PRINCIPIOS Y ORIENTACIONES SOBRE LA CONVIVENCIA EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia Redactado por: Edgar Fernando Martnez Z. Bogot D.C., 18 Marzo ao 2010. Fuentes Consultadas: Ley 675 /2001 Cdigo Nacional de Polica y Convivencia, Lonja de Tulua, Valle del Cauca; Cartilla para la Convivencia -Alcalda Mayor de Bogot D.C. Ao 2007
El artculo que hoy publico tiene como objetivo de hacer una recopilacin de conceptos y de principios Normativos establecidos tanto por el Rgimen de Propiedad como de las normas de Convivencia Ciudadana acerca de los principios y reglamentacin interna que se deben tener en cuenta para el diseo y organizacin interna de las Copropiedades con relacin a la aplicacin de los principios de buena vecindad, respeto para la sana convivencia y el uso adecuado de los bienes comunes. Veamos que dice la Ley 675 de 2001, donde da los conceptos bsicos sobre la Convivencia: PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDADHORIZONTAL. La Ley 675 de 2001, en sus principios orientadores que aplican para el rgimen y los que a l se someten; otorga los postulados bsicos sobre la Convivencia Pacifica, la Solidaridad, el buen uso de los espacios comunes y privados; para lograr el desarrollo empresarial y comunitario, como elemento fundamental del objeto social de una Copropiedad, y de paso exhorta para que de acuerdo a la definicin de derechos y obligaciones de los propietarios, usufructuarios tenedores a cualquier titulo de una Unidad Privada, establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal y los reglamentos internos Manual de Convivencia; se defina como una Poltica y principio general en el cual deben actuar todos los rganos de direccin y administracin, as como la comunidad que habita en la Copropiedad.

ARTCULO 2. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY. Son principios orientadores de la presente Ley: 1. Funcin social y ecolgica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal debern respetar la funcin social y ecolgica de la propiedad, y por ende, debern ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanstica vigente. 2. Convivencia pacfica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal debern propender por el establecimiento de relaciones pacficas de cooperacin y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores. 3. Respeto a la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los rganos de administracin de la copropiedad, as como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley. 4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbansticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, as como los integrantes de los rganos de administracin correspondientes, debern respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los lmites del bien comn. 5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administracin, tendientes a la imposicin de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, debern consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradiccin e impugnacin.

EL COMIT DE CONVIVENCIA Y OTRAS INSTANCIAS ESTABLECIDAS EN LA LEY675 DE 2001. La Ley 675 de 2001, define los mecanismos para la solucin de conflictos y da luz al fortalecimiento a un rgano asesor, de apoyo comunitario que en primera instancia busca dirimir las controversias internas en una Copropiedad, con principio de equidad y en cumplimiento a los principios orientadores que aplican para el rgimen y procuran el respeto y la solucin de conflictos. ARTICULO 58. SOLUCIN DE CONFLICTOS. Para la solucin de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administracin o cualquier otro rgano de direccin o control de la persona jurdica, en razn de la aplicacin o interpretacin de esta Ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, de podr acudir a: COMIT DE CONVIVENCIA. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasin de la vida en edificios de uso residencial, su solucin se podr intentar mediante la intervencin de un comit de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente Ley, el cual intentar presentar frmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comit se consignarn en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comit y la participacin en l ser ad honorem. MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCION DE CONFLICTOS. Las partes podrn acudir, para la solucin de conflictos a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.

1.

2.

PARAGRAFO 1. Los miembros de los comits de convivencia sern elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un perodo de un (1) ao y esta integrado por un nmero impar de tres (3) o ms personas. PARGRAFO 2. El comit consagrado en el presente artculo, en ningn caso podr imponer sanciones. PARGRAFO 3 . Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artculo, se dar el trmite previsto en el Captulo II del Ttulo XXIII del Cdigo de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.
TIPS Y ORIENTACIONES A TENER EN CUENTA PARA EL DISEO DEL MANUAL PARA LA CONVIVENCIA DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS Los derechos y los deberes de cualquier ciudadano, estn ntimamente ligados, puesto que el disfrute de un derecho implica siempre el cumplimiento de un deber, para no afectar los derechos ajenos. Esta premisa, tan sencilla, que fcilmente se olvida, en su No aplicacin causa la falta de convivencia pacifica. Los principales derechos cuando se vive en un Edificio, Conjunto Residencial, Condominio Centro Comercial; el cual cuenta con apartamentos, casas, locales en arrendamiento por parte de arrendatarios uso por parte sus propietarios tenedores, adems de los derechos propios de todos los ciudadanos, son los que permiten el uso y disfrute del bien; el Ciudadano sea cual fuere su situacin; tiene derecho a usar y servirse de todas las reas y bienes comunes, (Ascensores, Jardines, Parques, Piscinas, Saunas, pasillos, escaleras, etc.) y de su Unidad Privada siempre que lo haga segn la naturaleza y destino ordinario de los mismos, y sin perjuicio del uso legtimo de los dems, habitantes, propietarios, arrendatarios, visitantes y personal que labora en la Copropiedad.

