Declaratoria de fabrica y conformidad de obras

QUE ES UNA DECLARATORIA DE FABRICA Y CUANDO SE TRAMITA UNA CONFORMIDAD

DE OBRA
La Declaratoria de Fabrica es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo
de obras en un predio urbano, de acuerdo a lo que establece el Art. 28 de la Seccin
preliminar del Reglamento de la Ley 27157Ley de Regularizacin de Edificaciones, del
Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn.
As tambin en el art. 2.3 Precisiones del D.S. 035-2006-VIVIENDA que aprueba el
Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley 27157 entre otras indica que la
Declaratoria de fabrica es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de
obra sujeta a este reglamento.
Cabe precisar que el Titulo II de la Ley 27157, referido a Declaratoria de Fabrica ha
sido derogado por la Octava Disposicin final de la Ley 29090 Ley de Regulacin de
Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, sin embargo esto no afecta la vigencia de los
artculos precedentes que forman parte del Ttulo I, y adems en el art. 28 de esta
ultima norma se establece que concluidas las obras de edificacin, con la autorizacin
municipal obtenida conforme a esta norma, se efectuara una descripcin de las
condiciones tcnicas y caractersticas de las obras ejecutadas que se denominara
Declaratoria de Fabrica.
Este procedimiento de Declaratoria de fabrica tiene varios escenarios con tratamientos
diferenciados:
- Para aquellas edificaciones ejecutadas sin autorizacin municipal hasta el 19 de Julio
de 1,999 debern acogerse a la Regularizacin de la Declaratoria de fabrica establecida
en el Titulo I de la Ley 27157, sin necesidad de tramitar conformidad de obra
municipal, y que consiste bsicamente en presentar los formularios registrales N 1, 2
o 3 (FOR) dependiendo del tipo de inmueble y si requiere de Independizacin de
secciones inmobiliarias (Departamentos, oficinas, tiendas comerciales, puestos de
mercado, etc.) que adems van a requerir de la inclusin de un reglamento interno, de
acuerdo a lo sealado en el Titulo III de la misma norma.
- Para aquellas edificaciones que han sido ejecutadas con Licencia de edificacin entre
el 20 de Julio de 1,999 hasta el 27 de Setiembre de 2,008 (Ley 27157) pueden
tramitar ante la Municipalidad distrital el certificado de Finalizacin de obras y la
declaratoria de fabrica de acuerdo a lo que establece dicha norma.
- Para aquellas edificaciones que han sido ejecutadas con Licencia de edificacin entre
el 28 de Setiembre de 2,008 hasta el da de hoy (Ley 29090), pueden tramitar la
conformidad de obra y la declaratoria de Edificacion (fabrica) en un solo
procedimiento, de acuerdo a lo que establece dicha norma, para luego inscribirla ante
los registros Pblicos.
- Para aquellas edificaciones ejecutadas sin autorizacin municipal despus del 20 de
Julio de 1999, pueden acogerse a un proceso de Regularizacin contemplado en la Ley
29090, que establece en su articulo 30 que las edificaciones que hayan sido
construidas sin Licencia de obra despus de esa fecha, y hasta el 27 de Setiembre de
2008 podrn ser regularizadas hasta el 31 DE DICIEMBRE DE 2008, plazo que ha sido
ampliado hasta el 31 de Diciembre de 2010, con la Ley 29476.
-
Tanto la Ley 27157 como la 29090 establecen normas sobre Licencia de Edificacin
que debe otorgar la Municipalidad correspondiente al distrito en que se ubica el predio,
con la diferencia de que esta ultima derog las concernientes a este tema establecidas
en el Titulo I de la primera (Ley 27157), sin embargo hay que dejar claramente
establecido que dicha Ley contiene 3 Ttulos de los cuales el Titulo I, que trata sobre
regularizacin de edificaciones ejecutadas hasta el 19 de Julio de 1999, y el Titulo III,
acerca de los regmenes de Propiedad exclusiva y comn, siguen vigentes.

Hecha esta aclaracin se puede comprobar que ambas leyes contemplan el tema de la
conformidad de obra como el proceso al que estn obligados los propietarios que
culminan una edificacin con planos aprobados por una licencia de edificacin, para
poder registrar la edificacin dentro del proceso de Declaratoria de fabrica, en la
partida registral del inmueble.

La Ley 29090, vigente en la materia desde el 28 de Septiembre de 2008 y que norma
la obtencin de Licencias de edificacin adems de las de Habilitacin urbana, en su
articulo 63 del Capitulo IV establece que de no haberse ejecutado las obras conforme
a los planos, se presentaran planos de replanteo que sern revisados por la Comisin
Tcnica, no especificando limites en el rea de variacin, lo que en la prctica significa
que se podr replantear cualquier variacin que se realice en la ejecucin de una obra
que cuente con Licencia de edificacin, debiendo si tener cuidado en que estos planos
finales si correspondan a la edificacin final ya que el articulo 63.2 detalla la necesidad
de que se realice una inspeccin en que se verifique la veracidad de los mismos. .
-

.Por que y cuando es necesario obtenerla?

1.- En primer lugar por que el Artculo 1 del D.S. 035-2006-VIVIENDA que aprueba el
Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley 27157 establece que es de aplicacin
obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantados en predios urbanos.
2.- Cuando se pretende inscribir ante registros Pblicos las construcciones existentes
en un terreno urbano sea en va regular o en vas de regularizacin.
3.- Cuando se pretende independizar un inmueble en varias unidades inmobiliarias
llmense departamentos, tiendas, puestos, casas, etc.
4.- Cuando se tramita un prstamo hipotecario al sistema financiero.
5.- Cuando se pretende vender unidades inmobiliarias construidas inicialmente en un
terreno matriz, existan o no bienes de uso comn.
6.- Cuando se desea hacer una reparticin de herencia que involucra uno o mas
inmuebles.


As mismo con el D.S. N 011-2005-Vivienda, promulgado el 13 de Mayo de 2005, se
modifican algunos artculos del Reglamento de la Ley 27157 (D.S. N 008-2000-MTC),
entre los que destaca lo que indica el articulo 4, en el sentido de que tambin se
podrn acoger a la regularizacin de Edificaciones (Declaratoria de Fabrica y/o
Independizacin de secciones inmobiliarias), aquellos predios ubicados en zonas
urbanas consolidadas, que se encuentren como urbanos en la Municipalidad
correspondiente e inscritos como rsticos en el Registro de Predios, es decir que a
pesar de no contar con Habilitacin Urbana se encuentren, por lo menos, como predios
registrados en el catastro municipal correspondiente y/o que sus propietarios figuren
como tales en el padrn de contribuyentes de dicha municipalidad.



Octubre 2010