Sie sind auf Seite 1von 38

Innsbruck - Arzl

Innsbruck - Arzl
Weinberggasse 10
Johannesgasse 11
mArtha
mArtha
Hierwill ich wohnen.
Arzl ist ein Stadtteil im Nordosten von Innsbruck. 1940 wurde Arzl nach
Innsbruck eingemeindet. Arzl ist eines der MARTHA-Drfer.
Der alte Ortskern liegt an einem Sdhang der Nordkette an der alten
Drferstrae von Innsbruck nach Hall in Tirol und konnte sich noch
seinen buerlich-drichen Charakter erhalten.
Sdlich davon im Talboden liegt die Siedlung Neu-Arzl mit einem
Gewerbegebiet und das anlsslich der beiden Olympischen Winter-
spiele 1964 und 1976 erbaute Olympische Dorf, das nach den Spielen
der Bevlkerung bergeben wurde. Der Stadtteil trgt seither diesen
Namen. Seit den 1960er Jahren fand dort eine rege Bauttigkeit statt,
und das Olympische Dorf grenzt heute direkt an den Ortsteil Neu-Rum
der Nachbargemeinde Rum, die im Nahbereich von Innsbruck eine
hnliche Einwohnerentwicklung erlebte.
Kalvarienbergkapelle
Das Wahrzeichen von Arzl ist der Arzler Kalvarienberg mit der um 1665
erbauten Kapelle. Im Zuge von Sanierungsarbeiten am Kalvarienberg
tauchten Funde aus vorrmischer Zeit sowie aus dem frhen Mittelal-
ter auf. Er ist geschtzter Landschaftsteil.
Zur Katastralgemeinde gehren auch die Rotte Finkenberg, die Einde
Hernstein, und die Berg- und Gasthuser Arzler Alm, Guhtte, Rechen-
hof und das Schutzhaus Pfeishtte.
Foto: Guenther Haas
Innsbruck - Arzl
Arzl
Dort wo einst der Weg durch die grnen Weinberge fhrte, im Kreu-
zungsbereich Weinberggasse/Johannesgasse ist der Bauplatz situiert.
Inmitten von hauptschllich Ein- und Zweifamilienhusern, aber auch
kleinerer Wohnanlagen, liegen die beiden Grundstcke idyllisch und
bieten einen wunderbaren Rundumblick.
Derzeit sind sie noch mit Gebuden berbaut, werden diese demnchst
aber abgetragen. Entstehen wird eine Wohnanlage mit nur neun Ein-
heiten, locker aufgeteilt in zwei Baukrper, die durch eine gemeinsame
Tiefgarage verbunden sind.
Regen lsst das Gras wachsen,
Wein das Gesprch.
Innsbruck - Arzl
Lage
I
n
n
s
b
r
u
c
k
H
a
ll
FP1
Mllhaus
Spielplatz
Zugang
Haus B
Zugang
Haus A
Zufahrt Tiefgarage
P9
P8
P7
P6
P5 P4
P3
P2
P1
Fahrradraum
Lager L1
Trockenraum
Technikraum
WBG_K1
Zugang
Haus B
WBG_K2
Lager Hausmeister
WBG_K3
JHG_K1 JHG_K2 JHG_K3
WBG_K4 WBG_K5 WBG_K6
Zugang
Haus A
Tiefgarage
Gartenebene
1
2
3
3
3
3
4
5
6
7
8
9
9
7
Haus A
Haus B
Infrastruktur
In Arzl wird ein Wohnkonzept entwickelt, das die
Vorteile eines Einfamilienhauses mit denen einer
Wohnanlage kombiniert.
Das bedeutet, dass jede Wohneinheit Spielraum
fr individuelle Gestaltungswnsche bietet und
die Hausgemeinschaft gleichzeitig einen positiven
Eekt fr den Einzelnen mit sich bringt.
Gegenber einer Einzelnutzung ermglicht die
Gemeinschaftsnutzung merkliche Ersparnisse bei
der ansonsten kostenspieligen und platzaufwen-
digen Infrastruktur. Durch die zentrale Warm-
wasseraufbereitung und Heizung fr Haus A und
Haus B, und die gemeinschaftliche Nutzung der
Tiefgaragenebene und Erschlieung, kann diese
wesentliche ezienter eingesetzt werden.
1 | Fahrrad Abstellpltze
Hier ist gengend Platz fr Ihr Fahrrad.
2 | Tiefgarage
Um ein autofreies Wohnerlebnis zu schaen, werden die Autos in die
Tiefgarage verbannt.
