Avalúos Civ 248

UNIVERSIDAD AUTNOMA TOMS FRAS DIRECCIN DE OBRAS
FACULTAD DE INGENIERA CIV 248

CARRERA DE INGENIERA CIVIL

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AVALOS

DEFINICIN DE AVALO

Independientemente del concepto que se pueda tener, es indispensable realizar una
definicin lo ms clara y tcnica posible, del trmino avalo. Existen muchas definiciones,
sin embargo se ha escogido aquella que re presenta la definicin ms precisa del trmino:

Avalo es una opinin del valor comercial estimado y escrito una fecha determinada de un
bien, debidamente identificado y respaldado por la presentacin y anlisis de datos reales e
informacin del mercado, de manera imparcial e independiente.

Por tanto, el propsito fundamental de la prctica de la valuacin es la estimacin de Valor
Comercial de un bien. Este valor comercial se define como; el precio ms probable que
puede obtener un bien, en un mercado competitivo y abierto, bajo las condiciones de una
venta justa tanto para el comprador como para el vendedor, ambos debidamente informados
y que actan de una manera prudente, suponiendo que el precio no es afectado por algn
estimulo indebido.

CLASIFICACIN DE AVALOS

Existen innumerables maneras de clasificar los avalos, a continuacin se detallan tres las
que se consideran las ms representativas.

Una primera clasificacin de avalos sera tomando en cuenta la presencia fsica de los
bienes, en:

Avalos de bienes tangibles
Avalos de bienes intangibles
Avalos de bienes tangibles

Est constituido por aquellos con presencia fsica, tales como terrenos, edificios,
maquinaria y equipo.

Dentro de los llamados avalos tangibles, se tiene por ejemplo:

Avalos de terrenos urbanos
Avalos de inmuebles urbanos
Avalos de propiedad horizontal
Avalos industriales
Avalos bancarios
Avalos para expropiacin o enajenacin
Avalos de inmuebles declarados de conservacin histrica
Avalos de propiedades rurales

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Avalos de bienes de produccin
Avalos de maquinaria y equipo industrial
Avalos de mobiliario y equipo de oficina
Avalos de equipo de laboratorio
Avalos de equipo de transporte
Inventarios y otros
Avalos de bienes intangibles

Est constituido por aquellos bienes que no tienen existencia fsica, tales como: la posesin
de conocimientos, experiencia aplicada, tecnologa organizacional, exencin de
obligaciones fiscales, marcas, distintivo grfico o elemento de fama pblica, relaciones con
clientes y destrezas profesionales, que posea en exclusiva una persona fsica o moral, y que
le dan una ventaja competitiva y posicionamiento en el mercado.

Entre los denominados avalos intangibles se podra mencionar:

Avalos de negocios
Avalos contables
Avalos en seguros
Avalos de servicios que generan utilidades o flujos futuros
Otros
Avalos formal e informal

Existe otra clasificacin de avalos tomando en cuenta la relevancia de los datos obtenidos,
esta clasificacin sera la siguiente:

Avalos formales
Avalos informales
Un avalo formal es aquel que es producto de una estimacin del valor que se logra
mediante la compilacin y anlisis de datos relevantes.

En la clasificacin de avalos formales se encuentran todas las transacciones que realizan
los bancos, las entidades prestatarias, las entidades pblicas cuando tienen que efectuar
compra, expropiacin o enajenacin de bienes inmuebles o terrenos.

Avalo informal es aquel valor que se define cuando tomamos decisiones intuitivas
(compra de bienes de consumo de moda).

Avalo Comercial y Catastral

Finalmente, la tercera clasificacin de avalo corresponde a la diferencia que existe entre
un avalo comercial y un avalo catastral.

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El Avalo Comercial corresponde al precio ms probable que se pueda obtener,
desde el punto de vista de la transaccin de bienes dentro del mercado competitivo,
de manera pueda realizarse una transaccin justa entre vendedor y comprador,
suponindose ambos debidamente informados.
El Avalo Catastral
1
se puede definir como el procedimiento estadstico, tcnico y
administrativo en virtud del cual se hace el inventario de todos los bienes inmuebles
y recursos naturales de un pas, mediante el levantamiento catastral, el registro de la
propiedad y el estudio de las operaciones que tienen por finalidad determinar la
tenencia de la tierra, la verificacin de la riqueza actual y la valoracin de los
inmuebles.
MTODOS Y PROCEDIMIENTOS DE AVALOS

Introduccin

Antes de ingresar al estudio propio de los mtodos de valuacin, es importante hacer
referencia a algunos conceptos que nos ayuden a comprender mejor el tema. Mc. Michael
Stanley, por ejemplo en su Tratado de valuacin, afirma que: al valuar una propiedad con
el objeto de determinar una medicin de valor, el valuador debe estar familiarizado con las
diferentes clases de valor y con el objeto usado para fijarlo.

