Sie sind auf Seite 1von 15

LOS CONTRATOS TRASLATIVOS LOS CONTRATOS DE FINALIDAD TRASLATIVA: CONCEPTO Y FUNCIN.

Son los contratos cuya finalidad es la de transmitir a la otra parte contratante alguna cosa. De los contratos de finalidad traslativa destaca la compraventa tanto en lo jurdico, ya que es el contrato tipo, como en lo econmico ya que la mayor parte de nuestros actos cotidianos giran en torno a esta figura. La gran mayora del intercambio de bienes de nuestra sociedad se efecta a travs de la figura de la compraventa. Sin embargo e isten otros tipos de contratos traslativos LA DONACIN Concepto La donacin es un contrato por el cual una persona, llamada donante, trasmite gratuitamente una parte o la o totalidad de sus bienes presentes a otra llamada donatario, sus elementos son que es un contrato traslativo de dominio, gratuito, que recae sobre una parte o la totalidad de los bienes presentes, e ceptu!ndose los necesarios para la subsistencia del donante y es que debe recaer sobre bienes presentes, no pudiendo efectuarse sobre bienes futuros, porque implicara m!s que la enajenacin de stos, la de la capacidad de goce" econmicamente, el donante perdera todo aliciente para adquirir bienes, si se obligara a trasmitir todos los frutos. #l contrato de donacin se clasifica como principal, unilateral, gratuito, formal o consensual, segn los casos, instant!neo o de tracto sucesivo. #l contrato es principal, porque e iste y subsiste por s solo. #s unilateral porque es slo el donante quien tiene la obligacin de trasmitir el dominio de la cosa donada y entregarla al donatario. Los elementos esenciales son el consentimiento, en la donacin debe e istir el animus donandi. #s algo que forma la entra$a misma de la manifestacin de la voluntad y que no puede amputarse como %i&o la doctrina causa lista, para diferenciar por una parte la manifestacin de voluntad y upo rotar la intencin de %acer una liberalidad. #n cuanto al objeto, como segundo elemento esencial del contrato, %allamos la particularidad indicada, que en totalidad de bienes presentes del donante, incluyendo su pasivo, siempre y cuando el donante se reserve los bienes necesarios para subsistir.

#n cuanto a los elementos de valide& del contrato de donacin, slo cabe mencionar especialmente la capacidad y la forma. 'especto a los vicios del consentimiento, siguen las reglas generales y, por lo tanto, no merecen especial mencin. La capacidad que tiene tambin en el contrato de donacin una peculiaridad, de tal manera que parece que este contrato se reglamenta pues se permite al donatario que su capacidad de goce se adquiera por el %ec%o de la concepcin, sin requerirse que %aya nacido para que sea v!lido el acto, pero con la condicin de que na&ca viable. Presupuestos, requisitos y forma de la donacin. Los presupuestos caractersticos de la donacin son( ) ) *na disminucin del patrimonio del donante. *n aumento del patrimonio del donatario.

Los lmites a los actos de liberalidad del donante son( ) ) ) #l donante puede donar todos sus bienes presentes, con tal de que se reserve lo necesario para vivir de un modo an!logo a como lo vena %aciendo. La donacin no podr! perjudicar en ningn caso la legtima de los %erederos for&osos del donante. La donacin reali&ada con el nico fin de no satisfacer deudas anteriores a los acreedores, se considera fraudulenta. La capacidad que se e ige al donante, es la capacidad plena. #n cambio al donatario slo se le e ige que no est incapacitada legalmente. Si lo donado es un bien mueble, la forma podr! ser verbal o escrita. Si es verbal se e ige la entrega simult!nea de la cosa. Si lo donado es un bien inmueble, la donacin debe constar en escritura pblica, siendo en otro caso nula de pleno derec%o. La revocacin de las donaciones. #l acto de liberalidad que determina al sujeto a donar no se %abra producido si el donante %ubiera podido prever que se dieran las siguientes circunstancias(

) ) )

Si cuando se efectu la donacin el donante careca de descendientes y despus de la donacin el donante tiene %ijos, aunque sean pstumos. Si el donatario cometiera algn delito contra la persona, el %onor o los bienes del donante. Si el donatario imputa al donante alguno de los delitos que dan lugar a procedimiento de oficio o acusacin pblica aunque lo pruebe, a menos que el delito se %ubiese cometido contra el mismo donatario, su cnyuge o sus %ijos.