3 | Erschlieung
Jede Wohnebene ist direkt von der Park-Ebene aus ber ein zentrales Treppen-
haus erschlossen.
5 | Spielplatz
Um fr Abwechslung zu sorgen und die Hausgemeinschaft zu frdern, steht
den Kindern ein eigner Spielplatz zur Verfgung.
7 | Postverteiler
Neuigkeiten erfahren Sie direkt am Nachhausweg. Die Briefksten benden
sich, geschtzt vor Witterungseinssen, im Bereich des Stiegenhauses.
8 | Trockenraum
Der Trockenraum steht allen Bewohnern zur Verfgung.
9 | Lager
Zu jeder Wohneinheit gehrt ein Lagerabteil im Unterscho. Hier knnen
Sportgerte und andere Habseligkeiten verstaut werden.
6 | Abfallentsorgung
Rest- und Biomll werden wchentlich abgeholt. Plastik-, Metall-, Glas- und
Papiermll werden getrennt gesammelt und an Mllinseln entsorgt.
4 | Technikraum
Warm- und Heizungswasser werden zentral fr alle Wohneinheiten aufbe-
reitet.
Haus A
Innsbruck - Arzl
Weinberggasse 10
HWB xx,xx kWh/m2a
Energieklasse x
M 1:100
0 1 2 3 4 5 m
S
F
P
1
M

llh
a
u
s
S
p
ie
lp
la
tz
Z
u
g
a
n
g H
a
u
s
B
Zugang
Haus A
Z
u
fa
h
rt T
ie
fg
a
ra
g
e
Bad/WC
Schlafen
Wohnen/Essen
Terrasse
Garten
Weinberggasse 10
F
P
1
M

llh
a
u
s
S
p
ie
lp
la
tz
Z
u
g
a
n
g H
a
u
s
B
Zugang
Haus A
Z
u
fa
h
rt T
ie
fg
a
ra
g
e
wohnung 1
Bad/WC 6,09 m
Schlafen 10,87 m
Wohnen/Essen 27,94 m
Wohnche 44,90 m
Terrasse 19,64 m
Garten 32,57 m
Lager/Keller 2,73 m
M 1:100
0 1 2 3 4 5 m
S
F
P
1
M

llh
a
u
s
S
p
ie
lp
la
tz
Z
u
g
a
n
g H
a
u
s
B
Zugang
Haus A
Z
u
fa
h
rt T
ie
fg
a
ra
g
e
Bad/WC
Schlafen Vorraum
Wohnen/Essen
Terrasse
Garten
Weinberggasse 10
wohnung 2
Vorraum 3,86 m
Bad/WC 5,37 m
Schlafen 11,23 m
Wohnen/Essen 31,81 m
Wohnche 52,27 m
Terrasse 22,74 m
Garten 66,68 m
Lager/Keller 2,66 m
F
P
1
M

l
l
h
a
u
s
S
p
i
e
l
p
l
a
t
z
Z
u
g
a
n
g
H
a
u
s

B
Z
u
g
a
n
g
H
a
u
s

A
Z
u
f
a
h
r
t

T
i
e
f
g
a
r
a
g
e
Bad/WC
Schlafen
Wohnen/Essen
Terrasse
Garten
S
M 1:100
0 1 2 3 4 5 m
Weinberggasse 10
F
P
1
M

l
l
h
a
u
s
S
p
i
e
l
p
l
a
t
z
Z
u
g
a
n
g
H
a
u
s

B
Z
u
g
a
n
g
H
a
u
s

A
Z
u
f
a
h
r
t

T
i
e
f
g
a
r
a
g
e
wohnung 3
Bad/WC 5,08 m
Schlafen 11,33 m
Wohnen/Essen 22,28 m
Wohnche 38,69 m
Terrasse 10,13 m
Garten 22,65 m
Lager/Keller 2,66 m
M 1:100
0 1 2 3 4 5 m
S
Bad/WC
Schlafen
Schlafen
Vorraum
AR
Wohnen/Essen
Terrasse
Weinberggasse 10
wohnung 4
Vorraum 5,85 m
Bad/WC 6,71 m
Schlafen 13,86 m
Schlafen 11,09 m
Wohnen/Essen 30,23 m
Abstellraum 1,92 m
Wohnche 69,66 m
Terrasse 6,90 m
Lager/Keller 2,41 m
M 1:100
0 1 2 3 4 5 m
S
Bad/WC
Schlafen
Schlafen
Wohnen/Essen
Terrasse
Balkon
Vorraum
Weinberggasse 10
wohnung 5
Vorraum 6,21 m
Bad/WC 5,37 m
Wohnen/Essen 30,57 m
Schlafen 10,37 m
Schlafen 8,02 m
Wohnche 60,54 m
Terrasse 6,90 m
Balkon 4,18 m
Lager/Keller 2,66 m
M 1:100
0 1 2 3 4 5 m
S
Bad/WC
WC
Schlafen
Schlafen
Bro
Wohnen/Essen
Terrasse
Balkon
Balkon
Vorraum
Obergescho
Dachgescho
Weinberggasse 10
wohnung 6
Vorraum OG 9,23 m
Gang 2,21 m
