EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1.- Concepto. El artculo 1915 del Cdigo Civil define al contrato de arrendamiento en los siguientes trminos: El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado El concepto de nuestro Cdigo Civil, es coincidente con aqul dado por el Diccionario de la lengua espa ola, que define la vo! arrendar como Ceder o adquirir por 1 precio el goce o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios " su ve!, la pala#ra arrendamiento deriva del latn, especficamente de a-renda , o sea, entregar cosas, e$ecutar o#ras o servicios a renta, a cam#io del pago de una renta. En algunos pases de %a#la castellana, se emplea la pala#ra alquiler, que deriva del ! &ra#e, a partir de las e'presiones al- ira , que aluden tam#in al arrendamiento de cosas a cam#io de un precio, o a la renta que se paga por ellos. (ncluso, el Cdigo Civil de la )ep*#lica "rgentina alude al contrato de locaci"n, + definindolo en su artculo 1+9, . -a pala#ra locaci"n se entronca con los orgenes del 5 contrato de arrendamiento, en )oma . "rrendamiento, alquiler o locacin, por ende, son sinnimos, aunque la primera pala#ra es m&s adecuada para nuestra tradicin $urdica.
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Diccionario de la lengua espa ola, Espasa.Calpe /."., 190 Edicin, a o 1912, p&g. 133. Diccionario de la lengua espa ola, o#. cit., p&g. 133. , Diccionario de la lengua espa ola, o#. cit., p&g. 12. + Conforme al artculo 1+9, del Cdigo Civil trasandino, #abr$ locaci"n, cuando dos partes se obliguen recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio% y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero& El que paga el precio, se llama en este C"digo locatario, arrendatario o inquilino, y el que lo recibe locador o arrendador& El precio se llama tambi'n arrendamiento o alquiler( Cdigo Civil, )ep*#lica "rgentina, Edicin al cuidado del Doctor )icardo de 4avala, Editor, 5uenos "ires, a o 1967, p&gs. ,61 8 ,63. 5 El contrato de arrendamiento se remonta al derecho romano en que se llama locator a aquel que se obliga a suministrar el goce temporal de la cosa o trabajo )hace una locatio- y tiene contra la otra parte la acci"n locati o e* locato& El que debe el precio de alquiler o merces, toma el nombre de conductor ) hace una conductio- y puede ejercitar contra el locator la acci"n conducti o e* conducto, "na 9ara :;#ner 8 /ofa <ergara, =Contrato de "rrendamiento>, ?omo (, Editorial @urdica Cono/ur -tda., /antiago, a o 1995, p&g. 7, quienes citan a su ve! a Aetit Eugene, =?ratado Elemental de Derec%o )omano>, 5uenos "ires, Editiorial "l#atros, a o 1962, p&g. 522.

2.- Clases de arrendamiento. /e desprende del concepto legal que el contrato de arrendamiento puede ser de tres clases: aB "rrendamiento de cosaC #B "rrendamiento de o#rasC 8 cB "rrendamiento de servicios. En esta o#ra, %aremos un an&lisis e'%austivo del arrendamiento de cosa 8 revisaremos slo en trminos generales el arrendamiento de o#ra. El arrendamiento de servicios no ser& estudiado, pues %o8 en da son otras ramas del Derec%o las que regulan sus principales figuras, a sa#er fundamentalmente el Derec%o -a#oral 8 el Derec%o Comercial. 3.- Partes del contrato de arrendamiento. (ntervienen en el contrato dos partes, denominadas arrendador 8 arrendatario 7 Dartculo 1919 del Cdigo CivilB . El arrendador, se o#liga a conceder el goce de una cosa, a e$ecutar una o#ra o prestar un servicio. El arrendatario, se o#liga a pagar un precio determinado por este goce, o#ra o servicio. De acuerdo al principio general esta#lecido en el artculo 1+,6 del Cdigo Civil, nada o#sta para que cada parte est compuesta por una o m&s personas, naturales o $urdicas. Ca#e consignar que las personas naturales o $urdicas e'tran$eras, no pueden cele#rar contratos de arrendamiento so#re predios r*sticos, cuando stos se u#ican en !onas fronteri!as Dartculo ,E del Decreto -e8 n*mero 99,, que regula el arrendamiento de predios 1 r*sticosB . .- Re!"isitos del contrato de arrendamiento. Como #ien puntuali!a "lessandri , tres son los elementos constitutivos del arrendamiento, es decir, elementos de la esencia particulares, que de faltar, impiden el nacimiento del contrato, o ste degenera en un contrato diferente. /on tales:
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En las reglas relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios Dartculos 1912 a 1911B, aplica#les %o8 en da en su#sidio de las normas especiales de la -e8 16.121, el Cdigo Civil alude al inquilino, como sinnimo de arrendatarioC a su ve!, en las reglas particulares relativas al arrendamiento de predios r*sticos Dartculos 1916 a 1967B, que slo se aplican en su#sidio de las normas del Decreto -e8 99,, se alude al colono, como sinnimo de arrendatario. 1 <er artculo =-a propiedad austral 8 los inmue#les u#icados en !onas fronteri!as>, de @uan Aa#lo /ep*lveda -arroucau, pu#licado en revista -EF E? <E)(?"/, n*mero 1, a o 322,, Gacultad de Ciencias @urdicas de la Hniversidad (nternacional /eI, p&gs. 31, 8 siguientes. 6 "lessandri )odrgue!, "rturo: =De -os Contratos>, Editorial @urdica Ediar.Cono/ur, 1966, p&g. 172.

aB #na cosa, cu8o goce temporal %a de concederse por una de las partes a la otraC o "n $ec$o, que una de las partes de#e e$ecutar 8 que a su ve! puede consistir en la e%ec"ci&n de "na o'ra o en la prestaci&n de "n ser(icio. #B #n precio, que el arrendatario se o#liga a pagarC precio que toma el nom#re de renta cuando se paga peridicamente. cB El consentimiento de las partes, en la cosa Dinclu8endo la o#ra o servicioB 8 en el precio. De#e %a#er un efectivo concierto de voluntades, acerca de concluir un contrato de arrendamiento. De lo contrario, podramos estar ante un contrato de comodato, o 9 simplemente ante un contrato atpico . ).- Caracter*sticas del contrato de arrendamiento. aB Estamos ante un contrato 'ilateral, como e'presamente lo indica el artculo 1915, que origina o#ligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. Hno entrega temporalmente una cosa, o cumple un servicio o e$ecuta una o#ra material, 8 el otro paga un precio a cam#io. #B /e trata de un contrato oneroso, porque reporta utilidad para am#os contratantes, grav&ndose recprocamente. cB Es un contrato conm"tati(o, porque las prestaciones de las partes se miran como 12 equivalentes . -o que una parte se o#liga a entregar o %acer en favor de la otra parte, se mira como equivalente a lo que sta a su ve! se o#liga a pagar por el goce temporal de la cosa arrendada o por el servicio u o#ra que se reali!ar& en su favor. dB Es principal, porque su#siste por si solo, sin necesidad de otra convencinC tampoco es un contrato destinado a garanti!ar el cumplimiento de otra convencin. eB Por re+la +eneral, es consens"al. -o normal es que el arrendamiento se entienda perfecto, por el solo acuerdo de las voluntades, incluso cuando recae en inmue#les, rigiendo por ende las normas del Cdigo de Comercio, concernientes a la formacin del consentimiento. Con todo, el arrendamiento de predios r-sticos, es solemne, de#iendo constar por escritura p*#lica o privada, 8 en el segundo caso, con la presencia de dos testigos, conforme al artculo 5E del Decreto -e8 n*mero 99,, del a o 1915. "dem&s, dados los trminos de los incisos 3E 8 ,E del artculo citado, el contrato ser& inoponi'le 8

Aodra %a#er ocurrido que las partes %u#ieren estipulado que la cosa quede en poder del vendedor %asta el vencimiento del pacto de retroventa, 8 que el derec%o conferido por ste caduque en definitiva. En tal caso, su#ra8a un fallo de la Corte de ?acna de ma8o de 191,, el vendedor no estar& o#ligado al pago de intereses o de arriendo, salvo que as se %u#iere convenido: )epertorio de -egislacin 8 @urisprudencia C%ilenas, Cdigo Civil 8 le8es complementarias, ?omo <((, Editorial @urdica de C%ile, 1991, p&g. ,95. 12 "lessandri, en la o#ra citada, p&g. 172, dice que el contrato es conmutativo, porque las prestaciones de las partes son equivalentes, lo que o#viamente constitu8e un error. El contrato es conmutativo, porque las prestaciones se miran como equivalentes, lo que implica que o#$etivamente pueden no serlo.

carecer. de m/rito e%ec"ti(o, si se omite la declaracin concerniente al rgimen tri#utario al que se encuentre afecto el arrendador. )igen tam#in las limitaciones a la pr"e'a de testi+os, contempladas en los artculos 1126 8 siguientes del Cdigo Civil, lo que pone en evidencia la conveniencia de pactar el contrato por escrito, a*n en aquellos casos en que la le8 no lo e'i$a. Hn fallo de $ulio de 1965, de la Corte /uprema, ratifica este principio, al esta#lecer que +unque el contrato de arrendamiento es consensual, su e*istencia no puede probarse por testigos, sino dentro de los lmites del artculo 1,-. del C"digo Civil& #a de estarse al valor de la renta estipulada para establecer si tal contrato contiene la entrega o la promesa de una cosa que valga m$s de dos unidades tributarias y si, consecuentemente, puede probarse o 11 no mediante la prueba testimonial . /e %a sostenido que dado el car$cter consensual que tiene el contrato de arrendamiento no e*iste el contrato de promesa de arriendo% puesto que se con/undira la promesa con el arriendo mismo, el que empe0ara a regir en la 'poca pre/ijada, es decir, 12 habra un pla0o suspensivo . Jo concordamos con tal aserto, que parece fundarse en la antigua discusin acerca de si el artculo 155+ del Cdigo Civil e'clu8 la promesa de contrato consensual, dados los trminos del n*mero + de ese precepto. /in la intencin de entrar en esa polmica, a$ena a esta o#ra, no vemos por qu no pueda e'istir un contrato en virtud del cual, previo cumplimiento de un pla!o o de una condicin, las partes se o#liguen a cele#rar un contrato de arrendamiento. "*n m&s, si la modalidad de la que pende la cele#racin del contrato de arrendamiento prometido fuere una condicin, de#iera constar o#$etivamente su cumplimiento, 8 ello ocurrira precisamente al cele#rar el contrato prometido. "dem&s, sostener que #asta con la sola promesa, para e'igir en su oportunidad la entrega del goce de una cosa mue#le o inmue#le en arriendo, restara certe!a a la relacin $urdica, frente a terceros. Creemos por tanto que cumplido el pla!o o la condicin, puede pedirse el cumplimiento de la o#ligacin de %acer derivada del contrato prometido, o#ligacin de %acer consistente precisamente en la cele#racin del contrato. 9ientras ello no aconte!ca Kvoluntaria o for!adamente., estimamos que no %a8 todava contrato de arrendamiento. fB El arrendamiento es un t*t"lo de mera tenencia. Luien reci#e una cosa en arrendamiento, slo tiene so#re ella la calidad de mero tenedor, 8 por ende reconoce dominio a$eno, sin que, en principio, pueda llegar a adquirir el dominio por prescripcin -o e'puesto, salvo, si opera el caso e'cepcionalsimo contemplado en el artculo 3512 regla ,0 del Cdigo Civil, *nica %iptesis en que la mera tenencia podra mudar en posesin 8 permitir arri#ar al dominio va prescripcin adquisitiva, cuando se cumplen los dos requisitos copulativos all indicados: iB Lue el que se pretende due o no pueda pro#ar que en los *ltimos die! a os se %a8a reconocido e'presa o t&citamente su dominio por el que alega la prescripcinC

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)epertorio de -egislacin 8 @urisprudencia C%ilenas. Cdigo Civil 8 le8es complementarias Den adelante =)epertorio>B, ?omo <(((, Editorial @urdica de C%ile, 1991, p&g. 76. 13 "na 9ara :;#ner 8 /ofa <ergara, o#. cit., p&g. 9.

iiB

Lue el que alega la prescripcin prue#e %a#er posedo sin violencia, clandestinidad ni interrupcin por el mismo espacio de tiempo.

gB El arrendamiento es un contrato de d"raci&n limitada 8 por regla general de tracto s"cesi(o. Cumplido su pla!o de vigencia, normalmente se renuevan sus efectos, conforme a lo estipulado por los contratantes, salvo que medie voluntad en contrario, e'presada con la antelacin pactada en el contrato 8 comunicada a la contraparte en la forma prevista en la convencin Dvale decir, con una cierta antelacin, previa al vencimiento del pla!o de vigencia del contrato 8 en ocasiones, cumpliendo con ciertas formalidades, como dar la comunicacin a travs de una carta certificada o mediante notario p*#lico o receptor $udicial, por e$emploB. Ca#e advertir que en nuestra legislacin, no %a8 normas limitativas acerca de la duracin del contrato de arrendamiento, el que podra pactarse por cualquier pla!o, con o sin t&cita reconduccin. Distinta es la frmula que se emplea en cdigos e'tran$eros. "s, dispone el artculo 1525 del Cdigo Civil de la )ep*#lica "rgentina: El contrato de locaci"n no puede hacerse por mayor tiempo que el de die0 a1os& El que se 1, hiciere por mayor tiempo quedar$ concluido a los die0 a1os& . Aor su parte, el Cdigo Civil peruano, distingue entre contratos de arrendamiento de duracin determinada o indeterminada Dartculo 1761B, esta#leciendo que El pla0o del arrendamiento de duraci"n determinada no puede e*ceder de die0 a1osDartculo 1766, inciso 1EB. ?odava m&s, la duracin de los contratos de arrendamiento de #ienes pertenecientes a entidades p*#licas o 1+ a incapaces, no puede ser ma8or de seis a os Dartculo 1766, inciso 3EB . -a conveniencia de limitar en nuestra legislacin, en sintona con lo regulado en el Derec%o Comparado, el pla!o m&'imo de duracin de un contrato de arrendamiento, parece del todo necesario, principalmente con el propsito de impedir un acto que #a$o la apariencia de contrato de arrendamiento, en verdad constitu8e una ena$enacin, como acontece si por e$emplo se da en arrendamiento un inmue#le por 99 a os. En este sentido, personas que no pueden cele#rar contrato de compraventa entre s Dartculos 1197 a 1622 del Cdigo CivilB, podran recurrir al e'pediente de cele#rar un contrato de arrendamiento, #urlando entonces en la pr&ctica las restricciones legales. Estipular un pla!o demasiado prolongado, tam#in podra materiali!ar una %iptesis de infraccin a las normas relativas a las asignaciones for!osas, especialmente aquellas previstas en favor de los legitimarios del arrendador, si ste, antes de fallecer, diere en arrendamiento por un pla!o mu8 prolongado, el *nico #ien inmue#le a que podran %a#er aspirado los %erederos, caso en el cual no %a8 15 posi#ilidad de pedir que se de$e sin efecto dic%o contrato de arrendamiento.
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Cdigo Civil de la )ep*#lica "rgentina, o#. cit., p&g. ,65. MMM.ca$pe.org.pe: Cdigo Civil peruano. 15 /e se ala al efecto, en una nota del Cdigo Civil argentino: En casi todos los C"digos se permiten los arrendamientos hasta por .. a1os, o por determinadas vidas& 2os principios sociales de las monarquas europeas podan permitirlo como permitan la prohibici"n de vender, cuando el testador o el contrato la imponan& 3n arrendamiento hace siempre que la cosa no se mejore, y cuando /uese de treinta, cuarenta, o noventa a1os, sera sumamente embara0oso para la enajenaci"n de las cosas, y para su divisi"n entre los diversos comuneros, que por sucesi"n viniesen a ser propietarios de la cosa& 4anto por una ra0"n de economa social, como por no impedir la trans/erencia o enajenaci"n de las cosas, o por embara0ar la divisi"n de las herencias, hemos ju0gado que no deban permitirse los arrendamientos que pasen de die0 a1os& El 5erecho 6omano y el Espa1ol daban al arrendamiento de m$s de die0 a1os el car$cter de usu/ructo, y as en verdad vena a ser por la necesidad de dar al arrendatario un derecho real, desde que deba suponerse que los due1os de la cosa arrendada seran muchsimas personas, en los arrendamientos de treinta o cuarenta a1os. N#. cit., p&g. ,65.

%B Jormalmente, se trata de un contrato de administraci&n, no de disposicin. Aor ello, para arrendar a trav's de un mandatario o representante basta que se le hayan otorgado las /acultades del artculo 21!2 del C"digo Civil& 7in embargo, podra cuestionarse esta /acultad cuando se arrienda por largos perodos de tiempo, ya que en estos casos, el 18 contrato podra envolver una verdadera disposici"n de la cosa& Con todo, si dentro del giro ordinario de la cosa dada en arrendamiento est& la disposicin de #ienes, como por e$emplo trat&ndose de un predio agrcola, el arrendatario podr& e$ecutar actos de disposicin, en ese caso, relativos a los frutos cosec%ados. iB ?rat&ndose de los contratos de arrendamiento de inmue#les ur#anos, el contrato es diri+ido, porque: cuando se pactan mes a mes o por pla!o indefinido o a pla!o fi$o que no e'ceda de un a o, el legislador, imperativamente, dispone que el arrendatario go!ar& de un pla!o adicional para la restitucin del inmue#le, despus que el arrendador le 11 notifica el desa%ucio Dartculos ,E 8 +E de la -e8 16.121BC si se trata de un contrato que recae en una vivienda 8 %a sido pactado a pla!o fi$o superior a un a o, el legislador desconoce la =le8 del contrato>, pues faculta al arrendatario para poner trmino anticipado al contrato sin la o#ligacin de pagar la renta por el perodo que falte, derec%o que puede e$ercer si el arrendador le pro%i#i su#arrendar Dartculo 5E de la -e8 16.121B. son irrenuncia#les los derec%os que la -e8 16.121 confiere a los arrendatarios 16 Dartculo 19E de la -e8 16.121B . En relacin a lo anterior, )u#n Celis se ala que +tento a lo que dispone el artculo 12 del C"digo Civil, la cl$usula del contrato en que el arrendatario renuncie a un derecho que la ley le acuerda, carecer$ de todo valor y se tendr$ por no escrita& 97er$, por ejemplo, el caso en que renuncie anticipadamente al pla0o de que legalmente dispone para restituir el inmueble& 1. 3na ve0 determinado judicialmente ese pla0o, podr$, sin embargo, renunciarlo:& %0 P"ro 1 simple, por re+la +eneral. Hsualmente, el arrendamiento comien!a a producir todos sus efectos inmediatamente de cele#rado, aunque nada o#sta a estipular un pla!o o una condicin, a que est supeditado el e$ercicio o el nacimiento de los derec%os 8 las o#ligaciones emanadas del contrato. IB Es un contrato t*pico, pues la le8 lo regula e'%austivamente, tanto en el Cdigo Civil como en disposiciones especiales.

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"na 9ara :;#ner 8 /ofa <ergara, o#. cit., p&g. 13. Ala!o adicional que, en todo caso, %a disminuido, tras la reforma introducida a la -e8 16.121, por la -e8 19.677, seg*n estudiaremos. 16 ;o sera v$lido convenir un pacto comisorio cali/icado en el contrato de arrendamiento de predios urbanos, en que /rente al incumplimiento del arrendatario se pusiera t'rmino de inmediato o ipso /acto al contrato, puesto que la 2ey n<mero 1=&1-1, en su artculo 1., dispone que los derechos con/eridos en esta ley a los arrendatarios son irrenunciables y, dentro de estos derechos, el t'rmino del arriendo, el que debe solicitarse judicialmente por el arrendador: "na 9ara :;#ner 8 /ofa <ergara, o#. cit., p&gs. 9 8 12. 19 Celis )odrgue! )u#n, =Jormas especiales de arrendamiento de predios ur#anos>, Editorial @urdica de C%ile, /antiago, a o 1963, p&g. 35.

2.- El contrato de arrendamiento, en relaci&n a otros contratos. aB Arrendamiento 1 compra(enta. a.1B 3eme%an4as. "m#os tienen los mismos requisitos: consentimiento, cosa 8 precioC "m#os son consensuales, #ilaterales, onerosos, conmutativos 8 principalesC En am#os, una de las partes contrae la o#ligacin de entregar una cosa, 8 de sanear 32 la eviccin 8 los vicios red%i#itorios , 8 la otra parte la o#ligacin de pagar un precioC "m#os pueden recaer so#re una cosa a$ena, que no pertene!ca al vendedor o al arrendador, %iptesis que no o#stan a la valide! del contrato respectivo. a.3B Di5erencias. En la compraventa, el vendedor est& o#ligado a proporcionar al comprador el goce tranquilo 8 *til de la cosa, 8 si es due o, a transferirle el dominio de la mismaC en el arrendamiento, el arrendador slo se o#liga a proporcionar el uso 8 goce temporal de la cosa al arrendatario. -a compraventa es un ttulo traslaticio de dominioC el arrendamiento es un ttulo de mera tenencia. En la compraventa, por regla general los riesgos por la prdida fortuita de la cosa, cuando es un cuerpo cierto, son de cargo del comprador, una ve! perfeccionado el contrato Dartculo 1632 del Cdigo CivilBC en el arrendamiento, son de cargo del arrendador Dartculo 19,3 del Cdigo CivilB, pues destruida o deteriorada la cosa arrendada por caso fortuito o fuer!a ma8or, se e'tingue el contrato, quedando li#erado el arrendatario de sus o#ligaciones. En la compraventa, el precio siempre de#e estipularse en dineroC en el arrendamiento, el precio puede consistir en dinero 8 tam#in en frutos naturales de la cosa arrendada Dartculo 1911 del Cdigo CivilB. En la compraventa de inmue#les, el precio de#e enmarcarse dentro de los par&metros esta#lecidos en el Cdigo Civil, so pena de la eventual nulidad del contrato por lesin enorme Dsalvo, si se trata de una compraventa for!ada, vale decir, ordenada por la $usticiaB. En el arrendamiento de mue#les o de inmue#les, las 31 partes pueden pactar el monto al que asciende la renta sin restricciones . Jo %a8 pues, ni a*n en el caso de arrendamiento de inmue#les, la posi#ilidad de alegar una
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"lessandri, o#. cit., p&g. 172. "s, por e$emplo, %o8 no %a8 limitaciones para convenir li#remente entre las partes la renta de arrendamiento de inmue#les, a diferencia de lo que aconteca en el pasado, en ciertos casos. En tal sentido, el artculo 3E transitorio de la -e8 16.121, so#re arrendamiento de predios ur#anos, dispuso que en los contratos de arrendamiento que se cele#raren durante los cuatro a os siguientes a la fec%a de pu#licacin de la citada le8 Dvale decir, en el perodo que transcurri entre el 39 de enero de 1963 8 el 39 de enero de 1967B, la renta anual m&'ima no poda e'ceder del 11O del aval*o vigente para el pago del impuesto territorial. /e trata#a entonces de una renta m&'ima legal, como el propio artculo lo se ala#a. En todo caso, la restriccin en el monto de la renta no afecta#a a numerosos inmue#les, e'cluidos de la norma legal, entre ellos los construidos conforme al Decreto con Guer!a de -e8 n*mero Dos del a o 1959, las viviendas cu8os aval*os para los efectos del pago del impuesto territorial fueren superiores a +27 Hnidades de Gomento 8 los destinados a locales comerciales o industriales, oficinas, teatros 8 cines, 8, en general, a actividades lucrativas.

eventual lesin enorme, salvo que ella se configurara al estipular una pena ante el incumplimiento, 8 ella fuere enorme, en los trminos previstos en el artculo 15++ 33 del Cdigo Civil . /o#re este particular, en un fallo de la Corte /uprema de octu#re de 1992, se conclu8e que =si la renta de arrendamiento qued" /ijada en trescientos mil pesos, y la multa por cada da de atraso en la restituci"n del inmueble se estableci", a partir del se*to da, en ciento sesenta mil pesos, sin perjuicio de continuarse con el pago de aqu'lla, no hay duda de que se trata de una cl$usula penal enorme& Esta cl$usula, por su naturale0a, no puede ser aceptada, con/orme a nuestro ordenamiento jurdico, siendo procedente aplicar a su respecto la norma del art& 1>?? del CC& que permite al tribunal morigerar sus e/ectos mitig$ndola prudencialmente y dejando salvada la e*istencia de una sanci"n que las partes quisieron establecer, para el evento de retardo en la restituci"n del inmueble 2! arrendado . En la compraventa, la estipulacin de pacto comisorio calificado, a pesar de los trminos del artculo 1619 del Cdigo Civil, no resuelve el contrato ipso /acto en caso de incumplimiento del comprador en su o#ligacin de pago del precio, pues siempre podr& pagar, en el pla!o fatal de veinticuatro %oras, su#siguientes a la notificacin $udicial de la demanda. En cam#io, si el pacto comisorio calificado se pacta en un contrato de arrendamiento, el contrato efectivamente se e'tinguir& ipso /acto en caso de incumplimiento de alguna de las partes Dusualmente, por el no pago de las rentasB. En efecto, se desprende de un fallo de la Corte de Concepcin, de ma8o de 1976, que Convenido en un contrato de arrendamiento un pacto comisorio de resoluci"n ipso /acto, tal pacto comisorio cali/icado opera de pleno derecho, porque as lo acuerdan las partes en uso de la libertad contractual y porque lo mismo /luye de la reglamentaci"n de la condici"n resolutoria en el C"digo Civil& En e/ecto, el artculo 1?=, se1ala la regla general en materia de condici"n resolutoria , que es hacerla operar de pleno derecho, como pasa con la condici"n resolutoria ordinaria o e*presa% cumplida la condici"n resolutoria, como dice la disposici"n, deber$ restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condici"n y, como se sabe, el pacto comisorio no es sino una condici"n resolutoria e*presamente se1alada, de donde es /$cil concluir que sus e/ectos deben ser los de la condici"n resolutoria ordinaria o e*presa, con la <nica e*cepci"n del contrato de compraventa y a prop"sito <nicamente de la obligaci"n del comprador de pagar el precio& 7alva esta e*cepci"n, el pacto comisorio viene a ser una condici"n resolutoria ordinaria 9&&&: @or aplicaci"n de los principios e*puestos, la cl$usula resolutoria e*presa o pacto comisorio con cl$usula de resoluci"n ipso /acto, estatuido en un contrato de arrendamiento, es una cl$usula v$lida que debe surtir 2? los e/ectos queridos por las partes "plicando la misma doctrina, una sentencia de la Corte de "pelaciones de /antiago del 17 de enero de 1991, se ala que si lo estipulado en el contrato fue un pacto comisorio simple, no es procedente alegar que la convencin e'pir por el solo incumplimiento:

33 3,

"na 9ara :;#ner 8 /ofa <ergara, o#. cit., p&g. 12. )epertorio, ?omo <, p&g. 333. 3+ )epertorio, ?omo <((, p&g. ,69.

1A: Bue para un debido pronunciamiento sobre el problema planteado en esta litis resulta necesario, previamente, determinar qu' /orma presenta el pacto comisorio estipulado por las partes en la cl$usula octava del contrato de arrendamiento cuya terminaci"n solicita la actora que sea declarada judicialmente& Ello, porque seg<n se desprende del tenor de los artculos 1=,, y 1=,. del C"digo Civil, 'l puede ser de dos clases( simple o mediato y cali/icado o inmediato, siendo di/erente la manera c"mo opera en uno y otro caso& 4rat$ndose del pacto comisorio simple o mediato, 'ste no es sino la condici"n resolutoria t$cita e*presamente convenida por los contratantes sin que, por esta circunstancia, pierda su naturale0a jurdica de tal% por ende, demandada la resoluci"n o terminaci"n del contrato, seg<n sea el caso, el deudor podr$ enervar la acci"n dando cumplimiento a lo debido dentro de las oportunidades que el ordenamiento procesal le concede& En el pacto comisorio cali/icado o inmediato, la voluntad de las partes le otorgan al incumplimiento del deudor el car$cter de una verdadera condici"n resolutoria ordinaria, ra0"n por la que, salvo en el caso del contrato de compraventa que presenta una normativa especial al respecto, producido el incumplimiento se resuelve o termina de pleno derecho la relaci"n contractual, sin que sea posible al deudor hacerla subsistir mediante un pago posterior& 2A: Bue, en tal perspectiva, necesario resulta concluir que la cl$usula octava del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, del que da cuenta la escritura p<blica de /echa 1A de septiembre de 1.==, con/igura un pacto comisorio simple o mediato, pues, de acuerdo con su tenor, la mora o simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la arrendataria Cda derecho a los arrendadores a ponerle t'rmino al arrendamiento sin m$s tr$miteC% es decir, lo que han convenido las partes en la estipulaci"n no es que, producido el evento por ellas propuesto, la relaci"n contractual se e*tinga de modo ipso /acto, sino que en tal situaci"n se origina para los arrendadores s"lo el derecho, la /acultad, de ponerle t'rmino% ello signi/ica que la e*tinci"n del vnculo arrendaticio no se produce de manera aut"noma, por el mero incumplimiento del arrendatario, sino que para que tal cosa ocurra se requiere, adem$s, que los arrendadores mani/iesten su voluntad de ponerle t'rmino% en consecuencia, mientras ello no suceda, no obstante el incumplimiento al contrato subsiste% tal situaci"n no es di/erente, en lo substancial, a la prevenida en el artculo ;A 1?=. del C"digo Civil& ?A: Bue aparece del m'rito de los antecedentes que obran en autos, entre otros, del propio tenor del escrito de demanda de /s& 1, de las diligencias de absoluci"n de posiciones de /s& => y =,, y de los comprobantes de dep"sito en la cuenta corriente del tribunal a quo acompa1ados 9&&&:, que las rentas de arrendamiento devengadas con anterioridad al momento de interponerse la demanda se encontraban pagadas y que las devengadas en el transcurso de la presente litis han sido consignadas en /orma y tiempo procesal <til, y que igual cosa ocurre con las di/erencias en ra0"n de mayor pago de contribuciones de bienes races por cambio de destino del inmueble% cantidades, las consignadas, ya percibidas por la actora& >A: Bue no operando el pacto comisorio simple o mediato por el s"lo ministerio de la ley, los pagos y consignaciones de que se da cuenta en el considerando anterior han tenido la virtud de enervar la acci"n resolutoria deducida en el escrito de demanda de /& 1, ra0"n por la que dicha demanda debe ser recha0ada&

@or las ra0ones e*puestas, se revoca la sentencia apelada de nueve de abril de mil novecientos noventa y seis, escrita a /s& 1.8, que dio lugar a la demanda interpuesta a /s& 1 resolviendo que se declara terminado el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, ordena restituir el inmueble arrendado y dispone que la demandada debe de pagar las rentas de arrendamiento y dem$s prestaciones pactadas que se devenguen hasta la e/ectiva entrega de la propiedad arrendada, y en su lugar se declara que se recha0a en todas sus partes la mencionada demanda de /s& 1& 6egstrese y devu'lvanse& @ronunciado por los Dinistros se1ores Euan Fon0$le0 G<1iga y Floria Hlivares 2> Fodoy y +bogado Integrante se1or Jrancisco Derino 7cheilling& Hna doctrina contraria, se postula en un fallo de la Corte de "pelaciones de Concepcin, de fec%a 36 de $unio de 1993, que e'ponemos en lo medular, aunque no compartimos sus conclusiones, pues se confunden los efectos del pacto comisorio calificado Dasimila#le seg*n lo %emos se alado a la condicin resolutoria ordinaria 8 por ende apto para producir de pleno derec%o la resolucin del contratoB con los efectos del pacto comisorio simple Dasimila#le a la condicin resolutoria t&cita, que como sa#emos, no implica que la suerte del contrato est irremedia#lemente ligada a su resolucin, pues el demandado puede impedirla, pagandoB, 8 se desconoce que el artculo 1619 es de aplicacin restrictiva, slo a la compraventa. /e ala la sentencia en cuestin: 1A& Bue la acci"n deducida en este juicio es la de restituci"n de la casa arrendada& El actor pretende tal objetivo aduciendo que el contrato de arrendamiento lo ligaba con el demandado 9&&&: habra terminado como consecuencia del incumplimiento de la condici"n contenida en el contrato que importa un pacto comisario con cl$usula de resoluci"n ipso /acto, como se advierte en la estipulaci"n ;A . del acto de que da constancia el documento de /s& 1& 5icha estipulaci"n es del tenor siguiente( El solo retardo de die0 das en el pago de las rentas de arrendamiento yKo de los gastos comunes o servicios especiales, contado este pla0o desde el da cinco de cada mes, dar$ derecho al arrendador para poner t'rmino inmediato al arrendamiento, de pleno derecho, ipso /acto, sin /orma de juicio& 2A& Bue hoy no cabe dudas de la procedencia de este pacto comisario que antes se estim" como propio del contrato de compraventa& 7e dice que Cconsiste en la condici"n resolutoria t$cita e*presadaC, vale decir, nada tiene que ver con la condici"n resolutoria ordinaria& 2o que importa, en el caso de autos es que este pacto es relativo a la condici"n resolutoria t$cita, incita en todos los contratos bilaterales y que, seg<n el artculo 1?=. se e*presa as( CEn los contratos bilaterales va envuelta la condici"n resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactadoC& El e/ecto de este pacto no es poner t'rmino inmediato al contrato porque los artculos 1=,= y 1=,! aceptan que pueda pedirse el cumplimiento del contrato con la respectiva indemni0aci"n de perjuicios y cuando ha de resolverse de inmediato, sin embargo, puede hacerse subsistir, pagando el precio, lo m$s tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la noti/icaci"n de la demanda&
35

Paceta @urdica n*mero 199, p&gs. 99 8 siguientes, Cono/ur.-e'isJe'is C%ile.

