Praxissemesterbericht Inhaltsverzeichnis Allgemeine Beschreibung des Praxissemesters Die Firma Drees und Sommer Inhalte des Praxissemesters Geben

Sie die Kapitelberschrift ein (Stufe 3) Allgemeine Projektbeschreibung Landratsamt Gppingen Aufgabenstellung Probeme und kritische Punkte 5 6 2 3 4 1

Allgemeine Beschreibung des Praxissemesters. Drees & Sommer Inhalte des Praxissemesters Allgemeine Projektbeschreibung Aufgabenstellung Probleme und kritische Punkte Wirtschaftlichkeitsuntersuchung allgemein Vorgehensweise bei der Durchfuehrung der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung

Drees & Sommer ist ein deutsches, international ttiges Ingenieurdienstleistungs- und Beratungsunternehmen fr Bau- und Immobilienprojekte. Zu den Arbeitsgebieten des Unternehmens gehren Projektmanagement, Immobilienberatung und Engineering im Hochbauund Infrastruktursektor. Projekte aller Art und Gre werden von der ersten Idee ber die Realisierung bis zum Gebudebetrieb begleitet. Besonders finden die Themen Green Building

und Green Development Bercksichtigung: Von der Beratung ber das Management bis zur Zertifizierung deckt Drees & Sommer smtliche Leistungen rund um das nachhaltige Bauen und Entwickeln sowie die dazugehrigen internationalen Green Building Label ab. Ein weiterer Leistungsschwerpunkt liegt auf der Optimierung von Bestandsgebuden. Das Unternehmen betreute Groprojekte wie den Potsdamer Platz in Berlin, die Messe Stuttgart oder aktuell den Bau 1 des Pharmakonzerns F. Hoffmann-La Roche in Basel und die Sanierungsarbeiten am Deutschen Theater Mnchen.

Die

Dress

und

Sommer

GmbH

ist

in

Stuttgart

in

Teams

mit

verschiedenen

Ttigkeitsschwerpunkte aufgeteilt wobei Experten, jeweils projektbezogen auch zu anderen Teams hinzugezogen werden. Die Teams sind heterogen und interdisziplinr aufgebaut und bestehen aus bis zu 10 Projektmanagern sowie einem Projektpartner der unter anderem als Teamleiter fungiert. Architekten, Bauingenieure, Wirtschaftswissenschaftler, Techniker und Immobilienkaufleute arbeiten gemeinsam an den Projekten. Whrend meinem Praktikum arbeitete ich im Team "Betreiberimmobilien, Puplic Private Partnership und Consulting"

Betreiberimmoblien sind Immobilien, die fr die Nutzung durch eine bestimmte Art von Betrieben konzipiert sind und von einem einzigen Betreiber in eigenem Namen und auf eigene Rechnung bewirtschaftet wird, zum Beispiel Schwimmbder oder Sportstadien.

Public Private Partnership ist eine vertragliche Zusammenarbeit zwischen ffentlicher Hand und privatrechtlich organisierten Unternehmen, die fr bestimmte Aufgaben die notwendigen Ressourcen (Fachwissen, Kapital und Personal) in ein gemeinsames Projekt einbringt und die Aufgaben entsprechend den besonderen Fhigkeiten der Partner verteilt.

Consulting ist die Beratung des Bauherrn in allen Fragen rund ums Gebude- von der Planung, Finanzierung und Errichtung bis zum Betrieb, Abwicklung und Verkauf.

Der Schwerpunkt der betreuten Projekte des Teams liegt bei Museen (Neubau Mercedes Benz Campus in Stuttgart), Sportanlagen (Freizeitbad in Fellbach, Neubau

Schwimmolympiasttzpunkt

Stuttgart,

Neubau

Eishockeyhalle

in

Freiburg),

Verwaltungsgebuden (Landratsmter) und Schulen. Als Untersttzung fr andere Teams hatte ich Gelegenheit bei einer Vielzahl von weiteren Projekten mitzuarbeiten. Zudem wurden alle zwei Wochen Weiterbildungsseminare durch die Projektmanager verschiedener Teams fr die Praktikanten und Werkstudenten veranstaltet.

Ich hatte die Gelegenheit in allen betreuten Projekten mitzuarbeiten und Einblick in die jeweiligen Besonderheiten des Projekts zu gewinnen, hierbei sind aber insbesondere fnf Projekte hervorzuheben die den Groteil meiner Arbeit ausmachten.

1. Durchfhrung einer Wirtschaftlichkeitsuntersuchung fr das Projekt Landratsamt 2015+ in Gppingen 2. Kostenkontrolle und Kostensteuerung fr das Freizeitbad in Fellbach 3. Dokumentation, Kontrolle und Abrechnung des Leistungstands des Neubaus des

Landratsamtes in Sigmaringen 4. Technical Due Dilligence fr das Allianzportfolio Stuttgart im Auftrag der Credit Suisse Zrich 5. Durchfhrung der Vorprfung der eingegangen Entwrfe im Rahmen eines

Architekturwettbewerbs fr den Olympiasttzpunkt Sportbad Neckarpark, bewerten der Funktionalitt und Wirtschaftlichkeit der Entwrfe.

