"Con la dacin, los polticos atacan a los bancos pero slo de boquilla"

El experto Borja Mateo cree que "el Gobierno quiere demostrar que hace cosas pero sin apretar demasiado para no ahogar a la banca, que a precios de mercado ya est muerta" Mario S. Guill n !"#$%#$&%"&' (nterior Siguiente

)omprtelo

Borja Mateo es, adems de trabajador de un banco de in*ersi+n londinense, el aut ntico "a,ote" del sector -inanciero espa.ol y en los /ltimos a.os no se cansa de mostrar una *ersi+n heterodoxa sobre la realidad del sector inmobiliario. 0enido por muchos como un pro*ocador o un loco, sus pre*isiones sobre el sector no han hecho ms que cumplirse en los /ltimos tres a.os. 1a publicado "2a *erdad sobre el mercado inmobiliario espa.ol" y ha hablado con Vozppuli.

- Qu opinas sobre las medidas del Gobierno para fa orecer la dacin en pa!o en al!unos casos" En una aplastante mayor3a de los casos se trata de mera cosm tica al no ser normas de obligado cumplimiento sino meras recomendaciones. En todo este proceso subyacen *arias ideas4 -ue el Estado el que cre+ la burbuja. 5ara ello cont+ con la colaboraci+n del Banco de Espa.a para su creaci+n y de la )6M7 para su ocultaci+n. 2os bancos actuaron de -orma ca-re y concedieron creditos de locura actuando, en la mayor parte de los casos, dentro de la le#. (hora, desde el punto de los politicos, lo ms e-ecti*o para no tener que hacer -rente a sus responsabilidades es atacar a los ricos, a los bancos porque son un objeti*o -acil. El ataque ha de ser de boquilla porque si les hicieran da.o, si obli!aran a los bancos a reconocer sus perdidas o a aceptar la dacin en pa!o, los pondran en el abismo. 5oner al sistema -inanciero en el abismo sigini-ica un -ort3simo quebranto del orden social al perder los ahorradores su dinero obtenido con es-uer,o. 5or esta ra,+n hay que demostrar que se hacen cosas !el 8eal 9ecreto del *iernes de la semana pasada', pero sin apretar demasiado para no ahogar del todo a quien, a precios de mercado, esta ya muerto. - Cu$ntas prdidas del ladrillo calculas que tiene pro isionada la banca # qu parte les queda por pro isionar" 9ependiendo de la tasa de recuperaci+n que adjudiquemos a cada uno de los distintos tipos de bienes inmobiliarios y a lo largo del conjunto del ciclo de bajadas de precios, pueden estar en el rango de %&'.'''-()'.''' millones de euros. Esto es para todo el ciclo y es un rango. Sin pro*isionar a/n y hablando de *aloraciones reales de los bienes en el mercado !no las tasadas' estar3amos en "":.%%%$"#%.%%% millones de euros, que tampoco estan muy lejos de los :%.%%% milllones o-iciales. 5ara que el proceso de re-orma haya -inali,ado quedan aun &%"&, &%"#, &%"; y &%":. Creo que en *'%+ podremos darlo por acabado. (hora lo que se nos *iene encima son los cambios en el c+mputo de los riesgos por concesion de creditos de Basilea <<< que determinar muchas de la dinamicas de -ormaci+n de precios durante los pr+ximos a.os y una gran contracci+n en la capacidad de los bancos de conceder cr ditos. Este hecho tendr grandes consecuencias desde el punto de *ista del crecimiento que tendr que estar mucho mas basado en los aumentos de la producti*idad y no en traer al presente lo que se piensa que se a a !anar el futuro, algo que ha resultado ser un desastre.

-Con el ritmo de enta de i iendas actual -%,.''' i iendas nue as en enerocu$nto tardara en enderse el stoc- de i ienda nue a sin ender" 1agamos los n/meros juntos, y que sean los *erdaderos y no los de -bula de los constructores y del sistema pol3tico. ",# millones de pisos de primera mano a la *enta, ms ",& millones en proceso de construcci+n, mas =&%.%%% de segunda mano a la *enta, mas &,> millones de segunda mano en grandes centros urbanos *acios. Echa tu mismo

