3.

3.1 3.1.1 3.1.1.1 3.1.1.2 3.1.1.3 3.1.2 3.1.2.1 3.1.3 3.1.3.1 3.1.3.2 3.1.3.3 3.1.4 3.1.4.1 3.1.4.2 3.1.4.3 3.1.4.4

TEJIDO URBANO.
REA DESCUBIERTA ENTRE VOLMENES EDIFICADOS. ESPACIO LIBRE URBANO. Funciones del Espacio Libre Urbano. Conformacin del Espacio Libre Urbano. Patios Apendiculares del Espacio Libre Urbano. PATIOS ASIMILABLES A ESPACIO LIBRE URBANO. Carcter y dimensiones de los Patios Asimilables a Espacio Libre Urbano. PATIOS AUXILIARES. Carcter y Dimensiones de los Patios Auxiliares. Extensiones Apendiculares en los Patios Auxiliares. Locales Habitables bajo Cota de Parcela. NORMAS COMUNES A TODAS LAS REAS DESCUBIERTAS. Forma de medir las reas Descubiertas. Arranque de las reas Descubiertas. Prohibiciones Relativas a las reas Descubiertas. reas Descubiertas que no constituyen Patios.

3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.2.1 3.2.2.2 3.2.2.3 3.2.2.4 3.2.2.5 3.2.2.6 3.2.2.7 3.2.2.8 3.2.2.9 3.2.2.10 3.2.3 3.2.3.1 3.2.3.2 3.2.3.3 3.2.4

VOLMENES EDIFICABLES. CONDICIONES GENERALES. FACTOR DE OCUPACIN TOTAL (F.O.T.) Valores del F.O.T. F.O.T. en uso mixto de la parcela. F.O.T. y Densidad mximos en caso particular de anexin de parcelas. Superficies no computables para aplicacin del Factor de Ocupacin Total. F.O.T. y Densidad para construccin de vivienda unifamiliar en terrenos reducidos. F.O.T. y Densidad para construccin en terrenos unificados. Incrementos del F.O.T. y la Densidad Poblacional (Estmulos). Incrementos en Edificios con Basamento. Distritos sin Estmulos. Incremento del F.O.T. y la Densidad Poblacional por unificacin parcelaria. FACTOR DE OCUPACIN DEL SUELO (F.O.S.) - NIVEL DE APLICACIN. Elevacin parcial sobre cota de parcela de los locales ubicados bajo la misma. Ampliaciones en edificios existentes con F.O.S. agotado o superado. F.O.S. mximo en caso particular de anexin de parcela. MODIFICACIONES SATURADOS. EN EDIFICIOS EXISTENTES CON INDICADORES

3.2.5 3.2.5.1

TIPOLOGAS EDILICIAS. Tipologas en Parcelas de Esquina.

3.2.6 3.2.6.1 3.2.6.2 3.2.6.3 3.2.6.4 3.2.6.5 3.2.6.6 3.2.7 3.2.7.1 3.2.8 3.2.8.1 3.2.9 3.2.9.1 3.2.9.2 3.2.9.3 3.2.9.4

FRANJA PERIMETRAL EDIFICABLE. Parcelas comprendidas parcial o totalmente dentro de la Franja Perimetral Edificable. Rectificacin de la Lnea de Retiro de Fondo (L.R.F.) en distritos con Retiro de Fondo Obligatorio. Parcela, no de esquina, con frente a dos o ms calles. Retiro de Fondo en Manzanas de conformacin atpica. Retiro de Fondo en Lotes de esquina en Manzana de conformacin atpica. Construcciones Complementarias en el Centro Libre de Manzana BASAMENTO. rea Descubierta que no constituye patio, en Basamento. PLANO LMITE. Plano Limite de techos inclinados. ALTURA DE EDIFICIOS EN CASOS ESPECIALES. Altura de Edificios en esquina. Altura de Edificacin en parcela intermedia con frente a dos o ms calles. Altura mxima de edificacin con planta baja libre. Altura de edificacin en parcela ubicada en zona adyacente a la playa y/o ribera martima, fluvial o lacustre determinada por el Cono de Sombra. Conos de sombra proyectados. Cordones de vereda demarcatorios de la zona de proteccin. Verificacin del Cono de Sombras. Altura de Edificacin en Zona del Aeropuerto. Altura de Edificacin para edificios entre medianeras con linderos edificados. Construcciones sobre el Plano Limite. SALIENTES DE LA LNEA MUNICIPAL, DE LA LNEA DE EDIFICACIN, DE LAS LNEAS DE RETIRO LATERAL Y DE FRENTE INTERNO. Restriccin de salientes hasta 2,60 m. de altura. Marquesinas. Balcones. Cuerpos salientes cerrados.

3.2.9.4.1 3.2.9.4.2 3.2.9.5 3.2.9.6 3.2.9.7 3.2.9.8 3.2.10

3.2.10.1 3.2.10.2 3.2.10.3 3.2.10.4

3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.3.1 3.3.3.2 3.3.3.3 3.3.3.4 3.3.3.5 3.3.4

LNEA MUNICIPAL (L.M.) ALINEACIN. LNEA MUNICIPAL DE EDIFICACIN (L.E.) OBRAS DETRS DE LA LNEA MUNICIPAL Y DE LA LNEA DE EDIFICACIN. Edificios entre medianeras. Edificios de Semipermetro Libre y Permetro Libre. Edificios de Semipermetro Libre (con basamento) basamento). Eximicin total o parcial de los Retiros de Frente. Eximicin del Retiro de Frente en predios de esquina.

Permetro

Libre

(con

LNEA MUNICIPAL EN ACERAS CUBIERTAS CON PRTICOS (RECOVA).

3.3.5

TRANSPOSICIN DE LA LNEA DE EDIFICACIN CON STANO BAJO NIVEL DE ACERA.

3.4 3.4.1 3.4.1.1 3.4.1.2 3.4.1.3 3.4.1.4

LNEA MUNICIPAL DE ESQUINA. FORMACIN DE ESPACIO LIBRE EN LAS ESQUINAS (OCHAVA). Obligacin de materializar la Lnea Municipal de esquina. Traza y dimensin de la Lnea Municipal de esquina, ochava. Retiro obligatorio en la Lnea Municipal de esquina. Cuerpos salientes cerrados sobre el Retiro Obligatorio de la Lnea Municipal de esquina.

3.5 3.5.1 3.5.1.1 3.5.1.2 3.5.1.3 3.5.1.3.1 3.5.1.4 3.5.1.5 3.5.1.6 3.5.2 3.5.2.1 3.5.2.2 3.5.2.3 3.5.2.4 3.5.2.5 3.5.2.6 3.5.2.7 3.5.2.8 3.5.2.9 3.5.3 3.5.3.1 3.5.3.2 3.5.3.3 3.5.3.4 3.5.3.5 3.5.3.6 3.5.3.7 3.5.3.8

TIPOLOGAS EDILICIAS. EDIFICIOS ENTRE MEDIANERAS. Generalidades. Caractersticas de los Edificios. Volumen Edificable. Retiros Laterales de Paramentos sin aberturas reglamentarias. Plano Lmite. Edificio entre medianeras retirado. Tratamiento arquitectnico de medianeras. EDIFICIOS DE SEMIPERMETRO LIBRE. Generalidades. Caractersticas de los Edificios. Volumen Edificable. Plano Lmite. Edificios de Semipermetro Libre (con basamento). Lnea de Retiro de Frente. Lneas de Retiro Lateral. Conversin de la Tipologa de Semipermetro Libre en Tipologa entre medianeras limitada. Tratamiento Arquitectnico de medianera creada por Semipermetro. EDIFICIOS DE PERMETRO LIBRE. Generalidades. Caractersticas de los edificios. Volumen Edificable. Lnea de Edificacin o de Retiro de Frente. Lneas de Retiro Lateral. Conversin de la Tipologa de Permetro Libre en Semipermetro Libre y de ambas en Tipologa entre medianeras limitada. Prdida de la altura correspondiente a la tipologa de Permetro Libre. 2 Parcelas Mayores de 3.750 m .

NDICE DE MATERIAL GRFICO.

3.1.1.3

Patios Apendiculares del Espacio Libre Urbano.

3.1.2.1(a - b) 3.1.3.1 3.1.3.2 3.1.4.1 3.1.4.2 3.2.2.1 3.2.5 3.2.6 (a - b - c) 3.2.6.1

Carcter y dimensiones de los Patios asimilables a Espacio Libre Urbano. Carcter y dimensiones de los Patios Auxiliares. Extensiones Apendiculares en los Patios Auxiliares. Forma de medir las reas Descubiertas. Arranque de las reas Descubiertas. Valores del F.O.T. (tabla) Tipologas Edilicias. Franja perimetral edificable. Parcelas comprendidas parcial o totalmente dentro de la Franja Edificable. Perimetral

3.2.6.2

Rectificacin de la Lnea de Retiro de Fondo (L.R.F.) en distritos con Retiro de Fondo Obligatorio. Retiro de Fondo en lotes de esquina en manzana de conformacin atpica. Basamento. Plano lmite de techos inclinados. Altura de edificios en esquina. Altura de edificacin en zona del aeropuerto. Altura de edificacin para edificios entre medianeras con linderos edificados. Obras detrs de la Lnea Municipal y de la Lnea de Edificacin. Eximicin total o parcial de los Retiros de Frente. Traza y dimensin de la Lnea Municipal de esquina, ochava. Retiros Laterales de Paramentos sin aberturas reglamentarias. Plano Lmite. Plano Lmite. Lneas de Retiro Lateral.

3.2.6.5 (a - b) 3.2.7 3.2.8.1 3.2.9.1 3.2.9.6 3.2.9.7 3.3.3 3.3.3.4 (a - b) 3.4.1.2 3.5.1.3.1 3.5.1.4 3.5.2.4 3.5.2.7 / 3.5.3.5 (a - b - c) 3.5.2.8 / 3.5.3.6

Conversin de la Tipologa de Permetro Libre en Semipermetro Libre y de ambas en Tipologa Entre Medianeras limitada.

