FACULDADE DE ENGENHARIA DE MINAS GERAIS - FEAMIG CURSO DE PS-GRADUAO EM ENGENHARIA E AVALIAES E PERCIAS

ROSAURA MARIA TRAVIZANI PRADO

INSPEO PREDIAL

BELO HORIZONTE

2007

ROSAURA MARIA TRAVIZANI PRADO

INSPEO PREDIAL

Trabalho apresentado ao Curso de PsGraduao da Faculdade de Engenharia de Minas Gerais FEAM G e nstituto Mineiro de A!alia"es e Per#cias de Engenharia $APE MG% co&o re'uisito parcial ( obteno do T#tulo de Especialista e& Engenharia de A!alia"es e Per#cias) *rientador+ Pro,) Cle&enceau Chiabi -aliba ./nior

BELO HORIZONTE

2007

INSPEO PREDIAL

1osaura Maria Tra!i2ani Prado RESUMO: A nspeo Predial 3 u&a ,erra&enta ,unda&ental dentro da Engenharia) Atra!3s dela pode-se plane4ar e &onitorar &anuten"es% !iabili2ar a co&pra ou locao de u& i&!el e preser!ar as condi"es ideais de utili2ao% ,uncionalidade e segurana de u&a edi,icao% resgatando o !alor patri&onial da &es&a) Assi&% este trabalho te& co&o ob4eti!o elaborar u& roteiro para e5ecuo dessa inspeo% independente da ,inalidade e do ob4eto da &es&a% destacando a i&port6ncia desta ,erra&enta) Este procedi&ento e& u& ,uturo pr5i&o de!er7 ser u&a rotina e5igindo 'ue os pro,issionais de Engenharia e Ar'uitetura bus'ue& aprendi2ado e apri&ora&ento 'ue lhes traga capacitao t3cnica% atendendo a 1esoluo 308 do Conselho Federal de Engenharia% Ar'uitetura e Agrono&ia 9C*:FEA;)

Pala!ras-cha!e+ &anuteno% check-list% !istoria% prioridade)

<

$acharel e& Engenharia Ci!il pela Ponti,#cia =ni!ersidade Catlica do Estado de Minas Gerais) E-&ail+ r&tprado>hot&ail)co&

INTRODUO

:os /lti&os te&pos% u&a id3ia &uita di,undida 3 a da pre!eno) Ela tra2 bene,#cios ( sociedade e& todos os ra&os de ati!idade% inclusi!e na engenharia) Acidentes e despesas co& &anuten"es poderia& ser &ini&i2ados ou e!itados% se inspe"es peridicas ,osse& reali2adas nas edi,ica"es% co& o ob4eti!o de deter&inar ano&alias ou ,alhas) *utro ganho ad!indo da inspeo 3 o plane4a&ento das &anuten"es e? ou pre!iso de &elhorias a sere& reali2adas% possibilitando o plane4a&ento ,inanceiro para arrecadao pr3!ia e paulatina das ta5as de condo&#nio% e!itando as cobranas e5traordin7rias) =& aspecto 'ue ta&b3& no pode ser desconsiderado 3 a responsabilidade ci!il e penal por acidentes e?ou danos causados por ,alha na conser!ao e &anuteno do edi,#cio 'ue reca# na pessoa do s#ndico) As inspe"es e as &anuten"es% decorrentes dela% tende& a di&inuir acidentes% a &ini&i2ar a des!alori2ao do i&!el ao longo do te&po% e a proporcionar aos usu7rios condi"es ideais de higiene% segurana e con,orto) -aliba .r) 9@AAB; sugere 'ue se4a utili2ado o seguinte crit3rio de periodicidade+

Edi,ica"es co& at3 C8 anos inspe"es a cada 3 anosD Edi,ica"es aci&a de C8 anos inspe"es a cada @ anos% at3 3A anosD Edi,ica"es constru#das h7 &ais de 3A anos inspe"es anuais)