WC 2,25 m
Bro 12,57 m
Wohnen/Essen 74,17 m
Schlafen 18,20 m
Schlafen 23,93 m
Bad/WC 8,09 m
Wohnche 148,40 m
Terrasse 14,22 m
Balkon 6,50 m
Balkon 4,84 m
Lager/Keller 5,09 m
Haus B
Innsbruck - Arzl
Johannesgasse 11
HWB 45,82 kWh/m2a
Energieklasse B
M 1:100
0 1 2 3 4 5 m
S
FP1
Mllhaus
Spielplatz
Zugang
Haus B
Z
u
gan
g
H
au
s A
Zufahrt Tiefgarage
Bad/WC
Schlafen
Schlafen
Gang
Wohnen/Essen
Terrasse
Garten
Johannesgasse 11
wohnung 7
Gang 6,63 m
Schlafen 11,84 m
Schlafen 9,45 m
Wohnen/Essen 37,20 m
Bad/WC 6,50 m
Wohnche 71,62 m
Terrasse 17,04 m
Garten 30,18 m
Lager/Keller 2,66 m
M 1:100
0 1 2 3 4 5 m
S
FP1
Mllhaus
Spielplatz
Zugang
Haus B
Z
u
gan
g
H
au
s A
Zufahrt Tiefgarage
Bad/WC
Schlafen
Gang
Wohnen
Kochen
Terrasse
Erdgescho
Obergescho
Splitlevel
Johannesgasse 11
wohnung 8
Gang 4,06 m
Schlafen 11,18 m
Bad/WC 4,53 m
Kochen 16,02 m
Wohnen 26,28 m
Wohnche 62,07 m
Terrasse 7,44 m
Lager/Keller 4,48 m
M 1:100
0 1 2 3 4 5 m
S
Bad/WC
Schlafen
Schlafen
Vorraum
Gang
Wohnen/Essen
Terrasse
Johannesgasse 11
wohnung 9
Vorraum 2,11 m
Gang 4,64 m
Schlafen 19,79 m
Schlafen 9,44 m
Wohnen/Essen 39,96 m
Bad/WC 6,55 m
Wohnche 82,49 m
Terrasse 7,44 m
Lager/Keller 4,48 m
I. Nebenkosten bei Kaufvertrgen
1. Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung 3,5 %
(Ermigung oder Befreiung in Sonderfllen mglich)
2. Grundbuchseintragungsgebhr (Eigentumsrecht) 1,1 %
3. Kosten der Vertragserrichtung und grundbcherlichen Durchfhrung nach Vereinba-
rung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters sowie Barausla-
gen fr Beglaubigungen und Stempelgebhren
4. Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch den
Parteienvertreter nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen
Urkundenerrichters
5. Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben fr Grundverkehrsverfahren (lnderweise
unterschiedlich)
6. Frderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen bernah-
me durch den Erwerber:
Neben der laufenden Tilgungsrate auerordentliche Tilgung bis zu 50 % des aus-
haftenden Kapitals bzw. Verkrzung der Laufzeit mglich. Der Erwerber hat keinen
Rechtsanspruch auf bernahme eines Frderungsdarlehens.
7. Allfllige Anliegerleistungen
laut Vorschreibung der Gemeinde (Aufschlieungskosten und Kosten der Baureifma-
chung des Grundstckes) sowie Anschlussgebhren und -kosten (Strom, Gas, Wasser,
Kanal, Telefon etc.)
8. Vermittlungsprovision (gesetzlich vorgesehene Hchstprovision)
A) bei Kauf, Verkauf oder Tausch von
Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen
Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsge-
m begrndet wird
Unternehmen aller Art
Abgeltungen fr Superdikate auf einem Grundstck
bei einem Wert
bis EUR 36.336,42 je 4 %
von EUR 36.336,43 bis EUR 48.448,50 EUR 1.453,46 *
ab EUR 48.448,51 je 3 %
von beiden Auftraggebern (Verkufer und Kufer) jeweils zzgl. 20 % USt.
