RESUMO VII

DOS CONTRATOS EM ESPCIE

COMPRA E VENDA
1- Introduo
Numa fase primitiva da civilizao, predominava a troca ou permuta de objetos.
Com o passar dos anos, determinadas mercadorias passaram a ser usadas como padro,
para facilitar o intercmbio e o comrcio de bens teis aos homens. A princpio, foram
utilizadas as cabeas de !ado "pecus, dando ori!em a palavra #pecnia$%&
posteriormente, os metais preciosos. 'uando estes comearam a ser cunhados com o seu
peso, tendo valor determinado, sur!iu amoeda e, com ela, a compra e enda. (ornou)se
esta, em pouco tempo, respons*vel pelo desenvolvimento dos pases e o mais
importante de todos os contratos.
!- Conce"to e caractere#
Com fundamento no art. +,- do C.di!o Civil, a compra e enda vem a ser,
como nos ensina Caio /*rio da 0ilva 1ereira, o contrato em 2ue uma pessoa "vendedor%
se obri!a a transferir a outra "comprador% a propriedade de uma coisa corp.rea ou
incorp.rea, mediante o pa!amento de certo preo em dinheiro ou valor fiduci*rio
correspondente.
Car*ter obri!acional ) o contrato de compra e venda d* aos contraentes to)
somente "34, ---5+67% um direito pessoal, !erando para o vendedor apenas uma
obri!ao de transferir o domnio5 conse2uentemente, produz efeitos meramente
obri!acionais, no conferindo poderes de propriet*rio 82uele 2ue no obteve a entre!a
do bem ad2uirido. No opera, portanto, de per si, a transfer9ncia da propriedade, 2ue s.
se faz pela tradio, se a coisa for m.vel "3(, :7,5::7, +:-566& 0(4, smula +,7& CC,
art. -;6<%, ou pelo re!istro do ttulo a2uisitivo no cart.rio competente, se o bem for
im.vel "CC, arts. -.;;<, -.;+= a -.;+<& >ec. N. 7;.=7;?,6, ora revo!ado, no
entendimento de al!uns autores, pelo >ec. s?n de ;6)+)-77-, arts. ;@ e :@, se compra e
venda de im.vel no abran!ido pelo 0istema Arasileiro de Babitao& 3(, +,757:&
3C(C01, +-5:7D%.
As re!ras mencionadas no so absolutas, pois h* casos em 2ue o nosso direito
permite a transfer9ncia do domnio pelo contrato5
a% o art. ,@ do >ecreto)lei n. :.=+=?+-, alusivo 8 compra e venda de ttulos da
dvida pblica da Enio, dos Fstados e dos /unicpios, prescreve 2ue a celebrao do
contrato transfere imediatamente ao comprador a propriedade do ttulo&
b% o art. -.:6- do C.di!o Civil dispGe 2ue a alienao fiduci*ria transfere a
propriedade independentemente da tradio.


$- Nature%a &ur'd"ca
A compra e enda contrato5
a% bilateral ou sinalagmtico5 por2ue cria obri!aGes para ambos os
contratantes, 2ue sero ao mesmo tempo credores e devedores. A
bilateralidade est* no fato de estabelecer para o vendedor a obri!ao
de transferir a propriedade da coisa alienada e de impor ao comprador
o dever de pa!ar o preo avenado. 0e no houvesse essa
reciprocidade de obri!aGes, ter)se)ia, p. eH., uma doao.
b% Oneroso5 por2ue ambas as partes contratantes auferem vanta!ens
patrimoniais de suas prestaGes, pois, de um lado, o sacrifcio da
perda da coisa corresponder* ao proveito do recebimento do preo
avenado, e, de outro, o sacrifcio do pa!amento do preo ajustado
corresponder* ao proveito do recebimento da coisa.
c% Comutativo ou aleatrio5 conforme seu objeto seja certo e se!uro ou
dependa de um evento incerto. Fm re!ra ser* comutativo por2ue,
havendo objeto determinado, ter)se)* e2uival9ncia das prestaGes e
contraprestaGes, e certeza 2uanto ao seu valor no ato da celebrao
do ne!.cio. /as eHcepcionalmente ser* aleat.rio, nas hip.teses
previstas no C.C., arts. +=, e +=7.
d% Consensual ou solene5 se a lei o eHi!ir. Comumente consensual,
formando)se pelo mtuo consenso dos contraentes& em certos casos,
porm, solene, 2uando alm do consentimento a lei eHi!e uma
forma para a sua manifestao, como ocorre na compra e venda de
im.veis, em 2ue a lei reclama a forma da escritura pblica "CC, art.