Otro derecho de los propietarios arrendatarios y de la comunidad en general, es el de vivir en un ambiente amable, limpio, saludable y esttico. Por esa razn se debe insistir mucho, exigir permanentemente el cumplimiento de las ms elementales normas de educacin, solidaridad, respeto, la aplicacin de la moral y las buenas costumbres.. ORIENTACIONES PARA LLEVAR UNA CONVIVENCIA PACIFICA Y OBTENER UN MEJOR NIVEL DE VIDA ENTRE LOS HABITANTES DE LA COPROPIEDAD: Esta orientaciones son necesarias para que toda la comunidad comprenda que las normas y principios de convivencia, ayudan a obtener un mejor nivel de vida, evitan conflictos innecesarios, minimizan los riesgos de accidentes y catstrofes, mejoran las condiciones de salubridad, bienestar y facilitan una relacin amable, amistosa y pacfica con sus vecinos No esta permitido modificar las fachadas y zonas comunales, cambiar el estilo de puertas y ventanas, colocar rejas distintas a las autorizadas por el propietario del inmueble. Esto con el fin de preservar el estilo arquitectnico de la edificacin, porque uno de los principios de urbanismo en las Copropiedades es el de uniformidad. No esta permitido colocar avisos, letreros pancartas y similares en las ventanas o fachadas, con excepcin de los avisos profesionales o comerciales, contemplados en el reglamento, en los casos particulares de Centros Comerciales o Centros Empresariales; se definirn la reglamentacin para su uso de conformidad con las normas ambientales y de urbanismo. No esta permitido usar los pasillos, escaleras y puntos fijos para estacionar bicicletas o colocar enseres no autorizados, por las incomodidades que esto produce a los transentes y por el riesgo de accidentes. Por las mismas razones, est prohibido usar esas reas para transitar en bicicletas, motos, patines, patinetas, o para jugar con pelotas y balones. Se debe agregar que estas prcticas producen deterioro y desaseo en las zonas comunales. Aqu se aplica lo referente a "dar a las reas e instalaciones comunes el uso para el cual fueron destinadas". No esta permitido utilizar los parqueaderos como lugar de juegos o reunin. Es obvia esta prohibicin, por los riesgos de accidente que puede causar. No esta permitido usar los parqueaderos como depsitos, para almacenar muebles, enseres, materiales de construccin, etctera, no solo por el aspecto de desaseo y desorden que se produce, sino por el grave riesgo que implica al reducir la visibilidad y la aireacin, y aumentar el peligro de incendios, en sitios donde se acumulan gases y materiales inflamables. No esta permitido usar los parqueaderos para lavar los autos o someterlos a reparaciones mecnicas. Esto por que adems de producir desaseo y contaminacin, representa riesgos para la seguridad. Naturalmente, se pueden efectuar las reparaciones urgentes, como el cambio de una llanta, o la carga de una batera, lo cual es diferente a convertir el Parqueadero en taller. No esta permitido instalar o utilizar equipos o maquinaria que interfiera con las seales de televisin o radio pues se estara atentando contra el derecho de la comunidad a recrearse sanamente. No esta permitido colocar a alto volumen los radios, equipos de sonido o televisores. Existen normas muy claras y severas contra la contaminacin sonora, y es un verdadero abuso obligar a toda la comunidad o a nuestros vecinos a escuchar la msica o el programa de TV que nosotros preferimos y a la hora que nosotros queramos. Esta mala costumbre es una de las quejas ms frecuentes en las comunidades, y denota una psima cultura y muy poca consideracin y respeto por los dems. Por la misma razn, existen Salones Comunales, adaptados para que se puedan realizar en ellos reuniones sin perturbar la tranquilidad de los vecinos. Pero recuerde, que incluso en ellos, se deben cumplir las normas para evitar niveles de ruido que perturben a los dems. No esta permitido dejar las deposiciones fecales de los ejemplares caninos en las vas, parques o

lugares pblicos. Los propietarios o tenedores de los ejemplares caninos son responsables de recoger convenientemente los excrementos y depositarlos en bolsas de basura domiciliaria, o bien en aquellos lugares que para tal efecto destine la autoridad municipal. Pargrafo. Los propietarios o tenedores de ejemplares caninos que no recojan los excrementos en los lugares sealados en el inciso anterior, tendrn como sancin impuesta por la autoridad municipal competente, multa de cinco (5) salarios mnimos diarios legales vigentes o sancin de uno (1) a cinco (5) fines de semana de trabajo comunitario consistente en limpieza de los lugares que la respectiva alcalda municipal defina. En caso de renuencia, se impondr arresto inconmutable de tres (3) a cinco (5) das: la autoridad municipal proceder a trasladar el caso a la autoridad competente para conocer el caso y aplicar la sancin respectiva. Ver LEY 746 DE JULIO 19 DE 2002 No esta permitido que los perros transiten sueltos por las zonas comunes y las zonas pblicas, y se ordena que "los ejemplares caninos debern ir sujetos por medio de tralla, y provistos de bozal si es el caso especfico de perros potencialmente peligrosos segn las definiciones dadas por la mencionada Ley No est permitido fumar en las reas comunes, de acuerdo a las nuevas disposiciones legales; excepto en lugares privados (Apartamentos, casas locales); est disposicin est contenida en la nueva normatividad que rigen en la Repblica de Colombia a partir de finales del ao 2009. LAS RELACIONES DE VECINDADLas relaciones de vecindad se forman a travs del intercambio de actuaciones entre quienes habitan en un mismo lugar y entre stos y su entorno. Son deberes generales para fortalecer las relaciones de vecindad, entre otros, los siguientes: Mantener el sitio de vivienda y de trabajo en condiciones de seguridad y salubridad; as como estimular y Fortalecer los comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad. Se deben observar los siguientes comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad: Reparar las averas o daos de la vivienda que pongan en peligro, perjudiquen o molesten a los vecinos; Mantener limpias las reas comunes de las copropiedades, entre otras las zonas verdes, los sitios de almacenamiento colectivo, las zonas de circulacin y los parqueaderos; controlar el funcionamiento de los conductores de basura, unidades sanitarias, caeras, timbres, sistemas de iluminacin, de calefaccin y de ventilacin; tener lavados y desinfectados los tanques de almacenamiento de agua y mantener los hidrantes cercanos en buen estado y despejados. Los administradores de las copropiedades son responsables de este comportamiento; Respetar el derecho a la intimidad personal y familiar; Prevenir que los menores de edad o las personas con discapacidad fsica, sensorial o mental, se causen dao a s mismos, a los vecinos, peatones o a los bienes de stos; Utilizar debidamente los servicios pblicos y los electrodomsticos para impedir que, por negligencia, se vean afectados los bienes de los vecinos y los comunes; El ejercicio de arte, oficio o actividad de ndole domstica deber cumplir las normas ambientales vigentes; Cumplir el reglamento del inmueble en los casos de copropiedad o cuando la vivienda sea compartida; en especial lo relacionado con el mantenimiento, la conservacin, el uso y el orden interno de las reas comunes y el pago de las cuotas de administracin; No agredir fsica o verbalmente a vecino alguno, al personal directivo, a los representantes de la Administracin, al personal que presta los servicios a la Copropiedad;

No ocupar el espacio ajeno y las reas comunes de edificaciones sin los permisos correspondientes; y de acuerdo a las disposiciones que establezca el reglamento. No desarrollar arte, oficio o actividad de ndole domstica que contamine el ambiente u ocasione olores y ruidos que perturben la tranquilidad.

Espero que el contenido de este artculo, les sea de mucha utilidad en sus actividades y en la vida diaria, la ilustracin de estos temas son complemento a los expuestos en esta seccin del Sitio sobre Propiedad Horizontal; pueden enviar sus comentarios y aclaraciones a los correos que aparecen en la parte inferior de este artculo. S desea asesora sobre el tema No dude en comunicarse! en Bogot D.C. Celular 301-7738219 e-mail: admonph@hispavista.com Atentamente, Edgar Fernando Martnez Z Asesorias para Propiedad horizontal
Publicado por EDGAR FERNANDO en 13:36 1 comentario: Enviar por correo electrnicoEscribe un blogCompartir con TwitterCompartir con FacebookCompartir en Pinterest lunes, 13 de junio de 2011

GERENCIA DE CENTROS COMERCIALES ESTRATEGIAS EN MERCADEO Y ORGANIZACION

ARTICULO No. 50 WEB SITE ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL http://admonph.galeon.com/ PUBLICADO FECHA: JUNIO DE 2011.