) )

Si el donatario niega indebidamente alimentos al donante. #n la donacin sometida a condicin, cuando el donatario %aya dejado de cumplir la condicin o condiciones que le impuso el donante. De producirse alguna de estas circunstancias, el donante puede solicitar la

revocacin de la donacin. C !IN D D " C#O! La cesin de derec%os es un contrato por el cual una de las partes, titular de un derec%o +cedente,, lo transfiere a otra persona +cesionario,, para que sta lo ejer&a a nombre propio. Se pueden ceder no solo derec%os crediticios, sino tambin otros derec%os que no son crediticios. La entrega del ttulo del crdito no es esencial para la formacin del contrato. Las partes son el cedente titular del derec%o que reali&a la cesin a favor de otro y el cesionario que es la persona a cuyo favor se reali&a la cesin. La cesin se formali&a por el mero acuerdo entre el cedente y cesionario, el deudor cedido no es parte en el contrato ni se requiere su consentimiento pero s su notificacin. Sus caractersticas son el consentimiento que debe ser formal por escrito bajo pena de nulidad puede ser unilateral si es gratuito o bilateral si es oneroso. Se requiere la capacidad de comprar y vender si es onerosa y la de la donacin si es gratuita. -o pueden ser ceder o ser cesionarios( padres de los bienes de los %ijos, tutores y curadores de los bienes de las personas que estn a su cargo, albaceas de las testamentarias que estn a su cargo, mandatarios de los bienes que est!n encargados de vender salvo pacto en contrario, empleados pblicos de bienes del estado, jueces, abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores, escribanos, tasadores de los

bienes que estuviesen en litigio ante el ju&gado o tribunal ante el cual tramitan o %ubiesen ejercido su respectivo ministerio. .inistros de gobierno de los bienes nacionales o de cualquier establecimiento pblico o corporacin civil o religiosa La transmisin del derec%o cedido se produce con todos sus accesorios y privilegios que no sean meramente personales. Se opera desde el momento de celebracin del contrato. #l cedente debe la garanta de eviccin, debiendo responder de la e istencia y legitimidad del crdito al tiempo de la cesin, a no ser que lo %aya cedido como dudoso pero no responde de la solvencia del deudor o de sus fiadores a no ser que la insolvencia fuese anterior y publica. Si el crdito no e istiese o fuese ilegtimo deber! devolver el precio m!s los da$os y perjuicios. #l cesionario debe el precio o la cosa o derec%o prometido en cambio si es onerosa. #l cedente y el cesionario pueden efectuar medidas conservatorias respecto del crdito o derec%o cedido. /ara que la notificacin sea oponible a terceros +deudor cedido, otros cesionarios, acreedores del cedente, etc., y stos deban admitirla es necesario que %aya notificacin del traspaso al deudor o que ste lo %aya aceptado. 0ec%a la notificacin o aceptada la cesin por el deudor cedido, se produce el embargo del crdito a favor del cesionario, el crdito queda bloqueado, reservado, para l no acreedor +cesionario,. 1 partir de la notificacin, el deudor cedido solo puede pagar v!lidamente al cesionario. La notificacin puede %acerse de cualquier forma pero para oponerla a 2ros es necesario que se %aga por instrumento pblico +telegrama colacionado,. #l conocimiento indirecto que el deudor tenga de la cesin no equivale a la notificacin o aceptacin de ella salvo dolo o imprudencia grave. 1ntes de la notificacin, el deudor no tiene obligacin de pagar al cesionario, si pag al cedente pag bien y queda liberado. P "$%&A La permuta es un contrato por virtud del cual cada una de las partes transmita a la otra la propiedad ese una cosa a cambio de que a su ve& recibe en propiedad. Dice al efecto que la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra.

