Miet Spiegel 2013

Wohnenswerte Stadt
Berliner Mietspiegel 2013

mit Berliner Betriebskostenbersicht im Anhang
Liebe Berlinerinnen, liebe Berliner, Berlin wchst und wird attraktiver. Dies hat neben berwiegenden positiven Effekten fr die Stadt auch Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage und die Mietpreise. Bei einer hohen Wohnungsnachfrage steigen wenig berraschend die Mietpreise, dies zeigt auch der neue Mietspiegel. Das Mietniveau ist weiter angestiegen. Insgesamt fielen die Mieterhhungen gegenber dem Vor-Mietspiegel 2011 aber moderat aus und das Mietniveau liegt weiterhin unter dem vergleichbarer Stdte. Mieten vor allem im Altbau sowie in der einfachen Wohnlage haben sich etwas strker entwickelt. Dies ist auch Folge von Bestandsmodernisierung, die entsprechende Verbesserungen der Wohnqualitt sowie hhere Energieeffizienz mit sich bringt. Mit dem vorliegenden qualifizierten Berliner Mietspiegel 2013 stehen wieder verlssliche Angaben fr nicht preisgebundene Mietwohnungen in Berlin zur Verfgung. Diese realistische Abbildung der Berliner Mietenlandschaft, die entsprechend den gesetzlichen Vorgaben erarbeitet wurde und damit rechtssicher ist, bringt Klarheit ber die Mieten in unserer Stadt. Der Mietspiegel 2013 wurde durch alle beteiligten Mieterund Vermieterverbnde anerkannt. An die Qualitt der Datenerhebung und Auswertung sowie an die wissenschaftliche Belegbarkeit der Ergebnisse wurden bei diesem Mietspiegel wiederum hohe Anforderungen gestellt. Der Mietspiegel bietet fr Mieter und Vermieter eine rechtssichere Auskunft ber die Hhe der ortsblichen Vergleichsmieten in Berlin und kann damit Mieterinnen und Mieter vor ungerechtfertigten Mieterhhungen schtzen.
Der Mietspiegel 2013 weist gegenber seinem Vorgnger auerdem einige Neuerungen aus. So wurde als Reaktion auf Vernderungen des Wohnungsmarktes die Mietspiegeltabelle u.a. durch Zusammenlegung der Baualtersklassen gestrafft und damit auch bersichtlicher gestaltet. Sondermerkmale werden baualtersspezifisch ausgewiesen; dies bedeutet, dass sie nicht durchgngig in allen Baualtern anwendbar sind. Die Zuordnung Ihrer privaten Wohnadresse zu einer Wohnlage innerhalb des Mietspiegels finden Sie in dem im Amtsblatt fr Berlin verffentlichten Straenverzeichnis oder im Internet (http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/ mietspiegel). Die Berliner Betriebskostenbersicht finden Sie im Anhang zu diesem Mietspiegel. Zur Erstellung wurden ber 2.000 Abrechnungen ausgewertet, um die blicherweise in Berlin gezahlten Betriebskosten zu ermitteln. In der bersicht wird nach den einzelnen Betriebskostenarten unterschieden, wie Gebudereinigung, Hauswart oder Gartenpflege. Mit Hilfe der Berliner Betriebskostenbersicht und der letzten Abrechnung knnen Sie ermitteln, ob zum Beispiel die Kosten fr das Heizen im blichen Rahmen liegen. Mieterhaushalte und Vermieterinnen bzw. Vermieter sollen so hinsichtlich der anfallenden Betriebskosten weiter sensibilisiert werden, um ein Ressourcen schonendes Verhalten und eine energiebewusste Sanierung anzuregen.
Ich mchte allen Berlinerinnen und Berlinern danken, die durch das Bereitstellen von Miet- und Ausstattungsangaben fr ihre Wohnung zur Erstellung des Mietspiegels beigetragen haben. Ich bin davon berzeugt, dass der Mietspiegel und die Betriebskostenbersicht mit den zugehrigen Hinweisen zum Erhalt der notwendigen Transparenz und des Rechtsfriedens auf dem Berliner Wohnungsmarkt beitragen werden.
Michael Mller Senator fr Stadtentwicklung und Umwelt
Inhalt
Berliner Mietspiegel 2013 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Anerkennung Berliner Mietspiegel 2013 als qualifizierter Mietspiegel Vorbemerkungen zum Mietspiegel Geltungsbereich dieses Mietspiegels Qualifizierter Mietspiegel Der Mietenbegriff im Mietspiegel: Netto-Kaltmiete Die Gliederung dieses Mietspiegels Gebiete mit von diesem Mietspiegel betroffenem Wohnraum Anwendung der Mietspiegeltabelle Berliner Mietspiegeltabelle 2013 7 7 8 9 9 10 12 14 15 16 17 24
10. Zum Umgang mit den ausgewiesenen Preisspannen 11. Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung 12. Verkehrslrmbelastung
Anhang Berliner Betriebskostenbersicht 2013 Kontakte in den Bezirksmtern Anschriften wichtiger Beratungs- und Auskunftsstellen 26 32 33
Berliner Mietspiegel 2013 | www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel
1. Anerkennung Berliner Mietspiegel 2013 als qualifizierter Mietspiegel

Der Berliner Mietspiegel 2013 wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundstzen als qualifizierter Mietspiegel gem 558 d BGB erstellt und vom Land Berlin (vertreten durch die Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt) und den nachfolgend genannten Interessenverbnden anerkannt: Berliner Mieterverein e. V., Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund Berliner MieterGemeinschaft e. V. Mieterschutzbund Berlin e. V. Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V. BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V. Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. An der Mietspiegelerstellung haben beratend mitgewirkt: Geschftsstelle des Gutachterausschusses fr Grundstckswerte in Berlin ffentlich bestellter und vereidigter Sachverstndiger fr Mieten fr Grundstcke und Gebude Berliner Beauftragter fr Datenschutz und Informationsfreiheit Amt fr Statistik Berlin-Brandenburg Die dem Mietspiegel zugrundeliegenden Daten sind von F+B Forschung und Beratung fr Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH Hamburg nach anerkannten wissenschaftlichen Grundstzen auf der Grundlage einer empirischen Reprsentativerhebung ermittelt worden. Die Wohnlagezuordnungen wurden im Einvernehmen mit den an der Mietspiegelerstellung Beteiligten berprft und aktualisiert.
2. Vorbemerkungen zum Mietspiegel

Dieser Mietspiegel ist eine bersicht ber die in Berlin am 1. September 2012 blicherweise gezahlten Mieten fr verschiedene Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Gre, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage1. Diese Mietpreise werden kurz ortsbliche Vergleichsmieten genannt. Der Mietspiegel hat seine Grundlage in den 558 Abs. 2, 558c, 558 d BGB. Die Mietwerte fr die frheren stlichen Bezirke und WestStaaken2 sowie fr die frheren westlichen Bezirke (ohne West-Staaken) werden in einer einheitlichen Tabelle gemeinsam ausgewiesen, da die Wohnungsbestnde baulich und mietpreislich miteinander vergleichbar sind. Aufgrund der noch unterschiedlichen Wohnungs- und Mietpreisstrukturen fr Wohnungsbestnde, die zwischen 1973 und 1990 (einschlielich Wendewohnungen3) bezugsfer1 Mit dem Gesetz ber die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und ber die vereinfachte Durchsetzung von Rumungstiteln (Mietrechtsnderungsgesetz MietRndG) wurde der 558 Abs. 2, Satz 1 ergnzt. Nach dem Wort Lage werden die Wrter einschlielich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit eingefgt. Das Gesetz tritt zu diesem Paragraphen zum 01.05.2013 in Kraft. Der Stichtag fr die Datenerhebung zum Berliner Mietspiegel 2013 lag vor diesem Datum. 2 Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990. 3 Die sogenannten Wendewohnungen im Sinne dieses Mietspiegels sind die Wohnungen, die mit DDR-Mitteln anfinanziert wurden und deren Baubeginn vor dem 03.10.1990 lag, die aber erst danach fertiggestellt wurden; fr diese Wohnungen galten z.B. auch die Regelungen aus dem Mietenberleitungsgesetz.
tig geworden sind, werden diese getrennt in der Mietspiegeltabelle fr die frheren stlichen Bezirke4 und WestStaaken (siehe Nr. 9, Spalte 6) sowie fr die frheren westlichen Bezirke4 ohne West-Staaken (siehe Nr. 9, Spalte 5) ausgewiesen. Der Mietspiegel stellt eine der gesetzlich vorgesehenen Mglichkeiten fr die Ermittlung der ortsblichen Vergleichsmiete dar. Auf seiner Grundlage knnen sich die Mietvertragsparteien bei bestehenden Mietverhltnissen einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder erhebliche Kosten fr ein Gutachten aufwenden zu mssen. Dieser Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel gem 558 d BGB. Fr seinen Anwendungsbereich als qualifizierter Mietspiegel (siehe Nr. 4) gilt gem 558 d Abs. 3 BGB die gesetzliche Vermutung, dass die im qualifizierten Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsbliche Vergleichsmiete wiedergeben. Bitte beachten Sie die nachfolgenden Erluterungen. Nur dann knnen Sie den Mietspiegel richtig anwenden.
4 Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.
3. Geltungsbereich dieses Mietspiegels