TEMA DE INTERES ORIENTACIONES Y RECOMENDACIONES PARA GERENCIA DE CENTROS COMERCIALES ESTRATEGIAS EN MERCADEO Y ORGANIZACION Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia Redactado por: Edgar Fernando Martnez Zambrano Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia Redactado por: Edgar Fernando Martnez Zambrano Bogot D.C., 10 Junio de 2011. Fuentes Consultadas: Ley 675 de 2001, Gua Legis sobre Propiedad Horizontal, Asociacin Colombiana de Centros Comerciales. - Enciclopedia del Mercadeo- Editorial Mcgraw Hill ao 2001- Manual de Vitrinismo de la Asociacin Espaola de Centros Comerciales Ao 2005- Memorias del foro taller sobre Explotacin Econmica de los Bienes Comunes en la Propiedad Horizontal Septiembre de 2010. - Decreto 1060 de 2009 Ministerio de Vivienda, Ambiente y Desarrollo Territorial -Sentencia C-812 de 2009- Corte Constitucional - Estatuto Tributario J. Fernando lvarez, Editorial Temis ao 2005. Entidades sin nimo de lucro Rgimen tributario especial Juan Carlos Jaramillo, Editorial Legis ao 2001 - Administracin de la Propiedad Horizontal Alvaro Enrique Camacho, Editorial Legis ao 2005. El abogado de la Propiedad Horizontal Omar MoralesBentez, Editorial Planeta ao 1.989. Gua Bsica de trminos para Centros Comerciales Asociacin Espaola de Centros Comerciales. El Contenido de este Artculo; brindar una orientacin general sobre las herramientas

que requiere la Gerencia de los Centros Comerciales en Colombia, tanto en los fundamentos tcnicos como elementos en materia de gestin de mercadeo y merchandising, para la organizacin interna del Centro Comercial. Para los Centros Comerciales tanto el Reglamento de Propiedad Horizontal elevado a escritura pblica; y como los reglamentos internos, permitan desarrollar mecanismos y procesos que faciliten la administracin correcta y eficaz de los bienes y servicios comunes, procuran generar un adecuado funcionamiento, mantenimiento y conservacin; promuevan el objeto comercial y social junto con los elementos de Marketing que pretenden el posicionamiento del Centro Comercial para incrementar la frecuencia de visita, con ello las actividades comerciales y las ventas en los locales y establecimientos ubicados en este. Es imperativo para definir un estudio de mercadeo, identificar la actividad y tipo de productos que se ofrecen en cada local comercial, las marcas de productos servicios exclusivos que se promocionan en estos establecimientos, la organizacin y planograma de elementos como stands, anclas, cajas de iluminacin y espacios para publicidad, la organizacin de las vitrinas; la programacin de eventos y la promocin y organizacin de los mismos; mediante la definicin de estrategias y pautas publicitarias, campaas en medios masivos como radio televisin, internet. Los Centros Comerciales, adems dentro de sus caractersticas propias, pueden hacer aprovechamiento de los equipamentos comunes, que les permitir a la persona jurdica, contar con ingresos bastante altos por concepto de la explotacin econmica de los bienes comunes. Con la formulacin de la Ley 675 de 2001, los ponentes del proyecto legislativo, incluyeron al rgimen para la propiedad horizontal los inmuebles denominados Centros comerciales, con base a la orientacin que llevan otros pases del hemisferio, aunque bajo el concepto que se maneja en Nuestro Pas y con ello le dieron a este tipo de entes el carcter de personas jurdicas sin animo de lucro. La Asamblea de Propietarios de los edificios y centros comerciales, de acuerdo a su objeto social; debe estructurar lineamientos para el desarrollo como organizacin, para ello debe definir la gerencia estratgica (administracin) enfocada al cumplimiento de sus tareas en materia administrativa financiera, de promocin de servicios, mantenimiento y conservacin, ornato, seguridad y logstica para que brinde comodidad y optimice su operacin para su mercado interno (locales) enfocado haca su mercado objetivo y sus visitantes. CONCEPTOS BSICOS SOBRE CENTROS COMERCIALES - SINOPSIS Que Es Un Centro Comercial? Un centro comercial, shopping o mall es una construccin que consta de uno o varios edificios, por lo general de gran tamao, que albergan locales y oficinas comerciales aglutinados en un espacio determinado concentrando mayor cantidad de clientes potenciales dentro del recinto. El tamao es una de las diferencias fundamentales entre un centro comercial y un mercado; adems, este ltimo puede no situarse en un sitio techado. Otra diferencia es la existencia de una o ms tiendas ancla; esto es loshipermercados o tiendas por departamentos presentes en el centro comercial. Un centro comercial est pensado como un espacio pblico con distintas tiendas; adems, incluye lugares de ocio, esparcimiento y diversin, comocines o ferias de comidas dentro del recinto. Aunque est en manos privadas, por lo general los locales