* Schwellenwertregelung gem. 12 Abs. 4 ImmobilienmaklerVO 4 3
B) bei Optionen
50 % der Provision gem. Punkt 8. A, welche im Fall des Kaufes durch den Optionsbe-
rechtigten angerechnet werden.
II. Energieausweis
Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG)schreibt vor, dass bei Verkauf eines Gebu-
des oder eines Nutzungsobjektes der Verkufer dem Kufer rechtzeitig vor Abgabe der
Vertragserklrung einen zu diesem Zeitpunkt hchstens zehn Jahre alten Energieausweis
vorzulegen und ihm diesen, wenn der Vertrag abgeschlossen wird, auszuhndigen hat.
Ab 01.12.2012 (Inkrafttreten des EAVG 2012) mssen bei Anzeigen in Druckwerken und
elektronischen Medien der Heizwrmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieezienzfaktor
(fGEE) anggeben werden. Diese Verpichtung trit sowohl den Verkufer als auch fr den
von ihm beauftragten Immoblienmakler.
Ab 01.12.2012 ist dem Kufer der Energieausweis oder eine vollstndige Kopie des Ener-
gieausweises sptestens 14 Tage nach Vertragsabschluss auszuhndigen. Sollte dies nicht
erfolgen, hat der Kufer das Recht, nach erfolgloser Auorderung an den Verkufer entwe-
der selbst einen Energieausweis zu beauftragen und die angemessenen Kosten binnen drei
Jahren gerichtlich geltend zu machen, oder direkt die Aushndigung eines Energieauswei-
ses einzuklagen.
Der Verkufer hat die Wahl, entweder einen Energieausweis ber die Gesamtenergieezi-
enz des Nutzungsobjekts oder die Gesamtenergieezienz eines vergleichbaren Nutzungs-
objekts im selben Gebude oder die Gesamtenergieezienz des gesamten Gebudes auszu-
hndigen. Fr Einfamilienhuser kann die Vorlage- und Aushndigungspicht auch durch
einen Energieausweis eines vergleichbaren Gebudes erfllt werden. Diese Vergleichbarkeit
muss der Energieausweisersteller aber besttigen.
Der Energieausweis ist nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften zu erstellen
und soll eine vergleichbare Information ber den energetischen Normverbrauch eines
Objekts verschaen. Die Berechnung der Energiekennzahlen basiert auf nutzungsunab-
hngigen Kenngren bei vordenierten Rahmenbedingungen, weshalb bei tatschlicher
Nutzung erhebliche Abweichungen auftreten knnen.
Wird kein Energieausweis vorgelegt, gilt gem. 5 EAVG zumindest eine dem Alter und Art
des Gebudes entsprechende Gesamtenergieezienz als vereinbart.
Keine Vorlagepicht eines Energieausweises besteht bis 01.12.2012 fr jene Gebude oder
Nutzungsobjekte, fr die auch nach den jeweils anwendbaren baurechtlichen Vorschriften
der Bundeslnder kein Energieausweis erstellt werden muss. Ab 01.12.2012 gilt sterreich-
weit ein einheitlicher Ausnahmekatalog. Denkmalgeschtzte Objekte sind dann zB nicht
mehr von der Vorlagepicht ausgenommen.
Ebenfalls ab Inkrafttreten des neuen EAVG 2012 am 01.12.2012 sind Verwaltungsstrafbestim-
mungen zu beachten. Sowohl der Verkufer als auch der Immobilienmakler, der es unter-
lsst, die Kennwerte HWB und fGEE im Inserat anzugeben, ist mit einer Geldstrafe von bis
zu EUR 1.450,00 zu bestrafen. Der Makler ist dann entschuldigt, wenn er den Verkufer
ber die Informationsplichten aufgeklrt hat und ihn zur Bekanntgabe der beiden Werte
bzw. zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat, der Verkufer dies aber abge-
lehnt hat. Der Verkufer ist des weiteren mit einer Verwaltungsstrafe bis zu EUR 1.450,00
konfrontiert, wenn er die Vorlage und/oder Aushndigung des Energieausweises unterlsst.
III. Grundlagen der Maklerprovision
6 Abs. 1, 3 und 4; 7 Abs. 1; 10 und 15 Maklergesetz
Nebenkostenbersicht
und weitere Informationen fr den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie
6 (1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision fr den Fall verpichtet, dass das zu
vermittelnde Geschft durch die vertragsgeme verdienstliche Ttigkeit des Maklers mit
einem Dritten zustande kommt.
(3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Ttigkeit
zwar nicht das vertragsgem zu vermittelnde Geschft, wohl aber ein diesem nach
seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschft zustande kommt.
