INDICE

I- Introduccin
II- Historia del Catastro Universal
a) Antecedentes del Catastro
III- La Historia del Catastro en la Repblica Dominicana
a) Definicin
b) Actualidad
c) Especificaciones del Catastro
I- !b"etivos del Catastro
a) #unciones del catastro
- Catastro $acional
I- Evolucin % transmisin de la &ropiedad
a) 'istema de transmisin de propiedad inmobiliaria
II- 'istema (orres
a) Antecedentes
b) Diferentes 'istemas (orrens
c) &rincipios
d) Elementos
e) El sistema (orrens en repblica Dominicana
III- Conclusin
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Catastro y Tasacin
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INTRODUCCION
En el presente traba"o) veremos como defin*a la +istoria el catastro) su funcin en nuestro
pa*s) or,anismos % le%es -ue lo re,ulan.
En la repblica dominicana iniciamos +ablando del Catastro Como procedimiento) a partir
del /0// cuando se crea en la isla Espa1ola) el Conse"o de Indias.
'iendo lue,o de nuestra Independencia donde se emitieron le,almente decretos referentes
al catastro de los 2ienes $acionales.
Adem3s podremos ver al,unas rese1as respecto a la (ransmisin inmobiliaria
El 'istema (orrens) su importancia) como es utili4ado en la Repblica Dominicana) sus
caracter*sticas esenciales % dem3s.

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HISTORIA DEL CATASTRO UNIVERSAL
Las ra4ones b3sicas del establecimiento de re,istros escritos referentes a la tierra +an sido
dos5 la necesidad de -ue el comprador de la tierra obten,a publicidad acerca de su compra %
la necesidad del estado de saber cu3les son las unidades territoriales pasibles de tributar.
An en los aspectos iniciales del desarrollo de la sociedad) la necesidad de al,n tipo de
publicidad referida a la transferencia de derec+os sobre la tierra es evidente. La tierra no
puede ser llevada consi,o por el propietario) as* como un acuerdo en s* mismo no evita -ue
un propietario venda la misma propiedad a dos compradores diferentes.
$o es raro -ue +a%a derec+os de parentesco concedidos respecto de la propiedad
inmobiliaria. &or lo tanto debe ser conocido oficialmente % proclamado -ue no +a%
obst3culos para la transferencia de los derec+os sobre la propiedad.
Antecedentes del Catastro
En la Roma Anti,ua era la contribucin -ue pa,aban 6por cabe4a6 los nobles %
terratenientes se,n el patrimonio inmobiliario -ue pose*an.
'e entend*a) % se entiende an) por Catastro el re,istro de los bienes inmuebles 7ubicacin)
dimensiones % uso) % sus propietarios) -ue se utili4a para establecer el monto de la
contribucin -ue se impone sobre los bienes inmuebles se,n su produccin) su renta o su
valor) % derec+os como servidumbres e +ipotecas.
'e ,uardan re,istros del uso de este tipo de re,istros en 2abilonia % 8recia donde se
utili4aba como base impositiva) tambi9n en E,ipto donde aparte de la funcin impositiva se
lo utili4aba como reserva de datos de las dimensiones % ubicaciones de las parcelas para el
replanteo de las mismas lue,o de las c*clicas crecidas del $ilo.
!tro e"emplo de catastro es el Domesday Book) creado por 8uillermo I de In,laterra) 6El
con-uistador6) utili4ado para conocer los recursos de su reino.
El libro 2ecerro de las 2e+etr*as de Castilla es el m3s anti,uo catastro conocido) fiel refle"o
de la or,ani4acin territorial castellana % -ue deb*a de servir de base a una futura reforma.
En Europa es donde la puntillosa mentalidad occidental +ace -ue los catastros sean cada
ve4 m3s precisos % perfectos) e"emplo de ello son los de5 #rancia % Holanda 7or,ani4ado
por $apolen 2onaparte)) Alemania) Reino Unido) % por supuesto Espa1a -ue lo implanta
en Am9rica durante la 9poca colonial. En /:;< se inici el -ue posiblemente es el m3s
importante e"emplo de la 9poca preestad*stica en todo el mundo5 el Catastro de Ensenada)
-ue inclu*a censo de poblacin % muc+os otros datos.
LA HISTORIA DEL CATASTRO EN LA REPUBLICA DOMINICANA
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Como procedimiento) data de /0// cuando se crea en la isla Espa1ola) el Conse"o de Indias
es una especie de (ribunal 'uperior -ue conoc*a de las apelaciones interpuestas en las
Reales Audiencias de los casos entre con-uistadores % abor*,enes
'e tiene noticia de -ue en /0:=) se dicta la >Le% de Amparo Real?) a los fines de le,ali4ar
la posesin de los predios % m3s adelante) en /@A/) se establece la Le% de
Composicin de (ierras) -ue ordena a virre%es % ,obernadores reconocer a las personas una
porcin de las tierras -ue ocupan.