En consecuencia, ha de recurrirse a la justicia para que resuelva& !A Bue lo e*presado resulta mucho m$s signi/icativo para el caso de la terminaci"n inmediata del contrato de arrendamiento& El artculo 1.,, da normas e*presas que se han singulari0ado por la doctrina como de gran signi/icado social, destacables para la 'poca de la dictaci"n del C"digo Civil y que inciden precisamente, en el pago de las rentas& 5ice este artculo& C2a mora de un perodo entero de pago de la renta, dar$ derecho al arrendador, despu's de dos reconvenciones, entre las cuales median a lo menos cuatro das, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se veri/icar$ el pago dentro de un pla0o ra0onable, que no bajar$ de treinta dasC& 7e sigue de lo e*presado que, en la materia, la puesta en mora requiere de dos reconvenciones en /orma imperativa, las que no pueden eludirse, no obstante el pacto antes mencionado y s"lo entonces, y en el caso de que el arrendatario no pague dentro de los pla0os designados podr$ el Eue0 declarar la terminaci"n del contrato y ordenar luego la restituci"n& ?A Bue re/uer0a la conclusi"n anterior que, dado el car$cter de orden p<blico que tiene el artculo 1.,, del C"digo Civil, importa una e*cepci"n al principio de la autonoma de la voluntad y por tanto, el pacto que es su e*presi"n no tiene el e/ecto de ipso jurdico de que habla y el acreedor no ha podido dar por terminado el contrato, como aparece haci'ndolo e*presamente y pidiendo como consecuencia la restituci"n directa de la casa arrendada& @or estos /undamentos se revoca la sentencia de treinta de mar0o de este a1o, escrita a /s& !? y se declara que no ha lugar, con costas a la demanda de /s& 1& 28 6egstrese y devu'lvase& 6edacci"n del Dinistro se1or 2uis 6odrgue0 7alvo& Con todo, advertimos que se %a sostenido que el pacto comisorio calificado no podra estipularse en el contrato de arrendamiento de predios ur#anos, porque infringira el artculo 19E de la -e8 n*mero 16.121, que esta#lece la irrenuncia#ilidad de los derec%os de los arrendatarios, %iptesis que se producira en la especie, pues el arrendatario no podra asilarse en los pla!os de restitucin consignados en el citado cuerpo legal D:;#ner 8 <ergara, citadasB. Jo estamos de acuerdo con esta conclusin, pues acontece que de incurrir en incumplimiento de sus o#ligaciones D%iptesis que precisamente plantea el pacto comisorioB, el arrendatario no puede invocar los pla!os adicionales que le confiere la le8, para restituir el inmue#le arrendado, ni el $ue! concedrselos Da menos que aceptemos la tesis sustentada por el fallo de la Corte de Concepcin, de 36 de $ulio de 1993B. #B Arrendamiento 1 "s"5r"cto. #.1B 3eme%an4as. ?anto el arrendamiento como el usufructo confieren un derec%o de goce so#re cosa 31 a$ena C "m#os slo confieren la mera tenencia so#re la cosa.
37 31

Paceta @urdica n*mero 1+5, p&gs. 62 8 siguientes, Cono/ur.-e'isJe'is C%ile. 9e!a 5arros, )amn, =9anual de Derec%o Civil. De las fuentes de las o#ligaciones. ?omo (>, Editorial @urdica de C%ile, /antiago, a o 1991, p&g. 19+.

#.3B Di5erencias. El arrendamiento confiere un derec%o personal al arrendatario, para go!ar de la cosa dada en arriendoC el usufructo otorgar un derec%o realC El arrendamiento slo tiene por fuente el contratoC el usufructo puede originarse en la voluntad del testador, el acuerdo de los contratantes o en la le8 Dderec%o legal de goce o usufructo legal del padre o madre so#re los #ienes del %i$o no emancipado 8 el del marido so#re los #ienes de su mu$er, cuando %u#iere sociedad con8ugalBC El arrendador contrae o#ligaciones correlativasC el nudo propietario no se o#liga para con el usufructuario, sin per$uicio de respetar su usufructoC El usufructuario de#e rendir caucin suficiente de conservacin 8 restitucin 8 de#e practicar un inventario solemneC el arrendatario no tiene dic%as o#ligaciones, a menos que el arrendador le e'i$a entregar una suma por concepto de garanta o se confeccione un inventario, como suele ocurrir al arrendarse inmue#les, detall&ndose los mue#les que se contienen en ellos o sus instalacionesC -os derec%os del arrendatario se transmiten a sus %erederosC el usufructo e'pira con la muerte del usufructuarioC En el arrendamiento, siempre de#e %a#er un precio. El usufructo puede ser gratuito. cB Arrendamiento 1 comodato. c.1B 3eme%an4as. "m#os contratos proporcionan el goce so#re una cosa a$enaC "m#os slo confieren la mera tenencia so#re la cosa. c.3B Di5erencias. El arrendamiento es un contrato #ilateralC el comodato es un contrato unilateralC El arrendamiento es un contrato onerosoC el comodato es un contrato gratuitoC El arrendamiento es consensual, por regla generalC el comodato es un contrato realC El arrendamiento no se e'tingue con la muerte del arrendador o del arrendatarioC el comodato se e'tingue con la muerte del comodatario. 6.- El arrendamiento de cosas. 6.1. De5inici&n. /e entiende por tal aqul contrato por medio del cual una de las partes, llamada arrendador, se o#liga a conceder el goce de una cosa a la otra de las partes, llamada arrendatario, la que se o#liga a pagar por ese goce un precio determinado. /i #ien el Cdigo Civil, en el artculo 1915, alude al goce de una cosa, es o#vio que el arrendamiento confiere tam#in el uso de la misma, entendindose, igual que acontece en el artculo 563 del mismo Cdigo, cuando se define el dominio o propiedad, que la facultad de uso est& comprendida por la facultad de goce, para los efectos de am#os artculos Dlo mismo acontece en el artculo 17+, cuando se define el usufructo, 8 en el artculo 611, cuando se define el derec%o real de uso, am#os del Cdigo CivilB.

El (us Htendi significa que el propietario puede utili!ar o servirse de la cosa. En tal sentido, =2a /acultad de uso se traduce en aplicar la cosa misma a todos los servicios que es capa0 de proporcionar, sin tocar sus productos ni reali0ar una utili0aci"n que implique 2= su destrucci"n inmediata & Aor su parte, la facultad de goce, llamada tam#in (us Gruendi, Es la que habilita para apropiarse los /rutos y los productos que la cosa da& @recisamente en virtud de la 2. /acultad de goce el due1o de la cosa pasa a serlo de los productos y /rutos de ella . 6.2. Elementos del contrato de arrendamiento de cosa. aB Consentimiento de las partes. :emos indicado que el arrendamiento es un contrato consensual, por regla general. Jos remitimos por tanto a lo e'presado en las caractersticas del contrato de arrendamiento. Jada impide que las partes acuerden transformar en un contrato solemne al arrendamiento Dartculo 1931 del Cdigo CivilB. En este caso, los efectos ser&n los mismos previstos en el artculo 1623 del Cdigo Civil, en la compraventa, operando el derec%o de retractacin, antes del cumplimiento de la solemnidad convencional o de la entrega de la cosa arrendada. #B La cosa arrendada. De#e reunir los requisitos comunes al o#$eto de todo contrato, cuando recae so#re una cosa: %a de ser realC comercia#leC determinada o determina#leC 8 suscepti#le de darse en arrendamiento Dconstituir o#$eto lcitoB. -a regla general es que pueden darse en arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales Dpor e$emplo, el derec%o real de usufructoB, mue#les e inmue#les, propias o a$enas Dartculo 1917 del Cdigo CivilB. Jada impide arrendar simult&neamente cosas corporales e incorporales. "s, al dar en arrendamiento, por e$emplo, un esta#lecimiento comercial, puede conferirse el goce de un inmue#le 8 tam#in de la cosa intangi#le denominada derecho de llaves Dm&s adelante aludiremos a lB. Jo pueden darse en arrendamiento: -os derec%os personalsimos Desto implica, entonces, que el titular del derec%o real de uso o %a#itacin, no puede darlo en arrendamientoBC -as cosas cu8o arrendamiento est pro%i#ido por la le8 Das, por e$emplo, las viviendas adquiridas del /ervicio de <ivienda 8 Hr#ani!acin, no pueden arrendarse sino despus de transcurrido cierto pla!o, desde la adquisicin del inmue#leBC

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"lessandri "rturo, /omarriva 9anuel 8 <odanovic "ntonio, =?ratado de los derec%os reales>. 5ienes, ?omo (, Editorial @urdica de C%ile, Luinta Edicin, a o 199,, p&g. 53. 39 "lessandri "rturo, /omarriva 9anuel 8 <odanovic "ntonio, o#. cit., p&g. 53.

-as cosas consumi#les Dmal podran ser o#$eto de arrendamiento, si consideramos que el arrendatario, al trmino del contrato, %a de restituir la misma cosa, sin per$uicio del detrimento que pueda %a#er e'perimentado por el uso conforme a su naturale!a 8 el transcurso del tiempoB.

cB El precio. /e llama precio lo que el arrendatario de#e pagar por el goce de la cosa arrendada. Auede consistir 8a en dinero, 8a en frutos naturales de la cosa arrendada Dartculo 1911 del Cdigo CivilBC 8 en este segundo caso, ca#en dos opciones: Auede fi$arse una cantidad determinadaC o Auede fi$arse una cuota de los frutos de cada cosec%aC cuando el precio del arrendamiento consiste en una parte alcuota de los frutos que produce la cosa, %a8 ,2 un contrato de aparcera, tam#in denominado mediera. El artculo 1916 del Cdigo Civil dispone que El precio podr$ determinarse de los mismos modos que en el contrato de venta, lo que significa que de#emos aplicar los artculos 1626 8 1629 del Cdigo Civil, que esta#lecen: El precio de#e ser determinado por los contratantesC Aodr& asimismo de$arse la determinacin del precio al ar#itrio de un tercero, 8 mientras ello no ocurra, no %a#r& arrendamiento Den este caso, se entiende que el contrato se cele#ra #a$o la condicin suspensiva consistente en que el tercero fi$e el precio del arrendamientoB. Cuando el precio se paga de manera peridica, se llama renta. Como precisa "lessandri, ;o cabe hablar de canon, como vulgarmente se dice( canon es el cr'dito que !1 produce un capital acensuado& -as rentas, seg*n se esta#lece en el artculo 7+1 del Cdigo Civil, constitu8en frutos civiles. (gual que acontece en la compraventa, el precio a pagar en el arrendamiento %a de ser real o serio 8 tam#in determinado. /i fuera fingido o simulado o irrisorio, el contrato ,3 degenerara en un contrato gratuito , especficamente en un comodato. 6.3. Normati(a aplica'le al arrendamiento de cosa. /e rige el arrendamiento de cosa, por las siguientes disposiciones legales: "rtculos 1915 al 3231 del Cdigo CivilC -e8 n*mero 16.121, que fue pu#licada en el Diario Nficial de fec%a 39 de enero de 1963, aplica#le al arrendamiento de predios "r'anos. Esta le8, fue modificada por la -e8 n*mero 19.677, pu#licada en el Diario Nficial de fec%a 11 de a#ril de 322,. /upletoriamente, se aplicar&n las normas del Cdigo Civil, especficamente los artculos 1915 a 1911C
,2 ,1

"lessandri, o#. cit., p&g. 173. "lessandri, o#. cit., p&g. 173. ,3 9e!a 5arros, )amn, o#. cit., p&g. 191.

1+

Decreto -e8 n*mero 99,, pu#licado en el Diario Nficial de fec%a 3+ de a#ril de 1915, que esta#lece disposiciones especiales so#re arrendamiento de predios r-sticos. ?am#in se aplicar&n supletoriamente las normas del Cdigo Civil, especficamente los artculos 1916 a 1967. ,, -e8 n*mero 19.361, que rige el com*nmente llamado =leasing para la vivienda>.

6. . Capacidad para cele'rar el contrato de arrendamiento de cosas. Como acontece con cualquier contrato, pueden cele#rar el de arrendamiento quienes sean plenamente capaces. Con todo, en diversas disposiciones del Cdigo Civil 8 tam#in en otras le8es, se esta#lecen normas especiales en relacin al contrato de arrendamiento, destinadas en algunos casos a proteger los intereses de ciertos incapaces, como los su$etos a guarda, en otros casos a cautelar los intereses de la mu$er casada en sociedad con8ugal o de la familia en general 8 en otros casos la seguridad nacional. ?ales %iptesis son las siguientes: E'istiendo sociedad con8ugal, 8 trat&ndose de la administraci"n ordinaria de la misma, el marido puede arrendar sin restricciones, los #ienes mue#les de la sociedad. En cam#io, si se trata de #ienes inmue#les ur#anos o r*sticos que pertenecen al %a#er social 8 el arrendamiento e'cede de 5 u 6 a os, respectivamente, inclu8endo las prrrogas, requiere de la autori!acin de la mu$er o del $ue! en su#sidio Dartculo 11+9 del Cdigo CivilB. E'istiendo sociedad con8ugal, 8 trat&ndose de la administraci"n de los bienes propios de la mujer que e$erce el marido, ste puede arrendar sin restricciones los #ienes mue#les de la mu$er Dse trata de aquellos mue#les que no %an ingresado al %a#er relativo o aparente de la sociedad con8ugal, por e$emplo, por %a#er sido e'cluidos de ella en capitulaciones matrimonialesB. En cam#io, si se trata de #ienes inmue#les ur#anos o r*sticos propios de la mu$er 8 el arrendamiento e'cede de 5 u 6 a os, respectivamente, inclu8endo las prrrogas, requiere de la autori!acin de la mu$er Dartculo 1157 del Cdigo CivilB. E'istiendo sociedad con8ugal, 8 trat&ndose de la administraci"n e*traordinaria de la misma que e$erce la mu$er, sta puede arrendar sin restricciones los #ienes mue#les de la sociedad. En cam#io, si se trata de #ienes inmue#les ur#anos o r*sticos que pertenecen al %a#er social 8 el arrendamiento e'cede de 5 u 6 a os, respectivamente, inclu8endo las prrrogas, requiere de la autori!acin del $ue!, previa informacin de utilidad Dartculo 1171 del Cdigo CivilB. El guardador puede tomar en arriendo para s, para su cn8uge, ascendientes, descendientes, %ermanos, consanguneos o afines %asta el cuarto grado inclusive o socios de comercio, los bienes muebles del pupilo, siempre 8 cuando lo autoricen los dem&s guardadores con$untos que no estn implicados de la misma manera o el $ue! en su#sidio. Aero en ning*n caso podr& el guardador tomar en arriendo los

,,

<ase la o#ra de :ern&n Luiro! <alen!uela =-a lesin en el leasing inmo#iliario>, 9etropolitana Ediciones, /antiago, a o 3221, que anali!a el leasing inmo#iliario en general 8 la lesin enorme en particular.

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bienes races del pupilo, pro%i#icin que se e'tiende a su cn8uge 8 a sus ascendientes o descendientes Dartculo +13 del Cdigo CivilB. En este *ltimo caso, estamos ante una pro%i#icin a#soluta para auto.contratar. Jo puede el guardador dar en arrendamiento los predios r*sticos del pupilo por m&s de oc%o a os ni los ur#anos por m&s de cinco, ni tampoco por el tiempo que e'ceda la ma8ora de edad del pupilo. /i arrendare tales #ienes el guardador por m&s tiempo, el e'ceso ser& inoponi#le al pupilo Dartculo +21, norma similar a la del artculo 11+9, a propsito de la sociedad con8ugal, am#os del Cdigo CivilB. En cuanto al arrendamiento de #ienes mue#les del pupilo, no %a8 restricciones legales, sin per$uicio de no poder e'ceder el pla!o del contrato la ma8ora de edad de aqul. Jo pueden el padre o madre que administren los #ienes inmue#les del %i$o no emancipado, arrendarlos, si son r*sticos, por m&s de 6 a os 8 si son ur#anos por m&s de 5 a osC 8 en ning*n caso, por un pla!o ma8or que aqul que falte para que el %i$o llegue a la ma8or edad. -a infraccin de esta norma no origina la nulidad del contrato, sino la inoponi#ilidad ante el %i$o Dartculos 355 en relacin con el +21, am#os del Cdigo CivilB. Jo se pueden cele#rar contratos de arrendamiento so#re alg*n #ien familiar, sin autori!acin del cn8uge no propietario Dartculo 1+3 del Cdigo CivilB. -a autori!acin ser& necesaria tanto si se trata del inmue#le que sirve de residencia principal a la familia, como de los mue#les que lo guarnecen. -as tierras fiscales situadas %asta una distancia de die! Iilmetros, medidos desde la frontera 8 las tierras fiscales situadas %asta 5 Iilmetros de la costa, medidos desde la lnea de m&s alta marea, slo podr&n ser dadas en arrendamiento a personas naturales o $urdicas c%ilenas Dartculo 7E, incisos 1E 8 3E del Decreto -e8 1.9,9 del a o 1911B. /in em#argo, podr&n concederse en arrendamiento a e'tran$eros domiciliados en C%ile, en el caso de los terrenos costeros, previo informe favora#le ,+ de la /u#secretara de 9arina del 9inisterio de Defensa Jacional . En las !onas fronteri!as, no podr&n cele#rarse contratos de arrendamiento so#re predios r*sticos, con personas naturales o $urdicas e'tran$eras Dartculo ,E del Decreto -e8 n*mero 99, del a o 1915B.

6.). E5ectos del contrato de arrendamiento de cosa. Corresponde a%ora que revisemos cu&les son las o'li+aciones que de#e cumplir cada parte del contrato, lo que anali!aremos en forma e'%austiva. " continuacin, mencionaremos slo de manera esquem&tica, cu&les son los derec$os de los contratantes, en el entendido que no consideramos necesario profundi!ar en ellos, pues a fin de cuentas,

,+

<er artculo =-a propiedad austral 8 los inmue#les u#icados en !onas fronteri!as>, de @uan Aa#lo /ep*lveda -arroucau, pu#licado en revista -EF E? <E)(?"/, n*mero 1, a o 322,, Gacultad de Ciencias @urdicas de la Hniversidad (nternacional /eI, p&gs. 31, 8 siguientes.

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se trata de las o#ligaciones que emanan del contrato, vistas desde la ptica de quien tiene derec%o a e'igir su cumplimiento. aB O'li+aciones del arrendador. En verdad, el arrendador contrae una sola obligaci"n, la de hacer go0ar de la cosa al arrendatario, la de proporcionarle el goce tranquilo de la cosa durante el tiempo !> del contrato% a ello convergen todas las obligaciones que la ley impone al arrendador . Esta o#ligacin se descompone en tres, por el artculo 193+ del Cdigo Civil: Entregar al arrendatario la cosa arrendadaC 9antenerla en el estado de servir para el fin a que %a sido arrendadaC -i#rar al arrendatario de toda tur#acin o em#ara!o en el goce de la cosa arrendada. " las tres anteriores, que podramos calificar de principales, agregamos otras o#ligaciones, secundarias si se quiere, pero no por ello carentes de importancia, a sa#er: N#ligacin de sanear los vicios red%i#itorios de la cosaC N#ligacin de reem#olsarle al arrendatario, las sumas que ste destin a reparaciones del inmue#le, cuando dic%o gasto era de cargo del arrendadorC N#ligacin de restituir al arrendatario la suma reci#ida por concepto de garanta, si procede. N#ligacin de permitir que el arrendatario de un esta#lecimiento comercial, fi$e por alg*n tiempo un aviso en el frontis del local que arrenda#a, informando acerca de su nuevo domicilio. )evisaremos cada una de estas o#ligaciones. a.1B O'li+aci&n de entre+ar la cosa arrendada. a.1.1 Momento de la entre+a. /er& aqul que las partes %u#ieren estipulado, 8 a falta de pacto, al momento de cele#rar el contrato o en el pla!o que se desprenda de la finalidad con que se arrendaron las cosas. -a cosa %a de entregarse en el tiempo convenido, 8 en el silencio de las partes, inmediatamente de cele#rado el contrato de arrendamiento. Auede ocurrir que el arrendador se coloque en la imposi'ilidad de entre+ar la cosa arrendada. Aueden darse dos situaciones: El arrendador se %alla en la imposi#ilidad de entregar la cosa arrendada, por %ec%o o culpa su8a o de sus agentes o dependientes: el arrendatario tendr& derec%o para desistir del contrato Dentindase para pedir su resol"ci&n, con indemni!acin de per$uicios: artculo 1935, inciso 1E del Cdigo CivilBC ca#e se alar que el inciso 3E
,5

"lessandri: o#. cit., p&g. 17,.

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del artculo dispone que %a#r& lugar a esta indemni!acin aun cuando el arrendador %a8a credo errneamente 8 de #uena fe, que poda arrendar la cosa, salvo que la imposi#ilidad %a8a sido conocida del arrendatario o provenga de fuer!a ma8or o caso fortuito. "s, por e$emplo, el arrendador da en arrendamiento un inmue#le para ser destinado a local comercial, 8 la municipalidad respectiva no otorga la patente respectiva, por estar u#icado en una !ona residencial. /e trata de la llamada culpa in contraendu o contrahendo. El arrendador se %alla en la imposi#ilidad de entregar la cosa arrendada, por caso fortuito o fuer!a ma8or: el arrendatario tendr& derec%o para desistir del contrato Dentindase para pedir su resolucinB, pero no a e'igir indemni!acin de per$uicios.

El artculo 1937 del Cdigo Civil esta#lece a su ve! los efectos de la mora del arrendador, en la entre+a de la cosa: El arrendador, por %ec%o o culpa su8a o de sus agentes o dependientes, se constitu8e en mora de entregar: el arrendatario tendr& derec%o a indemni!acin de per$uicios moratoria. " consecuencia del retardo, disminu8e nota#lemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por deterioro de la cosa o por %a#er cesado las circunstancias que lo motivaron: el arrendatario tendr& derec%o para pedir la resolucin del contrato 8 a ser indemni!ado, salvo si el retardo no fuere culpa#le, es decir, si proviene de fuer!a ma8or o caso fortuito. " propsito de la facultad del arrendatario para desistir del contrato, precis&#amos que en verdad, la e'presin de#e entenderse referida a pedir la resolucin del contrato. -o anterior, en la medida que el mismo no %a8a producido sus efectos, porque si los alcan! a ,7 producir, entonces no ca#e %a#lar de resolucin, sino de terminacin del contrato . -a $urisprudencia %a sido clara al respecto, desprendindose de una sentencia de la Corte /uprema de noviem#re de 1933 que El derecho de desistirse del contrato de arriendo por /alta o retardo de la entrega de la cosa arrendada no es sino una manera de declarar resuelta la obligaci"n contrada por el arrendatario, resoluci"n que el legislador ha denominado en este caso desistimiento por veri/icarse antes de que se per/eccione el !, contrato . Ntro fallo, de $unio de 1937 de la Corte de Concepcin, ratifica el criterio e'puesto, al decir que 2a circunstancia de que al re/erirse al contrato de arrendamiento la ley hable, en algunas de sus disposiciones, de la /acultad de desistirse o de hacer cesar el arriendo, no signi/ica que concede una acci"n di/erente de la resolutoria, pues el alcance jurdico en uno u otro caso es el mismo, o sea, dejar sin e/ecto el contrato con != indemni0aci"n de perjuicios . Consignemos s que el primero de los fallos incurre en un error, al decir &&&desistimiento por veri/icarse antes de que se per/eccione el contrato, pues en realidad el contrato se %a#a perfeccionado por el solo consentimientoC si nos atuviramos al criterio implcito en la frase citada, el contrato de arrendamiento sera real,
,7

Como se ala Carlos Ducci Claro, &&&en el contrato de arrendamiento no podemos hablar de resoluci"n& 2a resoluci"n declarada obliga a retrotraer las cosas al estado de celebrarse el contrato& Esto sera imposible en el arrendamiento, en que hubo obligaciones que se cumplieron por ambas partes y que son irreversibles& @or ello en los contratos de tracto sucesivo hablamos de terminaci"n y no de resoluci"n: Carlos Ducci Claro, =El arrendamiento de #ienes races ur#anos>, (mprenta /alesianos, a o 1963. ,1 )epertorio, ?omo <(((, p&g. 6,. ,6 )epertorio, ?omo <(((, p&g. 6,.

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se perfeccionara con la entrega de la cosa, lo que ciertamente constitu8e una conclusin equivocada. a.1.3 L"+ar de la entre+a. -a cosa se entregar& en el lugar acordado por las partes. " falta de estipulacin, se seguir&n las reglas generales del pago, esta#lecidas en los artculos 1561 a 1569 del Cdigo Civil: /i se trata de un cuerpo cierto, la entrega se %ar& en el lugar en que dic%o cuerpo cierto e'ista al tiempo de constituirse la o#ligacinC /i se trata de una cosa determinada por su gnero Dpero siempre que sea no consumi#leB, la cosa se entregar& en el domicilio del arrendador. a.1., Estado en !"e de'e entre+arse la cosa. -a cosa %a de entregarse completa: si se trata de un inmue#le r*stico, de#er& tener la ca#ida que indique el contrato, 8 en caso contrario, se aplicar& el artculo 1916 del Cdigo Civil, que se remite a su ve! a los artculos 16,1 a 16,7 del mismo Cdigo, en la compraventa. Aor ende, si la ca#ida del predio r*stico fuere distinta a la e'presada en el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendr& derec%o a una disminucin de la renta o incluso a la resolucin del contrato, que en el arrendamiento toma el nom#re de =terminacin>, si la superficie real fuere menor que la declarada, o eventualmente de#er& pagar una renta ma8or o podr& pedir la resolucin o trmino del contrato, si la superficie real fuere ma8or que la declarada. -a cosa de#e entregarse en '"en estado: salvo si el mal estado de la misma fuere conocido por el arrendatario, al contratar. Aor ende, son de cargo del arrendador las reparaciones de todo g'nero que sea menester e/ectuar antes de que el !. arrendatario entre a go0ar de la cosa

a.1.+ 7orma de e5ect"ar la entre+a de la cosa. /eg*n el artculo 1932 del Cdigo Civil, 2a entrega de la cosa que se da en arriendo podr$ hacerse bajo cualquiera de las /ormas de tradici"n reconocidas por la ley. El artculo, como advierte "lessandri, no es del todo e'acto. En efecto, no ca#e duda que se aplica a las cosas mue#les, 8 en ese caso, nos remitimos al artculo 76+ del Cdigo Civil. /in em#argo, si la cosa es inmueble es imposible aplicar el artculo 1.2- en los t'rminos en que est$ redactado, porque entonces habra que inscribir el ttulo, lo que es ?absurdo, porque no se trata de trans/erir el dominio de la cosa arrendada . Conclu8e "lessandri que la entrega del inmue#le de#er& %acerse, sencillamente, colocando el predio a disposicin del arrendatario, sea entreg&ndole las llaves, sea coloc&ndolo en l para que +1 goce en de#idas condiciones . a.1.5 Entre+a de la misma cosa a dos personas, no (inc"ladas.
,9 +2

9e!a 5arros, N#. cit., p&g. 322. "lessandri: o#. cit., p&g. 17+. +1 "lessandri: o#. cit., p&g. 17+.

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(gual como acontece en la compraventa Dartculo 1611 del Cdigo CivilB, el legislador se puso en el caso de %a#erse arrendado separadamente una cosa a dos personas Dartculo 1933 del Cdigo CivilB. :a8 que determinar entonces cu&l de los dos arrendamientos prevalecer&. -as reglas son las siguientes: /er& preferido el arrendatario a quien se %a8a entregado la cosaC /i la cosa %u#iere sido entregada a am#os, la entrega posterior no valdr&C /i ninguno la %u#iere reci#ido, prevalecer& el ttulo m&s antiguo. Como puede o#servarse, la solucin es la misma que la esta#lecida para la compraventa. a.3B O'li+aci&n de mantener la cosa en el estado de ser(ir para el 5in a !"e $a sido arrendada. Consagra el artculo 1931 del Cdigo Civil esta o#ligacin del arrendador. "l respecto, de#emos distinguir entre las reparaciones necesarias, *tiles 8 voluptuarias, advirtiendo en todo caso que las partes pueden modificar las reglas que siguen. a.3.1 Reparaciones necesarias. Re+la +eneral: son de cargo del arrendador. /e entiende por reparaciones necesarias aquellas indispensa#les para la su#sistencia misma de la cosa. /i el arrendador no las %iciere, podr& %acerlas el arrendatario, a costa del primero, siempre 8 cuando se cumplan los siguientes requisitos: 1E Lue el arrendatario no las %a8a %ec%o necesarias por su culpaC 8 3E Lue el arrendatario %a8a dado noticia al arrendador, lo m$s pronto, dice la le8, para que las %iciese por su cuenta Dartculo 19,5 del Cdigo CivilB. /e entiende que dada la noticia, el arrendador nada %ace, o#ligando al arrendatario a afrontar las reparaciones por su cuenta, pero con cargo al arrendador. Este segundo requisito no operar&, 7i la noticia no pudo darse en tiempo. E8cepci&n: trat&ndose de las reparaciones locativas: son tales, conforme al artculo 19+2 del Cdigo Civil, las que seg<n la costumbre del pas son de cargo de los arrendatarios, y en general, las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, alba1ales y acequias, rotura de cristales, etc& En un fallo de la Corte de /antiago, de noviem#re de 1969, se indica que son reparaciones locativas las que tienen por objeto subsanar aquellos deterioros que ?2 son una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene de la cosa En dos casos, sin em#argo, ser.n de car+o del arrendador las reparaciones locati(as: 1E 3i los deterioros que las %an %ec%o necesarias pro(ienen de 5"er4a ma1or o caso 5ort"itoC en rigor, dado que falta la =normalidad> en el deterioro, no estamos ante reparaciones locativas. De a% que una sentencia de la Corte de /antiago de
+3

)epertorio, ?omo <(((, p&g. 67.

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octu#re de 1916, diga que ;o pueden llamarse reparaciones locativas aquellas en que los deterioros que tratan de repararse han sido causados por un acontecimiento inusitado e imprevisto, como es la ruptura de un canal a consecuencia de grandes temporales, ruptura en la que no tienen culpa el arrendatario ni sus dependientes& En consecuencia, el gasto de esas reparaciones ?! corresponde al arrendador C o 3E /i los deterioros que las %an %ec%o necesarias pro(ienen de la mala calidad de la cosa arrendada Dartculo 1931, inciso 3EB, situacin que o#viamente no puede ser imputa#le al arrendatario. a.3.3. Reparaciones -tiles. Re+la +eneral: ser&n de cargo del arrendatario, sin per$uicio de poder separar 8 llevarse los materiales, siempre 8 cuando no se provoque detrimento a la cosa arrendada, a menos que el arrendador est dispuesto a a#onar al arrendatario lo que valdran los materiales, consider&ndolos separados Dartculo 19,7 del Cdigo CivilBC es una norma similar a la consignada a propsito de las prestaciones mutuas, en el artculo 912 del Cdigo CivilC E8cepci&n: ser&n de cargo del arrendador, si ste consinti en las me$oras, con la e'presa condicin de a#onarlas. a.3.,. Reparaciones (ol"pt"arias: siempre ser&n de cargo del arrendatario, sin derec%o a reem#olso, a menos que se pactare otra cosa. a.,B O'li+aci&n de li'rar al arrendatario de toda t"r'aci&n o em'ara4o en el +oce de la cosa arrendada. /e desprenden de esta o#ligacin, que el arrendador de#e: a.,.1. A'stenerse de m"dar la 5orma de la cosa arrendada o de $acer tra'a%os en la misma, !"e em'aracen el +oce del arrendatario. Esta#lece esta o#ligacin el artculo 1936 del Cdigo Civil, advirtiendo que el arrendador no puede, sin el consentimiento del arrendatario: mudar la forma de la cosa arrendadaC %acer en ella o#ras o tra#a$os que puedan tur#ar o em#ara!ar el goce del #ien por el arrendatario. Con todo, la le8 permite al arrendador efectuar reparaciones, siempre 8 cuando se cumplan dos requisitos Dartculo 1936, inciso 3EB: 1E Lue se trate de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirseC 8 3E Lue la privacin que sufra el arrendatario en el goce de la cosa, a consecuencia de las reparaciones, slo sea parcial. El arrendatario, en el caso anterior, tendr& derec%o a una re#a$a proporcional de la renta de arrendamiento.
+,

)epertorio, ?omo <(((, p&g. 61 8 66.