CAPTULO 3

3.
3.1 3.1.1

TEJIDO URBANO
REA DESCUBIERTA ENTRE VOLMENES EDIFICADOS. ESPACIO LIBRE URBANO. A los efectos de este Cdigo, se denomina as el espacio areo abierto, capaz de garantizar buenas condiciones de habitabilidad en funcin de requerimientos ambientales de iluminacin, ventilacin, asoleamiento, acstica, privacidad, ngulo de visin de cielo, visuales exteriores, vegetacin y otros elementos de saneamiento ambiental.

3.1.1.1

FUNCIONES DEL ESPACIO LIBRE URBANO. El espacio libre urbano, define el espacio apto para la ventilacin e iluminacin de los locales habitables de cualquier tipo, de acuerdo a los requisitos indicados en las condiciones de habitabilidad del presente Cdigo y del Reglamento General de Construcciones.

3.1.1.2

CONFORMACIN DEL ESPACIO LIBRE URBANO. Se considera como espacio libre urbano: a) El espacio de va pblica comprendido entre las lneas municipales y el conformado entre dichas lneas y las de retiro obligatorio o voluntario de la edificacin; b) El espacio libre de manzana; c) El espacio entre paramentos laterales de los edificios de permetro libre y las lneas divisorias entre parcelas, conectado directamente con el espacio de va pblica y con el espacio libre de manzana; d) El espacio entre paramentos verticales correspondientes a un mismo o diferentes volmenes edificados, dentro de la misma parcela; e) Los patios apendiculares que queden incorporados a algunos de los espacios anteriormente enumerados. Los espacios urbanos sern considerados como tales, a partir de la cota de parcela, salvo en los casos expresamente previstos en el artculo 3.1.3.3. El dimensionamiento de dichos espacios se reglamenta en este captulo.

3.1.1.3

PATIOS APENDICULARES DEL ESPACIO LIBRE URBANO (ver grfico ). Se considerarn extensiones del espacio libre urbano, aquellos patios apendiculares abiertos por un lado (a) de su planta a dicho espacio. La abertura (a) de unin con el espacio urbano deber ser igual o mayor que la profundidad (p) del patio, y no podr ser inferior a cuatro (4) metros. Debe cumplirse la frmula a 4 m; a p.

3.1.2

PATIOS ASIMILABLES A ESPACIO LIBRE URBANO. Se denominan as las reas descubiertas, ubicadas entre los volmenes construidos en las parcelas, que por sus dimensiones se consideran asimilables a espacio urbano. A tales patios, pueden iluminar y ventilar locales de cualquier tipo. CARACTER Y DIMENSIONES DE LOS PATIOS ASIMILABLES A ESPACIO LIBRE URBANO (ver grfico).

3.1.2.1

Los lados de los patios asimilables a espacio libre urbano debern dimensionarse segn la altura de los paramentos que rodean el rea descubierta, de acuerdo a la siguiente relacin: d h/ 1,5, siendo (h) la altura de los paramentos y (d) la distancia entre ellos, que ser constante en toda la altura del patio. En casos de paramentos de diferente altura, el valor de (h) ser igual a la semisuma de las alturas de ambos paramentos enfrentados; siempre que (d) no sea inferior a cuatro (4) metros. La superficie del patio ser igual al producto de la dimensin de sus lados. Uno de los lados podr reducirse hasta un 20%, no pudiendo ser nunca menor de cuatro (4) metros y siempre que el otro lado se aumente en proporcin tal que no modifique la superficie requerida. Se admitir paramentos curvos siempre que se respete la misma relacin, en la cual la dimensin (h) corresponde a la generatriz de la superficie cilndrica resultante. d1 4 m. d2 - 20% 2 S 16 m . 3.1.3 PATIOS AUXILIARES. Se denominan as las reas descubiertas ubicadas entre los volmenes construidos en las parcelas que, por sus dimensiones, no son aptas para conformar espacio libre urbano. A tales patios pueden iluminar y ventilar los locales que expresamente se autorizan en las Normas de Habitabilidad incluidas en el Reglamento General de Construcciones (R.G.C.) 3.1.3.1 CARACTER Y DIMENSIONES DE LOS PATIOS AUXILIARES ( ver grfico). Los lados de los patios auxiliares debern dimensionarse segn la altura de los paramentos que rodean el rea descubierta, de acuerdo con la siguiente relacin: d h / 5 2, 50 m 2 S 6,25 m . siendo (h) la altura de los paramentos y (d) la distancia que debe existir entre paramentos enfrentados, la que ser constante en toda la altura del patio. En caso de paramentos de diferente altura el valor de (h), ser igual a la semisuma de las alturas de ambos paramentos. La superficie del patio, ser el producto de la dimensin de sus lados. El lado menor del mismo podr reducirse hasta en un 20%, siempre que el mayor se incremente de modo tal que no se modifique la superficie requerida, no pudiendo ser nunca menor de 2,50 m. Se admitir paramentos curvos siempre que se respete la misma relacin, en la cual la dimensin (h) corresponde a la generatriz de la superficie cilndrica resultante. d1 2,5m. d2 - 20%

3.1.3.2

EXTENSIONES APENDICULARES EN LOS PATIOS AUXILIARES (ver grfico).

Se admiten extensiones apendiculares en los patios auxiliares para proporcionar iluminacin y ventilacin natural a los locales aludidos en el articulo 3.1.3, siempre que la distancia (d) desde el paramento en el cual se ubican los vanos que iluminen y ventilen por el patio hasta otro que lo enfrente, cumpla con lo establecido en el pargrafo 3.1.3.1. La abertura (c) de unin con el patio, debe ser igual o mayor que dos veces la profundidad (p) de estas extensiones. Las superficies de las extensiones apendiculares no podrn computarse para satisfacer la superficie mnima del patio auxiliar, segn se establece en el pargrafo 3.1.3.1. 3.1.3.3 LOCALES HABITABLES BAJO COTA DE PARCELA. Se permitir la construccin de locales habitables bajo cota de parcela siempre que se cumplan las siguientes condiciones: a) Los locales habitables ubicados bajo cota de parcela debern ser iluminados y ventilados por patios cuyas dimensiones se calcularn de acuerdo a lo estipulado precedentemente. b) Para el clculo de la relacin d h / 6, la altura (h) se tomar desde el nivel de piso los locales habitables bajo cota de parcela. c) Si los patios bajo cota de parcela se encuentran entre volmenes de la misma parcela, se dimensionarn de acuerdo a lo establecido en el articulo 3.1.2.1 (patios asimilables a espacio libre urbano). d) Los locales habitables bajo cota de parcela y sus dependencias accesorias conforman una unidad funcional computable para la aplicacin del F.O.T. 3.1.4 3.1.4.1 NORMAS COMUNES A TODAS LAS REAS DESCUBIERTAS. FORMA DE MEDIR LAS REAS DESCUBIERTAS (ver grfico ). Las dimensiones de las reas descubiertas que contengan losas salientes o aleros se determinan a partir de la proyeccin horizontal de voladizos cuya saliente sea mayor que 0,50m. En el caso de que el rea descubierta de una parcela resulte lindera a otra parcela, la medida de la distancia se tomar desde un paramento virtual distante 0,15 m. del eje divisorio entre las parcelas, y la altura considerada ser la del plano limite del distrito cuando no existan edificios ms altos. Cuando en un rea descubierta se ubique una escalera abierta, podr computarse como rea descubierta tambin la mitad de su superficie a los efectos de las superficies mnimas de dichas reas. 3.1.4.2 ARRANQUE DE LAS REAS DESCUBIERTAS (ver grfico). El arranque del espacio libre urbano es un plano horizontal virtual a nivel de la cota de la parcela, determinado de acuerdo a lo prescripto en el presente Cdigo. En caso de existir locales a iluminar y ventilar bajo cota de parcela, dicho plano virtual pasar por la cota inferior de sus aberturas. El arranque de los patios auxiliares es un plano horizontal virtual a nivel del piso del primer local que reciba iluminacin y ventilacin del patio auxiliar considerado. La cota del plano de arranque se consignar en el proyecto.

3.1.4.3

PROHIBICIONES RELATIVAS A LAS REAS DESCUBIERTAS.

Las reas descubiertas que constituyen espacio libre urbano, patio apendicular del espacio libre urbano, patio asimilable a espacio libre urbano y los patios auxiliares, o extensiones apendiculares en los patios auxiliares, no podrn cubrirse con elementos fijos o con claraboyas vidriadas corredizas. Slo se permiten los toldos plegables de tela y las prgolas, ambos de carcter desmontable exclusivamente. 3.1.4.4 REAS DESCUBIERTAS QUE NO CONSTITUYEN PATIOS. Cuando se proyecten reas descubiertas que no constituyan patios (siempre que no sean reas producidas por retiros laterales o de fondo, obligatorio por tipologa), es decir a las cuales no ventila absolutamente ningn local, no se establecern dimensiones mnimas ni regir la relacin entre alturas y distancia entre paramentos. A los efectos de la aplicacin de este artculo, en la documentacin de obra de edificios que incluyan dicho tipo de reas descubiertas, deber especificarse claramente dnde ventilan e iluminan los locales que se abran a las mismas.

