IMB 01 - A Propriedade Imobiliária

DIREITO IMOBILIRIO
01
A Propriedade
Imobiliria

O Direito de Vizinhana

Noes Gerais

Direito de Vizinhana:
O direito de vizinhana uma relao de absteno e sujeio entre imveis vizinhos. tambm uma
obrigao referente ao imvel (propter rem).

* Imveis vizinhos so aqueles que se encontram numa mesma circunscrio, no sendo necessrio
que sejam imveis contguos.

O Uso Anormal da Propriedade

Mau Uso da Propriedade:

Ato Lcito ! Regular ! Lesivo
" "
Ato Ilcito Irregular No Lesivo

O ato lesivo pode se referir :
a) segurana;
b) sossego (ex.: barulho);
c) sade (ex.: imvel emite fumaa).

* Para a caracterizao do ato lesivo adota-se o critrio da tolerabilidade (coletiva e individual).
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Art. 1.277. O proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de fazer cessar as
interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que o habitam, provocadas
pela utilizao de propriedade vizinha.

Pargrafo nico. Probem-se as interferncias considerando-se a natureza da utilizao, a
localizao do prdio, atendidas as normas que distribuem as edificaes em zonas, e os limites
ordinrios de tolerncia dos moradores da vizinhana.

Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente no prevalece quando as interferncias
forem justificadas por interesse pblico, caso em que o proprietrio ou o possuidor, causador
delas, pagar ao vizinho indenizao cabal.

Art. 1.279. Ainda que por deciso judicial devam ser toleradas as interferncias, poder o
vizinho exigir a sua reduo, ou eliminao, quando estas se tornarem possveis.

Perigo de Runa:

Art. 1.280. O proprietrio ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prdio vizinho a
demolio, ou a reparao deste, quando ameace runa, bem como que lhe preste cauo pelo
dano iminente.

Art. 1.281. O proprietrio ou o possuidor de um prdio, em que algum tenha direito de fazer
obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessrias garantias contra o
prejuzo eventual.

As rvores Limtrofes

Art. 1.282. A rvore, cujo tronco estiver na linha divisria, presume-se pertencer em comum aos
donos dos prdios confinantes.

Art. 1.283. As razes e os ramos de rvore, que ultrapassarem a estrema do prdio, podero ser
cortados, at o plano vertical divisrio, pelo proprietrio do terreno invadido.

Art. 1.284. Os frutos cados de rvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde
caram, se este for de propriedade particular.

A Passagem Forada

Prprios e Inclusos:
So os imveis incrustados e exigem uma passagem forada.

Passagem Forada e Servido de Passagem:
Na verdade a passagem forada uma espcie de servido de passagem, pois esta pode ser legal
(passagem forada) e convencional.

Art. 1.285. O dono do prdio que no tiver acesso a via pblica, nascente ou porto, pode,
mediante pagamento de indenizao cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo
ser judicialmente fixado, se necessrio.

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o
Sofrer o constrangimento o vizinho cujo imvel mais natural e facilmente se prestar
passagem.

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o
Se ocorrer alienao parcial do prdio, de modo que uma das partes perca o acesso a via
pblica, nascente ou porto, o proprietrio da outra deve tolerar a passagem.

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o
Aplica-se o disposto no pargrafo antecedente ainda quando, antes da alienao, existia
passagem atravs de imvel vizinho, no estando o proprietrio deste constrangido, depois, a
dar uma outra.

Passagem de Cabos e Tubulaes

Art. 1.286. Mediante recebimento de indenizao que atenda, tambm, desvalorizao da rea
remanescente, o proprietrio obrigado a tolerar a passagem, atravs de seu imvel, de cabos,
tubulaes e outros condutos subterrneos de servios de utilidade pblica, em proveito de
proprietrios vizinhos, quando de outro modo for impossvel ou excessivamente onerosa.

Pargrafo nico. O proprietrio prejudicado pode exigir que a instalao seja feita de modo
menos gravoso ao prdio onerado, bem como, depois, seja removida, sua custa, para outro
local do imvel.

Art. 1.287. Se as instalaes oferecerem grave risco, ser facultado ao proprietrio do prdio
onerado exigir a realizao de obras de segurana.

As guas

Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prdio inferior obrigado a receber as guas que correm
naturalmente do superior, no podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porm a
condio natural e anterior do prdio inferior no pode ser agravada por obras feitas pelo dono
ou possuidor do prdio superior.

Art. 1.289. Quando as guas, artificialmente levadas ao prdio superior, ou a colhidas,
correrem dele para o inferior, poder o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o
prejuzo que sofrer.

Pargrafo nico. Da indenizao ser deduzido o valor do benefcio obtido.

Art. 1.290. O proprietrio de nascente, ou do solo onde caem guas pluviais, satisfeitas as
necessidades de seu consumo, no pode impedir, ou desviar o curso natural das guas
remanescentes pelos prdios inferiores.

Art. 1.291. O possuidor do imvel superior no poder poluir as guas indispensveis s
primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imveis inferiores; as demais, que poluir,
dever recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se no for possvel a recuperao ou
o desvio do curso artificial das guas.
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Art. 1.292. O proprietrio tem direito de construir barragens, audes, ou outras obras para
represamento de gua em seu prdio; se as guas represadas invadirem prdio alheio, ser o
seu proprietrio indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefcio obtido.

Art. 1.293. permitido a quem quer que seja, mediante prvia indenizao aos proprietrios
prejudicados, construir canais, atravs de prdios alheios, para receber as guas a que tenha
direito, indispensveis s primeiras necessidades da vida, e, desde que no cause prejuzo
considervel agricultura e indstria, bem como para o escoamento de guas suprfluas ou
acumuladas, ou a drenagem de terrenos.