Dieser Mietspiegel gilt unmittelbar nur fr nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhusern in Berlin, die bis zum 31. Dezember 2011 bezugsfertig geworden sind. Der Mietspiegel gilt nicht fr: Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhusern sowie in Reihenhusern, Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2012 bezugsfertig geworden sind, preisgebundene, ffentlich gefrderte Wohnungen, Wohnungen mit WC auerhalb der Wohnung. Die Mietwerte (ortsbliche Vergleichsmieten) werden in einer Mietspiegeltabelle (siehe Nr. 9) ausgewiesen. Fr Wohnungsbestnde, die zwischen 1973 und 1990 (einschlielich Wendewohnungen) bezugsfertig geworden sind, werden die Mietwerte noch weiterhin getrennt ausgewiesen: Fr die im ehemaligen Ostteil Berlins liegenden Bezirke (nachfolgend genannt: stliche Bezirke und WestStaaken5) ist Spalte 6 der Mietspiegeltabelle (bezugsfertig von 1973 bis 1990 einschlielich Wendewohnungen) mageblich. Fr die im ehemaligen Westteil Berlins liegenden Bezirke (nachfolgend genannt: westliche Bezirke ohne West-Staaken5) ist die Spalte 5 (bezugsfertig 1973 bis 1990) mageblich. Diese Zuordnung6 ist auch nach Bildung der neuen Bezirke ab 01. Januar 2001 noch mageblich fr den Geltungsbereich der entsprechenden Baualtersklassen/Bezugsfertigkeit von 1973 bis 1990 (Spalten 5 und 6 der Mietspiegeltabelle); das heit, zum Beispiel fr Bezirk Mitte gelten im Gebiet des im Ostteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirks Mitte die Spalte 6 (bezugsfertig von 1973 bis 1990 und Wendewohnungen) der Mietspiegeltabelle, im Gebiet der im Westteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirke Tiergarten und Wedding die Spalte 5 (bezugsfertig 1973 bis 1990) der Mietspiegeltabelle; Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gelten im Gebiet des im Ostteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirks Friedrichshain die Spalte 6 (bezugsfertig von 1973 bis 1990 und Wendewohnungen) der Mietspiegeltabelle, im Gebiet des im Westteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirks Kreuzberg die Spalte 5 (bezugsfertig 1973 bis 1990) der Mietspiegeltabelle. Zu den ehemaligen stlichen Bezirken von Berlin gehren: Friedrichshain, Hellersdorf, Hohenschnhausen, Kpenick, Lichtenberg, Marzahn, Mitte, Pankow, Prenzlauer Berg, Treptow und Weiensee. Wohnungen in West-Staaken gehren zum Geltungsbereich der Mietspiegeltabelle fr die frheren stlichen Bezirke. Zu den ehemaligen westlichen Bezirken von Berlin gehren: Charlottenburg, Kreuzberg, Neuklln, Reinickendorf, Schneberg, Spandau (ohne West-Staaken), Steglitz, Tempelhof, Tiergarten, Wedding, Wilmersdorf und Zehlendorf. Die genaue Zuordnung einer Adresse zum Geltungsbereich der entsprechenden Spalten der Mietspiegeltabelle ist dem Straenverzeichnis (Amtsblatt Nr. 21 vom 23.05.2013) zu entnehmen.
5 Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990. 6 Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.
4. Qualifizierter Mietspiegel
Der Berliner Mietspiegel 2013 ist ein qualifizierter Mietspiegel gem 558 d BGB, soweit sich aus folgenden Abstzen nichts anderes ergibt. Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundstzen auf der Grundlage einer empirischen Reprsentativerhebung erstellt. Die Arbeitsschritte und -ergebnisse sowie die Methode werden ausfhrlich in den jeweiligen Endberichten (Grundlagendaten fr den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlageverzeichnisses) dargestellt, die auf der Internetseite der Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt eingestellt werden. Soweit der Mietspiegel in seinem Anwendungsbereich als qualifizierter Mietspiegel Aussagen enthlt, wird gesetzlich vermutet, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsbliche Vergleichsmiete wiedergeben ( 558 d Abs. 3 BGB). Soweit der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2013 Angaben fr eine Wohnung enthlt, fr die der Vermieter eine Mieterhhung bis zur ortsblichen Vergleichsmiete ( 558 BGB) verlangt, hat der Vermieter in seinem Mieterhhungsverlangen die Angaben des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2013 auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhhung auf ein anderes Begrndungsmittel sttzt ( 558 a Abs. 3 BGB). Die bei Mietern und Vermietern erhobenen Wohnungsdaten wurden nach Erhebung in einer einheitlichen Datenbank aufbereitet und ausgewertet. Das Verfahren zur Ermittlung der ortsblichen Vergleichsmiete ist ebenfalls im Endbericht zum Berliner Mietspiegel 2013 beschrieben. Es ist zu beachten, dass durch eine Extremwertbereinigung und die Ausweisung eines unteren und oberen Spannenwertes eine Kappung der Mietwerte erfolgt. Erhobene Mietwerte auerhalb der ausgewiesenen Spannenwerte sind daher zwar in die Mietspiegel-Ermittlung eingeflossen, werden jedoch innerhalb der Mietspiegeltabelle nicht dargestellt. Dies kann sowohl berdurchschnittlich gut als auch schlecht ausgestattete Wohnungen oder besonders groe Wohnungen (ab ca. 175 m) betreffen. Im Einzelfall kann es bei derartigen Wohnungen angezeigt sein, die ortsbliche Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverstndigengutachtens zu ermitteln. Die Felder der Mietspiegeltabelle, deren Mittelwerte wegen geringer Zahl erhobener Entgelte nur bedingte Aussagekraft haben (dort mit * oder ** gekennzeichnet), knnen wegen der insoweit nur eingeschrnkten Datengrundlage nicht dem Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels zugeordnet werden. Bei der Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung (siehe Nr. 11) handelt es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Die Aussagen in der Orientierungshilfe besttigen die entsprechenden Aussagen in den bisherigen Berliner Mietspiegeln bzw. wurden fortentwickelt. Die Orientierungshilfe gehrt nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels, kann aber als Schtzgrundlage zur Orientierung in der Spanne angewendet werden (siehe BGH, Urteil vom 20.04.2005 VIII ZR 110/04).
5. Der Mietenbegriff im Mietspiegel: Netto-Kaltmiete

Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Betrgen handelt es sich um die monatliche Miete je Quadratmeter Wohnflche. Die Betrge stellen die Netto-Kaltmiete dar. Das ist die Miete ohne alle Betriebskosten ( 556 Abs. 1 BGB), also die Miete ohne Kosten fr Sammelheizung und Warmwasserversorgung, ohne die sogenannten kalten Betriebskosten, ohne etwaige Mblierungs- und Untermietzuschlge, ohne etwaige Zuschlge wegen der Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken. Ist im Mietvertrag eine Brutto-Kaltmiete (Teilinklusivmiete) vereinbart, also eine Miete einschlielich nicht nher ausgewiesener Anteile fr Betriebskosten, muss die Vergleichbarkeit mit der im Mietspiegel ausgewiesenen Netto-Kaltmiete durch Umrechnung hergestellt werden. Die ortsbliche Vergleichsmiete kann auch in Gestalt einer Brutto-Kaltmiete gebildet werden. In diesem Fall muss zunchst anhand des Mietspiegels die ortsbliche Netto-Kaltmiete ermittelt werden. In einem zweiten Schritt knnen dann die (kalten) Betriebskosten der ortsblichen NettoKaltmiete hinzugerechnet werden, die konkret auf die fragliche Wohnung entfallen. Dabei sind nur Betriebskosten gem 556 Abs. 1 BGB ansatzfhig, soweit diese Betriebskosten den Grundstzen der Wirtschaftlichkeit entsprechen.
6. Die Gliederung dieses Mietspiegels

Der Mietspiegel weist ortsbliche Vergleichsmieten fr Wohnungen jeweils vergleichbarer Art, Gre, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage7 aus. Der Mietspiegel wrdigt die unterschiedlichen Mietenstrukturen auf den durch die einzelnen Mietspiegelfelder beschriebenen Berliner Teilmrkten in der Art, dass als ortsbliche Entgelte feldbezogene Spannen ausgewiesen werden. Die unterschiedliche Breite dieser Spannen bercksichtigt die Verteilung (Streuung) der Mietwerte in den einzelnen Tabellenfeldern und reicht von 2/3 bis 3/4 der fr jedes Mietspiegelfeld erhobenen Mietwerte. Damit werden in diesem Mietspiegel nicht alle in Berlin tatschlich erhobenen Mieten erfasst. Die in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen Werte stellen die blichen Mietwerte in Berlin dar, wobei nur noch bei der Baualtersklasse/ Bezugsfertigkeit von 1973 bis 1990 (siehe Nr. 9, Spalten 5 und 6) in der Mietspiegeltabelle nach ehemaligen stlichen bzw. westlichen Bezirken unterschieden wird. Die Gliederung dieses Mietspiegels erfolgte unter folgenden Aspekten zu den Vergleichsmerkmalen:
7 Mit dem Gesetz ber die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und ber die vereinfachte Durchsetzung von Rumungstiteln (Mietrechtsnderungsgesetz MietRndG) wurde der 558 Abs. 2, Satz 1 ergnzt. Nach dem Wort Lage werden die Wrter einschlielich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit eingefgt. Das Gesetz tritt zu diesem Paragraphen zum 01.05.2013 in Kraft. Der Stichtag fr die Datenerhebung zum Berliner Mietspiegel 2013 lag vor diesem Datum.
6.1 Art
Das Vergleichsmerkmal Art bezieht sich auf die Gebudeart. Dieser Mietspiegel gilt nur fr alle Mietwohnungen (auch Genossenschaftswohnungen und vermietete Eigentumswohnungen) in Mehrfamilienhusern (Gebude mit mindestens 3 Wohnungen). Er gilt dagegen nicht fr Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhusern sowie in Reihenhusern.
6.2 Gre
Zur Bestimmung der Gre ist die Flche in Quadratmetern als verlsslicher Mastab gewhlt worden. Bei der Erstellung des Mietspiegels wurde davon ausgegangen, dass die Wohnflche bis zum 31.12.2003 entsprechend den Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ermittelt worden ist. Fr Berechnungen nach diesem Zeitpunkt kann die Wohnflchenverordnung (WoFlV) angewendet werden.
6.3 Ausstattung
Die Ausstattung einer Wohnung ist fr ihren Wert von erheblicher Bedeutung. Mageblich ist die Ausstattung der Wohnung, die vom Vermieter gestellt wird. Hat ein Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen ohne dass die Kosten hierfr vom Vermieter erstattet wurden , so bleiben diese Ausstattungsmerkmale unbercksichtigt. Der Mietspiegel geht in der Mietspiegeltabelle von der Ausstattungsklasse Wohnungen mit Sammelheizung, mit Bad und WC in der Wohnung (mit SH, Bad und IWC) aus. Bei Minderausstattung (Wohnungen ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit IWC oder Wohnungen mit Sammelheizung oder mit Bad, mit IWC) sind Abschlge vorgesehen (siehe Nr. 9 Mietspiegeltabelle). Bei den Ausstattungsmerkmalen ist Folgendes zu beachten: Unter einem Bad ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Badeofen oder Durchlauferhitzer oder einem ausreichend groen Warmwasserspeicher ausgestattet ist. Die Versorgung mit Warmwasser kann auch durch eine zentrale Anlage (auch Fernwarmwasser) geschehen. Unter einer Sammelheizung sind alle Heizungsarten zu verstehen, bei denen die Wrme- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus geschieht. Eine Etagenheizung oder Wohnungsheizung (Gas-, l-, Elektroheizung), die smtliche Wohnrume angemessen erwrmt, ist einer Sammelheizung gleichzusetzen. Weitergehende besondere Merkmale wie auch die Qualitt der Ausstattungsmerkmale mssen unter Bercksichtigung der Preisspannen gewrdigt werden.
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6.4 Beschaffenheit
Die Beschaffenheit einer Wohnung wird im Mietspiegel durch das Alter (Bezugsfertigkeit/Baualter) erlutert, weil die grundstzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich durch die whrend bestimmter Zeitperioden bliche Bauweise charakterisiert wird. Magebend ist das Baualter/die Bezugsfertigkeit der Wohnung. Dies gilt auch bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand entsprechend 16 Abs. 1 des Wohnraumfrderungsgesetzes Wohnraum geschaffen oder gendert wurde. Fr spter errichtete Wohnungen in bestehenden Gebuden (zum Beispiel bei Dachgeschossausbau) ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung magebend. Modernisierte Wohnungen werden grundstzlich in die ursprngliche Baualtersklasse des Gebudes eingeordnet. Zur Wrdigung der unterschiedlichen Bauweisen whrend verschiedener Zeitperioden und unter Bercksichtigung noch bestehender Unterschiede in der Mietpreisstruktur bei Neubauwohnungen von 1973 bis 1990 in den stlichen Bezirken und West-Staaken sowie den westlichen Bezirken (ohne West-Staaken) wurde folgende Unterscheidung der Bezugsfertigkeit vorgenommen: Altbauwohnungen: bis 1918 und 1919 1949 Neubauwohnungen: 1950 1964, 1965 1972 und 1991 2002 Neubauwohnungen (nur westliche Bezirke ohne West-Staaken): 1973 1990 Neubauwohnungen (nur stliche Bezirke und West-Staaken): 1973 1990 und sogenannte Wendewohnungen. Fr neugebaute Wohnungen mit Bezugsfertigkeit ab 01.01.2003 bis 31.12.2011 sind Zuschlge vorgesehen (siehe Nr. 9 Mietspiegeltabelle).
6.5 Wohnlage
Die Wohnlage spiegelt die Lagequalitt des weiteren Wohnumfeldes wider. Bei der Wohnlagezuordnung wird nach drei Qualittsstufen unterschieden: einfache, mittlere und gute Wohnlage. Die vorliegende Wohnlagezuordnung stellt das Resultat von wissenschaftlichen Untersuchungen, Begehungen und Abstimmungen dar. Die Wohnlagezuordnung ist fester Bestandteil dieses qualifizierten Mietspiegels. Die Wohnlagenkarte fr Berlin gibt einen berblick ber die Verteilung der Wohnlagen im gesamten Stadtgebiet. Zugunsten einer bersichtlichen graphischen Darstellung werden in der Wohnlagenkarte Gebiete mit berwiegend einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage abgebildet. In diesen Gebieten knnen Adressen verschiedener Wohnlagen vorhanden sein. Die eindeutige Wohnlagezuordnung ergibt sich allein aus dem Straenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2013. Die nach Straennamen in alphabetischer Reihenfolge geordnete bersicht ist im Amtsblatt fr Berlin (Nr. 21 vom 23.05.2013) verffentlicht. Ihr Bezirksamt und die Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt (www.stadtentwicklung.berlin.de) knnen Auskunft ber die genaue Zuordnung geben. Anschriften und Telefonnummern finden Sie auf Seite 32/33.
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7. Gebiete mit von diesem Mietspiegel betroffenem Wohnraum Einfache Wohnlage