31

Auede ocurrir, sin em#argo, que las reparaciones sean de tal magnitud, que priven al arrendatario del goce de la cosa arrendada, caso en el cual ste podr& dar por terminado el arrendamiento, o sea, podr& pedir que se declare el trmino del contrato Dartculo 1936, inciso ,EB. "lessandri pone el siguiente e$emplo: +s, si se trata de una casa habitaci"n, y ?? hay que cambiar el techo, estaramos en el caso de este inciso . En todo caso, el arrendatario tendr& derec%o a ser indemni!ado de los per$uicios que se le ocasionaren, en las siguientes %iptesis: Cuando las reparaciones proceden de causa que 8a e'ista al tiempo del contrato, 8 no era conocida del arrendatario, pero s por el arrendadorC Cuando las reparaciones proceden de causa que 8a e'ista al tiempo del contrato, 8 a*n cuando no era conocida por el arrendador, era tal Dla causaB que el arrendador tena antecedentes para temerla o de#iese por su profesin conocerlaC 8 Cuando las reparaciones em#ara!an el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda su#sistir el arrendamiento sin grave molestia o per$uicio del arrendatario. a.,.3. A'stenerse de t"r'ar en c"al!"iera otra 5orma al arrendatario. Dispone al efecto el artculo 1939 del Cdigo Civil: 7i /uera de los casos previstos en el artculo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera otra persona a quien 'ste pueda vedarlo, tendr$ derecho a indemni0aci"n de perjuicios /e trata de vas de %ec%o en que incurre el arrendador o un tercero, so#re el cual el arrendador posee el ascendiente suficiente, como para %a#erle impedido reali!ar la conducta que pertur#a al arrendatario en el goce del #ien. /i se trata de terceros so#re los cuales el arrendador nada puede %acer, o que ning*n vnculo tienen con l, ser& el arrendatario quien asumir& su propia defensa Dartculo 19,2, inciso 1E del Cdigo CivilB. /e trata de la misma solucin consagrada a propsito de la compraventa, cuando el comprador sufre una tur#acin de %ec%o, caso en el cual no se activa la o#ligacin de saneamiento de eviccin que pesa so#re el vendedor. Dic%a o#ligacin se activar&, cuando se trate de tur#aciones de derec%o, a las que nos referiremos en el p&rrafo siguiente. a.,.,. Amparar al arrendatario en las t"r'aciones de derec$o. -os cuatro *ltimos incisos del artculo 19,2 del Cdigo Civil, consagran la o#ligacin de saneamiento de la eviccin que pesa so#re el arrendador, cuando el arrendatario es tur#ado o molestado en su goce por terceros que $ustifican alg*n derec%o so#re la cosa, 8 la causa de este derec%o es anterior al contrato de arrendamiento. "l efecto, distingue el Cdigo dos situaciones: /i la privacin que sufre el arrendatario en el goce de la cosa es de escasa magnitud, 8 puede continuar o#teniendo el #eneficio que persegua al contratar: tendr& derec%o a e'igir una re#a$a en la renta del arriendo, por el tiempo que reste al contratoC
++

"lessandri: o#. cit., p&g. 177.

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/i la privacin que sufre el arrendatario es de tal magnitud, que es de presumir que de %a#er faltado esa parte no %a#ra contratado: podr& e'igir que cese el contrato Des esta una norma similar a la del *ltimo inciso del artculo 1653 del Cdigo Civil, en la compraventaB.

En cuanto a la indemni!acin a que tiene derec%o el arrendatario en los casos anteriores, distinguimos tam#in: /i la causa del derec%o alegado 8 $ustificado por el tercero fue conocida del arrendador, pero no del arrendatario: de#er& el arrendador indemni!ar todos los per$uicios ocasionados al arrendatarioC /i la causa del derec%o alegado 8 $ustificado por el tercero de#i ser conocida del arrendador, pero no lo fue del arrendatario: de#er& el arrendador indemni!ar todos los per$uicios ocasionados al arrendatarioC /i la causa del derec%o alegado 8 $ustificado por el tercero fue conocida por am#as partes, pero se estipul que el arrendador respondera por ella: de#er& el arrendador indemni!ar todos los per$uicios ocasionados al arrendatario, o seg*n lo que se %a8a estipulado por las partesC /i la causa del derec%o alegado 8 $ustificado por el tercero no fue ni de#a ser conocida por el arrendador: ste slo responder& del da o emergente producido al arrendatario, no del lucro cesante. El conocimiento de la causa, al que se refiere la le8, %a de e'istir al tiempo del contrato. Ca#e consignar que los terceros que pretendan derec%os so#re la cosa, de#en demandar al arrendador, no al arrendatario, lo que resulta de toda lgica, pues el primero es el due o de la cosa, 8 por ende legtimo contradictor con el tercero que reclama derec%os so#re la cosa. De todas formas, el arrendatario de#e comunicar al arrendador la molestia o tur#acin que reci#a de los terceros, a consecuencia de los derec%os que alegan. De no %acerlo, podr& verse en la o#ligacin de indemni!ar los per$uicios que se le ocasionen al arrendador Dartculo 19,1 del Cdigo CivilB. a.+B O'li+aci&n de sanear los (icios red$i'itorios de la cosa. Auede ocurrir que la cosa arrendada est en mal estado, o su calidad sea insuficiente, de manera que el arrendatario no puede destinarla al uso para que fue arrendada Dartculo 19,3 del Cdigo CivilB. /e trata de vicios red%i#itorios. En este caso, el arrendatario tiene derec%o a la terminacin del contrato Del Cdigo agrega y a<n a la rescisi"n del contrato, seg<n los casos, frase equvoca, pues no se trata de un pro#lema de nulidad relativa, sino de incumplimiento del contrato por el arrendadorB. Aodr& impetrar este derec%o el arrendatario: Cuando el arrendador conoca el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato Cuando el arrendador no conoca el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contratoC Q a*n en el caso de %a#er empe!ado a e'istir el vicio de la cosa despus del contrato, pero sin culpa del arrendatario. En este punto, se diferencian el arrendamiento 8 la compraventa, pues en sta, el artculo 1656 del Cdigo Civil 3,

e'ige que los vicios red%i#itorios %a8an e'istido al tiempo de la venta. Aor ende, en el arrendamiento los vicios Dque en rigor no podramos calificar entonces de red%i#itoriosB pueden ser so#revinientes, nacer despus de cele#rado el contrato, mientras que en la compraventa %an de ser coet&neos al contrato, pues cualquier defecto que na!ca con posterioridad, 8 en la medida que no %a8a e'istido en germen al momento de la compraventa, de#er& ser soportado por el comprador, sin ulterior responsa#ilidad del vendedor. Ca#e destacar que resulta indiferente el motivo o causa del mal estado de la cosa. En cualquier circunstancia, el arrendatario podr& pedir que se declare la terminacin del contrato o eventualmente su resolucin, si no alcan! a producir efectos. En tal sentido, se enfati!a en una fallo de la Corte /uprema de diciem#re de 19+1, que 2o /undamental para el ejercicio de la acci"n que concede el artculo 1.!2 del C"digo Civil es el hecho de ser imposible el uso de la cosa arrendada, cualquiera sea el motivo o circunstancia que lo produ0ca, pues la ley s"lo e*cluye la destrucci"n causada despu's del contrato por culpa ?> del arrendatario . En la misma direccin, una sentencia de la Corte de /antiago, de $ulio de 19+2, conclu8e que 5e la disposici"n del artculo 1.!2 se in/iere que s"lo en un caso es inaplicable( cuando el mal estado de la cosa proviene de culpa del arrendatario y el vicio es posterior al contrato& @or consiguiente, esta disposici"n legal es aplicable a todos los dem$s casos, sea que el mal estado de la cosa se produ0ca por culpa del arrendador o ?8 por caso /ortuito o /uer0a mayor . Auede ocurrir tam#in que el impedimento para el goce de la cosa slo sea parcial, o que la cosa se destru8a en parte. En estos casos, el $ue! decidir&, de no %a#er acuerdo entre las partes, entre: "coger la demanda de terminacin de contratoC o Conceder una re#a$a del precio o renta. Auede ocurrir que se desec%e la demanda del arrendatario destinada a o#tener la terminacin del contrato, 8 despus, dedu!ca una nueva, para conseguir la re#a$a de la renta. "l respecto, se afirma en una sentencia de la Corte /uprema, de septiem#re de 19++, que 2a sentencia que desecha la demanda en que se peda la terminaci"n del arrendamiento porque el estado de la cosa no impide su uso total, no obsta para que se acoja la nueva demanda en que se persigue la rebaja de la renta basada en que los deterioros haban privado al arrendatario de parte del goce de la cosa arrendada, pues el objeto de la demanda es distinto en uno y otro juicio( en el primero se deduce la acci"n a que se re/iere el inciso 1A del artculo 1.!2 del C"digo Civil, y en el segundo, la que se contempla en el inciso 2A del mismo artculo& En consecuencia, aquella sentencia no ?, produce cosa ju0gada en el segundo juicio . En cuanto a la indemni4aci&n a que tiene derec%o el arrendatario, distinguimos Dartculo 19,, del Cdigo CivilB: /i el vicio de la cosa tuvo una causa anterior al contrato: tendr& derec%o el arrendatario para que se le indemnice el da o emergenteC
+5 +7

)epertorio, ?omo <(((, p&g. 95. )epertorio, ?omo <(((, p&g. 95. +1 )epertorio, ?omo <(((, p&g. 91.

3+

/i el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato: tendr& derec%o el +6 arrendatario para que se le indemnice el da o emergente 8 el lucro cesante C /i el vicio era tal que el arrendador de#i por los antecedentes previos preverlo o por su profesin conocerlo: tendr& derec%o el arrendatario para que se le indemnice el da o emergente 8 el lucro cesante..

/in em#argo, carecer& el arrendatario del derec%o a ser indemni!ado, en los siguientes casos Dartculo 19,+ del Cdigo CivilB: /i contrat a sa#iendas del vicio red%i#itorio que afecta#a a la cosa 8 no se o#lig el arrendador a sanearloC /i el vicio era tal, que el arrendatario no pudo, sin grave negligencia de su parte ignorarloC /i renunci e'presamente a la accin de saneamiento por el mismo vicio, desi+n.ndolo. Jtese que no #asta con renunciar a la accin, sino que de#e =designarse> el vicio, o sea, e'plicitarlo Dse alar que la cosa contiene tales y cuales de/ectosB, lo que constitu8e una norma similar a la prevista en la compraventa, respecto a la eviccin Dartculo 1653, inciso ,E, cuando la le8 e'ige que el peligro de la eviccin sea especificado, para que el vendedor quede e'onerado incluso de la o#ligacin de restituir el precio de la compraventaB. a.5B O'li+aci&n de reem'olsarle al arrendatario, las s"mas !"e /ste destin& a reparaciones de la cosa arrendada, c"ando dic$o +asto era de car+o del arrendador /eg*n lo %emos e'presado, el arrendador, por regla general, de#e responder por todas las reparaciones necesarias que requiera la cosa arrendada, salvo cuando se trata de las locativas, 8 a*n trat&ndose de stas *ltimas responder& el arrendador, en los casos e'cepcionales se alados por la le8. Aor ende, si dic%as reparaciones fueron reali!adas por el arrendatario, tendr& derec%o a reclamar del arrendador que ste le reem#olse las sumas invertidas con tal fin. E'cluimos de este derec%o, por cierto, las inversiones efectuadas para reali!ar reparaciones -tiles 8 (ol"pt"arias, pues ser&n de cargo del arrendatario, a menos que el arrendador tam#in las asumiera como su8as, en el contrato. a.7B O'li+aci&n de restit"ir al arrendatario la s"ma reci'ida por concepto de +arant*a, si procede. "unque la le8 nada dice al respecto , se %a impuesto como costum#re, que el arrendatario entregue al arrendador, al momento de cele#rar el contrato, una garanta,
+9

+6

En este caso, estamos ante un caso de dolo negativo, esto es, ante una %iptesis en que una de las partes esta#a o#ligada a informar a la otra acerca de alg*n aspecto del contrato, 8 no lo %i!o, ocasionando dic%a omisin un da o a la contraparte. +9 El artculo 3E transitorio de la -e8 n*mero 16.121, aplicado para los contratos de arrendamiento cele#rados %asta el 39 de enero del a o 1967, seg*n e'presamos, dispone que El arrendador podr$ e*igir al arrendatario que caucione sus obligaciones mediante una garanta que deber$ ser en dinero y, en tal caso, 'sta no podr$ e*ceder de un mes de renta& Cuando procediere la devoluci"n de la garanta, el arrendador deber$ restituirla reajustada en la misma proporci"n a la variaci"n que haya e*perimentado el Indice de @recios al Consumidor, determinado

35

usualmente ascendiente a una renta de arrendamiento, aunque nada impide que pueda 52 pactarse una suma superior . Aodra estimarse que se trata en realidad de una prenda en dinero, entregada por el constitu8ente Del arrendatario o un terceroB al acreedor prendario Del arrendadorB para asegurar el crdito que el *ltimo pueda invocar contra el primero, al 51 trmino del contrato . Aara conocer la suerte final de esta garanta, de#emos distinguir, seg*n si la cosa arrendada, al momento de ser restituido al arrendador, presenta o no deterioros imputa#les al arrendatario: La cosa arrendada presenta deterioros: -a suma que el arrendatario entreg como garanta, no puede destinarse al pago de la renta, a menos que el arrendador consiente en ello. Dic%o dinero se entrega para responder el arrendatario, ante los deterioros que presente la cosa arrendada al momento de cesar el contrato, con el o#$eto que el arrendador pueda destinarla a efectuar las reparaciones pertinentes. En todo caso, el arrendador de#e dar cuenta al arrendatario, de los gastos en que incurri, a consecuencia de las reparaciones que se %icieron en la cosa arrendada. La cosa arrendada no presenta deterioros: /i la cosa arrendada no presenta deterioros, el arrendador de#e devolver al arrendatario la suma correspondiente al mes de garanta, de#idamente rea$ustada, de#iendo ser equivalente a la cantidad pagada por la renta del *ltimo mes. a.60 O'li+aci&n de permitir !"e el arrendatario de "n esta'lecimiento comercial, 5i%e por al+-n tiempo "n a(iso en el 5rontis del local o de la o5icina !"e arrenda'a, in5ormando acerca de s" n"e(o domicilio. "unque no %a8 norma e'presa ni en el Cdigo Civil ni en la -e8 16.121 so#re arrendamiento de predios ur#anos, es una verdadera costum#re, 8 por ende un imperativo $urdico, que el arrendador permita al arrendatario que fi$e un aviso o cartel en el frontis del esta#lecimiento comercial o la oficina que el segundo arrenda#a al primero, en el que se informe a los terceros, 8 en especial a la clientela del comerciante, cu&l es el nuevo domicilio del que era arrendatario. -o ra!ona#le es que dic%o aviso permane!ca en el acceso del local o de la oficina por un perodo que fluct*a entre quince 8 treinta das. "l respecto, @orge -pe! /anta 9ara, citando a Auig 5rutrau, se ala que terminado un arrendamiento de o/icinas o locales comerciales, el propietario tiene la obligaci"n jurdica
por el Instituto ;acional de Estadsticas o por el organismo que haga sus veces, entre el mes anteprecedente a la entrega de ella y el mes anteprecedente al de su devoluci"n& 52 "na 9ara :;#ner 8 /ofa <ergara, se alan El artculo 2A transitorio de la 2ey n<mero 1=&1-1, en su n<mero ,, /aculta al arrendador para que e*ija al arrendatario una cauci"n de sus obligaciones mediante una garanta, la que, necesariamente, debe ser en dinero, y no puede ser superior a un mes de renta& Estas normas si bien est$n dentro de la normativa transitoria, son de aplicacin actual y permanenteDel destacado es nuestroB: o#. cit., p&gs. +, 8 ++. :a#ra que precisar, sin em#argo, que la frase citada no puede llevarnos a concluir que siga vigente la limitacin de un mes de renta por concepto de garanta, pues el aludido artculo transitorio e'pir %ace 8a largo tiempo. Aor ende, no e'istiendo en la actualidad norma limitativa de la autonoma de la voluntad 8 la li#ertad contractual, las partes perfectamente pueden estipular la entrega de sumas por concepto de garanta, que e'cedan la renta de un mes de arrendamiento. 51 Jaturalmente que partiendo del supuesto que aceptemos la prenda para caucionar una o#ligacin futura 8 actualmente indeterminada, cuestin que nuestra doctrina %a de#atido, siendo rec%a!ada por una parte de la misma.

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de permitir a su antiguo arrendatario colocar un r"tulo o aviso en la puerta del inmueble >2 que ocupaba, anunciando el lugar al que se ha trasladado #B O'li+aciones del arrendatario. /iete son las principales o#ligaciones que asume el arrendatario: Aagar el precio o renta convenidaC Hsar de la cosa seg*n los trminos o espritu del contratoC Cuidar de la cosa como un #uen padre de familiaC E$ecutar las reparaciones locativasC Aermitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendadaC )estituir la cosa al final del arrendamientoC 8 N#ligacin de facilitar o permitir al administrador de un edificio o con$unto %a#itacional acogido a la -e8 19.5,1 so#re Copropiedad (nmo#iliaria, el acceso al inmue#le.

#.1B O'li+aci&n de pa+ar el precio o renta con(enida. #.1.1. O'li+aci&n de la esencia. /e trata de una o#ligacin de la esencia del contrato de arrendamiento, porque de faltar, degenerara en un contrato de comodato. Esta#lece la o#ligacin el artculo 19+3, inciso 1E del Cdigo Civil. Aor cierto, la renta de#e pagarse por todo el perodo de vigencia del contrato, siendo de cargo del arrendatario pro#ar que ste e'pir anticipadamente, por %a#erlo acordado as las partes. "l efecto, %a8 que advertir que el simple a#andono de la cosa arrendada %ec%o por el arrendatario, no supone el trmino del contrato, su#sistiendo por ende la o#ligacin del primero, de pagar la renta %asta la efectiva e'piracin de aqul. -a renta puede ser pagada: "l arrendador, lo que acontecer& por regla generalC " todo aqul que lo %a8a sucedido en su crdito, por causa de muerte D%eredero o legatarioB o por acto entre vivos DcesionarioBC " la persona designada por el $ue! Dun interventor, por e$emploB o la le8 Del representante legalB, con facultades de perci#ir por el arrendadorC " la persona diputada por el arrendador para el co#ro de la renta, es decir, un mandatario Dusualmente, el corredor de propiedades a quien el arrendador encomend la administracin de la cosa arrendadaBC " quien est& en posesin del crdito, aunque despus apare!ca que el crdito no le perteneca, pero siempre 8 cuando el arrendatario %a8a pagado de #uena fe Dpor e$emplo, un %eredero putativo o aparente %a co#rado las rentas correspondientes a

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@orge -pe! /anta 9ara, =-os Contratos. Aarte general>. ?omo ((, Editorial @urdica de C%ile, a o 1996, p&g. +27.

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los *ltimos meses de arrendamiento, 8 despus se presentan los verdaderos %erederos, reclam&ndolasB. -as %iptesis anteriormente indicadas, son aquellas se aladas en el artculo 1517 del Cdigo Civil, precepto que enca#e!a las normas relativas al p&rrafo ,E del ?tulo F(< del -i#ro (< del Cdigo Civil, concernientes + quien debe hacerse el pago& #.1.3. Discrepancia de las partes acerca del monto de la renta o de la e5ecti(idad de s" pa+o. Conforme al artculo 19+, del Cdigo Civil, si una ve! entregada la cosa al arrendatario, %u#iere disputa acerca del precio o renta: /e estar& primero a lo que una de las partes pueda pro#ar, conforme a las reglas generales Daplicando por ende las limitaciones a la prue#a de testigosBC /i ninguna de las partes acreditare sus pretensiones, se estar& al $ustiprecio de peritos, dividiendo los costos de esta operacin entre los contratantes, en partes iguales. /in em#argo, trat&ndose del arrendamiento de predios ur#anos, cuando el contrato no consta por escrito, se presumir$ que la renta ser$ la que declare el arrendatario Dartculo 32 de la le8 n*mero 16.121B. Aodran discrepar tam#in las partes, acerca de %a#erse reali!ado o no efectivamente el pago de la renta, caso en el cual, de#emos aplicar la regla general del onus probandi en el Cdigo Civil, es decir, el artculo 1796, siendo del arrendatario la carga de la prue#a. Aor cierto, el modo natural de pro#ar el pago de la renta, sera e'%i#iendo el reci#o o compro#ante otorgado por el arrendador o quien lo represente o la copia de la colilla de depsito efectuada en la cuenta corriente del arrendador Ddepsito que, por si solo, no prue#a en verdad el pago de la renta, pues podra corresponder a otras o#ligaciones que el arrendatario mantenga para con el arrendadorB. /i el arrendatario no %u#iere e'igido el reci#o al pagar 8 no pudiere acreditar el pago a travs de otro documento, pues pag en dinero efectivo, puede complicarse su situacin, 8a que operan en la especie las limitaciones a la prue#a de testigos, esta#lecidas en los artculos 1129 8 1112 del Cdigo Civil, cuando la cosa arrendada valga m&s de dos unidades tri#utarias mensuales. En efecto, seg*n lo e'pusimos al tratar de las caractersticas del contrato de arrendamiento, la Corte /uprema %a concluido que tales limitaciones a la prue#a testifical, son aplica#les al contrato 5, de arrendamiento, a pesar de algunos fallos disidentes.
5,

En una sentencia de la Corte de "pelaciones de /antiago de fec%a 1, de noviem#re de 1991, se esta#lece la siguiente doctrina, en contra de la tesis sustentada por la Corte /uprema: 1A&- Bue, el car$cter consensual que supone el contrato de arrendamiento verbal, hace inaplicable a su respecto las normas restrictivas de la prueba testimonial a que se re/ieren los artculos 1,-= y 1,-. del C"digo Civil, a lo cual habr$ que agregar, la /acultad que le concede la ley a los jueces, para apreciar en conciencia, en esta clase de juicios, la prueba rendida en autos, con/orme lo dispone el artculo 1> de la ley ;A 1=&1-1% 2A&- Bue los documentos de /s& 8?, 8>, 88, 8, y =8 acompa1ados en esta instancia por la parte demandada y no objetados, no son su/icientes para contradecir el m'rito de la prueba de primer grado que ha sido sustento del /allo impugnado, puesto que corresponden a recibos de pago de arrendamientos por perodos anteriores a lo que se demanda en este juicio, y todos, salvo uno, m$s antiguo que la vigencia del contrato que lig" a los litigantes& 7e con/irma, con

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"dem&s, de#emos tener presente al artculo 1512 del Cdigo Civil, que esta#lece una presuncin de pago, cuando se trata de o#ligaciones peridicas 8 se acredita el pago de los tres *ltimos perodos. Aor ello, en una sentencia de $unio de 1961, de la Corte de /antiago, se conclu8e que 2os recibos de arrendamiento de tres perodos determinados y consecutivos hacen presumir los pagos de los perodos anteriores, y si se e/ectuaron entre el mismo deudor y acreedor& +s resulta de la aplicaci"n del artculo 1>,- del C"digo >? Civil . /e invierte entonces la carga de la prue#a, en lo que respecta al pago de las rentas correspondientes a los perodos que anteceden a los tres *ltimos pagos, de#iendo ser el arrendador quien prue#e que no reci#i pago alguno por esos conceptos, lo que resulta mu8 difcil, como todo %ec%o negativo. #.1.,. Ne+ati(a del arrendador a reci'ir el pa+o de la renta. -a le8 16.121, se pone en el caso que el arrendador se niegue a reci#ir la renta de arrendamiento o a otorgar el correspondiente reci#o al arrendatario, posi#lemente por %a#er discrepancia acerca del monto a pagar o por estimar el primero que el contrato %a cesado. En tales casos, el arrendatario podr&: )ecurrir al procedimiento de pago por consignacin, reglamentado en los artculos 1596 a 1721 del Cdigo CivilC o Depositar la renta en la unidad del /ervicio de ?esoreras que corresponda a la u#icacin del inmue#le, indicando el nom#re, apellidos 8 la residencia del arrendador. Dic%a unidad le otorgar& el respectivo reci#o 8 comunicar& al arrendador, por carta certificada, la e'istencia del depsito. El pago se entender& %ec%o al arrendador, para todos los efectos legales, pero su suficiencia ser& calificada en el $uicio que corresponda Dartculo 3, de la -e8 n*mero 16.121B. #.1.+. Posi'ilidad de e%ercer la acci&n s"'ro+atoria " o'lic"a. En el caso que el arrendador no e$er!a su derec%o a e'igir el pago de la renta de arrendamiento, los acreedores del arrendador podr&n co#rar la deuda, su#stitu8endo al arrendador en sus derec%os, conforme a lo dispuesto en el artculo 1975 del Cdigo Civil. Aara ello, ser& necesario que los acreedores tra#en em#argo en la cosa arrendada. #.1.5. Periodicidad en el pa+o de la renta. Dispone el artculo 19++ del Cdigo Civil: Lue la renta se pagar& en los perodos estipuladosC " falta de estipulacin, conforme a la costum#re del pas Duna de las escasas %iptesis en que la le8 se remite a la costum#reBC Jo %a#iendo estipulacin ni costum#re fi$a, se pagar& seg*n las reglas siguientes:
costas del recurso, la sentencia apelada de dos de enero de mil novecientos noventa y seis, escrita a /s& >!& 6egstrese y devu'lvase& 6edact" el Dinistro se1or Euica& @ronunciada por los Dinistros se1ores Carlos Cerda Jern$nde0, Dilton Euica +rancibia y Cornelio Lillarroel 6amre0: Paceta @urdica, n*mero 329, p&g. 129, Cono/ur.-e'isJe'is C%ile. 5+ )epertorio, ?omo <(((, p&g. 131.

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1E )enta de predios ur#anos: se pagar& por mesesC 3E )enta de predios r*sticos: se pagar& por a osC ,E )enta de cosas mue#les o semovientes arrendadas por cierto n*mero de a os, meses, das: cada una de las pensiones peridicas se de#er& inmediatamente despus de la e'piracin del respectivo a o, mes o daC +E /i se arrienda por una sola suma: se de#er& sta luego que termine el arrendamiento. En relacin a lo dispuesto en el artculo 19++, una sentencia de ma8o de 1993, de la Corte de /an 9iguel, dispone que + /alta de estipulaci"n )y seg<n el artculo 1.?? del C"digo Civil-, debe entenderse que el pago de la renta mensual de arrendamiento ha debido e/ectuarse dentro de los cinco primeros das de cada mes por mensualidades anticipadas, ya que por ser p<blico y notorio, el alquiler de los inmuebles urbanos en >> nuestro pas se paga normalmente en esa /orma . #.1.7. E5ectos por la 5alta de pa+o de la renta. /i el arrendatario no paga la renta, el arrendador, conforme a las reglas generales, podr& pedir el cumplimiento for!ado del contrato o su terminacin. ?rat&ndose del arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, el artculo 1911 del Cdigo Civil esta#lece que 2a mora de un perodo entero en el pago de la renta, dar$ derecho al arrendador, despu's de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro das, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se veri/icar$ el pago dentro de un pla0o ra0onable, que no bajar$ de treinta das. Esta disposicin, de#emos relacionarla con el artculo 711 del Cdigo de Arocedimiento Civil, que dispone en su inciso 1E: Cuando la terminaci"n del arrendamiento se pida por /alta de pago de la renta, de con/ormidad a lo dispuesto por el artculo 1.,, del C"digo Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho artculo se re/iere, se practicar$ ocurriendo al tribunal respectivo, quien citar$ a las partes a una audiencia inmediata y proceder$ en lo dem$s con arreglo a lo establecido en los artculos precedentes. Aor su parte, el inciso 1E del artculo 12 de la -e8 n*mero 16.121, que fi$a normas especiales so#re arrendamiento de predios ur#anos, consigna, en armona con los preceptos anteriores: Cuando la terminaci"n del arrendamiento se pida por /alta de pago de la renta, de con/ormidad con lo dispuesto en el artculo 1.,, del C"digo Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se re/iere se practicar$ en la audiencia de contestaci"n de la demanda& En la pr&ctica, entonces, la primera reconvencin de pago se formula en la demanda 8 se entiende %ec%a al ser notificadaC mientras que la segunda se practica como primera diligencia, en el comparendo que se reali!a al quinto da de notificada la demanda. Es interesante consignar que el artculo 1911 constitu8e una e'cepcin al artculo 1551 n*mero 1 del Cdigo Civil, en virtud del cual el deudor est& en mora Cuando no ha cumplido la obligaci"n dentro del t'rmino estipulado, salvo que la ley en casos especiales
55

)epertorio, ?omo <(((, p&g. 131.

,2

e*ija que se requiera al deudor para constituirle en mora. El artculo 1911 es precisamente uno de los casos especiales, pues no o#stante no %a#erse pagado la renta en el trmino estipulado, el arrendatario slo se entender& en mora una ve! que se practique la segunda reconvencin de pago. ?rat&ndose de predios r*sticos, el artculo 11 del Decreto -e8 n*mero 99,, consagra un mecanismo similar al de los predios ur#anos, pero con un pla!o m&s prolongado entre la primera 8 segunda reconvencin de pago: En lo no previsto en este 4tulo, se aplicar$n las disposiciones comunes que rigen los contratos, en especial las contenidas en el 4tulo MMLI, 2ibro IL, del C"digo Civil& ;o obstante, la mora en el pago de la renta dar$ derecho al arrendador, despu's de dos reconvenciones, entre las cuales medien, a lo menos, treinta das, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si el arrendatario no presta seguridad competente que se veri/icar$ el pago dentro de un pla0o ra0onable que no bajar$ de treinta das& Cuando se ejercite ante la justicia ordinaria la acci"n aludida en el inciso precedente, la segunda de las reconvenciones se practicar$ en la audiencia de la contestaci"n de la demanda, la que se celebrar$ el !1A da h$bil siguiente a la <ltima noti/icaci"n #.3B O'li+aci&n de "sar la cosa se+-n los t/rminos o esp*rit" del contrato. /e consagra la o#ligacin en el artculo 19,6 del Cdigo Civil. -as reglas son las siguientes: El arrendatario es o#ligado a usar de la cosa seg*n los trminos o espritu del contrato, 8 no podr& en consecuencia %acerla servir a otros o#$etos que los convenidosC " falta de convencin e'presa, los usos permitidos ser&n aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que de#an presumirse de las circunstancias del contrato o de la costum#re del pas Daplicacin del principio general consagrado en el artculo 15+7 del Cdigo CivilB. "lessandri cita#a como e$emplo el arriendo de un ca#allo para dar un paseo, de#iendo usarse para tal fin 8 no otro, como tirar de un 57 carrua$e . En trminos contempor&neos, por e$emplo, si arriendo un automvil por un mes, no podra destinarlo, a falta de pacto, para ta'i o colectivo. "plicando el artculo 19,6, un fallo de $unio de 1916 de la Corte de (quique, advierte que +unque no se consulte en los t'rminos, en el espritu de todo contrato de arrendamiento de casas est$ que no pueden destinarse a lupanares o mancebas, porque estas industrias son inmorales& Establecido que en la casa arrendada hay un lupanar, >, procede dar lugar a la demanda de terminaci"n inmediata del arrendamiento . El artculo 191, del Cdigo Civil constitu8e una aplicacin del artculo 19,6, esta#leciendo que El arrendador tendr$ derecho para e*peler al inquilino que empleare la casa o edi/icio en un objeto ilcito, o que teniendo /acultad de subarrendar, subarriende

57 51

"lessandri: o#. cit., p&g. 112. )epertorio, ?omo <(((, p&g. 129.