-D, e ;-=%.
e% Translativo do domnio5 no no sentido de operar sua transfer9ncia,
mas de servir como titulus adquirendi, isto , de ser ao ato causal da
transmisso da propriedade !erador de uma obri!ao de entre!ar a
coisa alienada e o fundamento da tradio ou re!istro. I contrato de
compra e venda vem a ser um ttulo h*bil 8 a2uisio do domnio,
2ue s. se d* com a tradio e re!istro imobili*rio,conforme a coisa
ad2uirida seja m.vel ou im.vel.

(- E)emento# con#t"tut"o#
A doutrina, procedendo 8 an*lise da compra e venda, vislumbra a presena de
tr9s elementos constitutivos, 2ue so essenciais 8 sua eHist9ncia5 a coisa,opreo e o
consentimento.
a* Consentimento J deve ser livre e espontneo, sob pena de anulabilidade do
ne!.cio jurdico. >eve haver consentimento sobre a coisa, o preo e demais condiGes
do ne!.cio, pois como o contrato de compra e venda !era a obri!ao de transferir a
propriedade do bem alienado, pressupGe o poder de disposio do vendedor, ou seja,
ser* necess*rio 2ue este tenha capac"dade de a)"enar. C* ao ad2uirente basta
capacidade de obri!ar)se. Assim, os absoluta e relativamente incapazes s. podero
contratar se representados ou assistidos por seus representantes le!ais, sob pena de
tornarem nulos ou anul*veis os contratos.
+* Preo J tido como pressuposto eHistencial ou elemento constitutivo
especfico do contrato de compra e venda. 0em a sua fiHao, a venda nula. /as, se
no for desde lo!o determ"nado, deve ser ao menos determ"n,e), mediante critrios
objetivos estabelecidos pelos pr.prios contratantes. Kembrando 2ue o 2ue no se admite
a "ndeterm"nao a+#o)uta, como na cl*usula #pa!ue 2uando 2uiseres$, deiHando ao
arbtrio do comprador a taHao do preo. Lale ressaltar 2ue a lei permite 2ue a fiHao
do preo seja deiHada ao arbtrio de terce"ro, 2ue os contraentes lo!o desi!narem ou
prometerem desi!nar. "Ler arts. +,= 8 +,7 do C.C.%. I preo deve apresentar os
se!uintes caracteres5
b.! pecuniariedade J por constituir uma soma em dinheiro "C.C., art. +,-& lei
-D-7;?;DD-& >ecreto)lei ,=<?-767, art.;@% 2ue o comprador pa!a ao vendedor
em troca da coisa ad2uirida. 1orm, nada obsta 2ue seja pa!o por coisas
representativas de dinheiro ou a ele redutveis "3(, :-<5+,-, +=:5-+<%, como
che2ue, duplicata, letra de cmbio, nota promiss.ria "3(, -+-56:-, +,<5-<D%,
ttulos da dvida pblica "ap.lices% "34, -DD5=D;%.
b." seriedade J pois dever* ser srio, real e verdadeiro, indicando firme objetivo
de se constituir numa contraprestao relativamente ao dever do alienante de
entre!ar a coisa vendida, de modo 2ue no denuncie 2ual2uer simulao
absoluta ou relativa. Lalor da coisa no vil ou fictcio. A venda de um edifcio
suntuoso pelo preo de 3M-,DD constitui, na verdade, doao. No se eHi!e,
contudo, eHata correspond9ncia entre o valor real e o preo pa!o, pois muitas
pessoas preferem ne!ociar o bem por preo abaiHo do valor real para vend9)lo
rapidamente.
b.# certe$a J isto , dever* ser certo ou determinado para 2ue o comprador possa
efetuar o pa!amento devidamente. Ko!o, nula ser* a venda subordinada 8
cl*usula #pa!ue o 2ue 2uiser$. I preo, em re!ra, fiHado pelos contraentes
"C.C, art. +,;& 3(, ++:5;DD% no ato de contratar, no podendo, portanto, ser
estipulado arbitrariamente por um deles, sob pena de nulidade do ato ne!ocial
"C.C., art. +,7%.
c) Coisa ) deve atender os se!uintes re2uisitos5
c. ter e%ist&ncia J ainda 2ue potencial, no momento da realizao do
contrato, seja ela corp.rea "como im.veis, m.veis e semoventes%, seja ela
incorp.rea "como valores cotados na Aolsa, direitos de inveno, crditos,
direitos de propriedade liter*ria, cientfica ou artstica%& apesar de o contrato 2ue
objetiva 8 transmisso de bem incorp.reo ser comumente desi!nado de cesso,
esta re!er)se)* pelas normas da compra e venda. Is direitos sucess.rios tambm
podero ser objeto desse contrato "cesso de herana%, desde de 2ue se trate de
sucesso aberta, uma vez 2ue, pelo C.di!o Civil, art. +;6, herana de pessoa
viva no pode ser objeto de contrato, e desde 2ue se faa por escritura pblica,
visto 2ue a herana indivisa considerada im.vel por determinao le!al "C.C,
art. ,D, NN%. "Ler tambm art. +,: do C.C.%.

