ndice

ndice Introduccin Cuerpo del trabajo Definicin y descripcin del sector Panorama general del sector Empleo en el sector construccin Entonces. el boom de la industria de la construccion en el peru El porqu del crecimiento inmobiliario Indicadores del mercado inmobiliario peruano al 2011- tercer trimestre Conclusiones Referencias de pginas ingresadas 1 2 3 3 3 4 4 5 6 8 9

Introduccin
Per ha sido uno de los pases ms dinmicos de Latinoamrica en la presente dcada y ha conseguido mantener la estabilidad de las principales variables macroeconmicas, lo cual ha impulsado la confianza de la comunidad internacional. Adems, el efecto de la crisis econmica internacional ha sido ms reducido que en el resto de pases de la zona y las perspectivas de crecimiento econmico para los prximos aos son muy favorables. La tasa promedio de crecimiento para el periodo 2002 2008 se situ en el 6,8%, superada solo por unas dcimas por Panam. En este contexto, la inflacin se ha mantenido bajo control en todo momento y las finanzas pblicas han arrojado un saldo superavitario, reduciendo el peso de la deuda pblica. Por su parte, el sector exterior ha mostrado cifras equilibradas y el tipo de cambio del Nuevo Sol ha registrado un comportamiento estable con una ligera tendencia a la apreciacin. Como consecuencia de ello y de las mejoras introducidas en los mercados, las principales agencias de calificacin crediticia han otorgado el grado de inversin a Per. En el ao 2009 se produjo una marcada desaceleracin de la actividad econmica como consecuencia de los efectos de la crisis financiera internacional. El crecimiento del PIB se redujo del 9,8% en 2008 al 0,9% en 2009, debido principalmente a la pronunciada cada de la demanda externa, con la consecuente disminucin de la produccin industrial, un fuerte proceso de ajuste de los inventarios y una reduccin significativa de la inversin privada, producto de la menor demanda y de la incertidumbre sobre el futuro de la economa mundial que reinaba a finales de 2008 y durante 2009. Como consecuencia de ello, tras haber acumulado supervits fiscales en los ltimos aos, en el ao 2009 hubo un dficit del 1,9% del PIB, explicado por la aplicacin de un plan de estmulo econmico y por la reduccin de los ingresos impositivos. Sin embargo, desde el ltimo trimestre de 2009 la actividad econmica ha mostrado claros signos de recuperacin, arrojando tasas mensuales de crecimiento superiores al 3%, impulsada por la demanda interna, y en menor medida, por el sector exterior. Por otro lado, las expectativas de los principales organismos internacionales, institutos de opinin y del Gobierno sitan la tasa de crecimiento peruana para 2010 y 2011 por encima del 5%. Como consecuencia de ello, el Banco Central y el Ministerio de Economa y Finanzas han comenzado a retirar las medidas de estmulo econmico de forma muy gradual pues an hay incertidumbre acerca de la recuperacin internacional. En este sentido, se increment la tasa de intervencin monetaria al 1,5% y se han fijado techos de crecimiento al gasto corriente. Por lo que se refiere a la distribucin de la produccin por sectores, en el ao 2009 el sector servicios represent aproximadamente el 55% del PIB, pudiendo destacar el subsector de distribucin comercial, con un 15%; y los servicios de transporte y comunicaciones, con un aporte del 9%. Respecto al resto de sectores productivos, agricultura y pesca suponen el 8% del total y el sector construccin representa el 6% del PIB.