Nada ms cierto, puesto que existen diferentes clases de valor para un solo bien, una
determinada propiedad, por ejemplo, tiene diferentes valores segn la finalidad que se
persigue al efectuar una tasacin.

Entre los distintos tipos de valor que existen, tenemos los siguientes: valor de mercado,
valor de salvamento, valor de reposicin, valor de uso, valor potencial, valor de venta, valor
contable, etc. Por consiguiente es de gran importancia conocer el motivo de la solicitud de
avalo, con el fin de aplicar el tipo de valor apropiado.

Una de las definiciones que ms nos interesa, es el valor de compra venta, el cual, como su
nombre lo indica, queda determinado por el precio en que se transfiere comercialmente una
propiedad.

La valuacin de inmuebles tiene, de esta manera, un nico objetivo, perfectamente
determinado, y es, medir el valor de una propiedad en funcin de la unidad monetaria, para
un mercado dado y en un tiempo determinado. Esto tiene su origen y aplicacin en las
distintas necesidades, diferentes destinos y realizado por varios mtodos para determinar el
valor del bien.

1
ValorCatastral.Eselvalorquetieneunbieninmuebleparaefectodeclculodelpagodeimpuesto
predial.

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Con el propsito de tener un mejor conocimiento del vasto campo profesional de un perito
valuador y de las diversas situaciones a que se puede ver enfrentado, se dan a continuacin
diversos tipos de valuaciones que se obedecen a propsitos especficos.

El avalo puede ser solicitado u ordenado por organismos pblicos, en razn de situaciones
como las siguientes:

Transferencia de dominio del bien, ya sea para ayudar a un ente pblico en la
fijacin de un precio aceptable de compraventa del predio, sea para conocimiento en
cuanto al monto probable que deba pagar, o bien, para que se fijen bases aceptables
en caso de intercambio o permuta de predios.
Expropiaciones y daos sobrevinientes. Esto para conocer el justo monoto de la
indemnizacin que debe cancelarse al propietario afectado por una expropiacin
total o parcial.
Para fines de fijar el impuesto sobre Bienes Inmuebles o para la determinacin de
impuestos sucesoriales aplicados por el gobierno central o municipal.
Estudios econmico financieros. Se realizan cuando la administracin necesita
conocer el valor de sus activos (terreno, construcciones, etc.), con el objeto de
determinar la eficiencia de una empresa; tambin estos estudios son importantes
para determinar el Derecho de Llave de una empresa.
Estimacin de alquileres. En este caso, estos avalos son importantes para
determinar cul es el justo precio que debe pagarse o cobrarse por el arrendamiento
de un bien inmueble.
A pesar que las situaciones descritas anteriormente no comprenden ms que los casos ms
comunes, sirven para visualizar mejor la diversidad de circunstancias en que pueden ser
requeridos los servicios profesionales de un perito valuador.

Corroboran, adems, que el tcnico que se desempea en esta especialidad debe dedicarse
completamente a ella, ya que el valor o confiabilidad de una valuacin reside en la calidad
de los datos, su metodologa empleada y la competencia e integridad de tasador.

Existen varios procedimientos o mtodos para determinar el valor de un bien. En este
estudio se presentarn algunos de los mtodos ms usados en tasacin como son:

Mtodo de comparacin o de mercado
Mtodo de costo de reposicin
Mtodo (tcnica) residual
Mtodo de capitalizacin de rentas o ingresos
Cada uno de ellos tiene un propsito definido y estn enmarcados dentro de un mbito
propio para su utilizacin.


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MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

Se Utiliza en los avalos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables
existentes en el mercado abierto; se basa en la investigacin de la demanda de dichos
bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que
mediante una homologacin de los datos obtenidos, permiten a valuador estimar un valor
de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este mtodo se basa en que un
inversionista no pagar ms por una propiedad de lo que estara dispuesto a pagar por una
propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado.

Asimismo esta tcnica valuatoria busca establecer el valor del bien a partir del estudio de
las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalo. Tales ofertas o transacciones debern ser clasificadas, analizadas e interpretadas
para llegar a la estimacin del valor comercial.

Cuando este mtodo se expone en forma tan sencilla, da la impresin de que se trata de un
problema de fcil solucin y que basta presentar un informe con un listado de propiedades
cercanas vendidas, sin tomar la precaucin que ellas tengan alguna relacin con la
propiedad que se est valorando, sin cuidar y establecer la comparacin de las ventas con el
predio objeto de estudio, o sea que una mala interpretacin o relacin de la informacin
puede generar una opinin adversa a la realidad.