In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit berwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit sehr wenigen Grn- und Freiflchen, mit berwiegend ungepflegtem Straenbild und/oder schlechtem Gebudezustand (z.B. Fassadenschden, unsanierte Wohngebiete). Bei starker Beeintrchtigung von Industrie und Gewerbe. In Stadtrandlagen in Gebieten mit erheblich verdichteter Bauweise. In Stadtrandlagen in Gebieten mit berwiegend offener Bauweise, oft schlechtem Gebudezustand (z.B. Fassadenschden, unsanierte Wohngebiete), mit ungepflegtem Straenbild (z.B. unbefestigten Straen), ungnstigen Verkehrsverbindungen und wenigen Einkaufsmglichkeiten.
Die Wohnlagebewertung muss gebietsprgend sein. Sie bezieht sich auf das weitere Wohnumfeld.
Mittlere Wohnlage
In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit berwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit normalem Straenbild (nicht von Gebudeschden geprgt), gutem Gebudezustand (z.B. sanierte Wohngebiete, Neubaugebiete), mit wenigen Grn- und Freiflchen. In Gebieten mit berwiegend offener Bauweise, durchschnittlichen Einkaufsmglichkeiten und normalem Verkehrsanschluss, ohne Beeintrchtigung von Industrie und Gewerbe.
Gute Wohnlage
In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit berwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit Grn- und Freiflchen, gepflegtem Straenbild (guter Gebudezustand), mit sehr gutem Verkehrsanschluss, guten bis sehr guten Einkaufsmglichkeiten und gutem Image. In Gebieten mit berwiegend offener Bauweise, starker Durchgrnung, gepflegtem Wohnumfeld mit gutem Gebudezustand, gutem Image und normaler Verkehrsanbindung.
Gebiete ohne betroffenen Wohnraum
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7.1 Wohnlagenkarte Berliner Mietspiegel 2013

berwiegend einfache Wohnlage berwiegend mittlere Wohnlage berwiegend gute Wohnlage Gebiete ohne betroffenen Wohnraum
Achtung: Die Karte soll lediglich eine erste Orientierung ber die mgliche Wohnlagezuordnung geben. ber die genaue Einordnung Ihres Wohnhauses in die zutreffende Wohnlage gibt Ihnen auch Ihr Bezirksamt oder die Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt Auskunft. Die Anschriften und Telefonnummern finden Sie auf den Seiten 32/33.
Kartengrundlage: bersichtskarte von Berlin 1 : 50 000 (K 50), 6. Auflage, Stand 2011 Herausgegeben von der Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt III
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8. Anwendung der Mietspiegeltabelle

Aufgrund der weitestgehend angeglichenen Wohnungsund Mietpreisstrukturen in den bisherigen stlichen und westlichen Bezirken werden die Mietwerte in einer gemeinsamen Mietspiegeltabelle ausgewiesen mit Ausnahme der von 1973 bis 1990 bezugsfertigen Wohnungen. Die eindeutige Zuordnung einer Wohnung (Adresse) zur anzuwendenden Spalte der Mietspiegeltabelle (entsprechend dem jeweiligen Geltungsbereich) fr Wohnungen bezugsfertig von 1973 bis 1990 ergibt sich allein aus dem Straenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2013 (Amtsblatt Nr. 21 vom 23.05.2013). Die dortige Kennzeichnung O fr die stlichen Bezirke und West-Staaken sowie W fr die westlichen Bezirke (ohne West-Staaken) ermglicht die eindeutige Zuordnung Ihrer Adresse zu den zugehrigen Spalten 5 oder 6 der Mietspiegeltabelle. Fr die Zuordnung zu stlichen und westlichen Bezirken ist der Gebietsstand vor der Gebietsreform (31.12.2000) mageblich8. Um nun die ortsbliche Vergleichsmiete (Netto-Kaltmiete) fr Ihre Wohnung in der Mietspiegeltabelle zu ermitteln, sollten Sie wie folgt vorgehen: Das fr die Wohnung in Betracht kommende Tabellenfeld der Mietspiegeltabelle finden Sie, indem Sie die vorhandenen Merkmale der Wohnung mit denen aus der Mietspiegeltabelle vergleichen. Gre, Ausstattung und auch Bezugsfertigkeit der Wohnung werden Sie kennen oder feststellen knnen. Anschlieend mssen Sie die Wohnlage fr Ihre Wohnung bestimmen. Hier liefert die beigefgte Karte eine erste Orientierung. Die genaue Wohnlagezuordnung kann jedoch nur dem oben genannten Straenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2013 entnommen werden. Aus diesen vier Merkmalen ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das Feld, aus dem Sie die in Frage kommenden Werte ablesen knnen. Der Mietspiegel weist fr jeden Wohnungstyp in den verschiedenen Tabellenfeldern jeweils die Mietpreisspanne und den Mittelwert aus. Der Mietpreis einer normalen Wohnung mit Standardausstattung in blicher Qualitt entsprechend ihrem Baualter wird vorwiegend um den ausgewiesenen Mittelwert liegen. Eine schlechter ausgestattete Wohnung wird im unteren, eine besser ausgestattete im oberen Bereich der Spanne einzuordnen sein. Der Mietspiegel weist die ortsbliche Vergleichsmiete (Netto-Kaltmiete) in Euro/m monatlich aus.
8 Vgl. Ausfhrungen zum Gebietsstand unter Nr. 3.
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9. Berliner Mietspiegeltabelle 2013

www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel
Neubau
Ortsbliche Vergleichsmieten (Stichtag 01.09.2012) Netto-Kaltmiete in Euro je Quadratmeter monatlich
Altbau
Bezugsfertig
mit Wendewohnungen mit SH, Bad und IWC mit SH, Bad und IWC ohne Wendewohnungen
bis 1918
1919 - 1949
1950 - 1964
1965 - 1972
1973 - 1990 West a

mit SH, Bad und IWC
1973 - 1990 Ost a
1991 - 2002
Ausstattung
mit SH, Bad und IWC mit SH, Bad und IWC mit SH, Bad und IWC
Wohnflche 2
6,01 - 6,72 6,00 - 7,00 5,43 - 7,60 4,82 - 5,86 4,87 - 6,20 5,29 - 7,45 4,70 - 5,86 4,57 - 6,10 5,25 - 7,10 4,29 - 6,93 4,79 - 6,30 4,73 - 6,75
mit Sammelheizung (SH), Bad und WC in der Wohnung (IWC)
Fr Neubauwohnungen (bezugsfertig 2003 bis 31.12.2011) mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsbliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnflche monatlich 1,47 Euro ber den Betrgen der ausgewiesenen Spalte 7.
Wohnlage 3
4,74 - 6,70 5,01 - 6,50 5,00 - 7,80 4,65 - 5,85 4,73 - 5,85 4,69 - 7,10 4,22 - 5,33 4,75 - 5,88 4,75 - 6,71
Spalte
Zeile
4
4,85 - 7,30 5,40 - 7,02 5,56 - 8,95 4,30 - 5,94 4,70 - 6,00 4,98 - 7,41 4,19 - 5,06 4,30 - 5,50 4,64 - 7,50 3,70 - 5,04
5
5,08 - 7,25 5,80 - 7,00 5,84 - 8,46 5,25 - 7,32 5,53 - 7,00 6,52 - 8,18 5,10 - 6,00 5,54 - 6,60 6,91 - 8,44
einfach
5,06 - 8,15
6,66 6,55 6,45 4,92

4,68 - 5,87 5,00 - 5,78 5,38 - 7,03 4,16 - 5,22
6,35* 5,72 7,70 6,33** 5,35 5,27 7,87** 6,09 6,39
5,52
5,86
6,13
Fr Neubauwohnungen (bezugsfertig 1950 bis 1964) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsbliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnflche monatlich 0,40 Euro unter den Betrgen der ausgewiesenen Spalte 3.
bis unter 40 m2
mittel
4,86 - 8,16
6,81* 6,19* 5,19 5,28 7,41* 6,46*
gut
5,07 - 8,42
6,87* 5,31 5,28 6,03 5,88**
Fr Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsbliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnflche monatlich 0,93 Euro unter den Betrgen der ausgewiesenen Spalte 2.
5,08 - 8,96 6,30 - 7,86
einfach
4,39 - 7,06
5,57 5,51 5,53 4,50
6,97*
40 m2 bis unter 60 m2
mittel
4,30 - 7,45
5,82 6,07 4,73 5,01
7,10 6,64**
Fr Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsbliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnflche monatlich 1,48 Euro unter den Betrgen der ausgewiesenen Spalte 2.
6,83 - 9,00
gut
5,46 - 7,64
6,17 5,22 5,23 6,07
7,93* 4,62
einfach
4,11 - 6,75
5,19 5,28 5,58
5,43 - 7,72
6,58 6,10
4,28 - 5,14
Fr Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsbliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnflche monatlich 1,28 Euro unter den Betrgen der ausgewiesenen Spalte 1.
60 m2 bis unter 90 m2
mittel
4,56 - 7,00
5,67 6,08
4,75 7,74
6,04 - 7,59 4,76 - 6,66
6,87 5,34
gut
4,97 - 7,51
6,03 5,48
4,64 - 5,96 4,68 - 7,94
6,40 - 9,01
7,77 4,28
5,30 - 6,20 4,25 - 5,26
einfach
4,00 - 6,62
5,17 5,33 5,45*
5,63** 4,88
3,92 - 5,09 5,64 - 7,50
4,56 6,64
6,01 - 7,42 3,95 - 5,09
6,70** 4,64
Fr Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsbliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnflche monatlich 2,23 Euro unter den Betrgen der ausgewiesenen Spalte 1.
a Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990. Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform (siehe Erluterung unter Nr. 3).
90 m2 und mehr
mittel
4,25 - 7,00
5,30 5,56
5,75 - 8,28
6,93 6,55
5,30 - 8,50
gut
4,36 - 7,67
5,77
7,18
6,88 - 9,45
7,92
4,78 - 6,14
5,38*
6,97 - 10,55
8,57
Bei Leerfeldern lag fr eine verlssliche Aussage keine gengende Zahl von Mietwerten vor (unter 10 Mietwerte). Die mit * und ** versehenen Daten haben wegen geringer Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte Aussagekraft (* = 15 - 29 Mietwerte, ** = 10 - 14 Mietwerte).
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10. Zum Umgang mit den ausgewiesenen Preisspannen