c." ser individuada ) pois o contrato de compra e venda, por criar
obri!ao de dar, dever* recair sobre coisa perfeitamente determinada, ou pelo
menos determin*vel, ou melhor, suscetvel de individuao no momento de sua
eHecuo, pois j* foi indicada pelo !9nero e pela 2ualidade "C.C. art. ;+:%.
c.# ser disponvel ou estar in commercio J uma vez 2ue sua
inalienabilidade natural, le!al ou volunt*ria impossibilitaria a sua transmisso ao
comprador. A indisponibilidade da coisa ser* natural, 2uando ela for insuscetvel
de apropriao pelo homem, pela pr.pria natureza, como o ar, o mar,o mar, a luz
solar& le!al, 2uando ela, apesar de poder ser apropriada por sua natureza, estiver
fora do comrcio em virtude de lei "C.C. art. -DD e -.<-<%& e volunt*ria, 2uando
sua inalienabilidade for oriunda de declarao de vontade por ato inter vivos
"doao% ou causa mortis "testamento%.
c.' ter possibilidade de ser transferida ao comprador J isto , no poder*
pertencer ao pr.prio comprador, nem o vendedor poder* alien*)la se for da
propriedade de terceiro, pois a compra e venda motiva a transmisso do
domnio& por isso, nin!um pode transferir a outrem direito de 2ue no seja
titular. Fntretanto, nessa ltima hip.tese, o contrato de compra a non domino
ser* passvel de anulao, por2ue a lei admite seu convalescimento. Assim, se o
vendedor estiver de boa f e vier a ad2uirir, posteriormente, o domnio do bem
alienado, revalidar)se)* a transfer9ncia, e o efeito da tradio retroa!ir* ao
momento em 2ue se efetivou "art.-;6, C.C.%. O preciso lembrar 2ue a coisa
liti!iosa pode ser alienada "C1C, ;-7%, visto 2ue o C.di!o civil, art. +=<, ao se
referir 8 evico, prescreve 2ue o ad2uirente no pode demandar os direitos 2ue
dela decorrerem se tinha ci9ncia de 2ue a coisa era liti!iosa.
-- E.e"to# da compra e enda
A) Principais
a.! !erar obri!aGes recprocas entre os contraentes ) para o vendedor, a
de transferir o domnio de certa coisa, e para o comprador a de pa!ar)lhe
certo preo em dinheiro "C.C, art.+,-%& e b%
a."! acarretar a responsabilidade do vendedor pelos vcios redibit.rios e
pela evico.
B) Acessrios
b.! ( responsabilidade pelos riscos "perda, deteriorao,
desvalorizao, 2ual2uer peri!o 2ue a coisa poder sofrer desde a
concluso do contrato at a sua entre!a% e despesas, ante o fato de 2ue,
em nosso direito, sem tradio ou re!istro no se tem transfer9ncia da
propriedade. 1elo C.di!o Civil, art. +7;, antes da tradio, ou re!istro,
os riscos da coisa correro por conta do vendedor, por2ue at ento o
domnio seu, e, os do preo, por conta do comprador. I P -@ do art. +7;
prev9 hip.tese de tradio simblica, ao proclamar 2ue os casos
fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas e 2ue j*
tiverem sido postas 8 disposio do comprador, correro por conta dele.
1or oportuno impende salientar 2ue a coisa deve ser entre!ue, na falta de
estipulao eHpressa, no local em 2ue se encontrava ao tempo da venda J
C.C. art.+7:. Ler, tambm art. +7+ do C.C.
b."! ( repartio das despesas J dispGes o art. +7D do c.di!o Civil 2ue
ficaro as despesas da escritura e re!istro a car!o do comprador, e a
car!o do vendedor as da tradio, podendo, no entanto, em face do
princpio da autonomia contratual, ser adotada outra soluo, de comum
acordo.
b.#! O direito de reter a coisa ou o preo J na compra e venda 8 vista, as
obri!aGes so recprocas e simultneas. /as cabe ao comprador o
primeiro passo5 pa!ar o preo. Antes disso, o vendedor no obri!ado a
entre!ar a coisa, podendo ret9)la, ou ne!ar)se a assinar a escritura
definitiva, at 2ue o comprador satisfaa a sua parte "C.C, art. +7-%. 0e o
vendedor no est* em condiGes de entre!ar a coisa, deve o comprador
se precaver, consi!nando o preo. 0endo a venda 8 crdito pode o
vendedor sobrestar a entre!a, se antes da tradio o comprador cair em
insolv9ncia, at obter dele cauo de 2ue pa!ar* no tempo ajustado "C.C.