Entre /@A/ % /=BB la +istoria dominicana no re,istra modificaciones de importancia
referente a la tenencia de la tierra. El ,eneral Cean &ierre 2o%er) como parte de las
medidas econmicas) pol*ticas % sociales del ,obierno de ocupacin +aitiana -ue domin la
vida nacional por BB a1os) declara la abolicin de la esclavitud % la reparticin de las tierras
% propiedades de la I,lesia) en la parte espa1ola de la isla) beneficiando a campesinos -ue
no eran propietarios.
Con la proclamacin de la Independencia $acional) el B: de /=;;) la Repblica
Dominicana ad-uiere el derec+o de propiedad sobre los predios -ue Hait* ten*a en su
patrimonio. &ero es a partir de /=@:) cuando el Con,reso $acional emite una serie de
decretos referentes al catastro de los 2ienes $acionales) ba"o la direccin del Dinisterio de
Hacienda) +o% 'ecretar*a de Estado de #inan4as.
Actualidad
El catastro es definido como una +erramienta para procurar % ,aranti4ar la ordenacin del
espacio ,eo,r3fico con fin de desarrollo) a trav9s de la adecuada) precisa % oportuna
definicin de los tres aspectos m3s relevantes de la propiedad inmobiliaria5 descripcin
f*sica) situacin "ur*dica % valor econmico.
(ambi9n es considerado como el procedimiento estad*stico) t9cnico) cient*fico %
administrativo en virtud del cual se +ace el inventario de todos los bienes inmuebles %
recursos naturales de un pa*s) mediante el levantamiento catastral) el re,istro de la
propiedad % el estudio de las operaciones -ue tienen por finalidad determinar la tenencia de
la tierra) la verificacin de la ri-ue4a actual % la valoracin de los inmuebles.
i9ndolo de un punto de vista m3s amplio El catastro) es el inventario o censo de la
ri-ue4a inmobiliaria de un pa*s) una re,in) una entidad federal o un municipio. El ori,en
de la actividad catastral se remonta a unos ;.EEE a1os antes de Cristo) concebido para
conocer las cantidades de los bienes inmuebles % t*tulos de los mismos a los efectos de
establecer el monto del impuesto inmobiliarioF +o% d*a su motivacin si,ue teniendo
vi,encia %) por lo ,eneral) ,enera los principales in,resos en el presupuesto de la
administracin de las ciudades.
El concepto actual de catastro se basa en tres finalidades -ue le dan sustento) las cuales son5
/. Dar una base para el planeamiento urbano % rural.
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" Calcular el monto de las contribuciones como el impuesto inmobiliario.
A. 8uardar la se,uridad "ur*dica del derec+o de propiedad a trav9s de la aprobacin %
arc+ivo de las mensuras) -ue son la base de las escrituras de traslacin % dominio.
A su ve4 para cumplir con los tres elementos anteriores el catastro est3 dividido en tres
secciones5
Catastro Fiscal #i"a por medio del avalo fiscal el valor de los bienes a fin de imponerle
una contribucin proporcional. Es la operacin 8eo,r3fica) Carto,r3fica) Catastral %
(opo,r3fica -ue permite deslindar % clasificar los niveles de cantidad) calidad %
caracter*sticas diferentes en beneficio del Munici!io Inteli"ente marcando territorialmente
los respectivos aspectos de ubicacin) situacin % eGtensin de la poblacin !r,ani4ada.
Catastro #ur$dico5 El cual contempla la relacin entre el propietario o su"eto activo % la
propiedad u ob"eto % la comunidad o su"eto pasivo. Es el sistema de informacin e
inteli,encia de la tradicin le,al) +istrica e inmobiliaria del desarrollo planim9trico con
relevancia en la estructura inmobiliaria "ur*dica.
Es por lo tanto) el an3lisis de las le%es) % las posesiones de propiedades su traslacin) sus
mutaciones % en el caso del Dunicipio) se orientan las ordenan4as municipales para su
debido re,istro) codificacin perceptual) interpretacin con certe4a 7inteli,encia) dentro de
las estructuras le,ales ma%ores 7le%es % Constitucin $acional) para adecuarlo % +acerlo
concurrir con el desarrollo social) territorial % con la pro,ram3tica de la autoridad
respectiva se sustancia en la le,alidad % le,itimacin de los t*tulos) las motivaciones %
traslaciones respectivas en % +acia la totalidad de la tenencia) uso % propiedad de las tierras.
Catastro %eo&'trico Encar,ado de la medicin) subdivisin) representacin % ubicacin
del bien.
El catastro de(e es!eci)icar la si"uiente in)or&aci*n de cada !redio
+,Desi"naci*n catastral
'olar) man4ana
&arcela % Distrito Catastral
-, No&(re . do&icilio del !ro!ietario
/, U(icaci*n del !redio o in&ue(le
Calle) avenida) sector) etc.
Camino) carretera) seccin) para"e) etc.
#
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0, Uso actual del terreno
ivienda
A,r*cola
!tros
1, Caracter$sticas to!o"r2)icas
3, In)or&aci*n so(re las &e4oras
(ipos de edificaciones) dimensiones) 3reas) nmero de pisos) uso) edad)
conservacin) etc.
(ipos de cultivos) 3reas cultivadas) estado de los cultivos) etc.