Die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen sind erforderlich, weil Wohnungen ber die in der Tabelle ausgewiesenen Merkmale Alter, Gre, Lage und Ausstattung hinaus weitere Unterschiede aufweisen knnen. In der weit berwiegenden Zahl der Flle knnen die besonderen Nachteile und Vorteile einer Wohnung im Rahmen der Spannen des Mietspiegels durch zustzliche Merkmale (siehe Nr. 11.5 Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung) bercksichtigt werden. Mngel bei der Standardausstattung knnen durch zustzliche Ausstattungen ausgeglichen werden. Die Miethhe kann zudem von weiteren Merkmalen abhngig sein, die in der Tabelle nicht ausgewiesen sind (siehe auch Erluterungen zu Nr. 11.1).
10.1 Auswirkungen Sondermerkmale

Die vorgenommenen wissenschaftlichen Untersuchungen des Mietengefges haben ergeben, dass beim Vorliegen bestimmter Sondermerkmale eine eigene Wohnungsqualitt gegeben ist und die Hhe der ortsblichen Vergleichsmiete in wesentlichem Umfang von der fr sonst vergleichbaren Wohnraum abweicht. Verschiedene dieser Sondermerkmale deuten darauf hin, dass zugleich weitere, die Wohnungsqualitt beeinflussende Detailmerkmale vorliegen. Bei der Untersuchung des Mietengefges wurde ermittelt, dass folgende baualtersspezifische Sondermerkmale erhebliche Auswirkungen auf die Hhe der ortsblichen Vergleichsmiete haben. Gegenber einer Standardwohnung weicht die Hhe der ortsblichen Vergleichsmiete von den nach der Mietspiegeltabelle ermittelten Mittelwerten um folgende Betrge ab:
Baualtersspezifische Sondermerkmale Ausstattungsmerkmal
Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der berwiegenden Zahl der Wohnrume Moderne Kchenausstattung (Kchenschrnke, Einbausple, Dunstabzugshaube, Herd mit Ceran-Kochfeld, Backofen, Wandfliesen im Arbeitsbereich, Khlschrank) Von der Badewanne getrennte Dusche in der Wohnung Kleines Bad (kleiner als 4 m2) Modernes Bad (Wnde ausreichend im Spritzwasserbereich von Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche gefliest, Bodenfliesen, Einbauwanne und/oder -dusche, Einhebelmischbatterie, Strukturheizkrper als Handtuchwrmer) Lage im Souterrain
Zu-/Abschlge in Euro/m monatlich bis 1918 1919 1950 1965 1973 1973 1991 bis 1949 bis 1964 bis 1972 bis 1990 bis 1990 bis 2002 (West)a (Ost)a + 0,25 + 0,43 + 0,69 + 0,64 + 0,58 + 0,43
+ 0,86
+ 0,52
+ 0,37
+ 0,26
+ 0,56 -
- 0,07
+ 0,28
+ 0,25
+ 0,23
+ 0,26
- 1,00
a Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990. Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform (siehe Erluterung unter Nr. 3).
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11. Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung

Neben den vorgenannten Zu- und Abschlgen fr Sondermerkmale knnen andere Qualittsmerkmale Einfluss auf die ortsbliche Vergleichsmiete haben. Es wird zur Bercksichtigung dieser zustzlichen Merkmale bei der Ermittlung der ortsblichen Vergleichsmiete deshalb die nachfolgende Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung als Schtzgrundlage empfohlen; sie gehrt allerdings nicht zum qualifizierten Teil dieses Mietspiegels (siehe auch BGH, Urteil vom 20.04.2005 VIII ZR 110/04). Diese Orientierungshilfe bercksichtigt dabei bisherige Erkenntnisse, die sowohl von der Praxis fr die Einigung der Vertragsparteien als auch von vielen Berliner Gerichten fr ihre Entscheidungen zugrunde gelegt worden sind, aber auch neuere Entwicklungen.
11.1 Zustzliche Merkmale

Das Annherungsschema (siehe Nr. 11.5) nennt in den fnf Merkmalgruppen Bad/WC, Kche, Wohnung, Gebude und Wohnumfeld wohnwerterhhende bzw. wohnwertmindernde zustzliche Merkmale. Je nach Hufung dieser zustzlichen Merkmale liegt die ortsbliche Vergleichsmiete unter oder ber dem Mittelwert. Die Aufzhlung in der Orientierungshilfe bercksichtigt nach den Erfahrungen der Mitglieder der Arbeitsgruppe Mietspiegel die wesentlichen Merkmale. Es knnen aber in Einzelfllen weitere ebenfalls gewichtige Merkmale im Rahmen der Merkmalgruppen zum Tragen kommen.
11.2 Energetischer Zustand der Wohngebude

Die Umgestaltung des Wohngebudebestandes unter energetischen Gesichtspunkten wird in den nchsten Jahren und Jahrzehnten immer wichtiger. Zudem gewinnen die Kosten von Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen bei der Bewertung von Wohnraum fr die Mieter zunehmend an Bedeutung. Der Berliner Mietspiegel 2013 trgt der Entwicklung der Energiekosten durch die Einbeziehung eines abgestuften Energiekennwertes verstrkt Rechnung. Die Einbeziehung des energetischen Zustands in das Wertungssystem der Orientierungshilfe bercksichtigt sowohl die unterschiedlichen Energiekennwerte, die sich fr ein Wohngebude aus dezentraler oder zentraler Warmwasserversorgung ergeben, als auch Umsetzungshindernisse fr energetische Sanierungsmanahmen, die sich aus denkmalschutzrechtlichen Vorgaben ableiten. Das gestufte Wertungssystem (je geringer der Energieverbrauch ist, umso strker soll sich dies wohnwerterhhend auswirken je mehr Energieverbrauch, umso strker soll sich dies wohnwertmindernd auswirken) bietet ein transparentes, leicht nachvollziehbares Instrument auf der Basis von objektiven Energiekennwerten.
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11.3 Anleitung zur Ermittlung der ortblichen Vergleichsmiete und zur Spanneneinordnung
Fr die nhere Ermittlung der ortsblichen Vergleichsmiete sind neben der Mietspiegeltabelle die ausgewiesenen Sondermerkmale (siehe auch Erluterungen zu Nr. 10.1) und die zustzlichen Merkmale aus der Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung zu bercksichtigen. Folgende Ermittlung wird empfohlen: Schritt 1: Bercksichtigung der Sondermerkmale Liegen Sondermerkmale (siehe Nr. 10.1) vor, sind die daraus resultierenden Betrge dem Mittelwert des jeweiligen Tabellenfeldes hinzuzufgen oder abzuziehen. Dadurch kann sich auch ein berschreiten oder Unterschreiten der Spannenendwerte ergeben. Sollten sich durch Bercksichtigung der Sondermerkmale Werte innerhalb der ausgewiesenen Mietenspannen ergeben, knnen die verbleibenden Spielrume bis zu den Spannenendwerten durch Anwendung der Orientierungshilfe ausgeschpft werden. Schritt 2: Spanneneinordung mittels zustzlicher Merkmale der Orientierungshilfe Die wohnwerterhhenden oder wohnwertmindernden Merkmale sind in der Mietspiegeltabelle nicht gesondert ausgewiesen. Sie knnen aber die ortsbliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne ausgehend vom Mittelwert positiv oder negativ mit jeweils 20 Prozent fr folgende Merkmalgruppen beeinflussen: Die Ausstattung des Bades/WC Die Ausstattung der Kche Die Ausstattung der Wohnung Die Ausstattung des Gebudes Das Wohnumfeld 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % 100 % berwiegen in einer Merkmalgruppe die wohnwerterhhenden Merkmale, ist ein Zuschlag von 20 Prozent des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenoberwert gerechtfertigt. berwiegen die wohnwertmindernden Merkmale in einer Merkmalgruppe, ist ein Abzug von 20 Prozent des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenunterwert angemessen. In gleicher Weise ist mit jeder anderen Merkmalgruppe zu verfahren. Das berwiegen der Merkmale innerhalb einer Merkmalgruppe ergibt sich durch einfache berzahl. Die fnf Merkmalgruppen werden gegeneinander aufgerechnet! Auf dieser Basis ist zunchst die Differenz zwischen dem ausgewiesenen Mittelwert und dem errechneten Spannenwert nach der Orientierungshilfe zu berechnen. berwiegen in allen fnf Merkmalgruppen die wohnwerterhhenden Merkmale, liegt die ortsbliche Vergleichsmiete am oberen Spannenwert. berwiegen in allen fnf Kategorien die wohnwertmindernden Merkmale, liegt die ortsbliche Vergleichsmiete am unteren Spannenwert. Schritt 3: Ermittlung der ortsblichen Vergleichsmiete Wird durch die Bercksichtigung der Sondermerkmale zum Mittelwert der Spannenendwert noch nicht erreicht, kann zustzlich der Wert aus Schritt 2 (die Differenz zwischen Mittelwert und errechnetem Spannenwert) hinzugerechnet oder abgezogen werden. Liegt dieses Ergebnis auerhalb der im betreffenden Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne, so ist es auf den Spannenendwert zu begrenzen. Wurde in Schritt 1 allein durch die Bercksichtigung der Sondermerkmale zum Mittelwert der Spannenendwert bereits berschritten, gilt das ermittelte Ergebnis. Eine weitere Bercksichtigung von Werten aus Schritt 2 ist unzulssig.
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11.4 Beispiele:
A: Umgang mit den Merkmalen zur Bercksichtigung des energetischen Zustandes von Gebuden in der Merkmalgruppe Gebude Bei den wohnwertmindernden Merkmalen ist es nur mglich, entweder das Merkmal Unzureichende Wrmedmmung oder Heizanlage mit ungnstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984) oder ein bzw. mehrere Merkmale zum Energieverbrauchskennwert anzukreuzen. Analog gilt dies auch bei den wohnwerterhhenden Merkmalen: entweder das Merkmal Wrmedmmung zustzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem 01.07.1994 (wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt) wird ausgewhlt oder ein bzw. mehrere Merkmale zum Energieverbrauchskennwert. Wenn der Energieverbrauchskennwert ausgewhlt wird, dann ist es mglich, ein, zwei oder drei Merkmale anzukreuzen je nach der Hhe des vorliegenden Energiekennwertes. Liegt der Energieverbrauchskennwert z.B. bei 270kWh/(ma) knnen alle drei Kstchen als wohnwertminderndes Merkmal angekreuzt werden. Liegt er z.B. bei 90kWh/(ma) knnen die zwei oberen Kstchen als wohnwerterhhendes Merkmal angekreuzt werden. B: Anwendung der Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung (siehe Nr. 11.5) ohne Bercksichtigung von Sondermerkmalen Merkmalgruppe es berwiegen 1. Bad/WC wohnwerterhhende Merkmale 2. Kche wohnwerterhhende Merkmale 3. Wohnung wohnwerterhhende Merkmale 4. Gebude wohnwertmindernde Merkmale 5. Wohnumfeld wohnwertmindernde Merkmale Ergebnis
daher +/+ 20 % + 20 % + 20 % - 20 % - 20 % + 20 %
Handelt es sich z.B. bei der vorstehend bewerteten Wohnung um eine zwischen 1919 und 1949 bezugsfertig gewordene Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung, 55 m gro, in mittlerer Wohnlage (siehe Nr. 9. Mietspiegeltabelle, Mietspiegelfeld E2), dann ergeben sich folgende Werte: Unterwert: 4,87 Euro Mittelwert: 5,51 Euro Oberwert: 6,20 Euro < Spanne 0,64 Euro > < Spanne 0,69 Euro > Das Ergebnis von 20 Prozent, bezogen auf die obere Spanne von 0,69 Euro, sind (kaufmnnisch gerundet) 0,14 Euro. Die Anwendung der empfohlenen Orientierungshilfe ergbe fr diese Wohnung dann eine ortsbliche Vergleichsmiete von 5,65 Euro/m monatlich (= 5,51 Euro/m monatlich + 0,14 Euro/m monatlich). C: Anwendung bei Vorhandensein von Sondermerkmalen (siehe Nr. 10.1) ohne Bercksichtigung der Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung Handelt es sich z.B. bei der zu bewertenden Wohnung um eine zwischen 1965 und 1972 bezugsfertig gewordene Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung, 65 m gro, in mittlerer Wohnlage (siehe Nr. 9. Mietspiegeltabelle, Mietspiegelfeld H4) und treffen zustzlich die zwei Sondermerkmale Moderne Kchenausstattung und Modernes Bad fr diese Baualtersklasse zu (siehe Tabelle unter Nr. 10.1), dann ergeben sich folgende Werte: Mittelwert: 5,01 Euro + 0,37 Euro + 0,26 Euro 5,64 Euro Oberwert: 5,50 Euro
Sondermerkmal Moderne Kchenausstattung Sondermerkmal Modernes Bad ortsbliche Vergleichsmiete
Die Addition der beiden Sondermerkmale auf den Mittelwert von 5,01 Euro ergibt fr diese Wohnung dann eine ortsbliche Vergleichsmiete von 5,64 Euro/m monatlich. Wie bereits unter Nr. 11.3, Schritt 1, ausgefhrt, kann der Oberwert von 5,50 Euro durch Sondermerkmale berschritten werden.
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D: Anwendung bei Vorhandensein von Sondermerkmalen bei gleichzeitiger Anwendung der Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung (siehe Nr. 10.1 und Nr. 11.5) Handelt es sich z.B. bei der zu bewertenden Wohnung um eine zwischen 1919 und 1949 bezugsfertig gewordene Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung, 85 m gro, in guter Wohnlage (siehe Nr. 9. Mietspiegeltabelle, Mietspiegelfeld I2), treffen die zwei positiven Sondermerkmale Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/belag in der berwiegenden Zahl der Wohnrume und Modernes Bad fr diese Baualtersklasse (siehe Tabelle unter Nr. 10.1) zu und berwiegen zudem wohnwerterhhende Merkmale aus der Orientierungshilfe (siehe Nr. 11.5 und Beispiel unter B), dann ergeben sich folgende Werte: Mittelwert: 6,08 Euro Oberwert: 7,10 Euro
Sondermerkmal Hochwertiges Parkett, Natur-/ Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der berwiegenden Zahl der Wohnrume Sondermerkmal Modernes Bad Gesamt Sondermerkmale
+ 0,43 Euro + 0,25 Euro + 0,68 Euro
Das Ergebnis von 80 Prozent, bezogen auf die obere Spanne von 1,02 Euro, sind (kaufmnnisch gerundet) 0,82 Euro. Merkmalgruppe 1. Bad/WC 2. Kche 3. Wohnung 4. Gebude 5. Wohnumfeld es berwiegen wohnwerterhhende Merkmale wohnwerterhhende Merkmale wohnwerterhhende Merkmale wohnwerterhhende Merkmale Ergebnis daher +/+ 20 % + 20 % + 20 % + 20 % 0% + 80 %
6,08 Euro/m monatlich + 0,68 Euro/m monatlich + 0,34 Euro/m monatlich
Mittelwert aus den Sondermerkmalen (0,43 + 0,25 Euro/mmonatlich) aus der Orientierungshilfe wegen Begrenzung auf den Oberwert (daher nicht der volle Betrag von 0,82 Euro/m monatlich).
Die Anwendung der Sondermerkmale und der empfohlenen Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung ergbe fr diese Wohnung dann eine ortsbliche Vergleichsmiete von 7,10 Euro/m monatlich berechnet auf den Mittelwert.
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11.5 Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung Zustzliche Merkmale Wohnwertmindernde Merkmale (-)

