014. Christine Santini RELATOR Assinatura Eletrnica

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1 Cmara de Direito Privado Apelao Cvel n 0189628-58.2007.8.26.0100 So Paulo Apelante: Associao dos Adquirentes de Apartamentos do Condomnio Residencial Bela Cintra Apelado: Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo - BANCOOP Juiz Prolator: Gilberto Ferreira da Cruz TJSP (Voto n 17.791)

Apelao Cvel. Ao coletiva ajuizada pela Associao dos Adquirentes de Apartamentos do Condomnio Residencial Bela Cintra em face da Cooperativa habitacional BANCOOP Caracterizao de relao de consumo, com incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor Inverso do nus da prova admissvel na hiptese Cobrana de apurao final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de responsabilidade Valores calculados de forma unilateral Embora exista previso de cobrana de resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos Pleito de declarao de nulidade dos demais dispositivos contratuais que permitem o aumento abusivo do preo aps a contratao considerado genrico, dificultando o exerccio do direito de defesa Pleito de adoo das providncias necessrias para garantir aos associados o direito social de moradia e de propriedade considerado pedido normativo, logo, descabido Pedido de outorga de escritura a todos os cooperados que adimpliram o preo estimado pela BANCOOP, aps a concluso do empreendimento, inadmissvel, por se tratar de pleito condicional Apelo provido em parte para o fim de declarar a inexigibilidade da cobrana de forma unilateral com base na clusula 16 do Termo de Adeso Recurso provido em parte. D-se parcial provimento ao recurso.

1. Trata-se de ao coletiva movida por Associao dos Adquirentes de Apartamentos do Condomnio Residencial Bela Cintra em face de Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo
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- BANCOOP, alegando, em sntese, que a r prometeu venda 208 (duzentos e oito) apartamentos, formalizando o negcio jurdico com os adquirentes das unidades residenciais atravs de Termos de Adeso. O empreendimento, denominado Bela Cintra Residence, foi lanado com a promessa de entrega da primeira torre para maio de 2004 e a segunda para dezembro de 2005. Alega que a BANCOOP recebeu o aporte financeiro dos cooperados em uma conta universal da Cooperativa, movimentando simultaneamente o dinheiro de todos os

empreendimentos, ao invs de movimentar os recursos dos cooperados em conta individual do empreendimento Bela Cintra. Ocorre que, mesmo inadimplente com a construo e entrega das unidades, em abril de 2007 a BANCOOP realizou a Assembleia Seccional Bela Cintra, exigindo dos associados um novo aporte, no valor de R$ 7.668.074,00, para pagamento de emprstimos solidrios de outros empreendimentos e construo da segunda torre e rea comum dos edifcios. Alega que na mencionada assembleia os diretores da cooperativa salientaram que o referido reforo de caixa no se confundia com a Clusula de Apurao Final, a qual ser cobrada dos cooperados aps a concluso do empreendimento. Ressalta, ainda, que a r ameaou os cooperados a elimin-los da cooperativa e retomar as unidades residenciais caso deixassem de pagar as parcelas do reforo de caixa por trs meses consecutivos. Sustenta a existncia de inmeras irregularidades, razo pela qual requer: a) seja reconhecida e declarada a relao de consumo existente entre a cooperativa e os cooperados; b) seja invertido o nus da prova em favor da associao autora; c) seja revista e declarada nula a clusula 16 Apurao Final, bem como os demais dispositivos

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contratuais que permitem o aumento abusivo do preo aps a contratao, outorgando os Termos de Quitao a todos os adquirentes que adimpliram o preo estimado pela BANCOOP; d) seja a r condenada a adotar todas as providncias de que tratam as Leis n 4.591/64, 6.015/73 e 8.078/90, necessrias para garantir aos associados o direito social de moradia e de propriedade em relao s unidades habitacionais por eles adquiridas, especialmente o recebimento de todas as unidades habitacionais do Bloco A e equipamentos comunitrios previstos no Projeto do Empreendimento Bela Cintra Residence; e) seja outorgada escritura a todos os cooperados que adimpliram o preo estimado pela BANCOOP, aps a concluso do empreendimento.