art.+7=%. 1receito semelhante consta do art. +<<, de car*ter !eral. (al
dispositivo fala, porm, em diminuio do patrimQnio do devedor,
en2uanto o art. +7=, aplic*vel 8 compra e venda, mais ri!oroso, eHi!e 2ue
tenha cado em insolv9ncia. >a mesma forma, e para 2ue haja i!ualdade
de tratamento das partes, se o vendedor 2ue se torna insolvente, pode o
comprador reter o pa!amento at 2ue a cosia lhe seja entre!ue, ou
prestada cauo.
/- 0"m"ta1e# 2 compra e enda
Al!umas pessoas sofrem limitaGes, decorrentes da falta de le!itimao, em
razo de determinadas circunstncias, ou da situao em 2ue se encontram, 2ue no se
confundem com incapacidade. 0. no podem vender ou comprar de certas pessoas.
A) Venda de ascendente a descendente J prescreve o art.+76 do C.di!o Civil5
Art. 496. ) anulvel a venda de ascendente a descendente* salvo se os
outros descendentes e o c+n,uge do alienante e%pressamente -ouverem
consentido.
Pargrafo nico. .m ambos os casos* dispensa/se o consentimento do
c+n,uge se o regime de bens for o da separao obrigatria.
Ibserve)se, de lo!o, a refer9ncia feita ao cQnju!e do alienante, o 2ual,
2uando no casado no re!ime da separao obri!at.ria de bens, tambm dever*
anuir na venda.
(al circunstncia se justifica, pelo fato de o C.di!o Civil ter eri!ido o
cQnju!e 8 condio de 3erde"ro nece##,r"o. Ler arts. -,;7 e -,:D do C.C.
Fntretanto, na hip.tese de o cQnju!e ser casado em re!ime de separao
obri!at.ria, por no ter interesse jurdico reconhecido por lei no patrimQnio do
alienante, no precisa consentir.
3e!istre)se ainda 2ue o C.di!o Civil, dirimindo 2ual2uer controvrsia,
claro ao dizer 2ue a compra e venda de a#cendente a de#cendente "no apenas
do pai ao filho, mas do avQ ao neto etc.% 4 anu),e).
Cumpre salientar tambm 2ue, em nosso sentir, a anti!a 0mula +7+ do
0(4 perdeu a #ua e."c,c"a, por fora do art. -<7 do C.C. in verbis5
(rt. 01. 2uando a lei dispuser que determinado ato 3 anulvel* sem
estabelecer pra$o para pleitear/se a anulao* ser este de dois anos* a
contar da data da concluso do ato.
L9)se, com isso, 2ue, uma vez no previsto o prazo decadencial de
anulao, esta ser* de dois anos, e no mais de vinte.
4inalmente, tenhamos ainda em mente 2ue a restrio ne!ocial sob
comento no se aplica 8s doaGes, 2ue se submetem a outro re!ramento, nem a
outros atos jurdicos, como, por eHemplo, o de concesso de uma !arantia real
"uma hipoteca%, feita por ascendente em prol de um descendente seu. Nsso
por2ue, tratando)se de norma restritiva do direito de propriedade do alienante
"art.+76%, no poder* ser analisada eHtensivamente, nada impedindo 2ue se possa
eventualmente impu!nar o ato, com fulcro em outros defeitos do ne!.cio
previstos em lei.
B) Aquisio de !ens por pessoa encarregada de "e#ar pe#os interesses do
$endedor J o art. +7< do C.di!o Civil ne!a le!itimao a certas pessoas,
encarre!adas de zelar pelo interesse dos vendedores, para ad2uirir bens
pertencentes a estes. A inteno manter a iseno de nimo na2ueles 2ue, por
descer de ofcio ou por profisso, t6em de zelar por interesses alheios, como o
tutor, o curador, o administrador, o empre!ado pblico , o juiz e outros, 2ue
foram impedidos de comprar bens de seus tutelados, curatelados, etc.
Art. 49%. 4ob pena de nulidade* no podem ser comprados* ainda que
em -asta p5blica6
7 8 pelos tutores* curadores* testamenteiros e administradores* os bens
confiados 9 sua guarda ou administrao:
;er / (rts. .0'* .0'1* 7* .0<#* .0<'* .00' e .10= do Cdigo Civil.