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o
Ao proprietrio prejudicado, em tal caso, tambm assiste direito a ressarcimento pelos
danos que de futuro lhe advenham da infiltrao ou irrupo das guas, bem como da
deteriorao das obras destinadas a canaliz-las.

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o
O proprietrio prejudicado poder exigir que seja subterrnea a canalizao que atravessa
reas edificadas, ptios, hortas, jardins ou quintais.

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o
O aqueduto ser construdo de maneira que cause o menor prejuzo aos proprietrios dos
imveis vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem incumbem tambm as despesas de
conservao.

Art. 1.294. Aplica-se ao direito de aqueduto o disposto nos arts. 1.286 e 1.287.

Art. 1.295. O aqueduto no impedir que os proprietrios cerquem os imveis e construam sobre
ele, sem prejuzo para a sua segurana e conservao; os proprietrios dos imveis podero
usar das guas do aqueduto para as primeiras necessidades da vida.

Art. 1.296. Havendo no aqueduto guas suprfluas, outros podero canaliz-las, para os fins
previstos no art. 1.293, mediante pagamento de indenizao aos proprietrios prejudicados e ao
dono do aqueduto, de importncia equivalente s despesas que ento seriam necessrias para a
conduo das guas at o ponto de derivao.

Pargrafo nico. Tm preferncia os proprietrios dos imveis atravessados pelo aqueduto.

O Limite entre Prdios e o Direito de Tapagem

Demarcao:
A demarcao que define os limites entre os prdios, tem importncia de:
a) fundamental para fixar confins;
b) evitar conflitos de vizinhana;
c) regular o registro pblico.

Finium Regundorum - Ao Demarcatria:
Toda a vez que o marco estiver destrudo ou apagado cabe a ao demarcatria, com nus
proporcionais entre os proprietrios.

* No caso de dvidas sobre determinada rea, ser esta dividida de modo proporcional e equnime.

Art. 1.297. O proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu
prdio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele demarcao
entre os dois prdios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados,
repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
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o
Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisrios, tais como sebes vivas, cercas de arame
ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, at prova em contrrio, pertencer a ambos os
proprietrios confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da
localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construo e conservao.

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o
As sebes vivas, as rvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisrio, s podem
ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietrios.

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o
A construo de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte,
ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietrio,
que no est obrigado a concorrer para as despesas.

Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinaro de conformidade
com a posse justa; e, no se achando ela provada, o terreno contestado se dividir por partes
iguais entre os prdios, ou, no sendo possvel a diviso cmoda, se adjudicar a um deles,
mediante indenizao ao outro.

O Direito de Construir

Noes Gerais

Direito de Construir:
Segundo Hely Lopes Meirelles o fundamento do direito de construir est no direito de propriedade.
Desde que se reconhece ao proprietrio o poder legal de usar, gozar e dispor dos seus bens,
reconhecido est o direito de construir, visto que no uso, gozo e disponibilidade da coisa se
compreende a faculdade de transform-la, edific-la, enfim, com todas as obras que lhe favoream a
utilizao ou lhe aumentem o valor econmico.

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Construo: Para fins de direito, entende-se por construo toda realizao material e
intencional do homem, visando a adaptar o imvel s suas convenincias.

Limitaes ao Direito de Construir

Noes Iniciais:
A liberdade de construir a regra. As restries e limitaes ao direito de construir formam as
excees, e, assim sendo, s so admitidas quando expressamente consignadas em lei ou
regulamento. Ao direito de construir opem-se limites de ordem privada e de ordem pblica. Aqueles
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so dados pelas restries de vizinhana, expressas em normas civis e convenes particulares; estes
so estabelecidos pelas limitaes administrativas, consignadas em normas de ordem pblica.

Limitaes do Cdigo Civil:
O Cdigo Civil regula a restrio de vizinhana que toda imposio de ordem privada, pessoal,
recproca e gratuita, instituda em benefcio dos vizinhos.

Limitaes de guas:
O Cdigo Civil cuidava, em diversos dispositivos, das guas pluviais, correntes e subterrneas no que
se relacionavam com os direitos de vizinhana, ditando normas para o seu aproveitamento, captao
e escoamento. Entretanto, o Cdigo de guas (Decreto 24.643, de 10.07.34) passou a regular toda a
matria, revogando as disposies do Cdigo Civil, substituindo-as pelas novas disposies
correspondentes e acrescentando outras mais abrangentes.

Limitaes Administrativas:
Limitao administrativa toda imposio geral, gratuita, unilateral e de ordem pblica
condicionadora do exerccio de direitos ou de atividade particulares s exigncias do bem estar
social.

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Rima:
Para qualquer obra , onde potencialmente exista um impacto ambiental, necessrio
fazer um estudo, chamado Relatrio de impacto Ambiental, o Rima, elaborado atravs do
estudo de gelogos, gegrafos, qumicos e outros profissionais. O Rima uma alternativa
para que toda e qualquer obra seja realizada sem causar nenhuma leso s condies
ambientais. No s um estudo do que pode e do que no pode; ele d outras alternativas
construo.

Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver, salvo o
direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

Art. 1.300. O proprietrio construir de maneira que o seu prdio no despeje guas,
diretamente, sobre o prdio vizinho.

Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos de metro e meio
do terreno vizinho.

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o
As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem como as perpendiculares, no
podero ser abertas a menos de setenta e cinco centmetros.

2
o
As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para luz ou ventilao, no maiores
de dez centmetros de largura sobre vinte de comprimento e construdas a mais de dois metros de
altura de cada piso.