,1

a personas de notoria mala conducta, que, en este caso, podr$n ser igualmente >= e*pelidas En el mismo sentido, el artculo 6E del Decreto -e8 99,, dispone que El arrendatario estar$ siempre obligado a dar cumplimiento a todas las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre protecci"n y conservaci"n de los recursos naturales, con respecto a los e*istentes dentro del predio objeto del contrato y de todos aquellos que sirvan para su e*plotaci"n En el caso que el arrendatario infrin$a la o#ligacin, podr& el arrendador reclamar la terminacin del arriendo con indemni!acin de per$uicios Drecordemos que la resolucin toma el nom#re de =terminacin>, en el contrato de arrendamientoB, o limitarse a esta indemni!acin, de$ando su#sistente el contrato Dartculo 19,6, inciso 3EB. En relacin a los arrendatarios de unidades regidas por la le8 n*mero 19.5,1, so#re Copropiedad (nmo#iliaria Des decir, departamentos o casas acogidos al citado rgimen inmo#iliarioB, ca#e tener presente que de conformidad al artculo ,3 de esa normativa, los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier ttulo de las unidades del condominio, de#er&n e$ercer sus derec%os sin restringir ni pertur#ar el legtimo e$ercicio de los derec%os de los dem&s ocupantes del condominio. -as unidades se usar&n en forma ordenada 8 tranquila 8 no podr&n %acerse servir para otros o#$etivos que los esta#lecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de ste, a aquellos que el condominio est destinado seg*n los planos apro#ados por la Direccin de N#ras 9unicipales. ?ampoco se podr& e$ecutar acto alguno que pertur#e la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salu#ridad 8 %a#ita#ilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las %oras que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan da ar las otras unidades del condominio o los #ienes comunes. -a infraccin a lo se alado anteriormente ser& sancionada con multa de una a tres unidades tri#utarias mensuales, pudiendo el tri#unal elevar al do#le su monto en caso de reincidencia. /e entender& que %a8 reincidencia cuando se cometa la misma infraccin, a*n si sta afectare a personas diversas, dentro de los 7 meses siguientes a la fec%a de la resolucin del $ue! de polica local que condene al pago de la primera multa. Aodr&n denunciar estas infracciones, el Comit de administracin, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. -o anterior, sin per$uicio de las indemni!aciones que en derec%o correspondan. -a administracin del condominio podr&, a travs de circulares, avisos u otros medios, dar a conocer a la comunidad los reclamos correspondientes.

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@orge -pe! /anta 9ara alude al artculo 191,, entre las manifestaciones concretas del efecto a#soluto de los contratos. /e ala al efecto que + veces el legislador con/iere al acreedor una acci"n directa, que le habilita para actuar en nombre propio, en sede contractual, contra el cocontratante de su deudor& Es decir, para oponer al demandado un contrato en que el actor no /ue parte 9&&&: +s, en la hip"tesis del artculo 1.,!, el arrendador tiene derecho para e*peler al subarrendatario que hubiera tenido notoria mala conducta, de la casa o edi/icio, =-os Contratos. Aarte general>. ?omo ((, Editorial @urdica de C%ile, a o 1996, p&gs. ,73 8 ,7,.

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/er&n responsa#les solidariamente, del pago de las multas e indemni!aciones por infraccin a las o#ligaciones precedentemente indicadas, el in5ractor Dpodra tratarse del arrendatarioB 8 el propietario de la respectiva unidad, sin per$uicio del derec%o de ste *ltimo de repetir contra el infractor. #.,B O'li+aci&n de c"idar de la cosa como "n '"en padre de 5amilia. #.,.1. El arrendatario responde $asta de la c"lpa le(e. /e ala el artculo 19,9 del Cdigo Civil que El arrendatario emplear$ en la conservaci"n de la cosa el cuidado de un buen padre de /amilia& )ecordemos que conforme al artculo ++ del Cdigo Civil, el que de#e administrar un negocio como un buen padre de /amilia es responsa#le de culpa leve, entendida como la /alta de aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios& Lue el arrendatario responda %asta de culpa leve guarda perfecta co%erencia con lo dispuesto en el artculo 15+1, inciso 1E del Cdigo Civil, que atri#u8e tal grado de culpa a las partes de un contrato oneroso, cual es el arrendamiento, pues se pacta para #eneficio recproco de los contratantes. -os artculos 1911 a 191, 8 1919 8 1962, todos del Cdigo Civil, constitu8en una aplicacin de la o#ligacin, en relacin a los inquilinos de una casa, almacn u otro edificio 8 los arrendatarios o colonos de predios r*sticos. El arrendatario no slo responde por sus %ec%os propios, sino tam#in por los %ec%os culpa#les de los miem#ros de su familia, %uspedes 8 dependientes Dartculo 19+1B 8 de sus su#arrendatarios Dartculo 19+1B. #.,.3. 7ac"ltad para s"'arrendar 1 ceder los derec$os en el contrato. En relacin a la o#ligacin del arrendatario de cuidar la cosa, ca#e referirse a la posi#ilidad de que pueda o no su#arrendar o ceder sus derec%os en el contrato. En todo caso, recordemos que distinto es el efecto si se trata de un su#arriendo o de la cesin de derec%os, pues en el segundo caso, el arrendatario a#andona la relacin $urdica, 8 el cesionario lo sustitu8e frente al arrendador. Distinguimos al respecto entre lo regulado en el Cdigo Civil, en la -e8 n*mero 16.121 so#re arrendamiento de predios ur#anos 8 en el Decreto -e8 99, so#re arrendamiento de predios r*sticos: El s"'arrendamiento o cesi&n de derec$os en el C&di+o Ci(il: conforme al artculo 19+7, el arrendatario no tiene en principio la facultad para su#arrendar o ceder sus derec%os en el contrato, a menos que el arrendador lo %u#iere autori!ado e8presamente. /i se %u#iere otorgado dic%a autori!acin, el su#contrato no podr& ,,

e'tenderse m&s all& del pla!o del contrato de arrendamiento ni podr& comprender otras materias, lo que resulta lgico, pues sa#emos que el su#contrato est& limitado por el contrato. El s"'arrendamiento o cesi&n de derec$os en la Le1 19.1:1: inversa es la solucin en el marco de la -e8 n*mero 16.121 so#re arrendamiento de predios ur#anos, en el caso de inm"e'les destinados a la $a'itaci&n con pla4o 5i%o s"perior a "n a;o: en ella, conforme al artculo 5E, el arrendatario siempre podr& su#arrendar, salvo cl&usula e'presa que se lo pro%#aC en este *ltimo caso, el arrendatario podr& poner trmino anticipado al contrato sin la o#ligacin de pagar la renta por el perodo que falte. Dado los trminos del artculo 5E, si estamos ante un contrato de duracin indefinida o con pla!o fi$o inferior a un a o, o con pla!o fi$o superior a un a o pero trat&ndose de inmue#les no destinados a la %a#itacin, sino que a oficinas, comercio, industria, etc., volvemos a la regla general del artculo 19+7 del Cdigo Civil, requirindose autori!acin e'presa del arrendador. El s"'arrendamiento o cesi&n de derec$os en el Decreto Le1 <<3: conforme al artculo 1E de ese cuerpo legal, queda pro%i#ido al arrendatario de predios r*sticos su#arrendar el todo o parte del predio que es o#$eto del contrato o ceder su derec%o, o la tenencia total o parcial de los terrenos o introducir me$oras en el predio sin autori!acin previa 8 por escrito del propietario. Como vemos, se trata de la regla general del artculo 19+7 del Cdigo Civil.

Ca#e se alar que en el derec%o nacional, la responsa#ilidad del arrendatario 8 del su#arrendatario son independientes. El primero responde frente al arrendador, 8 el segundo responde ante el arrendatario. En el Derec%o Comparado, distinta es la situacin. "s, el artculo 179, del Cdigo Civil peruano, dispone que 4anto el subarrendatario como el arrendatario est$n obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario& #.+B O'li+aci&n de e%ec"tar las reparaciones locati(as. Como 8a lo vimos, 8 a%ora reiteramos, las reparaciones locativas: son de cargo del arrendatario. En dos casos, sin em#argo, ser&n de cargo del arrendador las reparaciones locativas: /i los deterioros que las %an %ec%o necesarias provienen de fuer!a ma8or o caso fortuitoC o /i los deterioros que las %an %ec%o necesarias provienen de la mala calidad de la cosa arrendada Dartculo 1931, inciso 3EB. ?rat&ndose de casas, almacenes u otros edificios, el artculo 1912 se ala que las reparaciones locativas a que es o#ligado el arrendatario, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo reci#i, quedando e'ento de responsa#ilidad de los deterioros que provengan: Del tiempo 8 uso legtimoC De fuer!a ma8or o caso fortuitoC

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De la mala calidad del edificio, por su vetuste! Do sea, por su antig;edadB, por la naturale!a del suelo, o por defectos de construccin.

En los artculos 1911 8 1913, el Cdigo Civil detall algunos casos de reparaciones locativas, trat&ndose de edificios. 9enciona al efecto las siguientes o#ligaciones, sin que por ello de#a entenderse que son ta'ativas, sino que slo e$emplares: Conservar la integridad interior de las paredes, tec%os, pavimentos 8 ca eras, reponiendo las piedras, ladrillos 8 te$as, que durante el arrendamiento se quie#ren o desenca$enC )eponer los cristales que#rados en las ventanas, puertas 8 ta#iquesC 9antener en estado de servicio las puertas, ventanas 8 cerradurasC 9antener las paredes, pavimentos 8 dem&s partes interiores del edificio medianamente aseadasC 9antener limpios los po!os, acequias 8 ca eras, 8 a des%ollinar las c%imeneas. #.5B O'li+aci&n de permitir al arrendador la inspecci&n de la cosa arrendada. Hsualmente, se estipula en los contratos de arrendamiento que el arrendador, con cierta periodicidad, tendr& derec%o a inspeccionar la cosa arrendada, con el propsito de cerciorarse que sta se conserva en #uen estado, sin per$uicio del desgaste natural que pueda e'perimentar por su uso legtimo que le da el arrendatario. Aero en nuestra opinin, el arrendador go!ara de esta facultad, a*n sin %a#er cl&usula que e'presamente lo autorice a e$ercerla, pues nos parece que la o#ligacin del arrendatario de permitir el acceso del arrendador, emana del principio general consagrado en el artculo 15+7 del Cdigo Civil, en orden a que los contratos de#en e$ecutarse de #uena fe. Aor cierto, el arrendador de#iera e$ercitar este derec%o de inspeccin comunicando previamente su intencin al arrendatario 8 de la forma que produ!ca la menor molestia posi#le a ste, 8 en el entendido que tal inspeccin %a de %acerse slo en forma espor&dica, una o dos veces en el a o, o cuando circunstancias e'cepcionales lo ameriten, como la ocurrencia de un siniestro, por e$emplo un incendio, terremoto u otra contingencia similar. En el Cdigo Civil peruano, el artculo 1761 inclu8e entre las o#ligaciones del arrendatario, la de permitir al arrendador que inspeccione por causa justi/icada el bien, previo aviso de siete das& #.7B O'li+aci&n de restit"ir la cosa arrendada al 5inal del arrendamiento. Como indica "lessandri, se trata de una o#ligacin de la esencia del contrato de 59 arrendamiento, porque es un contrato de duracin limitada . #.7.1. Re+"laci&n en el C&di+o Ci(il: Dispone el artculo 19+1 que el arrendatario es o#ligado a restituir al fin del arrendamiento.

59

"lessandri: o#. cit., p&g. 113.

,5

-a cosa de#e restituirse en el estado en que le fue entregada al arrendatario, pero tomando en consideracin el deterioro ocasionado por el uso 8 goce legtimos. /i el arrendatario, voluntariamente, restitu8e la cosa antes del *ltimo da fi$ado para el contrato, ser& o#ligado a pagar la renta de todos los da que falten %asta completar el pla!o convenido Dartculo 1955B. /e trata de una aplicacin del artculo 15+5 Dle8 del contratoB, 8 del artculo 1+91 Do#ligaciones a pla!oB, pues estamos ante un pla!o que ceda tam#in en inters del arrendador, acreedor de la renta. E'cepcionalmente, no estar& o#ligado el arrendatario a pagar las rentas futuras, cuando se trate de un inmue#le ur#ano, destinado a la vivienda, arrendado a pla!o fi$o superior a un a o, 8 se %u#iere impuesto al arrendatario pro%i#icin de su#arrendar. /i se trata de un inmue#le, de#er& restituirse desocupado, ponindolo a disposicin del arrendador 8 entreg&ndole las llaves del mismo Dartculo 19+6B. #.7.3. Re+"laci&n en la Le1 n-mero 19.1:1 El principio en virtud del cual el arrendatario %a de restituir inmediatamente de concluido el contrato, se altera en la -e8 16.121. Distinguimos al efecto entre contratos pactados mes a mes 8 de duracin indefinidaC los pactados a pla!o fi$o que no e'ceden de un a oC 8 los pactados a pla!o fi$o superior a un a o, cuando el inmue#le se destina a la %a#itacin: El artculo ,E alude a los contratos pactados mes a mes 1 de d"raci&n inde5inida: en ellos, el arrendador slo podr& ponerles trmino mediante desa$"cio %"dicial o mediante desa%ucio practicado a travs de una noti5icaci&n personal e5ect"ada por "n notario. Esta segunda opcin, es una novedad incorporada por la -e8 n*mero 19.677, que reform el inciso 1E del artculo ,E de la -e8 n*mero 16.121, pues con antelacin, slo era posi#le el desa%ucio $udicial. /e manifiesta en esta reforma, la intencin del legislador, en orden a propender que sea m&s &gil la restitucin del inmue#le al arrendador, en los casos planteados. Con todo, de#emos advertir que %a#er esta#lecido que %a de ser un notario quien notifique el desa%ucio, 8 que esa notificacin de#e ser personal, puede %acer ilusorio el o#$etivo #uscado con la reforma de este precepto, tanto porque se tratara de una gestin onerosa, cuanto porque no es una funcin natural de los notarios notificar personalmente a una de las partes del contrato. Creemos que %a#ra sido m&s lgico %a#er encomendado esta gestin a un receptor $udicial, actuando sin previa orden $udicial, como lo autori!a el Cdigo Civil, por e$emplo, en el artculo 1722, regla 50, a propsito de las normas 5el pago por consignaci"n& En estos casos, la le8 faculta al arrendador para poner trmino al contrato mediante "n acto %"r*dico "nilateral, como es el desa%ucio, lo que rompe el principio de que en el Derec%o, las cosas se des%acen de la misma forma como se %icieron, lo que se $ustifica, pues de otra forma la suerte del contrato quedara entregada al arrendatario, quien seg*n veremos, est& protegido en todo caso por la le8. Aero el contrato no se entiende terminado con la sola e'presin de voluntad del arrendador. En efecto, el pla!o de desa%ucio ser& de dos meses, contado desde la notificacin del desa%ucio $udicial o practicado a travs de un notario, 8 se a"mentar. en "n mes por cada a;o completo !"e el arrendatario $"'iere oc"pado el inm"e'le, ,7

sin que los dos meses m&s el aumento, e'cedan de seis meses. /i el arrendatario restitu8e antes de la e'piracin del pla!o m&'imo de seis meses, estar& o#ligado a pagar la renta slo %asta el da de la restitucin Dlos pla!os antes citados, fueron re#a$ados por la -e8 n*mero 19.677, al modificar el inciso 3E del artculo ,E de la -e8 n*mero 16.121B. El artculo +E de esta le8, se refiere a los contratos de pla4o 5i%o !"e no e8ceden de "n a;o. Esta#lece el precepto que en tales contratos, el arrendador slo podr& solicitar %"dicialmente la restitucin del inmue#le, 8 en tal evento, el arrendatario tendr& derec%o a un pla!o de dos meses, contado desde la notificacin de la demanda. Como destaca @orge -pe! /anta 9ara, se trata de un caso en el cual el propio legislador, con una le8 permanente, vulnera el principio de la 5"er4a o'li+atoria del contrato, pues mantiene la vigencia del mismo, m&s all& del pla!o 72 estipulado por las partes . El citado artculo +E, entonces, altera el principio del artculo 15+5 del Cdigo Civil. Dispone a su ve! el inciso 3E del artculo +E de la -e8 16.121, que el arrendatario podr& restituir el inmue#le antes de e'pirar el pla0o de restituci"nDentindase el de dos mesesB, 8 slo estar& o#ligado a pagar la renta de arrendamiento %asta el da en que aqulla se efect*e. El pla!o citado tam#in fue re#a$ado por la -e8 n*mero 19.677, al modificar el artculo +E de la -e8 n*mero 16.121. Ca#e consignar, en todo caso, que trat&ndose de los referidos contratos a pla!o fi$o no superior a un a o, se mantiene inaltera#le la norma en cuanto slo faculta para solicitar $udicialmente la restitucin, sin que pueda recurrirse a un ministro de fe en una gestin e'tra$udicial. El artculo 5E de la le8, se refiere a los contratos pactados a pla4o 5i%o s"perior a "n a;o, c"ando el inm"e'le se destina a la $a'itaci&n. En este caso, si se pro%i#i al arrendatario su#arrendar, ste podr& poner trmino anticipado al contrato sin la o#ligacin de pagar la renta por el perodo que falte. ?am#in constitu8e esta norma una vulneracin al principio de la fuer!a o#ligatoria del contrato. "%ora #ien, dado que el precepto se refiere al inmue#le que se destina a la %a#itacin, de#emos colegir que aqul destinado por e$emplo a oficina o esta#lecimiento comercial, no queda comprendido dentro de la e'cepcin. Aor ende, el arrendatario de un inmue#le que no est& destinado a la %a#itacin 8 que pretenda poner trmino al contrato antes de la e'piracin del pla!o convenido, de#er& pagar toda la renta originalmente pactada, por todo el pla!o estipulado, respet&ndose en este caso la =le8 del contrato> consagrada en el artculo 15+5 del Cdigo Civil. El artculo 7E de la le8, alude a la restit"ci&n del inm"e'le, c"ando 5"e a'andonado por el arrendatario: un pro#lema recurrente antes de la modificacin introducida por la -e8 n*mero 19.677, era el consistente en o#tener la restitucin del inmue#le, ante el a#andono del mismo %ec%o por el arrendatario, muc%as veces en forma su#repticia. Especialmente difcil era la situacin, cuando no o#stante el a#andono, poda apreciarse, e'aminando el inmue#le desde el e'terior, que a*n se encontra#an en l #ienes pertenecientes al arrendatario. En el caso planteado, no poda el arrendador ingresar de #uenas a primeras en el predio, pues esta#a vigente el contrato, e'ponindose incluso a eventuales acciones penales. Aara remediar esta

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-pe! /anta 9ara @orge: =-os Contratos. Aarte general>. ?omo (, Editorial @urdica de C%ile, a o 1996, p&g. 362.

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situacin, se agreg un inciso, el segundo, al artculo 7E de la le8, disponiendo al efecto: iB que ante el a#andono del inmue#le por el arrendatario sin restiturselo al arrendador, ste podr& solicitar al $ue! competente que se lo entregue, sin forma de $uicioC iiB el $ue! competente as lo autori!ar&, previa certificacin del a#andono %ec%a por un receptor $udicial o por un notario Del precepto dice por un ministro de /e, de manera que incluimos a los dos funcionariosBC iiiB el ministro de fe levantar& acta del estado en que se encuentra el #ien ra! al momento de su entrega al arrendador, remitiendo copia de dic%a acta al tri#unal. #.7.,. Mora del arrendatario en la o'li+aci&n de restit"ci&n. "s como di$imos que el arrendatario de un inmue#le no est& en mora por la sola llegada del pla!o pactado para el pago de la renta Dartculo 1911 del Cdigo CivilB, tampoco lo estar& el arrendatario de cualquier clase de #ien, en lo que a la restitucin de la cosa se refiere, sino una ve! requerido por el arrendador, aun cuando %a8a precedido desa%ucio Dartculo 19+9 del Cdigo CivilB. Dic%o de otro modo, no aplicamos el n*mero 1 del artculo 1551 del Cdigo Civil, sino que el n*mero ,, siendo necesaria la interpelacin $udicial al arrendatario, para constituirlo en mora. /i requerido por el arrendador, el arrendatario no restitu8e la cosa arrendada, ser& condenado al pleno resarcimiento de todos los per$uicios de la mora, 8 a los dem&s que competa como in$usto detentador Dentre ellos, podra ser condenado al pago o devolucin de los frutos naturales o civiles de la cosa, que el arrendador %u#iera podido perci#ir con mediana inteligencia 8 cuidado teniendo la cosa en su poderB. #.1. O'li+aci&n de 5acilitar o permitir al administrador de "n edi5icio o con%"nto $a'itacional aco+ido a la Le1 1<.)36 so're Copropiedad Inmo'iliaria, el acceso al inm"e'le. Dispone el artculo ,7 de la -e8 n*mero 19.5,1 so#re Copropiedad (nmo#iliaria, que si se viere comprometida la seguridad o conservacin de un condominio sea respecto de sus #ienes comunes o de sus unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos, para cu8a reparacin fuere necesario ingresar a una unidad, no encontr&ndose el propietario, arrendatario u ocupante !"e 5acilite o permita el acceso, el administrador del condominio podr& ingresar for!adamente a ella, de#iendo %acerlo acompa ado de un miem#ro del Comit de "dministracin, quien levantar& acta detallada de la diligencia, incorporando la misma al li#ro de actas del Comit de "dministracin 8 de$ando copia de ella en el interior de la unidad. -os gastos que se originen ser&n de cargo del o de los responsa#les del desperfecto producido. cB Derec$os del arrendador. /e desprende del estudio de las o#ligaciones del arrendatario, interpretadas a contrario sensu, que los principales derec%os del arrendador, son los siguientes:

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c.10 Derec$o a reci'ir *nte+ra 1 oport"namente la renta pactadaC es, por cierto, el principal de los derec%os del arrendador, corresponde al mvil que lo llev a cele#rar el contrato. Como todo acreedor, 8 por aplicacin de las normas del pago, el arrendador tiene derec%o a reci#ir un pago ntegro 8 oportuno, conforme a los trminos de la convencin Dartculo 1579 del Cdigo CivilB. )espondiendo a este legtimo 8 esencial derec%o del arrendador, el artculo 31E de la -e8 16.121, esta#lece dos reglas fundamentales, aplica#les no slo a los arrendamientos de predios ur#anos, sino que a todo contrato de arriendo: iB En caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no por esta ley, se e/ectuar$n reajustados en la misma proporci"n en que hubiere variado el valor de la unidad de /omento entre la /echa en que debieron reali0arse y aquella en que e/ectivamente se hagan% iiB Cuando se deban intereses, se calcular$n sobre la suma primitivamente adeudada, m$s el reajuste de que trata el inciso anterior& Como se o#serva, no es necesario pactar el rea$uste, siendo un elemento de la naturale!a del contrato Dpara e'cluirlo, se requiere por ende de una estipulacin e'presa, la que en todo caso slo podra referirse a las sumas que co#re el arrendador, no el arrendatario, pues ste no puede renunciar a los derec%os que le confiere la le8, seg*n lo prescrito en el artculo 19E de la -e8 16.121B, mientras que s de#en estipular las partes un eventual pago de intereses, siendo un elemento accidental del contrato. Ca#e consignar que si el #ien arrendado fuere vendido, 8 ante una eventual discrepancia que pudiere surgir entre el vendedor Dantiguo arrendadorB 8 el comprador, acerca de las rentas de arrendamiento, en el supuesto que el contrato se mantenga vigente, el artculo 1617, inciso 3E del Cdigo Civil, esta#lece que pertenecen al comprador los frutos J"?H)"-E/ producidos por las cosa, pendientes al momento de cele#rar el contrato, 8 todos los frutos J"?H)"-E/ o C(<(-E/ que produ!ca la cosa vendida, despus de cele#rado el contrato. En consecuencia, los frutos civiles pendientes a la cele#racin del contrato Dpor e$emplo, rentas de arrendamiento del #ien vendidoB, pertenecen al vendedor. En cam#io, como se conclu8e en un fallo de $unio de 1923 de la Corte de ?alca, las rentas de arrendamiento devengadas despus de perfeccionarse la compraventa, pertenecen al comprador, aunque el contrato no se %a8a inscrito a favor de ste. En efecto, el artculo 1617 no toma en cuenta la fec%a de la inscripcin o transferencia del dominio, sino la venta, es decir, la fec%a de otorgamiento de la escritura p*#lica. ?ampoco desvirt*a la conclusin el artculo 7+6, que dispone que los frutos civiles pertenecen al due o de la cosa, por cuanto este artculo consigna una disposicin general, que puede sufrir modificaciones en casos especiales, como sucede cuando se trata de una venta, respecto de la cual prevalece la norma especial del artculo 71 1617 . c.3B Derec%o a e'igir al arrendatario que efect*e las reparaciones locativasC salvo, en aquellos casos, 8a estudiados, en los cuales las mencionadas reparaciones sean de cargo del arrendador.
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)epertorio, ?omo <((, p&gs. 37+ 8 375.

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c.,B Derec%o a e'igir al arrendatario que le indemnice por los da os ocasionados a la cosa arrendada, salvo si estos se producen por caso fortuito o fuer!a ma8orC c.+B Derec%o a e'igir al arrendatario que le restitu8a la cosa arrendada, al e'pirar el contrato, 8 si se trata de un predio ur#ano, con sus servicios #&sicos 8 gastos comunes al 73 da . c.5B Derec%o a pedir al ?ri#unal que lo autorice para retener #ienes del arrendatario, cuando ste le adeude rentas o indemni!aciones. c.7B Derec$o a pedir el t/rmino anticipado del contrato, si el arrendatario no c"mple s"s o'li+aciones. Aor cierto, la primera de las o#ligaciones cu8o incumplimiento podra llevar al arrendador a pedir el trmino anticipado del contrato, ser& la falta de pago de la renta pactada. RLu ocurre con otros incumplimientos, que no tengan la gravedad del mencionadoS En los contratos #ilaterales, sa#emos que va envuelta la condicin resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, caso en el cual, el contratante diligente, o sea aqul que %a cumplido o est& llano a cumplir, podr& pedir, entre las dos opciones que le confiere el artculo 1+69 del Cdigo Civil, la resolucin del contrato Dque en el arrendamiento se llama =trmino del contrato>B, con indemni!acin de per$uicios. Juestros tri#unales 8 la doctrina nacional ma8oritaria, %an asentado el principio de que #asta cualquier incumplimiento, por insignificante que fuere, para pedir la resolucin del 7, contrato, salvo en aquellos casos en que la le8 se ale otra cosa . Arecisamente tal ocurre con el contrato de arrendamiento, seg*n se desprende de los artculos 19,9, 1913 8 1919, todos del Cdigo Civil. En efecto, el artculo 19,9, tras advertir que el arrendatario emplear& en la conservacin de la cosa el cuidado de un #uen padre de familia, o sea, tras de$ar en claro que responder& de culpa leve, se ala que de faltar a esta o#ligacin responder& de los per$uicios 8 a*n tendr& derec%o el arrendador para poner fin al arrendamiento, en caso de "n +ra(e 1 c"lpa'le deterioro. N#srvese que la le8 no faculta al arrendador entonces para pedir el trmino del contrato ante cualquier deterioro que
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)especto a los gastos comunes, el artculo +E de la -e8 n*mero 19.5,1, so#re Copropiedad (nmo#iliaria, dispone que ser&n de cargo del propietario de la unidad, pero usualmente, se trata de una o#ligacin que pesa so#re el arrendatario. 7, Como el artculo 1?=. no distingue de qu' naturale0a debe ser el incumplimiento, cualquiera de las obligaciones contradas, una ve0 in/ringida importa el cumplimiento de tal condici"n& +plicando el conocido a/orismo jurdico de que donde la ley no distingue no le es lcito al hombre distinguir, hay que llegar a la conclusi"n de que cualquiera que sea la obligaci"n in/ringida importa la reali0aci"n de la condici"n resolutoria% sea que se in/rinja una obligaci"n principal, sea que se in/rinja una obligaci"n secundaria, sea que se in/rinja totalmente una obligaci"n, o sea que se in/rinja parcialmente una obligaci"n, se veri/icar$ la condici"n resolutoria del artculo 1?=.: "rturo "lessandri )odrgue!, =?eora de las o#ligaciones>, Editorial @urdica Ediar.Cono/ur -tda., /antiago, a o 1966, p&gs. 191 8 196. <ase tam#in a )en )amos Aa!os, =De las o#ligaciones>, Editorial @urdica de C%ile, /antiago, a o 1999, p&gs. 171 8 siguientes. @orge -pe! /anta 9ara, por el contrario, aludiendo al principio de la #uena fe contractual, 8 concretamente al referirse a la #uena fe o#$etiva, se ala: Como novedades normativas posibles, deseables en mi opini"n, y susceptibles de derivarse de la buena /e, menciono las que siguen, a va de ejemplos( a: desestimaci"n de la demanda de resoluci"n de un contrato /undada en un incumplimiento parcial de poca monta& N recha0o de la e*ceptio non rite adimpleti contractus, o sea, la e*cepci"n de contrato no cumplido opuesta por el demandado, sobre la base de que el demandante ha dejado sin cumplir una parte mnima o insigni/icante de sus obligaciones: @orge -pe! /anta 9ara, o#. cit., ?omo ((, p&g. +2,.