Em apenso, foi ajuizada medida cautelar pela Associao dos Adquirentes de Apartamentos do Condomnio Residencial Bela Cintra em face da ora r BANCOOP, requerendo a suspenso do pagamento das parcelas do reforo de caixa at o julgamento da ao coletiva.

As

aes

cautelar e

principal

foram julgadas

improcedentes. A autora foi condenada ao pagamento das despesas processuais, atualizadas desde o desembolso, bem como ao pagamento de honorrios advocatcios, arbitrados em 10% sobre o valor da causa, atualizados pela Tabela Prtica do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo desde o ajuizamento, observada a gratuidade de justia (fls. 1.276/1.281).

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Inconformada, apela a autora, postulando, em sntese, a total procedncia da ao (fls. 1.311/1.335).

Processado regularmente, contrarrazes de fls. 1.337/1.384.

houve

juntada das

A Douta Procuradoria de Justia manifestou-se a fls. 1.456/1.465 opinando pelo provimento do recurso.

A fls. 1.594/1.596, a Cooperativa sustenta a existncia de fatos novos, uma vez que aps a prolao da sentena foi realizada percia no empreendimento para se verificar a qualidade da construo e o montante necessrio para o trmino da obra, tendo sido apurada a necessidade de aporte de R$ 13.135.000,00.

o relatrio.

2. Por primeiro, com relao ao pedido de reconhecimento e declarao da relao de consumo existente entre as partes e inverso do nus da prova, imperioso ressaltar ser aplicvel hiptese o Cdigo de Defesa do Consumidor. Embora se invoque o regime da Lei n 5.764/71, certo que a incidncia dessa norma no poderia colidir com direitos absolutos daqueles que adquirem unidade construda sob o regime de incorporao.

Nesse sentido, j decidiu este Egrgio Tribunal de

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Justia:

Cooperativa que cobra resduos dos compradores O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, no significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente demonstrados, Provimento.

calculados e provados - Inocorrncia

(Apelao Cvel n 636.529-4/1-00, 4 Cmara de Direito Privado - Rel. Des. nio Zuliani, j. 01.10.2009, v.u.)

EMENTA: DECLARATRIA DE INEXISTNCIA DE DBITO - COMPRA E VENDA DE IMVEIS APLICAO DAS NORMAS DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NECESSIDADE -

COOPERATIVA QUE NO EXPEDE TERMO DE QUITAO, MUITO EMBORA TENHAM OS

AUTORES PAGO INTEGRALMENTE O PREO AJUSTADO, NADA MAIS DEVENDO COBRANA

DE SALDO RESIDUAL SEM QUALQUER LASTRO EM DOCUMENTAO IDNEA AUSNCIA,

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ADEMAIS, DE CONVOCAO DE ASSEMBLIA PARA DELIBERAO SOBRE O TEMA, COMO EXIGIDO NO PRPRIO CONTRATO DE ADESO COOPERATIVA ASSEMBLIA GERAL

ORDINRIA REALIZADA APS 3 ANOS DA DATA EM QUE DEVERIAM TER SIDO ENTREGUES AS CARTAS DE QUITAO QUE NO SERVEM DE SUPEDNEO COBRANA PRETENDIDA PELA R - QUE SE DEU CERCA DE TRS ANOS DEPOIS DA OUTORGA E DE ESCRITURA DBITO POR

INEXIGVEL

OBRIGATORIEDADE,

CONSEGUINTE, DA EXPEDIO DAS CARTAS DE QUITAO REGISTRO IMPOSIO DA OBRIGAO DE DE INCORPORAO INADMISSIBIUDADE E

DESMEMBRAMENTO

SENTENA MANTIDA, APENAS, QUANTO A ESSE LTIMO ASPECTO DA LIDE AO

PARCIALMENTE PROCEDENTE - RECURSO PROVIDO, EM PARTE. (Apelao Cvel n 488.413-4/0-00, 5 Cmara de Direito Privado, Rel. Des. Mathias Coltro, j. 04.11.2009, v.u.)