Art. 1.302. O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir que se
desfaa janela, sacada, terrao ou goteira sobre o seu prdio; escoado o prazo, no poder, por
sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o
escoamento das guas da goteira, com prejuzo para o prdio vizinho.

Pargrafo nico. Em se tratando de vos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade,
altura e disposio, o vizinho poder, a todo tempo, levantar a sua edificao, ou contramuro,
ainda que lhes vede a claridade.

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Art. 1.303. Na zona rural, no ser permitido levantar edificaes a menos de trs metros do
terreno vizinho.

Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificao estiver adstrita a alinhamento, o dono
de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisria do prdio contguo, se ela
suportar a nova construo; mas ter de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do
cho correspondentes.

Muro Divisrio:
a nica possibilidade onde se pode construir no terreno vizinho.

Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisria at meia
espessura no terreno contguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho
a travejar, caso em que o primeiro fixar a largura e a profundidade do alicerce.

Pargrafo nico. Se a parede divisria pertencer a um dos vizinhos, e no tiver capacidade para
ser travejada pelo outro, no poder este fazer-lhe alicerce ao p sem prestar cauo quele,
pelo risco a que expe a construo anterior.

Art. 1.306. O condmino da parede-meia pode utiliz-la at ao meio da espessura, no pondo em
risco a segurana ou a separao dos dois prdios, e avisando previamente o outro condmino
das obras que ali tenciona fazer; no pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia,
armrios, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, j feitas do lado
oposto.

Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisria, se necessrio
reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcar com todas as despesas, inclusive de
conservao, ou com metade, se o vizinho adquirir meao tambm na parte aumentada.

Art. 1.308. No lcito encostar parede divisria chamins, foges, fornos ou quaisquer
aparelhos ou depsitos suscetveis de produzir infiltraes ou interferncias prejudiciais ao
vizinho.

Pargrafo nico. A disposio anterior no abrange as chamins ordinrias e os foges de
cozinha.

Art. 1.309. So proibidas construes capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinrio, a
gua do poo, ou nascente alheia, a elas preexistentes.

Art. 1.310. No permitido fazer escavaes ou quaisquer obras que tirem ao poo ou
nascente de outrem a gua indispensvel s suas necessidades normais.

Art. 1.311. No permitida a execuo de qualquer obra ou servio suscetvel de provocar
desmoronamento ou deslocao de terra, ou que comprometa a segurana do prdio vizinho,
seno aps haverem sido feitas as obras acautelatrias.

Pargrafo nico. O proprietrio do prdio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuzos
que sofrer, no obstante haverem sido realizadas as obras acautelatrias.

Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibies estabelecidas nesta Seo obrigado a demolir
as construes feitas, respondendo por perdas e danos.

Art. 1.313. O proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar que o vizinho entre no
prdio, mediante prvio aviso, para:

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I - dele temporariamente usar, quando indispensvel reparao, construo, reconstruo ou
limpeza de sua casa ou do muro divisrio;

II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encontrem casualmente.

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o
O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparao de esgotos, goteiras,
aparelhos higinicos, poos e nascentes e ao aparo de cerca viva.

2
o
Na hiptese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poder ser
impedida a sua entrada no imvel.

3
o
Se do exerccio do direito assegurado neste artigo provier dano, ter o prejudicado direito a
ressarcimento.

O Contrato de Construo

Noes Iniciais:
Na anlise do Ttulo V do Cdigo Civil brasileiro, denominado "Das Vrias Espcies de Contratos",
verifica-se que o legislador no enumerou o contrato de construo como uma espcie de contrato
autnomo, somente faz meno ao contrato de empreitada. O termo "contrato de construo" mais
amplo e se desdobra em duas modalidades diversas: a empreitada e a administrao. Pode-se dizer
que contrato de construo o gnero, enquanto o contrato de empreitada uma das espcies desse
gnero.
H razes sociais e histricas relevantes que explicam a omisso do Cdigo Civil com relao ao
contrato de construo, preferindo, ento, tratar s do contrato de empreitada. So razes sociais e
histricas, posto que em 1916 no existia no Brasil a industrializao da construo civil e
conseqentemente no existia nem mesmo a regulamentao de profisses dessa ordem. Ora, na
poca de 1916, a construo civil no se erigia na forma de problema que estivesse a exigir uma
soluo do legislador. Da a sua omisso, procurando legislar apenas sobre empreitada. Justifica-se,
assim, a ausncia do contrato de construo do rol dos contratos regulamentados pelo Cdigo Civil
brasileiro.

Conceito:
Segundo Hely Lopes Meirelles o contrato de construo "todo ajuste para execuo de obra certa e
determinada, sob direo e responsabilidade do construtor, pessoa fsica ou jurdica legalmente
habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos especificados no projeto, mediante as condies
avenadas com o proprietrio ou comitente".

Obrigaes do Construtor:
Detalhando-se o conceito temos que a obrigao do construtor se configura numa obrigao de
resultado. Sim, contrato de construo todo ajuste para execuo de obra certa e determinada, isto
, o construtor se obriga a entregar a obra pronta e acabada a quem lhe pediu. As obrigaes de
resultado s se exaurem com a consecuo do objetivo proposto, logo o contrato de construo s se
exaure com a entrega da obra pronta e acabada. Ainda do conceito extrai-se a afirmao de que o
contrato de construo executado "sob a direo e responsabilidade do construtor". Evidencia-se,
portanto, as diferentes funes das partes contratantes. O construtor a parte que sofrer os encargos
diretivos da obra; tambm ser aquele que se responsabilizar pela sua solidez. De fato, o construtor
um tcnico que se presume conhecedor da cincia de construir.