77 8 pelos servidores p5blicos* em geral* os bens ou direitos da pessoa
,urdica a que servirem* ou que este,am sob sua administrao direta ou
indireta:
777 8 pelos ,u$es* secretrios de tribunais* arbitradores* peritos e outros
serventurios ou au%iliares da ,ustia* os bens ou direitos sobre que se
litigar em tribunal* ,u$o ou consel-o* no lugar onde servirem* ou a que
se estender a sua autoridade:
;er / (rt. '1= do Cdigo Civil.
7; 8 pelos leiloeiros e seus prepostos* os bens de cu,a venda este,am
encarregados.
;er / (rt. >> do Cdigo Civil.
?argrafo 5nico. (s proibi@es deste artigo estendem/se 9 cesso de
cr3dito.
;er / (rts. "=> a "1= do Cdigo Civil.
C) Venda de parte indi$isa em condom&nio J o condQmino, en2uanto o estado
de indiviso, no poder* vender sua parte a estranho, se outro consorte a 2uiser,
tanto por tanto "C.C., art.=D+, -R parte%. >essa forma, se a coisa comum for
indivisvel, o condQmino poder* vender sua 2uota)parte a estranhos, depois de
t9)la oferecido, mediante comunicao judicial ou eHtrajudicial eHpressa, por
i!ual preo aos demais comunheiros "C.C., art.=D+%, 2ue, por sua vez, a
recusaram. 0e o bem for indivisvel, isto , se no se puder partir sem alterao
na sua substncia "C.C., art.,<% e sem 2ue perca a possibilidade de prestar as
utilidades 2ue o todo anteriormente oferecia, aplicar)se)* o art. =D+ do C.di!o
Civil. /as lembrem)se, a indivisibilidade 2ue autoriza a aplicao desse arti!o
le!al a natural e no a decorrente de lei.
C) Venda entre c'n(uges J pessoa casa, eHceto no re!ime de separao absoluta
de bens, e, em razo de conveno antenupcial, no de participao final nos
a2uestos, no poder* alienar ou !ravar de Qnus os bens im.veis do seu domnio
sem a autorizao do outro cQnju!e "C.C., arts. -6+<, N e -.6=6%. Is consortes
no podero, em re!ra, efetivar contrato entre si, pois a compra e venda entre
marido e mulher est* proibida& se o re!ime matrimonial for o da comunho
universal, ter)se)* uma venda fictcia, pois os bens do casal so comuns e
nin!um pode comprar o 2ue j* lhe pertence. (odavia, mesmo nesse re!ime, ou
se outro for o re!ime matrimonial, tal venda, desde 2ue efetiva e real e 2ue no
venha a ferir direitos de terceiros, ser* lcita, relativamente aos bens particulares,
ou seja, eHcludos da comunho "C.C., art. +77, -.6=7 e --.66,%, j* 2ue foi
adotado o princpio da mutabilidade justificada, previsto no C.di!o Civil, art.
-.6:7, P ;@. 1ara /aria Belena >iniz
-
a mencionada venda deveria ser
conden*vel sob o prisma moral, ante o fato de um dos cQnju!es poder
influenciar o outro.
5- Venda# e#pec"a"#
A) Venda mediante amostra J pelo C.di!o Civil, art. +,+, 4e a venda se
reali$ar 9 vista de amostras* prottipos ou modelos* entender/se/ que o
vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem, de
modo 2ue, se o vendedor no entre!ar o objeto em perfeita correspond9ncia com
a amostra "reproduo inte!ral da coisa com suas 2ualidades e caracteres%, o
ad2uirente poder* recus*)lo no ato do recebimento, pedindo em juzo a
competente vistoria ad perpetuam rei memoriam, em 2ue se basear* a ao de
re#c"#o do contrato6 com "nden"%ao da# perda# e dano#. /as prevalecer* a
amostra, o prot.tipo "primeiro eHemplar do objeto criado% ou o modelo
"desenho, ou 2ual2uer ima!em, acompanhado de informaGes%, se houver
contradio ou diferena com a maneira pela 2ual se descreveu a coisa no
contrato "C.C., art. +,+, par*!rafo nico%. Ko!o, o alienante no poder* ale!ar
fato 2ue tenha interferido na 2ualidade do bem, pois ficar* vinculado 8 descrio
-
>NNN0, /aria Belena. Curso de direito ci$i# !rasi#eiro, volume NNN5 teoria das
obri!aGes contratuais e eHtracontratuais. ;=. ed. reformulada. 0o 1aulo5 0araiva, ;DD7.
2ue fez, contratualmente, da coisa. I contrato se resolve, !erando
responsabilidade civil pelas perdas e danos, por violao ao princpio da boa f
objetiva, da2uele cuja informao sobre a coisa no corresponde 8 sua descrio
em cl*usula contratual. 4*cil perceber 2ue a amostra, o prot.tipo ou o modelo
apresentado pelo vendedor parte inte!rante do contrato.