+2

e'perimente la cosa, sino que en la medida en que este, adem&s de culpa#le, sea =grave>. Aor su parte, el artculo 1913, dentro de las 6eglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edi/iciosDaplica#les en su#sidio de las reglas especiales de la -e8 16.121B, dispone que El inquilino es adem$s obligado a mantener las paredes, pavimentos y dem$s partes interiores del edi/icio medianamente aseadas% a mantener limpios los po0os, acequias y ca1eras, y a deshollinar las chimeneas& 2a negligencia grave bajo cualquiera de estos aspectos dar$ derecho al arrendador para indemni0aci"n de perjuicios, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos graves>. " su ve!, el artculo 1919, dentro de las 6eglas particulares relativas al arrendamiento de predios r<sticosDaplica#les en su#sidio de las normas especiales del Decreto -e8 99,B, consigna que El colono o arrendatario es obligado a go0ar del /undo como buen padre de /amilia% y si as no lo hiciere, tendr$ derecho el arrendador para atajar el mal uso o la deterioraci"n del /undo, e*igiendo al e/ecto /ian0a u otra seguridad competente, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves. c.1B Derec%o a inspeccionar la cosa arrendada, durante la vigencia del contrato, en los trminos que e'pusimos a propsito de las o#ligaciones del arrendatario. c.6B Derec%o a destinar la suma perci#ida por concepto de garanta, a cu#rir los gastos efectuados por las reparaciones que de#en e$ecutarse en el mue#le o inmue#le arrendado, cuando se trate de deterioros de los cuales el arrendatario era responsa#le. dB Derec$os del arrendatario. /e desprende del estudio de las o#ligaciones del arrendador, que los principales derec%os del arrendatario, son los siguientes: d.1B Derec%o a usar 8 go!ar de la cosa arrendada. El arrendatario, seg*n lo e'presamos, de#e usar la cosa conforme a los trminos estipulados en el contrato, 8 a falta de pacto, conforme a su destino natural. En lo que respecta a los frutos, podr& apropiarse de los frutos naturales que produ!ca la cosa arrendada, 8 eventualmente de frutos civiles, si su#arrendare la cosa. /i el arrendador infringiere su o#ligacin de permitir al arrendatario e$ercer su derec%o a usar 8 go!ar legtimamente de la cosa arrendada, el segundo podra incluso recurrir de proteccin, ante la Corte de "pelaciones competente, para o#tener el 7+ resta#lecimiento de su derec%o conculcado por la accin ilegal del arrendador.
7+

En una sentencia de la Corte de "pelaciones de fec%a 9 de enero de 1997, se rec%a! un recurso de proteccin interpuesto por un arrendatario, so#re la #ase de los siguientes %ec%os: Listos y teniendo presente( 1A&- Bue a /ojas 1!, 9&&&:, comerciante, recurre de protecci"n en contra de 9&&&:, comerciante& 7e1ala que arrienda desde hace 1, a1os el local comercial ubicado en 9&&&:, el que /ue adquirido por el recurrido a principios del a1o 1..> -subsistiendo no obstante el arrendamiento, el que se encuentra vigente a la /echa de interposici"n del recurso-& +grega, que el recurrido adquiri" tambi'n el dominio de otro local comercial -contiguo al ya se1alado-, ubicado en el n<mero 9&&&: de la misma calle 9&&&:& +1ade que el recurrido inici" la demolici"n de este <ltimo inmueble, destruyendo de paso el segundo piso de la propiedad que tiene en arrendamiento, esto es la del n<mero 9&&&:, de modo tal que en la actualidad se encuentra sin bodega, sin techo ni muralla divisoria& + lo anterior, a1ade que el mismo da en que interpuso su recurso, el recurrido procedi" a instalar, m$s all$ de la lnea de edi/icaci"n, una suerte de cortina met$lica gigante que impide el normal acceso a su negocio y le

+1

quita su vista hacia y desde el e*terior, lo que impide que sus clientes ingresen a su negocio y tapa la propaganda por la cual paga permisos municipales& 7ostiene que los hechos descritos son ilegales y arbitrarios porque lo privan de su derecho a usar la cosa arrendada, atenta contra su integridad /sica y squica y crean graves problemas con sus clientes& 4ales hechos, vulneran a su juicio las garantas de los ;As& 1, >, , y 21 del artculo 1. de la Constituci"n @oltica de la 6ep<blica& 4ermina solicitando se acoja su recurso y se ordenen las medidas que en concepto de esta Corte sean conducentes al restablecimiento y protecci"n de sus derechos, en especial, la suspensi"n de los trabajos de demolici"n, con costas& 2A&- Bue a /ojas 1., in/orma el recurrido se1alando el primer lugar, que e/ectivamente el da 1! de octubre de 1..? adquiri" el inmueble de calle 9&&&:, en el cual se encuentra ubicado el local comercial ocupado por el recurrente& +grega, que con el objeto de uni/icar la construcci"n de todo el inmueble, le present" al recurrente un proyecto de arquitectura que contemplaba la construcci"n de un galp"n, la que no a/ectara su local y por el contrario, sera un gran avance para su seguridad puesto que incluira una nueva cortina met$lica doble& 7ostiene que el recurrido se mostr" con/orme iniciando de ese modo la re/erida construcci"n, la que se encuentra ya terminada& Como producto de tales mejoras, el local comercial que ocupa el recurrente ha subido su valor comercial puesto que ha mejorado tanto en seguridad como en presentaci"n& @or lo mismo, el recurrente no ha su/rido perjuicio alguno y ha seguido ejerciendo su comercio y atendiendo a su clientela sin alteraci"n material alguna, con sus murallas intactas y protegidas& En de/initiva, sostiene que no ha hecho m$s que reali0ar mejoras en el inmueble de su propiedad, las que /ueron conocidas y consentidas por el recurrente y luego ejecutadas sin causar da1o ni perjuicio alguno& !A&- Bue con/orme los antecedentes rese1ados precedentemente, los hechos que se cali/ican de ilegales o arbitrarios por el recurrente son la demolici"n de su local comercial, la destrucci"n del segundo piso del mismo y /inalmente, la construcci"n de una muralla met$lica que impide el acceso a su negocio& ?A&- Bue no obstante, tales hechos no aparecen su/icientemente justi/icados durante la tramitaci"n del presente recurso& @or de pronto, el recurrido los ha negado terminantemente y ha sostenido -por el contrario-, que de lo que se trata es de la construcci"n de algunas mejoras en el local de su propiedad que bene/ician el local del recurrido, ejecutadas con su conocimiento y consentimiento y las que, lejos de causarle los perjuicios que alega, han valorado su arrendamiento& En tal sentido, las /otogra/as acompa1adas por el recurrente no pueden producir convicci"n sobre sus alegaciones& En e/ecto, de ninguna de ellas aparece que las /aenas de demolici"n a/ecten el inmueble que ha sido objeto del contrato de arrendamiento vigente entre las partes& ;o obstante, algunas de esas /otogra/as la segunda de /ojas . y las de /ojas 1--, dan cuenta, e/ectivamente, de la construcci"n de mejoras del tipo de las se1aladas por el recurrido las que consisten, espec/icamente, en la construcci"n de una nueva /achada y acceso del inmueble que ocupa el 7r& 9&&&:& >A&- Bue si bien la ejecuci"n de dichas mejoras -<nico hecho establecido en estos autos-, pudieran e/ectivamente no haber sido consentidas por el recurrente y por lo mismo no adecuarse necesariamente a los t'rminos del contrato de arriendo vigente entre las partes e incluso, a las normas legales sobre la materia, tal posibilidad, por lo dem$s controvertida, no produce su/iciente certe0a ni alcan0a a con/igurar el presupuesto necesario de la acci"n tutelar que se ha intentado por el recurrente, esto es, una conducta arbitraria o ilegal del recurrido que a la ve0 a/ecte derechos garantidos por la Carta Jundamental, ra0"n por la cual el presente recurso no podr$ prosperar& Bue a mayor abundamiento, tal como consta del documento acompa1ado a /ojas !2, el recurrente, /undado en los mismos hechos de este recurso, ha iniciado ante los tribunales respectivos un juicio de terminaci"n de contrato de arrendamiento, con indemni0aci"n de perjuicios% instancia esa, la <nica adecuada para resolver la controversia planteada en estos autos& @or estas consideraciones y visto, adem$s, lo dispuesto en el artculo 2- de la Constituci"n @oltica de la 6ep<blica y +uto +cordado de la E*cma& Corte 7uprema de Eusticia sobre tramitaci"n y /allo de los recursos de protecci"n, se declara sin lugar el deducido a /ojas 1!& 6edact" el +bogado Integrante se1or 6amaciotti& 6egstrese& @ronunciada por el Dinistro se1or #ugo 5olmestch y +bogados Integrantes se1ores Eos'

+3

6amaciotti Jracchia y 2uis 6ibalta @uig&

+,

d.3B Derec%o a e'igir al arrendador que mantenga el inmue#le en condiciones aptas para el fin pactado en el contrato Dpor e$emplo, si se arrienda un local comercial, 8 la 9unicipalidad respectiva niega la patente, porque el inmue#le no cumple con ciertos requisitos, el arrendador de#e su#sanar tal situacinBC
Aosteriormente, la Corte /uprema, por sentencia de fec%a 32 de ma8o de 1997, revoc la sentencia de la Corte de la Corte de "pelaciones, so#re la #ase de los siguientes argumentos: =<istos: /e reproduce la sentencia en al!ada con e'cepcin de sus fundamentos +E 8 5E que se eliminan 8 se tiene en su lugar presente: 1EB Lue el recurso de proteccin tiene por o#$eto, al tenor del artculo 32 de la Constitucin Aoltica de la )ep*#lica, o#tener que la Corte de "pelaciones respectiva adopte las medidas pertinentes para resta#lecer el imperio del derec%o 8 asegurar la de#ida proteccin del afectado cuando por causa de actos ar#itrarios o ilegales ste sufra privacin, pertur#acin o amena!a en el legtimo e$ercicio de los derec%os 8 garantas que la disposicin legal indicaC 3EB Lue de los antecedentes que o#ran en autos, particularmente de la documental e instrumental acompa ada a los mismos, apreciados en conciencia, de conformidad con lo esta#lecido en el JE 5 inciso segundo del auto acordado so#re ?ramitacin 8 Gallo del )ecurso de Aroteccin de las Parantas Constitucionales, se encuentra esta#lecido que el recurrente es arrendatario de un local comercial u#icado en calle D...B de esta ciudad, desde el 32 de $ulio de 1916, fec%a en la cual cele#r el aludido contrato con D...B antiguo propietario del inmue#le. " comien!o de 1995 la referida propiedad cam#i de due o siendo su actual propietario 8 arrendador D...B, persona que persever en el contrato de arrendamiento, puesto que perci#e las rentas por dic%o concepto. D...B orden la demolicin del segundo piso del local que arrienda el recurrente, llev&ndose a ca#o, seg*n consta de las fotografas que rolan en autos, aduciendo eventuales me$oras en el inmue#le, sin que se encuentre de#idamente pro#ado que el arrendatario %a8a dado su consentimiento ni autori!acin, puesto que si %u#iera consentido en las supuestas me$oras, no %a#ra punto de discordia que resolverC ,EB Lue dic%a accin intempestiva del recurrido afect directamente al recurrente puesto que ste *ltimo se vio per$udicado en su derec%o que posee como arrendatario vigente del local comercial, lo que se tradu$o en un serio menosca#o que puso en grave riesgo su esta#ilidad comercial 8 en peligro inminente de perder todas sus mercaderas en atencin a que se qued sin #odega, sin tec%o, 8 sin muralla divisoria %acia el costado sur del inmue#le, lo que se colige de la instrumental apare$ada a los autosC +EB Lue el %ec%o antes descrito es a#iertamente ilegal, puesto que constitu8e un acto de fuer!a que atenta contra el legtimo derec%o del recurrente de usar la cosa arrendada sin limitaciones, pues el referido contrato se encuentra plenamente vigente 8 no %a sido o#$etado formalmente por el recurrido. En sntesis el recurrido se apart de la legalidad vigente 8 unilateralmente alter los trminos de la convencin actuando por vas de %ec%o, lo cual es contrario a la normativa legal porque vulnera derec%os 8 garantas consagrados especficamente en el JE 3+ del artculo 19 de la Carta GundamentalC 5EB Lue el acto impugnado es adem&s, ar#itrario puesto que el recurrido prefiri actuar de facto sin %a#er o#tenido el consentimiento 8 autori!acin del recurrente para efectuar las %ipotticas me$oras al inmue#le. En consecuencia se de$ llevar por un impulso irrefle'ivo, no go#ernado por la ra!n 8 con ello caus al afectado un per$uicio manifiesto en sus derec%os garanti!ados por la accin cautelar impetrada en autosC 7EB Lue al configurarse en la especie los requisitos #&sicos para que opere el citado li#elo, es decir, que el acto que se impugna sea ilegal o ar#itrario 8 a ra! de l se %a8a causado al afectado privacin, pertur#acin o amena!a en el legtimo e$ercicio de los derec%os 8 garantas que prev el artculo 32 de la Constitucin Aoltica de la )ep*#lica, dic%o recurso de#er& prosperar. Q visto, adem&s, lo dispuesto en el artculo 32 de la Carta Gundamental 8 "uto "cordado de la E'cma. Corte /uprema so#re ?ramitacin 8 Gallo del )ecurso de Aroteccin 8 Parantas Constitucionales, se resuelve: Lue se revoca la sentencia apelada de nueve de enero del a o en curso, escrita a fo$as ,1, 8 se decide en cam#io que se acoge el recurso de proteccin interpuesto por D...B en lo principal de fo$as 1,, 8 se ordena la suspensin de los tra#a$os de demolicin efectuados en el inmue#le de calle D...B, de esta ciudad. )egstrese 8 devulvase. Aronunciado por los 9inistros se ores Nsvaldo Ga*nde! <., -ionel 5raud A., "rnaldo ?oro -., Perm&n <alen!uela E. 8 el "#ogado (ntegrante se or 9anuel Daniel ".>: Paceta @urdica n*mero 191, p&gs. 57 8 siguientes, Cono/ur.-e'isJe'is C%ile.

++

d.,B Derec%o a e'igir al arrendador que efect*e aquellas reparaciones que no sean locativasC 8 a*n las locativas, cuando sean de cargo del arrendador. d.+B Derec%o a e'igir al arrendador que le indemnice, por las deficiencias que presente el mue#le o inmue#le arrendado, 8 que e'istan al momento de cele#rar el contrato. d.5B Derec%o a e'igir al arrendador que le li#ere de toda tur#acin o em#ara!o en el goce de la cosa arrendada, ocasionado por un tercero, cuando sean de derec%o, pues si fueren de %ec%o, el arrendatario de#er& defenderse por s mismo, a menos que la tur#acin o em#ara!o provengan de personas so#re las cuales el arrendador tuviere ascendiente. d.7B Derec%o a pedir al ?ri#unal que lo autorice para retener #ienes del arrendador, cuando ste le adeude indemni!aciones. d.1B Derec%o a pedir el trmino anticipado del contrato, si el arrendador no cumple sus o#ligaciones. d.6B Derec%o a pedirle al arrendador que le otorgue los reci#os en los que conste el pago de la renta Dlo que tiene importancia tanto para pro#ar que pag, como tam#in para tramitar el salvoconducto en JotaraB. d.9B Derec%o a e'igir la devolucin del dinero entregado por concepto de garanta, si procede. /er& improcedente, si el arrendador $ustifica que de#i invertir los dineros en reparaciones locativas. d.12B Derec%o a su#arrendar, cuando el arrendatario est premunido de esta facultad, conforme a lo estudiado. d.11B Derec%o a asistir a las asam#leas de copropietarios de inmue#les acogidos a la -e8 n*mero 19.5,1, so#re Copropiedad (nmo#iliaria. En efecto, todo copropietario estar& o#ligado a asistir a las asam#leas respectivas, sea personalmente o de#idamente representado, seg*n se esta#le!ca en el reglamento de copropiedad. /i el copropietario no %iciere uso del derec%o de designar apoderado o, %a#indolo designado, ste no asistiere, para este efecto se entender& que acepta que asuma su representacin el arrendatario o el ocupante a quien %u#iere entregado la tenencia de su unidad, siempre !"e en el respecti(o contrato as* se $"'iere esta'lecido Dart. 32E, 1E de la -e8 19.5,1B. 6.2. Recepci&n de la cost"m're en el contrato de arrendamiento de cosas. /a#ido es que en materia civil, la costum#re tiene una restringida recepcin, slo cuando la le8 se remite a ella, conforme al artculo 3 del Cdigo Civil. /in em#argo, el arrendamiento de#e ser el contrato en que, no o#stante lo e'puesto, la costum#re tiene ma8or ca#ida, seg*n se aprecia en las siguientes disposiciones del Cdigo Civil: "rtculo 19,6, al disponer que =El arrendatario es obligado a usar de la cosa seg<n los t'rminos o espritu del contrato% y no podr$ en consecuencia hacerla servir a +5

otros objetos que los convenidos% o, a /alta de convenci"n e*presa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del pas& "rtculo 19+2, conforme al cual El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas& 7e entienden por reparaciones locativas las que segn la costumbre del pas son de cargo de los arrendatarios, y en general, las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, alba1ales y acequias, rotura de cristales, etc& "rtculo 1951, al disponer que 7i no se ha /ijado tiempo para la duraci"n del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podr$ hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, notici$ndoselo anticipadamente& "rtculo 1967, al esta#lecer que 7i nada se ha estipulado sobre el tiempo del pago, 8> se observar$ la costumbre del departamento

6.6. El derec$o de retenci&n. aB Concepto. /e trata de un derec%o que la le8 confiere tanto al arrendador como al arrendatario, para %acer m&s efica! el co#ro de las rentas o el pago de ciertas indemni!aciones, seg*n el caso Dartculos 19+3 8 19,1 del Cdigo CivilB. El derec%o legal de retencin es "na +arant*a, pero no es caucin, pues no se trata de una o#ligacin =contrada> Dartculo +7 del Cdigo CivilB para asegurar otra o#ligacin. Jo %a8 de por medio un contrato, sino que 77 es la le8, en este caso, la fuente de la garanta . "lessandri lo define como aqu'l en virtud del cual el tenedor o detentador de una cosa perteneciente a otro, la conserva en su poder para asegurar el pago de lo que el propietario de la cosa le adeude, y se ejerce sobre la 8, cosa que se encuentra en poder de la persona a quien este derecho compete . En una sentencia de la Corte de ?emuco, de octu#re de 19,7, se define como la /acultad e*cepcional que tienen algunos acreedores comunes que detentan un bien perteneciente a su deudor, para rehusar legtimamente la entrega del mismo bien, mientras el propietario 8= deudor no les pague un cr'dito originado con motivo de dicha detentaci"n . Jo es en todo caso, un derec%o e'clusivo del arrendamiento, encontr&ndose en diversas instituciones del Cdigo Civil, como en el usufructo, el comodato, el depsito, el mandato, etc.
75

-a referencia al =departamento>, de#e entenderse %o8 a la comuna respectiva, por aplicacin de la -e8 n*mero 16.117, pu#licada en el Diario Nficial de fec%a 16 de enero de 1969. 77 /omarriva Hndurraga 9anuel: =?ratado de las Cauciones>, Conta#le C%ilena -tda..Editores, /antiago, p&g. 6, a o 1961. 71 "lessandri: o#. cit., p&g. 11,. 76 )epertorio, ?omo <(((, p&g. 127.

+7

#B Nat"rale4a %"r*dica del derec$o de retenci&n. Como se ala "lessandri, el derec%o de retencin es un derecho sui g'neris, que no 8. es absolutamente real ni personal, pero que tiene algo de una y otra clase de derechos . Es personal, porque slo puede invocarse respecto de cierta persona, aquella a quien pertenece la cosa. Es real, porque se e$erce so#re una cosa determinada, pero no confiere un atri#uto esencial de todo derec%o real, como es el derec%o de perseguir la cosa de manos de quien se encuentre. Jo es el Cdigo Civil, sino el Cdigo de Arocedimiento Civil, el que reglamenta este derec%o, en sus artculos 5+5 a 5+6, asimilando los #ienes retenidos a los #ienes %ipotecados o prendados. Conforme al artculo 5+7 del Cdigo de Arocedimiento Civil, si el derec%o legal de retencin se e$erce so#re #ienes mue#les, se asimila a la prenda para los efectos de la pre5erencia. Q si recae so#re inmue#les, se asimila al crdito del acreedor $ipotecario, siempre que el derec%o de retencin %a8a sido declarado $udicialmente e inscrito en el competente registro. En relacin a la preferencia que confiere el derec%o de retencin, el artculo 11 de la -e8 n*mero 16.115, o -e8 de Luie#ras, esta#lece que Cuando a alg<n acreedor corresponda el derecho de retenci"n, en los casos se1alados por las leyes, no podr$ priv$rsele de la cosa retenida sin que previamente se le pague o se le asegure el pago de su cr'dito& 2a procedencia del derecho legal de retenci"n podr$ ser declarada a<n despu's de la sentencia de quiebra& cB Casos en !"e procede el derec$o de retenci&n, trat.ndose del arrendamiento. :emos indicado que el derec%o puede impetrarse por el arrendador o por el arrendatario, en los casos siguientes: c.10 Caso en !"e lo in(oca el arrendador =art*c"lo 1< 2, inciso 2> del C&di+o Ci(il0: la -e8 19.677 agreg un nuevo artculo a la -e8 16.121, el 3, #is, que dispone: @ara los e/ectos del artculo 1.?2 del C"digo Civil, a los contratos de arrendamiento regidos por esta ley les ser$ aplicable lo dispuesto en el artculo >.= del C"digo de @rocedimiento Civil. De acuerdo a lo previsto en esta *ltima disposicin, 7i el arrendatario pretendiera burlar el derecho de retenci"n que concede al arrendador el artculo 1.?2 del C"digo Civil e*trayendo los objetos a que dicho artculo se re/iere, podr$ el arrendador solicitar el au*ilio de cualquier /uncionario de polica para impedir que se saquen esos objetos de la propiedad arrendada& El /uncionario de polica prestar$ este au*ilio s"lo por el t'rmino de dos das, salvo que transcurrido este pla0o le e*hiba el arrendador copia autori0ada de la orden de retenci"n e*pedida por el tribunal competente& El arrendador puede invocarlo, entonces, para asegurar el pago de la renta 8 de las indemni!aciones a que tenga derec%o, reteniendo todos los frutos de la cosa arrendada 8 los
79

"lessandri: o#. cit., p&g. 11+.

+1

o#$etos con que el arrendatario %a8a amo#lado, guarnecido o provisto la cosa arrendada. Aara e$ercer el derec%o, las cosas %an de pertenecer al arrendatario, presumiendo la le8 tal dominio, sin per$uicio de admitir prue#a en contrario Dpresuncin simplemente legal, por endeB. Aara que el arrendador pueda e$ercer el derec%o de retencin, de#e previamente ser a"tori4ado por el tri#unal. "s lo %an ratificado diversas sentencias, v. gr.: @ara que sea e/ica0 el derecho de retenci"n que a /avor del arrendador consagra el artculo 1.?2 del C"digo Civil es necesario que su procedencia sea declarada judicialmente& 7"lo cuando e*iste resoluci"n judicial ejecutoriada, en virtud de la cual se hayan retenido bienes determinados, 'stos ser$n considerados, seg<n su naturale0a, como hipotecados o constituidos en prenda para los e/ectos de su reali0aci"n y de la pre/erencia a /avor de los cr'ditos que garanti0an DCorte de Concepcin, diciem#re de 19,1BC El arrendador no puede ejercer el derecho que consagra el inciso 2A del artculo 1.?2 del C"digo Civil sin decreto judicial, pues la tenencia de la cosa arrendada se halla en poder del arrendatario, el cual tiene tambi'n bajo su dominio y posesi"n las especies sujetas a retenci"n& 2a retenci"n por la sola voluntad del arrendador dejara e*puestos a los terceros a perjuicios de que les sera di/cil precaverse DCorte /uprema, agosto de 1693BC 2a circunstancia de que los animales sean talajeros no /aculta la retenci"n de ellos por el due1o del talaje, en ra0"n de no hab'rsele pagado 'ste, sin que tal retenci"n haya sido ordenada o dictada 12 previamente por la autoridad competente DCorte de /antiago, fec%a no e'presadaB . El *ltimo de los fallos alude a un contrato atpico o no regulado por la le8, el llamado =contrato de tala$e>, que en verdad es una de las formas que puede asumir el contrato de arrendamiento, como %a precisado un fallo de la Corte de /antiago de a#ril de 1696: El contrato en virtud del cual una de las partes coloca animales a talaje en el /undo de la otra es de arrendamiento y no de dep"sito, pues se concede el goce de los pastos del ,1 /undo a /in de alimentar animales ajenos mediante la remuneraci"n estipulada . c.20 Caso en !"e lo in(oca el arrendatario =art*c"lo 1<360: puede ser invocado, cuando el arrendador adeuda indemni!aciones por las me$oras efectuadas por el arrendatario, 8 que de#en reem#olsarse por el arrendador. /on tales todas aquellas que no tengan el car&cter de locativas. (gual que en el caso del arrendador, el arrendatario de#e solicitar la respectiva autori!acin $udicial. Ca#e advertir, sin em#argo, que nuestra $urisprudencia %a precisado que el arrendatario carece de la facultad para %acer su8os los frutos que la cosa retenida produ!ca, porque con arreglo a los artculos 7+7 8 7+6 del Cdigo Civil, aquellos pertenecen al due o de la cosa, calidad que ostenta el arrendador. "s se conclu8e en un fallo de la Corte de 13 C%ill&n, de noviem#re de 19+3 . /in em#argo, no podr& e$ercitarse el derec%o, cuando estemos ante la e'tincin involuntaria del derec%o del arrendador so#re la cosa arrendada. dB Oport"nidad para $acer (aler el derec$o le+al de retenci&n.

12 11

)epertorio, ?omo <(((, p&gs. 116 8 119. )epertorio, ?omo <(((, p&g. 13. 13 )epertorio, ?omo <(((, p&g. 121.

+6

Como presupuesto #&sico, ca#e afirmar que resulta necesario que el arrendador o el arrendatario detente en su poder la cosa arrendada. /lo puede =retener> quien todava tiene la cosa a$ena en su poder. Como indica la citada sentencia de la Corte de ?emuco de octu#re de 19,7, tal derecho civil o legal de retenci"n es un principio de seguridad de hecho y supone necesariamente la conservaci"n de la cosa sobre la cual va a recaer, de tal modo que la declaraci"n del derecho viene a ser simplemente una consagraci"n legal de la tenencia actual y pree*istente 9&&&: 5entro del procedimiento especialsimo establecido por la ley para la tramitaci"n del juicio sobre terminaci"n inmediata del arrendamiento de casas, almacenes u otros edi/icios, por /alta de pago de la renta, el arrendatario moroso no tiene otra oportunidad para hacer valer el derecho de retenci"n por indemni0aciones debidas, que aquella que le o/rece el comparendo a que las partes son convocadas a /in de practicar la segunda de las reconvenciones a que se re/iere el artculo 1.,, del C"digo Civil, ya que es en esa audiencia en donde los interesados deben e*poner lo conveniente a su derecho 9&&&: En consecuencia, es e*tempor$nea y debe ser recha0ada in limine la reclamaci"n del derecho de retenci"n hecha valer por el arrendatario una ve0 ejecutoriada ,! la sentencia que puso t'rmino al juicio y decretado el lan0amiento de aqu'l . El artculo 9E de la -e8 16.121, esta#lece que el demandado, al contestar la demanda, podr& %acer valer el derec%o de retencin, resolviendo el tri#unal en la sentencia definitiva, si %a lugar o no a la retencin solicitada. 6.9. E8piraci&n del arrendamiento de cosas. De acuerdo al artculo 1952 del Cdigo Civil, el arrendamiento de cosas e'pira por los mismos modos que los otros contratos, 8 especialmente: Aor la destruccin total de la cosa arrendadaC Aor la e'piracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendoC Aor la e'tincin del derec%o del arrendador so#re la cosa arrendadaC 8 Aor la sentencia del $ue! en los casos que la le8 %a previsto. "nali!aremos a continuacin estos modos =especiales> de e'piracin del arrendamiento de cosas. aB E8piraci&n del arrendamiento por la destr"cci&n total de la cosa arrendada. /i la cosa se destru8e, entonces falta el o#$eto de la o#ligacin del arrendador, cual es proporcionar al arrendatario el goce de una cosa. Q si falta el o#$eto para el arrendador, entonces falta la causa de la o#ligacin del arrendatario, porque pagara una renta a cam#io de nada. Aara que el contrato e'pire, la destruccin %a de ser total. /i la destruccin es parcial, el $ue! decidir&, seg*n las circunstancias, si de#e tener lugar la terminacin del contrato o concederse una re#a$a del precio o renta, seg*n 8a lo estudiamos Dartculo 19,3 del Cdigo CivilB. Carece de importancia que la prdida de la cosa sea fortuita o culpa#le, para los efectos de la e'piracin del contrato, lo que ocurre en am#os casos. /in em#argo, si la
1,

)epertorio, ?omo <(((, p&g. 121.

+9

prdida fuere imputa#le a una de las partes, se podr& pedir la respectiva indemni!acin de per$uicios, conforme a las reglas generales. #B E8piraci&n del arrendamiento por concl"ir el tiempo estip"lado para la d"raci&n del arriendo. -a e'piracin del contrato de arrendamiento puede estar previamente determinada, o ser indeterminada. )evisemos las dos situaciones: E8piraci&n determinada: acontece lo anterior, en las siguientes situaciones: 1E Cuando se %a estipulado un pla!o fi$o para que tenga fin Dpla!o e'presoBC 3E Cuando su terminacin est& indicada por la naturale!a del servicio a que la cosa est& destinada Dpla!o t&cito: por e$emplo, se arriendan ve%culos motori!ados, para el traslado de los participantes a una reunin internacional, que se efectuar& durante 15 das en cierta ciudadBC ,E Cuando su terminacin est& indicada por la costum#re del pas Dpor e$emplo, la costum#re esta#lece que el arriendo de ciertas maquinarias agrcolas, se %ace por el perodo de cosec%aB. En los tres casos anteriores, no ser& necesario desa%ucio, para poner trmino al contrato. Este e'pira, con la llegada del pla!o Dartculo 195+ del Cdigo CivilB: se trata sencillamente del cumplimiento del pla!o e'tintivo Dlo anterior, sin per$uicio de las e'cepciones mencionadas a propsito del arrendamiento de predios ur#anos, contenidas en la -e8 16.121B. E8piraci&n indeterminada: lo ser&, cuando el contrato no tiene pla!o estipulado por los contratantes, ni puede deducirse del servicio al que la cosa se destina, ni por la costum#re del pas. En este caso, el contrato puede terminar en cualquier momento, por desa$"cio del arrendador o del arrendatario Dartculo 1951 del Cdigo CivilB. :emos se alado que el desa%ucio es un acto $urdico unilateral. "lessandri lo define como la noticia anticipada que una de las partes da a la otra ,? de su deseo de poner t'rmino al contrato . El desa%ucio no puede adem&s revocarse por la sola voluntad del desa%uciante, sino slo con el consentimiento del desa%uciado Dartculo 1953 del Cdigo CivilB. El desa%ucio puede ser e'tra$udicial o $udicial, pero como es lgico, por regla general slo el *ltimo ser& verdaderamente efica!, en caso de oposicin del arrendatario. El desa%ucio $udicial es el que se %ace por medio de una notificacin $udicial, en que se %ace sa#er a una de las partes la intencin del otro contratante, de poner trmino al contrato. -a notificacin de#e %acerse previo decreto $udicial que as lo autorice Dartculo 566 del Cdigo de Arocedimiento CivilB. El desa%ucio e'tra$udicial, seg*n 8a lo estudiamos, es aqul que se reali!a a travs de un notario, en el caso de un contrato de arrendamiento de inmue#les, pactado mes a mes 8 de duracin indefinida. En este caso, el desa%ucio tendr& la misma eficacia que el desa%ucio $udicial.

Jo o#stante %a#erse cumplido el pla!o e'preso o t&cito del contrato o %a#erse efectuado el desa%ucio, puede ocurrir que el contrato contin*e vigente por un cierto trmino,
1+

"lessandri: o#. cit., p&g. 117.