5, Su!er)icie del terreno
Dimensiones
#ormas
6, Planos catastrales
7, Valor de cada !redio
OBJETIVO DEL CATASTRO
El catastro tiene como ob"etivo el proveer % mantener al d*a un inventario de los inmuebles)
tanto urbanos como rurales de la nacin o pa*s.
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Debe reali4ar estas funciones de tal modo -ue +a,a posible la obtencin r3pida de datos
econmicos) descriptivos % estad*sticos relativos a los bienes inmuebles ubicados en una
4ona espec*fica o en todo el pa*s.
El sistema utili4ado para e"ecutar dic+o inventario es el de la obli,atoriedad del propietario
a declarar sus propiedades inmuebles en el Catastro $acional) proceso -ue no cont con
controles eficientes) por lo -ue las informaciones carec*an de datos esenciales como la
desi,nacin catastral del inmueble declarado.
&or otro lado % como la ma%or*a de las veces sucede) el fundamento t9cnico del catastro
pas a ser letra muerta dando paso al aspecto pol*tico) lo -ue llev a esta institucin a ser
una simple oficina sin nin,n peso espec*fico en la vida institucional del pa*s) limitando sus
actividades a dar al,unos servicios tales como5 avalos individuales) certificaciones %
recibir declaraciones -ue les interesan a personas para fines particulares.
El catastro tiene los si"uientes o(4eti8os
Determinar % ,estionar el cobro del impuesto predial
Dantener actuali4ado los datos % re,istros catastrales
Establecer % apo%ar los acuerdos de coordinacin en la materia con el ,obierno del
Estado.
Apo%ar las acciones de planeacin municipal % de desarrollo de la comunidad.
Funciones del catastro
Dentro de las funciones principales del catastro municipal est3n las si,uientes5
Administracin del impuesto predial
Actuali4acin de re,istros catastrales
Apo%os a la comunidad % al ,obierno del estado
EL CATASTRO NACIONAL
La Direccin 8eneral del Catastro $acional 7D8C$) es una dependencia del Dinisterio de
Hacienda creada mediante la Le% /<B: del a1o /<;<.
%
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El Catastro $acional en la Repblica Dominicana tiene como ob"etivo +acer el inventario
de todos los bienes inmuebles en el (erritorio $acional) con informacin sobre sus aspectos
f*sicos) "ur*dicos % econmicos. Adem3s es la institucin !ficial -ue le,almente establece
el *ndice de valores de los terrenos para fines de avalos oficiales % eGpropiaciones) entre
los -ue cabe destacar la determinacin del valor de las viviendas o locales ) as* como de los
solares para el cobro del I'') por parte de la D8II.
El Catastro $acional como or,anismo del Estado fue instituido por primera ve4 en la
Repblica Dominicana en el a1o /<;<) mediante la le% $o. /<B:. Entonces era una
dependencia de la Direccin 8eneral de Impuesto 'obre la Renta.
El AE de mar4o de /<0E) antes de su primer a1o de aplicacin) Catastro pasa a formar parte
de la Direccin 8eneral de Estad*sticasF mediante la le% $o. BAA:.
El BB de enero de /<0A de"a de ser un simple departamento % por primera ve4 se convierte
en Direccin 8eneral) cate,or*a -ue mantiene en la actualidad.
En principio la Direccin 8eneral del Catastro $acional fue un Departamento de Impuestos
'obre la Renta) lue,o una dependencia de la !ficina $acional de Estad*sticas.
En /<@= ad-uiere cate,or*a de Direccin 8eneral % forma parte de la 'ecretar*a de Estado
de #inan4as +o% Dinisterio de Hacienda.
El B de $oviembre de /<=/ el entonces &residente de la Repblica Don Antonio 8u4m3n
#ern3nde4 emiti el Decreto B=A: mediante el cual se declara el /A de Diciembre de cada
a1o como el D*a $acional del Catastro.
La Direccin 8eneral del Catastro $acional tiene como Disin la conservacin %
actuali4acin del Inventario de los 2ienes Inmuebles del &a*s en sus aspectos ,r3ficos)
descriptivos) econmicos % "ur*dicosF tal como lo establece la Le% $o. A/: del /<@=.
EVOLUCIN DE LAS TRANSMISIONES INMOBILIARIAS
La evolucin +istrica de la propiedad inmobiliaria en la Repblica Dominicana se
circunscribe a seis ,randes per*odos en el derec+o de tierras. El primer per*odo se inicia con
la 62ula Inter Ca9tera6) o 6$overum Universi6) del &apa Ale"andro I) del A de ma%o del
/;<A) en ella se le,itima la con-uista del nuevo mundo invisti9ndose a la Corona espa1ola
con el derec+o de propiedad de las tierras descubiertas.
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El se,undo per*odo se inicia con la llamada Le% de Amparo Real del BE de noviembre del
/0:=) la misma ratifica el derec+o de propiedad de la Corona espa1ola sobre las tierras % se
establece un procedimiento para amparar los derec+os de propiedad a poseedores -ue
tuvieran una prueba escrita preeGistente basada en la merced. D3s tarde) la Le% de
composicin de tierras del /: de mar4o del /@A/ dispuso -ue todos los ocupantes de tierras
en eGceso fueran sometidos a moderadas composiciones) se les entre,aran t*tulos de sus
posesiones % se les vendiera el resto.