Merkmalgruppe 1: Bad/WC Kein Handwaschbecken in Bad oder WC oder im Bad nur ein kleines Handwaschbecken (Auenma 50 x 25 cm oder kleiner) WC ohne Lftungsmglichkeit oder Entlftung Dielenfuboden im Bad Badezimmer oder WC nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung oder Elektroheizstrahler Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler > 60 Liter) Bad ohne separate Dusche mit frei stehender Wanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad Wnde nicht berwiegend gefliest Bad mit WC ohne Fenster Keine Duschmglichkeit
nur wenn das Sondermerkmal Kleines Bad (kleiner als 4 m2) nicht zutrifft
Wohnwerterhhende Merkmale (+)

Merkmalgruppe 1: Bad/WC Sehr groes Waschbecken (Auenma mindestens 80 cm breit) oder Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Waschbecken Besondere und hochwertige Ausstattung (z.B. hochwertige Sanitrausstattung, hochwertige Badmbel, Eckwanne, Rundwanne) Innen liegendes Badezimmer mit moderner, gesteuerter Entlftung (z.B. mittels Feuchtigkeitssensors) Zweites WC in der Wohnung/Bad und WC getrennt Mindestens ein Bad grer als 8 m2 Fubodenheizung Hochwertige Boden- oder Wandfliesen
nur wenn das Sondermerkmal Modernes Bad nicht zutrifft
Kleines Bad (kleiner als 4 m2)
Wandhngendes WC mit in der Wand eingelassenem Splkasten Strukturheizkrper als Handtuchwrmer Einhebelmischbatterie
nur wenn das Sondermerkmal Von der Badewanne getrennte Dusche in der Wohnung nicht zutrifft
Von der Badewanne getrennte Dusche
Merkmalgruppe 2: Kche Kche ohne Fenster und ohne ausreichende Entlftung Keine Kochmglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne Backofen Keine Sple Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler an der Sple) Kche nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung Geschirrspler in der Kche nicht stellbar oder anschliebar
Merkmalgruppe 2: Kche Als Bodenbelag hochwertige Fliesen, hochwertiges Linoleum, hochwertiges Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand Wohnkche (separater Raum mit mind. 14 m2 Grundflche)
nur wenn das Sondermerkmal Moderne Kchenausstattung nicht zutrifft
Einbaukche mit Ober- und Unterschrnken sowie Herd und Sple Ceran-Kochfeld oder Induktions-Kochfeld Dunstabzugshaube Khlschrank
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Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung (Fortsetzung) Wohnwertmindernde Merkmale (-)

Merkmalgruppe 3: Wohnung berwiegend Einfachverglasung Unzureichende Elektroinstallation: Kein gleichzeitiger Betrieb von mindestens zwei haushaltsblichen greren Elektrogerten (z.B. Waschmaschine und Staubsauger) mglich oder weniger als zwei Steckdosen in Wohnrumen Elektroinstallation berwiegend sichtbar auf Putz Be- und Entwsserungsinstallation berwiegend auf Putz Waschmaschine weder in Bad noch Kche stellbar oder nicht anschliebar Schlechter Schnitt (z.B. mehr als ein gefangenes Zimmer) Kein Balkon (das Merkmal gilt nicht, wenn der Balkon aus baulichen und/oder rechtlichen Grnden nicht mglich oder nicht zulssig ist) Weder Breitbandkabelanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage

Merkmalgruppe 3: Wohnung berwiegend Isolierverglasung (Einbau ab 1987) oder Schallschutzfenster Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung Groer, gerumiger Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia oder Wintergarten (ab 4 m2) berwiegend Fubodenheizung Aufwndige Deckenverkleidung (z.B. Stuck) oder getfelte Wandverkleidung in gutem Zustand in der berwiegenden Anzahl der Wohnrume Heizungsrohre berwiegend unter Putz Rckkanalfhiger Breitbandkabelanschluss (Nutzung ohne zustzliche vertragliche Bindung des Mieters mit Dritten) Rolllden Wohnungsbezogener Kaltwasserzhler, wenn der Mieter nicht die Kosten fr Miete oder Leasing im Rahmen der Betriebskosten trgt Ein Wohnraum grer als 40 m2 Barrierearme Wohnungsgestaltung (Schwellenfreiheit in der Wohnung, schwellenarmer bergang zu Balkon/ Terrasse, ausreichende Bewegungsfreiheit in der Wohnung und/oder barrierearme Badgestaltung)
Nur wenn das Sondermerkmal Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der berwiegenden Zahl der Wohnrume nicht zutrifft
Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der berwiegenden Zahl der Wohnrume
Merkmalgruppe 4: Gebude Treppenhaus/Eingangsbereich berwiegend in schlechtem Zustand Kein nur dem Mieter zugnglicher, bestimmungsgem nutzbarer Abstellraum im Gebude auerhalb der Wohnung vorhanden Hauseingangstr nicht abschliebar Schlechter Instandhaltungszustand (z.B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks auch Keller , groe Putzschden, erhebliche Schden an der Dacheindeckung) Lage im Seitenflgel oder Quergebude bei verdichteter Bebauung
Merkmalgruppe 4: Gebude Abschliebarer Fahrradabstellraum innerhalb oder auerhalb des Gebudes Zustzliche und in angemessenem Umfang nutzbare Rume auerhalb der Wohnung in fulufiger Entfernung (z.B. Partyraum, Gstewohnung) Personenaufzug bei weniger als fnf Obergeschossen Zur Wohnung gehrige(r) Garage/Stellplatz (ohne zustzliches Entgelt) Reprsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus (z.B. Spiegel, Marmor, exklusive Beleuchtung, hochwertiger Anstrich/Wandbelag, Lufer im gesamten Flur- und Treppenbereich)
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Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung (Fortsetzung) Wohnwertmindernde Merkmale (-)

Merkmalgruppe 4: Gebude (Fortsetzung) Wohnung ab fnftem Obergeschoss ohne Personenaufzug Keine Gegensprechanlage mit elektrischem Trffner Keine Fahrradabstellmglichkeit