Zusammenfassung Die Durchfhrung einer Wirtschaftlichkeitsuntersuchung fr den Neubau des Landratsamtes in Gppingen war die interessanteste und vielfltigste Aufgabe im Rahmen meines Praktikums. Hier konnte ich ber zwei Monate hinweg intensiv und vor allem selbstndig arbeiten. Bereits erworbene Kenntnisse aus meinem Studium sowie eigene Rechercheergebnisse und Ideen konnte ich in die Untersuchung einbringen und umsetzten. Bei internen Abstimmungsgesprchen mit dem Teamleiter und Projektpartnern konnten offene Fragen geklrt werden. In den monatlichen Besprechungen mit der zustndigen Projektgruppe des Landratsamtes in Gppingen wurde direkt mit den Projektverantwortlichen zusammengearbeit, neue Ideen und Fragestellungen direkt aufgenommen und gegebenenfalls in die Untersuchung integriert. Auf einer Kreistagssitzung

wurden dann die Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung vorgestellt und von allen Anwesenden kritisch diskutiert, mit dem Ergebnis das sich die Mitglieder auf eine der drei untersuchten Varianten einigten und diese im Rahmen einer Machbarkeitsstudie genauer untersucht wird.

Ablauf der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung Um eine fundierte Aussage ueber die einzelnen Ergebnisvarianten der

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung treffen zu koennen, ist eine umfangreiche Erhebung und Bewertung der Ausgangsdaten zu gewaehrleisten. Bei der Durchfuehrung der

Wirtschaftlichkeitsuntersuchung fuer das Landratsamt Goeppingen wurde daher im Vorfeld eine Begehung aller betroffenen Liegenschaften durchgefuehrt. Hierbei wurden auch bereits bekannte Maengel nochmals von externer Seite festgestellt und bezueglich ihrer Dringlichkeit und finanziellen Auswirkungen bewertet. Die Maengel mit der hoechsten Prioritaet betrafen den Brandschutz im Hauptgebaeude. Durch die immer wieder verschaerften

Brandschutzanforderungen seit der Errichtung des Hautpgebauedes in den 1960er Jahren besteht hier sofortiger Handlungsbedarf unabhaengig von den Ergebnissen und Empfehlungen der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung. Die Ergebnisse der Begehung wurden anschliessend in uebersichtlicher Form erfasst und dargestellt und bilden die Grundlage der abgeleiteten Handlungsempfehlungen.

Im naechsten Schritt wurden die Flaechen- und Raumprogramme der einzelnen Liegenschaften miteinander abgeglichen und nochmals verifiziert. Dies wurde insbesondere notwendig da es oft keine einheitliche und regelkonforme Verwendung von Flaecheneinheiten gab. Schlussendlich wurden alle vorhanden Flaechen nochmals anhand der Bauplaene aufgemessen, um eine einheitliche und korrekte Grundlage zur Ermittlung von Kennzahlen zu erhalten.

Mit der Projektarbeitsgruppe wurde eine Frageliste erarbeitet die dazu diente den Handlungsbedarf und die Handlungsoptionen die nach Ansicht des Landratsamtes in Frage kommen genau zu ermitteln. Bereits geplante Massnahmen, zur Verfuegung stehende Mittel und bereits erkannte Probleme wurden abgefragt um einen Handlungsrahmen zu entwickeln der sich

im Rahmen der Moeglichkeiten des Landratsamtes Goeppingen bewegt. Zusaetzlich zu den baulichen Themen Brandschutz und Sanierung ergaben sich hier ein zusatelicher Bedarf an Arbeitsplaetzen sowie ein zusaetzlicher Bedarf an Kunden- und Mitarbeiterstellplaetzen.

Das Landratsamt Goeppingen hat zudem intern bereits eine moegliche Variante zur Loesung und Bewaeltigung des Handlungsbedarfs erarbeitet, diese Variante wurde zusaetzlich zu den von Drees und Sommer erarbeiteten Varianten hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit und Risiken untersucht.

Die Untersuchung der vorhanden Liegenschaften des Landratsamtes Goeppingen ergab dass es insbesondere im Bereich der Flaecheneffizienz deutliches Optimierungspotential und Handlungsbedarf gibt. Insbesondere die Liegenschaften Amt fuer Vermessung ist hier als Beispiel zu nennen. Mit einem Kennwert von 63m2 Bruttogrundflaeche pro Arbeitsplatz liegt diese Liegenschaft 2,5 fach ueber den in der Literatur angegeben Kennwert von 25 m2 BGF/AP.

Die uebrigen Liegenschaften liegen in einem Bereich von 35 50 m2 BGF/AP und bieten ebenfalls deutliches Optimierungspotential.