El tercer per*odo se inicia a ra*4 de la independencia de /=;;) cuando re,*a en el pa*s el
Cdi,o Civil franc9s de /=E; 6napolenico6) -ue +ab*a sido impuesto por el dominador
+aitiano desde /=BB) con ese +ec+o ad-uiere la nueva Repblica) -ue sur,*a libre e
independiente) todos los derec+os -ue sobre estas tierras ten*a en su patrimonio la Corona
de Espa1a.
El cuarto per*odo comien4a con la Le% de Divisin de (ierras Comuneras del B/ de abril del /<//)
durante el ,obierno del &residente Ramn C3ceres) 9ste fue el primer intento serio del le,islador
para or,ani4ar de manera definitiva % reali4ar el procedimiento de divisin de dic+os terrenos.
Al,unas de las disposiciones contenidas en la mencionada Le% fueron transportadas a Le% vi,ente
7Le% /0;B) Art*culo $o. =< al //:).
El -uinto per*odo sur,e con la promul,acin de la !rden E"ecutiva 0// del B/ de "ulio del
/<BE durante la ocupacin militar norteamericana) -ue introduce el 'istema (orrens de
re,istro de propiedad inmobiliaria. Ese slo +ec+o representa un acontecimiento le,al de
trascendental importancia) -ue necesariamente ten*a -ue marcar un per*odo en la +istoria de
la propiedad inmobiliaria en este pa*s.
El seGto per*odo nace con la Le% 'obre Re,istro de (ierras $o. /0;B) de fec+a // de
octubre de /<;:) le,islacin netamente dominicana) -ue representa un acontecimiento de
eGtraordinaria importancia para nuestra +istoria) donde los dominicanos manifestamos la
voluntad de darnos el r9,imen le,al de la tenencia de la tierra -ue nos ri,e.
Sistea de transisi!n de la "ro"iedad ino#iliaria
Un sistema de re,istro es un con"unto de principios -ue) por sus afinidades) or,ani4acin %
ob"etivos) forman un cuerpo doctrinal. Es caracter*sticas de todo sistema perse,uir un fin)
un propsito. De lo contrario) no tendr3 consistencia ni causa ob"eto ni ra4n de ser. Un
sistema de re,istro de propiedad inmobiliaria es) pues) el con"unto de principios % re,las
-ue sirven a un Estado para mantener el control) supervisin % estabilidad de los derec+os
-ue recaen sobre las tierras % sus accesorios) as* como de la transferencias o ,rav3menes
-ue ten,an como ob"eto esos derec+os.
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Cada uno de los sistemas de re,istro de la propiedad inmobiliaria % sus desmembraciones
tiene sus caracter*sticas -ue les son propias. Ellas lo distancian % lo diferencian de otros
sistemas. Resulta normal -ue eGistan diversos sistemas de re,istro de la propiedad
inmobiliaria en el mundo. Esto as* por-ue cada $acin) cada pueblo) cada re,io) cada
Continente) tiene su propia +istoria % su propia realidad. H el sistema -ue adoptan tiene -ue
ser el producto de esa +istoria % de esa realidad.
Los sistemas de re,istro derec+o de propiedad inmobiliario est3n sinteti4ados en cuatro
sistemas -ue renen todas las formas -ue los diversos Estados +an adoptado para re,istrar %
controlar los derec+os inmobiliarios) ellos son5 el sistema informal) el "udicial) el
ministerial % el torrens.
El Siste&a In)or&al este con"unto de principio % normas -ue ri,i la propiedad
inmobiliaria % los actos traslativos de derec+o -ue la afectan es propio de In,laterra) por lo
-ue se fundamenta en el derec+o consuetudinario in,les) % como tal adopta los principios %
normas de ese sistema "ur*dico. $o tiene re,las escritas % su principal caracter*stica es -ue
no tiene nin,una formalidad de re,istro. Ese sistema se caracteri4a tambi9n por no instituir
la publicidad) ni la le,alidad -ue sur,e de la depuracin de los derec+os) ni la especialidad)
ni la autenticidad como principios) as* como no se lleva nin,n libro re,istro de la
propiedad inmobiliaria) tampoco se re,istran las transferencias de derec+os -ue se reali4an.
&ara reali4ar la transferencia de los derec+os inmobiliarios) les basta con la entre,a al
causa+abiente de los documentos de las tierras -ue est9n en poder del causante.
El Siste&a #udicial5 Es el -ue mantiene el re,istro % control de los derec+os inmobiliario
en Alemania. (ambi9n lo tienen al,unos pa*ses de Europa. 'e llama "udicial debido a -ue
las funciones de re,istrador la e"erce un Cue4) dic+o ma,istrado se denomina Cue4
conservador. Este sistema es el -ue tiene m3s coincidencias con el sistema torrens -ue
tenemos en la Repblica Dominicana. 'e debe a -ue ambos tienen un ori,en in,l9s remoto.
'e caracteri4a por el re,istro % control oficial -ue se e"erce sobre los derec+os -ue recaen
sobre las tierras % sus accesorios) adem3s en este sistema los derec+os inmobiliarios -ue se
re,istran no sur,en de una depuracin previa. De donde sur,en otras caracter*sticas como
son5 la publicidad) le,alidad % especialidad.