CUERPO DEL TRABAJO

DEFINICIN Y DESCRIPCIN DEL SECTOR
El sector de la construccin en Per es una de las actividades econmicas ms importantes del pas. A lo largo de los aos ha sido una unidad de medicin del bienestar econmico nacional. El sector de la construccin tiene un efecto multiplicador: se generan cuatro puestos de trabajo en otros sectores por cada puesto en la construccin y se pagan tres dlares en sueldos en otros sectores por cada dlar gastado en remuneraciones para la construccin. Adems de su capacidad de generar empleo por ser intensivo en mano de obra, la evolucin de este sector est estrechamente ligada al desempeo de diversas industrias. A ello se debe su relevancia en la evolucin de otros sectores y de las principales variables macroeconmicas. El crecimiento en este sector se ve impulsado por los programas gubernamentales de vivienda, la reactivacin de la autoconstruccin motivada por mayores facilidades de financiacin, un entorno de tipos de inters competitivos y la mejora en las expectativas econmicas. Por su parte, la inversin pblica en infraestructura tambin contribuye a su crecimiento, lo cual logra activar la industria de la construccin y muchas otras actividades econmicas relacionadas con ella, como ha ocurrido durante 2009 con la crisis internacional. La principal diferencia con otras actividades es la dimensin y el costo del producto, y adems, que ste es nico cada vez. El producto que se requiere en un contrato de construccin es tambin un producto que se fabrica en respuesta a las necesidades de unos clientes. Por esta especial diferencia con otras industrias la actividad de la construccin involucra ingenieros y arquitectos que hacen el diseo, fabricantes y distribuidores de los materiales y equipos usados, personal tcnico que dirige el trabajo de campo, personal tcnico que realiza el trabajo, supervisores que revisan los planos y hacen cumplir los reglamentos, y muchos ms. Por tanto, como industria de la construccin se entiende no slo la actividad de los constructores, sino tambin desde los profesionales proyectistas hasta los productores de insumos para la construccin. Es decir, que ya sea de manera directa o indirecta, la industria de la construccin genera miles de puestos de trabajo.

PANORAMA GENERAL DEL SECTOR

En un entorno de crisis internacional, Per se constituye en un ejemplo de cmo seguir creciendo a pesar de las dificultades econmicas que se plantean en el entorno. La economa peruana creci un 0,9% en 2009, siendo uno de los pocos pases con una tasa de crecimiento positiva en la regin. El sector de la construccin fue, entre otros, uno de los impulsores de este crecimiento, con una tasa de anual del 6,14%. En el segmento inmuebles el dficit habitacional se sita en torno a los 2.000.000 de viviendas, cifra con un crecimiento medio de 100.000 unidades anuales. De este dficit, aproximadamente el 20% es dficit cuantitativo, por lo que se puede hablar de una carencia

de cerca de 400.000 viviendas, la mitad de las cuales se sita en Lima. En este sentido, la mayor parte de la demanda de vivienda se concentra en los segmentos de poder adquisitivo bajo y medio bajo, por lo que el mayor potencial de este mercado se encuentra en la construccin de viviendas sociales, que aportan un menor margen pero tambin tienen un menor riesgo al haber un exceso de demanda en el mercado. As, el control de costes y la aplicacin de economas de escala en la construccin se consolidan como factores clave de xito para las constructoras en este segmento. Adems, aunque el principal mercado es Lima, hay que seguir la evolucin de nuevos focos de actividad edificadora en ciudades como Arequipa, Trujillo, Chiclayo o Piura. El segmento de viviendas de lujo empieza a mostrar ciertos sntomas de agotamiento pero es previsible que a medio plazo la demanda de las familias con poder adquisitivo medio y medio alto crezca de forma continuada. En cuanto al mercado de oficinas, segn fuentes consultadas, el potencial de crecimiento de este segmento se orienta al tipo de oficinas B. Adems, es importante observar que el mercado de oficinas se encuentra saturado en los distritos tradicionales de negocios (San Isidro, Miraflores) en trminos de oferta y falta de terrenos para construccin de nuevos edificios.

Empleo en el sector construccin

Dado que la evolucin de este sector est estrechamente ligada al desempeo de diversas industrias, la capacidad de generar empleo del sector de la construccin es alta, puesto que es intensivo en mano de obra. De acuerdo con estudios realizados por la consultora Apoyo y la Corporacin Financiera Internacional (brazo financiero del Banco Mundial), en el sector construccin por cada puesto de trabajo directo que se crea se generan cuatro puestos de trabajo colaterales en la economa. La evolucin del empleo en el sector construccin ha variado en relacin a la crisis y los planes de estmulos adoptados por el Gobierno con respecto a la creacin de empleo. En el siguiente grfico se muestra cmo aumenta la cantidad de trabajadores empleados en el sector construccin en Lima Metropolitana con la aplicacin del plan de estmulo econmico peruano, as como el decrecimiento posterior que equivale en tiempo a las cadas de la construccin en la produccin nacional de 2009. Se prev un repunte laboral en el sector coincidiendo con las mejoras en el sector en el ltimo trimestre de 2009 y primeros meses de 2010, ya superada la crisis
ENTONCES. EL BOOM DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCION EN EL PERU

El Per vive desde fines de la ltima dcada del siglo XX un sostenido crecimiento de la industria de la construccin, impulsado, sobre todo, por el aumento de los ingresos econmicos de los hogares, las mayores inversiones pblicas y privadas, ambas consecuencia directa del crecimiento econmico y, asimismo, por la mejora de las condiciones de financiamiento para la adquisicin de vivienda pblicas. Se trata, sin duda, del duradero boom del sector inmobiliario peruano, cuyo epicentro es Lima Metropolitana y sus replicas en menor escala en otras ciudades del interior como Arequipa, Trujillo, Chiclayo, Piura, Ica, Huancayo, Cajamarca, Huaraz, entre otras.