Tratando-se de relao de consumo, estando, portanto, sob a gide do Cdigo de Defesa do Consumidor, impe-se a observncia do princpio da vulnerabilidade do consumidor, conforme

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disposto no artigo 4, inciso I, do Cdigo de Defesa do Consumidor.

Nas lies de Arruda Alvim, Thereza Alvim, Eduardo Arruda Alvim e James Marins (in Cdigo do Consumidor Comentado, So Paulo: Editora RT, 2 edio, p. 45):

A vulnerabilidade do consumidor incindvel do contexto das relaes de consumo e independe de seu grau cultural ou econmico, no admitindo prova em contrrio, por no se tratar de mera presuno legal. , a vulnerabilidade, qualidade intrnseca, ingnita, peculiar, imanente e indissocivel de todos que se colocam na posio de consumidor, em face do conceito legal, pouco importando sua condio social, cultural ou econmica, quer se trate de consumidorpessoa jurdica ou consumidor-pessoa fsica. Para Nelson Nery, com a argcia que lhe habitual, o princpio da vulnerabilidade que permeia as relaes de consumo est em verdade a dar realce especfico ao princpio constitucional da isonomia, dispensando-se tratamento desigual aos desiguais..

Trata-se de tpico contrato de adeso, cabendo ao Poder Judicirio intervir para manuteno do equilbrio necessrio relao, do que resulta ser invlida clusula que fira os princpios estabelecidos no Cdigo de Defesa do Consumidor, nos termos do

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disposto no artigo 51, inciso XV, do Cdigo de Defesa do Consumidor, segundo o qual:

Artigo 51

So nulas de pleno direito, entre outras,

as clusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios que: (...) XV estejam em desacordo com o sistema de proteo

do consumidor.

Fixadas essas premissas, de anotar que o artigo 6, inciso VIII, do mesmo cdigo, autoriza a inverso do nus da prova nos casos em que a critrio do juiz, for verossmel a alegao. Tal inverso, repita-se, pode ser determinada a critrio do juiz da causa e perfeitamente aplicvel no caso em tela.

No que toca aos valores cobrados, de plano, anoto que a prpria BANCOOP, em suas contrarrazes, afirma que o valor foi cobrado a ttulo de apurao final.

Com relao ao pedido de reviso e declarao de nulidade da clusula 16 Apurao Final, bem como os demais

dispositivos contratuais que permitem o aumento abusivo do preo aps a contratao, outorgando os Termos de Quitao a todos os adquirentes que adimpliram o preo estimado pela BANCOOP, verificase que o Termo de Adeso, na sua clusula 16, expresso ao dispor que

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(fls. 209):

Clusula 16 APURAO FINAL Ao final do empreendimento, com a obra concluda e tendo todos os cooperados cumprido seus

compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles dever, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, Regimento Interno, neste instrumento, ou por deciso de diretoria, ou de assembleia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuda, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo, bem como aqueles previstos na clusula 4.1 e seu pargrafo nico.

Ainda, o Estatuto da Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo (fls. 52/53): BANCOOP, nos artigos 22 e 39, dispem que

Artigo 22

A transferncia de direitos e obrigaes,

eliminao ou excluso de associado no acarreta a revogao dos compromissos assumidos com a Cooperativa, at a data do efetivo desligamento.

Artigo 39

A Assembleia Geral Ordinria realizar-

se- anualmente dentro dos 3 (trs) meses seguintes ao trmino do exerccio social, competindo-lhe:

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deliberar sobre as Contas, Relatrios da Diretoria,

Balano Geral e parecer do Conselho Fiscal; II destinao das sobras apuradas ou rateio das

perdas decorrentes da insuficincia das contribuies para cobertura de despesas da sociedade; III deliberar sobre quaisquer assuntos de interesse

da Cooperativa, constantes do edital de convocao da Assembleia, salvo os da competncia exclusiva da Assembleia Geral Extraordinaria; IV Eleger, na forma do presente estatuto, a

Diretoria, o Conselho Fiscal e seus suplentes.