3.2 3.2.1

VOLMENES EDIFICABLES. CONDICIONES GENERALES. El tejido urbano resultante de la construccin de edificios estar regulado por los parmetros que a continuacin se enuncian: a) El Factor de Ocupacin Total, F.O.T., que indica la relacin entre la superficie cubierta mxima edificable y la superficie de la parcela, por encima de la cota de parcela (ver excepcin en artculo 3.1.3.3); b) El Factor de Ocupacin del Suelo, F.O.S., que es la relacin entre la superficie del suelo ocupada por el edificio y la superficie de la parcela (ver artculo 3.2.3); c) La tipologa edilicia, que establece las alternativas de volmenes edificables, segn distritos y dimensiones de parcela; d) El Plano Lmite, que regula las alturas mximas admisibles en funcin del ordenamiento general de los volmenes edificados; e) La Franja Perimetral Edificable, correspondiente a la superficie de la manzana comprendida entre la Lnea Municipal y la Lnea de Frente Interno, que puede ser ocupada con construcciones; f) La Lnea de Frente Interno, L.F.I., constituida por la proyeccin del plano vertical que separa la franja perimetral edificable del espacio libre de manzana; g) El Basamento, que posibilita la ocupacin parcial de la parcela, segn el carcter de los distritos y los usos permitidos; h) La Lnea de Edificacin Interna, L.E.I., que limita hacia el fondo, las construcciones en los distritos sin exigencias de retiro de frente obligatorio, excepto en tipologa de permetro libre.

3.2.2

FACTOR DE OCUPACIN TOTAL (F.O.T.). El Factor de Ocupacin Total se establece para cada distrito y tipo de uso del suelo, en funcin de una adecuada relacin entre los volmenes edificables y los verdes y libres pblicos y privados y del grado de prestacin de los servicios de infraestructura sanitaria.

3.2.2.1

VALORES DEL F.O.T. (ver tabla)

A cada distrito se le asignan dos (2) valores de F.O.T., uno a aplicar en usos habitacionales y otro a aplicar en otros usos admitidos, de acuerdo al carcter del distrito. Los valores de F.O.T. correspondientes a cada distrito se consignan en la tabla respectiva. El uso habitacional clase 3 adoptar el F.O.T. otros usos en todos los distritos. El uso habitacional clase 4 adoptar el F.O.T. otros usos en los distritos c entrales y de equipamiento, y el F.O.T. residencial en los distritos de denominacin homnima. 3.2.2.2 F.O.T. EN USO MIXTO DE LA PARCELA Se denomina uso mixto de la parcela, a la coexistencia en una parcela de dos o ms usos permitidos. El F.O.T. en tales casos, resultar de considerar las proporciones de utilizacin del F.O.T. para cada uso; de tal modo que si se utiliza x % del F.O.T. establecido para el uso A, slo se podr utilizar el (100 - x)% del F.O.T. establecido para el uso B. 3.2.2.3 F.O.T. Y DENSIDAD PARCELAS. MXIMAS EN CASO PARTICULAR DE ANEXIN DE

Cuando una parcela construida A, con superficie de ocupacin total y densidad agotada o excedida (en relacin a la que resulta de aplicar los indicadores urbansticos del distrito), se anexe otra parcela B, sin ocupacin o con superficie de ocupacin total y densidad disponibles, la superficie de ocupacin total y densidad de la parcela unificada AB podr incrementarse con la capacidad disponible de superficie de ocupacin total y densidad de parcela B que resulte de aplicar los indicadores y estmulos de distrito correspondiente. Acceder a la posibilidad consignada requiere la previa unificacin parcelaria e interdiccin de subdivisin ulterior acreditada en la escritura de dominio respectiva. No podr accederse a la presente alternativa de anexin cuando en algunas de las parcelas consideradas se constate la existencia de construcciones clandestinas. Anlogo criterio se adoptar cuando la anexin comprenda ms de dos parcelas. 3.2.2.4 SUPERFICIES NO COMPUTABLES OCUPACIN TOTAL. PARA LA APLICACIN DEL FACTOR DE

A los efectos de la aplicacin del F.O.T. no ser computable: a) La superficie edificada bajo cota de parcela, excepto lo establecido en el artculo 3.1.3.3. b) Planta baja libre. c) Planta libre de transicin estructural. d) Lavadero comn, sala de mquinas, tanque de agua y hall de acceso a terraza. e) Huecos de ascensor y proyeccin de la caja de escalera: se computarn una sla vez a los efectos de la aplicacin del F.O.T. f) Balcones, galeras cubiertas, prticos y similares, siempre que tengan como mnimo dos de sus lados abiertos y que no constituyan ningn tipo de local habitable. g) Portera, unidad de vivienda afectada a dicho destino, propiedad comn de superficie menor o igual a 60 m2, cuya incidencia no ser computada en la densidad poblacional.

3.2.2.5

F.O.T. Y DENSIDAD PARA TERRENOS REDUCIDOS.

CONSTRUCCIN

DE

VIVIENDA

UNIFAMILIAR

EN

a) Cualquiera sea la dimensin de la parcela y el Distrito urbanstico se podr construir en ella una vivienda unifamiliar de ciento 2 cuadrados (160 m .) an cuando el F.O.T. resultante de su superficie menor, a excepcin de aquellos distritos en los que admitida la vivienda complementaria. La referida superficie ser para las ampliaciones que encuadren en la definicin anterior. b) Para la densidad neta de parcela no regirn los topes de distrito.

de que se trate, sesenta metros parcela d una est solamente tambin el tope

c) Cuando el distrito de que se trate autorice tambin el uso comercial o de servicios, el interesado podr incluir dentro de dicha superficie a los antedichos usos como 2 Anexo, siempre que estos no superen los veinticinco metros cuadrados (25 m .). La superficie mencionada deber estar incluida en los ciento sesenta metros 2 cuadrados (160 m ). La disposicin precedente no implica la inobservancia de las restantes restricciones e indicadores, salvo el de la densidad, el que estar en consonancia con el inciso b). d) Lo que se aprob como vivienda unifamiliar en virtud del inciso a) no se podr transformar en su uso, ni en cambios parciales de destino que desvirten los motivos que admitieron su acogimiento a dichos beneficios, an cuando el inmueble cambie de propietario. A tal fin, en la cartula del plano aprobado se citar como restriccin la adhesin al artculo correspondiente. 3.2.2.6 F.O.T. Y DENSIDAD PARA CONSTRUCCIN EN TERRENOS UNIFICADOS. Si se unifican dos fracciones cuyas superficies sumadas no exceden los quinientos 2 metros cuadrados (500 m .), el F.O.T. resultante conservar, para vivienda unifamiliar nicamente, las ventajas que gozaban antes de su unificacin los dos lotes individuales, en virtud de lo que dispone el articulo 3.2.2.10 inciso a). La parcela resultante cumplir con los restantes indicadores. 3.2.2.7 INCREMENTOS DEL F.O.T. Y LA DENSIDAD POBLACIONAL (ESTMULOS). En los Distritos que admiten incrementar el Factor de Ocupacin Total y la Densidad Poblacional, los topes mximos establecidos podrn alcanzar el setenta por ciento (70%), segn la siguiente discriminacin: a) Por ancho de parcela: a partir de los diez metros (10 m.), dos y medio por ciento (2,5%) por metro y hasta un incremento mximo del veinticinco por ciento (25%). Para nuevas parcelas, a partir de los anchos mnimos exigidos, entendindose por tales las que surjan por aplicacin del Articulo 50 de la Ley 8912. b) Por edificacin separada de ejes divisorios laterales un mnimo de cuatro metros (4 m.), se incrementar el diez por ciento (10%) por eje, m s dos y medio por ciento (2,5%) por metro a partir de los cuatro metros (4 m.), hasta un mximo del quince por ciento (15%) por cada eje divisorio computndose hasta un treinta por ciento (30%) en total (mximo 15% por cada eje). c) Por edificacin retirada voluntariamente de las lneas de edificacin establecidas y de la lnea de frente interno, a razn de tres por ciento (3%) por cada metro de retiro, computndose los retiros sobre todos los frentes si la parcela tuviera ms de uno. Dichos premios en conjunto no podrn superar un mximo del quince por ciento (15%). A efectos del clculo de los premios por retiro voluntario de la lnea de edificacin y de la lnea de frente interno, cuando se produzcan retiros parciales de dichas

lneas, los premios se calcularn en forma proporcional a los mismos. analoga se calcular para los retiros voluntarios de las lneas de retiros laterales.

Por

d) Por menor superficie del suelo ocupada que la resultante del Factor de Ocupacin de Suelo mximo establecido para cada caso, en igual proporcin que la reduccin y hasta un incremento mximo de un diez por ciento (10 %) . e) Por espacio libre pblico existente al frente, medido desde la Lnea Municipal hasta el eje de dicho espacio, cero cinco por ciento (0,5%) por cada metro a partir de los diez metros (10 m.) y con un mximo del diez por ciento (10%), computndose sobre un slo frente si la parcela tuviera ms de uno. 3.2.2.8 INCREMENTOS EN EDIFICIOS CON BASAMENTO. Cuando en un distrito se adopte la tipologa con basamento, a los efectos de optar por los incrementos previstos, se considerarn los retiros que se produzcan a partir de la altura del mismo y se afectarn a la superficie a edificarse, ubicada por sobre dicho basamento. Para su verificacin se consignar en el plano. 3.2.2.9 DISTRITOS SIN ESTMULOS. Los incrementos establecidos en el artculo 3.2.2.7 no sern de aplicacin en los Distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3, R8 y C1e. 3.2.2.10 INCREMENTO DEL F.O.T. Y LA DENSIDAD POBLACIONAL , POR UNIFICACIN PARCELARIA. a) La unificacin de dos o ms parcelas, cualesquiera fueran sus dimensiones y el uso para que se destinen (dentro de los admitidos en el correspondiente distrito), tendr un premio del diez por ciento (10%) en el F.O.T. y la densidad poblacional resultantes. Este diez por ciento (10%) quedar involucrado dentro del setenta por ciento (70%) que, como tope, admite la Ley 8912. b) La unificacin de dos o ms parcelas destinadas a vivienda exclusivamente en los Distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3, R8 y C1e tendr un incremento del diez por ciento (10%) en el F.O.T. y la densidad poblacional resultantes. 3.2.3 FACTOR DE OCUPACIN DEL SUELO (F.O.S.). - NIVEL DE APLICACIN El nivel de aplicacin del F.O.S., es el de cota de parcela. Dicho factor no podr en ningn caso ser superior a 0.6, pudiendo en algunos Distritos ser an menor. El presente artculo no invalida lo establecido en el Artculo 3.2.3.1. 3.2.3.1 ELEVACIN PARCIAL SOBRE COTA DE PARCELA DE LOS LOCALES UBICADOS BAJO LA MISMA. Los locales que se encuentren ubicados bajo cota de parcela, pueden elevar el nivel del cielorraso hasta un mximo de un (1) metro y su cubierta terminada hasta un mximo de un metro con cuarenta y cinco (1,45) sobre la cota antes mencionada sin que se compute su superficie para el clculo del F.O.S. Solamente podr hacerlo trasponiendo la L.E.I. L.F.I. cuando est permitido en el distrito construir en el centro libre de manzana; en los restantes casos debern observarse las restricciones de invasin de las lneas de edificacin y de frente internas. No se admitir construcciones bajo cota de parcela, con este beneficio, en el retiro de frente obligatorio. Esta franquicia no autoriza a aumentar el plano lmite. AMPLIACIONES EN EDIFICIOS EXISTENTES CON FOS AGOTADO O SUPERADO Cuando en una construccin existente el Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S.) est excedido pero no el Factor de Ocupacin Total (F.O.T.) ni la Densidad Poblacional, se