comerciales se alquilan y se venden de forma independiente, por lo que existen varios dueos de dichos locales, que deben pagar servicios de mantenimiento al constructor o a la entidad administradora del centro comercial. Pero como define el rgimen de la propiedad horizontal el concepto de centro comercial ARTCULO 3. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente Ley se establecen las siguientes definiciones: EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanstica vigente. Se puede definir al Centro Comercial; como un conjunto de establecimientos comerciales independientes, planificados y desarrollados por una o varias entidades, con criterio de unidad; cuyo tamao, mezcla comercial, servicios comunes y actividades complementarias estn relacionadas con su entorno, y que dispone permanentemente de una imagen y gestin unitaria. Historia de los Centros Comerciales en el Mundo La primera estructura parecido a lo que se considera como un "centro comercial" en la actual se encuentra en la ciudad de Damasco, la capital de Siria. Se llama Al-Hamidiyah en el antiguo zoco de Damasco y se remonta al siglo XIX. Gran bazar de Isfahan, que es cubierto en gran medida, se remonta al siglo XVII. Los 10 kilmetros de largo cubierto Gran Bazar de Tehern tambin tiene una larga historia. El Gran Bazar de Estambul, construido en el siglo XV y sigue siendo uno de los mercados cubiertos ms grandes del mundo, con ms de 58 calles y 4.000 tiendas. Gostiny Dvor en San Petersburgo, que se inaugur en 1785, puede considerarse como uno de los complejos comerciales de primera a propsito-construido tipo de centros comerciales, ya que consista de ms de 100 tiendas con una superficie de ms de 53.000 m2 (570.000 pies cuadrados). En Colombia, el desarrollo se demor an ms. No fue sino hasta 1972 cuando se inaugur el primer gran centro comercial del pas, el "Centro Comercial San Diego" de Medelln. Este centro hasta hoy es uno de los ms importantes de la capital paisa y fue ampliado dos veces en 1986 y 1995 (LOPEZ, L.P./CASTILLO, X. 1995, P.110). En 1976, o sea diez aos despus de la inauguracin del "Iguatemi" de So Paulo, entr en funcionamiento "Unicentro" como el primer centro comercial regional de Bogot. Por muchos aos este centro comercial qued sin competencia debido a los problemas que tuvo en el principio, los cuales desalentaron a otros inversionistas en realizar semejantes proyectos. Slo en 1982 y 1984 surgieron con los centros "Granahorrar" y "Metrpolis" otros dos centros comerciales grandes. Sin embargo, stos tenan solamente la mitad de los locales de "Unicentro", por lo tanto representan hoy los centros comerciales y recreacionales ms pequeos de Bogot. Luego ante el xito de los centros comerciales de gran escala en la capital del pas, se construyeron centros comerciales hipermercados en todo el pas. Otra tendencia urbana, tuvo auge a partir de los aos 70, con la organizacin de los pequeos y medianos comerciantes, que permiti el auge de los pequeos centros comerciales estilo galera, circunstancia y tendencia que se ha extendido por todo el pas como un elemento de organizacin del comercio minorista. Tamao de los centros comerciales Segn los acuerdos alcanzados por International Council of Shopping Centers(ICSC), el ente mundial que define los standares para el concepto de centros comerciales que ha

sido homologado por las asociaciones de centros comerciales de pases europeos, la clasificacin por tamao de los centros comerciales es: Denominacin Siglas SBA Muy grande Grande Mediano Pequeo MG GR ME PE ms de 79.999 m2 entre 40.000 y 79.999 m2 entre 20.000 y 39.999 m2 entre 5.000 y 19.999 m2

Los edificios con menos de 5.000 m2 de SBA no se consideran centros comerciales, sino galeras comerciales. Caractersticas de los Centros Comerciales. Los centros comerciales poseen un orden determinado para disponer lastiendas; por ejemplo, una planta o sector es slo para ropa, otro es para el expendio de comida y restaurantes, otro es para cines y centro de diversin y ocio. Es casi imprescindible que el centro comercial tenga un supermercado o hipermercado. Los centros comerciales son ms habituales en las grandes ciudades, para as evitar el congestionamiento que producira un mercado pblico, aunque los centros comerciales en ocasiones no evitan esta situacin. La implantacin de los centros comerciales est ms arraigada en los pases occidentales (Amrica y Europa) y en el sureste asitico. El centro comercial, adems de tener una entidad comercial o econmica, tambin tiene una gran connotacin sociolgica o antropolgica, pues es un espacio de intercambio social y humano. Cumple las mismas funciones que cumpla la antigua plaza del pueblo: lugar de encuentro, manifestacin de los intereses de las personas hacia los otros vecinos, que al final de la jornada en un fin de semana han pasado por all, que es como la calle mayor que va a la plaza mayor en los pueblos o su equivalente en los barrios. Tiene un horario para los diferentes grupos de personas: familias, adolescentes, jvenes, mayores, etc. Adems, los gestores del centro y los comerciantes lo saben y organizan sus ofertas, promociones, exposiciones, para todos estos grupos. AGREMIACIONES INTERNACIONALES El International Council of Shopping Centers ICSC es la agremiacin que concentra los Centros Comerciales de alta gama en el mundo; y asiste a sus miembros en el desarrollo de sus negocios por medio de educacin profesional, conferencias y convenciones, publicaciones, investigacin y acciones legislativas. Otras actividades que desarrolla el ICSC son: Recabar y difundir informacin entre sus miembros relacionada con tcnicas para operar redituablemente, que sirven para mejorar la situacin de la plaza comercial en lo individual, y de la industria en su conjunto. Estudiar las condiciones econmicas, de mercadotecnia y promocin que afecten a la industria de los centros comerciales. Promover el prestigio y status de sus miembros como expertos reconocidos en el campo de desarrollo y administracin de centros comerciales. Alentar la investigacin enfocada a la arquitectura y diseo de plazas comerciales y hacia el desarrollo de mtodos mejorados en los temas administrativos y de mantenimiento. En Latinoamrica existen agremiaciones en cada uno de los pases; y en Colombia existe la Asociacin de Centros Comerciales de Colombia; entidad gremial en la cual estn