A ,alta de legislao 'ue garanta essas inspe"es e a ,alsa id3ia de 'ue as edi,ica"es esto !"!#$%&'!& garantidas pelo construtor no per#odo de cinco anos% retarda& a disse&inao da cultura da inspeo predial pre!enti!a)
Constitui condio de garantia do i&!el a correta inspeo e &anuteno pre!enti!a e correti!a% 'uando necess7rio% das unidades e 7reas co&uns do condo&#nio% al3& de sua correta utili2ao% con,or&e orienta"es apresentadas no Manual do Propriet7rio 9Manual Garantias - - :E=-C*: MG% @AAF% p) @C;)

:este conte5to esse trabalho prop"e-se a elaborar u& roteiro 'ue se4a capa2 de orientar o Perito% de ,or&a ,7cil% a e5ecutar u&a inspeo predial)

2 CONCEITOS

nspeo Predial 3 u&a !istoria onde so deter&inadas as condi"es t3cnicas% ,uncionais e de conser!ao de u&a edi,icao% !isando orientar e? ou a!aliar as &anuten"es pre!enti!as e correti!as)
A nspeo Predial 3 u& dos pontos &ais i&portantes na A!aliao e Eiagnstico da Manuteno% por'ue nela residir7 a ,onte de coleta de in,or&a"es sobre o real resultado da estrat3gia 9plano; de &anuteno e&pregada 9G*M EE et al)% @AAF% p) G0;)

A prpria Associao $rasileira de :or&as T3cnicas 9A$:T; na nor&a :$1 8FB0? CGGG% Manuteno de Edi,ica"es Procedi&ento% ,ala das inspe"es peridicas para orientao das &anuten"es e o Manual Garantias do -indicato da nd/stria da Construo Ci!il no Estado de Minas Gerais 9- :E=-C*: MG% @AAF% p)CA8; apresenta a tabela HPeriodicidade das Manuten"es Pre!enti!as e nspe"esI co&o orientao aos usu7rios% construtores% ad&inistradores etc) *utra ,inalidade da inspeo seria a orientao t3cnica das reais condi"es de u& i&!el para a e,eti!ao de u&a co&pra ou locao) Por se tratar de u&a a!aliao t3cnica da edi,icao% a inspeo de!er7 ser reali2ada por Engenheiro ou Ar'uiteto% legal&ente habilitado e tecnica&ente capacitado) A nspeo Predial apesar de ser u& procedi&ento rotineiro nos pa#ses do pri&eiro &undo 3 u&a ati!idade no!a no $rasil% e &erece u& estudo por parte do &eio t3cnico% principal&ente% pelos engenheiros co& especiali2ao e& A!alia"es e Per#cias% e& ra2o do pro&issor &ercado de trabalho)

