ANTECEDENTES

En esta parte histrica queremos hacer acopio a la teora de que la isla Quisqueya antes del descubrimiento de Amrica fue poblada por indgenas que emigraban desde Amrica del Sur, especficamente de la Selva Amaznica y del Orinoco en la frontera Venezolana, dando idea a que la divisin poltica en cinco Cacicazgos que tenan nuestros indgenas al momento de ser colonizados se produjo por la forma en que los mismos llegaban a la isla y en esa zona desarrollaron sus tribus, que ya traan el legajo de un cabeza lder que era el Cacique, el cual era quien llevaba el control de las actividades que realizaban. Tanto Las Casas, Pan, Oviedo, entre otros cronistas, al describir la organizacin poltica existente en nuestra isla al momento del descubrimiento, nos sugieren un sistema jurdico bajo el cual se debieron regir los indios quisqueyanos, que cuando llegaron los espaoles los tanos de nuestra isla pasaban por un perodo de transicin, de una sociedad de cazadores y de recolectores a una de agricultores sedentarios, que solo haba una simple divisin de clase social: Jefes y trabajadores. Los anteriores tratadistas nos pintan una sociedad donde la mayora de los bienes y medios de produccin eran de la comunidad y en ella aparece el cacique como encargado de dirigir la distribucin del trabajo agrcola, la caza, la pesca, la artesana, la distribucin de los alimentos. Segn Roberto Cass en su obra los Tanos de la Hispaniola, seala: "Que al no haber diferencia en la posesin o propiedad de los medios de produccin y de la tierra, no puede hablarse de clases sociales". Nuestra isla fue poblada originalmente debido a las inmigraciones que llegaban por la va martima de Centro y Sur Amrica, dichos inmigrantes tenan en sus tierras natales cierto rangos y casta sociales, las cuales dieron la formacin de los cinco cacicazgos que dividieron el territorio de la isla.

Para una mejor comprensin en cuanto a los orgenes de la propiedad inmobiliaria en nuestro perodo colonial, debemos entender qu cosa exista en la isla antes de que el perodo colonial comenzara. Los tanos vivieron un perodo histrico conocido como el de la comunidad primitiva o superior neoltico; no llegaron a conocer un derecho como el que hoy conocemos, tampoco conocieron la propiedad de la tierra, toda la extensin territorial la ocupaban en comunidad segn las necesidades de cada cacicazgo. Como ya mencionamos tenan una organizacin poltica que divida la isla en cinco grandes cacicazgos: El Cacicazgo de Higey, el de Magu, el de Maguana, el de Marin y el de Jaragua. Para el perodo del descubrimiento y colonizacin del Nuevo Mundo (1492), los reinos de Castilla y Aragn vivan en plena sociedad medieval, por lo que sus concepciones jurdicas se correspondan con su poca y para ellos el Rey era la mxima autoridad poltica, social y econmica, adems era el gran soberano y propietario de los terrenos. De ah que con la guerra que libraron los Reyes Catlicos, que eran Isabel La Catlica, reina de Castilla, y Fernando de Aragn, contra los moros, se dieron los antecedes inmediatos en materia inmobiliaria que se ensayara en lo que hoy es nuestro territorio, ya que a los espaoles que se destacaban en esa Guerra de Reconquista, la Corona los premiaba con grandes extensiones de tierras que eran producto del despojo que realizaban contra los moros, aunque en ocasiones eran propiedades personales del Rey o que pertenecan a la Corona. Aunque algunos nobles llegaron a tener tanto poder econmico y social como el Rey mismo, este siempre conserv la autoridad poltica durante el Feudalismo. Se inicia con la bula Inter Catera, otorgada por el papa Alejandro VI, en fecha 3 de mayo de 1493, en que los Reyes Catlicos fueron beneficiados con el derecho de propiedad de las tierras descubiertas y las que se pudieran descubrir en el Nuevo Mundo. Esta decisin fue seriamente cuestionada por los frailes Bartolom de Las Casas y Francisco Victoria.