vinculados la mayor cantidad de centros comerciales de grandes superficies, que desempea actividades gremiales de capacitacin, orientacin y representacin del sector de los centros comerciales, que permite fortalecer la visin y estrategias en para el sector. Tipos de centros comerciales Existe una serie de denominaciones tcnicas definidas por el ICSC, para definir la tipologa de centros comerciales; entre ellos tenemos: Fashion Mall: De dimensiones enormes con una tienda departamental grande, as como al menos 150 locales comerciales de venta lmnudeo, sin supermercado, generalmente de ropa y artculos de uso personal, casi siempre con clima, cerradas y de varios pisos y habitualmente acompaandos de cines. Community Center: De uso diario, por consiguiente con supermercado, artculos de uso comn, variedad de productos que son de uso diario, visitadas por lo menos 1 vez a la semana, cerradas, climatizadas, son slo de 1 piso y suelen contar con cines. Power center: Varios big boxes nicamente, no tienen pasillos interiores, bsicamente son comercios de grandes dimensiones concategory killers. Town Center: No necesariamente es un ancla de grandes dimensiones, pero s varias chicas y con productos de uso cotidiano con muchos servicios (tintoreras, merceras, convivencia, blancos,electrodomsticos, etc, generalmente con pasillos interiores, aunque no siempre son cerradas. Online: El centro comercial online es la forma de comprar que la gente mas est aceptando ltimamente, y es que las comodidades de poder comprar desde su casa o puesto de trabajo, sin la necesidad de desplazarse gastando gasolina y/o tiempo, est causando furor. Este tipo de centros comerciales destaca por su crecimiento estadstico de ventas en los ultimos aos. LifeStyle Center: Es una variante de los comunity center o de los fashion mall en los que se combinan hoteles, condominios, centro de convenciones, etc. Strip Mall: Centros comerciales de calle, ms comnmente deservicios, sin embargo con variedad de giros y algo de ropa, ya sea de una marca en especial pero muy exclusiva, o bien de uso comn, tienen slo los pasillos frontales a los locales, no son climatizadas, elestacionamiento est enfrente de cada local, hay desde 1 hasta 3 pisos, comnmente tienen algunos de los locales para oficinas, etc. En Colombia, y conforme lo establece el desarrollo del sector y la dinmica, se distinguen los centros comerciales tipo galera, los de grandes superficies y los edificios para uso comercial y de oficinas. REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN LOS CENTROS COMERCIALES EN COLOMBIA MODULOS DE CONTRIBUCION Y Los Centros Comerciales, y su sometimiento al rgimen; deben definir el Reglamento de Propiedad Horizontal elevado a escritura pblica; y dentro de su organizacin, los reglamentos internos, permitan desarrollar mecanismos y procesos que faciliten la administracin correcta y eficaz de los bienes y servicios comunes, procuren su adecuado funcionamiento, mantenimiento y conservacin; promuevan el fin social y la promocin de la convivencia; orientando los mecanismos para el manejo adecuado de los recursos involucrados en cada Centro Comercial de acuerdo con sus caractersticas particulares. La Ley 675 de 2001, define en su artculo 4; que todo inmueble que sea sometido al rgimen de propiedad horizontal, debe cumplir los requisitos de diseo, bajo la aplicacin de la definicin de bienes privados y bienes para uso comn en concordancia con los principios de urbanismo y la destinacin en el uso, que apliquen para el Centro Comercial de acuerdo a la ubicacin.

Que indica la Ley 675 de 2001, sobre el Reglamento de Propiedad Horizontal. DE LA CONSTITUCIN DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL ARTICULO 4. CONSTITUCIN. Un edificio o conjunto se somete al rgimen de propiedad horizontal mediante escritura pblica registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos. Realizada esta inscripcin, surge la persona jurdica a que se refiere esta Ley. ARTCULO 5. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La escritura pblica que contiene el reglamento de propiedad horizontal, deber incluir como mnimo: 1. El nombre e identificacin del propietario. El nombre distintivo del edificio o conjunto. La determinacin del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, rea y linderos, indicando el ttulo o ttulos de adquisicin y los correspondientes folios de matrcula inmobiliaria. La identificacin de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeacin municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces. La determinacin de los bienes comunes, con indicacin de los que tengan el carcter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso. Los coeficientes de copropiedad y los mdulos de contribucin, segn el caso. La destinacin de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deber ajustarse a las normas urbansticas vigentes. Las especificaciones de construccin y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.
Adems de este contenido bsico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirn las regulaciones relacionadas con la administracin, direccin y control de la persona jurdica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organizacin y funcionamiento del edificio o conjunto.

PARGRAFO 1. En ningn caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrn vulnerar las normas imperativas contenidas en esta Ley y, en tal caso, se entendern no escritas. PARGRAFO 3. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrn consagrar, adems del contenido mnimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicacin segn el uso especfico o sectorial al cual se encuentren destinados, as como las obligaciones especficas de los propietarios en relacin con sus bienes privados. PARGRAFO 4. El reglamento de administracin de la propiedad horizontal, no podr contener normas que prohban la enajenacin o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesin de los mismos a cualquier ttulo. ARTCULO 6. DOCUMENTACIN ANEXA. Con la escritura pblica de constitucin o de adicin al rgimen de propiedad horizontal, segn sea el caso, debern protocolizarse la licencia de construccin o el documento que haga sus veces y los planos aprobados

por la autoridad competente que muestren la localizacin, linderos, nomenclatura y rea de cada una de las unidades independientes que sern objeto de propiedad exclusiva o particular y el sealamiento general de las reas y bienes de uso comn.
.

PARGRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitucin o adicin al rgimen de propiedad horizontal y los documentos sealados en el presente artculo, el Notario pblico respectivo dejar constancia expresa en la escritura. El reglamento de propiedad horizontal, se define como el Estatuto que regula los derechos y obligaciones especficas de los copropietarios de edificio centro comercial sometido al rgimen de propiedad horizontal; donde se definen las condiciones de la Edificacin, la tradicin del Inmueble que dio lugar al Centro Comercial, el alinderamiento general, la ubicacin del predio, El inventario de los Bienes Comunes, la determinacin de las unidades privadas (locales oficinas), los ndices de participacin y mdulos de contribucin a las expensas comunes (segn el uso comercial), los deberes y derechos de los propietarios y tenedores de las unidades privadas tanto con estas como con los bienes comunes, la direccin y administracin de la Persona Jurdica que surge al constituirse y someterse al rgimen de la Propiedad Horizontal, basado en los principios del derecho privado. Los fundamentos del derecho privado son el principio constitucional que rige para nuestra nacin, la cual da potestad a los ciudadanos de asociarse bajo principios del pluralismo social, para desarrollar actividades en comn, y ste es uno de los principios del rgimen para la Propiedad Horizontal, el cual busca regular el ejercicio de derechos privados de los propietarios de inmuebles sometidos a este rgimen. SECTORIZACION DE LOS SERVICIOS PARA LA APLICACIN DE EXPENSAS COMUNES GASTOS DE MERCADEO Los Centros Comerciales, por su condicin de desarrollar actividades comerciales, se diferencian de las copropiedades de uso residencial, a razn que los diseos y desarrollo, les brindan unas caractersticas propias para su actividad, lo cual se genera una referencia y a su vez una infraestructura fsica enfocada a generar espacios de circulacin peatonal para el desarrollo de su objeto social; con el objeto de generar sensaciones de tranquilidad, confort, disfrute y goce de los elementos y bienes comunes. La fijacin de los modulos de contribucin, garantizar que las expensas comunes relacionadas con bienes y servicios comunales, que No esten destinadas a uso y goce general, sean sufragadas por los propietarios de los bienes privados que deriva los mayores beneficios de su uso en las copropiedades de uso comercial. Con lo anterior el artculo 31 de la Ley 675 de 2001, dispone que los reglamentos de Propiedad Horizontal de los edificios centros comerciales, deben preveer de forma expresa la sectorizacin de los bienes y servicios comunes; que No estn destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razn a su naturaleza, su destinacin localizacin. Los mdulos de contribucin son ndices que establecen la participacin porcentual bajo el criterio de ponderacin objetiva en las expensas causadas de acuerdo al sector donde se encuentre ubicado el bien de domino particular y conforme el uso y goce de los servicios que le corresponda, de acuerdo a las caractersticas en las instalaciones y

equipamentos

de

la

Copropiedad.