Sus elementos esenciales especficos de este contrato de trasmisin de dominio y, por lo tanto, se puede caracteri&ar en trminos semejantes a la compraventa, slo que en cada uno de los contratos traslativos de dominio este elemento reviste un car!cter especial( en la compraventa %ay trasmisin de dominio para adquirir un precio" en la permita e iste recproca trasmisin e dominio respecto a cosas" y en la donacin trasmisin del dominio sin esperar adquirir un valor equivalente. /or tanto, si el contrato de permuta se caracteri&a como compraventa, sea, que la permuta para ser v!lida deber recaer saber cosa propia del permutarte" que cuando versa saber cosas ciertas ya determinadas la trasmisin del dominio se efecta por mero efecto del contrato. Los elementos de valide& de la permuta son la forma que se caracteri&a como la compraventa, contrato consensual cuando recae sobre muebles y formal cuando se prefiere a inmuebles, la capacidad en la permuta las mismas reblas que en la venta, la lesin es un vicio que afecta a cualquier contrato conmutativo, cuando e iste evidente desproporcin entre las prestaciones y una parte abuse de la misara. Las obligaciones de las partes son las de la compraventa, trasmitir el dominio, custodiar la cosa en tanto se entregue y entregar sta a tiempo, lugar y forma. $%&%O #l mutuo es un contrato por el cual el mutuante se obliga a transferir la propiedad de una suma de dinero o de otras cosas fungibles al mutuario, quien se obliga a devolver otro tanto de la misma especie y calidad, es traslativo de dominio, gratuito y oneroso, bilateral, consensual en oposicin a real y a forma. #n sus elementos esenciales tenemos el objeto, y de e istencia el consentimiento que se sujeta a las reglas generales y el objeto s presenta caractersticas especiales, slo pueden ser objeto de mutuo los bienes fungibles, tanto corporales como incorporales, los consumibles por el primer uso, como los que no lo son. #n sus elementos de valide& la capacidad que se debe contar es la de enajenar, a efecto de dar y recibir en mutuo, ya que el contrato es traslativo de dominio y a su ve&, el mutuario se obliga a restituir. #s decir, tanto mutuante como mutuario ejecutan actos

de dominio aplicando las reglas generales. #n el mutuo con inters %ay que tener especial cuidado de no cometer lesin, pues es muy comn que esto suceda. VENTAS REGIDAS POR LEYES ESPECIALES Las formas modernas de venta determinan la aparicin de situaciones jurdicas no siempre previstas en el 3digo 3ivil 4ene&olano. #ste %ec%o se %ace manifiesto en materia de contratos de venta de inmuebles, los cuales se caracteri&an por el desarrollo de modalidades que encierran graves peligros o riesgos para el comprador. #s el caso de la venta con reserva de dominio, la venta de inmuebles de propiedad %ori&ontal, y el caso de la 4enta de un 5nmueble por /arcelas y por 6ferta /blica. VENTA CON RESERVA DE DOMINIO Concepto La venta con pacto de reserva de la propiedad o del dominio, es la venta en la cual en virtud de la voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derec%o vendido %asta el momento en que el comprador pague la totalidad o una parte determinada, del precio. Principios 'enerales #l pacto de reserva de dominio desempe$a en la contratacin de nuestro tiempo tanto nacional como e tranjera un papel preponderante, pues el %ec%o de que una persona pueda adquirir de inmediato un bien que se le entrega sin pagar simult!neamente su precio lo %ar! a pla&os, toda ve& que de momento carece de dinero para pagar el importe del mismo, a pesar de que en fec%a m!s o menos pr ima tenga lo suficiente, indudablemente es para considerar el pacto en la forma antes se$alada, m!s bien, valiossimo. Las cosas que pueden ser objeto de venta con reserva de dominio son las siguientes(

3osas muebles por su naturale&a" es necesario que esas cosas no sean destinadas a la reventa" la Ley se refiere e clusivamente a las cosas muebles por su naturale&a, incluyendo naves y aeronaves.