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Construtor:
O construtor pode ser pessoa fsica registrada com firma individual bem como pode ser
uma pessoa jurdica representada por uma sociedade construtora. Encarregam-se da
construo civil o engenheiro, o arquiteto ou o engenheiro agrnomo, devidamente
habilitados em escola de nvel superior adequada.
O art. 55 da Lei n. 5.194/66 taxativo, afirmando que "os profissionais habilitados na
forma estabelecida nesta lei s podero exercer a profisso aps o registro no Conselho
Regional, sob cuja jurisdio se achar o local de sua atividade". No s os profissionais
autnomos devem possuir o competente registro no Conselho Regional de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia, mas tambm as firmas, as sociedades, associaes,
companhias, cooperativas e empresas em geral, que se organizam para executar obras ou
servios relacionados com as atividades de engenheiro, arquiteto ou engenheiro-
agrnomo (Lei n. 5.194/66, art. 59). Torna-se fcil concluir que o contrato de construo
ser nulo quando tiver em um dos seus plos a figura de um construtor ou de uma pessoa
jurdica no devidamente registrada no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia. Neste sentido, clara a redao do art. 15 da referida lei.

Contrato de Construo por Empreitada:
Nesta modalidade, de um lado, temos a figura do construtor que se obriga a executar por preo nico,
por si s ou com auxlio de outros, a obra encomendada. De outro lado, temos a figura do dono da
obra que se obriga, to somente, a pagar o preo convencionado para receb-la. Na empreitada o
construtor trabalha com autonomia e por isso mesmo se responsabiliza pelos danos econmicos
provenientes da obra, Fazendo jus apenas ao apreo convencionado para a sua execuo. O contrato
de empreitada meramente consensual porque resulta do simples acordo de vontade dos contratantes.
Todavia a forma escrita se impe, dada a complexidade do objeto contratual. Assim que no contrato
de construo devem ficar estipuladas as condies bsicas do acordo, tais como o preo, a forma de
pagamento, as possibilidades de prorrogao por ocorrncia de caso fortuito ou fora maior, a
especificao do material a ser utilizado, relao dos servios a serem executados pelo empreiteiro e
outras condies inerentes realizao da prpria obra.

Empreitada de Lavor e Empreitada de Material ou Mista:
O art. 1.237 do Cdigo Civil mostra que o direito brasileiro admite duas espcies de empreitada, ou
seja, a empreitada de lavor e a empreitada de material ou mista.

1) A empreitada de lavor aquela em que o construtor colabora apenas com o seu trabalho para a
execuo da obra. O material a ser usado ser fornecido pelo dono da obra. Esta modalidade de
empreitada no se confunde com a locao de servio, posto que na empreitada busca-se o resultado
final, ou seja, a obra acabada, enquanto na locao de servio o trabalho desenvolvido vale por si
mesmo. com base no fornecimento de materiais que se delimita a responsabilidade pelos riscos.
A questo do risco pelo perecimento da obra, neste caso, rege-se pela norma contida no art. 1.239,
isto , todos os riscos em que o construtor no tiver dolo ou culpa correro por conta do dono, salvo
risco proveniente de falha tcnica. No caso de a obra perecer antes de ser entregue, no estando o
dono em mora nem havendo culpa do construtor, a lei estabelece uma diviso de prejuzos. Sendo
assim, segundo o art. 1.240 do Cdigo Civil, o empreiteiro perder o seu salrio, e o dono da obra
perder o material fornecido. Mas, se a coisa parecer, estando o proprietrio em mora, este
responder pelos prejuzos. Por outro lado, o empreiteiro responder pelo mau uso que fizer dos
materiais recebidos, devendo reparar os danos conseqentes. Essa regra est contida no art. 1.244 do
Cdigo Civil, que deixa claro que a responsabilidade do construtor pela inutilizao dos materiais s
surgir se lhe for possvel atribuir a culpa. Em caso contrrio, se a inutilizao decorreu de fator
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estranho a essa culpa, o dono da obra suportar o prejuzo. Incumbir ao dono da obra provar a culpa
do empreiteiro se quiser pleitear ressarcimento.

2) Na empreitada mista, o construtor concorre com a mo-de-obra e com o fornecimento dos
materiais para a execuo do trabalho. Alguns doutrinadores entendem que aqui estamos diante de
uma compra e venda. Seria uma compra e venda de material entre o construtor e o dono da obra. Ora,
torna-se evidente que o fornecimento de materiais pelo construtor no leva realizao de uma
compra e venda. H que se distinguir os objetivos das operaes. O construtor fornece materiais no
para alien-los em si, mas para a execuo do trabalho. O fornecimento dos materiais condio para
o fim ltimo do contrato de empreitada que a apresentao da obra. Portanto no h falar em
compra e venda, posto que o objetivo do contrato de construo vai alm do fornecimento dos
materiais.

Na empreitada mista, a questo do risco pelo perecimento da coisa se coloca de forma diversa, posto
que o empreiteiro arcar com esses riscos at o momento da entrega da obra, desde que o proprietrio
no esteja em mora de receber (CC, art. 1.238). Em havendo mora do proprietrio em receber,
segundo o mesmo artigo, os riscos se repartem.

O fato do dono da obra no receb-la no exclui a responsabilidade do construtor, posto que esta
continuar sob sua guarda. Da a necessidade da consignao da obra para que fique liberado dos
encargos por sua conservao. Todavia, se o construtor elaborou a obra no obedecendo aos padres
estticos convencionados com o proprietrio, este pode rejeitar a obra ou exigir um abatimento do
preo para receb-la (CC, art. 1.242).