Siste&a Ministerial Este es el sistema de transcripcin de actos relativos a los derec+os
inmobiliarios -ue est3 vi,ente en #rancia. El sistema ministerial es oficial) el Estado
or,ani4a el sistema por medio del ministerio de un funcionario pblico) denominado
Conservador de Hipotecas) dic+o funcionario es nombrado por el &oder E"ecutivo. !tra
caracter*stica de este 'istema es -ue aun-ue cumple con el principio de la publicidad)
por-ue transcribe documentos) anota derec+os % sus transferencias) no ofrece nin,una
,arant*a le,al respecto del derec+o -ue anota) en virtud de -ue no depura los derec+os -ue
lleva en el libro de transcripciones. Adem3s) las transcripciones se +acen en ra4n de las
personas) no de los inmuebles. Contrario al 'istema (orrens) -ue toma en cuenta el
inmueble) no las personas. En nuestro &a*s an est3 vi,ente el 'istema Dinisterial como
una reminiscencia del pasado. Actualmente contenida en la Le% @A: de fec+a /B de
diciembre del /<;/. La transcripcin de los actos relativos a los inmuebles no re,istrados es
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obli,atoria para -ue puedan surtir efecto frente a los terceros % para +acerlo valer en
"usticia.
Siste&a Torrens5 Este sistema establece el r9,imen le,al de la tenencia de las tierras m3s
cient*fico) or,ani4ado) se,uro % co+erente de todos los sistemas -ue eGisten en el mundo.
'u caracter*stica esencial est3 en -ue cumple a cabalidad con los principios de publicidad)
le,alidad) autenticidad % especialidad.
ANTECEDENTE DEL SISTEMA TORRENS
El 'istema (orrens deriva su nombre de su autor 'ir Robert (orrens) de Australia del 'ur) a
-uien le preocupaban los inconvenientes % contratiempos -ue sur,*an en In,laterra para la
mutacin de la propiedad inmobiliaria) por la falta de un documento firme e inatacable
"ustificativo del derec+o de propiedad) la carencia de un re,istro cient*fico de la propiedad
inmobiliaria % de las ,randes eGi,encias re-ueridas para la reali4acin de cual-uier
operacin "ur*dica) debido a la imperfeccin de los sistemas de re,istro +asta entonces en
vi,or) deficiencias de -ue adolec*a tambi9n el 'istema franc9s vi,ente en nuestro pa*s.
&ens -ue pod*a establecerse un procedimiento o sistema similar al -ue se operaba con los
barcos para su re,istro % venta) lo -ue se +acia con relativa facilidad % se,uridad) pues
bastaban) en caso de una operacin de esa naturale4a) con eGaminar los re,istros pblicos
para saber -ui9n era el due1o de la nave % despu9s de reali4ada la operacin +acer un nuevo
re,istro a favor del comprador % cancelar el re,istro anterior) conserv3ndose as* una fuente
permanente de donde todo el mundo pudiera cerciorarse de -uien era el propietario actual
de la nave % el ori,en de ese derec+o.
'ir Robert (orrens prepar un pro%ecto de Le% contentivo de su idea % despu9s de una serie
de luc+as % de ,ran oposicin lo,r al fin -ue su pro%ecto se convirtiera en realidad % fuera
implantado en Australia en el a1o de /=0=) con tan buen 9Gito -ue poco a poco ese sistema
+a sido adoptado por muc+os pa*ses) entre ellos la Repblica Dominicana.
Di)erentes siste&as Torrens
'on muc+os los pa*ses -ue usan el 'istema (orrens para ,aranti4ar el re,istro de los
derec+os inmobiliarios. Entre ellos) est3 Australia del 'ur) -ue fue su cuna) In,laterra %
Canad3F a al,unos estados de los Estados Unidos de Am9rica % al,unas colonias francesasF
Ar,elia) Dada,ascar) (ne4) entre otros. 'e aplic por primera ve4 en Australia del 'ur a
partir del B de "ulio del /=0<) aun-ue la Le% fue aprobada el B: de enero del mismo a1o) la
cual fue denominada 6Real &ropert% Act6.
$rinci"ios del Sistea Torrens
(odo sistema bien or,ani4ado debe reunir cuatro principios o caracter*sticas -ue
encontramos en el sistema (orrens5 publicidad) le,alidad) autenticidad % especialidad.
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La Pu(licidad
La publicidad se produce con toda una fuente de informaciones -ue se crea sobre el
inmueble. Desde el sistema de notificaciones % avisos durante el proceso de saneamiento
catastral) +asta la inscripcin de los derec+os en el Libro-Re,istro.