El porqu del crecimiento inmobiliario

Aparte de la minera, la industria de la construccin en el Per se ha convertido en uno de los sectores ms dinmicos de la economa. Sin duda, en su crecimiento influyen la expansin de la demanda interna como consecuencia del aumento de la poblacin y el crecimiento de la economa, asimismo por el aumento de la inversin privada, bien secundada por la pblica. El sector construccin crece a tasas superiores al 10%, vale decir a ritmos mayores que la tasa de crecimiento del PBI global. Tal es as que desde el 2006 creci en ms del 14% anual, excepto en el 2009 cuando cay al 6% causado por la crisis financiera internacional, pero inmediatamente se recuper hasta alcanzar en el 2010 una tasa superior al 17%. Los aos subsiguientes continu creciendo, aunque con menor velocidad, , tal como corroborarse en las estadsticas oficiales del INEI y del BCRP. En el crecimiento sectorial destacan las obras relacionadas con la edificacin de viviendas y centros comerciales, favorecidos por las condiciones de acceso al financiamiento a travs de crditos hipotecarios promovidos por el Estado y otras fuentes privadas del sistema financiero. En los ltimos aos se construyeron, ampliaron o mejoraron decenas de miles de viviendas en el pas, las que fueron colocadas predominantemente en el sector de la clase media en evidente ascenso. Algo notable en el boom constructivo es que la mayor demanda de viviendas responde al creciente nmero de familias que tienen relativamente mayores ingresos econmicos y por tanto capacidad de adquirir crditos hipotecarios, asimismo, a que las tasas de inters y las cuotas les resultan asequibles. La edificacin destinada a la clase media y media alta de la poblacin se orienta principalmente a edificios de departamentos. Implantadas en edificios multifamiliares donde predominan los departamentos de 3 ambientes cuya superficie mnima segn los cdigos de edificacin debe ser mnimo de 100m2 y mximo de 180m2. El cambio urbano y aumento de la construccin privada se produce principalmente en Lima y dentro de ella en Miraflores y Barranco. En la zona se construyeron gran cantidad de proyectos, muchos de los cuales se hallan ocupados y vendidos. Los valores se ubican entre los US$ 800 y US$ 900/m2. En algunas ciudades del interior se repite esto mismo e incluso se sobrepasa como en el caso de Huaraz, en cuyo centro se ofertan predios entre 1,000 a 2,000 US $/m2. Pero lo que opera como dinamizador del crecimiento de la construccin es el nmero de proyectos habitacionales destinados principalmente a la clase media baja y baja que se est incrementando de manera muy importante, gracias a la actuacin de programas de vivienda populares como Mi Vivienda, Techo Propio, entre otros.

Segn el Marco Macroeconmico Multianual 2011-2013, se espera que el dinamismo del sector construccin se manifieste en un crecimiento superior a una tasa de 10% durante el periodo, a la par con el incremento de la inversin privada.