Se inicia con la aparicin de la Ley de Amparo real de fecha 20 de noviembre de 1578, a travs de la cual los Reyes Catlicos pusieron en manos de la Corona el derecho de propiedad de las tierras descubiertas y se estructur un sistema organizativo en inters de garantizar y proteger a quienes tenan prueba escrita sobre el derecho de propiedad. Se persegua que todas las tierras que no estaban amparadas en ttulos fueran recuperadas, reservando aquellas que tendran como destino plazas, poblados, pastos, baldos y egidos. A los nativos se les otorg terrenos para su labranza, fomentar crianzas y se reconoci el derecho de propiedad de lo que ahora tienen. Tercer perodo Con la aplicacin del Tratado de Basilea de 1798 se estableci la cesin de plazas ocupadas en Espaa a cambio del territorio dominicano a favor de Francia. Desde entonces comenz a tener aplicacin el Cdigo Civil francs, tambin conocido como Cdigo Napolenico. La proclamacin de la Independencia Nacional el 27 de febrero de 1844 y la Constitucin del 6 de noviembre del mismo ao trae el cuarto perodo de la evolucin de la propiedad inmobiliaria. Repblica Dominicana adquiri todos los derechos de riqueza patrimonial. La parte espaola de la isla de Santo Domingo y sus islas adyacentes, forman el territorio de la Repblica Dominicana, reza la Constitucin en su artculo 2. Con la Ley sobre Terrenos Comuneros del 21 de abril de 1911, se conjura una situacin que se haba generado con la aplicacin del Cdigo de Procedimiento Civil francs y el procedimiento de particin. Esta disposicin legal es retenida como el primer esfuerzo legislativo para organizar la divisin de los terrenos comuneros, aquellos tenidos mediante acciones y que pertenecen a dos o ms personas, lo que hoy se pudiera definir como la copropiedad. Se caracteriz por haber simplificado la particin. Se inicia con la publicacin de la Orden Ejecutiva 511, sobre Registro de Tierras el 31 de julio de 1920, durante la ocupacin norteamericana, mediante el cual se

instituy el sistema Torrens, que an est vigente. Esta disposicin fue derogada por la Ley 1542 en octubre de 1947, que consagr el Torrens como un sistema registral aceptado por los dominicanos. Las modificaciones constitucionales del ao 1994 dieron paso a la escogencia de los nuevos integrantes de la Suprema Corte de Justicia en el ao 1997. El alto tribunal seleccin los jueces de la jurisdiccin de tierras y los registradoras de ttulos el 22 de octubre de ese ao, marcando el inicio del sptimo perodo de la evolucin de la propiedad inmobiliaria. La Suprema impuls el Programa de Modernizacin de la Jurisdiccin de Tierras con objetivos especficos que dieron como resultado la aprobacin de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, promulgada el 23 de marzo de 2005. Con esta ley, sus reglamentos y una posterior modificacin, se definieron las funciones del Registro de Ttulos, los tribunales de Tierra, la Direccin de Mensuras Catastrales, la Direccin de Catastro Nacional y el abogado del Estado, como dependencias del Poder Ejecutivo. Del libro Derecho Inmobilirio Catastral, de Wilson Reseas bibliogrficas de obras de inters relacionadas a la justicia inmobiliaria en la Repblica Dominicana

Estudio del Derecho de propiedad y de los derechos reales inmobiliarios en la legislacin dominicana. Autor: Robinson Cuello Shanlatte. En la presente obra, el autor aborda el origen de la propiedad predial, el patrimonio, los derechos reales en general y el derecho de propiedad en particular. El autor establece los modos de adquirir la propiedad y las principales figuras objeto de inscripcin en el Registro de Ttulos. En este texto se realiza un anlisis del comportamiento del derecho de propiedad en las reformas constitucionales dominicanas y un estudio del derecho registral dominicano.

Tratado de Derecho Inmobiliario (bases legales, jurisprudencia, doctrina y rocedimientos). Autor: Rafael Ciprin Edicin: Santo Domingo, 2010. En el presente texto, el autor estudia los tres rganos fundamentales del funcionamiento de la Jurisdiccin Inmobiliaria: 1) los tribunales, 2) el catastro y 3) el Registro. Desarrolla el origen del Derecho de propiedad y las diferentes etapas de su evolucin en Repblica Dominicana. En la obra se describe el proceso de particin de inmuebles registrados, el Derecho sucesorio y las formas de adquirir la propiedad.

La litis, los incidentes y la demanda en referimiento en la Jurisdiccin Inmobiliaria: formularios y jurisprudencias. Autor: Segundo E. Moncin. En este libro, el autor analiza desde la perspectiva de la Ley No. 108 sobre Registro Inmobiliario y el Reglamento de los tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliaria, la litis sobre derechos registrados y sus incidentes. El autor plantea la forma como opera la demanda y el referimiento inmobiliario y describe la forma de introducir esta demanda as como las audiencias que se desarrollan al respecto. Se destaca la posicin de la jurisprudencia en lo relativo a estos procedimientos.

Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario: comentada, anotada y concordada con sus reglamentos. Autor: Fabio Guzmn Ariza. En este libro, como es caracterstico en las publicaciones que conforman la coleccin Leyes Anotadas, se presenta la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario con todos sus reglamentos y las resoluciones que sobre la materia ha dictado la Suprema Corte de Justicia. Asimismo, el texto de cada artculo se ofrece anotado con la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia, las disposiciones pertinentes de otras leyes y cdigos y los comentarios de la doctrina dominicana, incluidos los propios del autor.