las cuentas. Seg/n los bancos se adjudiquen suelos, y como un suelo construido tiene un *alor mucho mayor que uno yermo, los bancos?cajas se constituirn en promotoras, con lo que empujarn a la baja una *e, ms a los precios de los pisos. 5or dinamicas de aplastante o-erta, menguante demanda por las pirmides de poblaci+n, situaci+n real del sistema -inanciero .la tasa oficial de mora del ,,+/ es del %0-%)/ en el mundo real1, las re-ormas de Basilea <<<, los precios de los pisos bajarn aun ms durante *arios a.os. El proceso de correcci+n a/n no ha -inali,ado. - Cu$ndo an a tocar suelo los precios de las i iendas" Crees que la banca realmente aplicar$ los descuentos necesarios para encontrar compradores" El proceso de correcci+n no -inali,ar, como pronto, hasta *'%)-*'%+, tras ello me parece muy *iable una de*aluaci+n por e-ecto de la in-laci+n. 0eniendo en cuenta la bajada ya producida en el mercado de segunda mano de, por lo menos, el (&/ desde mediados del a2o *''+ !pico de la burbuja' lo que qui*ale a una rebaja en precios reales del ;;@, me parecen muy reales bajadas en terminos reales del >:$=%@ en grandes ,onas urbanas tales que Gran Bilbao, Madrid o Barcelona y del A%$A:@ en ,onas de segunda residencia. 9e los primeros ya tenemos ejemplos de ,onas que se acercan a ello como en (luche o )arabanchel en Madrid u 1ospitalet de 2lobregat en el Gran Barcelona y se iran sumando otras ,onas seg/n pase el tiempo. "2os pisos que pare,can un chollo a d3a de hoy sern considerados car3simos en unos meses" En un mercado con total -alta de transparencia como es el inmobiliario, hay un gran periodo de tiempo entre que el hecho se produce !la bajada de los precios de los pisos' y que el mismo es percibido como real. (quellos pisos cuyos precios pare,can un chollo a dia de hoy, seran considerados como car3simos en unos meses seg/n *aya a*an,ando la correcci+n del mercado. (quellos precios que pare,can extraordinarios hoy, seran la regla general en *arios meses, solo hace -alta esperar. - Qu opinas del proceso de reordenacin del sistema financiero" 2as re-ormas puestas en marcha son las /nicas posibles4 obligar en estos momentos a los bancos?cajas a reconocer la pro-undidad de sus perdidas es conminarlos a tener que reconocer lo que es un hecho4 su insol encia a precios de mercado de las !arantias de sus obli!aciones !los precios de mercado de los bienes inmuebles *alen menos en el mercado que las deudas que garanti,an'. 5or esta ra,on, una *e, que los bancos hayan podido generar bene-icios mediante otras acti*idades, el Gobierno les obligara a reconocer a/n mayores perdidas. ")uando los bancos generen bene-icios con otras acti*idades sern obligados a reconocer mayores p rdidas" Bn ejemplo4 los precios de los pisos han bajado, desde precios de pico de "%% euros, el #A@C esto quiere decir que un piso *ale, como maximo, en el mercado >& euros. 2a re-orma habla de bajadas de precios del #%@ respecto a los precios de tasaci+n.

Sabiendo que las tasaciones se reali,aban a "": euros !el ":@ como minimo sobre el precio de mercado de ese entonces' eso querria decir que se esta dispuesto a reconocer bajadas de hasta A%,: euros cuando los precios de mercado ya estan en los >& euros. En cuanto a los pisos a/n en construccion o los solares sucede otro tanto. En este proceso hay que dar una de cal y otra de arena4 ir obligando a reconocer al sistema -inanciero sus perdidas, pero teniendo en cuenta que apretar demasiado puede si!nificar ponerlos en el abismo, algo que se desea e*itar. Esta politica de no reconocer las perdidas en su totalidad sino que solo pasito a pasito, hara que el credito no circule durante *arios a.os mas y que, como consecuencia de ello, la tasa de paro est por encima del &%@ hasta el &%": con lo que de ello se deri*a. -3isos de bancos4 si o no # por qu" )omprarse un piso ahora es la -orma mas e-ecti*a a dia de hoy de dilapidar un patrimonio. 5artiendo de esa idea hay dos mercados muy bien di-erenciados4 el de primera mano y el de segunda mano. En el de primera mano los precios se -orman de manera arti-icial ya que los bancos los intentan mantener los mas altos posibles4 reconocer su *erdadera perdida de *alor signi-ica tener que reconocer perdidas patrimoniales mucho mas -uertes que las que podrian reconocer. 5or este moti*o, y con el -in de quitarse de encima sus casas a la mayor celeridad posible, los bancos?cajas solo conceden prestamos para *ender sus casas con lo que estas se *enden !como ejemplo' a "%% euros. ")omo no hay cr dito para segunda mano, los precios son muy in-eriores" En el mercado de segunda mano los bancos no conceden !ni concederan' creditos, de ah3 que los precios en este mercado son in-eriores a los alcan,ados en el de primera mano, digamos a =: euros. 9e esta manera, en cuanto alguien se compra un piso a "%% euros en el mercado de primera mano, al tenerlo que sacar al dia siguiente por la ra,on que -uera a la *enta, el mejor precio que *a a obtener ser de =: euros. (si la perdida patrimonial inmediata es del &:@. Si es de locos comprarse un piso a5ora, mucho mas es hacerlo de bancos?cajas o constructoras. 2a constructoras?promotoras son propiedad de hecho de los bancos, que las dejarn caer en cuando tengan creadas las pro*isiones respecti*as. Duien compre a una constructora, en cuando sta sea dejada caer, se quedar sin su dinero. En estos momentos, de comprar, algo que considero un error muy gra*e, solo lo haria en el mercado de segunda mano. 6asta *'%)-*'%+ pisos ni tocar.