14/04/2014

Intervista a Massimo Caputi

La vera ripresa nel 2015
Lei sostiene da mesi che manca prodotto per gli investitori
stranieri a prezzi interessanti. Di quanto dovrebbero scendere i
prezzi? In questa fase sono tutti operatori speculativi o arrivano
anche fondi di gestione?
Chi ha l'equity per acquistare fa il prezzo di mercato. Negli
ultimi mesi abbiamo assistito a un rinnoato interesse da parte
degli inestitori internazionali nel nostro !aese" principalmente
nell'asset class retail #shopping center" department store" retail
par$" ecc.%" ma applicando un repricing del &0'40(. !er il momento
si sono affacciati i grandi fondi speculatii" ma per potere
assistere all'arrio di inestitori istituzionali" che sono un
elemento positio ero per il !aese" ) fondamentale che i prezzi
engano riisti. * impensabile che engano proposti asset
mantenendo il boo$ alue del 200+. ,ueste prime operazioni deono
rappresentare un benchmar$ per le successie. -n altro settore di
grande interesse ) quello degli uffici" nel quale un ribasso ) a
mio aiso ancora atteso" sia perch. il settore ) fortemente
legato al trend economico del !aese" sia perch. c/) una crescente
acancy con competizione sul mercato degli affitti che comporter0
un ribasso dei canoni di mercato. Credo che in tale settore un
ulteriore 11( di ribasso sia da attendersi" anche edendo con
quale sconto aengono le transazioni rispetto all'as$ing price.
A quale building sono interessati gli acquirenti?
2'attesa prealente ) quella di enire nel !aese per fare l'affare
della ita" similmente a quanto aenuto negli scorsi anni in
3rlanda e 4pagna. ,uesta caratteristica accomuna un po' tutte le
tipologie di player. 2a differenza principale ) nelle asset class5
i player speculatii guardano con attenzione anche asset in
location secondarie puntando principalmente sull'entry discount e
su entry yield icini al 10( #guardando anche operazioni su asset
distressed da riposizionare%" mentre gli inestitori meno
opportunistici sono sempre pi6 interessati ad asset di pregio
seppur a fronte di un minor sconto rispetto al face alue" ma
puntando anche a formule di alorizzazione innoatie.
Prelios un venditore o un acquirente in questa fase di mercato?
4iamo operatii su entrambi i fronti. 3n linea con il nuoo
modello di business da 7pure management company7 con una forte
focalizzazione sulla piattaforma di serizi" le operating company
competenti stanno portando aanti una selettia dismissione dei
co'inestimenti" eredit0 del passato. Non siamo forced seller" ma
siamo pronti ad affrontare al meglio il programma di endita
cercando di recuperare alore per gli inestitori. 3noltre siamo
molto attii anche sul fronte degli inestimenti5 laoriamo con
principali inestitori italiani ed esteri" e siamo organizzati per
poter strutturare operazioni con profili differenti a seconda
dell'interlocutore coinolto. 3n questa fase di mercato chi laora
sul buy side" con la douta attenzione e affidandosi a soggetti
competenti" pu8 fare operazioni estremamente profitteoli.
Come intendete muovervi nei prossimi mesi? Con quali obiettivi
concreti?
4icuramente consolideremo i nostri tre segmenti principali di
attiit05 asset management" attraerso !relios 49:" property e
serizi tecnici" attraerso il polo !relios 3ntegra e management
di portafogli N!2s" attraerso !relios Credit 4ericing.
2'obiettio generale ) quello di incrementare le masse gestite sia
nel settore immobiliare che in quello dei non performing loan. 2a
grande attesa ) la conclusione dell'asset quality reie; da parte
delle banche" che sicuramente aprir0 un nuoo mercato con molte
opportunit0 di inestimento. !er chi inece non ) pronto ad
affrontare dismissioni nel bree periodo abbiamo studiato formule
gestionali finalizzate al riposizionamento degli asset sul
mercato" che consentano di affrontare il futuro sulla base di
concept immobiliari innoatii e ridurre la competizione.
Pi! in generale il mercato italiano presenta sintomi veri di
ripresa?
Credo che ci orr0 ancora del tempo. 3 primi segnali sono
eidenti" ma sono principalmente douti ad un eccesso di liquidit0
sul !aese rispetto agli anni passati. ,uesto passaggio rappresenta
per8 uno step necessario per la ripartenza. <i attendo l'inizio di
una era fase di ripresa a partire da met0 2011 ma solo se il
sistema bancario riaprir0 seriamente i rubinetti" mettendo da
parte gli eccessi del passato.
<assimo Caputi chiuder0 con l'interento finale il conegno de
il,3 "#li investimenti stranieri nel real estate" del 1= aprile
2014 da NC>< a <ilano.
' ' ' '
IL PARERE DI MASSIMO CAPUTI PER SBLOCCARE GLI
INVESTIMENTI ESTERI NEL REAL ESTATE
<? ' @ndrea <ontanari ' 1A/04/2014 pg. 22 ed. Nazionale