Ley No. 5038 de 1958 sobre Condominios: comentada, anotada y concordada con la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario con su formulario. Autor: Fabio Guzmn Ariza. El autor realiza un estudio de la Ley No. 5038 sobre Condominios, conjuntamente con las disposiciones legales relativas a este procedimiento, establecidas por la Ley No. 108-05 sobre Registro Inmobiliario, el Reglamento General de Registro de Ttulos y el Reglamento General de Mensuras Catastrales. Guzmn presenta una descripcin del contenido del reglamento de copropiedad y de la declaratoria para la constitucin del rgimen de condominios en Repblica Dominicana.

Derechos sucesorales y Jurisdiccin Inmobiliaria (adaptado a la Ley No. 10805, sobre Registro Inmobiliario y sus reglamentos). Autor: Rafael Ciprin Edicin: Santo Domingo, 2007. En este libro se describe la evolucin del derecho sucesoral en Repblica Dominicana. Se analiza el concepto de sucesin, la forma de transmisin y la teora de los conmorientes de forma adaptada a los procesos implementados por la Ley No. 108-05 sobre Registro Inmobiliario.

Derecho

Inmobiliario

Registral:

introduccin

su

estudio

Autor: Wilson Gmez Ramrez. Edicin: Santo Domingo, 2007. La presente obra versa sobre la jurisdiccin inmobiliaria dominicana la cual, segn su autor, ha sido impactada por una serie de cambios, cuyas profundidades han sido tales que han perfilado una nueva disciplina jurdica: el Derecho Inmobiliario Registral. Adems, el autor describe el funcionamiento del sistema Torrens de registro de la propiedad inmobiliaria y los principios registrales que sostienen este sistema. Es bueno destacar que en la presente obra se realiza un anlisis histrico del funcionamiento del sistema Torrens en el pas y los beneficios del sistema de publicidad registral.

Derecho Inmobiliario dominicano. Autores: Altagracia Virginia Concepcin, Carmen Zenaida Castro, Catalina Ferrera y otros. Editor: Escuela Nacional de la Judicatura. En este libro, la Escuela Nacional de la Judicatura recopil el primer material relativo al Derecho Inmobiliario y Registral dominicano. La obra, organizada por tres mdulos, describe en el primero la relacin del derecho civil con el derecho inmobiliario (detalla los derechos reales principales y accesorios, sus desmembraciones y las acciones en justicia inmobiliaria). El segundo mdulo describe las operaciones tcnicas de mensuras catastrales (saneamiento, deslinde, modificaciones parcelarias y actualizacin parcelaria). El tercero y final es dedicado a la descripcin de las principales operaciones ante el Registro de Ttulos.

JUSTIFICACIN

Por tratarse el tema de los Inmuebles uno de los pilares econmicos de las economas de todos los pases del mundo, ya que el Marco Jurdico debe ser suficientemente bien definido, pues de lo contrario se convertira en un caos jurdico y por ende la inversin en este sector sera bien difcil sino imposible. Para entender la importancia de esta investigacin, conscientes de este problema tan grave, preocupados como futuros profesionales del Derecho que seremos y con nimos de conocerlo con ms profundidad, nos embarcamos en el estudio de esta ley de Registro de Inmuebles (Ley # 108-05) y de sus modificaciones, con el nimo de poder aportar nuestro granito de arena en el entendimiento de la misma y de los pasos y procesos que dicha ley abarca en el mbito de los Tribunales de la Repblica Dominicana. Esperamos ofrecer a nuestros compaeros de ambiente y a aquellos potenciales lectores, un servicio desde nuestro punto de vista objetivo, que conlleve al conocimiento de dicha ley y que al mismo tiempo pueda ser un vehculo que facilite las transacciones dentro del Sector Inmobiliario, desde el punto de vista Jurdico-Legal.

DESCRIPCION Y SISTEMATIZACION DEL PROBLEMA

Es de todos conocidos el gran problema que existe en las Oficinas de Registros de Ttulos de nuestro pas. Vemos con frecuencia en la prensa nacional y local un rosario de quejas y denuncias interminables de todas las personas y empresas ligadas de alguna manera al Sector Inmobiliario. De hecho, recientemente en el Ayuntamiento del Distrito Nacional hubo cancelaciones en este sentido. Dentro de esas quejas es frecuente escuchar, por ejemplo, denuncias en el sentido de que la Oficina de Registros de Ttulos es muy lenta en la emisin de los mismos, razn est que crea inconvenientes a las empresas constructoras que han terminado sus obras, ya que, el Sector Financiero y Bancario no desembolsa un prstamo sin antes tener en sus manos el ttulo de propiedad. Por otro lado, es frecuente ver denuncias de transacciones fraudulentas en el Sector Inmobiliario debido al uso de ttulos falsos de propiedad, con las mismas caractersticas que los ttulos originales. Estos problemas ha sido el motivo principal para nosotros haber escogido el presente tema de nuestro trabajo de investigacin. Trataremos de dar respuestas a los mismos.

