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Aula N 7 Planos de Amortizao

Objetivos desta Aula
Os sistemas de amortizao so mtodos de clculo que abrangem os juros, o prazo, a prestao mensal acertados em contrato e denem qual a prestao mensal e que parcela dessa prestao abater aos poucos a dvida. O objetivo desta aula mostrar a forma de calcular as prestaes em cada sistema de amortizao e o valor dos juros e da amortizao contidos na prestao. Tenha uma tima aula!

Introduo
Com o desenvolvimento econmico, toda relao econmica passou a ter um componente nanceiro como parte da negociao de bens e servios, determinando o surgimento de dvidas. A Matemtica Financeira trata o pagamento dessas dvidas, principalmente no mdio e longo prazo, pelos sistemas de amortizao de emprstimos, envolvendo desembolsos peridicos do principal e encargos nanceiros. Os contratos rmados entre credor e devedor ou muturio estabelecem as condies de se amortizar a dvida contrada. Nos nanciamentos imobilirios, alguns sistemas de amortizao desapareceram e, mais tarde, voltaram a ser usuais, como o caso do Sistema de Amortizao Constante (SAC). A capitalizao composta est presente em todos os sistemas de concesso de crdito.
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Alm do SAC, hoje, os dois outros modos de clculo mais usados em nanciamentos imobilirios novos so a Tabela Price e o Sistema de Amortizao Crescente (SACRE).

1. Sistema de Amortizao Constante

No Sistema de Amortizao Constante (SAC), as amortizaes do saldo devedor so constantes, mas as prestaes iniciais so mais altas, uma parcela xa da prestao vai abatendo o que voc deve e, sobre o saldo, cada vez menor, so aplicados os juros. Isso faz com que o valor pago a ttulo de juros e, anal, as prprias prestaes sejam decrescentes ao longo do tempo. Saldo Amortizao Perodo devedor 0 10.000,00 1 9.000,00 1.000,00 2 8.000,00 1.000,00 3 7.000,00 1.000,00 4 6.000,00 1.000,00 5 5.000,00 1.000,00 6 4.000,00 1.000,00 7 3.000,00 1.000,00 8 2.000,00 1.000,00 9 1.000,00 1.000,00 10 0,00 1.000,00 Total 10.000,00 Juros 259,55 233,59 207,64 181,68 155,73 129,77 103,82 77,86 51,91 25,95 1.427,50 Prestao 1.259,55 1.233,59 1.207,64 1.181,68 1.155,73 1.129,77 1.103,82 1.077,86 1.051,91 1.025,95 11.427,50 FCC 1,2594 1,2275 1,1965 1,1662 1,1367 1,1079 1,0799 1,0526 1,0260 1,0000 Prestao Corrigida 1.586,28 1.514,23 1.444,94 1.378,08 1.313,72 1.219,02 1.192,02 1.134,55 1.079,26 1.025,95 12.888,05

2. Sistema de Amortizao Crescente

O Sistema de Amortizao Crescente - SACRE - muito parecido com o Sistema de Amortizao Constante - SAC. Suas prestaes iniciais so mais altas, mas decrescem medida que o tempo passa. O sistema SACRE foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior
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amortizao do valor emprestado, reduzindo-se, simultaneamente, a parcela de juros sobre o saldo devedor. A diferena est no ndice de correo a taxa referencial (TR) , que entra nos clculos posteriormente, alterando a amortizao constante e tornandoa varivel. Se a Taxa Referncia estiver em declnio constante, a amortizao do saldo devedor ser decrescente, no crescente.

3. Sistema de Amortizao Francs - Tabela Price

A prestao pela Tabela Price obtida por uma frmula de prestaes iguais: PMT = VP . (1 + i) n . i (1 + i) n - 1 ou pela calculadora nanceira HP-12C.

A correo monetria do saldo devedor pode fazer com que uma prestao, que, no incio do contrato, comprometa 25% da renda do muturio, com o passar do tempo, passe a comprometer 30%, 40% ou mais de sua renda. Alm disso, o sistema obriga, durante a maior parte do contrato, que, primeiro, sejam pagos, essencialmente, os juros, no o principal da dvida, pois os juros so calculados sobre o saldo devedor que, no incio, maior.