+9

operando entonces una ?t.cita recond"cci&n@ Dartculo 1957 del Cdigo CivilB. ?al ocurre cuando se cumplan los siguientes requisitos copulativos: /e trata de un #ien ra! que permanece en poder del arrendatarioC El arrendatario, con el #enepl&cito del arrendador, %a pagado la renta de cualquier espacio de tiempo su#siguiente a la terminacin, o am#as partes %an manifestado por cualquier otro %ec%o igualmente inequvoco su intencin de perseverar en el contrato. Cumpliendo con los dos requisitos enunciados, se entender& renovado el contrato, pero por el siguiente pla!o: Aor tres meses, si se trata de predios ur#anosC Aor el tiempo necesario para utili!ar las la#ores principiadas 8 coger los frutos pendientes en los predios r*sticos Dpla!o t&cito, por endeB. En todo caso, advierte el artculo 1951 del Cdigo Civil que, renovado el contrato, se e'tinguir&n las garantas constituidas por terceros Dse aplica el mismo principio consagrado en el artculo 1519, respecto a la solidaridad, 8 en el artculo 17+9, a propsito de la novacinB. cB E8piraci&n del arrendamiento por la e8tinci&n del derec$o del arrendador so're la cosa arrendada. De cuatro maneras puede e'tinguirse el derec%o del arrendador so#re la cosa arrendada: Aor causas a$enas a su voluntadC Aor %ec%o o culpa su8aC Aor actos de tercerosC 8 Aor disposicin de la le8..

c.10 E8tinci&n del derec$o del arrendador so're la cosa, por ca"sas a%enas a s" (ol"ntad: en realidad, es la le8 la que pone trmino al contrato. El artculo 1956 del Cdigo Civil se ala algunos e$emplos: si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, e'pira el arrendamiento por la llegada del da en que de#e cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario, a*n cuando el pla!o del arrendamiento fuere superiorC trat&ndose del usufructo, se remite el artculo 1956 al artculo 19+ del Cdigo Civil, que ratifica que aun cuando el usufructuario tenga la facultad de dar el usufructo en arriendo o cederlo a cualquier ttulo, todos los contratos que al efecto %a8a cele#rado se resolver&n al fin del usufructoC con todo, el propietario conceder& al arrendatario el tiempo que necesite para la pr'ima percepcin de frutos, 8 por ese tiempo, quedar& su#stituido al usufructuario en el contrato Dse trata de una norma similar a la que se esta#lece en el artculo 1665, a propsito del pacto de retroventaB. RDe#e indemni4ar el arrendador al arrendatario, cuando el contrato e'pira antes del pla!o convenido, pero por causas a$enas a la voluntad del primeroS El artculo 1959 del Cdigo Civil distingue al efecto dos situaciones, que se #asan en la #uena o mala fe con que contrat el arrendador: 1E /i el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario o contrat teniendo so#re la cosa un derec%o su$eto a condicin resolutoria Dde#iera tratarse de una

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condicin resolutoria ordinaria, por e$emplo, porque pact con su vendedor un pacto de retroventa, 8 no t&cita, 8a que sta quedara comprendida en el caso siguiente, cuando el arrendamiento conclu8e por culpa del arrendadorB, no $a'r. l"+ar, por re+la +eneral, a indemni4aci&n de per%"icios por la cesacin del arriendo en virtud de la resolucin del derec%oC 3E Aero si encontr&ndose en alguna de las situaciones mencionadas, %u#iere arrendado como propietario a#soluto Docultando entonces su calidad de usufructuario, o de propietario fiduciario o su$eto a condicin resolutoriaB, ser. o'li+ado a indemni4ar al arrendatario, salvo que ste %a8a contratado a sa#iendas de que el arrendador no era propietario a#soluto. c.20 E8tinci&n del derec$o del arrendador so're la cosa arrendada por $ec$o o c"lpa s"1a: puede ocurrir que el arrendador pierda su derec%o porque vende o dona la cosa arrendadaC o porque se resuelve la compraventa que le sirvi de ttulo para adquirir el dominio, por no %a#erse pagado el precio de la mismaC etc. En los casos anteriores, el arrendador pierde el derec%o que tena so#re la cosa, por una causa imputa#le a su persona. Aara determinar si el arrendador de#e indemni4ar al arrendatario, de#emos distinguir si la persona a quien se traspasan los derec%os que el arrendador tena so#re la cosa, est. o no o'li+ado a respetar el contrato de arrendamiento. En el primer caso, el arrendatario no tiene derec%o a reclamar indemni!acin alguna, pues la circunstancia de %a#er un nuevo due o no lo afecta, 8a que el arrendamiento su#siste. En el segundo caso, s tiene derec%o a ser indemni!ado, pues a consecuencia de %a#er pasado el dominio a otras manos, el arrendamiento se e'tingui. El artculo 1973 esta'lece los casos en !"e el contrato de arrendamiento es oponi'le al n"e(o d"e;o de la cosa arrendada: 1E "quel a quien se transfiere el derec%o del arrendador por un t*t"lo l"crati(o. Consignemos que la e'presin =lucrativo> es sinnimo en el Cdigo, aunque no lo pare!ca, de ttulo +rat"ito Den el mismo sentido, ver artculo 3,2,, en el pago de lo no de#idoB. De esta forma, el donatario de#er& respetar el arrendamiento vigente, por todo el pla!o que reste. 3E "quel a quien se transfiere el derec%o del arrendador por un t*t"lo oneroso, siempre 8 cuando el contrato de arrendamiento se %u#iere cele#rado por escrit"ra p-'lica, 8 e'ceptu&ndose tam#in a los acreedores %ipotecarios. Jtese que el Cdigo Civil slo e'ige que el arrendamiento conste por escritura p*#lica, pudiendo o no estar inscrita. -a disposicin, entendi#le a la poca en que entr en vigencia el Cdigo, resulta mu8 peligrosa en nuestros das, pues resulta imposi#le para el adquirente, por el n*mero de notaras e'istentes en la actualidad, sa#er a ciencia cierta si pesa o no un arrendamiento so#re el #ien que incorpora a su patrimonio. En todo caso, si el comprador se encuentra con tal desagrada#le sorpresa, #ien puede solicitar que se declare la resolucin de la compraventa 8 se le indemnicen los per$uicios, por no %a#er cumplido el vendedor en forma ca#al, con su o#ligacin de entrega de la cosa Deventualmente, podra deducir una accin penal, si el vendedor declar en la compraventa que el #ien esta#a li#re de grav&menesB. Aero ello es un pro#lema a$eno al arrendatario, quien estar& protegido por el pla!o que reste al contrato. 9arco "ntonio /ep*lveda -arroucau, se ala por su parte que el artculo 1973 atenta contra el rol de pu#licidad de la inscripcin, en contra de la /e p<blica registral, lo que se traduce en una /alta evidente de seguridad jurdica al e/ectuarse el 51

respectivo estudio de ttulos 9&&&: ;o cabe duda alguna que lo dispuesto en el art& 1.82 nA 2 del C&C& atenta contra los legtimos intereses de terceros, ya que basta con que el contrato de arrendamiento se haya celebrado con escritura p<blica para que el adquirente del inmueble, a ttulo oneroso 9tambi'n pensamos que debera e*istir publicidad en el caso que se adquiera a ttulo gratuito% art& 1.82 nA 1 del ,> C&C&:, deba respetarlo En relacin al n*mero dos del artculo 1973, ca#e consignar que so#re l, de#e prevalecer el artculo 197+, que dispone: El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la cl$usula de nulidad de la enajenaci"n, no dar$ derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminaci"n natural. )ecordemos que este precepto es citado a propsito del estudio de la eficacia o ineficacia de la cl&usula en virtud de la cual el due o se auto.impone una pro%i#icin de ena$enar. /i se trata del arrendamiento, la pro%i#icin es inefica!, 8 el propietario siempre podr& ena$enar. RAor qu afirmamos que el artculo 197+ prevalece por so#re el artculo 1973 n*mero 3S -a ra!n es sencilla: porque la norma slo tiene utilidad cuando el contrato de arrendamiento consta en instrumento privado. /i consta en escritura p*#lica, entonces con o sin cl&usula que pro%i#i ena$enar, el contrato de arrendamiento ser& oponi#le al adquirente, quien de#er& respetar el pla!o que quede de contrato. En cam#io, si el arrendatario cele#ra el arrendamiento por un instrumento privado 8 en l incorpora la cl&usula en virtud de la cual se pro%#e al arrendador ena$enar 8 ste despus la contraviene 8 ena$ena D8a de$amos en claro que lo puede %acerB, el adquirente, no o#stante serlo a ttulo oneroso, de#er& respetar el contrato de arrendamiento vigente, hasta su terminaci"n natural& ,E A los acreedores $ipotecarios, siempre 8 cuando: iB El arrendamiento se %u#iere otorgado por escritura p*#licaC ii: 8 dic%a escritura se %u#iere inscrito en el )egistro del Conservador antes de la inscripcin %ipotecaria Del arrendamiento, igual que la %ipoteca, se inscri#ir& en el )egistro de :ipotecas 8 Prav&menesB. Aor lo tanto, si la %ipoteca se inscri#i antes que el contrato de arrendamiento, el *ltimo ser& inoponi#le al acreedor %ipotecario. Aor ende, si el acreedor %ipotecario demanda al arrendador 8 se ad$udica el inmue#le con cargo a su crdito, tiene derec%o a pedir que el ?ri#unal ordene al Conservador de 5ienes )aces que cancele la inscripcin correspondiente al arrendamiento, pues fue posterior a la inscripcin %ipotecaria. /o#re el particular, un fallo de la Corte /uprema de ma8o de 1966, consigna que 2a causal de terminaci"n del contrato de arrendamiento por e*tinci"n del derecho del arrendador es un hecho que al igual que la e*piraci"n del tiempo estipulado para la duraci"n del mismo, por su sola concurrencia pone t'rmino al contrato 9&&&: ;o e*iste inconveniente legal para que el ejecutante, acreedor hipotecario que adquiri" por adjudicaci"n el predio que garanti0aba la deuda, tome posesi"n material de aqu'l, sin que pueda oponerse el arrendatario del deudor hipotecario, incidentista de estos autos& 4odo esto sin perjuicio de los derechos que al arrendatario puedan corresponder para reclamar las

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/ep*lveda -arroucau, 9arco "ntonio, =Estudio de ttulos de inmue#les>, Editorial metropolitana, a o 3223, p&gs. 1+, 8 1++.

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indemni0aciones a que haya lugar el arrendador, con/orme lo dispone el artculo ,8 1.81 del C"digo Civil . AB"/ oc"rre c"ando el ad%"dicatario del inm"e'le (endido en p-'lica s"'asta, es "n tercero, !"e no posee la calidad de acreedor $ipotecarioC El punto %a sido de#atido. "rturo "lessandri se ala al efecto que #ay opiniones contradictorias a este respecto, pero en nuestro concepto al caso en estudio debe aplic$rsele el n<mero 2 Ddel artculo 1973B, es decir, basta con que el arrendamiento conste por escritura p<blica, porque ese n<mero se re/iere a todo el que adquiere la cosa a ttulo oneroso, sin distinguir si la venta ha sido voluntaria o /or0ada, y s"lo e*cept<a los acreedores hipotecarios, y el tercer adquirente no es en este caso ,, acreedor hipotecario . En a#ono a la tesis de "rturo "lessandri, ca#e mencionar el inciso 3E del artculo 1975, que re!a: 7i se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendr$ lugar lo dispuesto en el artculo 1.82& El resto de la doctrina nacional, est& dividida. 9anuel /omarriva Hndurraga, conclu8e en los mismos trminos que "rturo "lessandri, al e'presar que: @ara estudiar la situaci"n del acreedor /rente al arrendamiento del inmueble hipotecado, es necesario distinguir tres etapas( desde que se constituye la hipoteca hasta que el acreedor ejercita la acci"n hipotecaria% a partir desde este momento hasta la subasta o adjudicaci"n del inmueble, y con posterioridad a esta /echa& En el primer perodo, el acreedor carece de todo derecho( no puede percibir las rentas, ni menos desconocer el arrendamiento, porque hasta entonces su due1o est$ /acultado para go0ar del inmueble, y precisamente una de las maneras de go0ar de 'l es arrend$ndolo& 3na ve0 que el acreedor ejercita su acci"n, puede percibir las rentas que se devenguen, o substituirse en los derechos del arrendador en virtud de lo que disponen los artculos 2?22 y 1.8>% pero en cambio no est$ /acultado para desconocer el arrendamiento pactado por el propietario, como lo ha resuelto la Corte 7uprema& Jinalmente, el acreedor adjudicado que le sea el inmueble no est$ obligado a respetar el arrendamiento, sea que 'ste haya comen0ado a correr o no, salvo, como lo dice el n<mero tercero del artculo 1.82, que el arrendamiento constare por escritura p<blica inscrita en el registro del Conservador de Oienes 6aces con anterioridad a la inscripci"n hipotecaria& En con/ormidad al n<mero segundo del artculo 1.82, tambi'n est$n obligados a respetar el arrendamiento aqu'llos a quienes se trans/iere el derecho del arrendador a ttulo oneroso, siempre que el arrendamiento conste por escritura p<blica& En presencia de esta disposici"n cabe preguntarse Pel tercero que se adjudica el inmueble en la subasta provocada por el acreedor hipotecario al ejercitar su derecho, se rige por el n<mero segundo o por el n<mero tercero del artculo 1.82Q @lanteada la cuesti"n en otros t'rminos para que el tercero tenga que respetar el contrato Pbastar$ con que 'l conste por escritura p<blica o ser$ necesario adem$s que se encuentre inscritoQ 5on Jernando +lessandri cree que se aplica el n<mero tercero, /und$ndose en que el subastador se subroga en los
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)epertorio, ?omo <(((, p&gs. 1+6 8 1+9. "lessandri: o#. cit., p&g. 162.

5,

derechos del acreedor hipotecario 9artculo 181- n<mero 2:% en cambio, la Corte de +pelaciones de Iquique estima que la situaci"n de este tercero debe regirse por el n<mero segundo& D/omarriva alude a una sentencia de fec%a 31 de septiem#re de 1931B. En nuestro concepto, esta <ltima opini"n se ajusta m$s al derecho ya que el tercero 9queB remata el bien es evidente que lo adquiere a ttulo oneroso, y en seguida hay que reparar que el n<mero tercero del artculo 1.82 es de e*cepci"n, como se desprende del n<mero segundo del mismo artculo, al decir que se e*cept<an de dicha regla los acreedores hipotecarios% motivo por el cual hay que ,= interpretarlo restrictivamente . )amn me!a 5arros, sigue las mismas aguas de /omarriva, se alando por su parte que 7i la /inca es subastada a instancias de un acreedor hipotecario, y la adquiere un tercero, deber$ 'ste respetar el arriendo, que conste de escritura p<blica aunque no se encuentre inscrito con anterioridad a la hipoteca& El tercero subastador es un 19 adquirente a ttulo oneroso y para 'l rige la regla del nA 2A del art& 1.82& Carlos Ducci Claro, se suma a las opiniones anteriores, afirmando que 7i es un tercero el que se adjudica la propiedad hipotecada, la ha adquirido a ttulo oneroso =y queda comprendido dentro de la regla del n<mero 2 )afael 9er8, por el contrario Digual que Gernando "lessandri )odrgue!, seg*n vimosB, postula que el ad$udicatario de la finca gravada con %ipoteca, no est& o#ligado a respetar el contrato de arrendamiento, sosteniendo al efecto 9&&&: que el acreedor hipotecario no est$ obligado a respetar el arriendo no inscrito con anterioridad a su garanta& Esta no obligaci"n de respeto se traduce en un derecho correlativo del acreedor de prescindir del arrendamiento no otorgado en esas condiciones& 4al derecho puede ser ejercitado no s"lo cuando el acreedor hipotecario se adjudica la /inca, sino tambi'n cuando 'ste hace e/ectivo su derecho real solicitando la enajenaci"n /or0ada del inmueble& En este <ltimo caso, el derecho de prescindencia del acreedor permite que en las condiciones de la subasta no se considere el arrendamiento& ;o es necesario, por tanto, recurrir a la subrogaci"n que, de acuerdo con lo dispuesto por el n<mero 2A del artculo 181-, se produce en este evento& 2a situaci"n del tercero que se adjudica la /inca hipotecada se encuentra precisada en las condiciones de la subasta& Cualquiera otra interpretaci"n importa un desconocimiento de los derechos del acreedor hipotecario, pues es indiscutible que la citada disposici"n no tiene su /undamento en su situaci"n personal, sino en el car$cter real de la garanta& ;o debemos olvidar a este respecto que el derecho de adjudicaci"n es de car$cter subsidiario& 2a hipoteca se reali0a institucionalmente por medio de la enajenaci"n /or0ada& 7"lo en subsidio de 'sta, el acreedor hipotecario puede adjudicarse la /inca gravada que no /ue posible enajenar en las condiciones mnimas& El arrendamiento no otorgado en con/ormidad a lo dispuesto por el n<mero =1 !A del artculo 1.82, es inoponible al titular del derecho real de hipoteca .
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/omarriva Hndurraga 9anuel, o#. cit., p&gs. +33 8 +3,. 9e!a 5arros, )amn, =9anual de Derec%o Civil, De las fuentes de las o#ligaciones>, ?omo (, Editorial @urdica de C%ile, Nctava Edicin, a o 1991, p&g. 3,3. 62 Ducci Claro, Carlos, o#. cit., p&g. 67.

5+

-a $urisprudencia tam#in se encuentra dividida. En ocasiones, seg*n se desprende de sendos fallos de la Corte de <alparaso de $unio de 169,, Corte de /antiago de agosto de 169,, Corte de (quique de septiem#re de 1931 8 Corte /uprema de $unio de 19+3, se %a seguido la doctrina e'puesta por "rturo "lessandri )odrgue!, asentando el siguiente principio: El subastador de una propiedad sacada a remate por el acreedor que tena constituida hipoteca sobre ella, est$ obligado a respetar un contrato de arrendamiento celebrado por escritura p<blica e*tendida con posterioridad a la constituci"n de la hipoteca, pues aqu'l no se encuentra amparado por la e*cepci"n establecida por la ley respecto del acreedor hipotecario, en cuyos derechos no se subroga en su calidad de comprador de la propiedad, ya que el subastador no paga por el deudor sino por s, el precio de la cosa comprada& +l acreedor le paga el propio deudor con el precio de la cosa suya vendida en remate& ;o hay pago hecho por el subastador al acreedor ni podra el subastador hacerlo, disponiendo del precio consignado y arrog$ndose la atribuci"n =2 que s"lo corresponde al jue0 de disponer del precio del remate . En otras ocasiones, como acontece en un fallo de la Corte /uprema, de $ulio de 1969, se conclu8e que 7i un predio r<stico /ue adquirido en p<blica subasta dentro de un juicio ejecutivo, el adjudicatario o nuevo due1o no estar$ obligado a respetar el contrato de arrendamiento celebrado con el antiguo due1o por escritura p<blica& ;o puede pretenderse lo contrario invocando el artculo 1- del 5ecreto 2ey n<mero ..!, porque 'ste supone que el antiguo due1o y el arrendador haya vendido personal y voluntariamente el predio arrendado y no de manera /or0ada y =! a trav's de la representaci"n del jue0 . -a misma doctrina se consagra en fallos de la Corte de <aldivia, de enero de 1966 8 de la Corte de ?emuco, de ma8o de 1966. En la *ltima sentencia, se sostiene que el artculo 12 en cuestin constituye una norma reguladora de la venta o trans/erencia voluntaria del arrendador, se1alando que ante una conducta de esta naturale0a, no puede ser perjudicado el arrendatario con la e*tinci"n de su contrato, el que debe ser mantenido, en iguales t'rminos, por el nuevo propietario% pero no alcan0a su te*to a las ventas y trans/erencias /or0adas, en las que el arrendador no vende y trans/iere nada por s, poniendo en juego tal car$cter, sino que siendo propietario, su propiedad es embargada y subastada p<blicamente para pagar con ella, o con su valor, las deudas u obligaciones que pesan en su contra y que no ha podido solucionar en otra /orma que no sea la compulsiva usada para este /in, actuando el jue0 en la escritura correspondiente como representante legal de su condici"n de vendedorpropietario y no de su rol de arrendador o de cualquiera otra ndole que pudiese =? investir . El artculo 12 del citado Decreto -e8, que regula, seg*n e'presamos, el arrendamiento de predios r-sticos, dispone: 7i el arrendador vendiere o trans/iriere a cualquier ttulo el predio arrendado, el nuevo propietario estar$ obligado a mantener los t'rminos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de
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9er8 5erisso )afael, =Derec%o :ipotecario>, Editorial @urdica de C%ile, a o 1956, p&gs. ,,1 8 ,,3. )epertorio, ?omo <(((, p&g. 11,. 6, )epertorio, ?omo <(((, p&g. 111. 6+ -ecaros /&nc%e!, @os 9iguel, =-as cauciones reales. Arenda e %ipoteca>, 9etropolitana Ediciones, /antiago, a o 3221, p&gs. ,1, 8 ,1+, quien cita a su ve! a :in!peter, )odrigo, =-a :ipoteca>, Editorial -a -e8, /antiago, a o 199,.

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'ste con el arrendatario. -a disposicin modifica entonces al n*mero 3 del artculo 1973 del Cdigo Civil, en cuanto el contrato de arrendamiento del predio r*stico le ser& oponi#le al tercero adquirente, a*n si el arrendamiento se pact por instrumento privado. "%ora #ien, del fallo de $ulio de 1969 de la Corte /uprema, se desprende que la venta en p*#lica su#asta, decretada por orden de la $usticia, no supone que sea el arrendador quien vende el predio r*stico, 8 por ende, el comprador no estar& o#ligado a respetar el contrato de arrendamiento. Jo estamos de acuerdo con dic%a doctrina, 8 s lo estamos con la de "lessandri, quien en relacin al artculo 1973, adverta que no se distingua entre venta voluntaria o for!ada, cuestin que tampoco acontece en el artculo 12 del Decreto -e8 99,. "dem&s, creemos errnea la conclusin en orden a no ser el arrendador quien venda, cuando se trata de una venta for!ada, pues en tal caso, el consentimiento del tradente Do sea, del arrendadorB, se dio anticipadamente, al momento de contraer la o#ligacin cu8o incumplimiento ocasion el remate de la finca, pues al contraer la deuda, el arrendador qued sometido al derec%o de prenda general de su acreedor, 8 ste, al e$ercerlo, o#tuvo el em#argo del inmue#le 8 su posterior su#asta. Jo es entonces el $ue! la parte del contrato de compraventa, sino que el propio deudor DarrendadorB, representado legalmente por el $ue!. Aor ende, a nuestro $uicio, el ad$udicatario s esta#a o#ligado a respetar el contrato de arrendamiento cele#rado por el arrendador. Ca#e preguntarse tam#in, qu ocurre si el predio r*stico se transfiere por el arrendador a ttulo gratuito. "unque el artculo 12 del Decreto -e8 99, no se puso en tal caso, el inciso primero del artculo siguiente dispone que En todo lo no previsto en este 4tulo, se aplicar$n las disposiciones legales comunes que rigen los contratos, en especial las contenidas en el 4tulo MMLI, 2ibro IL, del C"digo Civil. "%ora #ien, el artculo 1973 del Cdigo Civil est& precisamente entre tales normas, de manera que de#iramos concluir que si el predio r*stico se transfiere a ttulo gratuito por el arrendador, el adquirente estar& o#ligado a respetar el contrato de arrendamiento cele#rado por el tradente. En cualquiera de los casos anteriores, sin em#argo, ser& necesario, conforme %a concluido nuestra $urisprudencia, que el derec%o del acreedor %ipotecario en orden a no respetar el contrato de arrendamiento le sea reconocido por una sentencia $udicial. Esto implica que de#er& notificar previamente al arrendatario, para que ste pueda %acer valer sus derec%os. En efecto, conclu8e una sentencia de la Corte de /antiago de a#ril de 1939, que 7i un acreedor hipotecario demanda al arrendatario de restituci"n de la propiedad por haberla adquirido mediante daci"n en pago del cr'dito, garantido con hipoteca inscrita antes del arriendo, para que ese acreedor tenga el derecho de no respetar este <ltimo contrato es preciso que le sea reconocido por resoluci"n judicial, seg<n se desprende del artculo 1.82 en relaci"n con el artculo 1.8>% no basta la simple convenci"n celebrada entre el acreedor hipotecario y el arrendador que, por s sola, no puede venir a destruir el => derecho de un tercero, como es el arrendatario .

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)epertorio, ?omo <(((, p&g. 11,.

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Jtese que en todos los casos anteriores, el Cdigo Civil alude a la trans5erencia del dominio que tena el arrendador. De#e tratarse entonces de un acto entre vivos. -a transmisi&n del dominio a los %erederos del arrendador en nada afecta a la su#sistencia del contrato de arrendamiento, el que de#er&n respetar los %erederos. En relacin a este alcance, "lessandri inclu8e a los %erederos 8 a los legatarios, $unto a los donatarios, entre las personas comprendidas en el n*mero 1 del artculo 67 1973 . /in em#argo, incurre en un error, pues el numeral alude a 4odo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador. De todas formas, el resultado es el mismo, seg*n lo e'presamos. De#emos entender que el legislador estim superfluo referirse a los asignatarios por causa de muerte, pues ellos siempre adquieren a ttulo gratuito. De#emos destacar tam#in que el inciso primero del artculo 127 de la Le1 Deneral de Eancos, dispone que 2os subastadores de propiedades en juicios regidos por el procedimiento que se1ala esta ley no estar$n obligados a respetar los arrendamientos que las a/ecten, salvo que 'stos hayan sido otorgados por escritura p<blica inscrita en el Conservador de Oienes 6aces respectivo con antelaci"n a la hipoteca del banco o autori0ados por 'ste. Este precepto podra servir de fundamento, para reafirmar la tesis de "lessandri 8 /omarriva, pues si la regla general fuera la e'puesta en el artculo citado, no se divisa la ra!n para %a#erlo incluido e'presamente en la mencionada -e8. :a#ra que entender entonces que el artculo 127 constitu8e una e'cepcin al principio general, en virtud del cual los su#astadores s est&n o#ligados a respetar los contratos de arrendamiento, cuando se cele#raron por escritura p*#lica, a menos que se trate del propio acreedor %ipotecario. -a regla del inciso primero del artculo 127 de la -e8 Peneral de 5ancos se enmarca en el mismo espritu del inciso segundo del mismo artculo, al disponer que en las ena$enaciones que se efect*en en los $uicios seguidos conforme a dic%a le8, no tendr& aplicacin lo dispuesto en los n*meros , 8 + del artculo 1+7+ del Cdigo Civil, de#iendo el $ue! decretar sin m&s tr&mite la cancelacin de las interdicciones 8 pro%i#iciones que afecten al predio ena$enado, aun cuando %u#ieren sido decretadas por otros tri#unales. "m#os incisos, propenden al fomento del crdito #ancario para la adquisicin de inmue#les, mediante el sistema de letras de crdito. En el &m#ito del derec%o comparado, resulta interesante constatar que el artculo 1+96 del Cdigo Civil de la )ep*#lica "rgentina, esta#lece, sencillamente, que Enajenada la /inca arrendada, por cualquier acto jurdico que sea, la locaci"n =, subsiste durante el tiempo convenido . Jo %a8 ninguna distincin entonces, entre actos a ttulo gratuito u oneroso. -a misma frmula se contempla en el Cdigo Civil francs. /o#re el particular, escri#a ?roplong: El derecho con/erido al locatario por el locador, sobrevive a la calidad de propietario del locador% tiene su e*istencia independiente, y se ejerce por todo el tiempo del contrato contra todo propietario del inmueble& 7i pues el nuevo propietario del inmueble est$ obligado a respetar el derecho del locatario, sin haber contratado con 'l ninguna obligaci"n, es sin duda
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"lessandri, o#. cit., p&g. 119. Cdigo Civil de la )ep*#lica "rgentina, o#. cit., p&g. ,6,.

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porque el derecho del locatario a/ecta a la cosa, porque e*iste contra esa cosa, y no contra la persona, porque es un derecho real, y no como era antes un derecho personal, que tena por correlativo la obligaci"n personal del locador& En una palabra, el adquirente de un inmueble sometido a un arrendamiento, est$ obligado a respetar este arrendamiento% y s"lo puede serlo por una de dos causas, o por una obligaci"n persona, o por un derecho real que a/ecte a la cosa que ha adquirido% y pues que el adquirente nada ha prometido, ni ha contrado obligaci"n alguna, la obligaci"n de respetar el arrendamiento, procede de que e*iste sobre la cosa un derecho real, un jus in re a /avor del locatario& El $urista argentino )icardo de 4avala, comentando esta opinin, advierte que ?roplong va demasiado le$os en su conclusin, se alando al efecto: 7in duda, el que compra un inmueble que est$ arrendado contrae /ormalmente la obligaci"n de respetar el arrendamiento, pues debe saber que por ley no puede desalojar al locatario 9&&&: 2a e*istencia del derecho real es imposible, pues no hay sino un cr'dito por una parte, y una == obligaci"n por la otra Aor su parte, el artculo 1126 del Cdigo Civil peruano, esta#lece: En caso de enajenaci"n del bien arrendado se proceder$ del siguiente modo( 1& 7i el arrendamiento estuviere inscrito, el adquirente deber$ respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisici"n en todos los derechos y obligaciones del arrendador 9;o es de aplicaci"n este inciso en el caso de enajenaci"n de inmuebles hipotecados en /avor de las empresas, va remate judicial o por adjudicaci"n directa, salvo que el respectivo contrato de arrendamiento se hubiera encontrado inscrito con anterioridad a la /echa de la constituci"n de la garanta hipotecaria:& 2& 7i el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido& E*cepcionalmente, el adquirente est$ obligado a respetar el arrendamiento, si asumi" dicha obligaci"n !& 4rat$ndose de bienes muebles, el adquirente no est$ obligado a respetar el contrato si recibi" su posesi"n de buena /e& Como podemos constatar, en el sistema peruano la fe p*#lica registral est& efectivamente protegida, resultando esencial la inscripcin del contrato de arrendamiento, siendo por ende insuficiente que el mismo se %u#iere cele#rado por escritura p*#lica, para %acerlo oponi#le al adquirente. c.30 E8tinci&n del derec$o del arrendador so're la cosa arrendada por actos de terceros: conforme al artculo 1975 del Cdigo Civil, 7i por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecuci"n y embargo en la cosa arrendada, subsistir$ el arriendo, y se substituir$n el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador& 7i se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendr$ lugar lo dispuesto en el artculo 1.82. El solo em#argo del inmue#le arrendado no pone fin al contrato de arrendamiento. Como indica Carlos Ducci, el contrato subsiste, pero cambia una de las partes, ya que el arrendador pasan a serlo el acreedor o acreedores que adquieren sus derechos y asumen =. sus obligaciones . "grega Ducci que 2o anterior lo corrobora el artculo ?>? del
66 69

Cdigo Civil de la )ep*#lica "rgentina, o#. cit., p&g. ,6,. Ducci Claro, Carlos, o#. cit., p&gs. 67 8 61.

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C"digo de @rocedimiento Civil, que dispone que el embargo no alterar$ la situaci"n de un .tercero que se oponga a la entrega del bien porque lo go0a a otro ttulo que el de due1o& /er& con la venta for!ada de la cosa arrendada, que e'pire el contrato de arrendamiento, salvo que ste sea oponi#le al adquirente, conforme al artculo 1973. Aor su parte, el artculo 1976 del Cdigo Civil se pone en el caso inverso, es decir, el insolvente es el arrendatario, 8 dispone al efecto que 2a insolvencia declarada del arrendatario no pone necesariamente /in al arriendo& El acreedor o acreedores podr$n substituirse al arrendatario, prestando /ian0a a satis/acci"n del arrendador Dpodra suceder que el arrendatario desarrolle una industria o comercio en un local arrendado, 8 genere ingresos que a su ve! permitiran a los acreedores o#tener el pago de sus acreencias, de manera que a ellos les interesa que su#sista el arrendamientoB. ;o siendo as, el arrendador tendr$ derecho para dar por concluido el arrendamiento% y le competer$ acci"n de perjuicios contra el arrendatario seg<n las reglas generales -os artculos 1975 8 1976, corresponden a dos casos, de los pocos que esta#lece la le8, en que se autori!a Kespecficamente en el artculo 3+77. para el e%ercicio de la acci&n o'lic"a o s"'ro+atoria, estudiada entre los derec%os au'iliares de los acreedores. c. 0 E8tinci&n del derec$o del arrendador so're la cosa arrendada, por disposici&n de la le1: ocurrir& lo anterior, cuando en virtud de una le8, la cosa arrendada fuere e8propiada por causa de utilidad p*#lica. El artculo 1972 del Cdigo Civil precisa tres situaciones particulares: 1E /e dar& al arrendatario el tiempo preciso para utili!ar las la#ores principiadas, Do sea, para o#tener #eneficio de ellasB 8 coger los frutos pendientesC 3E El Estado o la corporacin e'propiadora de#er&n indemni!ar al arrendatario, siempre 8 cuando nos encontremos ante alguna de las siguientes %iptesis: iB /i la causa de e'propiacin fuere de tanta urgencia que no permita otorgar al arrendatario el tiempo preciso para utili!ar las la#ores principiadas 8 coger los frutos pendientesC iiB /i el arrendamiento se estipul por cierto n*mero de a os, todava pendientes a la fec%a de la e'propiacin, 8 as contare por escritura p*#lica. ,E /i la e'propiacin afectare slo a una parte de la cosa arrendada, el arrendatario podr& e'igir que cese el arrendamiento, cuando sea de presumir que sin la parte e'propiada, no %a#ra contratado. En relacin a esta tercera situacin, Carlos Ducci refiere que Esta disposici"n, redactada pensando esencialmente en la e*propiaci"n de predios r<sticos, deja en claro que el acto e*propiatorio pone /in al contrato de arrendamiento del bien e*propiado& 2o anterior lo e*presa directamente el inciso 2A del artculo 2- del 5ecreto 2ey n<mero 2&1=8, de 1.,=, que contiene la 2ey Hrg$nica de @rocedimiento de E*propiaciones& 5icha disposici"n se1ala los e/ectos de la radicaci"n del dominio del bien e*propiado en el patrimonio del e*propiante y e*presa que se e*tinguir$n de pleno derecho, entre otros, los

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Ducci Claro, Carlos, o#. cit., p&g. 61.