(4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschfts
wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschft wirtschaftlich
einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiren
oder wirtschaftlichen Naheverhltnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten,
das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeintrchtigen knnte, hat der Makler
nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzglich auf dieses
Naheverhltnis hinweist.
7 (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten
Geschfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.
10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zustzlicher Aufwendungen
werden mit ihrer Entstehung fllig.
Besondere Provisionsvereinbarungen
15 (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschdigung oder Ersatz
fr Aufwendungen und Mhewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren
Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Hhe der vereinbarten oder
ortsblichen Provision und nur fr den Fall zulssig, dass
1. das im Maklervertrag bezeichnete Geschft wider Treu und Glauben nur deshalb
nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhand-
lungsverlauf einen fr das Zustandekommen des Geschftes erforderlichen Rechtsakt
ohne beachtenswerten Grund unterlsst;
2. mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges
Geschft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschfts in den Ttigkeitsbe-
reich des Maklers fllt;
3. das im Maklervertrag bezeichnete Geschft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit
einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Ma-
kler bekannt gegebene Mglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschft
nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande
kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschftsgelegenheit bekannt gegeben
hat, oder
4. das Geschft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzli-
ches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgebt wird.
(2) Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters fr den Fall
vereinbart werden, dass
1. der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen
Grund vorzeitig aufgelst wird;
2. das Geschft whrend der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch
die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande
gekommen ist, oder
3. das Geschft whrend der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als
durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustan-
de gekommen ist.
(3) Leistungen nach Abs. 1 und Abs. 2 gelten als Vergtungsbetrag im Sinn des 1336 ABGB.
Eine Vereinbarung nach 15 MaklerG ist bei Maklervertrgen mit Verbrauchern schriftlich zu treen.
IV. Konsumentenschutzbestimmungen
30 b KSchG (1) Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags dem
Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers
eine schriftliche bersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet,
und die smtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschfts
voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschlielich der Vermittlungsprovision ausweist.
Die Hhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzufhren; auf ein allflliges wirtschaft-
liches oder familires Naheverhltnis im Sinn des 6 Abs. 4 dritter Satz MaklerG ist hin-
zuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschftsgebrauchs als Doppelmakler ttig
sein kann, hat diese bersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher
nderung der Verhltnisse hat der Immobilienmakler die bersicht entsprechend richtig
zu stellen. Erfllt der Makler diese Pichten nicht sptestens vor Vertragserklrung des
Auftraggebers zum vermittelten Geschft, so gilt 3 Abs. 4 MaklerG.
(2) Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach 3 Abs. 3 MaklerG erforderlichen
Nachrichten schriftlich mitzuteilen. Zu diesen zhlen jedenfalls auch smtliche Umstnde,
die fr die Beurteilung des zu vermittelnden Geschfts wesentlich sind.

ANMERKUNG: Aufgrund des bestehenden Geschftsgebrauchs knnen Immobilienmakler
auch ohne ausdrckliche Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler ttig sein. Wird der
Immobilienmakler auftragsgem nur fr eine Partei des zu vermittelnden Geschfts ttig, hat
er dies dem Dritten mitzuteilen.
V. Steuerliche Auswirkungen bei Veruerung
1. Veruerungs- und Spekulationsgewinn
Gewinne aus der Veruerung privater Liegenschaften werden ab 01.04.2012 unbefristet
besteuert. Bei Immobilien, die nach dem 31.03.2012 veruert werden, ist hinsichtlich
der Besteuerung zwischen steuerverfangenen Immobilien, die ab dem 01.04.2002 (bzw.
01.04.1997) entgeltlich angeschat wurden, und Altfllen zu unterscheiden.
Steuerverfangene Immobilien: 25 % Steuer auf Veruerungsgewinn
Im Regelfall unterliegen Immobilien, die ab dem 01.04.2002 angeschat wurden (bzw.
ab dem 01.04.1997, falls eine Teilabsetzung fr Herstellungsaufwendungen in Anspruch
genommen wurde) einer einheitlichen Immobilienertragsteuer in Hhe von 25 % des Ver-
uerungsgewinns, der Dierenz zwischen Anschaungskosten und Verkaufspreis. Steuer-
mindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachtrgliche Herstellungsmanahmen aus.
Geltend gemachte Absetzbetrge von Anschaungs- und Herstellungskosten einschlielich
jener AfA, welche bei der Berechnung der besonderen Einknfte (Details siehe unten)
abgezogen worden ist, sowie oene Teilabsetzbetrge fr Instandsetzungsaufwendungen
mssen hinzugerechnet werden.