Festlegung der Vorgehensweise und Rahmenbedingungen zur Durchfuehrung der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung In Abstimmung mit der Projektgruppe des Landratsamtes wurde beschlossen die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung jeweils in der Maximalvariante durchzufuehren. Das heisst in der jeweiligen Variante wurden jeweils alle Liegenschaften ( im folgenden als Module

bezeichnet) betrachtet und in die Berechnung mit eingeschlossen. Das verwenden von einzelnen Modulen erlaubt dann in begrenztem Rahmen das Betrachten von weiteren Untervarianten durch das Entfernen dieser Module aus der jeweiligen Variante. Der Betrachtungszeitraum zur Ermittlung der Lebenszykluskosten wurde auf 20 Jahre festgelegt. Die Einbeziehung der Lebenszykluskosten ermoeglicht eine globale Betrachtung der Wirtschaftlichkeit, die unabhaengig von den reinen Erstellungs-und Sanierungskosten erfolgt. Die einzelnen Module wurden in zwei Hauptgruppen unterteilt: 1. Muss-Module sind Module die in der jeweiligen Variante auf jedenfall neu gebaut werden muessen. 2. Kann-Module sind Module die in der jeweiligen Variante bei Bedarf zusaetzlich neu gebaut werden koennen. Um eine vollstaendige und Umfassende Berechnung und Beurteilung der Wirtschaftlichkeit zu gewaehrleisten musste jeweils zwei verschiedene Ansaetze beruecksichtigt werden. In Ansatz 1 werden die Muss-Module und die Kann-Module neu gebaut, im Ansatz 2 werden die MussModule neu gebaut und die Kann-Module lediglich generalsaniert.

Analyse der Ausgangslage und Definition des Handlungsbedarfs Die Landkreisverwaltung ist auf mehrere Standorte mit einer Vielzahl von Gebuden verteilt. Es bestehen derzeit weder fr Bro- und Nutzflchen, noch fr Parkflchen ausreichende Kapazitten. Zudem bestehen erhebliche Maengel im Brandschutz und dringend anstehende Sanierungsmassnahmen in allen Liegenschaften.

Gebauedebeschreibung Das Landratsamt verteilt sich auf ein Hauptgebaude mit Anbau im Stadtzentrum sowie diversen Aussenstellen die sich im gesamten Gemeindegebiet verteilen.

Hauptgebaude Das Landratsamt in Gppingen besteht aus einem siebenstoeckigen Hauptgebude mit Tiefgarage welches in den 1960er Jahren erbaut wurde. Es bietet Arbeitsplaetze fuer 160 Mitarbeiter. Die Ausstattung und Standard des Gebudes haben sich seit seiner Errichtung nicht gendert. Lediglich die Aussenhuelle wurde im Jahr 2003 umfassend saniert. Der Sitzungstrakt besteht aus einem erdgeschossigen Anbaum, welcher sich suedlich an das Hauptgebauede anschliesst. Probleme:

Noerdlich an das Hautgebaude schliesst sich der Erweiterungsbau 90 an. Dieses dreigeschossige Gebaude mit Tiefgarage und 180 Arbeitsplaetzen wurde 1991 erbaut und befindet sich in gutem baulichen Zustand.

Angrenzend an das Hauptgebaude befinden sich vier Dienstgebaeude mit 51 Arbeitsplaetzen, die 1985 ursprunglich als Uebergangswohnheime fuer Asylsuchende erbaut wurden. Hierfuer wurde eine zeitlich begrenzte Baugenehmigung erteilt, die 2015 auslauft. Die Gebauede befinden sich in einem baulich sehr schlechten Zustand.

Die psychologische Beratungsstelle befindet sich 500m westlich des Hauptgebauedes in einem einzelstehnden Gebaude aus den 1950er Jahren und bietet Platz fuer 14 Arbeitsplaetze. Das Gebauede und Grundstueck ist im Besitz des Landratsamtes und muss dringend saniert werden.

Zudem befinden sich im Gemeindegebiet verteilt folgende Aussenstellen des Landratsamtes: Forst- und Veterinaeramt, Amt fuer Vermessung, Kreisarchiv

Parkplatzsituation

Probleme

Brandschutz Veraltete TGA Flaecheneffizienz In fast allen Gebauden Sanierung notwendig Zusaetzlicher Raumbedarf Wegfall und notwendige Kompensation Dienstgebaude Evtl Kuendigung Mietvertrag Kreisarchiv Wegfall Parkplaetze und zusaetzlicher Bedarf

Inhalt einer Wirtschaftlichkeitsuntersuchung Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen m ssen mindestens ussagen zu folgenden eilaspekten enthalten: _ Analyse der Ausgangslage und des Handlungsbedarfs, _ Ziele, Priorittsvorstellungen und mgliche Zielkonflikte, _ relevante Lsungsmglichkeiten und deren Nutzen und Kosten einschl. olgekosten auch soweit sie nicht in eld auszudr cken sind, _ finanzielle Auswirkungen auf den Haushalt, _ Eignung der einzelnen Lsungsmglichkeiten zur Erreichung der Ziele unter Einbeziehung der rechtlichen, organisatorischen und personellen Rahmenbedingungen,

eitplan f r die Durchf hrung einer Manahme, riterien und erfahren f r rfolgskontrollen.