3.2.3.2

podr autorizar la ampliacin de superficie cubierta siempre que se cumplan las siguientes condiciones: a) No se superen los valores del Factor de Ocupacin Total (F.O.T) y la Densidad Poblacional establecidos para el distrito por la normativa vigente. b) No se ample la superficie cubierta en las p lantas existentes que superen el Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S.) admitido. c) La superficie proyectada en las plantas superiores respete el valor mximo establecido en la zona para el Factor de ocupacin del Suelo (F.O.S.). d) Las obras a ejecutar no desmejoren las condiciones de ventilacin e iluminacin de la construccin existente. 3.2.3.3 F.O.S. MXIMO EN CASO PARTICULAR DE ANEXIN DE PARCELA 1.- Cuando a una parcela construida A, con superficie de ocupacin de suelo agotado o excedido (en relacin a la que resulta de aplicar el indicador del distrito) se anexe otra parcela B, sin ocupacin o con superficie de ocupacin de suelo disponible, la superficie de ocupacin de suelo de la parcela unificada AB se conformar por la ya ocupada en la parcela A, ms la que resulte de aplicar a la parcela B el indicador del distrito correspondiente. 2.- Si en la parcela construida con F.O.S. superado, el exceso sobre el F.O.S. admitido por la Ley 8912 se origin en una construccin antirreglamentaria clandestina, con plano visado, el F.O.S. final ser el que corresponda a la parcela total una vez unificada, es decir perder los beneficios del inciso 1. 3.- En la consideracin de estmulos que en la ampliacin le corresponde al predio total una vez unificado, no sern de aplicacin aquellos originados en los artculos 3.2.2.6, 3.2.2.7.a y 3.2.2.10 del C.O.T. 3.2.4 MODIFICACIONES SATURADOS EN EDIFICIOS EXISTENTES CON INDICADORES

Sern admisibles las modificaciones parciales de edificios existentes, an cuando estn agotados los indicadores de Factor de Ocupacin Total, Factor de Ocupacin del Suelo, Densidad Poblacional, siempre que se cumplan las siguientes condiciones: 1.- No se incrementen el Factor de Ocupacin del Suelo, Factor de Ocupacin Total o Densidad Poblacional. 2.- Las obras a ejecutar no desmejoren las condiciones de ventilacin e iluminacin de la construccin existente. 3.- Los trabajos a efectuar no impliquen la sustitucin total de la construccin existente, o una modificacin tal de sus caractersticas que provoque alteraciones sustanciales de la edificacin original. La merituacin de estas circunstancias queda reservada al exclusivo juicio de la dependencia municipal competente.

3.2.5

TIPOLOGAS EDILICIAS (ver grfico). El volumen edificable en cada parcela, se define conforme a las siguientes tipologas edilicias:

a) edificio entre medianeras; b) edificio de semipermetro libre (con o sin basamento); c) edificio de permetro libre (con o sin basamento). Dentro de los tipos mencionados la opcin se limita, en cada Distrito, de acuerdo a sus caractersticas funcionales y de usos permitidos y, en ciertos casos, por parcela de acuerdo a sus dimensiones y ubicacin. 3.2.5.1 TIPOLOGAS EN PARCELAS DE ESQUINA. En los lotes de esquina, el lado de menor dimensin se considerar como su ancho a los efectos de definir la tipologa. 3.2.6 FRANJA PERIMETRAL EDIFICABLE (ver grficos). En aquellos distritos en que es obligatorio el retiro de frente, la Lnea de Edificacin Interna (L.E.I.) se corre cuatro metros alejndose de la va pblica, hasta alcanzar el lmite extremo del permetro edificable de manzana que es la Lnea de Frente Interno (L.F.I.). As como la L.E.I. puede compensarse, la L.F.I., al igual que la Lnea Municipal, no admite ser superada salvo por los balcones y salientes cerrados reglamentarios. La franja perimetral edificable, se extiende entre la Lnea Municipal o la Lnea de Edificacin y la Lnea de Edificacin Interna o la Lnea de Frente Interno, segn tipologas y delimita el espacio libre de manzana. Su conformacin se rige por las siguientes disposiciones: la Lnea de Frente Interno (L.F.I.) se fijar a una distancia de veintisiete (27) metros de cada Lnea Municipal, medida normalmente a las mismas y trazada mediante paralelas a las respectivas Lneas Municipales. La Lnea de Edificacin Interna L.E.I. se fijar a una distancia de veintitrs (23) metros. Ningn paramento, o la proyeccin real o virtual de stos, podr sobrepasar la Lnea de Frente Interno, salvo balcones y salientes cerrados como los permitidos para las fachadas principales en el presente Cdigo. 3.2.6.1 PARCELAS COMPRENDIDAS PARCIAL O FRANJA PERIMETRAL EDIFICABLE ( ver grfico). TOTALMENTE DENTRO DE LA

Cuando las parcelas se encuentren comprendidas dentro de la franja perimetral edificable y correspondan a las tipologas de semipermetro libre y entre medianeras, si la iluminacin y ventilacin de los locales se realiza a espacio libre urbano, no se exigir que se practiquen retiros de fondo. Cuando la parcela se encuentre dentro de la franja perimetral edificable, y corresponda a la tipologa de permetro libre, se deber observar un retiro de fondo de dimensin mnima igual al reglamentado para los retiros laterales fijados, debiendo cumplir adems con la relacin d h / 6 para obtener la lnea de Retiro de Fondo (L.R.F.)

3.2.6.2

RECTIFICACIN DE LA LINEA DE RETIRO DE FONDO (L.R.F.) EN DISTRITOS CON RETIRO DE FONDO OBLIGATORIO (ver grfico).

En aquellos Distritos en que es obligatorio el retiro de fondo (no determinado por la Lnea de Frente Interno) el cual debe proyectarse paralelo al eje medianero de fondo, podr rectificarse segn la lnea ortogonal a los ejes laterales, compensando las superficies y hasta una distancia igual o mayor a 2 m. del vrtice de fondo ms cercano. 3.2.6.3 PARCELA, NO DE ESQUINA, CON FRENTE A DOS O MS CALLES. El volumen edificable ser determinado en el espritu de este Cdigo, por la dependencia municipal competente, tratando de conciliar las necesidades del recurrente con el resguardo del inters pblico y de los vecinos afectados. 3.2.6.4 RETIRO DE FONDO EN MANZANAS DE CONFORMACIN ATPICA. Se considerar manzana atpica, solamente aquellas manzanas cuyas dimensiones o irregularidades queden fuera de los lados variables entre 50 y 100 m. Manzanas cuyas parcelas estn afectadas por un ngulo de esquina menor a setenta y cinco grados (75) sern tambin consideradas irregulares. En manzanas de conformacin atpica que pertenezcan a distritos e n los que se exige Lnea de Frente Interno, a los fines de asegurar el centro libre de manzana, se deber respetar un retiro de fondo mayor o igual a (P.L.-20) x 0,6 4 m.; siendo P.L. la profundidad media del lote. Dicho retiro de fondo nunca podr ser menor a lo que se exige como retiro lateral del distrito; y a la frmula d h / 6 cuando su profundidad sea inferior a 20m. En los casos en que un lote cumpla con el retiro de frente obligatorio (d) dicho retiro se descontar de la profundidad media del lote en la frmula (P.L.- d - 20) x 0,6 4 m. 3.2.6.5 RETIRO DE FONDO EN LOTES DE ESQUINA EN MANZANA DE CONFORMACIN ATPICA (ver grfico). En lotes de esquina se tomarn las frmulas de retiro de fondo (3.2.6.4) en los dos sentidos de los respectivos ejes medianeros. Las dos Lneas de Retiro de Fondo, que se cruzan, junto con los dos ejes medianeros, formarn una superficie que nunca podr tener un lado inferior a cuatro (4) metros ni menos de diez y seis (16) metros cuadrados. Responder a la frmula d h / 4 cuando alguna de sus medidas sea menor a veinte (20) metros. (grfico 3.2.6.5.a). En el caso de las parcelas irregulares a causa de su ngulo, (grfico 3.2.6.5 b), la Lnea de Frente Interno se determinar tomando los tercios de las alturas de los tringulos referidos a la base cuya L.F.I. se desea determinar. Cuando el ngulo de ochava sea menor a 60, el Retiro de Fondo ser igual al Retiro Lateral exigido para el distrito y deber cumplir la frmula d h / 4. 3.2.6.6 CONSTRUCCIONES COM PLEMENTARIAS EN EL CENTRO LIBRE DE MANZANA. En el espacio destinado a centro libre de manzana se admitirn construcciones para los usos admisibles en el distrito y para actividades artesanales estrictamente familiares (en declaracin jurada) excluidas las comerciales con atencin de pblico. a) El volumen edilicio no deber superar una superficie mxima del cinco por ciento (5%) de la superficie del terreno. Esta superficie ser computable para el F.O.S. y F.O.T.