B) Venda )ad mensuram* e )ad corpus* J a pr"me"ra vem a ser a2uela em 2ue
se determina a *rea do im.vel vendido, estipulando)se o preo por medida de
eHtenso. A especificao precisa da *rea do im.vel elemento indispens*vel,
pois ela 2ue ir* determinar o preo total do ne!.cio. I preo ser* fiHado tendo
por base cada unidade ou medida de cada al2ueire, hectare, metro 2uadrado ou
metro de frente, como, p.eH., 2uando o alienante diz5 #Lendo ;DD al2ueires de
terra a 3M -.,DD,DD o metro 2uadrado ou a 3M -,D.DDD,DD o al2ueire$. 0e o
comprador constatar 2ue o im.vel no corresponde 8s dimensGes da escritura,
pode eHi!ir o complemento da *rea por meio de ao ordin*ria, denominada e%
empto ou e% vendito. F, se por ventura for impossvel completar a *rea, poder*
optar entre a resciso contratual "Ao redibit.ria% e o abatimento proporcional
do preo "Ao quanti minoris ou eHtimat.ria%. C* a #e7unda, isto , ad corpus,
se o vendedor alienar o im.vel como corpo certo e determinado, no h* 2ue se
eHi!ir o implemento da *rea nem devoluo do eHcesso, pois, se o bem
individuado, o comprador ad2uiriu pelo conjunto e no em ateno 8 *rea
declarada, 2ue assume car*ter meramente enunciativo, mesmo 2ue no haja
meno eHpressa de 2ue houve venda ad corpus. A eHpresso mais ou menos,
empre!ada na escritura pblica, ao fazer meno 8 eHtenso da *rea, indica 2ue
tal refer9ncia foi apenas enunciativa, e 2ue a venda ad corpus. #No haver*
complemento de *rea, nem devoluo de eHcesso, se o im.vel for vendido como
coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a refer9ncia 8s suas
dimensGes, ainda 2ue no conste, de modo eHpresso, ter sido a venda ad corpus.$
"Art. =DD P :@ do CC%. Assim, pouco importar* para o ne!.cio jurdico se tem
maior ou menos nmero de hectares, visto 2ue no foi uma *rea o objeto do
contrato, mas uma !leba caracterizada por suas confrontaGes, divisas,
localizao, *rea, denominao "lei n. 6.D-=?<:, Art. -<6, P -@, :%, como, por
eHemplo, o 3ancho 0anta /aria, a 4azenda 1orto 3ico, a 4azenda 1almeiras, a
Sranja >ourados, o Koteamento 1in!o >TU!ua, a Ch*cara (r9s Ka!oas, o
3ecanto 0o Coo. Na venda ad corpus o preo !lobal, sendo pa!o pelo todo,
abran!endo a totalidade do im.vel vendido, de modo 2ue a refer9ncia 8s
dimensGes no descaracteriza este tipo de venda, por no ter a funo de
condicionar o preo. Ler Art. =DD do CC.
8- Da# C),u#u)a# E#pec"a"# 2 Compra e Venda
A) +a ,etro$enda - A Cl*usula de retrovenda "tambm chamada de Cl*usula
?direito de retrato ou pactum de retrovendendo% um pacto acess.rio, adjeto 8
compra e venda, por meio do 2ual o vendedor res!uarda a prerro!ativa de
resolver o ne!.cio restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas
feitas pelo comprador. (rata)se, portanto, de uma condio resolutiva e eHpressa,
2ue submete o ne!.cio jurdico da compra e venda a evento futuro e incerto,
se!undo o interesse do vendedor em reaver a coisa, aliado ao oferecimento do
valor ade2uado para restituio e reembolso. I valor ade2uado para a
retrovenda, na forma do art. =D= do CC, 2ue podemos chamar de justo preo,
deve corresponder a todos os !astos empreendidos pelo comprador, devidamente
atualizados, seja para a a2uisio do bem, seja para a realizao de benfeitorias
necess*rias. >eve)se frisar 2ue o instituto em comento no con#t"tu" uma nova
alienao, mas, sim, o desfazimento do ne!.cio jurdico ori!inal, pela ocorr9ncia
da condio resolutiva estabelecida inicialmente. 0obre a natureza do bem, a
retrovenda somente prevista para bens im.veis, o 2ue perfeitamente
compreensvel, dada a facilidade com 2ue as coisas m.veis circulam no
comrcio jurdico. Caso as partes, todavia, decidam instituir uma cl*usula de
retrovenda para bens m.veis, e)a no #er, nu)a, porm, dever* ser interpretada
de acordo com a autonomia da vontade das partes. A utilidade pr*tica da
cl*usula de retrovenda cada vez mais se esvai, por fora da disseminao da
