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April 2014 Der aktuelle Miet-Tipp:

Ihre Mieterrechte, wenn der Vermieter umbaut oder renoviert

Die Baubranche boomt. Vor allem im Frhling verschwinden reihenweise Hausfassaden hinter einem Baugerst. Da zu wohnen ist kein Vergngen. Welche Rechte haben die betroffenen Mieterinnen und Mieter? Als Ruth Meier von der Arbeit nachhause kommt, steht ein Baugerst am Haus. Der Blick nach draussen ist durch eine Blache getrbt und der Balkon vorerst unbenutzbar. Muss sie sich das bieten lassen? Die Antwort lautet jein. Eine Fassade bentigt halt hin und wieder Unterhalt. Deshalb darf sie die Vermieter renovieren lassen. Gemss Art. 260 OR hat er den Mieterinnen und Mietern die Renovationsarbeiten aber rechtzeitig anzukndigen. Was das heisst, steht nicht im Gesetz: Mindestens zwei bis drei Monate sollten es aber schon sein. Weil im Baugewerbe Termindruck herrscht, nehmen es viele Vermieter mit der Ankndigung nicht so genau. Hat die Baufirma gerade Zeit hat, lassen sie sofort loslegen. Laut Gesetz mssten sich die Mieter das nicht bieten lassen. In krassen Fllen knnten sie die Renovationsarbeiten unter Umstnden durch eine richterliche Verfgung stoppen. Das ist aber aufwndig und ntzt oft nicht viel. Denn dadurch verzgert sich der Abschluss der Arbeiten nur. Also bleibt den Mietern nichts anderes brig, als eine Mietzinsreduktion fr die Bauzeit zu verlangen. Diese htten sie auch bei rechtzeitiger Vorankndigung zugute. Eine Ermssigung von 10 bis 15 Prozent knnen sie in der Regel beanspruchen, wenn ein Gerst an der Fassade steht. Erfolgt keine korrekte Ankndigung, muss es mehr sein, vielleicht 20 bis 25 Prozent. Wie viel genau, ist Ermessenssache. Im Streitfall gelangen die Mieter am besten an die Schlichtungsbehrde.

Provisorisches WC im Keller Laut Gesetz (Art. 260 OR) mssen Umbau- und Renovationsarbeiten in einer bewohnten Liegenschaft rechtzeitig angekndigt werden und fr Mieter zumutbar sein. Wobei die Grenze oft Ermessenssache ist. Eine Fassaden-Renovation ist in der Regel zumutbar. Auch das Auswechseln von Kche und Bad mssen Mieter hinnehmen sofern die Arbeiten gut organisiert sind. Mssen Mieter bei grsseren Sanierungen aber von der vierten Etage ein provisorisches WC im Keller benutzen, ist die Grenze des Zumutbaren klar berschritten.

Wenn der Vermieter kndigt Eine durch Renovation bedingte Kndigung knnen Mieter anfechten. Dann muss die Schlichtungsbehrde prfen, ob die Liegenschaft fr die Bauarbeiten tatschlich leer stehen muss, ansonsten ist die Kndigung missbruchlich und aufzuheben. Erweist sich die Kndigung hingegen als berechtigt, gewhrt die Schlichtungsbehrde oder das Gericht den Mietern meist eine Mietererstreckung. Dadurch schiebt sich der Beginn der Bauarbeiten hinaus.

 Renovationen nur in ungekndigter Miete mglich Gemss Art. 260 OR sind Bauarbeiten am Mietobjekt nur zulssig, wenn das Mietverhltnis nicht gekndigt ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Mieter nach der Bekanntgabe einer Renovation die Wohnung kndigt. Der Vermieter muss in diesem Fall zuwarten, bis der betreffende Mieter ausgezogen ist. Dies gilt allerdings nicht, wenn sich dieser geradezu rechtsmissbruchlich verhlt. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn er mit der Kndigung grundlos lange zuwartet, nachdem er von der bevorstehenden Renovation erfahren hat.

Schadenersatz bei Geschftsmieten Herbert Mller betreibt ein beliebtes Caf, das vor allem in den warmen Monaten sehr gut luft, wenn er seine Gste draussen auf dem Gehsteig bedienen kann. Doch dieses Jahr entfllt das Sommergeschft. Der Vermieter lsst das Haus renovieren und die Fassade fr Wochen in ein Baugerst packen. Auf der Hand steht, dass der Caf-Besitzer Mller deswegen eine Mietzinsreduktion verlangen kann. Erbringt das Mietobjekt whrend der Bauzeit gar keinen Nutzen, kann die Reduktion sogar 100 Prozent ausmachen. Damit ist Mller aber nur begrenzt gedient. Sein Schaden ist grsser, weil er mit dem Caf weiterhin Betriebsaufwendungen wie Lhne und anderes hat, welchen keine gengenden Einnahmen entgegenstehen. Er macht einen erheblichen Verlust. Dafr knnte er vom Vermieter gemss Art. 259e OR Schadenersatz verlangen. Dieser Anspruch entfllt allerdings, wenn der Vermieter beweisen kann, dass ihn kein Verschulden trifft. Dieser wird argumentieren, laut Gesetz drfe er das Haus renovieren. Also treffe ihn kein Verschulden und er schulde zwar Mietzinsreduktion jedoch keinen Schadenersatz. Einen Schadenersatzanspruch zu begrnden ist deshalb schwierig. Klar ist, dass ein Vermieter Renovationsarbeiten rechtzeitig ankndigen muss. Sonst kann man von einem Verschulden ausgehen. Mller knnte sich nun auf den Standpunkt stellen, in seinem Fall htte die Ankndigung zu einem Zeitpunkt erfolgen mssen, die es ihm erlaubt htte, so zu disponieren, dass kein Verlust entsteht.

Mieterinnen und Mieterverband Deutschfreiburg