Altura mxima de la medianera: dos metros con noventa centmetros (2,90 m.) medidos desde el terreno natural hasta el borde de la carga de la medianera. Esta altura slo podr ser superada por los tringulos de los mojinetes. Similares

alturas debern ser respetadas an cuando la construccin no se adose a medianera. b1) Acorde con la definicin de tipologa de permetro libre, no podrn realizarse las construcciones complementarias en el centro libre de manzana adosadas a medianera cuando, por condicin de parcela, corresponda aquella tipologa. b2) La construccin podr separarse de los ejes medianeros menos de 3,15 m. y hasta un mnimo de separacin obligatoria de 1.15 m. El espacio que resulte de dicha separacin no podr utilizarse para cubrir los requisitos obligatorios de iluminacin y ventilacin de los locales adyacentes. c) Piscinas y natatorios pueden construirse en todo el centro libre de manzana, bajo la condicin de que su paramento contenedor del agua diste no menos de 1.15 m. del eje medianero. 3.2.7 BASAMENTO (ver grfico). Todo edificio con Tipologa de Semipermetro Libre o Permetro Libre que opte por incorporar Basamento, deber cumplir con lo siguiente: a) La altura mxima ser de 6,40 m. Por encima de dicha altura podrn sobresalir barandas o parapetos hasta un metro (1 m.) de alto. La altura se tomar desde la cota de parcela hasta el fondo de losa sobre basamento. b) En el Basamento de un edificio slo se admiten usos comerciales y de servicios. No se considerar Basamento a aquella estructura edilicia que presente caractersticas de Basamento y que albergue actividades residenciales o industriales. c) En el Basamento se permite espacio libre pblico cubierto, integrado a la va pblica en todo o en parte del frente de parcela. d) El Basamento deber construirse entre medianeras y sobre la Lnea Municipal excepto lo establecido en 3.3.3.3. inciso d). e) La profundidad del Basamento correspondiente a un edificio no superar la Lnea de Frente Interno. 3.2.7.1 REA DESCUBIERTA QUE NO CONSTITUYE PATIO, EN BASAMENTO. En los edificios en que se adopte Basamento, en este ltimo podrn producirse las perforaciones o retiros mencionados en el Artculo 3.1.4.4. 3.2.8 PLANO LMITE. Para cada tipologa edilicia, en cada distrito se establece el Plano Lmite correspondiente. La altura del Plano Lmite se mide a partir de la cota de parcela y establece el plano virtual que no podr ser superado por ningn paramento (ver Artculo 3.2.9.8: Construcciones sobre el Plano Lmite). En caso de edificios monumentales y templos para los cuales se proyectan cpulas, bvedas, agujas y otros motivos arquitectnicos similares, se podr autorizar por decreto del Departamento Ejecutivo, a que se sobrepase el Plano Lmite fijado para cada Distrito.

3.2.8.1

PLANO LMITE DE TECHO S INCLINADOS (ver grfico).

En caso de techos inclinados, el plano lmite establecido en cada caso, pasar por el tercio inferior de la altura comprendida entre la cota de cumbrera y una cota situada a + 2,40 metros de nivel de piso terminado de la ltima planta proyectada. La cota de cumbrera no superar un plano situado a + 8,80 metros de la cota de parcela para los Distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3 y R8. 3.2.9 3.2.9.1 ALTURA DE EDIFICIOS EN CASOS ESPECIALES. ALTURA DE EDIFICIOS EN ESQUINA (ver grfico). En una esquina cuyas vas pblicas concurrentes autoricen distintas alturas de edificacin, la altura mayor (HM), en la parcela de esquina, podr llevarse sobre la calle transversal a la cual corresponde la altura menor (hm), hasta una distancia (b) = 20 m. medida a partir de la interseccin virtual de las dos Lneas Municipales de Edificacin. Si la distancia entre (b) y la lnea divisoria de la parcela, fuera menor de 4,00 m. la altura mayor podr extenderse hasta esa lnea divisoria. 3.2.9.2 ALTURA DE EDIFICACIN EN PARCELA INTERMEDIA CON FRENTE A DOS O MS CALLES. Cuando una parcela intermedia tenga frente a dos o ms calles, la determinacin de la altura sobre cada frente, se har independientemente hasta la Lnea de Frente Interno respectiva. 3.2.9.3 ALTURA MXIMA DE EDIFICACIN CON PLANTA BAJA LIBRE. En un edificio cuando la planta baja de la construccin se desarrolle como planta libre, la altura resultante de la aplicacin del plano lmite, se medir a partir de un plano de referencia horizontal situado a ms 3,20 metros sobre la cota de la parcela. En ste caso la planta libre debe permitir la total intercomunicacin visual del espacio libre de manzana con el de la va pblica, admitindose solamente los cerramientos necesarios para vestbulos y circulaciones verticales en una extensin que no podr exceder la mitad del ancho de la parcela, ni encerrar ms de un 20% de la superficie total de dicha planta, medida desde la Lnea Municipal de Edificacin, hasta la Lnea de Frente Interno. La Planta Baja Libre, no podr destinarse a otros usos que la circulacin peatonal y/o guarda de vehculos. La altura de dicha planta ser como mnimo de 3,20m. a partir de la cota de parcela. 3.2.9.4 ALTURA DE EDIFICACIN EN PARCELA UBICADA EN ZONA ADYACENTE A LA PLAYA Y/O RIBERA MARITIMA, FLUVIAL O LACUSTRE DETERMINADA POR EL CONO DE SOMBRA. A fines de garantizar el desenvolvimiento adecuado de las actividades de paseo panormico o recreacin al aire libre en zonas de playas y de esparcimiento, se establece un lmite que no podr ser superado por conos de sombra. El mismo est definido por una lnea imaginaria situada sobre el cordn de la calzada del borde del mar de cualquier camino costanero que signifique la continuidad de la trama urbana circulatoria oficial, excepto los caminos de accesos a escolleras, playas de estacionamiento, predios costeros o de recreacin.

Por tanto, todo edificio ubicado en zona adyacente a la de proteccin, localizado a una distancia menor de trescientos (300) metros, medidos de la lnea municipal ms

prxima al mar y cuya altura supere los trece con sesenta (13,60) metros, deber limitar su altura total a fin de evitar que el cono de sombra producido invada la zona de proteccin antes delimitada. A tal efecto la zona de proteccin no podr ser afectada por conos de sombra proyectada por ningn edificio o cualquier tipo de superestructura permanente o transitoria, entre las 9.00hs. y las 15.00 hs. en ningn periodo del ao. Las horas referidas se tomarn en base a las horas astronmicas medias del Partido, con prescindencia de la hora oficial. Slo podrn excluirse del requisito mencionado, a aquellos edificios cuyos conos de sombra se inscriban totalmente en los conos de sombra producidos por edificios existentes, o por accidentes topogrficos naturales, en igual horario y perodo, como as tambin los edificios que no superen los cinco con cincuenta metros (5,50 m.) de altura, que sirvan a los fines de equipamiento de playa y que se construyan a tal fin dentro de la citada franja de proteccin. Los tanques y salas de ascensores se excluyen de dicha medida. 3.2.9.4.1 CONOS DE SOMBRA PROYECTADOS. El Honorable Concejo Deliberante podr excepcionalmente autorizar la invasin del cono de sombra en la zo na de proteccin exclusivamente en el horario de 11.00 a 13.00 horas astronmicas en el solsticio de invierno respecto de edificios de finalidad, funcin e inters turstico, as declarados por el Honorable Concejo Deliberante, previndose a tal fin para su consideracin particularizada, informe del Ente Municipal de Turismo respecto de sus caractersticas, de la Direccin de Ordenamiento Territorial respecto del cono de sombras proyectado y de su eventual impacto en el entorno inmediato y solicitud expresa del Departamento Ejecutivo. 3.2.9.4.2 CORDONES DE VEREDA DEMARCATORIOS DE LA ZONA DE PROTECCIN. En el caso en que el paseo costanero se bifurque, por comprender dos vas diferentes, aproximadamente paralelas, aquellas a tener en cuenta en la verificacin de las sombras ser la ms prxima a la costa. Sin embargo, cuando por razn de la topografa, la faja costanera a proteger de las sombras ya est sombreada por la barranca en la hora que la vereda superior est asoleada, se tendr a sta como referencia. Preventivamente, hasta que se cuente con un relevamiento areo fotomtrico de sombras al medioda en el solsticio de invierno, se tomarn los siguientes cordones o bordes de calzada como frontera de la lnea de proteccin: desde el arroyo La Tapera hasta la calle Almafuerte (rotonda Pedro Luro) se considerar el carril vehicular y cordn ms prximo al mar de las Avenidas Flix U. Camet, Int. Rufino Inda y Patricio Peralta Ramos. Desde Almafuerte hasta la Avenida Juan B. Justo, una lnea imaginaria a t res (3,00) metros hacia el Este desde el cordn ms prximo al mar de la calle Leandro N. Alem (se prev el futuro ensanche de la citada arteria). Desde la Avenida Juan B. Justo hasta la calle Vergara, el carril vehicular y cordn ms prximo al mar de la Avenida Martnez de Hoz, desde la calle L. Rosales hasta la ex Escuela de Suboficiales de Infantera de Marina, el cordn y carril vehicular y el cordn ms prximo al mar del Acceso Sud, excluidos el ramal a Gas del Estado y la Colectora de los estacionamientos del balneario Punta Mogotes.

3.2.9.5

VERIFICACIN DEL CONO DE SOMBRAS.