( PROCEDIMENTOS PARA A INSPEO PREDIAL A inspeo% co&o todo trabalho t3cnico% e5ige 'ue se estabelea na contratao o n#!el de rigor a ser adotado% pois i&plica no di&ensiona&ento dos trabalhos e e'uipe necess7rios ( sua e5ecuo) Ee acordo co& a :or&a de nspeo Predial do nstituto $rasileiro de A!alia"es e Per#cias de Engenharia de -o Paulo 9 $APE -P; so trJs os n#!eis de rigor+ :#!el C+ !istoria para identi,icao de ano&alias aparentes% elaborada por pro,issional habilitado e capacitado) :este n#!el se en'uadra&+ casas t3rreas% sobrados% e edi,#cios se& ele!ador) :#!el @+ !istoria para identi,icao de ano&alias aparentes identi,icadas co& au5#lio de e'uipa&entos% elaborada por pro,issionais de di!ersas especialidades) :ele se en'uadra& edi,#cios de &/ltiplos andares% co&erciais% residenciais e &istos% centros co&erciais% galp"es industriais etc) :#!el 3+ !istoria para a identi,icao de ano&alias aparentes e ocultas constat7!eis co& o au5#lio de e'uipa&entos% incluindo testes e ensaios locais e? ou laboratoriais espec#,icos% elaborada por pro,issionais de di!ersas especialidades) :este se en'uadra& os i&!eis co& suspeitas de !#cios ocultos signi,icati!os) Algu&as edi,ica"es e5ige& co&ple5idade 'ue e5trapola& os trJs n#!eis indicados+ hospitais% shoppings centers, hot3is etc) A e'uipe &ultidisciplinar% para os n#!eis @ e 3% de!e ser ,or&ada no &#ni&o por u& engenheiro eletricista% u& engenheiro &ec6nico e u& engenheiro ci!il ou ar'uiteto% e 'ue% pre,erencial&ente% u& deles se4a especialista e& engenharia de segurana) Caso ha4a necessidade% o perito pode se !aler de Parecer T3cnico de especialista e& di!ersas 7reas da engenharia% tais co&o+ ,undao% estrutura% i&per&eabili2ao% re!esti&ento de ,achada e outros) Antes de dar in#cio ao roteiro de u&a inspeo 3 necess7rio 'ue se4a ,eita a distino e a classi,icao das ano&alias e ,alhas 'ue% tantas !e2es% sero citadas neste trabalho) As #'"%#$)#* so !#cios de construo en'uanto as +#$,#*% !#cios de &anuteno)

As ano&alias pode& ser di!ididas e&+ a; endgenas+ e5ecuo;D b; e5genas+ relacionados a danos causados por terceiros 9obras !i2inhas% cho'ues de !e#culos etc);D c; naturais+ relacionados a ,atores ligados ( nature2a 9terre&otos% inunda"es etc);D d; ,uncionais+ decorrentes da degradao de!ido ao uso e operao) As ,alhas de &anuteno pode& ser de+ a; plane4a&ento+ dos planos e progra&as de &anutenoD b; e5ecuo+ nos procedi&entos e &ateriais utili2adosD c; operacionais+ nos registros e controlesD d; gerenciais+ controle da 'ualidade dos ser!ios e nos custos dos &es&os) Ao iniciar os trabalhos de nspeo Predial de!e-se ,a2er u&a an7lise &inuciosa de toda docu&entao ,ornecida co&o Pro4etos Construti!os% Manual do Propriet7rio% Manual do -#ndico% Al!ar7 de Construo% Certido de $ai5a e Kabitese% Laudos de nspe"es% 1elatrios de Manuten"es de E'uipa&entos co&o+ Ele!adores% Ar condicionado% -iste&a de Pre!eno contra Eescargas At&os,3ricas 9-PEA;% Certi,icados de Li&pe2a e An7lise Mu#&ica re,erente (s cai5as dN7gua% Con!eno de Condo&#nio% 1egi&e nterno de Funciona&ento% Manuais T3cnicos e Especi,ica"es de E'uipa&entos etc)) &portante ressaltar 'ue% ne& se&pre todos os docu&entos estaro dispon#!eis% o 'ue% nor&al&ente% no i&pedir7 a reali2ao do trabalho% de!endo% por3&% ser ressaltado no Laudo T3cnico) Aps o estudo de toda a docu&entao de!er7 ser ,eita u&a !istoria pr3!ia para an7lise geral da edi,icao) Ee posse destas in,or&a"es ser7 elaborado u& 'uestion7rio para coleta de in,or&a"es 4unto aos usu7rios% propriet7rios% s#ndicos e ,uncion7rios% abordando 'uest"es t3cnicas% ,uncionais e de &anuteno) Co& os dados obtidos procede-se ( elaborao do check-list ou listage& de !eri,icao) * check-list% 3 o docu&ento onde sero anotadas as constata"es durante a !istoria) Co&o cada edi,icao te& suas particularidades e co&ple5idade no e5iste u& &odelo de check-list a ser seguido) Ee posse das caracter#sticas do i&!el &onta-se u&a planilha co& 0 colunas% F G)C) :o cabealho in,or&a-se os relacionados ( construo 9pro4etos% &ateriais e