promessa "compromisso% de compra e venda. 1or sua condio de cl*usula
acess.ria, a nulidade do pactum de retrovendendo no afeta a validade do
contrato de compra e venda. I prazo para a retrovenda de, no m*Himo, : anos,
nada impedindo 2ue as partes estabeleam prazo menor. 0ua natureza, por se
referir a desconstituio do ne!.cio jurdico de compra e venda, , obviamente,
decadenc"a). B* 2ue se re!istrar, ainda, 2ue por consenso doutrin*rio, a cl*usula
em espe2ue tem natureza jurdica obri!acional, no po##u"ndo e."c,c"a rea). U
luz do princpio da boa f objetiva "e tambm em ateno ao estado de inoc9ncia
do terceiro, 2ue podemos traduzir na eHpresso boa f subjetiva%, o pacto de
retrovenda somente poder* ser eHercido caso se tenha realizado o re!istro da
cl*usula ou se fora dada a ci9ncia direta ao pretenso interessado na a2uisio da
coisa. 1or fim, se a coisa vier a perecer, sem culpa, eHtin!ue)se o direito de
res!ate, uma vez 2ue houve perda do bem para o comprador, sem 2ual2uer
indenizao 8 parte adversa, valendo a re!ra de 2ue a coisa perece para o seu
dono. Ler Arts.=D= a =D, do CC.
B) Venda a contento da su(eita a pro$a - Ambas as cl*usulas se referem a
vendas realizadas sob condio suspensiva, vale dizer, ao a!rado do comprador
ou 8 ade2uao do bem 8 finalidade desejada. A pr"me"ra "tambm conhecida
como venda ad gustum ou com pactum displicentiae% a2uela 2ue se realiza sob
a condio suspensiva de s. se tornar perfeita e obri!at.ria ap.s declarao do
comprador de 2ue a coisa o satisfaz. Conse2uentemente, o arbtrio do comprador
fica restrito 8 circunstncia do a!rado e no 8 do mero capricho. Fn2uanto no
se realizar a condio, o contrato eHiste, porm seus efeitos ficaro paralisados,
at 2ue o comprador aceite o bem alienado. Na #e7unda, o comprador recebe a
coisa e dever* prov*)la, averi!uando se apresenta as 2ualidades indicadas na
oferta pelo vendedor e se pode ser utilizada para atender 8 sua destinao.
(ambm a venda sujeita a prova presume)se feita sob a condio suspensiva de
2ue a coisa tenha as 2ualidades asse!uradas pelo vendedor e seja idQnea para o
fim a 2ue se destina "CC, Art. =-D%. (rata)se, indubitavelmente, de uma venda
sob eHperimentao ou ensaio, 2ue se realiza sob condio suspensiva. (al
presuno ,uris et de ,ure, no admitindo prova em contr*rio, pois visa tutelar
interesse do ad2uirente. 0e, por ventura, o comprador no 2uiser tornar o
ne!.cio definitivo, tendo a coisa a 2ualidade enunciada e a idoneidade para
atin!ir sua finalidade, viabilizar* a eHecuo judicial do contrato e responder*
pelas perdas e danos. "Ler Arts. =D7 a =-; do CC%
C) +a preempo ou prefer.ncia - Conenc"ona) J Celebrado um ne!.cio
jurdico de compra e venda, e, em se!uida, a transmisso da propriedade "pela
tradio ou re!istro%, o normal 2ue no haja mais 2ual2uer vinculao entre os
contraentes. (odavia, podem os pactuantes estabelecer uma cl*usula 2ue obri!ue
o comprador de coisa m.vel ou im.vel, no caso de pretender vend9)la ou d*)la
em pa!amento, oferec9)la a 2uem vendeu ori!inalmente, para 2ue este tenha a
prefer9ncia em read2uiri)la, em i!ualdade de condiGes, com 2uem tambm est*
interessado em incorpor*)la em seu patrimQnio. (rata)se de um pacto, decorrente
unicamente da autonomia da vontade, e estipulado, evidentemente, em favor do
alienante, a 2ue chamado preferente, presti!iando o seu desejo eventual de
retornar o bom 2ue outrora lhe pertenceu. 1or isso mesmo, no somente o
comprador tem a obri!ao de cientificar, na forma do caput do art. =-: do CC
como tambm o vendedor tem o direito de eHercit*)lo, independentemente de
provocao do comprador. A cl*usula especial de prefer9ncia, no contrato de
compra e venda, ter* sempre limitao temporal, cujo prazo ficar* a critrio das
partes, no podendo, na forma do par*!rafo nico do art. =-: do CC, eHceder