59

arrendamientos, comodatos y dem$s contratos que constituyan ttulos de mera .1 tenencia que a/ectaren al bien e*propiado ?am#in e'pirar& el contrato en virtud de la le8, en los casos siguientes: 1E Trat.ndose de los arrendamientos cele'rados por los t"tores o c"radores: el artculo 1979 se remite al artculo +21, que esta#lece al efecto que el arrendamiento no podr& e'ceder de 5 a os si el predio es ur#ano 8 de 6 si es r*stico, 8 en todo caso no podr& e'tenderse m&s all& del momento en que el pupilo cumpla 16 a os. /e trata de una %iptesis de inoponi#ilidad. 3E Trat.ndose de los arrendamientos cele'rados por el padre o la madre como administradores de los 'ienes del $i%o: est& su#ordinado a las mismas normas que rigen para los guardadores Dartculo 355 en relacin con el artculo +21B: los predios r*sticos no pueden arrendarse por m&s de 6 a os ni los ur#anos por m&s de 5 a osC 8 en ning*n caso, por un pla!o ma8or que aqul que falte para que el %i$o llegue a la ma8or edad. -a infraccin de esta norma no origina la nulidad del contrato, sino la inoponi#ilidad ante el %i$o. ,E Trat.ndose de los arrendamientos cele'rados por el marido, como administrador de los 'ienes sociales 1 de los 'ienes propios de s" m"%er, casada en sociedad con1"+al: rigen los artculos 11+9, 1157 8 1171. -as reglas son similares a las enunciadas a propsito de los dos casos anteriores. dB E8piraci&n del contrato por la sentencia del %"e4 en los casos en !"e la le1 $a pre(isto. Conforme a las reglas generales, el contrato de arrendamiento podr& e'pirar por declararse su nulidad, o por resolucin, siempre 8 cuando no %u#iera empe!ado a cumplirse, pues en caso contrario, de#emos %a#lar de trmino del contrato, conforme 8a lo e'plicamos. Carlos Ducci, sistemati!ando este punto, se ala los siguientes casos en que las 93 partes pueden demandar la terminacin del contrato de arrendamiento : d.1B Casos en que el arrendatario puede demandar la terminacin: (mposi#ilidad del arrendador de entregar la cosa arrendada o la mora en entregarla que disminu8ere nota#lemente para el arrendatario el valor del contrato Dartculos 1935 8 1937 del Cdigo CivilBC -as reparaciones so#re una parte tan grande de la cosa arrendada, que el resto no apare!ca suficiente para el o#$eto con que se tom en arriendo Dartculo 1936 del Cdigo CivilBC /i el arrendatario, a consecuencia de los derec%os que %a $ustificado un tercero, se %allare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no %a#ra contratado Dartculo 19,2 del Cdigo CivilBC /i el mal estado o calidad de la cosa le impiden %acer de ella el uso para que %a sido arrendada Dartculo 19,3 del Cdigo CivilB.
91 93

Ducci Claro, Carlos, o#. cit., p&g. 63. Ducci Claro, Carlos, o#. cit., p&gs. 66 8 69.

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d.3B Casos en que el arrendador puede demandar el trmino del contrato: Cuando el arrendatario no %u#iere dado a la cosa el uso convenido o el que corresponda a la naturale!a de la cosa arrendada Dartculo 19,6 del Cdigo CivilBC El grave deterioro del #ien arrendado, cuando es imputa#le al arrendatario Dartculo 19,9 del Cdigo CivilBC Cuando la cosa arrendada necesita reparaciones que en todo o parte impidan su goce Dartculo 1977 del Cdigo CivilBC "nte la insolvencia declarada del arrendatario Dartculo 1976 del Cdigo CivilBC Aor negligencia grave del arrendatario en la mantencin del inmue#le Dartculo 1913 del Cdigo CivilBC Aor emplear el arrendatario la casa o edificio a un o#$eto ilcito Dartculo 191, del Cdigo CivilBC Aor su#arrendar la cosa a persona de notoria mala conducta Dartculo 191, del Cdigo CivilBC Aor la mora en el pago de la renta Dartculo 1911 del Cdigo CivilB. 6.<. Normas especiales concernientes al arrendamiento de 'ienes ra*ces. /i #ien por ra!ones metodolgicas, %emos aludido a la -e8 n*mero 16.121 8 al Decreto -e8 n*mero 99,, comparando sus disposiciones con las del Cdigo Civil, conviene precisar el &m#ito de aplicacin de estos cuerpos legales 8 los aspectos m&s relevantes de sus normas, salvo aquellos que %emos mencionado en las p&ginas que anteceden, teniendo presente adem&s que sus preceptos constitu8en derec%o especial, frente a las normas del Cdigo Civil. aB Normati(a aplica'le al arrendamiento de predios "r'anos. a.1B Am'ito de aplicaci&n. -a -e8 n*mero 16.121, del a o 1963, 5i%a normas especiales so're <3 arrendamiento de predios "r'anos . Declara que se entiende por #ienes races ur#anos los u#icados dentro del radio ur#ano respectivo, aunque se advierte que la le8 se aplicar& tam#in a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio ur#ano, aunque inclu8an terreno, siempre que su superficie no e'ceda de una %ect&rea Dartculo 1B. a.3B Eienes ra*ces "r'anos e8cept"ados de la re+"laci&n de la Le1 19.1:1. Esta#lece el artculo 3E de la -e8 16.121, que sus normas no se aplicar&n a los siguientes #ienes races ur#anos:

9,

Cuando entr en vigencia la -e8 16.121, Carlos Ducci destaca#a que El prop"sito de la ley es liberar al contrato de arrendamiento de bienes urbanos de las numerosas regulaciones que lo constre1an% se vuelve a la libertad contractual en materia de rentas de arrendamiento, se elimina la intervenci"n de la 5irecci"n de Industria y Comercio y desaparece la necesidad de invocar motivos plausibles para desahuciar: Carlos Ducci Claro, o#. cit., p&g. 1.

71

Aredios de ca#ida superior a una %ect&rea 8 que tengan aptitud agrcola, ganadera o forestal, o estn destinados a ese tipo de e'plotacinC (nmue#les fiscalesC <iviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por perodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amo#ladas 8 para fines de descanso o turismoC :oteles, residenciales 8 esta#lecimientos similares, en las relaciones derivadas del %ospeda$eC Estacionamientos de automviles 8 ve%culosC 8 inmue#les arrendados con promesa de compraventa, conforme al sistema esta#lecido por la -e8 n*mero 19.361. /e trata de las viviendas respecto de las cuales se cele#r un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, financiado a travs del sistema de cuentas de a%orro metdico, regulado por la citada le8 Dse trata del com*nmente llamado =leasing para la vivienda>B.

/e desprende del listado anterior, que las normas de la -e8 16.121 son aplica#les al arrendamiento de inmue#les destinados a la =casa.%a#itacin> o vivienda, oficinas, restaurantes, casas de eventos, esta#lecimientos industriales 8 comerciales, etc. )especto a los esta'lecimientos comerciales, es interesante aludir al llamado derecho de llaves, que suele incluirse en el contrato, fi$ando una renta por l. -a le8 no lo define, siendo una costum#re mercantil. "l respecto, se ala un fallo de la Corte de "ntofagasta de $unio de 1993 que El llamado derecho de llaves es una creaci"n emanada de la costumbre comercial, la que ha consagrado por una reiterada pra*is esta instituci"n y ha considerado que los elementos /$cticos que la integran son el prestigio alcan0ado por un establecimiento comercial, el volumen de ventas probables, la ubicaci"n del local, la clientela que e*ista o pueda /ormarse o que pudiere aumentarse% aspectos suyos que son m$s bien subjetivos y que, por ende, el propio arrendatario con la prudencia de un buen padre de /amilia debe valorar antes de aceptar el pago de ese derecho de llave y que no puede a posteriori alegar ignorancia o error en una decisi"n libremente consentida& El derecho de llave es el traspaso de un bien intangible a un arrendatario para que 'ste se apropie de 'l y con ello pueda valorar en mejor medida el probable '*ito que tendr$ una actividad comercial y pueda disminuir el riesgo de una desa/ortunada gesti"n .? comercial . a.,B Inm"e'les "r'anos !"e no p"eden darse en arrendamiento. Como se ala Carlos Ducci Claro , aquellos inmue#les en los que se constru8en edificaciones, no pueden darse en arrendamiento, mientras stas no conclu8an 8 sean de#idamente reci#idas. "l efecto, dispone el inciso 1E del artculo 1+5 de la -e8 Peneral de Hr#anismo 8 Construcciones: ;inguna obra podr$ ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepci"n de/initiva parcial o total&
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9+ 95

)epertorio, ?omo <(((, p&g. 76. Ducci Claro, Carlos, o#. cit., p&g. ,3.

73

Aor ende, mientras el propietario de la edificacin nueva no cuente con la resolucin municipal que aprue#e la recepcin final o parcial de las o#ras, no podr& arrendar el inmue#le. En caso de contravenir esta pro%i#icin, se aplicar& el artculo 32 de la -e8 Peneral de Hr#anismo 8 Construcciones, conforme lo esta#lece el inciso cuarto del artculo 1+5: 7in perjuicio de las multas que se contemplan en el artculo 2-A, la in/racci"n a lo dispuesto en el inciso primero de este artculo podr$ sancionarse, adem$s, con la inhabilidad de la obra, hasta que se obtenga su recepci"n, y el desalojo de los ocupantes, con el au*ilio de la /uer0a p<blica, que decretar$ el +lcalde, a petici"n del 5irector de Hbras Dunicipales. -a multa a que se refiere el artculo 32 de la -e8 Peneral de Hr#anismo 8 Construcciones, no ser$ in/erior a una ni superior a cien unidades tributarias mensuales /in per$uicio de lo anterior, Ducci opina que en el evento de cele#rarse un contrato de arrendamiento so#re un inmue#le que a*n no posea recepcin definitiva parcial o total, la convencin adolecera de un vicio de nulidad a#soluta, por o#$eto ilcito, pues se %a#ra 97 infringido una norma pro%i#itiva. a.+B Inm"e'les !"e s&lo p"eden arrendarse como (i(iendas. Dos clases de inmue#les pueden arrendarse slo como viviendas : a.+.1. Inm"e'les !"e 5"eron constr"idos para (i(ienda. Conforme al inciso 3E del artculo 1+5 de la -e8 Peneral de Hr#anismo 8 Construcciones, 8a citado, el inmue#le que de acuerdo a la recepcin final de las o#ras se constru8 como vivienda, no puede arrendarse para darle un destino distinto, sea comercial, industrial, etc., a no ser que se cumplan los siguientes requisitos copulativos: Lue la respectiva Direccin de N#ras autorice el cam#io de destinoC Lue el due o del inmue#le o#tenga la apro#acin de los planosC 8 Lue el due o del inmue#le pague los permisos correspondientes. Con todo, el mismo artculo 1+5, en su inciso ,E, contempla las siguientes e'cepciones, en las que la le8 no considera que %a8a operado un cam#io de destino de la vivienda 8 por ende no es necesario reali!ar gestin alguna ante la Direccin de N#ras de la Comuna en que est situado el predio. /on tales: Lue se instale en el inmue#le: iB Aeque os comerciosC o iiB (ndustrias artesanales. Lue se e$er!a en el inmue#le una actividad profesional. En am#os casos, de#e su#sistir sin em#argo, como destinacin principal del inmue#le, la %a#itacional. /e su#entiende que el propietario podra entonces arrendar una parte no principal del inmue#le, para reali!ar en ella las actividades descritas.
97 91

91

Ducci Claro, Carlos, o#. cit., p&g. ,3. Ducci Claro, Carlos, o#. cit., p&gs. ,3 8 ,,.

7,

a.+.3. Inm"e'les correspondientes a viviendas econmicas& -as viviendas econ"micas tam#in de#en destinarse slo a fines %a#itacionales, inclu8endo por ende el arrendamiento de las mismas. -as viviendas econ"micas, seg*n el artculo 173 de la -e8 Peneral de Hr#anismo 8 Construcciones, no pueden tener una superficie superior a ciento cuarenta metros cuadrados. /e consideran viviendas 96 econ"micas, los siguientes inmue#les : -as construidas al amparo de lo dispuesto en el Decreto con Guer!a de -e8 n*mero Dos de 1959C -as construidas por las antiguas Corporaciones de la <ivienda, :a#itacionales o de 9e$oramiento Hr#ano 8 por el /ervicio de <ivienda 8 Hr#ani!acin. ?rat&ndose de las viviendas adquiridas mediante el sistema de /u#sidio 99 :a#itacional, que %o8 entrega el /ervicio de <ivienda 8 Hr#ani!acin : para estos inmue#les, rige adem&s una pro%i#icin legal, que impide ena$enarlos, antes que %a8a transcurrido un pla!o de cinco a os, contados desde la fec%a de la inscripcin de la pro%i#icin correspondiente, en el Conservador de 5ienes )aces. Aor el mismo pla!o de cinco a os, regir&n las siguientes restricciones: iB Jo podr& d&rsele a la vivienda, otro destino que no sea %a#itacionalC iiB Jo podr& destinarse a vivienda de recreacin o veraneo. Jo se considerar& sin em#argo como cam#io de destino: iB -a instalacin en la vivienda de un peque o taller artesanalC iiB -a instalacin en la vivienda de un peque o comercioC o iiiB El e$ercicio de una actividad profesional. En los tres casos anteriores, ser& necesario que su#sista su principal destinacin %a#itacional. -a pro%i#icin de ena$enar 8 las restricciones de uso o destino, caducan autom&ticamente de pleno derec%o, transcurrido que sea el pla!o citado. Aor ende, colegimos que podran arrendarse las viviendas adquiridas con su#sidio %a#itacional, dentro de los cinco a os contados desde la inscripcin de la pro%i#icin, siempre que nos enmarquemos en alguno de los tres casos antes mencionados. Despus de cumplido el pla!o, podran arrendarse para otros fines Dslo comercial o profesional, por e$emploB, pero siempre 8 cuando la respectiva Direccin de N#ras 9unicipales autorice el cam#io de uso del inmue#le. Aor su parte, prescri#e asimismo el inciso 5E del artculo 173 de la -e8 Peneral de Hr#anismo 8 Construcciones, que en las viviendas econ"micas podr& tam#in instalarse un peque1o comercio Dsin que el inmue#le pierda las franquicias que le confiere el Decreto con Guer!a de -e8 n*mero Dos de 1959B, siempre que su principal destino su#sista como %a#itacional. " su ve!, el inciso 7E esta#lece que en las viviendas econ"micas podr& consultarse el funcionamiento de peque os talleres artesanales o el e$ercicio de una actividad profesional, si su principal destino su#siste como %a#itacional. Como puede o#servarse, rigen las mismas e'cepciones se aladas a propsito de los inmue#les que %an sido construido para viviendas, de manera que no %a#ra inconveniente en cele#rar

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Ducci Claro, Carlos, p&gs. ,, 8 ,+. El sistema de /u#sidio :a#itacional Hnificado, est& regulado por el Decreto /upremo n*mero ++, del 9inisterio de la <ivienda 8 Hr#anismo, pu#licado en el Diario Nficial de fec%a 9 de a#ril de 1966.

7+

contratos de arrendamiento so#re viviendas econ"micas, siempre 8 cuando se cumplan los presupuestos enunciados. Con todo, se contempla en el inciso 5E del artculo 173 una importante limitacin: en las viviendas econ"micas no podr&n instalarse comercios que tengan por o#$eto el e'pendio 8To venta de #e#idas alco%licas, el esta#lecimiento de $uegos electrnicos, salones de pool, $uegos de a!ar, la e'%i#icin de videos u otros que provoquen ruidos u olores molestos 8 dem&s cu8o giro est pro%i#ido por ordenan!as locales o municipales. /e conclu8e entonces que las viviendas econ"micas no pueden darse en arrendamiento para tales actividades comerciales, aunque ellas ocupen una parte del inmue#le, por peque a que sea. El inciso final del artculo 173, autori!a la instalacin en la vivienda econ"mica de un $ardn infantil, sin que en este caso se e'i$a que el esta#lecimiento sea peque1o ni tampoco que el inmue#le conserve su destino %a#itacional. "*n m&s, se advierte en la le8 que el uso de una vivienda econ"mica como $ardn infantil, ser& incompati#le con cualquier otro uso, sea %a#itacional, de peque o comercio o para taller. a.5B Arrendamiento de los 'ienes com"nes, en el .m'ito de la Le1 n-mero 1<.)36 so're Copropiedad Inmo'iliaria. Como cuestin previa, ca#e se alar que de conformidad al artculo 3E, n*mero , de la -e8 n*mero 19.5,1 so#re Copropiedad (nmo#iliaria, son Eienes de dominio com-n: aB -os que pertene!can a todos los copropietarios por ser necesarios para la e'istencia, seguridad 8 conservacin del condominio Dpor e$emplo: terrenos de dominio com*n, cimientos, fac%adas, muros e'teriores 8 soportantes, estructuras, tec%um#res, instalaciones generales 8 ductos de calefaccin, de aire acondicionado, de energa elctrica, de alcantarillado, de gas, de agua pota#le 8 de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas 8 estanquesB. #B "quellos que permitan a los copropietarios el uso 8 goce de las unidades de su dominio e'clusivo Dpor e$emplo, terrenos de dominio com*n diferentes a los indicados en la letra aB precedente, circulaciones %ori!ontales 8 verticales, terra!as comunes 8 aquellas que en todo o parte sirvan de tec%o a la unidad del piso inferior, dependencias de servicio comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la administracin 8 a la %a#itacin del personalBC cB -os terrenos 8 espacios de dominio com*n colindantes con una unidad del condominio, diferentes a los se alados en las letras aB 8 #B precedentesC dB -os #ienes mue#les o inmue#les destinados permanentemente al servicio, la recreacin 8 el esparcimiento comunes de los copropietariosC 8 eB "quellos a los que se les otorgue tal car&cter en el )eglamento de Copropiedad o que los copropietarios determinen, siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras aB, #B , cB 8 dB que anteceden. "grega la -e8 n*mero 19.5,1 so#re Copropiedad (nmo#iliaria, que no podr&n de$ar de ser de dominio com*n aquellos a que se refieren las letras aB, #B 8 cB del n*mero , del artculo 3E, mientras manten+an las caracter*sticas !"e determinan s" clasi5icaci&n en estas cate+or*as. Aodr&n ena$enarse, darse en arrendamiento o gravarse, previo acuerdo de la asam#lea de copropietarios, los #ienes de dominio com*n a que se refieren las letras dB 8 eB del n*mero , del artculo 3E, como asimismo los mencionados en las letras aB, #B 8 cB del mismo precepto, cuando por circunstancias so#revinientes de$en de tener las caractersticas 75

se aladas en dic%as letras aB, #B 8 cB. Jo o#stante lo anterior, la asam#lea de copropietarios podr&, aun cuando tales caractersticas se mantengan, acordar con los qurum e'igidos por la le8, la ena$enacin de los #ienes comunes a que se refiere la letra cB del n*mero , del artculo 3E, s&lo en 5a(or de los copropietarios colindantes. " los actos 8 contratos a que se refiere el p&rrafo anterior, comparecer& el administrador, si lo %u#iere, 8 el Aresidente del Comit de "dministracin, en representacin de la asam#lea de copropietarios. -os recursos provenientes de estos actos 8 contratos incrementar&n el fondo com*n de reserva. /i la ena$enacin implica la alteracin en el n*mero de unidades de un condominio, de'er. modi5icarse el re+lamento de copropiedad de$ando constancia de los nuevos porcenta$es de los derec%os de los copropietarios so#re los #ienes comunes. Aor su parte, el artculo 11E de la -e8 n*mero 19.5,1 so#re Copropiedad (nmo#iliaria, dispone que slo podr&n tratarse en sesiones e'traordinarias de la asam#lea de copropietarios, entre otras, la ena$enacin o arrendamiento de 'ienes de dominio com-n o la constitucin de grav&menes so#re ellos. a.7B Procedimiento aplica'le en los %"icios relati(os a los contratos de arrendamiento de inm"e'les "r'anos. En lo que posi#lemente constitu8a la modificacin m&s trascendental incorporada por la -e8 n*mero 19.677, se reempla! el artculo 6E de la -e8 n*mero 16.121, simplificando de manera sustancial el procedimiento aplica#le en los $uicios derivados de los arrendamientos de predios ur#anos. Estos $uicios pueden ser de cinco clases, seg*n se desprende del artculo 1E de la le8: @uicios de desa%ucioC @uicios de restitucin de la propiedad Dpor e'piracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendoC o por e'tincin del derec%o del arrendadorBC @uicios de terminacin de arrendamiento Dpor falta de pago de la renta o por %a#erse infringido otra o#ligacin derivada del contratoBC @uicios de indemni!acin de per$uicios que intenten el arrendador o el arrendatarioC 8 Ntros $uicios que versen so#re las dem&s cuestiones derivadas de los contratos de arrendamiento de predios ur#anos Dpor e$emplo, la demanda que podra interponer el arrendatario, a quien el arrendador le neg in$ustificadamente la autori!acin para a#andonar el inmue#leB. -a m&s importante de las modificaciones procesales, dice relacin a que a%ora, por regla general, slo se reali!ar& "na a"diencia o comparendo, que incluir& la presentacin de los medios de prue#a, a diferencia de lo que esta#leca la le8 antes de su reforma, en cuanto a que de#an efectuarse dos comparendos, uno de avenimiento 8 contestacin de la demanda, 8 otro de prue#a. E'cepcionalmente, podr& llevarse a ca#o un segundo o %asta un tercer comparendo, en los siguientes casos: Cuando en la audiencia de contestacin de la demanda, el arrendatario, previamente requerido por el tri#unal, informase de la e'istencia de su#arrendatarios Dinciso ,E del artculo 11E de la le8BC Cuando en la audiencia de contestacin de la demanda, el demandado %u#iere deducido demanda reconvencional D"rtculo 6E n*mero 7 de la le8B.

77

El nuevo procedimiento, que a%ora est& regulado por completo en la -e8 16.121, especialmente en su artculo 6E Dantes de la reforma, el procedimiento era el esta#lecido por la -e8 16.121, 8 adem&s por las reglas del $uicio sumario, conforme a los artculos 762 a 793 del Cdigo de Arocedimiento CivilB, puede sinteti!arse en los siguientes trminos: El procedimiento ser& (er'al, pero las partes podr&n presentar minutas escritas en que se esta#le!can los %ec%os invocados 8 las peticiones formuladas Dntese que la le8 e'ige una formalidad mnima en la presentacin de la demanda, sea oral o escrita: slo de#en invocarse los %ec%os 8 formularse las peticiones pertinentes, e indicar los medios de prue#a de que se valdr& la parte, sin per$uicio de cumplir con un requisito adicional, correspondiente a la prue#a testifical, seg*n indicaremos m&s adelanteBC se divisa en todo caso una dificultad pr&ctica para los tri#unales: destinar 122 funcionarios que atiendan la presentacin de demandas orales. Deducida la demanda, citar& el tri#unal a la audiencia del quinto da %&#il, despus de la *ltima notificacin. -a noti5icaci&n de la demanda se efectuar& conforme al inciso 1E del artculo 55, del Cdigo de Arocedimiento CivilC esta norma, aplica#le a las querellas posesorias, dispone que la notificacin de la demanda se efectuar& en la forma dispuesta en el ?tulo <( del -i#ro ( del Cdigo de Arocedimiento Civil, vale decir, de acuerdo a lo que esta#lecen los artculos ,6 8 siguientes Dque regulan lo concerniente a las notificaciones de las resoluciones $udicialesB, pero con una importante salvedad: en el caso del artculo ++, se %ar& la notificacin en la forma prevista en el inciso 3E, esto es, entregando copia de la demanda a cualquiera persona adulta que se encuentre en el inmue#le arrendado, 8 si nadie %u#iere all, o si por cualquier otra causa no es posi#le entregar dic%a copia, se fi$ar& en la puerta del inmue#le un aviso, que inclu8a las menciones del citado artculo ++, inciso 3E del Cdigo de Arocedimiento Civil. "*n m&s, se esta#lece a%ora en el artculo 6E de la -e8 16.121, que se presumir& de pleno derec%o Dpor ende, sin admitir prue#a en contrarioB, para los efectos de lo dispuesto en el artculo ++ del Cdigo de Arocedimiento Civil, que el domicilio del demandado es el correspondiente al inmue#le arrendado. Es importante consignar que para %acer oponi#le a los su#arrendatarios lo o#rado en los $uicios de desa%ucio, de restitucin o de terminacin del arrendamiento por falta de pago de las rentas seguidos contra el arrendatario, as como tam#in para %acerles oponi#le la respectiva sentencia Dpor lo dem&s, ellos tam#in tienen inters en la su#sistencia del contrato, cuando se pide su terminacin por el no pago de las rentasB, de#er& notific&rseles la demanda o de#er&n %a#erse apersonado al $uicio
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Nscar (gnacio Nlavarra, se ala al respecto que &&&ine*plicablemente en el caso de la demanda verbal la ley no ha reglamentado la manera de hacer e/ectiva 'sta( no se se1ala ante qu' 4ribunal debe interponerse, no se establece la obligaci"n del 4ribunal de levantar un acta, proveer, noti/icar al demandado, etc& En las condiciones e*presadas, el actor se encontrar$ por esa circunstancia pr$cticamente impedido de /ormular demanda verbal, puesto que simplemente no sabr$ a qu' tribunal acudir, ya que la ley no lo ha determinado& 2"gicamente, tal di/icultad no se plantear$ en los lugares en que e*ista un tribunal <nico, pero s en todos aquellos en que /uncionen varios y, especialmente, en las grandes ciudades, en las cuales el interesado no tendr$ otra opci"n que /ormular la tradicional demanda escrita, ingresarla a distribuci"n y continuar su gesti"n ante el tribunal de destino& 4an e/ectivo es lo anterior, que la Corte de +pelaciones de 7antiago, como una manera d solucionar la di/icultad planteada, ha comen0ado a distribuir modelos de demanda para ser usados por los interesados, desvirtu$ndose de ese modo el supuesto prop"sito de los legisladores de establecer un procedimiento oral&: en =-a /emana @urdica>, n*mero 1+1, semana del 1 al 1 de septiem#re de 322,, p&g. 15, editorial -e'isJe'is, artculo =El nuevo $uicio de arriendo>.

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Dartculo 11E de la le8B. Con tal fin, distinguimos seg*n si la demanda se notific personalmente al arrendatario o de conformidad al artculo ++ del Cdigo de Arocedimiento Civil, modificado por el artculo 6E de la -e8 16.121: iB /i la demanda se notifica personalmente, el ministro de fe, en el acto de notificacin, requerir& de $uramento al demandado acerca de la e'istencia o no de su#arrendatariosC 8 en caso afirmativo, de sus nom#resC el ministro de fe de#er& de$ar constancia escrita de la notificacin a una persona adulta ocupante del inmue#leC iiB /i la demanda no %u#iere sido notificada personalmente, el mismo requerimiento lo de#er& %acer el tri#unal en la audiencia respectiva de contestacin, si concurriere el demandadoC en el caso que ste informase de la e'istencia de su#arrendatarios, se suspender& la audiencia, orden&ndose notificar a los su#arrendatarios 8 se citar& a una nueva audiencia, la que tendr& lugar una ve! practicadas las notificaciones pertinentes o una ve! que los su#arrendatarios se %a8an apersonado a la causa Den el *ltimo caso, nada dice la le8 acerca de la oportunidad en que de#e reali!arse la nueva audiencia, de manera que colegimos que de#er& solicitarla el demandanteB. Ca#e indicar que en cualquiera de los dos casos antes se alados, el arrendatario Do sea el su#arrendadorB que incurra en falsedad en la declaracin, sea acerca de la e'istencia o no de su#arrendatarios, sea acerca de sus nom#res, ser& sancionado con multa, de una a sesenta Hnidades de Gomento, que impondr& el $ue! que cono!ca del $uicio Dartculo 3+E n*mero uno de la le8B. -a misma multa se impondr& al arrendatario que siendo su#arrendador, 8 %a#iendo perci#ido las rentas de su#arriendo, no pagare la renta del arrendamiento al arrendador 8 a consecuencia de ello el su#arrendatario fuese lan!ado del inmue#le Dartculo 3+E n*mero dos de la le8B. El demandante de#er& indicar, en su demanda, los medios de prue#a de que pretende valerse. /i el demandante pretende valerse de la prue#a testifical, de#er& acompa ar a su demanda la respectiva nmina de testigos, la que no podr& e'ceder de cuatro personas. /i el demandado quiere valerse tam#in de la prue#a testifical, de#er& presentar su nmina %asta antes de las 13.22 %oras del da que preceda a la audiencia. -a audiencia, que tendr& lugar slo con la parte que asista, se efectuar& conforme al siguiente orden de actuaciones: 1E se iniciar& con la relaci&n (er'al de la demandaC adem&s, ca#e consignar las siguientes situaciones especiales respecto a la demanda: iB Cuando la terminaci"n del arrendamiento se pida por /alta de pago de la renta, de con/ormidad con lo dispuesto en el artculo 1.,, del C"digo Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se re/iere se practicar$ en la audiencia de contestaci"n de la demanda Dinciso 1E del artculo 12 de la le8B& En la pr&ctica, entonces, la primera reconvencin de pago se formula en la demanda 8 se entiende %ec%a al ser notificadaC mientras que la segunda se practica como primera diligencia, en el comparendo al que nos estamos refiriendo Drecordemos que de acuerdo a lo 8a e'puesto, este es un caso de e'cepcin, a la norma del n*mero 1 del

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artculo 1551 del Cdigo Civil, referido a la interpelacin del deudor morosoBC iiB la parte demandante tam#in podr& e'igir, con$untamente con el pago de las rentas insolutas, el pago de los consumos de lu!, energa elctrica, gas, agua pota#le 8 de riego, gastos por servicios comunes 8 otras prestaciones an&logas que se adeuden Dinciso 3E del artculo 12BC adem&s, el arrendador podr& %acer notificar la demanda a las empresas que suministren los mencionados servicios, 8 en tal caso, el demandado ser& el *nico responsa#le de los consumos mientras dure la ocupacin del inmue#le por l mismo o por las personas a su cargo Dartculo 1+E de la le8BC 3E continuar& con la contestaci&n (er'al del demandado Dlo que no impide %acerlo por escrito, presentando la pertinente minutaBC en ella, el arrendatario podr& reclamar tam#in indemni!aciones, %aciendo valer el derec%o de retencin que otorga el artculo 19,1 del Cdigo Civil Dartculo 9E de la le8B. El arrendatario puede invocarlo, cuando el arrendador le adeude indemni!aciones por las me$oras efectuadas por el primero, 8 que de#en reem#olsarse por el segundo Dser&n las que no tengan al car&cter de locativasB. /in em#argo, no podr& e$ercitarse el derec%o de retencin por el arrendatario, cuando estemos ante la e'tincin involuntaria del derec%o del arrendador so#re la cosa arrendada. ,E en la contestacin, el demandado podr& recon(enir al actor, de#iendo en el mismo acto dar cuenta de los medios de prue#a que sustentan su pretensinC +E de la reconvencin, se dar& traslado al demandante, quien tiene dos opciones: iB contestar de inmediatoC o iiB reservar la contestacin para una audiencia posterior, que se efectuar& a solicitud del demandanteC esta segunda audiencia de#er& reali!arse dentro de los cinco das siguientes, contados desde la primera audiencia Dla le8 no dice que la segunda audiencia se reali!ar& =al quinto da>, sino =dentro de los cinco das siguientes>, de manera que nada impide al $ue! fi$arla antes de que e'piren los aludidos cinco dasB. En esta segunda audiencia, se contestar& la demanda reconvencional por el demandante 8 se recepcionar& la prue#a pertinente. -as partes se entender&n citadas de pleno derec%o a esta segunda audiencia. -a reconvencin ser& tramitada 8 resuelta con$untamente con la cuestin principal, cualquiera sea la opcin escogida por el demandante. 5E acto seguido, se proceder& o#ligatoriamente al llamado de conciliaci&nC 7E de no producirse avenimiento total, ca#en dos posi#ilidades: iB el $ue! reci'ir. la ca"sa a pr"e'a 8 esta#lecer& los puntos sustanciales, pertinentes 8 controvertidos que de#an ser acreditados, procediendo de inmediato a la recepcin de la prue#a ofrecida en la demanda 8 en la contestacin, sin per$uicio de decretar otros medios pro#atorios que estime pertinentes Dartculo 15E de la le8BC la prue#a ser& apreciada conforme a las reglas de la sana cr*tica Dvale decir, siguiendo al $urista argentino ?orres Jeuqun, Con/orme a este sistema, el Eue0 tiene libertad para apreciar el valor o grado de e/icacia de las pruebas producidas& @ero, el sistema no autori0a al Eue0 a valorar arbitrariamente, sino que por el contrario% le e*ige que determine el valor de las pruebas haciendo un an$lisis ra0onado de ellas, siguiendo las reglas de la l"gica, de lo que le dicta su e*periencia, 79

el buen sentido y el entendimiento humano& N como consecuencia de esto, le e*ige al Eue0 que /unde sus sentencias y e*prese las ra0ones por las cuales 121 concede o no e/icacia probatoria a una pruebaB. Ca#e indicar que antes de la reforma, esta#leca el artculo 15E de la le8 que la prue#a sera apreciada en conciencia por el $ue! Do sea, siguiendo al mismo autor trasandino, En este sistema se otorga absoluta libertad al Eue0% 'ste puede apreciar con entera libertad las pruebas e incluso apartarse de ellas, dictando la sentencia con/orme a lo que le dicta su conciencia o ntima convicci"n& Como consecuencia de esto, el sistema no e*ige al Eue0 que 1-2 e*prese las ra0ones por las cuales concede o no e/icacia a una prueba . /o#re el particular, el artculo +55 del Cdigo del ?ra#a$o, tam#in esta#lece que el tri#unal apreciar& la prue#a conforme a las reglas de la sana crtica, 8 el artculo +57 del mismo Cdigo, se ala que al %acerlo, el tribunal deber$ e*presar las ra0ones jurdicas y las simplemente l"gicas, cient/icas, t'cnicas o de e*periencia en cuya virtud les designe valor o las desestimeB. iiB si el tri#unal estimare que no e'isten puntos sustanciales, pertinentes 8 controvertidos que de#an ser acreditados, citar. de inmediato a las partes para o*r sentencia. -os incidentes de#er&n promoverse 8 tramitarse en la *nica audiencia del $uicio Dcon las salvedades de las eventuales audiencias que pueden tener lugar si se deduce demanda reconvencional o si %u#iere su#arrendatariosB, con$untamente con la cuestin principal, sin parali!ar el curso de sta. -a sentencia de5initi(a se pronunciar& so#re la accin deducida 8 so#re los incidentes, o slo so#re stos cuando sean previos o incompati#les con aqulla. /lo ser&n apela'les: iB la sentencia definitiva de primera instanciaC iiB las resoluciones que pongan trmino al $uicio o %agan imposi#le su continuacin Dvale decir, las interlocutorias de primera claseBC ?odas las apelaciones: iB se conceder&n en el solo efecto devolutivoC iiB tendr&n preferencia para su vista o falloC 8 iiiB durante su tramitacin, no se podr& conceder orden de no innovar. En segunda instancia, podr& el tri#unal de al!ada, a solicitud de parte, pronunciarse por va de apelacin so#re todas las cuestiones que se %a8an de#atido en primera instancia para ser falladas en definitiva, aun cuando no %a8an sido resueltas en el fallo apelado. -as partes podr&n comparecer 8 defenderse personalmente en primera instancia, en los $uicios cu8a renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades tri#utarias mensuales Den el mes de ma8o de 322,, la unidad tri#utaria mensual ascenda a U 39.672.., de manera que la renta no podra e'ceder de U 119.++2..B. -a le8 protege tam#in a los su#arrendatarios, cuando el arrendador %u#iere demandado al arrendatario Do sea al su#arrendadorB, solicitando la terminacin del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas Dartculo 13E de la le8B. En
121 123

?orres Jeuquen, =9anual de Derec%o Arocesal ((>, ?omo 1, en MMM.todoiure.com.ar. ?orres Jeuquen, =9anual de Derec%o Arocesal ((>, ?omo 1, en MMM.todoiure.com.ar.