Consiste en or,ani4ar una fuente de informacin para los tercerosF es decir) cuando se
transcribe el Decreto de Re,istro por ante el Re,istrador de (*tulos correspondienteF el cual
consiste en copiarlo in eGtenso en el libro re,istro en la oficina de Re,istro de (*tulosF es de
a+* -ue los actos constitutivos o traslativos de derec+os reales) a fin de -ue sean oponibles a
terceros deban ser sometidos a los re-uisitos de publicidad) principalmente a-uellos actos
-ue recaen sobre los inmuebles. Los art*culos /=0 % /=@ de la Le% de Re,istro de (ierras
disponen -ue lue,o del primer re,istro) cual-uier acto -ue se relacione con los derec+os
re,istrados solamente surtir3 efectos frente a los terceros cuando se +a%a cumplido con las
formalidades previstas por esas disposiciones le,ales) % desde entonces son oponibles a
terceros.
La "urisprudencia % la doctrina +an sentado el criterio de -ue a partir de la sentencia final
del saneamiento) los terrenos en cuestin se consideraran re,istrados) sin importar -ue el
re,istro material no se +a%a efectuado en el libro re,istro. Esto se debe a -ue a partir de la
sentencia final de saneamiento) %a los derec+os est3n depurados % reconocidos.
El primero de los cuatro caracteres) el de la publicad) o sea la circunstancia de -ue el
derec+o de propiedad % sus afectaciones tomen nacimiento con la formalidad de la
inscripcin) es al ser +ec+o pblico por medio de ella) aparece como condicin
indispensable en el derec+o ,erm3nico.
La Le"alidad
&ara -ue no se re,istre % no se transmita nin,n derec+o -ue no +a%a sido previamente
depuradoF es decir) como consecuencia de una decisin o fallo del (ribunal de (ierras)
producto del proceso del saneamiento. Este elemento encuentra su consa,racin le,al en el
art*culo primero de la Le% actual -ue define el ob"eto de la Le%F % en a-uellas disposiciones
-ue se refieren a la competencia del (ribunal en el Art*culo $o. =@ de la citada Le%.
La eGpresin empleada por la Le% 6'A$EARI el t*tulo relativo a dic+os terrenos6) frase
-ue reproduce la misma idea contenida en el Art*culo $o. :E de la Le% de Re,istro de
(ierras de /<BE) cuando dec*a5 6todos los intereses encontrados ser3n resueltos por el
tribunal6) convierte al Cue4 en un elemento activo en el procedimiento) por oposicin al
papel pasivo -ue desempe1a el Cue4 en los tribunales ordinarios. Lo obli,a a anali4ar todas
las pretensiones de los reclamantes) an buscando prueba -ue ellos no le +a%an presentado)
con el propsito de dar el derec+o a -uien realmente lo tiene aun-ue no lo +a%a solicitado.
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De a+* -ue ante el (ribunal de (ierras pueda resultar ad"udicataria de un derec+o una
persona -ue no lo +a%a reclamado. Esa misma disposicin obli,a al Cue4 a +acer una
investi,acin amplia) plena) en relacin con el inmueble ob"eto del saneamiento % sus
me"oras) % en relacin con todos los derec+os reales -ue puedan afectar esa propiedad % -ue
deban ser ob"eto de re,istro) +ipotecas) anticresis) servidumbres) medianeria entre otros) sin
eGclusin al,una) puesto -ue la forma ,eneral empleada por la Le% no eGclu%e nin,n
derec+o. Esto obli,a tambi9n al Cue4 a aplicar de oficio disposiciones le,ales -ue en el
derec+o comn slo podr*an aplicarse si las partes lo solicitan) por e"emplo) la prescripcin.
El principio de la le,alidad se cumple) al depurar el (ribunal por su sentencia el derec+o
cu%o re,istro se ordena.
Este principio tambi9n es comn al derec+o ,erm3nico) el "ue4 de re,istro no inscribe) si no
se le prueba los re-uisitos necesarios para la inscripcin) caracter*stica tambi9n aplicada en
las le,islaciones +ispanoamericanas) Cuba % &uerto Rico.
Autenticidad
La autenticidad le viene del Certificado de (*tulo) -ue es oponible a todo el mundo)
inclu%endo al Estado. H tiene la ,arant*a de 9ste. &ara -ue la persona titular de ese derec+oF
acto -ue) por emanar de un funcionario competente para eGpedirlo) deba tener feF es decir la
autenticidad -ueda otor,ada por el Certificado de (*tulos -ue es eGpedido por el
Re,istrador de (*tulos del departamento correspondiente una ve4 se +a%a transcrito el
correspondiente Decreto de Re,istro. Este documento tiene fuer4a le,al de conformidad
con el Art*culo /:A de la Le% de Re,istro de (ierras. &or consi,uiente) el Estado pone en
manos de la persona -ue +a saneado catastralmente su inmueble un documento aut9ntico) el
Certificado de (*tulo) el cual le da o le reconoce en todo momento su derec+o frente a todo
el mundo) de manera -ue tiene un car3cter er,a omne) es imprescriptible) irrevocable e
inatacable. Hace prueba le,al ante todos los (ribunales de la Repblica.
Ese acto) por satisfacer todas las eGi,encias de la le%) % emanar de un funcionario creado
para otor,arlo) es un acto aut9ntico. 'u fuer4a probatoria es absoluta. El principio de la
autenticidad puede concretarse en esta idea5 la autenticidad es una consecuencia de la
le,alidad % la publicidad % resulta del +ec+o de investir a una persona del derec+o
re,istrado por medio de un documento -ue eGpide el oficial pblico -ue est3 autori4ado
para ello) con todos los re-uisitos -ue la le% eGi,e para el caso.