A los fines de fiscalizar el cumplimiento de lo enunciado en el Artculo 3.2.9.4 se deber presentar, conjuntamente con la documentacin requerida un estudio de cono de sombra efectuado en intervalos de una (1) hora, entre las 9.00 hs. y las 15.00 hs. astronmicas medias del Partido, con prescindencia de la hora oficial, tomados en el solsticio de invierno. Como base se tomarn planos altimtricos de la costa en escala: 1 :500, firmado por profesional habilitado en la Provincia, que visar el Departamento de Catastro. 3.2.9.6 ALTURA DE EDIFICACIN EN ZONA DEL AEROPUERTO ( ver grfico). Toda construccin o instalacin, permanente o transitoria, existente o a ejecutar en u n radio de 3 km. a partir de los lmites del aeropuerto de Mar del Plata, est sujeta a las siguientes normas restrictivas: a) No debe existir obstculo alguno en las superficies laterales de las pistas existentes o planificadas, en un ancho de 150 m. a ambos lados del eje de la misma. A partir de dicha distancia, las alturas no debern exceder un plano con una pendiente de 14,3% hasta la interseccin con un plano vertical que pase a 500 m., a cada lado de la pista respecto al eje. b) A partir de las terminaciones de las cabeceras de las pistas y con el ancho sealado en el inciso anterior, las alturas de construcciones o instalaciones, no podrn exceder un plano con una pendiente ascendente del 2% hasta una distancia en el terreno de 3.000 m. a partir de l a cabecera de pista respectiva. c) Todos los objetos, instalaciones, construcciones, etc., transitorios o permanentes, cuyas alturas sobrepasen los planos de pendientes ya citados y que por razones especiales no debieran ser eliminados, debern ser sealados conforme a las prescripciones de la autoridad competente. d) Fuera de las proximidades inmediatas del Aeropuerto, deber consultarse a la autoridad competente para las construcciones que, sin estar comprendidas en las limitaciones sealadas, pudieran por su naturaleza o altura constituir un obstculo a la navegacin area. 3.2.9.7 ALTURA DE EDIFICACIN PARA LINDEROS EDIFICADOS (ver grfico). EDIFICIOS ENTRE MEDIANERAS CON

Cuando los linderos de un lote baldo posean medianeras de altura superior al plano lmite obligatorio en la zona, se establecer para dicho lote dos planos lmites iguales a la altura de los linderos, produciendo el quiebre en el tercio central del ancho de parcela. El retiro lateral no ser inferior de cuatro metros con quince (4,15 m.) al eje divisorio o tres metros con quince (3,15 m.) al eje divisorio, si correspondiere. Cuando un slo lindero supere el plano lmite se podr adoptar la altura mayor con quiebre en el tercio central del ancho de parcela y continuar con el plano lmite del distrito. En ningn caso podr generarse medianera expuesta a partir del plano lmite.

3.2.9.8

CONSTRUCCIONES SOBRE EL PLANO LMITE.

Por encima del plano lmite determinado para cada tipologa edilicia y cada distrito, excepto en os l Distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3 y R8 y sin superar un plano horizontal ubicado a seis metros (6.00 m.) contados a partir del nivel del piso terminado en la ltima losa permitida, podr ubicarse: hall de acceso a azotea; escaleras y caja de ascensores; lavadero comn (no mayor del 2% del FOT); sala de mquina de ascensores y parapetos. Sobre los anteriores podrn construirse tanques de agua, conductos, balizas y antenas. 3.2.10 SALIENTES DE LA LNEA MUNICIPAL, DE LA LNEA DE EDIFICACIN, DE LAS LNEAS DE RETIRO LATERAL Y DE FRENTE INTERNO. RESTRICCIN DE SALIENTES HASTA 2.60 m. DE ALTURA. No se admitir ningn saliente de la Lnea Municipal o de la Lnea de Edificacin entre la cota de parcela y los dos metros con sesenta centmetros d e altura (2.60 m.) en el caso de espacio pblico, tampoco a lo largo de los Retiros Laterales o de la Lnea de Frente Interno. 3.2.10.2 MARQUESINAS. Estarn a una altura mnima de dos metros con sesenta centmetros (2,60m.); dejarn libre cincuenta centmetros (50 cm.) desde el cordn de vereda y un cuadro vaco de un metro con noventa centmetros por dos metros con cuarenta centmetros (1,90m. x 2,40m.) mnimo en correspondencia con cada rbol. Los toldos respetarn iguales dimensiones. La distancia mnima al eje medianero ser de quince centmetros (15 cm.). La marquesina podr ser accesible si su dimensin se correspondiese con la admitida para balcones. (Ver informacin complementaria en Reglamento General de Construcciones) 3.2.10.3 BALCONES. Los abiertos en sus tres lados, se alejarn un metro con cincuenta centmetros (1,50m.) de los ejes medianeros (por seguridad y para evitar vistas al vecino) y su saliente ser igual o menor a un metro con veinticinco centmetros (1,25m.) en relacin a la L.M. L.F.I. Dentro de la Franja Perimetral Edificable comprendida entre la L.M. y la L.E.I. no es necesario respetar ningn alejamiento del eje medianero. Si la Lnea de Edificacin fuese retrocedida por retiro de frente obligatorio respecto a L.M., el saliente podr ser de hasta un metro con ochenta centmetros (1,80 m.). Sobre Retiros Laterales el avance mximo ser de un metro (1,00 m.) siempre que en proyeccin horizontal se compense igual superficie a la de los balcones, del otro lado de la lnea virtual de retiro lateral o la que corresponda por aplicacin de la frmula d h / 6. 3.2.10.4 CUERPOS SALIENTES CERRADOS. Sobrepasando la Lnea Municipal y la Lnea de Frente Interno, los cuerpos salientes cerrados no podrn avanzar ms de un metro con veinticinco centmetros (1,25 m.) y a partir de un metro con cincuenta centmetros (1,50 m.) de los ejes medianeros. Si la Lnea de Edificacin estuviese retirada de la L.M. el saliente podr avanzar hasta un metro con cincuenta centmetros (1,50 m). E n ambos casos, la superficie total del saliente (en vista) no superar los dos tercios de la superficie total de la fachada. No se permitir cuerpos salientes cerrados en los retiros laterales.

3.2.10.1

3.3

LNEA MUNICIPAL (L.M.)

3.3.1

ALINEACIN. Toda nueva obra que se ejecute con frente a la va pblica debe respetar la Lnea Municipal o la Lnea de Edificacin, salvo las situaciones consignadas en el Artculo 3.3.3.4. Cuando la cota de parcela resultare superior al nivel de acera se permitir, en el retiro de frente obligatorio, la ejecucin de escaleras y rampas de acceso para salvar dicho desnivel, excepto en calles sujetas a ensanche, en cuyo caso no se permitir construccin alguna ni instalaciones subterrneas como no sean las conexiones a red domiciliaria en el retiro de frente obligatorio.

3.3.2

LNEA MUNICIPAL DE EDIFICACIN (L.E.) En todas las nuevas construcciones que se ejecuten con frente a las vas comprendidas en el listado "Vas con lneas municipales de edificacin particularizadas por ensanche" (artculo 7.2.5), debern respetarse los retiros de frente que all se indican. La franja de terreno comprendida entre la Lnea Municipal y la Lnea de Edificacin resultante del retiro previsto, deber permanecer libre de toda construccin.

3.3.3

OBRAS DETRS DE LA LNEA MUNICIPAL Y DE LA LNEA DE EDIFICACIN (ver grfico). EDIFICIOS ENTRE MEDIANERAS. Se permitir detrs de la Lnea Municipal o de la Lnea de Edificacin: a) Con retiro total: de acuerdo a las prescripciones consignadas en las Normas Especficas para cada Distrito; b) Con retiro parcial: siempre que la profundidad (p) de retiro parcial sea menor o igual al ancho (a) de abertura y sta sea igual o mayor al retiro lateral mnimo del distrito y a la frmula d h / 6.

3.3.3.1

3.3.3.2

EDIFICIOS DE SEMIPERMETRO LIBRE Y PERMETRO LIBRE. Se permitir edificar detrs de la Lnea de Edificacin: a) con retiro total: sin restricciones; b) con retiro parcial: siempre que la profundidad (p) del retiro parcial sea menor o igual al ancho (a) de la abertura tanto respecto de la Lnea de Edificacin y/o de la Lnea de Retiro Lateral adoptada.

3.3.3.3

EDIFICIOS DE SEMIPERMETRO LIBRE (con basamento) Y PERMETRO LIBRE (con basamento). a) retiro total sobre el basamento: sin restricciones; b) retiro parcial sobre el basamento de acuerdo a lo indicado en el artculo 3.3.3.2b; c) retiro total del basamento: no se permite; d) retiro parcial del basamento: de acuerdo a lo indicado en el artculo 3.3.3.2b.

3.3.3.4

EXIMICIN TOTAL O PARCIAL DE LOS RETIROS DE FRENTE (ver grficos).

A) Tipologa edilicia entre medianeras y de semipermetro libre: Los edificios correspondientes a tipologas entre medianeras y semipermetro libre, en distritos con retiro de frente obligatorio, podrn ocupar la franja de dicho retiro en correspondencia con las lneas de edificacin de los linderos existentes. La lnea de edificacin podr continuar la lnea edificada en la parcela lindera existente en el tercio inmediato adyacente, debiendo adoptar la lnea de retiro obligatorio dentro del tercio central del ancho de la parcela. A los efectos de la aplicacin de las presentes normas referentes a retiros de frente, se consideran existentes los edificios construidos con materiales reglamentarios y perdurables, que no presenten caractersticas de precariedad en lo que concierne al estado y a la naturaleza de los mismos. Las exenciones al retiro de frente en las ampliaciones se resolvern por analoga con lo antedicho teniendo en cuenta los hechos existentes en terreno propio y en las parcelas linderas. No quedan incluidas en las exenciones antedichas los predios ubicados frente al camino de la costa formado por las avenidas: Ruta N 11, Bulevar Martimo Martnez de Hoz, Bulevar Martimo Patricio Peralta Ramos, Bulevar Martimo Flix U. Camet, tampoco los situados frente a calles sujetas a ensanche y rutas nacionales o provinciales. Los retiros de frente correspondientes a usos industriales sern analizados particularmente en cada caso. Las construcciones que avancen sobre el retiro de frente obligatorio, debern respetar la altura del o de los linderos, sin generar nueva medianera expuesta. Si la altura de los edificios vecinos fuera menor que el plano lmite del distrito, ste podr alcanzarse retrocediendo la fachada hasta la lnea de edificacin. B) Tipologa edilicia de permetro libre: No se admitir exencin alguna de retiro de frente obligatorio cualquiera sea la situacin de los linderos existentes. 3.3.3.5 EXIMICIN DEL RETIRO DE FRENTE EN PREDIOS DE ESQUINA. En predios de esquina cuyo lado menor sea inferior o igual a los quince metros (15,00 m.) se eximir del retiro de frente establecido para el distrito, sobre el lado de mayor dimensin de la parcela. En tanto que si el lado menor fuese mayor de 15,00 m. e inferior o igual a los veinte metros (20,00 m.) el retiro de frente sobre el lado de mayor dimensin se reducir a 2,50 m. La disposicin precedente no ser de aplicacin en los frentes de las Avenidas Costaneras, comprendidas entre las Avdas. Mario Bravo y el Arroyo La Tapera y en las calles sujetas a ensanche.

