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Concurrencia de acreedores de un mismo bien inmueble.

Anlisis doctrinario y jurisprudencial INTRODUCCIN Hoy en da es muy comn enterarnos por los diversos medios de comunicacin sobre las diversas modalidades de estafa que pueden existir. Dentro de estas modalidades de estafa podemos encontrar una muy en particular: Concurrencia de acreedores ante un mismo bien inmueble. Pero si realmente queremos encontrarle una solucin a este problema, es necesario partir de la raz de esta modalidad de estafa. Muchos precisarn que la principal causa es la falta de informacin que puedan tener las personas con respecto a un bien inmueble determinado, otros, al igual que yo, pensarn en que las verdaderas razones radican en tres factores: en primer lugar encontramos al Cdigo Civil, que si bien es cierto lo regula, lo hace de manera insuficiente para abarcar el problema de la estafa en la concurrencia de acreedores; en segundo lugar se encuentran las zonas alejadas que no cuentan con un medio de regulacin para evitar el problema y que adems de ello son vulnerables ante el abuso de algunos sujetos; por ultimo encontramos la ineficacia del sistema Notarial. Pero, por qu sern ellos los principales causantes del problema de la concurrencia de acreedores ante un mismo bien inmueble? El problema est en debate y lo que tratar en la presente investigacin es demostrar que los arriba mencionados son la principal causa para este problema que tanto aqueja a la sociedad en general y que su solucin se puede presentar de diversas maneras.

1.- MODIFICACIN DEL ARTICULO 1135 DEL CODIGO CIVIL Empezaremos desarrollando el primer problema basado en el Cdigo Civil. Al respecto dicha fuente legal lo regula en el artculo 1135 entre otras cosas de la siguiente manera ante la concurrencia de varios acreedores ante un mismo bien inmueble ser preferido aquel acreedor de buena fe cuyo ttulo ha sido inscrito primero ante Registros Pblicos, y a aquel acreedor que tenga ttulo de fecha cierta anterior, siempre y cuando no se haya dado la inscripcin. Por su parte los magistrados interpretan tal artculo a tal punto que llegan a darle preferencia al que inscribi: Tratndose del derecho de propiedad no es jurdicamente admisible la coexistencia de dos personas titulares del derecho real de propiedad por cuanto ste es excluyente; por lo que en caso de concurrencia, para determinar quien es el propietario del bien se prefiere al acreedor de buena fe cuyo ttulo haya sido primeramente inscrito; o en defecto de inscripcin, al acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior. En este ltimo caso se prefiere el ttulo que conste de documento de fecha cierta ms antigua () . Pero a mi parecer la salida que se presenta en el texto legal y en la jurisprudencia, de acuerdo a la interpretacin de los magistrados es insuficiente, por cuanto que, aparte de lo que esta regulado, se debera agregar un prrafo que contenga algn dispositivo de solemnidad y que ante el incumplimiento de este se tenga bajo sancin de nulidad. La formalidad que estoy mencionado debe estar referida a la obligacin de acreedor como

deudor a acudir ante un notario para poder formalizar la compra y venta realizada, y si esta formalidad no se cumple, se debera declarar tambin bajo sancin de nulidad.

2.- UNIFICACION DEL SISTEMA NOTARIAL Hablar de los notarios es un tema de mucha trascendencia por las diversas funciones que desempean. Pero, de qu manera ayudara el sistema notarial a frenar la concurrencia de acreedores ante un mismo bien inmueble?. La respuesta es que son ellos los encargados de garantizar los diversos contratos que se puedan realizar; sin embargo esta garanta que se presenta no es la adecuada, debido a la falta de un sistema de unificacin que pueda haber entre ellos. Por ejemplo, en este momento un notario puede estar realizando una minuta de compra-venta de un bien inmueble A, y a los pocos minutos, el propietario del mismo bien inmueble puede presentarse ante otro notario a realizar la escritura pblica del mismo bien inmueble A, pero con diferente sujeto. Es as como se puede presentar la deficiencia del sistema notarial, y al mismo tiempo debido a la falta de un sistema unificado, se da paso al abuso de algunas personas inescrupulosas que lo nico que hacen es atentar contra el orden y las buenas costumbres. Al parecer la solucin se presentara con la unificacin del sistema notarial, para as evitar el abuso de algunas personas. Por ejemplo, una vez que se pueda unificar el sistema, una persona no puede acudir ante cualquier notario a realizar la minuta y/o escritura pblica de un mismo bien inmueble por dos veces o ms. Los notarios deberan preocuparse por este problema y as cumplir con garantizar lo que les pueda corresponder. Con todo esto contribuiran a frenar el excesivo abuso de algunas personas y a disminuir la excesiva carga procesal.

3.- DESCENTRALIZACIN DEL SISTEMA NOTARIAL Las soluciones anteriormente presentadas ayudaran de una y mil maneras a frenar el abuso de los estafadores. Sin embargo, dentro de este punto se presenta algo sumamente importante y que muchas veces es olvidado por las diversas autoridades del Estado. El problema de la concurrencia de acreedores no solo aqueja a las personas que viven en una urbanizacin o en una residencial -por as decirlo- sino que tambin aqueja a las personas de escasos recursos econmicos, a aquellas personas que viven alejadas de la ciudad, en los lugares donde muchas veces no hay una autoridad que pueda garantizar los diversos actos -jurdicos o no- que realicen. Hablar de las diversas autoridades estara por dems, ahora solo nos centraremos, como a lo largo de la investigacin, en los notarios. Son muy escasas las veces en que los notarios descentralizan sus oficinas para acudir a los lugares mas alejados para garantizar los contratos que puedan hacer. En este caso

toda la culpa no puede recaer solo en los notarios, sino que tambin el Estado debera velar por ellos instaurando un Juez de Paz Letrado en algn centro del Estado (Colegio, Comisara, Posta Mdica). Al instaurar un Juzgado de Paz Letrado, ste puede contar as, como los notarios, con el sistema unificado Notarial, o dicho de otro modo, que los Juzgados de Paz Letrados que seran instaurados en lugares alejados estn interconectados con las diversas entidades para evitar atentar contra el orden pblico, la moral y las buenas costumbres.

4.- CONCLUSIONES

Creemos necesario mencionar que ante el abuso que se pueda presentar por diversos propietarios de un bien inmueble, los legisladores deben poner ms atencin ante este problema y agregarle al Cdigo Civil una parte que pueda regular una solemnidad adecuada para realizar contratos de compra-venta. Ante la deficiencia por parte de los notarios y la facilidad que brinda el sistema actual de los notarios, se debe crear un sistema que pueda unificar el sistema notarial para evitar la las diversas modalidades de fe. Al dar fe los notarios de los diversos contratos que se puedan realizar, ellos deberan poner ms ahnco en interconectarse para garantizar el orden y las buenas costumbres. El Estado debe crear un Juzgado de Paz Letrado que se encuentre conectado de manera adecuada con las diversas entidades del Estado para evitar el abuso contra las personas de bajos recursos econmicos.

BIBLIOGRAFIA - FERRERO COSTA. Curso de Derecho de Obligaciones, 3 ED. GRIJLEY, Lima, 2001, Pg. 43 - GUTTIERREZ, WALTER. Cdigo Civil Comentado: por los 100 mejores especialistas, Gaceta Jurdica, Lima, Pg. 36

JURISPRUDENCIA - Expediente: 232-2007 - Expediente: 789-92