#jemplo(
7.

#l Se$or 1ntonio %a vendido con reserva de dominio a 8uan un motor( *n motor de energa elctrica para su finca, y se establece una %ipoteca sobre dic%a finca, la %ipoteca abarcar! tambin el mencionado motor, porque se considera parte del fundo o de la finca.

9.

/ero si por el contrario" el contrato se va %acer efectivo, no ya contra el tercero, sino frente al propio comprador, no %ay ningn inconveniente para que la reserva funcione, lo que nos dice la Ley sobre este punto, es que no tiene efectos contra terceros, pero si contra el comprador.

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL -o e iste en la legislacin vene&olana una norma que nos defina la /ropiedad 0ori&ontal. Su concepto lo establece en la doctrina .ariano :ern!nde& quien la define como( ;*na /ropiedad especial que constituida e clusivamente sobre edificios, divididos por pisos y locales susceptibles de aprovec%amiento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, adem!s de un derec%o singular y e clusivo sobre los mismos, un derec%o de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble<. #s una figura especfica en donde se conjugan dos derec%os(

#l derec%o de /ropiedad del apartamento o local #l derec%o sobre las cosas comunes del inmueble Su rgimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de

apartamentos o locales comerciales en /ropiedad 0ori&ontal como las disposiciones relativas a la constitucin del Documento de 3ondominio y la administracin de las cosas comunes.

!e articulan as(: dos derec%os ) ) #l derec%o de /ropiedad del inmueble +derec%o individual, #l derec%o de todos los /ropietarios sobre las cosas comunes +derec%o colectivo, 5nterdependencia, de veracidad, solidaridad, basadas en derec%os iguales. #n 4ene&uela, el sistema de derec%o de /ropiedad 0ori&ontal se constituye por medio de la Ley y nace por decisin del /ropietario o de los /ropietarios de un inmueble, de destinarlo a la venta de apartamentos o locales. #sta decisin debe ser e presada en forma autntica y con el 'egistro del Documento de 3ondominio, por ante la 6ficina Subalterna de 'egistro correspondiente. sta decisin se esta)lece ) ) /ara aquellas edificaciones que se construyan bajo el 'gimen de /ropiedad 0ori&ontal. #dificaciones ya construidas y ocupadas, siempre y cuando su /ropietario o /ropietarios decidan venderlo bajo esta modalidad. Su regulacin data del 7= de junio de 7>?@, con la promulgacin de la Ley de /ropiedad 0ori&ontal por apartamento. /osteriormente se promulg en 7>?A la Ley de /ropiedad 0ori&ontal, la cual fue reformada en fec%a 9B de septiembre de 7>@A y 7A de agosto de 7>A2. #sta ltima, publicada en Caceta 6ficial # traordinaria -D 2.9E7 la cual rige %oy en da. Caracter(sticas ) ) ) #s un rgimen especfico para edificios divididos por apartamentos y locales, susceptibles de apropiacin independiente. La enajenacin de apartamentos y locales slo se podr! reali&ar una ve& cumplidas las formalidades de protocoli&acin del Documento de 3ondominio. 3oncurren los apartamentos y locales con las cosas comunes.

3oncurren dos derec%os, el derec%o de /ropiedad individual y el derec%o de /ropiedad comn, indispensable para el disfrute y aprovec%amiento de los apartamentos y locales.

3oncurren las obligaciones de los 3opropietarios en lo concerniente a la administracin y conservacin de las cosas comunes, con las limitaciones y restricciones del derec%o de /ropiedad individual consagradas en el Documento de 3ondominio, su 'eglamento y en la Ley de /ropiedad 0ori&ontal.