dados co&o no&e% endereos% tele,ones e de&ais dados do edi,#cio e de seus ad&inistradoresD a pri&eira coluna 3 reser!ada (s Oreas e E'uipa&entos a sere& inspecionadosD a segunda (s Condi"es T3cnicas onde so anotadas as ano&alias construti!asD a terceira destina-se (s Condi"es de =so% relati!as aos riscos ( sa/de% &eio a&biente e patri&Pnio% e por /lti&o% a 'uarta coluna 3 reser!ada (s Condi"es de Manuteno onde so registradas as ,alhas e dese&penhos da &anuteno)

CHECK-LIST Edi,#cio+ Endereo+ Ad&inistrador+ Orea ou E'uipa&ento Condi"es T3cnicas Condi"es de =so Condi"es de Manuteno Eata+ Tele,one+

F G=1A C+ Modelo de Planilha para Check-List

:este check-list de!ero ser e5a&inados todas as ano&alias e ,alhas% be& co&o os aspectos de segurana% acessibilidade% con,orto t3r&ico% ac/stico etc) Toda ano&alia detectada e& u&a inspeo ser7 anotada no check-list% independente da responsabilidade pelo seu reparo) E de!er7 ser ,otogra,ada per,eita&ente identi,icada dentro do local !istoriado) Al3& dos a&bientes de!ero ser ,otogra,adas as ,achadas% as !ias de acesso e a edi,icao co& as ad4acentes) Ee posse do check-list% deter&ina-se a orde& de prioridades dos ser!ios de &anuteno) Considerando 'ue as ano&alias e?ou ,alhas pode& ter !7rias origens e !ariados n#!eis de gra!idade e urgJncia% percebe-se a co&ple5idade dessa ati!idade) A priori2ao dos ser!ios pode ser ,eita atra!3s de !ariadas t3cnicas) G*M EE et al) 9@AAF; apresenta& o -iste&a Gra!idade 5 =rgJncia 5 TendJncia 9G=T;% de Qepner e Tregoe adaptado para a &anuteno predial cu4as ,un"es de criticidade e pesos so dadas pela TA$) C+

TABELA CRITICIDADE - PESOS

G1A= Total Alta M3dia $ai5a :enhu&a G1AS EAEE Perda de !idas hu&anas% do &eio a&biente ou do prprio edi,#cio) Feri&entos e& pessoas% danos ao &eio a&biente ou ao edi,#cio) Eescon,ortos% deteriorao do &eio a&biente ou do edi,#cio) Pe'uenos incP&odos PE-* CA R F 3 C

G1A= Total Alta M3dia $ai5a :enhu&a E!ento e& ocorrJncia E!ento prestes a ocorrer

=1GT:C A

PE-* CA R F 3 C

E!ento prognosticado para bre!e E!ento prognosticado para bre!e E!ento i&pre!isto

G1A= Total Alta M3dia $ai5a :enhu&a E!oluo i&ediata E!oluo e& curto pra2o E!oluo e& &3dio pra2o E!oluo e& longo pra2o :o !ai e!oluir)

TE:ET:C A

PE-* CA R F 3 C

* &3todo consiste na pontuao das no-con,or&idades co&o ,or&a de obteno das prioridades) nicial&ente atribui-se pesos para cada no-con,or&idade nas trJs ,un"es+ gra!idade% urgJncia e tendJncia 9TA$) C;% e a pontuao 3 obtida a partir da &ultiplicao dos trJs pesos) A prioridade ser7 dada e& orde& decrescente% ou se4a% o pri&eiro ser7 o e!ento 'ue ti!er obtido a &aior pontuao) Para esses c7lculos e an7lise 3 interessante 'ue se &onte u&a planilha con,or&e F G) @)