Ab einer Behaltedauer von zehn Jahren kann eine Inationsabgeltung in Hhe von 2 % pro
Jahr, insgesamt gedeckelt mit 50 %, geltend gemacht werden, dh ab dem 35. Jahr wird der
Spekulationsgewinn mit 12,5 % besteuert.
HINWEIS: Vor allem bei vermieteten Immobilien kann die Ermittlung des Veruerungsgewinns
im Regelfall nur im Zusammenwirken mit dem Steuerberater und Immobilienverwalter des
Verkufers ermittelt werden. Die Meldung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer hat durch
den Parteienvertreter (Vertragserrichter) sptestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des
Zuusses zweitfolgenden Kalendermonats zu erfolgen.
Altflle: 3,5 % bzw. 15 % Steuer auf gesamten Kaufpreis
Bei einem letzten entgeltlichen Erwerb vor dem 01.04.2002 (bzw. im Falle von geltend ge-
machten Teilabsetzungen gem. 28 Abs. 3 EStG 1. 4. 1997) wird pauschal der Veruerungs-
erls (tatschlicher erzielter Kaufpreis) besteuert.
3,5 % vom Veruerungserls bzw.
15 % vom Veruerungserls, wenn seit dem 01.01.1988 eine Umwidmung stattge-
funden hat
ber Antrag ist es in jedem Fall mglich, den Spekulationsgewinn zu errechnen und diesen
mit 25% zu versteuern oder aber auch mit dem Einkommensteuertarif zu veranlagen.
2. Befreiung von der Immobilienertragsteuer
A) Hauptwohnsitzbefreiung
Wenn
eine Immobilie ab der Anschaung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zur
Veruerung als Hauptwohnsitz gedient hat oder
5 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz in den letzten 10 Jahren vor Veruerung
gegeben ist,
fllt keine Immobilienertragsteuer an.
B) Selbst erstellte Gebude
Eine solche Steuerbefreiung ist auch fr selbst erstellte Gebude (Veruerer hat die
Bauherreneigenschaft) gegeben: Diese Gebude drfen aber in den letzten zehn Jahren
vor Veruerung nicht zur Erzielung von Einknften aus Vermietung und Verpachtung
verwendet worden sein.
C) Weitere Ausnahmen
Weitere Ausnahmen sind fr Tauschvorgnge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder
Flurbereinigungsverfahrens vorgesehen sowie fr Anrechnung von Grunderwerbsteuern
und Stiftungseingangssteuern sowie Erbschafts- & Schenkungssteuern der letzten drei
Jahre vor Veruerung auf die Spekulationssteuer.
Die Erklrung der Steuer bzw. Meldung hat durch Selbstberechnung der Parteienvertreter
ber nanz-online zu erfolgen und ist bis 15. des zweitfolgenden Monats durchzufhren.
3. Besondere Einknfte aus Vermietung und Verpachtung
Wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Veruerung eines Gebudes Herstellungsauf-
wendungen (Verbesserungen) gem 28 Abs. 3 EStG 1988 auf zehn bzw. 15 Jahre oder
in den Jahren 1997 bis 1999 verteilt abgeschrieben oder gegen steuerfreie Rcklagen
verrechnet, so hat der Veruerer die Dierenz zwischen dieser erhhten Abschreibung
und der rechnerischen Normal-AfA fr Herstellungsaufwand als besondere Einknfte
aus Vermietung nachzuversteuern. Wenn seit dem ersten Jahr, fr das die Herstellungs-
aufwendungen in Zehntel- und Fnfzehntelbetrgen abgesetzt wurden, mindestens sechs
weitere Jahre verstrichen sind, sind ber Antrag diese besonderen Einknfte, beginnend
mit dem Veranlagungsjahr, dem der Vorgang zuzurechnen ist, gleichmig verteilt auf drei
Jahre anzusetzen.
4. Verlust der Zehntel- bzw. Fnfzehntelabsetzung
Wenn der Verkufer fr Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf
Absetzung in Teilbetrgen gem 28 Abs. 2, 3 und 4 EStG 1988 (Zehntel- bzw. Fnfzehn-
telabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes
noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw. Fnfzehntelbetrge fr den Verkufer und
den Kufer verloren.