3.3.4

LNEA MUNICIPAL EN ACERAS CUBIERTAS CON PRTICOS (RECOVA).

En cada cuadra donde exista la obligacin de ejecutar acera cubierta con prtico (Bulevar P. P. Ramos entre la Av. Luro y San Martn y entre Sarmiento y Alsina), la Municipalidad fijar la Lnea interior de la fachada para el piso bajo y la Lnea municipal exterior de los pilares y pisos altos. La altura libre de la recova no ser inferior a dos metros con sesenta centmetros (2,60 m.). En las calles sujetas a ensanche la dependencia Municipal de Ordenamiento Territorial podr autorizar ampliaciones, siempre que se asegure y ceda a la comuna el espacio areo correspondiente a una recova. 3.3.5 TRANSPOSICIN DE LA LNEA DE EDIFICACIN CON STANO BAJO NIVEL DE ACERA. En ningn caso se permitir transponer la Lnea Municipal con construcciones bajo nivel de acera. Cuando exista retiro de frente se permitir la construccin de subsuelo en el mismo, siempre y cuando no se sobrepase el nivel de acera. Lo permitido en el prrafo anterior no ser de aplicacin en las calles sujetas a ensanche, rutas nacionales y provinciales y el camino de la costa comprendido por Avda. Flix U. Camet, Avda. Martnez de Hoz y Av. Patricio Peralta Ramos.

3.4 3.4.1

LNEA MUNICIPAL DE ESQUINA. FORMACIN DE ESPACIO LIBRE EN LAS ESQUINAS (OCHAVA). En la parcela en esquina se prohibe la construccin en la superficie de terreno comprendido entre las Lneas Municipales concurrentes y la Lnea Municipal de Esquina, a los efectos de asegurar una mayor visibilidad para el trnsito.

3.4.1.1

OBLIGACIN DE MATERIALIZAR LA LNEA MUNICIPAL DE ESQUINA. Es obligatorio materializar la Lnea Municipal de Esquina, cuando se realicen aperturas, ensanches y rectificaciones de vas pblicas, se construyan edificios o aceras, o se modifiquen las existentes. A los efectos de obtener visibilidad, la ochava deber materializarse tambin en los cercos de albailera, mampostera, m adera y vegetales que superen los 0,50 m. de altura. Lo expuesto, resulta de aplicacin tambin en los edificios existentes aprobados.

3.4.1.2

TRAZA Y DIMENSIN DE LA LNEA MUNICIPAL DE ESQUINA, OCHAVA (ver grfico) a) Caso general (forma ochava): La traza de la Lnea Municipal de Esquina ser perpendicular a la bisectriz del ngulo formado por la Lnea Municipal de las calles concurrentes. La dimensin de la ochava ser siempre de cuatro metros con veinticuatro centmetros (4,24 m.). b) Casos particulares: 1) En edificios con acera aporticada o recova, se aplicar lo establecido en el inciso (a). No habr pilares de acera entre las intersecciones de la L.M. con la ochava. 2) La Lnea Municipal de Esquina de una parcela comprendida en una urbanizacin especial, aprobada por la Municipalidad, se ajustar a la traza fijada en la urbanizacin, si sta fuese mayor a 4,24 m.

3.4.1.3

RETIRO OBLIGATORIO EN LA LNEA MUNICIPAL DE ESQUINA.

No ser necesario mantener el retiro de frente obligatorio paralelo a la lnea de edificacin de esquina de ochava. 3.4.1.4 CUERPOS SALIENTES CERRADOS SOBRE EL RETIRO OBLIGATORIO DE LA LNEA MUNICIPAL DE ESQUINA. Por encima de los 3.00 m. sobre el nivel de la acera, se permite que los pisos altos avancen por fuera de la lnea de retiro obligatorio de esquina, siguiendo la prolongacin de las Lneas Municipales de Edificacin hasta su interseccin, formando cuerpo saliente cerrado con la nica limitacin de no superar una lnea imaginaria paralela al cordn situada un metro con cincuenta centmetros (1,50 m.) hacia la lnea municipal. No se permitir emplazar en la acera ningn soporte para apoyo de dicho cuerpo saliente.

3.5 3.5.1 3.5.1.1

TIPOLOGAS EDILICIAS. EDIFICIOS ENTRE MEDIANERAS. GENERALIDADES. Quedan comprendidos dentro de las disposiciones de este Captulo los edificios cuyos paramentos laterales coinciden con el eje medianero (E.M.) o se encabalgan en l constituyendo muros medianeros.

3.5.1.2

CARACTERSTICAS DE LOS EDIFICIOS. El tejido conformado por los edificios entre medianeras, ser regulado por las disposiciones correspondientes a reas Descubiertas y a Volmenes Edificables.

3.5.1.3

VOLUMEN EDIFICABLE. El volumen edificable es el que resulta de la ocupacin de la parcela entre ambos ejes medianeros, desde la Lnea Municipal o Lnea de Retiro de Frente hasta la Lnea de Edificacin Interna o Lnea de Frente Interno, segn corresponda, y dentro de la altura establecida por el Plano Lmite en cada distrito.

3.5.1.3.1

RETIROS LATERALES (ver grfico).

DE

PARAMENTOS

SIN

ABERTURAS

REGLAMENTARIAS

Establcese que en los inmuebles cuyos muros laterales se retiren voluntariamente del eje medianero al que podran adherirse, aquellos paramentos exteriores que no sean utilizados para satisfacer las condiciones reglamentarias de iluminacin y ventilacin de habitaciones, debern mantener un retiro total o parcial de los ejes medianeros que cumplir la frmula d h / 6 con un mnimo de un metro con quince (1,15 m.) por razones de higiene y para futuras reparaciones. Si en los paramentos mencionados, ya sea en la planta baja o alta, se abren ventanas supernumerarias de iluminacin, en correspondencia con ellas deber existir un cerco (no vegetal) de un metro con ochenta (1.80 m.) de altura, medido desde el piso terminado de la habitacin. Ello no ser necesario si dichas aberturas comienzan a partir de los dos metros (2.00 m.) de altura. Bajo los dos metros, pueden existir ventanas fijas de vidrios traslcidos.

3.5.1.4

PLANO LMITE (ver grfico).

Cuando haya medianeras existentes laterales superando el plano lmite, se adoptar como plano lmite mximo la prolongacin de las alturas de los edificios existentes con lnea de quiebre en el tercio central. Cuando una sola de las medianeras existentes supere el plano lmite, dicha altura se extender con lnea de quiebre en el tercio central, para luego adoptar el plano lmite del distrito. 3.5.1.5 EDIFICIO ENTRE MEDIANERAS RETIRADO. De acuerdo a lo consignado en las Normas Particulares, en ciertos Distritos podr o deber adoptarse el tipo de edificio entre medianeras retirado de la Lnea Municipal a una distancia mnima obligatoria. El espacio correspondiente al retiro de frente deber ser jardn o ser tratado arquitectnicamente. 3.5.1.6 TRATAMIENTO ARQUITECTNICO DE MEDIANERAS. Las medianeras que se creen como consecuencia de la adopcin de las tipologas previstas, sern tratadas arquitectnicamente dentro de las caractersticas empleadas en el frente y contrafrente. 3.5.2 3.5.2.1 EDIFICIOS DE SEMIPERMETRO LIBRE. GENERALIDADES. Quedan comprendidos dentro de las disposiciones de esta tipologa los edificios cuando uno o ms de sus paramentos no se retire de la lnea divisoria de parcela; ya se trate de las lneas divisorias de parcela (ejes medianeros) y, segn corresponda por distrito, de la va pblica (lnea municipal). Solamente podr encabalgarse sobre uno de los ejes medianeros laterales. Los basamentos podrn llegar hasta ambas lneas divisorias laterales. 3.5.2.2 CARACTERSTICAS DE LOS EDIFICIOS. El tejido conformado por los edificios de semipermetro libre, ser regulado por las disposiciones correspondientes a reas Descubiertas y a Volmenes Edificables. 3.5.2.3 VOLUMEN EDIFICABLE. El volumen edificable de los edificios de semipermetro libre, es el que resulta de la ocupacin desde la Lnea Municipal o Lnea de Retiro de Frente, hasta la Lnea de Edificacin Interna o Lnea de Frente Interno, segn corresponda, y desde la Lnea Divisoria Lateral (con medianera existente si fuera el caso) hasta la Lnea de Retiro Lateral, dentro de la altura de Plano Lmite consignada en las Normas Especficas de cada Distrito. 3.5.2.4 PLANO LMITE (ver grfico). El Plano Lmite se establece en las Normas Especficas de cada Distrito. Slo podr superarse dicho Plano Lmite en presencia de medianera existente coincidente con aquella a la que se adosa el edificio, cuya altura supere el Plano Lmite. En tal caso podr alcanzarse la altura de la medianera existente, siempre que el cuerpo edificable no supere el lmite establecido por la frmula de retiro lateral d h / 6.

