Disciplina: INTRODUO AO DIREITO Mdulo: 3.

Docente RAFAEL ALTAFIN GALLI Data de Postagem:

Data da Entrega: AULA 1_LEITURA COMPLEMENTAR

NOME: CDIGO: Disponvel em www.stj.gov.br As obrigaes do fiador no contrato de locao - atualizada Para a maioria das pessoas, gera desconforto prestar fiana a amigos ou parentes. No pra menos. Ser a garantia da dvida de algum algo que envolve riscos. Antes de afianar uma pessoa, preciso ficar atento s responsabilidades assumidas e, sobretudo, relao de confiana que se tem com o afianado. Afinal, no so poucas as histrias de amizades e relaes familiares rompidas que comearam com um contrato de fiana. Prova disso so os casos envolvendo fiana que chegam ao Superior Tribunal de Justia (STJ). Impasses que levaram a uma expressiva coletnea de precedentes e edio de smulas. A fiana uma garantia fidejussria, ou seja, prestada por uma pessoa. Uma obrigao assumida por terceiro, o fiador, que, caso a obrigao principal no seja cumprida, dever arcar com o seu cumprimento. Ela tem natureza jurdica de contrato acessrio e subsidirio, o que significa que depende de um contrato principal, sendo sua execuo subordinada ao no cumprimento desse contrato principal pelo devedor. Fiana no aval importante no confundir fiana e aval. Apesar de tambm ser uma garantia fidejussria, o aval especfico de ttulos de crdito, como nota promissria, cheque, letra de cmbio. A fiana serve para garantir contratos em geral, no apenas ttulos de crdito. O aval tambm no tem natureza jurdica subsidiria, obrigao principal, dotada de autonomia e literalidade. Dispensa contrato, decorre da simples assinatura do avalista no titulo de crdito, pelo qual passa a responder em caso de inadimplemento do devedor principal. Entrega das chaves Em um contrato de aluguel, portanto, o proprietrio do imvel exigir um fiador, no um avalista e, at a entrega das chaves, ser ele a segurana financeira da locao do imvel. Essa entrega das chaves, no entanto, tem gerado muita discusso nos tribunais, sobretudo nas execues contra fiadores em contratos prorrogados, sem a anuncia destes. O enunciado da Smula 214 do STJ diz que o fiador na locao no responde por obrigaes resultantes de aditamento ao qual no anuiu. Em contratos por prazo determinado, ento, no poderia haver prorrogao da fiana sem a concordncia do fiador, certo? Depende. POLO:

Nessas situaes, a jurisprudncia do STJ disciplina que, existindo no contrato de locao clusula expressa prevendo que os fiadores respondem pelos dbitos locativos, at a efetiva entrega do imvel, subsiste a fiana no perodo em que o referido contrato foi prorrogado, mesmo sem a anuncia do fiador (AREsp 234.428). No julgamento do Recurso Especial 1.326.557, o ministro Luis Felipe Salomo, relator, destacou que esse entendimento j era aplicado nos contratos firmados antes da nova redao conferida ao artigo 39 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), introduzida pela Lei 12.112/ 09. O quera jurisprudncia virou lei. De acordo com o dispositivo, salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo indeterminado, por fora desta Lei. Ou seja, para que a fiana no seja prorrogada automaticamente, necessrio que no contrato esteja especificado que o fiador ficar isento de responsabilidade na hiptese de prorrogao do contrato. Diante do novo texto legal, fica ntido que, para contratos de fiana firmados na vigncia da Lei 12.112/09 pois a lei no pode retroagir para atingir pactos anteriores sua vigncia , salvo pactuao em contrrio, o contrato de fiana, em caso de prorrogao da locao, por prazo indeterminado, tambm prorroga-se automaticamente a fiana, resguardando-se, durante essa prorrogao, evidentemente, a faculdade de o fiador exonerar-se da obrigao, mediante notificao resilitria, explicou Salomo. Notificao resilitria O Cdigo Civil de 2002 tambm trouxe mudanas em relao exonerao do fiador. Enquanto o Cdigo de 1916 determinava que a exonerao somente poderia ser feita por ato amigvel ou por sentena judicial, o novo cdigo admite que a fiana, sem prazo determinado, gera a possibilidade de exonerao unilateral do fiador. Para que isso acontea, o fiador deve notificar o credor sobre a sua inteno de exonerar-se da fiana. A exonerao, contudo, no imediata. De acordo com a nova redao da Lei 8.245/91, o fiador fica obrigado por todos os efeitos da fiana durante 120 dias aps a notificao do credor. Neste caso, o locador notifica o locatrio para apresentar nova garantia locatcia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locao. Novo fiador Alm dos casos de exonerao, o locador tambm pode exigir a troca do fiador nas seguintes situaes: morte do fiador; ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia ou insolvncia do fiador declarados judicialmente; alienao ou gravao de todos os bens imveis do fiador ou sua mudana de residncia sem comunicao do locador e tambm ao final de contratos por tempo determinado. Foi o que aconteceu no julgamento do Recurso Especial 902.796, contra uma ao de despejo. Ao trmino do contrato de aluguel, por prazo determinado e sem previso de prorrogao, o locador exigiu a apresentao de novo fiador, mas a providncia solicitada no fui cumprida. O locatrio argumentou que no cometeu qualquer falta contratual capaz de suscitar a resciso e o consequente despejo. Isso porque, em sendo a avena prorrogada por tempo indeterminado, no haveria para ele, ainda que instado a tanto pela locadora, qualquer obrigao de apresentar novo fiador, que estaria responsvel pela garantia do imvel at a entrega das chaves. A ministra Laurita Vaz, relatora, negou provimento ao recurso sob o fundamento de que, sendo a fiana ajustada por prazo certo, h expressa previso legal artigo 40, inciso V, da Lei 8.245/91 , a permitir ao locador que exija a substituio da garantia fidejussria inicialmente prestada, notificando o locatrio desse propsito e indicando-lhe prazo para o cumprimento. Outorga uxria O locador tambm deve ficar atento s formalidades da lei no que diz respeito outorga uxria do fiador. A outorga uxria utilizada como forma de impedir a dilapidao do patrimnio do casal por um dos cnjuges. Por

