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COMENTARIOS A LA

LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

Directores

Vicente GUILARTE GUTIERREZ


Fernando CRESPO ALLUE

COMENTARIOS A LA
LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

1. edicin, abril 2014

2014 Thomson Reuters (Legal) Limited / Vicente Guilarte Gutierrez, Fernando Crespo Allue y otros
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ISBN: 978-84-9898-740-9
Depsito Legal: NA 483/2014
Printed in Spain - Impreso en Espaa
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RELACIN DE AUTORES
Directores:

VICENTE GUILARTE GUTIRREZ


FERNANDO CRESPO ALLU
Autores:

HENAR LVAREZ LVAREZ


Profesora Titular de Derecho Civil

FERNANDO CRESPO ALLU


Profesor Titular de Derecho Civil. Abogado

VICENTE GUILARTE GUTIRREZ


Catedrtico de Derecho Civil. Abogado

CELIA MARTNEZ ESCRIBANO


Profesora Titular de Derecho Civil

JACOBO B. MATEO SANZ


Profesor Titular de Derecho Civil

ABREVIATURAS

Art.
AP
BOE
Cc
DGRN
FD
FJ
IBI
IPC
LAR
LAU
LEC
LH
LPH
RD
RDGRN
SAP
STC
STS
TC
TR
TS

Artculo
Audiencia Provincial
Boletn Ocial del Estado
Cdigo Civil
Direccin General de los Registros y del Notariado
Fundamento de Derecho
Fundamento Jurdico
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
ndice de Precios de Consumo
Ley de Arrendamientos Rsticos
Ley de Arrendamientos Urbanos
Ley de Enjuiciamiento Civil
Ley Hipotecaria
Ley de Propiedad Horizontal
Real Decreto
Resolucin de la Direccin General de los Registros y del Notariado
Sentencia de la Audiencia Provincial
Sentencia del Tribunal Constitucional
Sentencia del Tribunal Supremo
Tribunal Constitucional
Texto Refundido
Tribunal Supremo

PRESENTACIN
La reforma de la LAU, dilatadamente gestada en el tiempo, vio nalmente la luz mediante
la Ley 4/2013 sobre la que bsicamente se proyecta el Comentario que este libro acoge.
Obviamente sus pginas tienen como precedente las reexiones anteriormente efectuadas
sobre la Ley de 1994 y que tuvieron anterior reejo editorial a travs de la publicacin
actualizable que la Editorial mantiene sobre la legislacin arrendaticia urbana. De esta
manera, recogiendo cuanto all se expres muy especialmente el complejo rgimen transitorio que se incluye inalterado si bien el tiempo va privndole de virtualidad hemos
centrado el actual comentario no tanto en volver sobre lo que todos ya conocamos, objeto
de mltiples y amplios comentarios, como sobre las especcas y cuestionadas novedades
legislativas que la Ley introduce. Novedades aparentemente profundas, sin duda bienintencionadas, pero de las que generalizadamente se duda que sirvan al objetivo que, desde
dcadas, todos venimos escuchando de los responsables polticos de turno: el incremento
porcentual de la residencia en alquiler frente a la detentada en propiedad.
Ciertamente el momento es propicio para acceder, por n, a tal logro. Ninguna duda puede
existir sobre el agotamiento del modelo anterior y sobre la natural proclividad, haciendo
de la necesidad virtud, a encaminarnos hacia el inquilinato. El que la Ley ayude a ello es
algo discutible. Ms peligroso sera percibir que incluso perturba tal objetivo.
En este sentido la pretendida exibilizacin del inquilinato a travs del reenvo del contrato a la exclusiva voluntad de las partes, objetivo inicial de la ley, presenta ciertas contradicciones al contrastarla con la regulacin aprobada y que quizs se tornen insalvables en
funcin de la persistente literalidad del anterior artculo 6, guardin de la imperatividad
que, en favor del arrendatario, la legislacin especial siempre ha atesorado.
Tampoco es pacca la bondad normativa de lo que se denomina refuerzo de la seguridad
jurdica el legtimo anhelo por evitar cargas ocultas, de una parte, y de otra por la
estabilidad de la posesin arrendaticia perseguido a travs de un nuevo diseo de la
inscripcin de los alquileres que, a mi juicio, resultara vana si no se refuerzan los incentivos que proporcionen a la inscripcin un valor aadido del que hoy, evidentemente, no
dispone. Ciertamente han de compartirse muchas de las crticas que generalizadamente
se efectan a la regulacin tabular si bien he de destacar que todas ellas se proyectan
esencialmente sobre el contrato-tipo arrendaticio, es decir el modelo de inquilinato trianual diseado por la Ley, para el que sin duda la inscripcin no puede estar concebida.
Quizs la inscripcin se muestre til cuando mejore la condicin del arrendatario. Cuando
ste no sea ya el ltimo en la escala social de rentas pues fcilmente se identicaba hasta
no hace mucho con quien no haba conseguido ni tan siquiera ser un hipotecado. De
distinta manera la inscripcin puede ser medida til para la proteccin de quien como
modelo estable, como opcin residencial o negocial, opte por el arrendamiento frente a la
propiedad y busque la estabilidad de la opcin elegida. Para ello parece obvio que tendr