Orden de prelaciones #n la /ropiedad 0ori&ontal prevalece la Ley que rige la materia, es la Ley de /ropiedad 0ori&ontal, subsidiariamente, en cuanto no se opongan a dic%a Ley, las disposiciones del 3digo 3ivil y cualesquiera otras que sean aplicables, como el caso de la Ley de 'egistro /blico, en lo relativo a los derec%os por la compraventa de inmueble. "equisitos ) ) Fue estn integrados por dos o m!s edificaciones o parcelas independientes entre s, cuyo destino principal sea la vivienda o locales. Fue los propietarios de estos inmuebles, o viviendas o locales en que se %allen divididos %ori&ontalmente, participen con car!cter in%erente a tal derec%o, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Propiedad individual #s un derec%o absoluto. Su car!cter del titular puede disponer de su cosa, d!ndole el destino que considere conveniente, sin que persona alguna pueda impedir su libre ejercicio. Condominio 3onsiste en la situacin en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o m!s

personas. /or e tensin, algunos autores denominan as a un inmueble bajo el rgimen de propiedad %ori&ontal. La administracin #s la encargada de dar certe&a en el manejo efica& del dinero y recursos del condominio. #n algunos inmuebles o condominios el administrador del condominio es fiscali&ado por el comit de vigilancia, el cual est! integrado por residentes del comit. 1dem!s de administrar todos los recursos del condominio el administrador es el encargado de dar satisfaccin en la calidad del servicio del residente. Disolucin de la comunidad. 3uando queda una sola persona o por una causa o %ec%o fortuito. LEY DE VENTA DE PARCELAS La 4enta de /arcelas se encuentra ubicada dentro de las ventas regidas por leyes especiales, junto con( ) ) La Ley sobre 4entas con 'eserva de Dominio. La Ley de /ropiedad 0ori&ontal. La 4enta o #najenacin de un 5nmueble por /arcelas es un 3ontrato de 4enta regido por una Ley #special mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una porcin de terreno determinado y distintamente conocido como e presa referencia de su ubicacin, y que forma parte de una e tensin mayor denominada *rbani&acin, y en este contrato el comprador se obliga a pagar el precio de dic%o terreno. Llamamos /arcela a una porcin o superficie de terreno que resulta de la divisin de una e tensin mayor, que es susceptible de apropiacin individual y que cuenta con la dotacin de servicios pblicos, y cumple lo relativo a las normas de urbanismos. Distinto seria %ablar de un Lote de Gerreno, en este ltimo caso, estaramos en presencia de ;un terreno que no necesariamente cuenta con servicios pblicos ni se encuentra situada dentro de un urbanismo.

3uando %ablamos de /arcelamiento, nos referimos a la divisin simult!nea o sucesiva de terrenos en dos o m!s nuevas parcelas independientes, o cuotas indivisas de los mismos, con el fin manifiesto de urbani&arlos o edificarlos total o parcialmente" se entiende que e iste dic%o fin cuando las parcelas resultantes presentan dimensiones, cerramientos, accesos u otras caractersticas similares a las propias de las parcelas urbanas. Pertinencia de la ley de ventas de parcelas. La /rimera 4ersin de esta Ley fue promulgada en 7>B= por 5niciativa del .inisterio de 8usticia, y posteriormente fue ligeramente modificada el 7A de agosto de 7>A2 con el objeto de eliminar la e igencia prevista en el Art.3 de la derogada Ley, de que al momento de protocoli&ar el documento de *rbani&acin o /arcelamiento se acompa$ara el /lano topogr!fico del 5nmueble y 3opias certificadas de los correspondientes permisos de construccin. Surge como una especie de complemento urbano de las regulaciones de la 'eforma 1graria de 7>?A, que a su ve& vino a resolver un problema bastante importante como lo es la Gitularidad de la Gierra. #sta es una Ley que protege y resguarda los intereses del comprador de un inmueble por parcelas. #n este tipo de contratos de compra)venta se considera como Dbil 8urdico al 3omprador, y en virtud de eso, se establecen disposiciones para su proteccin, en caso de fraudes por parte de los promotores o enajenantes de las parcelas. #ntre otras cosas, esta Ley dispone( ) *n Documento base +Documento de /arcelamiento, Art. 2, que le da fuer&a y sustento jurdico al ttulo individuali&ado de la parcela +Gitularidad de la /ropiedad de la /arcela,. ) ) ) Le permite al 3omprador conocer las regulaciones que van a regir la *rbani&acin dentro de la cual est! adquiriendo una parcela. Le permite conocer los grav!menes y cargas que pesan sobre la parcela en cuestin. Le concede al 3omprador derec%os para solicitar la -ulidad de la 4enta, en el caso de darse los supuestos legales para pedirla, aun cuando %aya estipulacin en contrario, lo que evidencia el car!cter de 6rden /blico de sus normas.