Indicadores del mercado inmobiliario peruano al 2011- tercer trimestre

El Banco Central de Reserva del Per (BCRP), siguiendo estndares internacionales, considera que los principales indicadores del mercado inmobiliario son: la mediana de los precios en soles constantes, el ratio precio de venta / ingreso anual por alquiler (PER), el ratio precio de venta / ingreso (indicador de asequibilidad) y la relacin precio de venta/ costo total de la vivienda (3). Tales indicadores, basados sobre todo en el mercado limeo muestran aumento importantes en los ltimos aos, alcanzando actualmente niveles similares a algunos promedios internacionales. Un primer indicador es la mediana trimestral de los precios de venta en soles constantes. La metodologa empleada consiste en obtener informacin mediante encuestas telefnicas semanales. La fuente de informacin es la seccin de la oferta inmobiliaria del diario El Comercio para Lima Metropolitana, y el tipo de muestreo es aleatorio simple. De acuerdo a este indicador, luego de que los precios tuvieron una tendencia decreciente hasta mediados de 2006, stos se recuperaron alcanzando niveles superiores a los mximos alcanzados desde 1998. En el tercer trimestre de 2011 hay una moderacin en esta tendencia. Un segundo indicador es el ratio entre el precio de venta y el alquiler anual (PER), el cual mide el nmero de aos que se tendra que alquilar un inmueble para recuperar el valor de la propiedad. Este ratio alcanza un nivel de 14,6 en el tercer trimestre de 2011. Esto significa que tendran que transcurrir cerca de 15 anos de alquiler para que un propietario recupere el valor de su vivienda. De acuerdo a la clasificacin del Global Property Guide los precios de los departamentos en Lima Metropolitana se mantienen en el intervalo de precios normales (12,5 25,0).

Un tercer indicador es el ratio entre el precio de venta y el ingreso. Este indicador mide la capacidad de pago de las familias. Como medida de ingreso se utiliza el PBI per cpita. Para el tercer trimestre de 2011, este ratio es 21, similar al registrado para Per por el BCRP, Global Property Guide para 2010 y al nivel promedio de Latinoamrica. Ello significa que Se necesitan ms de 20 aos de ingresos para comprar un departamento. Para el mismo inmueble de 100 m2 en Lima Metropolitana hace cuatro aos se requera la suma de 8 aos de ingresos. Evidentemente las viviendas son ahora menos asequibles para un hogar de menores ingresos. Un ltimo indicador es el ratio entre el ndice de precio de venta y el ndice de costo total de la vivienda. El ndice de costo de la vivienda incluye el costo del terreno y el costo de construccin. De acuerdo a este ratio, los precios de los inmuebles habran aumentado ms rpidamente que el costo total entre el segundo trimestre de 2007 y el tercer trimestre de 2011, lo que demuestra que los mrgenes de ganancia del negocio inmobiliario en el Per estn aumentando significativamente. No cabe duda de que el boom de la industria de la construccin en nuestro pas est en marcha y su dinamismo se siente por doquier. En adelante se estima que el crecimiento y el potencial del mercado inmobiliario en Per seguirn progresivamente abriendo una importante va a inversiones financieras internas y de otros pases vecinos. Se avizora as la consolidacin del sector inmobiliario en el Per. Para profundizar la mirada en este tema, en el prximo artculo abordaremos la implicancia y logros de los principales programas de vivienda y la magnitud del dficit de infraestructura que an padece el pas tanto en Lima como en las regiones.

CONCLUSIONES

El sector de la construccin en Per es una de las actividades econmicas ms importantes del pas. A lo largo de los aos ha sido una unidad de medicin del bienestar econmico nacional. El sector de la construccin tiene un efecto multiplicador: se generan cuatro puestos de trabajo en otros sectores por cada puesto en la construccin y se pagan tres dlares en sueldos en otros sectores por cada dlar gastado en remuneraciones para la construccin. La industria de la construccin se entiende no slo la actividad de los constructores, sino tambin desde los profesionales proyectistas hasta los productores de insumos para la construccin. Es decir, que ya sea de manera directa o indirecta, la industria de la construccin genera miles de puestos de trabajo

Referencias de pginas ingresadas:

1. En http://www.bcrp.gob.pe/docs/Transparencia/Notas-Informativas/2012/notainformativa-2012-01-01-2.pdf 2. http://www.bcrp.gob.pe/docs/Publicaciones/Revista-Moneda/moneda-153/moneda153-08.pdf 3. En http://www.asocem.org.pe/web/_infor_esp/Informe%20Especial_feb09.pdf 4. http://eeea.ca/wp-content/uploads/2013/09/GUIDE-ICEX-El-Sector-de-laConstruccion-en-Peru-Jul-2010.pdf 5. En http://www.bcrp.gob.pe/docs/Publicaciones/ReporteInflacion/2011/marzo/Reporte-de-Inflacion-Marzo-2011.pdf 6. http://serviciodeestudios.bbva.com/KETD/fbin/mult/ESAPE_Sit_Inmobiliaria_Ago 09_tcm346-200067.pdf 7. http://www.scotiabank.com.pe/i_financiera/pdf/macroeconomico/20121121_mac_e s.pdf