Tais dispositivos, diga-se, so claros ao dispor que possvel o rateio de despesas, desde que concluda a obra e autorizado em Assembleia Geral.

No caso, os autores pagaram integralmente o preo de aquisio das respectivas unidades, fato este incontroverso. Contudo, anos depois foram notificados para pagamento de elevado resduo.

Embora haja previso contratual para a cobrana, no possvel Cooperativa impor ao aderente valor calculado unilateralmente, em desrespeito s prprias regras impostas no estatuto da Cooperativa e no contrato firmado.

No caso, no houve demonstrao de que o rateio

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tenha sido aprovado por Assembleia Geral, conforme estabelecido na clusula 16, sem o que estaria a Cooperativa efetuando a cobrana de valores de forma irregular, sem prestar contas aos adquirentes.

Neste Egrgio Tribunal de Justia, a questo se pacificou, como se verifica de trecho do V. Acrdo de relatoria do Excelentssimo Senhor Desembargador Francisco Loureiro (Apelao Cvel n 0158529-07.2006.8.26.0100, 4 Cmara de Direito Privado, j. 24.03.11):

Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquele categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles no constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliria, com produtos destinados ao pblico em

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geral, alavancados em forte apelo publicitrio. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores. (...) Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP, onstato que, sob o falso rtulo de regime cooperativo, lanou dezenas promessa de de empreendimentos entregar imobilirios, de com

milhares

unidades

autnomas, expressiva parte dela no cumprida, lesando uma multido de adquirentes. No vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de adeso preparados pelo BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados em um empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. Como acima posto, entendo que sob singelo rtulo formal de negcio cooperativo passou a r BANCOOP a agir como verdadeira empreendedora imobiliria,

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com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao publicitria, lanamento de dezenas de

empreendimentos e vendas ao pblico em geral, e no somente aos bancrios, como seria natural. Os contratos celebrados entre a empreendedora mascarada sob o rtulo de cooperativa a centenas de adquirentes foram celebrados em meados de 2001, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestao. Mais grave, passou a Cooperativa a exigir dos adquirentes que j receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia

suplementar, sob argumento de que se trata de resduo de custeio de obras no regime cooperativo. O que no se concebe que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhes foram exigidos at a efetiva entrega das obras, no ano de 2005, momento em que receberam as chaves e a posse precria de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrana de suposto resduo, apurado sem base em critrios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele momento, no final de 2005, encerrada a construo daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a realizao de assemblia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos

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adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado gastos. Qualquer gestor de recursos alheios age assim, de modo que no pode a cooperativa r escudar-se em regime associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrana de valores incertos, sem qualquer lastro objetivo. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem nunca obter quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16, de pssima redao e difcil inteleco at mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-lo a contagotas, ou a qualquer tempo, ou sem demonstrao objetiva da composio do crdito. Basta ver que somente em maro de 2007, quase dois anos aps a entrega da primeira torre de de documentao probatria dos

apartamentos, a cooperativa r se dignou fazer assemblia especfica do empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e reforo de caixa para dar continuidade s obras das duas torres de apartamentos faltantes.

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Note-se, porm, que somente a partir de tal assemblia que se adotou providncia que seria exigvel desde o lanamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente especfica do empreendimento. Pior. Admitiu a cooperativa a tentativa, ao que parece baldada, de recuperao de emprstimos solidrios, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo de caixa. Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforo de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes no decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de emprstimos feitos a outras seccionais e de m administrao de recursos alheios. Com efeito, no h prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrana de to expressivo resduo, que monta, somado, a milhes de reais. Na realidade, o que parece ocorrer que a BANCOOP lanou dezenas de outros

empreendimentos habitacionais, que no conseguiu entregar e, em razo de administrao ruinosa, pretende agora diluir o prejuzo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio,

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porm,

no

diz

respeito

todo

qualquer

empreendimento lanado pela cooperativa, mas est circunscrito quelas unidades, de determinado

conjunto habitacional. Ao admitir-se tal cobrana, os cooperados

permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preo superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional.