Merkmalgruppe 4: Gebude (Fortsetzung) Einbruchhemmende Wohnungs- und Haustr (zustzliche moderne Einbruchsicherungsmanahmen) berdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebude(-teil-)s, in dem sich die Wohnung befindet (z.B. erneuerte Fassade, Dach) Gegensprechanlage mit Videokontakt und Trffner
Unzureichende Wrmedmmung oder Heizanlage mit ungnstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984)
Wrmedmmung zustzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem 01.07.1994 (wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt) oder Energieverbrauchskennwert grer als 170kWh/(m2a) Energieverbrauchskennwert kleiner als 120kWh/(m2a) 2 Energieverbrauchskennwert grer als 210kWh/(m a) Energieverbrauchskennwert kleiner als 100kWh/(m2a) Energieverbrauchskennwert grer als 250kWh/(m2a) Energieverbrauchskennwert kleiner als 80kWh/(m2a) Die Energieverbrauchskennwerte beziehen sich auf Energie fr Heizung und Warmwasser. Fr die Einordnung eines Endenergiebedarfskennwertes sind die oben angegebenen Verbrauchsenergiekennwert-Grenzen um 20 Prozent zu erhhen. Fr dezentrale Warmwasserversorgung sind vor der Eingruppierung 18 kWh/(m2a) auf den ausgewiesenen Energiekennwert aufzuschlagen. Bei Wohnungen, die in denkmalgeschtzten Gebuden gelegen sind, werden die wohnwertmindernden Merkmale zur energetischen Beschaffenheit dann nicht bercksichtigt, wenn die Umsetzung von energetischen Sanierungen gegen denkmalschutzrechtliche Belange verstoen wrde oder deren Umsetzung durch denkmalschutzrechtliche Auflagen unverhltnismig (teuer) wre. Beispiele zum Umgang mit den Merkmalen: siehe unter Nr. 11.4
Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld Lage in stark vernachlssigter Umgebung in einfacher Wohnlage Lage der Wohnung an einer Strae oder Schienenstrecke mit hoher Verkehrslrmbelastung oder Belastung durch Flugverkehr nach Magabe der Erluterungen zur Verkehrslrmbelastung unter Nr. 12. dieses Mietspiegels Erhebliche, regelmige Beeintrchtigung durch Gerusche oder Gerche (Gewerbe), z.B. durch Liefer- und Kundenverkehr Ungepflegte und offene Mllstandflche
Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld Bevorzugte Citylage (nahe reprsentativen, berregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten) Lage an einer besonders ruhigen Strae oder besonders ruhige Innenlage Aufwndig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstck (z.B. Sitzbnke oder Ruhezonen, neu angelegte Wegebefestigung mit Grnflchen) Gepflegte Mllstandflche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugnglich Villenartige Mehrfamilienhuser Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehrender Garten mit direktem Zugang
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12. Verkehrslrmbelastung
Das Straenverzeichnis zum Mietspiegel benennt die Wohnlageneinstufung aller bekannten Wohnadressen in Berlin. Zustzlich gibt es Hinweise auf bestehende Verkehrslrmbelastung einzelner Adressen. Die Lrmkennzeichnung wird auf Basis einer von der Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt bereitgestellten Datengrundlage vorgenommen. Die verkehrslrmbelasteten Adressen sind mit einem Sternsymbol gekennzeichnet. Dabei ist zu beachten, dass unter Umstnden nicht alle Wohnungen an den gekennzeichneten Adressen lrmbelastet sind. So kann es zum Beispiel sein, dass einige Wohnungen einer Adresse zur Strae hin gelegen und verkehrslrmbelastet sind, whrend andere, rckwrtig gelegene Wohnungen nicht von Verkehrslrm betroffen sind. Weitere Wohnungen knnen trotz fehlender Kennzeichnung ebenfalls hoch lrmbelastet sein (siehe Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung unter Nr. 11.5 Wohnumfeld). Genauere Ausknfte zur Verkehrslrmbelastung von einzelnen Wohngebuden knnen bei der Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt, IX C 33 (Tel. 030/90252261) eingeholt werden. Fr den Mietspiegel 2013 wurden auf der Grundlage der EU-Umgebungslrmrichtlinie9 fr Berlin erhobene Daten als Bewertungsgrundlage herangezogen. Die Ausweisung der Verkehrslrmbelastung bercksichtigt die Lrmquellen Straenverkehr, schienengebundener Verkehr und Fluglrm. Die Berechnungen der Verkehrslrmdaten erfolgten auf der Grundlage von Verkehrsstrken aus den Jahren 2009 (Kfz), 2010 (Flughafen Schnefeld), 2011 (Flughafen Tegel) und 2012 (Straenbahn- und U-Bahn-Verkehr). Da fr den S- und Fernbahn-Verkehr noch keine aktualisierte Karte vorliegt, wurden die Daten aus der Lrmkartierung 2007 bernommen. Da es sich bei den Verkehrslrmdaten in der Regel um die aktuell verfgbaren und vollstndigen Daten zur Verkehrslrmbelastung in Berlin handelt, wurden diese auch zur Lrmkennzeichnung im Mietspiegel herangezogen. Die Lrmkarten werden entsprechend den gesetzlichen Vorgaben ( 47 c Bundes-Immissionsschutzgesetz10) im Abstand von 5 Jahren aktualisiert. Die Ausweisung von Straen-, Schienen- und Fluglrm ist bei der Anwendung auf eine Wohnung nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels. Die mit einem * gekennzeichneten Adressen weisen eine hohe Verkehrslrmbelastung auf. Darunter ist ein Gesamtlrmindex LDEN11 von ber 65 dB(A) in 24 Stunden und/oder ein Gesamtlrmindex LN11 ber 55 dB(A) in der Nacht (22.00 bis 6.00 Uhr) an mindestens einem Teilstck der Fassade eines zur Adresse gehrenden Gebudeteiles zu verstehen. Der Gesamtlrmindex bercksichtigt folgende Lrmquellen: Straenverkehr: Insgesamt 1.416 km des Berliner Straennetzes (damit ist bis auf geringe Ausnahmen das gesamte Hauptverkehrsstraennetz erfasst) Straenbahnnetz: Gesamtes Netz (195 km) und soweit oberirdisch verlaufend U-Bahn (27 km) S- und Fernbahn-Netz: Gesamtes Netz (1.066 km) Fluglrm: Flughfen Tegel und Schnefeld Die Lrmindizes LDEN und LN wurden im Zusammenhang mit der von der EU-Umgebungslrmrichtlinie geforderten Lrmkartierung und entsprechend der 34. BImSchV nach den derzeit fr die einzelnen Lrmarten geltenden vorlufigen Berechnungsmethoden ermittelt. Beim Straen- und Schienenverkehrslrm wurden die Immissionen nicht nur fr die den Lrmquellen nchstgelegenen, sondern fr alle davon betroffenen Wohngebude berechnet. Daher kann es z.B. vorkommen, dass ein Wohngebude in einer Nebenstrae, zu der gar keine Verkehrszhldaten vorhanden sind, wegen der Immissionen von einer nahegelegenen Hauptverkehrsstrae oder Schienenstrecke als verkehrslrmbelastet ausgewiesen wird.
9 Vierunddreiigste Verordnung zur Durchfhrung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Verordnung ber die Lrmkartierung 34. BImSchV)
10 Gesetz zum Schutz vor schdlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigung, Gerusche, Erschtterungen und hnliche Vorgnge (Bundes-Immissionsschutzgesetz BImSchG) 11 LDEN: Tag-Abend-Nacht-Lrmindex; LN: Nachtlrmindex
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Verkehrslrmbelastung (Fortsetzung)
Zum Zeitpunkt der Berechnung der Verkehrslrmdaten stand der Erffnungstermin des Flughafens Berlin Brandenburg Willy-Brandt noch nicht endgltig fest. Daher wurden Daten der auch weiterhin frequentierten Flughfen Tegel und Schnefeld einbezogen. Wenn auf ein Gebude Immissionen von mehreren Verkehrslrmarten (Straen-, Schienen-, Flugverkehr) einwirken, wurde durch ein spezielles Berechnungsmodell (energetische Addition) ein Gesamtlrmindex LDEN und LN gebildet. Damit wird den besonderen Beeintrchtigungen beim gleichzeitigen Einwirken mehrerer Lrmquellen Rechnung getragen. Bei der Anwendung des Straenverzeichnisses ist darauf zu achten, dass bei der Erstellung der Lrmkarten der Straenverkehrslrm nicht komplett erfasst werden konnte; so wurde die Lrmbelastung durch den Straenverkehr fr Hauptverkehrsstraen und im Innenstadtbereich fr alle Straen mit einer zulssigen Hchstgeschwindigkeit von 50 km/h erfasst. Die Lrmbelastung fr das brige Straennetz (vorwiegend Tempo-30-Zonen) blieb unbercksichtigt, was aber nicht immer bedeutet, dass die Straenverkehrslrmbelastung an diesen Straenabschnitten hchstens 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht betrgt. Die Strategischen Lrmkarten zu den einzelnen Verkehrslrmarten sowie die Gesamtlrmindizes LDEN und LN sind im Umweltatlas der Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt mit einer gebudescharfen Darstellung verffentlicht. Diese Karten werden gegebenenfalls (bei Erffnung des Flughafens Berlin Brandenburg Willy-Brandt oder mit Vorliegen neuer Daten zum S- und Fernbahn-Verkehr) zeitnah aktualisiert.
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Berliner Betriebskostenbersicht 2013 | www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/betriebskosten
Anhang
Grundlage: Betriebskostenabrechnungen 2011 (Diese Betriebskostenbersicht ist nicht Teil des Berliner Mietspiegels 2013) Mit dieser Berliner Betriebskostenbersicht soll mehr Transparenz im Bereich der Betriebskosten geschaffen werden. Es wurden fr alle einzelnen Betriebskostenarten Durchschnittswerte und Spannenwerte mit den blicherweise gezahlten Kosten ermittelt. Die Hhe der einzelnen Betriebskostenarten hngt aber von einer Vielzahl von Einzelfaktoren ab. Die vorliegende Tabelle kann daher nur als Orientierung dienen, welche Betrge bei den einzelnen Betriebskostenarten blicherweise in Berlin im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand abgerechnet wurden. Diese bersicht ist nicht rechtsverbindlich. Bei den Erhebungen zum Berliner Mietspiegel 2013 wurden im Rahmen einer Stichprobe Angaben zur Hhe der einzelnen Betriebskostenarten bei Mietern und Vermietern erfragt. Insgesamt lagen Angaben von ber 2.200 Wohngebuden bzw. Wirtschaftseinheiten vor. Das beauftragte Institut F+B Forschung und Beratung fr Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH hat die Betriebskostenabrechnungen fr das Jahr 2011 ausgewertet. In der nachfolgenden Tabelle wurden fr alle Betriebskostenarten der Mittelwert sowie der Unter- und Oberwert einer Spanne abgebildet, die vier Fnftel der erhobenen Werte bercksichtigt. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen unter dem ausgewiesenen unteren Wert der 4/5-Spanne. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen ber dem ausgewiesenen oberen Wert der 4/5-Spanne. Unplausible Werte wurden vorher bereinigt. Die nachfolgende Tabelle zeigt die in Berlin fr das Jahr 2011 abgerechneten Betrge der einzelnen Betriebskostenarten. Liegt eine Betriebskostenabrechnung fr einen anderen Zeitraum als das Kalenderjahr 2011 vor, muss bei einer Bewertung die zwischenzeitliche (Preis-)Entwicklung mit bedacht werden. Angaben in Euro/m2 monatlich Unterer Oberer Spannenwert Mittelwert Spannenwert (4/5-Spanne) (4/5-Spanne) 0,13 0,15 0,13 0,03 0,07 0,01 0,09 0,03 0,03 0,02 0,02 0,01 0,02 0,03 0,05 0,01 0,39 0,12 0,01 0,25 0,25 0,23 0,06 0,18 0,04 0,14 0,19 0,13 0,04 0,09 0,04 0,07 0,11 0,11 0,05 0,82 0,31 0,08 0,41 0,44 0,31 0,08 0,32 0,06 0,20 0,39 0,23 0,06 0,18 0,08 0,10 0,19 0,17 0,09 1,33 0,58 0,15
Berliner Betriebskostenbersicht 2013
Abrechnungsjahr 2011 Betriebskostenart Grundsteuer Wasserversorgung Entwsserung Niederschlagswasser Aufzug Straenreinigung Mllbeseitigung Hauswart/Hausmeister Gebudereinigung und Ungezieferbekmpfung Schneebeseitigung Gartenpflege Beleuchtung (Allgemeinstrom) Schornsteinreinigung Sach- und Haftpflichtversicherung Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/des Breitbandkabelanschlusses Sonstige kalte Betriebskosten Heizung Warmwasser Sonstige warme Betriebskosten (z.B. Wartung Heizungsanlage)
Fr das Abrechnungsjahr 2011 wurden durchschnittliche kalte Betriebskosten in Hhe von 1,43 Euro/m2 monatlich und Kosten fr Heizung und Warmwasser (warme Betriebskosten) in Hhe von 1,09 Euro/m2 monatlich abgerechnet. Die durchschnittlichen Betriebskosten ergeben sich nicht aus der Summierung der Einzelpositionen in der oben abgebildeten Tabelle, weil nicht immer alle Betriebskostenarten anfallen.
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Ermittlung der Vergleichswerte aus der eigenen Betriebskostenabrechnung:

Um einen Vergleich der abgebildeten Werte mit der Hhe der einzelnen Betriebskostenarten fr die eigene Wohnung zu ermglichen, ist die letzte Betriebskostenabrechnung notwendig. Die darin enthaltenen Betrge fr die einzelnen Betriebskostenarten fr die konkrete Wohnung beziehen sich grundstzlich auf das Abrechnungsjahr und die gesamte Wohnung. Sie mssen daher umgerechnet werden. Um fr Ihre konkrete Wohnung einen vergleichbaren monatlichen Betriebskostenbetrag pro Quadratmeter zu berechnen, muss der jhrliche Betriebskostenbetrag durch 12 Monate und die Wohnflche in Quadratmeter geteilt werden. Beispiel Laut der letzten Betriebskostenabrechnung wurden fr die Gartenpflege fr das Abrechnungsjahr 81,00 Euro berechnet. Die Wohnung hat eine Wohnflche von 75 m2. Daraus ergibt sich: 81,00 Euro : 12 Monate : 75 m2 = 0,09 Euro/m2 monatlich Achtung: Bei den Heizkosten kann auch die beheizte Wohnflche zu Grunde gelegt worden sein.
Erluterungen zu den Ergebnissen der Analyse der Betriebskostenarten

Was alles unter den Begriff Betriebskosten fllt, ist aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ersichtlich (siehe Anlage). Ein vorgeschriebenes Schema fr die Betriebskostenabrechnung gibt es aber nicht. Der Aufbau der konkreten Betriebskostenabrechnung kann von der in obiger Tabelle abgebildeten Gliederung abweichen. Zum Beispiel knnen die Kosten fr die Schneebeseitigung auch in Hauswartskosten enthalten sein, wenn dieser und nicht eine gesonderte Firma die Schneebeseitigung vornimmt. Der Umfang der Leistungen erklrt zum Teil auch die unterschiedliche Hhe einzelner Betriebskosten12. Bei der Anwendung der Tabelle als Orientierung ist dies entsprechend zu bercksichtigen. Grundsteuer Die Grundsteuer wird von den Berliner Finanzmtern erhoben. Die Analyse der erhobenen Werte zeigt, dass sich bei Altbauten bis 1949 die Hhe der Grundsteuer durchschnittlich im unteren Spannenbereich bewegt. Bei allen neueren Wohngebuden ab 1950 wurden meist Werte oberhalb des ausgewiesenen Mittelwertes festgestellt. Bei Neubauwohnungen mit guter Ausstattung oder auch bei Eigentumswohnungen liegt die Grundsteuer oft auch ber dem ausgewiesenen Spannenoberwert. Wasserversorgung und Entwsserung Die Hhe der Kosten fr die Wasserversorgung und Entwsserung ist neben den festgelegten Tarifen vor allem vom Verbrauchsverhalten abhngig. Auch ein gegebenenfalls vorhandener zustzlicher Wasserverbrauch fr die Gartenpflege kann eine Rolle spielen. Nach dem Jahr 2011 stattgefundene Tarifnderungen fr die Wasserversorgung, Entwsserung und das Niederschlagswasser konnten nicht bercksichtigt werden. Tariferhhungen fanden im Jahr 2012 nicht statt. Aufzug Die Hhe der Kosten fr den Aufzug steht in Abhngigkeit von der Anzahl der Aufzge im Gebude und der Anzahl der Geschosse (Wohnungen). Tendenziell konnte ein Zusammenhang von der Geschosszahl und der durchschnittlichen Hhe der Aufzugskosten ermittelt werden; eher niedrigere Kosten bei neun und mehr Geschossen und hhere Aufzugskosten bei Husern mit bis zu fnf Geschossen. Straenreinigung Die Straenreinigungskosten wiesen eine sehr geringe Schwankungsbreite auf. Diese Position hat aufgrund ihrer Hhe einen eher geringen Einfluss auf die Gesamthhe der Betriebskosten. Nach dem Jahr 2011 stattgefundene nderungen bei der Hhe der Kosten fr die Straenreinigung konnten nicht bercksichtigt werden. Im Jahr 2012 fand keine Tarifnderung statt. Zum 1. Januar 2013 stiegen die Straenreinigungsgebhren der BSR durchschnittlich um 3,7 Prozent. Auf Betriebskostenabrechnungen fr das Jahr 2012 wird sich diese Erhhung noch nicht auswirken.
12 Eine detaillierte bersicht bietet hier die Geislinger Konvention, die von der Wohnungswirtschaft und der Hochschule fr Wirtschaft und Umwelt Nrtingen-Geislingen entwickelt wurde (siehe auch im Internet unter www.geislinger-konvention.de).
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Erluterungen zu den Ergebnissen der Analyse der Betriebskostenarten (Fortsetzung)

Mllbeseitigung Ein Zusammenhang zwischen der Hhe der ermittelten Kosten fr die Mllbeseitigung und dem Baualter der Wohngebude konnte nicht festgestellt werden. Nach dem Jahr 2011 stattgefundene nderungen bei den Tarifen der Mllbeseitigung konnten nicht bercksichtigt werden. Im Jahr 2012 fand keine Tarifnderung statt. Zum 1. Januar 2013 stiegen die Tarife der Mllabfuhr der BSR durchschnittlich um 3,8 Prozent. Auf Betriebskostenabrechnungen fr das Jahr 2012 wird sich diese Erhhung noch nicht auswirken. Hauswart/Hausmeister Die Hauswartkosten wiesen eine relativ hohe Schwankungsbreite auf, die sich vor allem aus dem unterschiedlichen Umfang der Ttigkeiten des Hauswartes erklrt. Tendenziell wurden bei Wohngebuden mit bis zu fnf Geschossen und nicht umfassend sanierten Gebuden hhere Kosten fr den Hauswart/Hausmeister ermittelt. Gebudereinigung und Ungezieferbekmpfung berdurchschnittliche Kosten wurden im Altbau bis 1918 und bei neueren Wohngebuden ab 1984 ermittelt. Schneebeseitigung Die mit dem Straenreinigungsgesetz im November 2010 festgelegten hheren Anforderungen an den Winterdienst fhrten zu hheren Kosten fr die Schneebeseitigung im Abrechnungsjahr 2011. Gartenpflege Die Schwankungsbreite bei den Kosten fr die Gartenpflege ist gro. Die konkrete Hhe hngt wesentlich von der zum Haus bzw. zur Wirtschaftseinheit zugehrigen Grnflchen, Spielpltze, Freiflchen ab sowie deren Gestaltung und Pflege. Beleuchtung (Allgemeinstrom) Die Kosten der Beleuchtung wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf. Hhere Kosten ber dem Mittelwert waren vor allem bei neueren Wohngebuden mit einer Bezugsfertigkeit ab 1965 zu beobachten. Schornsteinreinigung Im oberen Spannenbereich liegende Kosten wurden vor allem bei lteren Wohngebuden mit einer Bezugsfertigkeit bis 1949 und 1956 bis 1964 sowie in Gebuden bis 5 Geschosse und unsanierten Gebuden ermittelt. Sach- und Haftpflichtversicherung Die Hhe dieser Kosten hngt vom konkreten Umfang der abgeschlossenen Versicherungen ab. berdurchschnittliche Kosten fr Sach- und Haftpflichtversicherungen wurden bei Altbauten bis 1918 abgerechnet. Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/des Breitbandkabelanschlusses Es war kein eindeutiger Zusammenhang zwischen der Struktur der Wohngebude (Bezugsfertigkeit, Geschosszahl und Sanierungsstand) und der Hhe dieser Betriebskostenpositionen feststellbar. Sonstige kalte Betriebskosten Ein Zusammenhang zwischen der Hhe der abgerechneten sonstigen Betriebskosten von der Struktur der Wohngebude war nicht feststellbar. Heizung Heizkosten werden grundstzlich durch die Eigenschaften des Gebudes und durch das individuelle Verbrauchsverhalten bestimmt. Nach der Heizkostenverordnung mssen diese Kosten mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn keine Ausnahmetatbestnde vorliegen. Gasetagenheizungen oder sonstige Einzelofenheizungen, bei denen der Mieterhaushalt die Energiekosten direkt und nicht ber den Vermieter trgt, sind nicht erfasst. Nach umfassender Sanierung der Wohngebude wurden durchschnittlich geringere Heizkosten unterhalb des ausgewiesenen Mittelwertes ermittelt. Beim Wrmecontracting (die Wrmeversorgung bernimmt ein externer Dienstleister) sind durchschnittlich wesentlich hhere Heizkosten abgerechnet worden. Nach dem Jahr 2011 stattgefundene nderungen bei der Hhe der Heizkosten konnten nicht bercksichtigt werden. Die Preise fr Heizl, Gas und Fernwrme haben sich im Jahr 2012 gegenber dem Vorjahr erhht. Diese Erhhung wird sich bei der Heizkostenabrechnung fr das Abrechnungsjahr 2012 niederschlagen.
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Erluterungen zu den Ergebnissen der Analyse der Betriebskostenarten (Fortsetzung)