5. Vorsteuerberichtigung und Umsatzsteuer
Vorsteuerbetrge, resultierend aus Anschaungs- und Herstellungsaufwendungen, sowie
aus Groreparaturen, sind bei bertragung unter Lebenden innerhalb der nachfolgenden
19 Jahre anteilig zu berichtigen. Fr bereits vor dem 01.04.2012 genutzte bzw. verwendete
Anlagegter gibt es aber eine bergangsvorschrift, die einen neunjhrigen Berichtigungs-
zeitraum vorsieht. Bei unternehmerischer Nutzung des Rechtsnachfolgers (zB Zinshaus)
kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem 20 % Umsatzsteuer zum
Kaufpreis zustzlich in Rechnung gestellt wird. Da die Umsatzsteuer Teil des Kaufpreises
ist, muss im Kaufvertrag auf diesen Umstand Bezug genommen werden.
6. Verkauf von Waldgrundstcken
Die stillen Reserven aus dem stehenden Holz werden aufgedeckt und sind zu versteuern.
VI. Rcktrittsrechte
1. Rcktritt vom Immobiliengeschft nach 30 a KSchG
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher ( 1 KSchG) ist und seine Vertragserklrung
am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,
seine Erklrung auf den Erwerb eines Bestandrechts (insbes. Mietrechts), eines sonsti-
gen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar
an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum
Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies
zur Deckung des dringenden Wohnbedrfnisses des Verbrauchers oder eines nahen
Angehrigen dienen soll,
kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rcktritt erklren.
Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertrags-
erklrung und eine Rcktrittsbelehrung erhalten hat, dh entweder am Tag nach Abgabe
der Vertragserklrung oder, sofern die Zweitschrift samt Rcktrittsbelehrung spter ausge-
hndigt worden ist, zu diesem spteren Zeitpunkt. Das Rcktrittsrecht erlischt jedenfalls
sptestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung.
Die Vereinbarung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rcktritts-
frist nach 30 a KSchG ist unwirksam.
2. Rcktrittsrecht bei Haustrgeschften nach 3 KSchG
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher ( 1 KSchG) ist und seine Vertragserklrung
weder in den Geschftsrumen des Immobilienmaklers abgegeben,
noch die Geschftsverbindung zur Schlieung des Vertrages mit dem Immobilienma-
kler selbst angebahnt hat, kann bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach
binnen einer Woche schriftlich seinen Rcktritt erklren.
Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine Urkunde ausgefolgt wurde,
die Namen und Anschrift des Unternehmers, die zur Identizierung des Vertrages notwen-
digen Angaben und eine Belehrung ber das Rcktrittsrecht enthlt.
Bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung ber das Rcktrittsrecht steht dem Konsumen-
ten dieses ohne eine Befristung zu.
ANMERKUNG: Nimmt der Verbraucher zB aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers mit
diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher gleichgltig, wo
der Vertrag geschlossen wurde kein Rcktrittsrecht gem 3 KSchG.
3. Das Rcktrittsrecht bei Nichteintritt mageblicher Umstnde ( 3 a KSchG)
Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurcktre-
ten, wenn
ohne seine Veranlassung,
magebliche Umstnde,
die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt wurden,
nicht oder in erheblich geringerem Ausma eingetreten sind.
Magebliche Umstnde sind
die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten,
steuerrechtliche Vorteile,
eine entliche Frderung oder die Aussicht auf einen Kredit.
Die Rcktrittsfrist betrgt eine Woche ab Erkennbarkeit des Nichteintritts fr den Verbrau-
cher, wenn er ber dieses Rcktrittsrecht schriftlich belehrt wurde. Das Rcktrittsrecht
endet aber jedenfalls einen Monat nach beidseitiger vollstndiger Vertragserfllung.
Ausnahmen vom Rcktrittsrecht:
Wissen oder wissen mssen des Verbrauchers ber den Nichteintritt bei den Vertrags-
verhandlungen.
Im einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rcktrittsrechtes (formularmig nicht
abdeckbar).
Angemessene Vertragsanpassung.
4. Das Rcktrittsrecht beim Bautrgervertrag nach 5 BTVG
Mit dem Bautrgervertragsgesetz wurden Schutzbestimmungen fr die Erwerber von Rech-
ten an erst zu errichtenden bzw. durchgreifend zu erneuernden Gebuden, Wohnungen
bzw. Geschftsrumen geschaen. Das Gesetz ist nur auf Bautrgervertrge anzuwenden,
bei denen Vorauszahlungen von mehr als EUR 150,00 pro Quadratmeter Nutzche zu
leisten sind.