Enjeitando a obra e estando caracterizada a culpa do construtor, para este remanescem os encargos
pelos riscos. A distino entre empreitada de lavor e empreitada mista se faz necessria para se
delimitar com preciso o campo da responsabilidade civil. Na empreitada de lavor, por exemplo, o
dono da obra deve entregar o material ao construtor no local previamente combinado. Caso no haja
clusula contratual nesse sentido, supe-se que o material ser entregue no local da construo. Se o
dono da obra no cumprir com o estabelecido, passar a responder pelos danos que causar ao
empreiteiro, dando margem resciso contratual.

Contrato de Construo por Administrao:
Nesse tipo de contrato de construo o construtor est obrigado a executar a obra, recebendo para
tanto uma remunerao fixa ou percentual sobre o seu valor. O construtor responde pela
administrao geral da obra, mas no pelos riscos econmicos. Ele relativamente independente na
execuo do projeto, isto porque est sujeito s deliberaes do dono da obra. O construtor-
administrador responsabiliza-se pela execuo tcnica do projeto, enquanto o proprietrio ir custear
a obra, no havendo, portanto, um preo preestabelecido. Os materiais podero ser adquiridos pelo
prprio dono da obra ou, a seu mando, pelo construtor-administrador.

Insero da Clusula Rebus Sic Stantibus:
a insero da clusula de reajustamento de preo no contrato de construo. Afirma Orlando
Gomes que as clusulas de reajustamentos so perfeitamente lcitas; necessrio, contudo, que o
direito do empreiteiro ao reajustamento seja expressamente consignado no contrato. Convm destacar
que "nem a doutrina nem a jurisprudncia se recusa no Brasil a adotar a teoria da impreviso. E o
Supremo Tribunal Federal no considera que ocorra negativa de vigncia do art. 1.246 do Cdigo
Civil na reviso dos preos de empreitada por causa da supervenincia de imprevisvel
encarecimento de salrios ou de material". O art. 1.246 do Cdigo Civil no veda a aplicao da
clusula nos contratos de empreitada, mas tal aplicao s deve ser admitida nas seguintes situaes:
a) quando o contrato escrito no apresentar clusula vedando o reajustamento;
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b) quando os contratantes se defrontarem com uma situao anormal, imprevisvel, para a qual
no concorreram.

!
Variaes de Preos:
Convm salientar que cabe ao magistrado fazer uma avaliao dos fatos previstos e
imprevistos, antes da aplicao da clusula rebus sic stantibus. As simples variaes do
preo do mercado dos materiais e da mo-de-obra no podero ser consideradas como
imprevistas ou imprevisveis. Essas variveis, preo de material e preo de mo-de-obra,
encontram-se no campo da previsibilidade normal de quem faz o negcio. Dir-se-ia que
tais variaes, a nvel do ndice inflacionrio comum numa dada regio, permanecem
dentro do quadro dos riscos normais que o construtor dever enfrentar. Tambm no se
v motivo justo para uma reviso do contrato de empreitada, quando o construtor alega
mera diminuio dos lucros da empresa.

A Responsabilidade Civil do Construtor

Torna-se tarefa difcil estabelecer a natureza jurdica da responsabilidade do constutor. Todavia, aps
a discusso do tema, chega-se concluso de que a natureza jurdica da responsabilidade do
construtor complexa, indo alm da regra comum de responsabilidade civil preconizada pelo art. 159
do Cdigo Civil. De fato, a responsabilidade civil provm da leso causada ao patrimnio de outrem.

Mas, em se tratando de construes, percebe-se que a leso causada no patrimnio de outrem uma
das variveis que dever ser combinada com outras, por exemplo: o fornecimento do material; a
elaborao projeto; a execuo do projeto propriamente dito; o tipo de solo; a perfeio da obra; o
prazo qinqenal; e a presuno da culpa.

A tcnica da construo por si mesma, complexa, sustentando-se essencialmente em clculos
matemticos. Por outro lado, a construo de uma obra no depende exclusivamente do engenheiro
construtor ou do arquiteto. Ao contrrio, ela envolve o trabalho de inmeros operrios e o concurso
de equipamento especializado. Todas essas variveis devem ser analisadas, quer isoladamente, quer
em conjunto, para se chegar imputao da responsabilidade civil. Torna-se mais fcil ainda delinear
com preciso os limites da responsabilidade do construtor.

No resta dvida que tal delimitao se far na anlise de cada caso concreto. Contudo h sempre um
ponto de partida. A rigor, parte-se sempre do pressuposto de que o construtor um tcnico e como tal
no se submeter s manobras daquele que lhe encomendou a obra.

Responsabilidade Contratual:
Esta surge da inexecuo culposa de suas obrigaes, isto , da inobservncia das normas
estabelecidas no contrato. Pela violao do contrato, o construtor responder civilmente como parte
contratante inadimplente. Portanto essa responsabilidade civil decorre da falta contratual e no de
falha tcnica. a responsabilidade que surge como conseqncia da inexecuo total ou parcial da
obra. Neste caso, para que o construtor no se sujeite s indenizaes de vidas, ele dever justificar a
inexecuo total ou parcial da obra, apoiando-se na existncia de caso fortuito ou motivo de fora
maior. Todavia apresentado o fato gerador da responsabilidade do construtor, ou seja, o
descumprimento contratual, nasce para o proprietrio o direito indenizao. Encontra-se o
construtor em descumprimento contratual quando:

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1) No Executa a Obra:
Esta uma forma de inexecuo prpria, absoluta e total, posto que o construtor deixou de atender ao
objetivo pricipal do contrato, que era a realizao da obra. Enquadram-se nessa inexecuo aquelas
hipteses em que o construtor inicia to somente a obra e posteriormente a abandona.
Mas, ainda que a obra esteja pronta, havendo "a falta das qualidades essenciais para o uso normal ou
das essenciais descritas no contrato, ser motivo suficiente para qualificar a inexecuo como prpria
ou absoluta".