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A parcela cobrada a ttulo de juros no reduz o saldo devedor. No incio do contrato, a amortizao do saldo muito pequena, aumentando medida que passam os perodos. A amortizao s se torna possvel porque as prestaes so cada vez mais altas. Para melhorar a compreenso do sistema francs de amortizao, considere o exemplo abaixo. Valor do emprstimo: $ 10.000,00 Taxa de juros: 36% ao ano Prazo: 10 meses Taxa Equivalente Mensal: 2,6% ao ms Saldo Amortizao Juros Prestao FCC Prestao Perodo devedor Corrigida 0 10.000,00 1 9.111,32 888,68 259,55 1.148,23 1,2594 1.446,08 2 8.199,57 911,75 236,48 1.148,23 1,2275 1.409,45 3 7.264,16 935,41 212,82 1.148,23 1,1965 1.373,86 4 6.304,47 959,69 188,54 1.148,23 1,1662 1.339,06 5 5.319,87 984,60 163,63 1.148,23 1,1367 1.305,19 6 4.309,72 1.010,15 138,08 1.148,23 1,1079 1.272,12 7 3.273,34 1.036,38 111,85 1.148,23 1,0799 1.239,97 8 2.210,06 1.063,28 84,95 1.148,23 1,0526 1.208,63 9 1.119,19 1.090,87 57,36 1.148,23 1,0260 1.178,08 10 0,00 1.119,19 29,04 1.148,23 1,0000 1.148,23 Total 10.000,00 1.482,30 11.482,30 12.920,67 Saldo devedor corrigido = 10.000,00 . (1 + 0,025955) = 12.920,67 Prestao: PMT = VP . (1 + i) n . i (1 + i) n - 1 PMT = 10.000,00 . (1 + 0,02595) . 0,2595 (1 + 0,02595) - 1

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PMT = 10.000,00 . 0,033535 0,292059 PMT = 1.148,23 Juros do 1o. perodo = 10.000,00 x 0,025955 = 259,55 Juros do 2o. perodo = 9.111,32 x 0,025955 = 236,48 Amortizao do 1o. perodo = 1.148,23 259,55 = 888,68 Amortizao do 2o. perodo = 1.148,23 236,48 = 911,75

4. Comparaes entre os Sistemas: PRICE x SACRE e SAC

O banco pode oferecer ao cliente trs tipos de Sistemas de amortizao para estabelecer o valor da prestao do nanciamento: tabela Price (Sistema Francs de Amortizao), tabela SACRE (Sistema de Amortizao Crescente), exclusiva da Caixa Econmica Federal, e tabela SAC (Sistema de Amortizao Constante). Digamos que voc tenha essas trs opes, qual escolher? Para fazer essa comparao, vamos imaginar que a correo monetria dos contratos de nanciamento foi extinta pelo governo federal (a extino da correo monetria j est sendo estudada pelo governo).O valor da prestao corresponde apenas ao pagamento da amortizao dvida e dos juros sobre a dvida. Considerando a ausncia de correo das prestaes, no Sistema de Amortizao Francs (tabela Price), a prestao inicial menor e constante durante todo o contrato. Nos Sistemas de Amortizao Constante e Crescente (tabelas SAC e SACRE), a prestao inicial maior, mas decresce com o tempo. A amortizao da dvida maior no comeo do plano no caso da SAC e da SACRE. O saldo devedor cai mais no caso das tabelas SAC e SACRE do que da tabela Price - o que gera essa diferena na prestao.

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Atualmente, o saldo devedor corrigido pela TR (Taxa Referencial), agravando ainda mais essa diferena e, dependendo de como feita a correo da prestao, pode car maior em todas as tabelas, crescendo mais no Sistema de Amortizao Francs (tabela Price). Exemplo elaborado pela Caixa Econmica Federal Este exemplo mostra as diferenas entre os sistemas Price e SACRE. Para simplicar, exclumos o SAC por apresentar caractersticas semelhantes ao SACRE. DADOS: - Valor nanciado: $ 50.000,00 - Taxa de juros: 10,5% ao ano. - Prazo: 180 meses - TR (projetada): 1,006% ao ms - Renda Exigida no SACRE: $ 2.384,26 - Renda Exigida no Price: $ 2.210,80 A seguir, temos a evoluo das prestaes at o nal do contrato nessas condies, considerando, tambm, que os dois muturios do exemplo no tiveram aumento salarial durante todo o contrato. O valor das prestaes vlido por 12 meses, incluindo o do reclculo. N.o da SACRE: valor Prestao da prestao 1 715,28 13 739,88 25 763,91 37 787,15 49 809,30 61 830,05 73 849,04 85 865,85 97 880,03 % da Price: valor renda da prestao 30,00 % 552,7 31,03 % 597,01 32,04 % 645,00 33,01 % 696,99 33,94 % 753,37 34,81 % 814,57 35,61 % 881,10 36,32 % 953,55 36,91 % 1032,64 % da renda 25,00 % 27,00 % 29,17 % 31,53 % 34,08 % 36,85 % 39,85 % 43,13 % 46,71 % Diferena % 129,42 % 123,93 % 118,44 % 112,94 % 107,42 % 101,90 % 96,36 % 90,80 % 85,22 %