Que indica la Ley 675 de 2001, acerca del tema de los mdulos de contribucin y sectorizacin de los servicios para la fijacin de expensas comunes para los locales y dems bienes de dominio particular en centros comerciales. MDULOS DE CONTRIBUCIN: ndices que establecen la participacin porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relacin con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.
ARTICULO 27. FACTORES DE CALCULO EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y EN LOS CONJUNTOS COMERCIALES. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderacin objetiva entre el rea privada y la destinacin y caractersticas de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal debern expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderacin para la determinacin de los coeficientes de copropiedad. PARGRAFO. El referido valor inicial no necesariamente tendr que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular.

Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarn a cargo de los propietarios de los bienes privados ( de dominio particular) del respectivo sector, quienes debern sufragar de acuerdo con los modulos de contribucin respectivos, definidos y calculados conforme las normas establecidas por el Propietario Inicial (constructor) en el reglamento de propiedad horizontal; en sujecin al principio del derecho privado. Los recursos de cada sector de contribucin, se precisarn dentro del presupuesto anual de la Copropiedad y slo podrn sufragar las erogaciones gastos inherentes a su destinacin especifica. GASTOS Y ACTIVIDADES DE MERCADEO EN CENTROS COMERCIALES Los Centros Comerciales, por sus caractersticas y su proyeccin de obtener gran cantidad de visitas a sus instalaciones, debe ofrecer una gama amplia de estrategias de mercadeo con el fin que los representantes de los locales puedan promocionar actividades para la obtencin de la visita de gran afluencia de pblico. El centro comercial es un lugar de ocio, consumo, gastos y estudios indican que 2 de cada 3 decisiones de compra se realizan en ese mismo momento en el centro comercial a travs del contacto publicitario antes de la compra; por lo tanto la inversin en publicidad visual en las instalaciones junto con el desarrollo de eventos promocionales, desfiles de moda, concursos, decoraciones por temporadas, entre otras actividades ligadas con el aprovechamiento y explotacin econmica de los bienes comunes; deben ser los ejes fundamentales de la gerencia del centro comercial, unido a campaas publicitarias en medios masivos como radio, prensa y televisin; respaldado por una estructura organizacional. En tal sentido es importante definir dentro del presupuesto de gastos, el proyecto de actividades de promocin y publicidad, eventos y actividades; para lo cual se sugiere que en los centros comerciales se conformen comits tcnicos entre los propietarios tenedores de los locales para que definan polticas y estrategias de marketing y promocin para obtener mayores beneficios y de paso que incentiven no solo el aumento

de las ventas de los establecimientos y negocios ubicados en los locales, sino el posicionamiento de marca del centro comercial, lo cual brindar un mayor avalo a los locales y prestigio. Estos comits deben ser apoyo tanto para la administracin (gerencia) como para el Consejo de Administracin en la proyeccin y organizacin de las actividades y gastos en materia de mercadeo estratgico. Con el crecimiento de la tecnologa, un elemento esencial que debe tener un centro comercial para la consolidacin de su imagen, marca identidad corporativa, para la promociona de sus actividades y destacar las caractersticas de sus instalaciones, para ello debe contar con su propio sitio en internet sitio web; el cual debe ser diseado por expertos en diseo grfico y consolidacin de herramientas tecnolgicas que faciliten la navegacin para sus visitantes, el contacto a travs de correos corporativos con sus clientes y promocionen las marcas y establecimientos de su mercado interno (establecimientos).

EXPLOTACION ECONOMICA DE LOS BIENES COMUNES EN LOS CENTROS COMERCIALES EN COLOMBIA Los Centros Comerciales y similares; cuentan con Bienes Comunes definidos para la explotacin econmica, de acuerdo a las caractersticas del uso comercial; que se definen en el reglamento y que corresponde a elementos de bienes comunes tanto esenciales como No esenciales como fachadas, pasillos, estacionamientos, baos, gimnasios, locales. Los Centros Comerciales, generan ingresos por el aprovechamiento de los bienes y equipamentos comunes, gracias a sus caractersticas como fuente de renta fija y variable; en el cual se tiene la posibilidad de generar ingresos por arrendamiento de espacios horizontales (pasillos, estacionamientos) fachadas, anclas, equipamentos como baos; para beneficio de los visitantes y desarrollo de actividades de los establecimientos; y para ampliar la gama de servicios que se ofrece a los visitantes como juegos, zonas de comidas, zonas de eventos, cajeros electrnicos y similares. Esta explotacin es muy importante para la generacin de ingresos, en contraprestacin del desarrollo y visin empresarial de estos; en el cual se ofrecen servicios especializados para los usuarios; y se desarrollan actividades con nfasis en mercadeo propios, que permiten calificar las condiciones de calidad y capacidad logstica de los Centros Comerciales similares. Para el caso de la explotacin econmica de bienes comunes, se debe tener en cuenta que los ingresos por este concepto provienen de actividades complementarias del objeto y mecanismo principal de recaudo de ingresos establecido en el rgimen de la Propiedad Horizontal (cuotas de sostenimiento); en cumplimiento de su objeto social, los cuales No desvirtan que estas actividades integren los rubros de ingreso en el presupuesto con el fin de atender los gastos para el mantenimiento, y conservacin de los propios bienes comunes y los servicios que ofrece la Copropiedad. Es importante, tener en cuenta que si este aspecto se encuentra definido dentro del Reglamento de Propiedad Horizontal, y en este se define cuales bienes comunes sern dispuestos para su explotacin econmica; es decisin de la Asamblea de Propietarios; definir los alcances, la reglamentacin para su uso, la figura que respalde la forma en que se explotar y los ingresos que se definen para los bienes comunes que sern