Der Erwerber kann von seiner Vertragserklrung zurcktreten, wenn ihm der Bautrger
nicht eine Woche vor deren Abgabe schriftlich folgendes mitgeteilt hat:
den vorgesehenen Vertragsinhalt;
wenn die Sicherungspicht nach 7 Abs. 6 Z 2 (Sperrkontomodell) erfllt werden soll, den
vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut;
wenn die Sicherungspicht nach 7 Abs. 6 Z 3 (Bonittsmodell im gefrderten Mietwohn-
bau) erfllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Bescheinigung nach 7 Abs. 6 Z
3 lit. c;
wenn die Sicherungspicht schuldrechtlich ( 8) ohne Bestellung eines Treuhnders (Ga-
rantie, Versicherung) erfllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der ihm auszustellen-
den Sicherheit;
wenn die Sicherungspicht des Bautrgers durch grundbcherliche Sicherstellung ( 9
und 10) erfllt werden soll (Ratenplan A oder B), gegebenenfalls den vorgesehenen Wort-
laut der Zusatzsicherheit nach 9 Abs. 4.
Sofern der Erwerber nicht sptestens eine Woche vor Abgabe seiner Vertragserklrung die
oben in Pkt. 15 genannten Informationen sowie eine Belehrung ber das Rcktrittsrecht
schriftlich erhlt, steht ihm ein Rcktrittsrecht zu. Der Rcktritt kann vor Zustandekom-
men des Vertrages unbefristet erklrt werden; danach ist der Rcktritt binnen 14 Tagen zu
erklren. Die Rcktrittsfrist beginnt mit Erhalt der Informationen zu laufen, jedoch nicht
vor Zustandekommen des Vertrages. Unabhngig vom Erhalt dieser Informationen erlischt
das Rcktrittsrecht aber jedenfalls sptestens sechs Wochen nach Zustandekommen des
Vertrages.
Darber hinaus kann der Erwerber von seiner Vertragserklrung zurcktreten, wenn eine
von den Parteien dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbaufrderung ganz oder in erheb-
lichem Ausma aus nicht bei ihm gelegenen Grnden nicht gewhrt wird. Der Rcktritt
ist binnen 14 Tagen zu erklren. Die Rcktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber vom
Unterbleiben der Wohnbaufrderung informiert wird und gleichzeitig oder nachher eine
schriftliche Belehrung ber das Rcktrittsrecht erhlt.
Das Rcktrittsrecht erlischt jedoch sptestens sechs Wochen nach Erhalt der Information
ber das Unterbleiben der Wohnbaufrderung.
Der Erwerber kann den Rcktritt dem Bautrger oder dem Treuhnder gegenber schrift-
lich erklren.
Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rcktrittserklrung bezglich eines Immobilien-
geschfts gilt auch fr einen im Zug der Vertragserklrung geschlossenen Maklervertrag.
Die Absendung der Rcktrittserklrung am letzten Tag der Frist (Datum des Poststempels)
gengt.
Als Rcktrittserklrung gengt die bersendung eines Schriftstckes, das eine Vertragser-
klrung auch nur einer Partei enthlt, mit einem Zusatz, der die Ablehnung des Verbrau-
chers erkennen lsst.
Beratung & Verkauf:
Stefan Wtzer
0512 39 21 31-27
0676 935 20 10
woetzer@cityreal.at
Herr Wtzer ist geprfter Immobilientreuhnder. Neben der detailgenauen
Erluterung der Liegenschaft kann er Ihnen gerne unverbindlich und kostenlos
die zu erwartenden Finanzierungskosten berechnen.
Wenn Sie zur Finanzierung der neuen Liegenschaft eine bestehende veru-
ern mssen, nimmt Herr Wtzer gerne eine unverbindliche und kostenlose
Einschtzung vor.
Hinweis:
Wir bitten Sie zu bercksichtigen, dass smtliche Einrichtungsvorschlge und Interiorobjekte
ausschlielich als Inspiration abgebildet, sowie Renderings exemplarisch aufzufassen sind. Weiters
verstehen sich die Quadratmeterangaben der Wohnobjekte und Auenbereiche als Circa-Angaben.
Allfllige nderungen vorbehalten.
Ein Projekt der
Immobilienverkufer aufgepasst!
Unsere Vermarktung fr Ihren Erfolg; was CITYREAL fr Sie tun kann:
Ermittlung des marktgerechten Kaufpreises
professionelle Aufbereitung und Prsentation Ihrer Immobilie
Prsentation Ihrer Immobilie auf Internetplattformen und unserer Homepage
Anzeigen in Tages- und Wochenzeitungen
Anbringen von Verkaufstafeln vor Ort
Wir bieten Ihre Immobilie unseren vorgemerkten Kunden an.
Begleitung bis zum Kaufvertrag und zur Schlsselbergabe
www.cityreal.at