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109 121 133 145 157 169 180

891,03 898,24 900,94 898,23 888,90 870,31 870,31

37,37 % 37,67 % 37,79 % 37,67 % 37,28 % 36,50 % 36,50 %

1119,29 1214,75 1320,87 1440,87 1581,86 1770,04 1770,04

50,63 % 54,95 % 59,75 % 65,17 % 71,75 % 80,06 % 80,06 %

79,61 % 73,94 % 68,21 % 62,34 % 56,19 % 49,17 % 49,17 %

A tabela acima oferece informaes importantes: Observando a coluna de valor da prestao da SACRE, a primeira de $ 715,28, chega ao mximo de $ 900,94 por ocasio do reclculo na 133.a prestao, e termina em $ 870,31. Entre a prestao mxima e a inicial, h uma diferena de 25,96%. Observando a coluna do lado, de % de renda (nvel de comprometimento da renda do muturio), a primeira prestao equivale a 30% da renda do muturio. Esse percentual chega a 37,79% da renda, para, nalmente, terminar, no ltimo ano, em 36,5%. Observando a coluna de valor da prestao da Price, a primeira de $ 552,70, portanto menor que o valor da tabela SACRE. Porm, seu valor vai subindo at chegar em $ 1.770,04 no nal do contrato valor que equivale ao da maior prestao. Isso corresponde a um aumento de 220,25%. Observando a quinta coluna, de % de comprometimento da renda na tabela Price, o nvel inicial era de 25%, mais suave que na SACRE, que era de 30%. Porm, no nal do contrato, esse nvel j est em 80,06%. Com essas observaes, podemos concluir que a tabela Price mais suave de pagar no comeo, porque a prestao menor e a renda mnima exigida tambm. Isso pode deixar o muturio com tendncia a querer essa tabela. No entanto, com o tempo, o que era fcil vira difcil. O nvel de comprometimento de renda na tabela Price vai cando insuportvel, chegando nos 80%, no exemplo dado. A prestao da Price ca maior do que a da SACRE. A prestao inicial da SACRE supera a da Price em 29,42%. Todavia, no nal, a da SACRE menor, cando em torno da metade da prestao da Price.
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Logo, muito mais arriscado comprar na tabela Price, porque, se a renda do muturio no aumentar, certamente haver diculdades para pagar a dvida. Outro ponto importante com relao ao saldo residual devedor no nal do contrato. Na tabela SACRE, no exemplo montado, o saldo positivo e no devedor, ou seja, o muturio deve receber de volta $ 63,54. J na tabela Price, h um saldo residual devedor de $ 894,25. Logo, tambm do ponto de vista do saldo residual, a tabela SACRE foi mais atraente.

5. MAIS UMA COMPARAO - SAC x Tabela Price

Vamos comparar dois nanciamentos de mesmo valor (R$ 150.000,00), mesma taxa de juros (0,9489% ao ms) e mesmo prazo de amortizao (15 anos), variando apenas o Sistema de Amortizao (SAC ou Tabela Price). Veja, nos grcos abaixo, os valores das prestaes mensais ao longo do tempo (linhas azuis) e como essas prestaes se decompem em quotas de amortizao (linha verde) e quota de juros (linha vermelha):

Fonte:

<http://www.santacecilia.net/institucional/informativo.aspx>.

Acesso

em:

28/09/06.

Observe que as linhas azuis que representam as prestaes indicam que: a) no nanciamento pelo SAC as prestaes so decrescentes,
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comeam em R$ 2.256,65 e terminam em R$ 841,24; b) no nanciamento pela Tabela Price as prestaes so constantes, comeam e terminam em R$ 1741,48; c) as prestaes no SAC so inicialmente mais altas do que as prestaes calculadas pela Tabela Price, exigindo mais capacidade de pagamento por parte do comprador.

Sntese
Nesta aula, voc estudou os principais sistemas de amortizao de dvidas do mercado nanceiro brasileiro, aprendeu como construir uma tabela de amortizao de dvida, calculando o valor da prestao, o valor dos juros e o valor da amortizao. Fizemos comparaes entre os trs sistemas e apontamos as principais diferenas entre os sistemas quanto a juros, amortizao da dvida e valor da prestao. Na prxima aula, estudaremos como calcular o Prazo de Recuperao de Capital e sua importncia para a anlise de investimento. At a prxima aula.

Referncias
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BRANCO, Ansio Costa Castelo. Matemtica Financeira Aplicada. So Paulo: Thomson-Pioneira, 2002. SAMANEZ, Carlos Patrcio. Matemtica Financeira Aplicaes Anlise de Investimentos. 3. ed. So Paulo: Prentice Hall, 2002. <http://www.santacecilia.net/institucional/informativo.aspx>. Acesso em: 28/09/06.

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