El derec+o ,erm3nico consa,ra la autenticidad del re,istro) aun-ue con la misma eGtensin
-ue lo consa,ra el 'istema (orrens. El derec+o espa1ol contiene la autenticad) en el mismo
sentido -ue el derec+o alem3n) pero restrin,ido solamente a la inscripcin +ipotecaria) para
la proteccin de los terceros) Cuba % &uerto Rico si,uen el sistema espa1ol.
La es!ecialidad
Esta resulta como una de las caracter*sticas del sistema (orrens) para la individuali4acin
del inmueble por la mensura catastral % del +ec+o de reservarle en el Libro Re,istro un
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lu,ar especial a cada inmueble) lo -ue viene a ser al,o as* como la prueba del estado civil
de ese inmueble) desde -ue se +i4o el primer re,istro.
La especialidad consiste en la correcta determinacin e individuali4acin de los su"etos)
ob"etos % causas del derec+o a re,istrar.
El derec+o ,erm3nico % el derec+o espa1ol aplican plenamente el principio de especialidad
para el re,istro inmobiliario. Es indispensable -ue para cada finca se reserve en el re,istro
un lu,ar especial 6la +o"a de re,istro6.
ELEMENTOS ESENCIALES DEL SISTEMA TORRENS
El 'istema (orrens est3 contenido en cuatro principios % para -ue estos puedan cumplirse a
cabalidad es necesario -ue est9n sustentados en los elementos si,uientes5
Indi8iduali9aci*n de la tierra5 Elemento esencial % primero en orden de procedimiento) en
el cual reposa 9ste. $o es posible determinar con eGactitud un derec+o si antes no est3
determinada con precisin la cosa sobre la cual recae ese derec+o.
Prue(a del derec:o de !ro!iedad )rente al Estado la eficacia del sistema reposa en la
,arant*a -ue ofrece el Estado de la certidumbre % de la eGistencia de los derec+os
re,istrados. &ara la concepcin de esta ,arant*a el Estado se considera) como en realidad lo
es) propietario ori,inario de todas las tierras sobre la cual e"erce su dominio. 'i el Estado)
por intermedio de sus funcionarios) no es convencido de -ue un derec+o de propiedad
absoluta -ue emane de 9l en esa forma eGiste sobe la tierra) no prestar3 su ,arant*a -ue tiene
la virtud de ser absoluta) efica4) obli,atoria % for4ada frente a todo el mundo. $o basta
probar -ue un instrumento de transmisin "ustifica el derec+o de un reclamante o -ue una
persona tiene me"or derec+o -ue esta) es necesario) obli,atorio probar -ue se tiene ese
derec+o derivado por s* o por los cedentes) del Estado) %a por convencin) concesin)
venta) etc. ! por prescripcin) por usucapin.
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Creaci*n de un certi)icado de derec:o ;Certi)icado de T$tulo <ue e&ana del Estado=
'lo entonces el Estado podr3) sin cometer in"usticia) ,aranti4ar por medio de un
certificado) el derec+o ori,inariamente re,istrador) -ue es siempre un derec+o de
propiedad. La nica forma para conservar esa ,arant*a) en los re,istro posteriores) es la de
intervenir en cada una de ellas sper vi,ilando cuidadosamente las operaciones por medio
de funcionarios especiali4ados -ue cuidar3n de -ue ella sean reali4ada dentro de los
re-uisitos eGi,idos para ,aranti4ar el inter9s de los terceros.
Irre8oca(ilidad . !er!etuidad del derec:o re"istrado El certificado de titulo) as*
eGpedido es irrevocable) en el sentido de -ue no puede ser anulado) ni menoscabado en su
fuer4a le,al por nin,una decisin de nin,una autoridad "udicial o administrativa) eGcepto en
los casos de fraudes previsto por la le%. 'u perpetuidad es consecuencia de la ,arant*a del
Estado. El derec+o consa,rado en el certificado no se pierde "am3s) ni se menoscaba en su
forma re,istrada) no obstante el no uso -ue de 9l +a,a el beneficiario o del uso a,resivo -ue
contra 9l pueda +acer un tercero. &or lo tanto la prescripcin % la usucapin +an sido
eliminadas como forma de ad-uirir frente al terreno re,istrado.
Consa"raci*n de las anotaciones !re8enti8as5 La irrevocabilidad del certificado % el
principio de -ue solo tiene eGistencia los derec+os -ue lo afecten por las anotaciones en 9l.
'e resume en -ue todo contrato -ue no sea inscrito en el Re,istro de (itulo % transcrito en
el certificado de titulo no eGiste) no se le puede oponer a tercero.
Creacin de un fondo de indemni4acin5 El inter9s de mantener el principio de
irrevocabilidad del t*tulo es tan ,rande) -ue el Estado prefiere crear un fondo de
indemni4acin por contribucin proporcional de los due1os re,istrados) para pa,ar de 9l
cual-uier per"uicio -ue pueda ser ocasionado a un tercero en el procedimiento de aplicacin
de la Le%.