2) Executa Defeituosamente a Obra:
Esta uma forma de inexecuo imprpria, posto que o construtor executou a obra, mas no
obedeceu s clusulas estipuladas no contrato ou deixou de atender aos princpios bsicos da arte de
contruir.
Conforme Albaladejo: "' o cumprimento pontual inexato".
Isto quer dizer que a obra foi entregue ao dono, dentro do prazo previsto, todavia afastou-se o
construtor das normas previstas para a sua realizao, apresentando-se a obra viciada.

O construtor deve entregar a obra no tempo exato, de acordo com os moldes preestabelecidos e sem
vcios que diminuam o seu valor ou a utilidade do seu uso. Descumprindo o contrato, o construtor
dever ressarcir o dono da obra, arcando com o nus da indenizao. A indenizao deve ser
proposta aos danos sofridos pelo dono da obra. Com efeito, assim se expressa o art. 1.056 do Cdigo
Civil: "No cumprindo a obrigao, ou deixando de cumpri-la pelo modo e no tempo devidos,
responde o devedor por perdas e danos". O art. 1.059, de forma mais severa, prev que "as perdas e
danos devidos ao credor abrangem, alm do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente
deixou de ganhar". Logo cabe ao dono da obra exigir do construtor o ressarcimento daquilo que ele
deixou de ganhar caso a obra estivesse pronta. Na avaliao do lucro cessante podem ser includos:
"a valorizao do prdio, o resultado do negcio que nele seria explorado, os aluguis que renderia, e
tudo mais que a construo pudesse produzir para o seu dono. Incluem-se, ainda, na indenizao de
perdas e danos a correo monetria, os juros, as custas judiciais, os salrios dos peritos e os
honorrios do advogado que demandou os prejuzos".

Multas Contratuais:
Na elaborao do contrato, as partes podem estabelecer multas fixas, que sero cobradas diante da
inexecuo contratual. As partes podem convencionar a estipulao de multa moratria ou
compensatria, com a ressalva de que a multa moratria pode ser cumulada com o pedido de perdas e
danos decorrentes do prejuzo da mora ou da inexecuo contratual. Por sua vez, a multa
compensatria no pode ser cumulada com pedidos indenizatrios, isto porque ela j representa uma
fixao antecipada dos eventuais prejuzos decorrentes da inexecuo da obra.

Responsabilidade pela Perfeio da Obra:
Independentemente da clusula expressa, o construtor ou o projetista respondero sempre pela
perfeio da obra. Esta uma responsabilidade decorrente das noes de esttica, arte e dos prprios
conhecimentos tcnicos. uma responsabilidade ligada aos aspectos de beleza e sutilezas da arte,
acabamento, detalhes, combinaes e nuanas. O arquiteto ou o construtor cometem vcios contra a
perfeio da obra, quando ela apresenta erros de estilo, aberraes no colorido, decoraes grosseiras
e confusas.

H necessidade de muita ponderao quando se julga um trabalho visando a aplicao da
responsabilidade por vcios desta natureza, posto que a apreciao artstica varia de acordo com o
subjetivismo de cada qual. Por outro lado, o conceito de belo infinitivamente relativo. Todavia h
que se nortear pelo senso comum. Essas caractersticas de perfeio da obra no se confundem com
as caractersticas de solidez e segurana. O construtor que se encarrega de entregar a obra dever
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execut-la em conformidade com os padro estticos, artsticos e cientficos vigentes numa dada
poca e em determinado local.

Ato Verificatrio:
Cabe ao dono da obra, antes de receb-la, proceder ao chamado ato verificatrio, mediante o qual se
certificar se ela est de acordo com os planos estipulados. Se o dono da obra a recebe sem protestos,
presume que a aceitou como boa e perfeita. Estimulando a execuo perfeita da obra e preservando o
dono de receb-la com vcios ou defeitos, o Cdigo Civil estabelece as normas dos arts. 1.242 e
1.243.
Com efeito, o art. 1.242 d quele que encomendou a obra o direito de "enjeit-la, se o empreiteiro se
afastou das instrues recebidas e dos planos dados, ou das regras tcnicas em trabalho de tal
natureza".Da a importncia do ato verificatrio, pois, "recebida a obra como boa e perfeita, nenhuma
reclamao poder ser posteriormente formulada por quem a encomendou, a menos que se trate de
vcios ocultos ou redibitrios, que evidentemente no ficaro cobertos pelo simples ato de
recebimento".

Responsabilidade pela Solidez e Segurana da Obra:
De todas as responsabilidades legais, sem dvida alguma, esta se destaca pela sua importncia e pela
controvrsia que suscita. Nas obrigaes de entregar coisa certa e determinada a responsabilidade do
devedor cessa com a entrega da referida coisa. Porm, no contrato de construo, a responsabilidade
do construtor no cessa totalmente com a entrega da obra.

Note-se que essa responsabilidade cessa com a entrega da coisa ao proprietrio no que tange aos
vcios referentes perfeio da obra; mas ela remanesce com relao aos vcios ligados garantia e
solidez da obra. O art. 1.245 do Cdigo Civil preconiza que "o empreiteiro de materiais e execuo
responder, durante 5 anos, pela solidez e segurana do trabalho". Para a interpretao desse artigo
h que se considerar a distino entre empreiteiro de materiais e empreiteiro de lavor.

