EL CONTRATO

En Chile segn nuestro Cdigo Civil lo define como: Contrato o convencin es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas Veamos ahora las caractersticas de los Contratos para que nos vayamos haciendo de una idea de los genricos que pueden llegar a ser. CARACTERSTICAS DE LOS CONTRATOS El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligacin alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recprocamente. El contrato es gratuito o de beneficencia cuando slo tiene por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen; y oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravndose cada uno a beneficio del otro. El contrato oneroso es conmutativo, cuando cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez; y si el equivalente consiste en una contingencia incierta de ganancia o prdida, se llama aleatorio. El contrato es principal cuando subsiste por s mismo sin necesidad de otra convencin, y accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligacin principal, de manera que no pueda subsistir sin ella.

El

contrato es real cuando, para que sea perfecto, es necesaria la tradicin de la cosa a que se refiere; es solemne cuando est sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningn efecto civil; y es consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento.

QUIENES PUEDEN CELEBRAR CONTRATOS Y QUIENES NO SON CAPACES? La ley nos seala para que una persona se obligue a otra por un acto o declaracin de voluntad es necesario: Que sea legalmente capaz Que consienta en dicho acto o declaracin y su consentimiento no adolezca de vicio Que recaiga sobre un objeto lcito; 4. que tenga una causa lcita.

*La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por s misma, y sin el ministerio o la autorizacin de otra. El articulo N 1446. Nos seala que toda persona es legalmente capaz, excepto aquellas que la ley declara incapaces. Y su vez nos indica quienes so incapaces diciendo que: Son absolutamente incapaces los dementes, los impberes y los sordomudos que no pueden darse a entender por escrito. Son tambin incapaces los menores adultos y los disipadores que se hallen bajo interdiccin de administrar lo suyo. Pero la incapacidad de las personas a que se refiere este inciso no es absoluta, y sus actos pueden tener valor en ciertas circunstancias y bajo ciertos respectos, determinados por las leyes. DE LAS OBLIGACIONES DE LOS CONTRATOS Al celebrar cualquier tipo de contrato debemos saber que estos tienen obligaciones, aqu querido alumno de Braniff International Institute te dejo las definiciones primordiales que necesitamos aprender para ir adquiriendo mayor conocimiento del tema. Tenemos entonces: OBLIGACIONES CIVILES Y LAS NATURALES Civiles son aquellas que dan derecho para exigir su cumplimiento. Naturales las que no confieren derecho para exigir su cumplimiento, pero que cumplidas, autorizan para retener lo que se ha dado o pagado en razn de ellas. Tales son: 1. Las contradas por personas que teniendo suficiente juicio y discernimiento, son, sin embargo, incapaces de obligarse segn las leyes, como los menores adultos; 2. Las obligaciones civiles extinguidas por la prescripcin; 3. Las que proceden de actos a que faltan las solemnidades que la ley exige para que produzcan efectos civiles; como la de pagar un legado, impuesto por un testamento que no se ha otorgado en la forma debida; 4. Las que no han sido reconocidas en juicio por falta de prueba.

OBLIGACIONES CONDICIONALES Es obligacin Condicional la que depende de una condicin, esto es, de un acontecimiento futuro que puede suceder o no. La condicin puede ser positiva o negativa. La positiva consiste en acontecer una cosa; la negativa, en que una cosa no acontezca. OBLIGACIONES A PLAZO El plazo es la poca que se fija para el cumplimiento de la obligacin, y puede ser expreso o tcito. Es tcito el indispensable para cumplirlo. OBLIGACIONES ALTERNATIVAS Obligacin alternativa es aquella por la cual se deben varias cosas, de tal manera que la ejecucin de una de ellas, exonera de la ejecucin de las otras. OBLIGACIONES FACULTATIVAS Obligacin facultativa es la que tiene por objeto una cosa determinada, pero concedindose al deudor la facultad de pagar con esta cosa o con otra que se designa. OBLIGACIONES DE GENERO Obligaciones de gnero son aquellas en que se debe indeterminadamente un individuo de una clase o gnero determinado. OBLIGACIONES SOLIDARIAS
En general, cuando se ha contrado por muchas personas o para con muchas la obligacin de una cosa divisible, cada uno de los deudores, en el primer caso, es obligado solamente a su parte o cuota en la deuda, y cada uno de los acreedores, en el segundo, slo tiene derecho para demandar su parte o cuota en el crdito.