EL SISTEMA TORRENS ADA$TADO EN LA RE$%BLICA DOMINICANA
El 'istema (orrens adoptado en la Repblica Dominicana tiene su ori,en la le% de la Isla
#ilipinas de /<EB. En nuestro pa*s fue promul,a ba"o el nombre de la Le% de Re,istro de
(ierras al i,ual -ue la Le% sobre Divisin de (errenos Comuneros del a1o /<//) son los
dos ,randes esfuer4os le,islativos +ec+os en el pa*s con el propsito de resolver el
problema de las tierras comuneras % de or,ani4ar un sistema de re,istro de la propiedad
inmobiliaria) de car3cter cient*fico % permanente) lo -ue en la primera de estas le%es se +a
lo,rado como una con-uista "ur*dica en materia de re,istro inmobiliaria -ue +onra %
distin,ue a la Repblica Dominicana entre a-uellos pa*ses de m3s avan4ada le,islacin en
ese aspecto) %a -ue los t*tulos -ue se ad-uieren de conformidad con dic+a Le%) tienen un
car3cter de irrevocables) perpetuos % absolutos como una consecuencia l,ica % obli,ada de
las condiciones de publicidad) autenticidad) le,alidad % especialidad del 'istema (orrens) %
sobre los cuales) por tanto) no pueden sur,ir transcurrido cierto tiempo) conflictos de
nin,una naturale4a en cuanto al derec+o de propiedad se refiere % cu%o t*tulo tiene la
,arant*a del Estado.
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Estos t*tulos son pues) imprescriptibles e inatacables % de a+* la inmensa venta"a del
saneamiento catastral. 'lo as*) con esa ,ran venta"a pudo imponerse en el pa*s un
procedimiento % una le,islacin totalmente distinta a la imperante por si,los) en cuanto al
sistema de re,istro de la propiedad inmobiliaria se refiere.
Caracter$sticas del Siste&a Torrens do&inicano
Los cuatro principios de publicidad) le,alidad) especialidad % autenticidad) -ue constitu%en
la base) el fundamento de todo sistema de re,istro cient*ficamente or,ani4ado % -ue son la
piedra an,ular del 'istema (orrens) se encuentra formalmente incorporado al 'istema
(orrens dominicano) no solamente por el con"unto de sistema) sino por disposicin eGpresa
de una serie de art*culos de la Le% de Re,istro de (ierras.
Conclusi!n
El Catastro es una institucin -ue pretende la conservacin % actuali4acin del Inventario
de los 2ienes Inmuebles del &a*s en sus aspectos ,r3ficos) descriptivos) econmicos %
"ur*dicosF tal como lo establece la Le% $o. A/: del /<@=.
'er*a de ,ran a%uda a nuestro pa*s) -ue a la Direccin de Catastro nacional se le diera el
valor -ue en otros pa*ses recibe) % se le facultara de todas la necesidades -ue ten,a para
poder brindar el servicio correspondiente) siendo de este modo de provec+o para la
ciudadan*a % el Estado. Contando con una base de datos de todo el terreno a nivel nacional)
respecto a su avalo) contribuciones) inventario. Entre otros
Cada uno de los sistemas de re,istro de la propiedad inmobiliaria % sus desmembraciones
tiene sus caracter*sticas -ue les son propias. Ellas lo distancian % lo diferencian de otros
sistemas. Conforme a lo establecido por la le% de Re,istro de (ierras) nuestro sistema se
or,ani4a dentro del 3mbito del poder "udicial) cre3ndose una "urisdiccin especial
denominada "urisdiccin de tierras) -ue entiende todo lo vinculado con el re,istro % la
publicidad inmobiliaria. 'u ob"eto es re,istrar todos los terrenos -ue forman el territorio
nacional) bas3ndose en las caracter*sticas del 'istema (orrens5 publicidad) le,alidad)
especialidad % autenticidad.
El 'istema (orrens establece un orden % un procedimiento para cada traba"o)
procedimiento) recurso o accin -ue ten,a -ue ver con los terrenos -ue ser3n ob"eto de
re,istro. La prioridad no es m3s -ue la orden emanada del (ribunal 'uperior de (ierras) de
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forma administrativa para el establecimiento % ad"udicacin de los derec+os susceptibles de
re,istro) % -ue adem3s aprueba el contrato con el a,rimensor -ue +a de efectuar las
mediciones.
Resulta normal -ue eGistan diversos sistemas de re,istro de la propiedad inmobiliaria en el
mundo. Esto as* por-ue cada $acin) cada pueblo) cada re,io) cada Continente) tiene su
propia +istoria % su propia realidad. H el sistema -ue adoptan tiene -ue ser el producto de
esa +istoria % de esa realidad) pero en nuestro pa*s) +asta la fec+a nin,n sistema de re,istro
inmobiliario +a tenido tanto 9Gito como el 'istema (orrens) -ue fue una de las cosas
positivas -ue nos le, la invasin norteamericana. El cual no +a alcan4ado las metas para
las -ue fue implantado en nuestro territorio) no debido a fallas del 'istema) sino a la
ne,li,encia % falta de aplicacin del Estado.
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