OBJETIVOS

OBJETIVO GENERAL Conocer todo lo ms posible acerca de la Ley de Registro de Inmuebles y sus modificaciones.

OBJETIVOS ESPECIFICOS. Dentro de los objetivos especficos perseguidos por nosotros, estn los siguientes: a) Aprender el marco de aplicacin de la Ley de Registro Inmobiliario. b) Conocer los principios de esta ley. c) Estudiar y conocer sus reglamentos. d) Aprender cules son los recursos que se pueden incoar en los Tribunales de Tierras.

METODOLOGA DE LA INVESTIGACIN

Mtodos y Tcnicas utilizadas. Bsicamente centramos nuestro trabajo final a la investigacin bibliogrficodocumental y algunas preguntas que hiciramos a algunos abogados activos en el rea de Jurisdiccin Inmobiliaria, al igual que a algunos compaeros de ambiente que cremos manejaban el tema con ms profundidad que nosotros por tener la ventaja de estar laborando en el rea de los tribunales hace ya varios aos. Aunque las fuentes bibliogrficas no son muy abundantes en esta rama del Derecho, la Ley 108-05 y sus modificaciones nos han servido como marco terico principal de referencia en el desarrollo del mismo. Por otro lado, hemos conversado con algunos abogados en ejercicio y que se desenvuelven dentro del marco de la Ley de Registro Inmobiliario y sus respuestas, unas veces generales y otras veces un tanto ms precisas y concisas nos han facilitado el entendimiento y desarrollo de nuestro trabajo de investigacin. Otra obra relacionada, aunque en forma de preguntas ms que de doctrina, que nos facilit el trabajo, fue la obra "170 preguntas sobre la Ley de Registro Inmobiliario", de la Licenciada Gisela Hernndez, cuya edicin es muy reciente. (Abril del ao 2007).

ESQUEMA TENTATIVO

INTRODUCCION ANTECEDENTES JUSTIFICACION DESCRIPCION Y SISTEMATIZACION DEL PROBLEMA OBJETIVOS METODOLOGIA DE LA INVETIGACION

CAPITULO I: GENERALIDADES Y CONCEPTUALIZACIONES DEL DERECHO INMOBILIARIO

Resea Histrica Del Derecho Inmobiliaria Concepto De Derecho Inmobiliario Fuentes Del Derecho Inmobiliario Ley Que Regula El Derecho Inmobiliario El Sistema Torrens

CAPITULO II: LA JURISDICCION INMOBILIARIA

Qu es la Jurisdiccin Inmobiliaria Direccin Nacional de Registro de Ttulos Oficinas de Registro de Ttulos Direccin Nacional de Mensuras Catastrales Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales En la actualidad existen tres Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales: Sobre la Mensura y los Agrimensores Tribunal Superior de Tierras

CAPITULO III: RGANOS DE LA LEY DE REGISTRO DE TIERRAS

Tribunal de Tierras Abogado del Estado y Fiscal ante el Tribunal de Tierras Registradores de Ttulos Direccin General de Mensura Catastral Secretara del Tribunal de Tierras

CONCLUSIN BIBLIOGRAFA RECOMENDACIONES ANEXOS

BIBLIOGRAFIA

Biaggi Lama, Juan Alfredo. 15 aos Jurisprudencias Dominicana de Tierras, 1988-2002. Ed. Jurdico Trajano Potentini. Santo Domingo, R.D. 2002.Bonilla Atiles, J.A. Legislacin de Tierras Dominicana. El Sistema Torrens. 2da. Edicin, Editorial Librera Dominicana, Santo Domingo, 1974.Capitant, Henri. Vocabulario Jurdico. Ediciones Depalma, Buenos Aires, Argentina. 1986.Ciprin, Rafael. Tratado de Derecho Inmobiliario (Base legales,

Jurisprudencia, Doctrina y Procedimiento. Ed. Centenario, S.A. Santo Domingo, 2003.Repblica Dominicana, Ley Num. 1542 y sus Modificaciones, del 11 de octubre del 1947. Repblica Dominicana, Ley 108-05, Sobre Registro Inmobiliario, del 23 de marzo del ao 2005.-