OBLIGACIONES DIVISIBLES E INDIVISIBLES

La obligacin es divisible o indivisible segn tenga o no por objeto una cosa susceptible de divisin, sea fsica, sea intelectual o de cuota.

OBLIGACIONES CON CLAUSULA PENAL

La clusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligacin, se sujeta a una pena, que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o de retardar la obligacin principal.

DEL EFECTO DE LAS OBLIGACIONES DE LOS CONTRATOS

La ley nos dice que: Toda obligacin de no hacer una cosa se resuelve en la de indemnizar los perjuicios, si el deudor contraviene y no puede deshacerse lo hecho. Pudiendo destruirse la cosa hecha, y siendo su destruccin necesaria para el objeto que se tuvo en mira al tiempo de celebrar el contrato, ser el deudor obligado a ella, o autorizado el acreedor para que la lleve a efecto a expensas del deudor. Si dicho objeto puede obtenerse cumplidamente por otros medios, en este caso ser odo el deudor que se allane a prestarlo. El acreedor quedar de todos modos indemne. DE LOS MODOS DE EXTINGUIRSE LAS OBLIGACIONES

Toda obligacin puede extinguirse por una convencin en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consienten en darla por nula. Las obligaciones se extinguen adems en todo o parte: 1. Por la solucin o pago efectivo; 2. Por la novacin; 3. Por la transaccin; 4. Por la remisin; 5. Por la compensacin; 6. Por la confusin; 7. Por la prdida de la cosa que se debe; 8. Por la declaracin de nulidad o por la rescisin; 9. Por el evento de la condicin resolutoria; 10. Por la prescripcin

Bien alumnos de Braniff International Institute, ahora veremos el Contrato de arrendamiento que es el que mas nos concierne a nosotros en nuestra futura tarea como corredor de Propiedades.

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra
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o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Entendamos alumnos de Braniff International que debemos entender los contratos de arrendamiento como si estos fueran bienes races ya que ese es nuestro caso. La ley siempre se refiere a cosas o bien servicios posibles de ser arrendados. Por ende son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitacin y uso. Entonces diremos que en el arrendamiento de cosas la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio arrendatario. Para ello la entrega de la cosa que se da en arriendo podr hacerse bajo cualquiera de las formas de tradicin reconocidas por la ley.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Para efectos de mencionar solo aquellas que son de nuestro inters para el desarrollo de este curso mencionaremos a continuacin aquellas de mayor relevancia. 1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2. A mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. 3. A librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada. 4. La obligacin de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. 5. El arrendador en virtud de la obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo, no podr, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella. 6. La accin de terceros que pretendan derecho a la cosa arrendada, se dirigir contra el arrendador. 7. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo ms pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador

no trat de hacer oportunamente las reparaciones, se abonar al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO 1. El arrendatario es obligado a usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato, y no podr en consecuencia hacerlo servir a otros objetos que los convenidos, o, a falta de convencin expresa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del pas. 2. El arrendatario emplear en la conservacin de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. 3. El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. (Se entienden por reparaciones locativas las que segn la costumbre del pas son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albaales y acequias, rotura de cristales, etc.) 4. El arrendatario es responsable no slo de su propia culpa, sino de la de su familia, huspedes y dependientes. 5. El arrendatario es obligado al pago del precio o renta. 6. El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento. 7. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podr el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros trminos que los estipulados con el arrendatario directo.

DE LA EXPIRACIN DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente:
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1. Por la destruccin total de la cosa arrendada; 2. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo; 3. Por la extincin del derecho del arrendador, segn las reglas que ms adelante se expresarn; 4. Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto.

QUIENES ESTARN OBLIGADOS A RESPETAR EL ARRIENDO DE LA COSA (INMUEBLE) 1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un ttulo lucrativo; 2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a ttulo oneroso, si el arrendamiento ha sido contrado por escritura pblica; exceptuados los acreedores hipotecarios; 3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pblica inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripcin hipotecaria.