Inicialmente ambos respondem pela segurana e solidez do prdio. Todavia, com relao ao
empreiteiro de material (aquele que fornece os materiais e executa a obra), milita uma presuno de
culpa pelo prazo de 5 anos. Enquanto com relao ao empreiteiro de lavor a culpa h de ser provada.

Portanto, numa empreitada mista, se ocorrem vcios na construo que impliquem a sua solidez ou a
sua segurana, desde logo se estabelece que a culpa do construtor ou do arquiteto. Por qu? Porque
h a presuno legal prevista no art. 1245 do Cdigo Civil. No campo processual, dentro do prazo de
5 anos, caberia ao dono da obra to somente provar a autoria, revendo o nus de provar a ausncia de
culpa para o construtor ou arquiteto.

Diferentemente, em se tratando de empreitada de lavor, aquela em que o construtor s oferece a mo-
de-obra, prevalece a responsabilidade comum. Isto , ele responsvel pela obra durante 20 anos,
todavia, se houver vcios ou defeitos que prejudiquem sua solidez ou segurana, a sua culpa dever
ser provada pelo dono da obra. Portanto o nus da prova cabe a quem encomendou a obra.

Resumindo-se, pode-se dizer que o art. 1.245 prev uma modalidade especial de responsabilidade.
Tal responsabilidade no se aplica integralmente a todos os construtores. No. Ela aplicvel, na sua
plenitude, ao construtor que tambm fornece os materiais.

Natureza do Prazo Qinqenal:
Discute-se muito, no art. 1.245, sobre a natureza do prazo quinquenal. Seria esse prazo de natureza
prescricional ou prazo de garantia? Afirma Hely Lopes Meirelles: "O prazo qinqenal dessa
responsabilidade de garantia e no de prescrio, como erroneamente tm entendido alguns
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julgados. Desde que a falta de solidez ou de segurana da obra apresente-se dentro de 5 anos de seu
recebimento, a ao contra o construtor e demais participantes do empreendimento subsiste pelo
prazo prescricional comum de 20 anos, a contar do dia em que surgiu o defeito".

O art. 1.245 traduz uma norma de natureza cogente e no dispositiva. uma norma de ordem
pblica, logo a sua aplicao no se submete vontade das partes e o seu prazo no pode ser
reduzido.

Tambm h que se discutir, no art. 1.245, a extenso das palavras edifcios e construes
considerveis empregadas pelo Cdigo.

Enquanto a palavra edifcios refere-se s construes destinadas habitao ou fins semelhantes, a
palavra construo tem um cunho mais genricos, abrangendo a totalidade das obras relacionadas
com o progresso, tais como: pontes, metr, viadutos etc.

Dentre os vcios que podero afetar os edifcios e outras construes considerveis, o Cdigo cita
expressamente os vcios de solo e de materiais.

Ora, em se tratando de empreitada mista, o prprio construtor fornecer os materiais para construo
conforme j foi dito vrias vezes.

Logo a responsabilidade pela solidez e segurana recai-lhe inteiramente, posto que, sendo um
tcnico, dever selecionar bem os materiais para a realizao da obra. Mesmo naqueles casos em que
o dono da obra fornece materiais, ainda assim remanesce a responsabilidade do construtor, pois,
como tcnico, cabe-lhe recusar os materiais inadequados.

Pelo emprego de material de m qualidade ou defeituoso, responder, enta, o empreiteiro-
construtor, de acordo com o art. 1.245.

E a questo do solo? Como se disciplina?

Em princpio o construtor responder pelos defeitos do solo. Todavia o Cdigo estabelece uma
ressalva: exceto, quanto a este, se, no o achando firme, preveniu em tempo o dono da obra.

Fartas so as crticas contra a parte final desse dispositivo. Segundo Miranda Carvalho, a exceo
do art. 1.245, entendida literalmente, colima um absurdo inominvel.

Costa Senna afirma que o cuidado no exame do terreno de suma importncia, convindo, se
necessrio, proceder-se a prospeces e sondagens. Terrenos h que reclamam trabalhos custosos de
consolidao, outros fundaes muito profundas, em busca de base firme, ou alicerces especiais,
mais elsticos, etc.

No previstos esses pormenores no contrato, por eles responde o empreiteiro, que tem por dever
conhecer de antemo as dificuldades da obra.

Para Hely Lopes Meirelles tal dispositivo est superado pelas normas reguladoras do exerccio de
engenharia e arquitetura, que impes deveres ticos aos seus profissionais e obrigaes tcnicas
incompatveis com essa exonerao de responsabilidade.

Ora, a construo entregue por lei a um tcnico e exatamente pelo fato do construtor ser um
tcnico que ele ser passvel de culpabilidade.
pg. 14

No h como atribuir culpa ao proprietrio pelo mau uso do solo, posto que, na maioria das vezes,
um leigo em matria de construo.

Cabe ao construtor a anlise do terreno, visto que tal affaire se enquadra no mbito de seus
conhecimentos. Logo, apurada a culpa, a responsabilidade se estabelecer para o engenheiro
construtor ou para o engenheiro agrnomo, ou para ambos em soliedariedade passiva, dependendo da
verificao do caso concreto.

O proprietrio no passa de um cliente e, mesmo sendo avisado da imprestabilidade do terreno, no
ter condies de avaliar s sua extenso, ou, ainda que conseguisse prever o risco, tal fato no
retiraria a responsabilidade do tcnico.