) )

Hrinda una proteccin al adquirente cuando %aya comprado las parcelas por cuotas. La Ley busca la mayor transparencia las operaciones de venta, al establecer la formalidad de que la enajenacin de un inmueble por parcela deber! reali&arse por oferta pblica, entendindose la que se %aga por cualquiera de los medios de propaganda comercial +Art. 1,. La ley especial de venta de parcelas establece las normas para la enajenacin de

una porcin de terreno tanto en predios urbanos como rurales por parcelas en oferta pblica +1rt. 7 de la ley,. *na ve& tomada la decisin por parte de l o los propietarios de vender por parcelas, bien sea directamente, o a travs de una promotora, y antes de proceder a la enajenacin por parcelas, debe registrarse el Documento de *rbani&acin o /arcelamiento por ante la 6ficina Subalterna de 'egistro donde est ubicado el inmueble a parcelar. #l Documento de /arcelamiento o *rbani&acin es un instrumento regulado por la Ley especial de venta de parcelas que establece las condiciones generales de todo urbanismo o /arcelamiento y es de obligatorio cumplimiento para el propietario de cualquier parcela. *enta de parcelas por documento privado. 1 pesar de no pro%ibir las ventas de parcelas por documento privado, la ley trata de evitar los abusos y fraudes derivados de ellas, por lo tanto dispone( ) 1l igual que la Ley de /ropiedad 0ori&ontal de 7>?A, declara que es 1nulable a peticin del comprador el contrato de venta de parcelas cuando este se %aya obligado a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el respectivo documento de registrado. Gambin podr! el adquirente solicitar la anulabilidad del contrato cuando se %aya obligado por letras de cambio u otros documentos negociables con anterioridad al otorgamiento del documento. +1rt. >, encab.,. estas disposiciones son de inters pblico, sin embargo solo rigen para los propietarios urbani&adores y promotores, mas no son aplicables para posteriores enajenaciones que %agan los compradores. ) 1nulado el contrato ser!n sancionados con prisin a instancia del adquirente cuando el enajenante %aya recibido pagos de parte del adquirente en ra&n del

contrato, cuando los pagos recibidos sea a ra&n de letras de cambio u otros documentos negociables emitidos en su ejecucin, o cuando %ubiese transmitido tales ttulos. +1rt.> apt. Inico,. *enta de parcelas que forman parte de un inmue)le +ravado. La Ley busca resguardar al comprador en caso de que recaiga una carga o gravamen sobre la parcela respectiva, asegur!ndose de que llegue a su conocimiento dic%o gravamen. /ara esta %iptesis se %a dispuesto( ) Si los contratantes presentan para su protocoli&acin un documento de venta de parcelas que sean parte de un inmueble gravado por cualquier ttulo, el 'egistrador debe advertir e presamente al comprador de la e istencia de los grav!menes y de todos sus elementos, dejando constancia de ello en la correspondiente nota de registro, siempre y cuando en el documento de venta no se indique la e istencia del gravamen, o su caso, las menciones que se e igen para la 0ipoteca en el 1rt. 72. +1rt. 77, ) #s 1nulable a peticin del adquirente, el contrato por el cual se enajena una parcela perteneciente a un inmueble gravado por cualquier ttulo, siempre que en el mismo no se e prese la e istencia del gravamen o si en el caso de que la venta sea por documento registrado, el 'egistrador no %ace, en ausencia de tal e presin, la advertencia respectiva. +1rt. 79, ) 3uando se reali&a la venta de parcelas que pertenecen a un inmueble %ipotecado se genera de pleno derec%o la divisin del crdito garanti&ado y de la %ipoteca en proporcin al porcentaje atribuido a cada parcela en el Documento de /arcelamiento o de *rbani&acin. 1 tal efecto, en el Documento de 4enta debe de se$alarse el monto de la %ipoteca con que queda gravada la parcela y la parte del precio que debe pagar el adquirente al enajenante, luego de deducir o restar de dic%o precio lo que deber! entregarse directamente al acreedor %ipotecario +1rt. 72, encab y ap. 7,. #n este aspecto se toma el mismo sistema de la Ley de /ropiedad 0ori&ontal( La divisin de pleno derec%o del crdito garanti&ado y de la %ipoteca ) Se establece que solo respecto de la parte del precio que %a de pagarse al enajenante podr!n emitirse letras de cambio u otros documentos negociables +1rt. 72, apt. 9,.