3.5.2.5

EDIFICIOS DE SEMIPERMETRO LIBRE (con basamento).

De acuerdo a lo consignado en las Normas Especificas, en ciertos Distritos podr adoptarse la tipologa edilicia de Semipermetro Libre (con basamento). 3.5.2.6 LNEA DE RETIRO DE FRENTE. En algunos distritos es obligatorio, cuando lo es para las dems tipologas. En edificios de Semipermetro Libre (con basamento) no se permite retiro de frente del Basamento, salvo lo consignado en el Artculo 3.3.3.3.d. 3.5.2.7 LNEAS DE RETIRO LATERAL (ver grficos). a) RETIROS LATERALES ENFRENTADOS A MUROS MEDIANEROS O BALDOS. Establcese la frmula d h / 6 para verificar el retiro lateral. Si el valor d obtenido resulta menor al retiro mnimo determinado para el distrito, se adoptar ste ltimo. En el caso de medianeras construidas intervendr en la frmula la real medida del paramento medianero del lado en cuestin, para promediarlo con el que se proyecta. En el caso de baldos, la altura h estar determinada por la real medida del plano lmite vigente en el distrito, tomada entre la cota de parcela del terreno a construir y el borde superior del paramento medianero. Si un lindero tiene un edificio ms bajo que lo reglamentario tambin se aplicar la frmula sobre el plano lmite del distrito. El retiro del edificio obtenido por la frmula anterior deber mantenerse igual o mayor en toda la altura del paramento y respetar un mnimo absoluto de cuatro metros con quince (4,15 m.) o de tres metros con quince (3,15 m.) segn distritos, medidos al eje medianero. Si hubiese uno o ms locales habitables bajo cota de parcela, los cuatro metros con quince (4,15 m.) y la altura h, se medirn respecto al nivel del piso de dichos locales (en la cara del retiro en que se halle el local bajo cota de parcela) . La altura h que ingresa a la frmula es siempre la semisuma de la altura real existente (en caso de superar el plano lmite) y la del edificio proyectado reglamentariamente, o la de ste y el plano lmite del distrito. En caso de existir basamento, igualmente la altura h, se mide desde la cota de parcela. b) RETIROS LATERALES ENFRENTADOS RETIRO LATERAL ADYACENTE. A PARCELAS EDIFICADAS CON

Establcese la frmula d h / 6 para verificar el retiro lateral. La h que ingresa a la frmula es la propia del edificio. Todas las dimensiones y modalidad de aplicacin se regirn en forma anloga al caso a). c) FRANQUICIA PARA INVADIR EL O LOS RETIROS LATERALES. En edificios de semipermetro libre cuando la o las lneas de retiro lateral, para satisfacer la relacin d h / 6, requieran una distancia al eje medianero mayor que 4.15 metros y dicha lnea de retiro sea un paramento que conforme una lnea irregular, la lnea de retiro as definida podr ser superada siempre que se cumplan las siguientes consideraciones: 1) El retiro lateral mnimo nunca podr ser inferior a 4,15 m.

2) La suma de superficies que excedan hacia el eje divisorio las lneas de retiro lateral adoptadas, deben ser compensadas por otras que, incrementadas como mnimo al doble, estn vinculadas directamente por su lado mayor a la zona de retiro lateral. 3.5.2.8 CONVERSIN DE LA TIPOLOGA DE SEMIPERMETRO LIBRE EN TIPOLOGA ENTRE MEDIANERAS LIMITADA (ver grfico). Cuando sobre las lneas divisorias existen medianeras construidas por el lindero (con edificacin adosada y no un simple muro de cerco, aunque su espesor sea de treinta centmetros) podr edificarse sin observar retiro lateral sobre dicha medianera, cubriendo el paramento existente total o parcialmente sin rebasar nunca la Lnea de Edificacin ni la Lnea de Frente Interno vigente en el distrito. La lnea de arranque frontal deber coincidir siempre con la existente, a los efectos de cubrir totalmente las medianeras existentes. Esta disposicin comprende los casos relativos a tipologas segn condiciones de parcela para los distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3, R8, C4, C5 y E3. 3.5.2.9 TRATAMIENTO SEMIPERMETRO. ARQUITECTNICO DE MEDIANERA CREADA POR

La medianera que pudiera resultar visible sobre el eje divisorio lateral no ocupado, deber ser tratada arquitectnicamente de acuerdo a lo dispuesto en el Reglamento General de Construcciones. 3.5.3 3.5.3.1 EDIFICIOS DE PERMETRO LIBRE. GENERALIDADES. Quedan comprendidos dentro de las prescripciones de esta tipologa los edificios cuyos paramentos estn retirados de las lneas divisorias de la parcela con respecto a los linderos y, segn corresponda por distrito, a la va pblica (Lnea Municipal). 3.5.3.2 CARACTERSTICAS DE LOS EDIFICIOS. El tejido conformado por los edificios de permetro libre ser regulado por las disposiciones correspondientes a reas Descubiertas entre Volmenes Edificados y a Volmenes Edificables. 3.5.3.3 VOLUMEN EDIFICABLE. El volumen edificable de edificio de permetro libre es el que resulta de la ocupacin de la parcela desde la Lnea de Edificacin hasta la Lnea de Frente Interno correspondiente y entre las Lneas de Retiro Lateral dentro de la altura del Plano Lmite consignada en las Normas Especificas para cada distrito. 3.5.3.4 LNEA DE EDIFICACIN O DE RETIRO DE FRENTE. La Lnea de Edificacin para el edificio de permetro libre, sobre cota de parcela, se podr definir a partir de una distancia a la Lnea Municipal variable segn distrito. El espacio correspondiente al retiro de frente, deber ser jardn o tratado arquitectnicamente.

3.5.3.5

LNEAS DE RETIRO LATERAL (ver grficos).

a) RETIROS LATERALES ENFRENTADOS A MUROS MEDIANEROS O BALDOS. Establcese la frmula d h / 6 para verificar el retiro lateral. Si el valor d obtenido resulta menor al retiro mnimo determinado para el distrito, se adoptar ste ltimo. En el caso de medianeras construidas, intervendr en la frmula la real medida del paramento medianero del lado en cuestin, para promediarlo con el que se proyecta. En el caso de baldos, la altura h estar determinada por la real medida del plano lmite vigente en el distrito, tomada entre la cota de parcela del terreno a construir y el borde superior del paramento medianero. Si un lindero tiene un edificio ms bajo que lo reglamentario tambin se aplicar la frmula sobre el plano lmite del distrito. El retiro del edificio obtenido por la frmula anterior deber mantenerse igual o mayor en toda la altura del paramento y respetar un mnimo absoluto de cuatro metros con quince tres metros con quince (4,15 m. 3,15 m.) segn distrito, medidos al eje medianero. Si hubiese uno o ms locales habitables bajo cota de parcela, los cuatro metros con quince (4,15 m.) y la altura h se medirn respecto al nivel del piso de dichos locales (en la cara del retiro en que se halle el local bajo cota de parcela). La altura h que ingresa a la frmula es siempre la semisuma de la altura real existente (en caso de superar el plano lmite) y la del edificio proyectado reglamentariamente o la de ste y el plano lmite del distrito. En caso de existir basamento, igualmente la altura h, se mide desde la cota de parcela. b) RETIROS LATERALES ENFRENTADOS A PARCELAS EDIFICADAS CON RETIRO LATERAL ADYACENTE Establcese la frmula d h / 6 para verificar el retiro lateral. La h que ingresa a la frmula es la propia del edificio. Todas las dimensiones y modalidades de aplicacin se regirn en forma anloga al caso a).

3.5.3.6

CONVERSIN DE LA TIPOLOGA DE PERMETRO LIBRE EN SEMIPERMETRO LIBRE Y DE AMBAS EN TIPOLOGA ENTRE MEDIANERAS LIMITADA (ver grfico). Cuando sobre las lneas divisorias existen medianeras construidas por el lindero (con edificacin adosada y no un simple muro de cerco, aunque su espesor sea de treinta centmetros) podr edificarse sin observar retiro lateral sobre dicha medianera cubriendo el paramento existente total o parcialmente sin rebasar nunca la lnea de frente interno vigente en el distrito. La lnea de arranque frontal deber coincidir siempre con la existente, excepto que sta invada el retiro de frente establecido por distrito, a los efectos de cubrir totalmente las medianeras existentes. Esta disposicin comprende los casos relativos a tipologas segn condiciones de parcela para los distritos R5,R6,R7,R7B1, R7B2, R7B3, R8, C4, C5 y E3.

3.5.3.7

PRDIDA DE LA PERMETRO LIBRE.

ALTURA

CORRESPONDIENTE

LA

TIPOLOGA

DE

En los casos de adhesin al Articulo 3.5.3.6 de conversin a otras tipologas, quedar irremisiblemente perdida la altura correspondiente a la tipologa de permetro libre. 3.5.3.8 PARCELAS MAYORES DE 3.750 m . Cualquier propietario de una parcela cuya superficie exceda los 3.750 m ., podr requerir de la Municipalidad el dictado de normas urbansticas particulares para la misma, las que sern elaboradas por el organismo tcnico competente, en consonancia con los objetivos de este Cdigo y sern propuestas para su aprobacin al Departamento Ejecutivo. En tales casos, las normas a dictarse debern impedir la subdivisin de dichas parcelas, con el objeto de alentar la preservacin de parcelas mayores y podrn admitir un incremento del F.O.T. y la Densidad Poblacional en concepto de estmulo, equivalente al 70% mximo permitido. Al dictarse las normas urbansticas particulares no podr modificarse el uso de suelo asignado a la parcela de acuerdo al distrito a que pertenece, ni podr permitirse incremento alguno del F.O.S. 0,6 previsto. El presente artculo ser de aplicacin, adems, en parcelas totalmente rodeadas por calles integradas a la red circulatoria y siempre que se mantenga una nica parcela.
2 2