O construtor no obrigado a concordar com os caprichos do dono da obra, pois acima de qualquer
vontade individual deve prevalecer o interesse coletivo e a responsabilidade profissional. Acima dos
interesses do dono da obra paira a independncia tcnica resguardada pela tica profissional.

Responsabilidade por Danos a Vizinhos e a Terceiros:
Convm esclarecer desde j que no se tratar aqui da responsabilidade por danos a vizinhos e
terceiros que independe da culpa do proprietrio ou do construtor. Isto porque essa responsabilidade
no se origina da ilicitude do ato de construir, mas to somente da nocividade do fato da construo.
Ora, o art. 554 do Cdigo Civil ampara o direito do proprietrio ou inquilino que se sentirem
prejudicados pelo mau uso da propriedade vizinha. Afastando-se, pois, dos direitos de vizinhana,
enfrentar-se- a problemtica dos danos cusados aos vizinhos ou a terceiros provenientes dos defeitos
da construo. Mantendo-se a linha deste trabalho, inclinar-se- para a responsabilidade que surge da
ilicitude do ato de construir. Portanto, se da construo resultar danos a terceiros, inclusive a
vizinhos, o responsvel por tais danos ser aquele que executou a obra, isto , o empreiteiro
construtor. Nem mesmo o autor do projeto responder pelos danos causados a vizinhos. Nada
impede, porm, que o construtor se volte regressivamente contra o autor do projeto, provando,
evidentemente, as suas falhas. Mesmo que a obra seja construda diretamente pelo proprietrio, caso
venha a prejudicar os vizinhos ou terceiros, intuitivo que a ele dever ser atribuda a
responsabilidade; todavia, ainda nesta hiptese, o seu fundamento seria o art. 159 do Cdigo Civil,
que dispe sobre o ato ilcito em geral, e no os arts. 554 ou 572, que regulam os direitos de
vizinhana. Se o empreiteiro construtor for tecnicamente inabilitado e economicamente incapaz para
responder pela indenizao, o proprietrio da obra poder ser responsabilizado, se ficar provado que
este agiu com culpa in eligendo. Caber ao proprietrio da obra ao contratar a construo de um
edifcio escolher bem o construtor que far a execuo, atentando para a sua capacidade e
habilitao, bem como certificar-se de sua idoneidade econmico-financeira. Ora, o proprietrio que
no procedeu dessa maneira e escolheu mal o executor de sua obra, agiu com culpa in eligendo.
Consequentemente responder pelosa tos praticados pelo empreiteiro construtor em soliedariedade
passiva. Ressalte-se, novamente, que fica desde logo afastada a culpa in vigilando, pois o
proprietrio nem sempre tem condies de exerc-la, visto que no possui conhecimentos cientficos
adequados.

Responsabilidade Profissional:
Se encontra no prprio Cdigo de tica, que regula a profisso de engenheiro, arquiteto e agrnomo.
Com efeito, o art. 72 da Lei 5.194/66 estabelece que as penas de advertncia reservada e de censura
pblica so aplicveis aos profissionais que deixarem de cumprir disposies do Cdigo de tica,
tendo em vista a gravidade da falta e os casos de reincidncia, a critrio das respectivas Cmaras
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Especializadas. H que se observar que as sanes previstas na Lei 5.194/66 so autnomas e
independem da responsabilidade administrativa, civil ou penal a que possa sujeitar-se o infrator. As
mais conhecidas faltas ticas so o plgio de projeto, a falsa autoria e a alterao deste sem o prvio
consentimento do legtimo autor. A proteo originalidade de edifcios e construes considerveis
est regulamentada tambm pela Lei de Direitos Autorais. Essa lei considera obras intelectuais as
criaes de esprito, de qualquer modo exteriorizadas, tais como os projetos, esboos e obras
plsticas, concernentes geografia, topografia, engenharia, arquitetura, cenografia e cincia.
Observe-se, portanto, que a falta tica, alm de ensejar a sano prevista no Cdigo de tica
Profissional, pode dar lugar responsabilizao civil, dependendo da anlise de cada caso concreto.

Responsabilidade Penal:
Com referncia construo, a legislao penal prev o crime de desabamento ou desmoronamento
nas modalidades dolosa e culposa (art. 256 do CP). H tambm duas contravenes: a de
desabamento e a contraveno de perigo de desabamento (arts. 29 e 30). Como a responsabilidade
penal personalssima, ela caber, em princpio, aos profissionais habilitados, recaindo sobre aquele
que elaborou o projeto ou sobre aquele que executou a obra. Portanto o proprietrio e os operrios
que trabalham na obra esto isentos da responsabilidade penal, posto que no possuem os
conhecimentos cientficos necessrios sua garantia. Estes s respondero penalmente se ficar
provado que agiram com culpa na execuo. Responder, pois, penalmente, o tcnico, aquele que
habilitado para tal servio. No demais salientar que, conforme o art. 1.525 do Cdigo Civil, a
responsabilidade penal independente da civil. Logo o crime de desabamento ou desmoronamento,
alm das cominaes penais, dar ensejo responsabilizao civil.

Responsabilidade Administrativa:
A obra clandestina, ou seja, aquela realizada sem a devida licena, constitui um ato ilcito. A obra
assim executada est sujeita s sanes administrativas estabelecidas pelo Poder Pblico. Alm
dessas sanes administrativas, o Poder Pblico, caso se sinta lesado no seu patrimnio, poder
exigir do infrator a indenizao conveniente. Nestes casos, quase sempre a responsabilidade civil
atribuda ao proprietrio da obra, todavia o construtor que a executou poder ser demandado
solidariamente.

pg. 16

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