Pro,i)icin de la venta de determinadas parcelas. Dentro del /arcelamiento o urbani&acin %ay ciertas parcelas o porciones de terreno que no pueden ser enajenadas, y por ende no pueden ser ofrecidas en la oferta pblica. /or motivos m!s que videntes, se pro%be la enajenacin de las parcelas ubicadas en &onas que en el Documento de *rbani&acin o /arcelamiento %ayan sido destinadas para ser !reas verdes o a otros servicios comunes, como por ejemplo, caminerias, jardineras, !reas para caney o parrillera, el !rea de piscina, etc. /or ende se declara que ser! -ulo cualquier acto o documento otorgado en contravencin a esta pro%ibicin, y su protocoli&acin se tendr! como ine istente +1rt.7E de la Ley,. 1%ora bien, tal no es el caso cuando vendidas unas parcelas se comprueba que solo una parte de las mismas forman parte de la calle y de la &ona verde. con respecto a la administracin y conservacin de las !reas verdes y dem!s !reas comunes de una *rbani&acin o /arcelamiento, que a todo propietario de parcela le corresponde la obligacin de contribuir con los gastos de conservacin y mantenimiento de las !reas comunes, cuando en el Documento de /arcelamiento o *rbani&acin e istan normas que as lo reglamenten y e ijan, en tal caso, los pagos se deben reali&ar de acuerdo al porcentaje o alcuota establecido para cada parcela en dic%o documento. *enta de parcelas por cuotas. 1l igual que la Ley con 'eserva de Dominio y la Ley de /ropiedad 0ori&ontal, la Ley de 4enta de /arcelas incluye disposiciones con la finalidad de proteger a los adquirentes que %ubiesen comprado las parcelas por cuotas, contra la resolucin del contrato y contra cl!usulas del mismo que fijen una indemni&acin e cesiva a favor del vendedor, en caso de resolucin del contrato( ) La primera de las disposiciones establece que la falta de pago de menos de 2 cuotas no dar! lugar a la resolucin del contrato ni a la prdida del beneficio de pla&o, el vendedor solo podr! e igir el pago de las cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente en el mercado +1rt. 7B de la Ley,. ) Gambin se establece que resuelto el contrato de venta de parcela por cuotas, en caso de que las partes %ayan estipulado que las cuotas ya pagadas o un elevado porcentaje de ellas quedan en beneficio del vendedor como indemni&acin, el 8ue& previo estudio de las circunstancias, puede ordenar la reduccin o

disminucin de la indemni&acin fijada en caso de que el comprador %aya pagado m!s de una cuarta parte del precio total de la parcela +1rt. 7@ de la Ley,. ) J ya por ltimo se establece el car!cter de orden pblico de las disposiciones que rigen la venta de parcelas por cuotas las cuales deber!n aplicarse independientemente de la denominacin que las partes le %ayan dado al contrato, as como tambin se aplicar!n a las promesas de venta y a los arrendamientos con opcin de compra +1rt. 7A de la Ley,.