aprovechados; el uso que se le indique para su explotacin, debe concordar con lo establecido en las normas de urbanismo y uso de suelo definidas para el sector donde se encuentra el centro comercial. El reglamento de Propiedad Horizontal en cumplimiento a lo establecido en el rgimen y en la licencia de construccin; debe indicar de forma clara; los bienes comunes y su localizacin; incluso indicando los bienes y equipamentos definidos para la explotacin econmica de acuerdo a sus caractersticas y ubicacin. Es entonces facultad de la Asamblea de Propietarios; definir la reglamentacin para el uso y la forma en que se explotaran econmicamente, y definirn en el presupuesto los ingresos que por dichas actividades deba percibir la Copropiedad. As mismo es potestad de la Asamblea de Propietarios, con Qurum calificado; priorizar el cambio de uso a ciertas reas comunes que puedan ser susceptibles de aprovechamiento econmico, con la respectiva reforma la reglamento; siempre y cuando esta decisin se cumpla en concordancia con el uso de suelo establecido por planeacin, las normas ambientales y de urbanismo; que genere el menor impacto negativo para la comunidad La Ley 675 de 2001, define los alcances para determinar la calidad de bienes comunes susceptibles de aprovechamiento econmico de acuerdo a las caractersticas de la persona jurdica sin animo de lucro. ARTICULO 19. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservacin, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en comn y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carcter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos. El derecho sobre estos bienes ser ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal. PARGRAFO 2. Sin perjuicio de la disposicin segn la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrn autorizar la explotacin econmica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorizacin no se extienda a la realizacin de negocios jurdicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotacin autorizada se ubicar de tal forma que no impida la circulacin por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificacin, ni contravenga disposiciones urbansticas ni ambientales. Las contraprestaciones econmicas as obtenidas sern para el beneficio comn de la copropiedad y se destinarn al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversin, segn lo decida la asamblea general.
ARTICULO 33. NATURALEZA Y CARACTERSTICAS. La persona jurdica originada en la constitucin de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin nimo de lucro. Su denominacin corresponder a la del edificio o conjunto y su domicilio ser el municipio o distrito donde ste se localiza y tendr la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, as como del impuesto de industria y comercio, en relacin con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artculo 195 del Decreto 1333 de 1986.

PARGRAFO. La destinacin de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirta la calidad de persona jurdica sin nimo de lucro. ARTICULO 34. RECURSOS PATRIMONIALES. Los recursos patrimoniales de la persona jurdica estarn conformado por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y dems bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier ttulo para el cumplimiento de su objeto En materia tributaria y fiscal, la Propiedad Horizontal, las copropiedades y Centros Comerciales sometidos a este rgimen pertenecen a un rgimen tributario especial No contribuyente de Renta, No declarante de IVA y otros gravamenes Nacionales y Municipales. La importancia de que se califique como entidad sin animo de lucro, a las copropiedades y unidades sometidas a la Propiedad Horizontal; es tal, que por esta condicin No son sujetos activos de pago de impuestos, ni sujeto pasivo de retenciones, toda vez que las rentas percibida No son susceptibles de distribucin total parcial a cualquier ttulo a favor de personas naturales jurdicas, durante la existencia de la Personera Jurdica. El Decreto 1060 de 2009, expedido por el Ministerio de Vivienda y desarrollo, ratifico el pargrafo de la Ley 675 de 2001, sobre la calidad que ostenta la persona jurdica en cuanto a su principio de sin animo de lucro, tema que fue de amplia y libre interpretacin en materia jurdica y tributaria, sobre los mecanismos que se utilizaban para la explotacin econmica por arrendamiento de bienes comunes como parqueaderos, salones comunales, locales para uso comercial; en principio, por el concepto en materia fiscal y tributaria que la actividad de arrendamiento esta sujeta a la causacin, declaracin y pago del Impuesto al valor agregado (IVA); el cual era aplicado por Asesores Contables; a pesar del concepto establecido en la Ley 675 de 2001 sobre la exoneracin de este impuesto en contrava al estatuto tributario. A la fecha No existe un concepto formal por parte de la DIAN sobre la exencin del IVA (y otros gravmenes) para las actividades de arrendamiento de los Bienes de Uso Comn en la Propiedad Horizontal La sentencia C -812 de 2009 en la cual la Corte Constitucional, considero que no es necesario ni procedente proferir un fallo de constitucionalidad condicionada, por cuanto la interpretacin que propone el actor es la nica posible. Un fallo de constitucionalidad condicionada es procedente cuando, de varias interpretaciones plausibles de una norma legal, slo una o algunas de ellas son constitucionalmente admisibles, y por tanto, se hace necesario, en la parte resolutiva de la sentencia, precisar cules de ellas lo son. Pero en este caso, la norma no admite una interpretacin distinta a la que propone el demandante en su solicitud subsidiaria, y por lo tanto, no es necesario escoger entre varias alternativas. La interpretacin alternativa que el actor explica pero no comparte, en el sentido de que los bienes desafectos, por seguir siendo de propiedad de la persona jurdica originada en la propiedad horizontal, no pueden ser objeto de ningn impuesto nacional ni del impuesto de industria y comercio, no es una interpretacin plausible de la norma. De no ser as, las propiedades horizontales contaran con una ventaja tributaria injustificada en relacin con otras personas jurdicas que se dedican al mismo tipo de actividad lucrativa, comercial, industrial o de servicios, o explotan de la misma manera privada bienes semejantes; y quienes trabaren relaciones comerciales con ellas gozaran

tambin de una ventaja injustificada en comparacin con el universo de quienes establecen cotidianamente relaciones comerciales con otras categoras de personas jurdicas. Esta calidad de no contribuyente slo se predica en relacin con las actividades propias de su objeto social. As lo dice expresamente el artculo 33 de la ley 675 de 2001. De realizar actividades ajenas a su objeto social, la persona jurdica originada en la constitucin de la propiedad horizontal pierde su calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, y del impuesto de industria y comercio. Esto es cierto, an si no se ha surtido el proceso de desafectacin regulado en los artculos 20 y 21 de la Ley 675 de 2001. De surtirse un proceso de desafectacin, los actos o negocios jurdicos que recaigan sobre los bienes privados que surjan del mismo, se someten al rgimen tributario general, nacional o territorial, y por mandato expreso de la ley, sern objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Los bienes comunes pueden ser sujetos de negocios o actos que impliquen una remuneracin (actos mercantiles) y con la cual la propiedad horizontal podr desde ceder el uso de un bien comn, hasta constituir un Establecimiento de Comercio de propiedad de la persona jurdica, que tenga por objeto la explotacin econmica de ciertos los bienes comunes. La explotacin econmica no desnaturaliza la propiedad horizontal como entidad sin nimo de lucro: (es claro que el nimo de lucro se refiere a la posibilidad que tienen los entes de repartir los excedentes o las utilidades de un perodo) y su objeto, que es el mantenimiento de los bienes comunes. la explotacin econmica en actividades que generen ingresos puede estar en cabeza de la misma persona jurdica y No por un tercero; es decir un ejemplo claro es cuando la Asamblea determina que desarrollar actividades adicionales para generar ingresos a cargo y responsabilidad de la Administracin de la Copropiedad; sin que esto implique que la explotacin se pueda desarrollar bajo la administracin de un tercero, como en los casos de los Centros Comerciales que en ocasiones contratan a firmas especializadas para que administren parqueaderos servicios de baos para uso pblico visitante del mismo. Los ingresos por la explotacin econmica deben estar definidos por la Asamblea de Propietarios y el Reglamento de Propiedad Horizontal; para suplir las expensas comunes necesarias para la conservacin y el mantenimiento segn lo defina el presupuesto; para desarrollar una Inversin para el mejoramiento de la Copropiedad De acuerdo a lo que defina la Asamblea de Propietarios, bajo la orientacin de la administracin y la asesora contable; sobre el objeto de la explotacin econmica de los bienes comunes; se puede determinar que los ingresos provenientes por este concepto, se definan de acuerdo a la formalidad con la cual se desarrolle la explotacin; como puede ser por arrendamiento, alquiler simple, aprovechamiento; entre otras figuras en el manejo contable. Los ingresos por este concepto deben propender en generar rentas para el sostenimiento y conservacin de los bienes y servicios comunes, para que generen la disminucin las cuotas de sostenimiento a cargo de las unidades de dominio particular representado por sus propietarios y tenedores; as mismo los ingresos se reflejarn en los informes financieros tanto en el estado de resultados, en el balance general (en caso de contrato de arrendamiento) y en la ejecucin presupuestal; entendiendo que en el caso que exista un contrato de arrendamiento se considera un ingreso fijo; mientras que el alquiler simple