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esta %iptesis, los su#arrendatarios podr&n pagar al demandante, antes de la dictacin de la sentencia de primera instancia, las rentas adeudadas por el arrendatario, enervando de este modo la accin. Efectuado el pago, la le8 confiere a los su#arrendatarios un derec%o alternativo, 8 en am#os casos sin per$uicio de las indemni!aciones que correspondan: iB tendr&n derec%o a ser reem#olsados por el arrendatario Do sea por su su#arrendadorB, con m&s el inters corriente a contar del pagoC iiB tendr&n derec%o a imputar a las rentas m&s inmediatas que de#an pagarle al su#arrendador, las sumas pagadas al arrendador. a.1B Pla4o por el c"al el %"e4 p"ede s"spender el lan4amiento. Esta es la modificacin de ma8or impacto =medi&tico> de la -e8 n*mero 19.677, pues uno de los motivos que impuls al legislador a reformar la -e8 16.121, fue constatar la e'cesiva lentitud con que se lleva#a a ca#o el tr&mite del lan!amiento de los arrendatarios del inmue#le arrendado, acogiendo los tri#unales con demasiada li#eralidad la solicitud de los condenados en orden a postergar dic%a actuacin $udicial, acrecentando con ello el per$uicio ocasionado a los arrendadores, quienes con desesperacin e impotencia o#serva#an como transcurra el tiempo 8 no o#tenan la restitucin de sus inmue#les. -as plausi#les ra!ones %umanitarias invocadas por los arrendatarios, no podan $ustificar que, al acogerlas en el e'ceso mencionado, se infliga un grave da o a los arrendadores, quienes por su parte tam#in tenan motivos igualmente atendi#les. :a#ida cuenta de lo anterior, dispone a%ora el inciso 3E del artculo 1, de la le8: En estos juicios y en los de comodato precario, el jue0 de la causa, decretado el lan0amiento, podr$ suspenderlo en casos graves y cali/icados, por un pla0o no superior a treinta das. Con esto, el antiguo pla!o m&'imo de seis meses que antes esta#leca la le8, se reduce dr&sticamente. Aara el desalo$o de la finca arrendada, se aplicar& lo dispuesto en el artculo 595 del Cdigo de Arocedimiento Civil Dinciso primero del artculo 1,E de la le8B. Aor ende, decretado el lan!amiento, ser& notificada dic%a orden en la forma esta#lecida en el artculo +6 del mismo Cdigo, esto es, por medio de una cdula que contenga la copia ntegra de la resolucin 8 los datos necesarios para su acertada inteligencia. Dic%a cdula se entregar& en el domicilio del notificado en la forma esta#lecida en el inciso 3E del artculo ++ del Cdigo de Arocedimiento Civil. a.6B Pla4o para ded"cir n"e(amente la acci&n, si /sta $"'iere sido rec$a4ada. Dispone al artculo 17E de la le8, que en el caso de %a#erse declarado sin lugar el desa%ucio o la restitucin, el actor no podr& intentar nuevamente tales acciones sino transcurridos seis meses desde que %a8a quedado e$ecutoriada la sentencia de rec%a!o. "ntes de la modificacin contenida en la -e8 19.677, el actor de#a esperar un a o, contado desde que %u#iera quedado e$ecutoriada la sentencia que desec% su demanda. Con todo, la limitacin no regir&, cuando la nueva demanda se funde en %ec%os acaecidos con posterioridad a la fec%a de presentacin de la primera demanda. a.9B O'tenci&n del sal(ocond"cto, por el arrendatario.

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"l efecto, el artculo + de la -e8 n*mero 32.331, pu#licada en el Diario Nficial de fec%a 15 de noviem#re de 3221, sustitu8 el artculo *nico del Decreto con Guer!a de -e8 n*mero 317, de ma8o de 19,1 Ddictado en el primer go#ierno de Carlos (#& e! del CampoB, 12, que a su ve! %a#a sido sustituido por el artculo 3 de la -e8 n*mero 19.677 . El citado artculo *nico, dispone: El propietario u ocupante a cualquier ttulo de una vivienda, para cambiar su domicilio, deber$ e/ectuar una declaraci"n jurada ante el notario con competencia en la comuna en que el declarante tiene actualmente su morada, o ante el H/icial del 6egistro Civil competente en el mismo lugar, si all no hubiere notario, en la cual dejar$ constancia del domicilio del cual se mudar$ y de aqu'l al cual lo har$& En esta declaraci"n jurada se deber$ dejar constancia, adem$s, de que el declarante no tiene impedimento legal, judicial ni contractual para e/ectuar la mudan0a& K El notario o el H/icial Civil ante el cual se realice la declaraci"n se1alada en el inciso precedente, solicitar$ al declarante antecedentes que acrediten la calidad invocada, para lo cual bastar$ e*hibir los recibos del impuesto territorial o del pago de los servicios, e*tendidos a su nombre& 7i quien se trasladar$ no es el propietario, deber$ presentar la autori0aci"n de 'ste o de quien haya recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento correspondiente al <ltimo mes, as como las constancias de encontrarse al da en el pago de los servicios con que cuente el inmueble& K El arancel por la declaraci"n jurada se1alada en el inciso primero no podr$ ser superior a dieciocho mil'simos de unidad tributaria mensual& K 7i no se ha dado cumplimiento a las disposiciones precedentes, Carabineros impedir$ que se e/ect<e la mudan0a& 7in perjuicio de ello, la in/racci"n ser$ castigada con multa de una a cuatro unidades tributarias mensuales, por el respectivo ju0gado de polica local& Ca#e formular algunas o#servaciones al tenor de la le8: V -a declaracin $urada se le e'ige a cualquier persona que de#a mudarse de domicilio, sea o no el due o del inmue#le desde el cual se mudar&C V -a declaracin no puede %acerse ante cualquier Jotario A*#lico u Nficial Civil: slo %a de %acerse ante aqul en que el declarante tenga su moradaC V En la declaracin $urada, de#e de$arse constancia de que el declarante no tiene impedimento legal, $udicial ni contractual. )especto al *ltimo de estos eventuales impedimentos, #ien podra ocurrir que el contrato de arrendamiento diga que el arrendatario, previo a reali!ar esta declaracin $urada, de#er& o#tener una constancia del arrendador, en la que ste manifieste no tener reparo para que se realice la aludida declaracin. V Cuando aqul que reali!ar& la mudan!a sea el arrendatario, el Jotario competente de#e e'igir que se le e'%i#a: iB la autori!acin e'pedida por el propietario o de quien el arrendatario %a8a reci#ido la tenencia del inmue#le Dpodra tratarse de la persona que compareci arrend&ndole el inmue#le, aunque no fuere el due o, lo que es perfectamente posi#le, si recordamos que el artculo 1917, inciso 3E, del Cdigo Civil esta#lece la valide! del arrendamiento de la cosa a$enaBC

12,

"ntes de esta modificacin, la le8 aluda a la o#tencin de un salvoconducto, que de#a procurarse en la respectiva unidad de Cara#ineros. "%ora, Cara#ineros slo de#e fiscali!ar que se %a8a e'pedido ante Jotario A*#lico la respectiva declaracin $urada, por el arrendatario.

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iiB o #ien, el reci#o en el que conste el pago de la *ltima renta 8 los compro#antes de pago de los servicios con que cuente el inmue#le. Con todo, en nuestra opinin, la alternativa anterior no puede operar, si, como di$imos, las partes %u#ieren estipulado en el contrato de arrendamiento que el arrendatario de#er& o#tener, antes de reali!ar la declaracin $urada, un documento suscrito por el arrendador en que se le autorice a ello. Aor eso, el respectivo Jotario A*#lico u Nficial Civil, de#e e'aminar el respectivo contrato. De lo contrario, se estara desconociendo el impedimento contractual. Alanteamos una duda so#re esta materia: la disposicin legal, alude al propietario u ocupante a cualquier otro ttulo de una vivienda R/ignifica esto que los propietarios u ocupantes a cualquier otro ttulo de oficinas, esta#lecimientos comerciales o industriales, etc., no requieren otorgar la declaracin $uradaS Jo parece lgico que as sea, si consideramos que la ratio legis de la -e8 n*mero 19.677 apunta a proteger al arrendador de toda clase de inmue#les ur#anos regidos por la -e8 n*mero 16.121, pero el punto podra discutirse, atendiendo a la e'presin vivienda, que podra interpretarse en forma restrictiva. -a -e8 n*mero 16.121 se puso tam#in en el caso que el arrendador, in$ustificadamente, se negare a otorgar al arrendatario la autori!acin para a#andonar el inmue#le 8 retirar sus mue#les, o a otorgar el reci#o que acredite el pago de la renta de arrendamiento: el arrendador ser& sancionado con multa de una a sesenta Hnidades de Gomento, que impondr& el $ue! que cono!ca del $uicio en que sea controvertido el %ec%o que las motiva Dartculo 3+E n*mero tres de la le8B. #B Normati(a aplica'le al arrendamiento de predios r-sticos. #.1B Am'ito de aplicaci&n. El Decreto -e8 n*mero 99,, que esta#lece disposiciones especiales so#re arrendamiento de predios r*sticos, dispone que se entender& por predio r*stico el definido como tal por la -e8 n*mero 17.7+2, relativa a la )eforma "graria. En el marco de esa le8, se defini como =predio r*stico> todo inmue#le suscepti#le de uso agrcola, ganadero o forestal, situado en sectores ur#anos o rurales. /e aplic por ende un criterio funcional, 8 no espacial o geogr&fico. Jo o#stante, el artculo 1E esta#lece, en armona con lo dispuesto en la -e8 n*mero 16.121, que el arrendamiento de predios r*sticos que estn u#icados en &reas ur#anas 8 que tengan una ca#ida inferior a una %ect&rea fsica se regular& por la legislacin general so#re arrendamiento de inmue#les ur#anos, o sea, por la -e8 n*mero 16.121. En todo caso, las disposiciones del Decreto -e8 99, no ser&n aplica#les al arrendamiento de terrenos fiscales Dartculo 1EB. #.3B Nat"rale4a solemne de los contratos de arrendamiento de predios r-sticos. /eg*n dimos cuenta, trat&ndose de los contratos de arrendamiento de predios r*sticos, se altera la regla general, acerca de la naturale!a consensual del contrato de arrendamiento, pues el primero de#e constar por escritura p*#lica o privada, 8 si se opta por sta alternativa, es necesaria la presencia de dos testigos, conforme al artculo 5E del Decreto -e8 JE 99,, de 1915. "dem&s, dados los trminos de los incisos 3E 8 ,E del artculo citado, el contrato ser& inoponi'le 8 carecer. de m/rito e%ec"ti(o, si se omite la 1,

declaracin concerniente al rgimen tri#utario al que se encuentre afecto el arrendador. /o#re este particular, dispone el artculo 15 #is del Cdigo ?ri#utario: En los documentos que den cuenta del arrendamiento o cesi"n temporal en cualquier /orma, de un bien ra0 agrcola, el arrendador o cedente deber$ declarar si es un contribuyente del impuesto de primera categora de la 2ey de Impuesto a la 6enta que tributa sobre la base de renta efectiva o bien sobre renta presunta& '.30 F"e4 competente en caso de liti+ios. Conforme a lo dispuesto en el artculo 3E del Decreto -e8 99,, conocer& 8 resolver& las cuestiones o conflictos que sur$an entre las partes, el $ue! de letras del departamento Dentindase comunaB donde estuviere u#icado el inmue#le o el $ue! de cualquiera de los departamentos Dlas comunasB si el inmue#le estuviere u#icado en m&s de uno Duna comunaB. /e aplicar& el procedimiento esta#lecido para el $uicio sumario en el ?tulo F( del -i#ro ((( del Cdigo de Arocedimiento Civil. Jada impide que las partes acuerden someter la contienda al conocimiento 8 decisin de un $ue! &r#itro, quien se ce ir& al procedimiento que se alen las partes en el respectivo contrato o, en su defecto, al que corresponde a los &r#itros ar#itradores. '. 0 O'li+aci&n del arrendatario, de preser(ar el medioam'iente 1 los rec"rsos nat"rales. El artculo 6E del Decreto -e8 99, impone al arrendatario la o#ligacin de cumplir las disposiciones contractuales, legales 8 reglamentarias so#re proteccin 8 conservacin de los recursos naturales que e'istan en el predio arrendado. /i se infringiere esta o#ligacin, el arrendador podr& solicitar la terminacin inmediata del contrato Dartculo 9EB, acompa ando con la demanda, un informe tcnico en que la funde. El informe, dice el inciso 3E del artculo 9E, deber$ ser elaborado por un pro/esional debidamente inscrito en el Colegio respectivo, e'igencia que no podra aplicarse en la actualidad, pues se derogaron las normas que o#liga#an a los profesionales a incorporarse al Colegio de la orden. Ntra interpretacin pugnara con la Constitucin Aoltica de la )ep*#lica. -a misma o#ligacin se impone al mediero, en el artculo 11 del Decreto -e8 99,, seg*n veremos. '.)0 Arrendamiento de "n predio con +anados. El Decreto -e8 99, nada dice al respecto, pero si est& regulada la materia en el artculo 196+ del Cdigo Civil. Dispone el precepto que a falta de estipulacin de los contratantes, pertenecer&n al arrendatario: ?odas las utilidades de dic%os ganados Dpues el arrendatario tiene el goce de las cosas arrendadas, de manera que entre tales utilidades, est&n los frutos que puedan o#tenerse del ganadoBC -os ganados mismos, con la o#ligacin de de$ar en el predio al fin del arriendo igual n*mero de ca#e!as de las mismas edades 8 calidades. /i al finali!ar el contrato faltaren animales, el arrendatario pagar& la diferencia en dinero. El arrendador, sin em#argo, no ser& o#ligado a reci#ir animales que no estn aquerenciados al predio. 1+

Es interesante consignar que en este caso, el contrato de arrendamiento est& operando como un ttulo traslaticio de dominio, respecto de los ganados, atendido que usualmente se trata de cosas fungi#les. Jo acontece lo mismo en el usufructo, aunque en este caso, la le8 es m&s #enigna con el usufructuario, pues no est& o#ligado a restituir = igual n<mero de cabe0as de las mismas edades y calidades. En efecto, el artculo 166 dispone que el usufructuario de ganados o re#a os de#e reponer los animales que mueren o se pierden, pero s"lo con el incremento natural de los mismos ganados o reba1os% salvo que la muerte o p'rdida /ueren imputables a su hecho o culpa, pues en este caso deber$ indemni0ar al propietario. N#servamos cmo el artculo 196+ e'ige al arrendatario reponer igual n*mero de ca#e!as al trmino del contrato, sin importar que algunas de ellas %a8an perecido por caso fortuito o fuer!a ma8or, lo que se e'plica desde el momento en que el arrendatario se %i!o due o de los animales, 8 sa#emos que las cosas perecen para su due o. En cam#io, trat&ndose del usufructuario, el artculo 166 slo le e'ige reponer los animales muertos o que se %an perdido con el incremento natural de los mismos ganados o reba1os, o sea, con las cras que produ!can los mismos ganados dados en usufructo. Como en este caso el usufructuario slo es mero tenedor de los animales, de#er& indemni!ar al nudo propietario, si la muerte o prdida de los animales fue imputa#le a su conducta. '.20 El contrato de medier*a o aparcer*a. Concepto: dispone el artculo 13E del Decreto -e8 99,, que 7e entender$ por contrato de mediera o aparcera aquel en que una parte se obliga a aportar el uso de una determinada super/icie de terreno y la otra el trabajo para reali0ar cultivos determinados, con el objeto de repartirse los /rutos o productos que resulten& /eg*n veremos, se trata de un contrato consensual, que rompe por ende la regla aplica#le trat&ndose del arrendamiento de predios r*sticos. Con todo, la le8 presume un con$unto de estipulaciones, si las partes cele#ran el contrato ver#almente. Aartes del contrato: quien se o#liga a aportar el uso de la tierra, se llama cedenteC el que se o#liga a tra#a$arla, mediero Dartculo 13E, inciso 3EB. N#ligaciones de las partes Dartculo 13E, inciso 1EB: iB El cedente, de#e aportar el uso de una determinada superficie de terrenoC iiB El mediero, de#e aportar el tra#a$o para reali!ar cultivos determinadosC iiiB ?anto el cedente como el mediero de#en aportar los elementos necesarios para la adecuada e'plotacin del terrenoC ivB "m#as partes de#en concurrir a los gastos de produccinC vB -os dos contratantes de#en reali!ar en forma con$unta la direccin de la e'plotacinC viB Cedente 8 mediero de#en participar en los riesgos de la e'plotacin. viiB Cedente 8 mediero de#en a#stenerse de ceder los derec%os resultantes del contrato Dartculo 15 del Decreto -e8 99,B.

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viiiB

-os medieros est&n o#ligados a dar cumplimiento a las disposiciones contractuales, legales 8 reglamentarias so#re proteccin 8 conservacin de los recursos naturales Dartculo 11 del Decreto -e8 99,B.

Contenido mnimo del contrato de mediera, cuando se cele#ra por escrito Dartculo 1,EB: iB (ndividuali!acin de las partesC iiB Descripcin, u#icacin 8 superficie de los terrenos que se aportan en mediera, los dem&s aportes que se estipulen 8 la forma como se %ar&n por las partesC iiiB /iem#ras, plantaciones 8 cultivos que se reali!ar&nC ivB Gorma 8 porcenta$e en que ser& distri#uido entre las partes el producto 8 utilidades que se o#tengan de la e'plotacin, as como la manera en que ser&n repartidas las prdidas, si las %u#iereC vB Gec%a de entrega 8 de restitucin de los terrenosC 8 viB Cl&usula ar#itral, pudiendo las partes, si lo desean, designar tam#in la persona que intervendr& como &r#itro ar#itrador. Estipulaciones que la le8 presume incorporadas en el contrato de mediera, cuando no se cele#ra por escrito Dartculo 1+ del Decreto -e8 99,B: /e presumir& que el cedente est& o#ligado a aportar los terrenos 8 el agua correspondiente, si aqullos fueren de riegoC ?am#in se presume que el cedente est& o#ligado a aportar la mitad de las semillas o plantas, fertili!antes 8 pesticidas, sea en especies o su valor equivalente en dineroC "simismo, el cedente de#e aportar los dos tercios de los fertili!antes de efectos duraderos utili!ados en el *ltimo a o de la medieraC El mediero, por su parte, de#er& aportar el tra#a$o 8 el saldo de las prestaciones complementarias de las que corresponden al cedenteC /e presumir&, igualmente, que el producto que se o#tenga, de#er& ser distri#uido por partes igualesC 8 /e presumir& que el pla!o del contrato es de un a o, salvo prue#a en contrario. -imitacin que pesa so#re el mediero: dispone el artculo 15 del Decreto -e8 99,, que el mediero no podr& cele#rar contratos que tuvieren por efecto esta#lecer su#medieras sin autori!acin previa 8 por escrito del propietario.

iB iiB iiiB ivB vB viB

Causales especiales de e'tincin del contrato de mediera: conforme al artculo 16 del Decreto -e8 99,, el contrato de mediera se e'tinguir& por las causales de terminacin de los contratos en general, 8 en especial, por las siguientes: iB Aor %a#erse infringido la pro%i#icin de ceder los derec%os resultantes del contratoC iiB Aor %a#er esta#lecido el mediero su#medieras, sin la autori!acin del cedenteC iiiB Aor %a#erse infringido por el mediero, su o#ligacin de dar cumplimiento a las disposiciones contractuales, legales 8 reglamentarias so#re proteccin 8 conservacin de los recursos naturales, caso en el cual el demandante de#er&

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ivB

acompa ar a la solicitud de terminacin $udicial del contrato, un informe tcnico so#re los %ec%os que sirven de fundamento a su accinC Aor el fallecimiento o imposi#ilidad fsica del mediero. En este caso, la sucesin del mediero o el mismo, seg*n corresponda, de#er& ser indemni!ado por el cedente en un monto no inferior al valor de los aportes efectuados por el mediero. El fallecimiento del cedente no ser& causal de trmino anticipado del contrato de mediera.

9.- Arrendamiento para la con5ecci&n de "na o'ra material. 9.1. Concepto. El arrendamiento de o#ra o contrato de confeccin de o#ra material se puede definir como aqu'l por el cual una persona llamada art/ice, se obliga, mediante cierto precio, a 1-? ejecutar una obra material . En este contrato, el artfice es el arrendador, 8 quien encarga la o#ra es el arrendatario. 9.2. Elementos del arrendamiento de o'ra. /on tres: aB El consentimiento, como en todo contratoC #B Hn precio, como en todo arrendamiento. 5a$o dos modalidades puede convenirse el precio: Aagar una sola cantidad, por toda la o#ra: o'ra a precio al4adoC Aagar por etapas o partes, seg*n avance la o#ra: o'ra por administraci&n. /i las partes no %u#ieren fi$ado el precio, el artculo 1991 del Cdigo Civil esta#lece: /e presumir& que las partes %an convenido en el que ordinariamente se paga por la misma especie de o#ra Dvale decir, la le8 se remite a la costum#reBC 8 " falta de dic%o precio, ser& el que se estime equitativo por peritos. cB Encar+ar la e%ec"ci&n de "na o'ra material: el arrendador pone su tra#a$o o e'perticia al servicio de otro, con el fin de transformar una materia 8 confeccionar una nueva o#ra para el arrendatario. Como se ala "lessandri, caben dentro de este contrato los m$s variados trabajos( el de sastre, del carpintero, del arquitecto, del ingeniero, etc& 2o que caracteri0a entonces este contrato es que se haga una obra nueva con una sustancia 1-> mediante la trans/ormaci"n de ella por el trabajo del hombre . Aero no todo encargo que supone confeccionar una o#ra material es arrendamiento. En efecto, es imprescindi#le precisar cuando la confeccin de una o#ra material es
12+ 125

"lessandri: o#. cit., p&g. 163. "lessandri: o#. cit., p&g. 163.

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compra(enta, 8 cuando es arrendamiento. El artculo 1997 del Cdigo Civil resuelve el pro#lema: 3er. compra(enta: cuando el que suministra la materia es el propio artfice. /e trata de una compraventa a prue#a o al gusto, porque slo se perfecciona cuando el que orden la o#ra la aprue#a. Aor lo tanto, el riesgo por la prdida de la cosa ser& asumido por el vendedor, mientras el comprador no manifiesta su conformidad Dincisos 1E 8 3E del artculo 1997, que esta#lecen una solucin idntica a la esta#lecida en el artculo 163, del Cdigo CivilB. 3er. arrendamiento: si la materia es suministrada por la persona que encarg la o#ra Dartculo 1997, inciso ,EB. En este caso, el riesgo por la prdida fortuita de la materia ser& asumido por el arrendatario Dartculo 3222B, lo que no constitu8e ninguna novedad, pues se est& aplicando el aforismo res perit dominio, la cosa Dla materia proporcionada, en este casoB perece para su due o. /i la prdida o destruccin es imputa#le al artfice, l ser& o#viamente responsa#le. Auede ocurrir que am#as partes suministren materiales, caso en el cual ser& arrendamiento si la materia principal es aportada por el que encarga la o#ra, 8 compraventa a la inversa Dartculo 1997, inciso +EB. :emos se alado que si el que encarg la o#ra suministra la materia al artfice, la prdida de la misma ser& asumida por el primero. En tal caso, el artfice slo podr& reclamar el precio o salario, en los casos siguientes Dartculo 3222 del Cdigo CivilB: 1E /i la o#ra %a sido reconocida 8 apro#ada por quien encarg la o#raC 3E /i quien encarg la o#ra est& en mora de reconocerla 8 apro#arlaC ,E /i la cosa perece por vicio de la materia suministrada por el que encarg la o#ra. Con todo, el artfice no podr& reclamar el precio: iB Cuando por su oficio, %a8a de#ido conocer el vicio que afecta la materia Dpor e$emplo, cuando siendo un e#anista e'perto, se le entreg un tro!o de pino oregn que ostensi#lemente est& %oradado por termitasBC iiB Cuando conociendo el vicio, no %a8a dado aviso oportuno a quien le encarg la o#ra. 9.3. Apro'aci&n de la o'ra. Hna ve! e$ecutada la o#ra por el artfice, quien se la encarg de#e manifestar su apro#acin. -as reglas son las siguientes: aB -a apro#acin Dreconocimiento, dice la le8B puede %acerse por partes o por el todo Dartculo 3221 del Cdigo CivilB. #B /i %a8 discrepancia entre las partes, ellas nom#rar&n peritos que decidan. cB /i se estima fundada la alegacin de quien encarg la o#ra, ste podr& o#ligar al artfice: " %acer nuevamente la o#raC " indemni!arle los per$uicios Dartculo 3223 del Cdigo CivilB. 9. . Desistimiento del arrendatario. El inciso 3E del artculo 1999 del Cdigo Civil, faculta al que encarg la o#ra para %acerla cesar, de manera unilateral, lo que constitu8e una e'cepcin a la regla general, que

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e'ige el consentimiento de las partes. /i e$erce esta facultad, de#er& reem#olsar al artfice todos los costos en que %u#iere incurrido, darle lo que vale el tra#a$o %ec%o D%asta el cese del contratoB 8 lo que %u#iere podido ganar en la o#ra. 9.). M"erte del art*5ice. Desde el punto de vista del que encarga la o#ra, el contrato es de confian!a o intuito personae, pactado en consideracin a las cualidades tcnicas o e'perticia que ostenta el artfice. Aor ello, si ste muere, el contrato se e'tingue Dartculo 3225 del Cdigo CivilB. " la inversa, si quien fallece fuere el que encarg la o#ra, el contrato su#siste, de#iendo asumir la posicin $urdica del arrendatario sus %erederos, conforme a las reglas generales. 9.2. El contrato de empresa. Es una modalidad del contrato de arrendamiento de o#ra, 8 est& regulada en el artculo 322, del Cdigo Civil. /e puede definir, conforme al inciso 1E del artculo 322,, como aqu'l por el cual una persona llamada empresario toma a su cargo la construcci"n 1-8 de un edi/icio por un precio pre/ijado . /e trata del sistema de o#ra a precio al!ado. El Cdigo Civil esta#lece las siguientes reglas: 10: Auesto que se trata de un precio fi$o, el empresario no puede pedir aumento del mismo, prete'tando tener costos m&s altos. 30: /i circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, ocasionaren costos imprevistos, el empresario de#e o#tener la autori!acin del due o para incurrir en ellosC si el due o re%*sa, el empresario podr& recurrir al $ue! para que decida si corresponde recargar el costo de la o#ra, 8 fi$e el aumento de precio que por tal ra!n corresponda. ,0: /i el edificio perece o amena!a ruina, en todo o en parte, en los cinco a;os s"'si+"ientes a s" entre+a, por vicio de construccin o por vicio del suelo o por vicio de los materiales, distinguimos, para determinar quien es responsa#le: iB Trat.ndose de los (icios de constr"cci&n: ser& responsa#le el empresarioC iiB Trat.ndose de los (icios del s"elo: ser& responsa#le en principio el due o, a menos que el empresario o las personas empleadas por l %a8an de#ido conocer el vicio del suelo en ra!n de su oficioC iiiB Trat.ndose de los (icios de los materiales: ser& responsa#le el empresario, si l los proporcionC en cam#io, si los proporcion el due o, l responder&, salvo que el vicio sea de aquellos que el empresario, por su oficio, %a8a de#ido conocer, o que conocindolo, no %a8a dado aviso oportuno Dal due o, se entiendeB. -as reglas enunciadas, se e'tienden a los que se encargan de la construccin de un edificio en calidad de arquitectos Dartculo 322+ del Cdigo CivilB. -as reglas del Cdigo Civil, de#emos complementarlas con las del Decreto con Guer!a de -e8 n*mero +56, referido a la -e8 Peneral de Hr#anismo 8 Construcciones, cu8o

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"lessandri: o#. cit., p&g. 16+.

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artculo 16E, destinado a prote+er a los ad!"irentes de (i(iendas o constr"cciones n"e(as, esta#lece: El propietario primer (endedor de "na constr"cci&n ser& responsa#le por todos los da os 8 per$uicios que provengan de fallas o defectos de ella, sea durante su e$ecucin o despus de terminada. En el caso anterior, el propietario podr. repetir en contra de quienes sean responsa#les de las fallas o defectos de construccin, que %a8an dado origen a los da os 8 per$uicios. Los pro1ectistas ser.n responsa'les por los errores en que %a8an incurrido, si de stos se %an derivado da os o per$uicios. /in per$uicio de lo esta#lecido en la regla tercera del artculo 322, del Cdigo Civil Del artculo 16, errneamente, alude al =n*mero> tres del artculoB, los constr"ctores ser.n responsa'les por las fallas, errores o defectos en la construccin, inclu8endo las o#ras e$ecutadas por su#contratistas 8 el uso de materiales o insumos defectuosos, sin per$uicio de las acciones legales que puedan interponer a su ve! en contra de los proveedores, fa#ricantes 8 su#contratistas. Las personas %"r*dicas ser.n solidariamente responsa'les con el profesional competente que act*e por ellas como pro8ectista o constructor respecto de los se alados da os 8 per$uicios. El propietario primer vendedor estar& o#ligado a incl"ir en la escrit"ra p-'lica de compra(enta, "na n&mina que contenga la individuali!acin de los pro8ectistas 8 constructores a quienes pueda asistir responsa#ilidad de acuerdo al citado artculo 16E. ?rat&ndose de personas $urdicas, de#er& individuali!arse a sus representantes legales. -as condiciones ofrecidas en la p"'licidad, se entender&n incorporadas al contrato de compraventa. -os planos 1 especi5icaciones t/cnicas de5initi(os, se mantendr&n en un arc%ivo de la Direccin de N#ras 9unicipales, a disposicin de los interesados. -a responsa#ilidad civil a que se refiere el artculo 16E, trat&ndose de personas %"r*dicas !"e se $a1an dis"elto, se %ar& efectiva respecto de quienes eran sus representantes legales a la fec%a de cele#racin del contrato. Las acciones para %acer efectivas las responsa#ilidades a que se refiere el artculo 16E, prescri'ir.n en cinco a;os, contados desde la 5ec$a de la recepci&n de5initi(a de la o'ra por parte de la Direccin de N#ras 9unicipales Dpara tales efectos, el citado organismo emite un =Certificado de )ecepcin Ginal>B.

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