Warmwasser Auch die Warmwasserkosten sind zumindest zu 50 Prozent nach Verbrauch abzurechnen, so wie es die Heizkostenverordnung vorschreibt. Entscheidend fr die konkrete Hhe der Warmwasserkosten ist vor allem das eigene Verbrauchsverhalten. Die ermittelten Durchschnittswerte schwankten zwischen den verschiedenen Bezugsfertigkeitsklassen. Sonstige warme Betriebskosten Hierunter wurden vor allem die Wartungskosten fr die Heizungsanlage erfasst. Hhere sonstige warme Betriebskosten wurden bei Heizungen mit dem Energietrger Gas ermittelt.
vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347), gendert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 3. Mai 2012 (BGBl. I S. 958) 1 Betriebskosten (1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentmer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstck oder durch den bestimmungsmigen Gebrauch des Gebudes, der Nebengebude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstcks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentmers oder Erbbauberechtigten drfen mit dem Betrag angesetzt werden, der fr eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden knnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. (2) Zu den Betriebskosten gehren nicht: 1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebudes erforderlichen Arbeitskrfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persnlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten fr die gesetzlichen oder freiwilligen Prfungen des Jahresabschlusses und die Kosten fr die Geschftsfhrung (Verwaltungskosten), 2. die Kosten, die whrend der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmigen Gebrauchs aufgewendet werden mssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mngel ordnungsgem zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten). 2 Aufstellung der Betriebskosten Betriebskosten im Sinne von 1 sind: 1. die laufenden ffentlichen Lasten des Grundstcks, hierzu gehrt namentlich die Grundsteuer; 2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehren die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebhren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsberlassung von Wasserzhlern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschlielich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschlielich der Aufbereitungsstoffe; 3. die Kosten der Entwsserung, hierzu gehren die Gebhren fr die Haus- und Grundstcksentwsserung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht ffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwsserungspumpe; 4. die Kosten a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschlielich der Abgasanlage, hierzu gehren die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, berwachung und Pflege der Anlage, der regelmigen Prfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschlielich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschlielich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung oder
Verordnung ber die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV)
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Betriebskostenverordnung - BetrKV (Fortsetzung)

b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehren die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der berwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums oder c) der eigenstndig gewerblichen Lieferung von Wrme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehren das Entgelt fr die Wrmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehrigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a oder d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuersttten, hierzu gehren die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrckstnden in der Anlage, die Kosten der regelmigen Prfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhngenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem BundesImmissionsschutzgesetz; 5. die Kosten a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehren die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits bercksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwrmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a oder b) der eigenstndig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehren das Entgelt fr die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehrigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a oder c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergerten, hierzu gehren die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrckstnden im Innern der Gerte sowie die Kosten der regelmigen Prfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhngenden Einstellung durch eine Fachkraft; 6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits bercksichtigt sind, oder b) bei der eigenstndig gewerblichen Lieferung von Wrme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits bercksichtigt sind, oder c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits bercksichtigt sind; 7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehren die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, berwachung und Pflege der Anlage, der regelmigen Prfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschlielich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; 8. die Kosten der Straenreinigung und Mllbeseitigung, zu den Kosten der Straenreinigung gehren die fr die ffentliche Straenreinigung zu entrichtenden Gebhren und die Kosten entsprechender nicht ffentlicher Manahmen; zu den Kosten der Mllbeseitigung gehren namentlich die fr die Mllabfuhr zu entrichtenden Gebhren, die Kosten entsprechender nicht ffentlicher Manahmen, die Kosten des Betriebs von Mllkompressoren, Mllschluckern, Mllabsauganlagen sowie des Betriebs von Mllmengenerfassungsanlagen einschlielich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; 9. die Kosten der Gebudereinigung und Ungezieferbekmpfung, zu den Kosten der Gebudereinigung gehren die Kosten fr die Suberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebudeteile, wie Zugnge, Flure, Treppen, Keller, Bodenrume, Waschkchen, Fahrkorb des Aufzugs;
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Betriebskostenverordnung - BetrKV (Fortsetzung)

10. die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehren die Kosten der Pflege grtnerisch angelegter Flchen einschlielich der Erneuerung von Pflanzen und Gehlzen, der Pflege von Spielpltzen einschlielich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Pltzen, Zugngen und Zufahrten, die dem nicht ffentlichen Verkehr dienen; 11. die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehren die Kosten des Stroms fr die Auenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebudeteile, wie Zugnge, Flure, Treppen, Keller, Bodenrume, Waschkchen; 12. die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehren die Kehrgebhren nach der magebenden Gebhrenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a bercksichtigt sind; 13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehren namentlich die Kosten der Versicherung des Gebudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung fr das Gebude, den ltank und den Aufzug; 14. die Kosten fr den Hauswart, hierzu gehren die Vergtung, die Sozialbeitrge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentmer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart fr seine Arbeit gewhrt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schnheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgefhrt werden, drfen Kosten fr Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; 15. die Kosten a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehren die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmigen Prfung ihrer Betriebsbereitschaft einschlielich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt fr eine nicht zu dem Gebude gehrende Antennenanlage sowie die Gebhren, die nach dem Urheberrechtsgesetz fr die Kabelweitersendung entstehen, oder b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehren die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebhren fr Breitbandanschlsse; 16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen fr die Wschepflege, hierzu gehren die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der berwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmigen Prfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits bercksichtigt sind; 17. sonstige Betriebskosten, hierzu gehren Betriebskosten im Sinne des 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Hinweis auf Fundstelle: Verordnung ber die verbrauchsabhngige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung ber Heizkostenabrechnung HeizkostenV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. Oktober 2009 (BGBl. I S. 3250)
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Kontakte in den Bezirksmtern

Charlottenburg-Wilmersdorf Rathaus Charlottenburg Otto-Suhr-Allee 100 10585 Berlin Telefon 030/9029-13022 Friedrichshain-Kreuzberg Amt fr Brgerdienste Telefon 030/90298-0 Alle Anliegen zu Wohngeld und Wohnberechtigungsscheinen sind ber die Brgermter des Bezirkes zugnglich. Lichtenberg Amt fr Brgerdienste Wohnungsamt Egon-Erwin-Kisch-Strae 106 13059 Berlin Telefon 030/90296-7800 Marzahn-Hellersdorf Amt fr Brgerdienste Fachbereich Wohnen Riesaer Strae 94 12627 Berlin Telefon 030/90293-4076 030/90293-4191 Alle Anliegen zu Wohngeld, Wohnberechtigungsscheinen und RLvF sind ber die Brgermter des Bezirkes zugnglich. Mitte Abt. Soziales und Brgerdienste FB 1 - Brgeramt Mllerstrae 146 13353 Berlin Telefon 030/9018-43210 Neuklln Blaschkoallee 32 Haus 5 12040 Berlin Telefon 030/90239-0 Pankow Abt. Verbraucherschutz, Kultur, Umwelt und Brgerservice Wohnungsamt Telefon 030/90295-2601 Reinickendorf Abt. Wirtschaft, Gesundheit und Brgerdienste Fachbereich Wohnen Teichstrae 65/Haus 1 13407 Berlin Telefon 030/90294-5578 Spandau Galenstrae 14 13597 Berlin Telefon 030/90279-0 Steglitz-Zehlendorf Amt fr Brgerdienste Telefon 030/90299-0 Tempelhof-Schneberg Brgerdienste-Wohnungswesen Tempelhofer Damm 165 (Rathaus) 12099 Berlin Telefon 030/90277-0 Treptow-Kpenick Abt. Brgerdienste, Bildung und Sport Amt fr Brgerdienste, Fachbereich Wohnungsamt Hans-Schmidt-Strae 10 12489 Berlin Telefon 030/90297-5205
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Anschriften wichtiger Beratungs- und Auskunftsstellen

Berliner Mieterverein e. V. Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund e. V. Spichernstrae 1 10777 Berlin Telefon 030/22626-0 www.berliner-mieterverein.de Berliner MieterGemeinschaft e. V. Mckernstrae 92 10963 Berlin Telefon 030/2168001 www.bmgev.de Mieterschutzbund Berlin e. V. Konstanzer Strae 61 10707 Berlin Telefon 030/9210230-0 www.mieterschutzbund-berlin.de Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V. Potsdamer Strae 143 10783 Berlin Telefon 030/2163436 www.haus-und-grund-berlin.de BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V. Kurfrstendamm 57 10707 Berlin Telefon 030/2309 58-0 www.bfwberlin.de Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. Lentzeallee 107 14195 Berlin Telefon 030/89781-0 www.bbu.de Verbraucherzentrale Berlin e. V. Hardenbergplatz 2 10623 Berlin Telefon 0900-1-8877-103 Mieterberatung (Kostenpflichtig: 1,86 /Minute) Telefonsprechzeiten: Mittwoch 14.00 16.00 Uhr Freitag 11.00 13.00 Uhr Informationen zur Anmeldung fr die persnliche Mieterberatung erhalten Sie dienstags 09.00 13.00 Uhr und donnerstags 14.00 18.00 Uhr unter Telefon 030/21485-150 Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt Wrttembergische Strae 6 10707 Berlin Telefon 030/90139-3000 Servicetelefon Miete 030/90139-4777 www.stadtentwicklung.berlin.de Genauere Ausknfte zur Lrmbelastung erteilt: Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt Brckenstrae 6 10179 Berlin IX C 33 Telefon 030/9025-2261
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Impressum
Herausgeber Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt Kommunikation Am Kllnischen Park 3 10179 Berlin www.stadtentwicklung.berlin.de Inhalte und Bearbeitung Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt Referat IV A Wohnungs- und Mietenpolitik, Wohnungs(bau)frderung, stdtische Wohnungsbaugesellschaften Wrttembergische Strae 6 10707 Berlin in Zusammenarbeit mit F+B Forschung und Beratung fr Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg www.f-und-b.de Layout Frcho GmbH, Berlin www.fuercho-gmbh.de Druck MEDIALIS Offsetdruck GmbH www.medialis.org Berlin, Mai 2013
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Michael Mller Senator fr Stadtentwicklung und Umwelt

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1. Anerkennung Berliner Mietspiegel 2013 als qualifizierter Mietspiegel

2. Vorbemerkungen zum Mietspiegel

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3. Geltungsbereich dieses Mietspiegels

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5. Der Mietenbegriff im Mietspiegel: Netto-Kaltmiete

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6. Die Gliederung dieses Mietspiegels

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7. Gebiete mit von diesem Mietspiegel betroffenem Wohnraum Einfache Wohnlage

Gebiete ohne betroffenen Wohnraum

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7.1 Wohnlagenkarte Berliner Mietspiegel 2013

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8. Anwendung der Mietspiegeltabelle

8 Vgl. Ausfhrungen zum Gebietsstand unter Nr. 3.

9. Berliner Mietspiegeltabelle 2013

Ortsbliche Vergleichsmieten (Stichtag 01.09.2012) Netto-Kaltmiete in Euro je Quadratmeter monatlich

1973 - 1990 West a

1973 - 1990 Ost a

mit Sammelheizung (SH), Bad und WC in der Wohnung (IWC)

6,66 6,55 6,45 4,92

6,35* 5,72 7,70 6,33** 5,35 5,27 7,87** 6,09 6,39

6,81* 6,19* 5,19 5,28 7,41* 6,46*

6,87* 5,31 5,28 6,03 5,88**

5,57 5,51 5,53 4,50

5,82 6,07 4,73 5,01

6,17 5,22 5,23 6,07

5,19 5,28 5,58

6,04 - 7,59 4,76 - 6,66

5,17 5,33 5,45*

3,92 - 5,09 5,64 - 7,50

6,01 - 7,42 3,95 - 5,09

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10. Zum Umgang mit den ausgewiesenen Preisspannen

10.1 Auswirkungen Sondermerkmale

Baualtersspezifische Sondermerkmale Ausstattungsmerkmal

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11. Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung

11.1 Zustzliche Merkmale

11.2 Energetischer Zustand der Wohngebude

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Sondermerkmal Moderne Kchenausstattung Sondermerkmal Modernes Bad ortsbliche Vergleichsmiete

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+ 0,43 Euro + 0,25 Euro + 0,68 Euro

6,08 Euro/m monatlich + 0,68 Euro/m monatlich + 0,34 Euro/m monatlich

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11.5 Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung Zustzliche Merkmale Wohnwertmindernde Merkmale (-)

Wohnwerterhhende Merkmale (+)

Kleines Bad (kleiner als 4 m2)

Von der Badewanne getrennte Dusche

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Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung (Fortsetzung) Wohnwertmindernde Merkmale (-)

Wohnwerterhhende Merkmale (+)

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Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung (Fortsetzung) Wohnwertmindernde Merkmale (-)

Wohnwerterhhende Merkmale (+)

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6,35* 5,72 7,70 6,33 5,35 5,27 7,87 6,09 6,39