 aprovechamiento sera un ingreso variable que puede estar presupuestado pero No es definitivo a razn que puede fluctuar en un mayor menor ingreso por este concepto. Algunas copropiedades y centros comerciales, obtienen ingresos por la explotacin econmica de los bienes comunes, como lo hemos expuesto con el alquiler similar de sus bienes y equipamentos; pero existen otros factores como el ingreso por venta de material de reciclaje; el cual se considera que est incluido en las actividades de la exencin de impuestos de acuerdo al rgimen de la P.H. Sin embargo, cabe recordar que la venta de productos por distribucin de terceros (como la venta de gaseosa, helados y otros); No tienen exencin en el pago de impuestos, a razn que la persona jurdica a pesar que utiliza las reas comunes para la exhibicin de estos; est distribuyendo productos gravados con el IVA; de otra entidad. Lo que implica que debe facturar a sus clientes por el desarrollo de esta actividad y declarar el tributo. La explotacin econmica que se desarrolle sobre ciertos bienes y equipamentos comunes; debe estar respaldada por una reglamentacin para cada caso; y en casos especficos de la explotacin por alquiler de locales inmuebles definidos como bienes comunes; debe estar sujeto a un contrato de arrendamiento; en el cual debe quedar muy claro que el bien sujeto a arrendamiento alquiler; no perder su calidad de bien comn; las condiciones comerciales y que estar sujeto al desarrollo de actividades acordes a lo establecido en las normas ambientales y de urbanismo que aplican para el sector. REGLAMENTACION INTERNA PARA USO DE REAS COMUNES, ZONAS DE ESTACIONAMIENTO, VITRINISMO, ZONAS DE COMIDAS, ZONAS DE ENTRETENIMIENTO Los Centros Comerciales, por sus caractersticas fsica y las actividades que en l se desarrollan y al tener la posibilidad de generar ingresos por el aprovechamiento de los bienes y equipamentos comunes, deben definir de forma estratgica por parte la Asamblea de propietarios y la Gerencia del centro de las disposiciones normativas internas que en complemento del reglamento de propiedad horizontal, fomenten el funcionamiento ordenado del centro comercial y las actividades que all se desarrollan a favor de sus visitantes. Con lo anterior se define la uniformidad y ecuanimidad, con el objeto de obtener el posicionamiento por la imagen que proyecte el centro comercial a sus visitantes, para ello cada rea sector de zonas comunes del mismo, debe ser un elemento funcional dentro de la integracin y funcionamiento de ste, dependiente del buen estado de sus equipos como escaleras, ascensores, estacionamientos zonas de comida y entretenimiento. Ahora la unidad de criterio en el manejo de la promocin visual (merchandising) de los locales y galeras dentro del centro comercial, que favorezca el impulso para la promocin de las ventas. Los estudiosos de los proyectos para el desarrollo de centros comerciales destacan que en las instalaciones para obtener mayor impacto en los visitantes, se debe generar el manejo de los conceptos contemporneos, limpios, pero clidos a la vez, la presencia equilibrada de colores fuertes que se contrastan con materiales y texturas como el acero, ahora carente de brillo y efectos recargados pues su presencia es protagnica pero sutil. La ergonoma y el diseo en los muebles habilitados para el descanso de los visitantes son claves, pues entre ms cmodo puedan descansar ms pronto volvern a recorrer unidades de comercio o de negocios.

El uso de obras de arte de buen gusto para disfrute general es algo que todo visitante agradece, ya que no solo se le da la oportunidad de apreciar una expresin artstica sino que se le da el mensaje de que es importante y se le tiene en cuenta. En los cuartos de bao el respeto por la intimidad debe ser importante; esto, acompaado de elementos llamativos como grifos de buena factura, paneles con toallas de papel y dispensadores de jabn con diseo especial. Todo manejado de un contexto de colores clidos darn una sensacin de confort. Los alcances del presente artculo se encuentran dentro del producto Disco Compacto para Centros Comerciales en Colombia, el cual contiene las recopilacin documentos tcnicos relacionados sobre Centros Comerciales sometidos a la propiedad horizontal; este disco y el material incluido en este tienen como objetivo divulgar la informacin jurdica, tcnica y normativa relacionada con los Centros Comerciales en Colombia; como herramienta de consulta y para el desarrollo de labores y actividades relativas al Rgimen de Propiedad Horizontal; con lo cual espero que les sea muy til en sus quehaceres y actividades relacionados en el rea. Adems ofrece al usuario una serie de modelos de documentos tcnicos como reglamentos internos, manuales de manejo de zonas de comida, recreacin, manejo de vitrinismo y conceptos tcnicos para la Gerencia del centro comercial, los profesionales y las personas vinculadas al sector de los centros comerciales en Colombia; para obtener informacin sobre este producto pueden visitar la seccin dedicada a este producto en esta pgina web. Espero que el contenido de este artculo, les sea de mucha utilidad en sus actividades, la ilustracin de estos temas son complemento a los expuestos en esta seccin de mi Sitio sobre Propiedad Horizontal; pueden enviar sus comentarios y aclaraciones a los correos que aparecen en la parte inferior de este artcul