11

Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos

que diluirse la exigencia de escritura pblica en un mbito en que no hay ninguna conciencia social de su utilidad que el particular elija el nivel de proteccin de que quiere
dotar a su contrato y abaratarse los costos arancelarios.
S deben loarse, a mi juicio, las mejoras de la normativa procesal si bien es tema ajeno
realmente a la estructura de la relacin arrendaticia pues tan solo regula sus patologas.
En todo caso, frente a la generalizada y efectista crtica que ha sufrido la reforma, hemos
pretendido con este comentario buscar la eciencia hermenutica de las normas aprobadas. Lo otro, comnmente realizado, era mucho ms fcil.
Vicente GUILARTE GUTIRREZ
Abogado
Catedrtico de Derecho civil

12

INDICE GENERAL
Pgina

RELACIN DE AUTORES.............................................................................................................................

ABREVIATURAS ...............................................................................................................................................

PRESENTACIN ...............................................................................................................................................

11

LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE,


DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
TTULO I. MBITO DE LA LEY
Artculo 1. mbito de aplicacin ...........................................................................................................
(Vicente Guilarte Gutirrez)

17

Artculo 2. Arrendamiento de vivienda..............................................................................................


(Vicente Guilarte Gutirrez)

29

Artculo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda ...............................................


(Vicente Guilarte Gutirrez)

52

Artculo 4. Rgimen aplicable.................................................................................................................


(Vicente Guilarte Gutirrez)

75

Artculo 5. Arrendamientos excluidos.................................................................................................


(Vicente Guilarte Gutirrez)

97

TTULO II. DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA


CAPTULO I. NORMAS GENERALES
Artculo 6. Naturaleza de las normas ................................................................................................
(Vicente Guilarte Gutirrez)

109

Artculo 7. Condicin y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas ....


(Vicente Guilarte Gutirrez)

128

Artculo 8. Cesin del contrato y subarriendo ...............................................................................


(Vicente Guilarte Gutirrez)

160

CAPTULO II. DE LA DURACIN DEL CONTRATO


Artculo 9. Plazo mnimo..........................................................................................................................
(Vicente Guilarte Gutirrez)

13

200

Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos


Pgina

Artculo 10. Prrroga del contrato .......................................................................................................


(Vicente Guilarte Gutirrez)

244

Artculo 11. Desistimiento del contrato ..............................................................................................


(Vicente Guilarte Gutirrez)

267

Artculo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del


arrendatario ................................................................................................................................................
(Vicente Guilarte Gutirrez)

286

Artculo 13. Resolucin del derecho del arrendador ....................................................................


(Vicente Guilarte Gutirrez)

316

Artculo 14. Enajenacin de la vivienda arrendada ....................................................................


(Vicente Guilarte Gutirrez)

336

Artculo 15. Separacin, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.............


(Vicente Guilarte Gutirrez)

347

Artculo 16. Muerte del arrendatario ..................................................................................................


(Vicente Guilarte Gutirrez)

369

CAPTULO III. DE LA RENTA


Artculo 17. Determinacin de la renta..............................................................................................
(Vicente Guilarte Gutirrez)

387

Artculo 18. Actualizacin de la renta ................................................................................................


(Vicente Guilarte Gutirrez)

403

Artculo 19. Elevacin de renta por mejoras...................................................................................


(Vicente Guilarte Gutirrez)

414

Artculo 20. Gastos generales y de servicios individuales........................................................


(Vicente Guilarte Gutirrez)

428

CAPTULO IV. DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES


Artculo 21. Conservacin de la vivienda ..........................................................................................
(Vicente Guilarte Gutirrez)

441

Artculo 22. Obras de mejora ..................................................................................................................


(Celia Martnez Escribano)

476

Artculo 23. Obras del arrendatario.....................................................................................................


(Celia Martnez Escribano)

502

Artculo 24. Arrendatarios con discapacidad..................................................................................


(Jacobo B. Mateo Sanz)

532

Artculo 25. Derecho de adquisicin preferente.............................................................................