isso, a fiana prestada sem a anuncia do cnjuge do fiador nula. exatamente da que vem o enunciado da Smula 332 do STJ: Fiana prestada sem autorizao de um dos cnjuges implica a ineficcia total da garantia. No julgamento de Recurso Especial 1.095.441, no entanto, a Sexta Turma relativizou o entendimento. No caso, o fiador se declarou separado, mas vivia em unio estvel. Na execuo da garantia do aluguel, sua companheira alegou a nulidade da fiana porque no contava com sua anuncia, mas os ministros entenderam que permitir a anulao seria beneficiar o fiador, que agiu de m-f. Esse fato, ao que se pode depreender, inviabiliza, por si s, a adoo do entendimento sumulado por esta Casa, pois, do contrrio, seria beneficiar o fiador quando ele agiu com a falta da verdade, ao garantir o negcio jurdico, disse o ministro Og Fernandes, relator. O ministro observou tambm que a meao da companheira foi garantida na deciso, o que, segundo ele, afasta qualquer hiptese de contrariedade lei. Fiana e morte A outorga uxria vincula o cnjuge at mesmo com a morte do fiador. De acordo com a jurisprudncia do STJ, a garantia, que foi prestada pelo casal, no extinta com o bito, persistindo seus efeitos em relao ao cnjuge (REsp 752.856). O mesmo no acontece, entretanto, se o locatrio morre. Antes da alterao da Lei do Inquilinato, os dbitos advindos depois do falecimento, no eram direcionados ao fiador. Com as alteraes de 2009, o fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias, contado do recebimento da comunicao do falecimento, ficando responsvel pelos efeitos da fiana durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. Benefcio de Ordem Se, todavia, nos embargos execuo no puder ser invocada a ausncia de outorga uxria ou mesmo a morte do locatrio, poder o fiador lanar mo do Benefcio de Ordem. O Benefcio de Ordem o direito que se garante ao fiador de exigir que o credor acione primeiramente o devedor principal. Isto , que os bens do devedor sejam executados antes dos seus. No entanto, o fiador no poder se aproveitar deste benefcio se no contrato de fiana estiver expressamente renunciado ao benefcio; se declarar-se como pagador principal ou devedor solidrio; ou se o devedor for insolvente ou falido. No adianta nem mesmo alegar que a clusula de renncia abusiva, como foi feito no Recurso Especial 851.507, tambm de relatoria do ministro Arnaldo Esteves de Lima. "Enquanto disposta de forma unilateral caracterstica do contrato de adeso abusiva e criadora de uma situao de extrema desvantagem para o polo hipossuficiente da relao contratual firmada, qual seja a locatria e seu fiador, impossibilitados de discutir ou de alterar quaisquer clusulas do contrato objeto da execuo, alegou a defesa. A irresignao no prosperou porque, segundo o relator, a renncia ao Benefcio de Ordem prevista expressamente autorizada pelo artigo 828 do Cdigo Civil. Bem de famlia importante atentar tambm que, uma vez assumida a obrigao de fiador, no ser possvel alegar impenhorabilidade de bens na execuo, ainda que se trate de seu nico imvel, ou seja, o bem de famlia.

Foi o que aconteceu no julgamento do Recurso Especial 1.088.962, de relatoria do ministro Sidnei Beneti. No caso, o tribunal de origem considerou o imvel como bem de famlia e afastou a penhora, mas o acrdo foi reformado. Destaca-se que o Supremo Tribunal Federal, em votao plenria, proferiu julgamento no Recurso Extraordinrio 407688, segundo o qual o nico imvel (bem de famlia) de uma pessoa que assume a condio de fiador em contrato de aluguel pode ser penhorado, em caso de inadimplncia do locatrio, justificou o ministro. A medida est amparada no artigo 3 da Lei 8.009/90, que traz expresso: A impenhorabilidade oponvel em qualquer processo de execuo civil, fiscal, previdenciria, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movida por obrigao decorrente de fiana concedida em contrato de locao. No julgamento do Recurso Especial 1.049.425, o ministro Hamilton Carvalhido, relator, chegou a manifestar sua opinio sobre a inconstitucionalidade da lei, mas, diante do entendimento do STF que considerou constitucional a penhora e da jurisprudncia do STJ, votou conforme o entendimento firmado, mesmo sem concordar. A meu sentir, fere o princpio constitucional de igualdade, no podendo prevalecer, ainda mais quando, por norma constitucional posterior lei, firmou-se o carter social da moradia. Este Tribunal, entretanto, acompanhando a deciso da Corte Suprema, tem assentado a regularidade da aludida exceo, inclusive para os contratos de aluguel anteriores vigncia da Lei n 8.245/91, apontou Carvalhido.