$on demolite il mattone
3<<BC323@:D
2'Duropa ha riscoperto la oglia di mattone. 2'anno scorso il
olume degli inestimenti nei soli immobili di natura e
destinazione commerciale" su scala continentale" sono ammontati a
1&1 miliardi con un upside del 14( rispetto al 2012 e facendo
tornare le contrattazioni ai olumi del 200+" quindi prima a un
clima pre'2ehman. -n altro dato significatio del trend in atto )
quello relatio al comparto uffici che rappresenta poco pi6 della
met0 del olume totale degli inestimenti5 E41( le transazioni
complessie rispetto a due anni fa" facendo segnare i massimi dal
200F. 3l che la dice lunga sulle potenzialit0 del comparto del
real estate. D anche se" come fanno notare molti esperti del
settore" ancora oggi sono ?rancia" 9ermania e :egno -nito a
rappresentare la gran parte delle transazioni" si dice addirittura
l'A0(" del mercato continentale nel suo complesso" ci sono nuoe
piazze che stanno attirando l'attenzione degli inestitori
d'Bltreoceano" del ?ar Dast e del <edio Briente. 2e citt0 che pi6
di altre stanno iendo una seconda gioinezza immobiliare sono
nello specifico @msterdam" Carcellona" CruGelles" Cucarest"
Hublino" 2ussemburgo" <adrid" Iarsaia" oltre alle italiane <ilano
e :oma. * grazie a questo ritroato smalto che !aesi quali 3talia"
4pagna" !ortogallo e 3rlanda" nello specifico" hanno isto
decollare gli inestimenti del 110( nel 201& rispetto all'anno
precedente. -n esempio ) rappresentato dal dato dei olumi
dell'ultimo quarter dello scorso esercizio5 1 miliardi di
contrattazioni rispetto agli 1"+ miliardi del quarto trimestre del
2012. D a riproa della nuoa ere issuta dal comparto del real
estate a segnalato il dato relatio alla tipologia di compratori5
nel 201&" in particolare" ben il +0( del olume complessio )
stato realizzato da parte di inestitori cosiddetti cross'border
#rispetto al 4=( del 200F%" ossia soggetti che operano su base
transnazionale partendo in particolare dal Nord @merica. 3n questo
scenario di lenta ma significatia ripartenza del business"
l'3talia non si sottrae" nonostante le difficolt0 del mercato
interno e un costante eccesso d'offerta. 2'anno scorso il
controalore trattato dagli operatori ) stato di 4"= miliardi #un
balzo del 1&&( rispetto all'annata precedente%" una cifra che
equiale a quella spesa dagli inestitori nel triennio 200F'2011.
Ci8 ha permesso al sistema'!aese di tornare a rappresentare una
quota importante delle transazioni su scala europea5 il &"2( del
totale speso nell'-nione Duropea. -n dato che ci riporta in linea
con quello #&"&(% degli anni precedenti la crisi globale
finanziaria e industriale. D anche se il settore sta iendo una
prolungata fase di recessione che dura da ben sette anni" crollo
che ha portato a un ridimensionamento dei olumi totali di oltre
il &0(" con il numero complessio di adesso precipitato a quello
d'inizio millennio #dal 200+ a oggi si sono persi &F1 mila posti
di laoro%" p r o prio il 2014 pu8 rappresentare l'anno di solta.
Non solo per i tanti elementi economicofinanziari ma anche per un
dierso clima" un sentiment positio da parte dei grandi
inestitori internazionali. 3 quali per8 si attendono rendimenti
decisamente pi6 eleati di quelli degli anni recenti" diciamo
dell'A( per gli uffici e del 10( per i centri commerciali.
9uadagni e profitti che spesso i enditori" le sgr italiane"
faticano ad accettare come dimostrano le ultime due offerte"
quella su -nicredit 1 e quella su @tlantic" andate non certo bene5
gioedJ 1+ si ) conclusa l'opa di Clac$stone sul fondo gestito da
3dea ?imit" @tlantic appunto" con un tasso di adesione limitata al
&F"1( a fronte della soglia minima del 10( alla quale la proposta
era subordinata #Clac$stone per8 ha deciso di rinunciare a questa
clausola e pertanto pagher0 a fine mese il corrispettio di &&1
euro a quota%. KNonostante tutto ci8 c') una forte domanda
sull'3talia" soprattutto da parte degli esteri. D anche se in
genere i enditori non sono disposti ad accettare questi prezzi
cosJ scontati" ) innegabile l'inersione del trend e il rinnoato
ottimismoL" commenta <assimo Caputi" azionista e icepresidente di
!relios e uno dei manager pi6 naigati del settore real estate.
KNon a trascurato il fatto che il mercato registrer0 nei prossimi
mesi" dopo l'asset quality reie; imposta dalla Cce alle banche"
una immissione importante di immobili tornati in possesso delle
societ0 di leasingL" continua Caputi. !er il quale Kquesto
fenomeno rischia di appesantire l'offertaL. Come fare a sbloccare
il compartoM 3l top manager di !relios ha un'idea precisa. >orna a
battere il ferro sul decreto legge +A del maggio 2010" poi
conertito in legge" la 122" nel luglio dello stesso anno. 9li
stranieri sono bloccati da questa norma fiscale che li incola
alla doppia tassazione in caso di inestimento in fondi italiani.
-na misura che doea portare nelle casse dello 4tato un gettito
aggiuntio di 1A0 milioni e che inece ha registrato un flop. K*
auspicabile che l'esecutio interpelli le associazioni di
categoria e gli asset manager italiani per capire come il serizio
del risparmio immobiliare" dei serizi e delle costruzioni possa
ritornare in moimento" senza un aggraio per le casse dello
4tato" anzi possibilmente con beneficiL. !er entrambe le parti. -n
appello che risuona da settimane anche nelle stanze di
@ssoimmobiliare alle prese con il rinnoo dei ertici.