(Jacobo B. Mateo Sanz)

565

CAPTULO V. DE LA SUSPENSIN, RESOLUCIN Y EXTINCIN DEL CONTRATO


Artculo 26. Habitabilidad de la vivienda ........................................................................................
(Henar lvarez lvarez)

632

Artculo 27. Incumplimiento de obligaciones.................................................................................


(Vicente Guilarte Gutirrez)

652

Artculo 28. Extincin del arrendamiento ........................................................................................


(Henar lvarez lvarez)

724

14

Indice general
Pgina

TTULO III. DE LOS ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA


Artculo 29. Enajenacin de la nca arrendada ...........................................................................
(Fernando Crespo Allu)

747

Artculo 30. Conservacin, mejora y obras del arrendatario .................................................


(Fernando Crespo Allu)

768

Artculo 31. Derecho de adquisicin preferente .............................................................................


(Fernando Crespo Allu)

779

Artculo 32. Cesin del contrato y subarriendo .............................................................................


(Fernando Crespo Allu)

787

Artculo 33. Muerte del arrendatario...................................................................................................


(Fernando Crespo Allu)

807

Artculo 34. Indemnizacin al arrendatario....................................................................................


(Fernando Crespo Allu)

820

Artculo 35. Resolucin de pleno derecho .........................................................................................


(Fernando Crespo Allu)

845

TTULO IV. DISPOSICIONES COMUNES


Artculo 36. Fianza........................................................................................................................................
(Fernando Crespo Allu)

863

Artculo 37. Formalizacin del arrendamiento ..............................................................................


(Fernando Crespo Allu)

870

TTULO V. PROCESOS ARRENDATICIOS


Artculo 38. [Derogado]..............................................................................................................................

879

Artculo 39. [Derogado]..............................................................................................................................

879

Artculo 40. [Derogado] .............................................................................................................................


(Fernando Crespo Allu)

879

DISPOSICIONES ADICIONALES
Disposicin adicional primera. Rgimen de las viviendas de proteccin ocial en
arrendamiento ...........................................................................................................................................
(Fernando Crespo Allu)

944

Disposicin adicional Segunda. Modicacin de la Ley Hipotecaria ................................


(Fernando Crespo Allu)

952

Disposicin adicional Tercera. Depsito de anzas....................................................................


(Fernando Crespo Allu)

955

Disposicin adicional Cuarta. Ayudas para acceso a vivienda.............................................


(Fernando Crespo Allu)

959

Disposicin adicional Quinta. [Derogada].......................................................................................


(Fernando Crespo Allu)

962

Disposicin adicional Sexta. Censo de arrendamientos urbanos ........................................


(Fernando Crespo Allu)

962

15

Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos


Pgina

Disposicin adicional Sptima. Modicacin Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de


Arbitraje.........................................................................................................................................................
(Fernando Crespo Allu)

965

Disposicin adicional Octava. Derecho de retorno .....................................................................


(Fernando Crespo Allu)

965

Disposicin adicional Novena. Declaracin de la situacin de minusvala...................


(Fernando Crespo Allu)

968

Disposicin adicional Dcima. Prescripcin....................................................................................


(Fernando Crespo Allu)

970

DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Disposicin transitoria Primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de
1985 ..................................................................................................................................................................
(Vicente Guilarte Gutirrez)

974

Disposicin transitoria Segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 ...............................................................................
(Vicente Guilarte Gutirrez)

998

Disposicin transitoria Tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio,


celebrados antes del 9 de mayo de 1985 ......................................................................................
(Vicente Guilarte Gutirrez)

1178

Disposicin transitoria Cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados


con anterioridad al 9 de mayo de 1985........................................................................................
(Vicente Guilarte Gutirrez)

1320

Disposicin transitoria Quinta. Arrendamientos de viviendas de proteccin ocial


(Fernando Crespo Allu)

1336

Disposicin transitoria Sexta. Procesos judiciales........................................................................


(Fernando Crespo Allu)

1343

DISPOSICIN DEROGATORIA
Disposicin derogatoria nica. Disposiciones que se derogan.............................................
(Fernando Crespo Allu)

1344

DISPOSICIONES FINALES
Disposicin nal Primera. Naturaleza de la Ley ..........................................................................
(Fernando Crespo Allu)

1347

Disposicin nal Segunda. Entrada en vigor .................................................................................


(Fernando Crespo Allu)

1349

Disposicin nal Tercera. Publicacin por el Gobierno de los ndices de Precios al


Consumo a que se reere esta Ley ..................................................................................................
(Fernando Crespo Allu)
Disposicin nal Cuarta. Compensaciones por va scal ........................................................
(Fernando Crespo Allu)
INDICE ANALITICO .......................................................................................................................................

16

1351
1352
1355