No mesmo sentido:

"Empreendimento

imobilirio

Construo

de

edifcios pelo sistema cooperativo a preo de custo Cobrana de valor residual Clculo realizado

unilateralmente pela cooperativa e desacompanhado da devida prestao de contas - Inadmissibilidade Injusta negativa de outorga de escritura definitiva da unidade habitacional - Recurso provido para declarar a inexigibilidade do dbito e condenar a r outorga de escritura definitiva no prazo de 30 dias, sob pena de multa diria". (Apelao Cvel n 604.764.4/4-00, 9 Cmara de Direito Privado, Des. Relator Joo Carlos Garcia, DJ 10.02.2009).

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"Cooperativa habitacional - Contrato de compromisso de compra e venda - Declaratria de inexigibilidade de dbito - Omisso na realizao das assembleias pertinentes e obrigatrias - Cobrana de saldo residual sem respaldo legal - Clculo produzido unilateralmente sem a necessria prestao de contas documentada Consumidor em desvantagem

excessiva - Obrigatoriedade da outorga de escritura definitiva Recurso improvido". (Apelao Cvel n 582.881.4/0-00, 8 Cmara de Direito Privado, Des. Relator Joaquim Garcia, DJ 05.11.2008).

Portanto, em que pese a existncia de previso de cobrana de resduo relacionado ao custo final da obra, mostra-se impossvel aferir a exigibilidade do valor cobrado do cooperado sem a efetiva demonstrao dos gastos. No se sabe sequer se o resultado resulta de aumento de custo, m gesto dos dirigentes da cooperativa ou outra origem.

Note-se que os alegados fatos novos no acarretam a improcedncia da ao, uma vez que a prova pericial produzida anos aps a concluso do empreendimento no implica na regularidade da cobrana dos valores, no havendo indicao dos custos por obra, o que no permite concluir que houve aprovao dos resultados negativos correspondentes cobrana efetuada aos autores.

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Assim, merece ser declarada a inexigibilidade da cobrana unilateral com base na clusula 16.

J o pedido de declarao de nulidade dos demais dispositivos contratuais que permitem o aumento abusivo do preo aps a contratao, tal pedido foi formulado de maneira genrica, impossibilitando o exerccio do direito de defesa por parte da cooperativa r.

O pedido de que seja a r condenada a adotar todas as providncias de que tratam as Leis n 4.591/64, 6.015/73 e 8.078/90, necessrias para garantir aos associados o direito social de moradia e de propriedade em relao s unidades habitacionais por eles adquiridas, especialmente o recebimento de todas as unidades habitacionais do Bloco A e equipamentos comunitrios previstos no Projeto do Empreendimento Bela Cintra Residence, trata-se de pedido normativo, o qual no pode ser deferido, at porque nem ao menos possvel determinar, em tese, quais providncias das referidas leis no foram cumpridas pela r.

Ademais, na hiptese de haver irregularidades relativas ao empreendimento, poder, querendo, a autora fazer uso dos meios processuais adequados para a defesa dos direitos que entenda possuir.

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No que toca ao pleito de outorga da escritura a todos os cooperados que adimpliram o preo estimado pela BANCOOP, aps a concluso do empreendimento, trata-se de pedido condicional, o qual tampouco pode ser deferido, uma vez que depende da efetiva demonstrao por parte dos cooperados do preenchimento dos requisitos para outorga da escritura.

Logo, o recurso merece parcial provimento para o fim de, aplicado o Cdigo de Defesa do Consumidor, declarar a inexigibilidade da cobrana feita de forma unilateral com base na clusula 16. Diante da sucumbncia recproca, as custas e despesas processuais devem ser divididas meio a meio, devendo cada parte arcar com os honorrios de seu advogado, observada a gratuidade da justia de que goza a autora.

3. vista do exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso, para os fins acima declinados.

Christine Santini Relatora

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