-,D dias, se a coisa for m.vel ou ; anos se im.vel "Fsse o prazo de validade J
temporal J da cl*usula de prefer9ncia%. (odavia, para o eHerccio do seu direito,
tem o vendedor o prazo de : dias, se o bem for m.vel, ou 6D dias, se for im.vel,
contados, em ambas as hip.teses, da data em 2ue o comprador tiver notificado o
vendedor ori!inal. Fmbora seja peculiar ao contrato de compra e venda, no se
eHclui a sua aplicabilidade a outros contratos compatveis, como, por eHemplo,
de locao. 0e o comprador desrespeitar a avena, no dando ci9ncia ao
vendedor do preo e das vanta!ens 2ue lhe oferecem pela coisa, responder* por
perder e dano#, desde 2ue este prove efetivo prejuzo. 3esponder*
solidariamente o ad2uirente, se tiver procedido de m* f. I direito de
prefer9ncia convencional , portanto, de natureza pessoal, e no real. No se
pode ceder nem passa aos herdeiros. I Ke!islador incluiu, no instituto ora em
estudo, uma hip.tese de prefer9ncia le!al denominada retrocesso. Consiste esta
no direito de prefer9ncia atribudo ao eHpropriado no art. =-7 do CC, pelo preo
atual da coisa, se esta no tiver o destino para 2ue se desapropriou, ou no for
utilizada em obras e servios pblicos "Ler Arts. =-: a =;D do CC% & Pre)ao
0e7a) J A prefer9ncia do condQmino na a2uisio de parte em divisa "art. =D+
do CC% e a do in2uilino, 2uanto ao im.vel locado posto 8 venda "lei n. ,.;+=?7-,
art. ;<%.
+) Venda com reser$a de dom&nio - Contrato de compra e venda de coisa
m.vel, em 2ue se subordina a efetiva transfer9ncia da propriedade ao pa!amento
inte!ral do preo. 1or meio deste contrato, com tal condio suspensiva,
transfere)se ao ad2uirente apenas a posse da coisa alienada, conservando o
vendedor o domnio sobre a mesma, at lhe ser pa!o a totalidade do preo. I
referido pacto adjeto, celebrado em !eral nas compras e vendas a crdito de bens
m.veis, como os eletrodomsticos, objetiva dar maior !arantia aos comerciantes,
en2uanto o contrato de alienao fiduci*ria visa a !arantir as financeiras, 2ue
atuam como intermedi*rias entre o vendedor e consumidor. Apesar de sua maior
incid9ncia em bens m.veis, pode ocorrer tambm em bens im.veis. Como tem
natureza de venda sob condio suspensiva, a a2uisio do domnio fica
subordinada ao pa!amento da ltima prestao. Fmbora o domnio e a posse
indireta permaneam com o alienante, os riscos da coisa passam para o
ad2uirente, mero possuidor direto. 1ara valer contra terceiros, o contrato com
reserva de domnio deve ser re!istrado no Cart.rio de (tulos e >ocumentos do
domiclio do comprador. 1ode o credor optar pela cobrana, desde 2ue as
prestaGes estejam representadas por ttulo eHecutivo, ou pela apreenso e
dep.sito da coisa vendida, comprovada a mora do comprador. No ltimo caso,
no havendo contestao, pa!amento do preo ou pedido de preo para efetu*)
lo, pode ser re2uerida a imediata reinte!rao na possa da coisa depositada. Ler
Arts. =;- a =;, do CC e Arts. -.D<D e -.D<- do C1C.
/) Venda so!re documentos - Fspcie de venda na 2ual a tradio da coisa
substituda pelo seu ttulo representativo e por outros documentos eHi!idos pelo
contrato ou, no sil9ncio deste, pelos usos. Art. =;7 do CC. (al modalidade de
contrato tem maior uso no comrcio martimo, na venda de praa a praa entre
pases distantes. I vendedor, entre!ando os documentos, se libera da obri!ao
e tem direito ao preo& e o comprador, na posse justificada de tal documento,
pode eHi!ir do transportador a entre!a da mercadoria. Fstipulado o pa!amento
por intermdio de estabelecimento banc*rio, caber* a este efetu*)lo contra a
entre!a dos documentos, sem obri!ao de verificar a coisa vendida, pela 2ual
no responde "art. =:; do CC%. Nesse caso, somente ap.s a recusa do
estabelecimento banc*rio a efetuar o pa!amento, poder* o vendedor perd9)lo,
diretamente do comprador "par*!rafo nico%.
Re.er9nc"a# :"+)"o7r,."ca#
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