:o Con,or&idade

Gra!idade

=rgJncia

TendJncia

Pontuao

Prioridade

F G=1A @+ Modelo de Planilha de Prioridade

Co& esses dados elabora-se u& relatrio co& a orde& de prioridades e as orienta"es t3cnicas para os reparos e &anuten"es)
Muanto (s reco&enda"es t3cnicas pertinentes entende-se 'ue tais indica"es de!e& ser si&ples e ob4eti!as% se& pecar por ,alta ou por e5cesso) Eestaca-se 'ue a ,inalidade prec#pua da inspeo 3 ,a2er o diagnstico 9G*M EE et al)% @AAF% p) G0;)

Caso se4a necess7ria u&a in!estigao &ais pro,unda e& u&a deter&inada ano&alia% esta de!er7 constar do relatrio) Final&ente% de!e-se e&itir parecer sobre o estado de conser!ao do i&!el) A :or&a de nspeo Predial do $APE - -P 9@AA3; no seu ite& C0 classi,ica esse estado da seguinte ,or&a+ a; cr#tico+ 'uando o e&preendi&ento cont3& ano&alias classi,icadas co& grau de urgJncia cr#tico 9se& condi"es de uso;D b; regular+ 'uando o e&preendi&ento cont3& ano&alias classi,icadas co& grau de urgJncia regular 9su4eito a reparos;D c; satis,atrio+ 'uando o e&preendi&ento no cont3& ano&alias signi,icati!as 9situao nor&al;)

CA

. LAUDO T/CNICO DE INSPEO PREDIAL Ter&inada a nspeo ser7 elaborado relatrio detalhado co& o diagnstico geral do i&!el% conte&plando os re'uisitos b7sicos estabelecidos pela A$:T na :$1 C3B8@? CGGF Per#cias de engenharia na construo ci!il) Este de!er7 ser escrito e& linguage& si&ples e clara% considerando 'ue ne& se&pre ser7 lido por u& t3cnico% e de!er7 ter dados su,icientes para 'ue na pr5i&a inspeo o pro,issional possa a!aliar as condi"es da edi,icao na'uela data) Co&o sugesto 3 apresentada u&a orientao para elaborao do Laudo T3cnico de nspeo Predial+ C) -olicitante @) Propriet7rio 3) *b4eto 0) Locali2ao 8) *b4eti!o F) Finalidade B) Eata da !istoria R) Eescrio t3cnica do ob4eto tipologia% utili2ao% idade% padro construti!o% estado de conser!ao geral G) :#!el da inspeo CA) 1elatrio de docu&entos analisados CC) Check-list C@) 1elatrio de prioridades e orienta"es t3cnicas C3) 1elatrio ,otogr7,ico C0) Ensaios e testes reali2ados C8) Parecer t3cnico de especialistas CF) Parecer sobre o estado de conser!ao geral do i&!el CB) 1eco&endao do pra2o para no!a nspeo Predial CR) Eata do laudo CG) Assinatura do pro,issional respons7!el co& :U) do C1EA @A) Anotao de responsabilidade t3cnica

CC

0 CONCLUSO A nspeo Predial 3 u&a !istoria t3cnica% 'ue aponta o real estado de conser!ao e segurana do i&!el) Te& co&o ob4eti!o deter&inar as ano&alias e ,alhas 'ue possa& pre4udicar a 'ualidade e durabilidade do i&!el) Essa !istoria de!e ser ,eita por Engenheiro ou Ar'uiteto 'ue% para dese&penh7-la co& sucesso% de!e buscar sua capacitao% aper,eioa&ento e atuali2ao e& cursos% congressos% ,eiras e outros e!entos t3cnicos) :este trabalho% ,oi ,eito u& le!anta&ento bibliogr7,ico para deter&inao dos procedi&entos b7sicos 'ue assegure& ob4eti!idade% con,iabilidade e 'ualidade na e5ecuo desta ati!idade) Conclui-se 'ue% para correta reali2ao de tais ati!idades% os pro,issionais de!ero+ n!estigar pre!ia&ente o tipo de inspeo 'ue est7 sendo solicitadaD Colher o &aior n/&ero de in,or&a"es atra!3s de docu&entos t3cnicos e ad&inistrati!os% entre!istas e de u&a !istoria pr3!ia% para se inteirar das peculiaridades da edi,icaoD Montar u& check-list% con,or&e &odelo apresentado neste trabalhoD 1eali2ar a !istoria de todos tpicos do check-list% ,otogra,ar% tanto os pontos positi!os 'uanto os negati!os% para ,unda&entao de seu laudoD Eeter&inar orde& de prioridades e as orienta"es t3cnicas dos reparos e &anuten"es dando seu parecer sobre o estado de conser!ao do i&!elD

Elaborar o Laudo T3cnico de nspeo Predial 'ue% de u&a ,or&a clara e concisa% de!e conter todos os dados aci&a% ,acilitando os ser!ios de &anuteno e as ,uturas inspe"es)

Final&ente% para a !iabili2ao das nspe"es T3cnicas% 3 preciso 'ue usu7rios% s#ndicos e ad&inistradores de condo&#nios atente& para sua i&port6nciaD e 'ue o Poder P/blico colabore co& a i&plantao de leis 'ue a torne& obrigatria)

C@

LA:E :-PECT *:

1osaura Maria Tra!i2ani Prado ABSTRACT The Land nspection is a basic tool inside o, Engineering) Through it can be planned and be &onitored &aintenances% to &aVe possible the purchase or location o, a propertW and to preser!e the ideal conditions o, use% ,unctionalitW and securitW o, a construction% rescuing the patri&onial !alue o, the sa&e one) This XorV has as ob4ecti!e to elaborate a script ,or e5ecution o, this inspection% independent o, the purpose and the ob4ect o, the sa&e one% detaching the i&portance o, this tool) This procedure in a ne5t ,uture Xill ha!e to be a routine de&anding that the pro,essionals o, Engineering and Architecture search learning and i&pro!e&ent that 'uali,ication brings the& techni'ue% taVing care o, 1esolution 308 o, the Federal Ad!ice o, Engineering% Architecture and Agrono&ia 9C*:FEA;)

QeWXords+ &aintenance% checV-list% inspection) PrioritW)

<

$achelor in Ci!il Engineering ,or the Ponti,ical =ni!ersitW Catholic o, the -tate o, Minas Gerais) E-&ail+ r&tprado>hot&ail)co&

C3

REFER1NCIAS

A--*C AYZ* $1A- LE 1A EE :*1MA- T[C: CA- - A$:T) NBR 027.3 444D Manuteno de edi,ica"es Procedi&entos) 1io de .aneiro+ A$:T% CGGG) \\\\\\\\\\) NBR (7023 442D Per#cias de Engenharia na construo ci!il) 1io de .aneiro% CGGF) G*M EE% Tito L#!io FerreiraD P=.AEA-% Fl7!ia ]o3ga AndreattaD FAG=:EE:ET*% .erPni&o Cabral Pereira) T56')6#* 7& I'*8&9:" & M#';!&'9:" P<&7)#$ ) -o Paulo+ Pini% @AAF) nstituto $rasileiro de A!alia"es e Per#cias de Engenharia de -o Paulo 9 $APE -P;) N"<%# 7& I'*8&9:" P<&7)#$% @AA3) -AL $A .^: *1% Cle&enceau Chiabi) nspeo Predial) R&=)*!# O><#* O' L)'&) $elo Kori2onte% ano 3% nU) 3F % p) CF-CB% Fe!) @AAB) -indicato da nd/stria da Construo Ci!il no Estado de Minas Gerais 9- :E=-C*: - MG;) M#';#$ G#<#'!)#*) 8) ed) $elo Kori2onte+ Paginar Ltda)% @AAF)