El mtodo comparativo es eminentemente prctico; sin embargo, la calidad de la valuacin
depende de la experiencia del valuador y de la profundidad de la investigacin realizada.
Entre ms fuentes de informacin sean obtenidas y mayor sea la fidelidad de los datos, el
resultado del anlisis tendr un valor ms preciso.

Este mtodo involucra tres fases o etapas para utilizar las ventas comparables, a saber:

Seleccin de ventas de propiedades similares
Verificacin de las ventas
Anlisis de las ventas
En cuanto a la metodologa que se emplea, puede resumirse en tres grandes pasos, que son:

1. Recoleccin de la informacin, materiales y equipos
2. Inspeccin del bien
3. Anlisis final y determinacin del valor de mercado
Recoleccin de informacin

Consiste en recopilar toda aquella informacin necesaria para realizar un buen avalo,
como por ejemplo:

Planos topogrficos

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Certificaciones del registro de la propiedad
Informaciones de compra y venta recientes
Informacin a personas conocedoras como peritos bancarios, corredores de bienes
races, etc.
Valor catastral
Informacin sobre restricciones o afectaciones en la zona que puedan afectar o
beneficiar el valor del terreno.
Inspeccin de los predios estimados y de la zona, ventas comparables.

La inspeccin de campo que realice el perito es fundamental, ya que esto le permitir
ponderar todos los factores que afectan el valor de un pedio dentro de la zona, como por
ejemplo, el vecindario o comunidad dentro del cual se encuentra la propiedad, la
disposicin o ubicacin de las construcciones e instalaciones, el paisaje que posee, el tipo
de vas de comunicacin, el desarrollo y la actividad de la zona, distancia a centros de
poblaciones importantes, etc.

De igual manera, podr observar y medir en detalle cada una de las caractersticas propias,
tanto del lote a valorar como de las propiedades, ventas comparables, a saber: la superficie
o extensin, la longitud de su frente, la forma del terreno, la topografa del terreno
(pendiente y nivel), su hidrografa (disponibilidad de aguas), el tipo de suelos. Todo ello le
permitir al tasador realizar o determinar en forma justa y eficiente el valor del predio.

Anlisis final y determinacin del valor de la propiedad

En esta fase es donde se aplican frmulas matemticas o modelos estadsticos que nos
ayudan a establecer a travs del anlisis toda la informacin, es decir que determinamos
cul es el valor que debe darse al predio que nos interesa valorar.

Por ser este un mtodo de valoracin universal, aplicable tanto a bienes muebles como
inmuebles, el presente informe muestra la aplicacin en el avalo de terrenos,
construcciones, instalaciones y maquinaria.

Aplicacin del mtodo comparativo en la valoracin de terrenos

A pesar de ser este es muy sencillo, requiere de mucho conocimiento en el campo de la
valuacin. Su aplicacin puede realizarse en dos planos, a saber:

En el plano espacial
En el plano temporal
Mtodo comparativo en el plano espacial

Este es uno de los procedimientos ms empleados en valoracin, ya que comnmente el
valor que se otorga a determinada propiedad est relacionado directamente con el del valor

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de las propiedades que se investigan en la zona. Para tener un buen uso de este mtodo,
debemos hacer que la comparacin que se realiza, de la propiedad que necesitamos valorar
con las investigadas, sea lo ms objetiva posible, por lo que deben analizarse
independientemente todas las caractersticas propias (frente, fondo, rea, pendiente, nivel,
forma, etc.), tanto del predio a valorar como de las propiedades investigadas.

En la aplicacin de este mtodo debe cuidarse que el mercado de la tierra no ste
estandarizado; el hecho de que se haya efectuado una transaccin y que de ella se derive
que el terreno tiene un determinado valor por metro o por hectrea, no indica que este sea
necesariamente el valor de mercado de esta clase de tierra. Es por la razn anterior que las
ventas comparables se emplean como indicadores de valores, sobre los cuales el valuador
aplica su experiencia y conocimiento, tanto de la propiedad que est valorando como de las
propiedades estimadas, ventas comparables, para llegar a una estimacin del valor de
mercado del objeto de la tasacin.

Ejemplo:

Debido a un juicio ejecutivo una propiedad ubicada en la poblacin de Sacaba debe ser
valorada, a este fin el juez de la causa ha nominado al perito valuador quien deber de
determinar el valor del bien inmueble.

El valuador debido a su experiencia escoge el mtodo de comparacin de mercado, es as
que ha encontrado tres lotes con caractersticas similares aunque con diferencias en sus
dimensiones.

El lote a ser valuado tiene las siguientes caractersticas:

Una superficie o rea de: 580,00 m
2

Un frente de: 20,00 m
Un factor de regularidad de: 0,90
Presenta una pendiente plana y se encuentra a nivel de la va.
Para realizar una valoracin adecuada se sigui la metodologa indicada anteriormente.
El primer paso consisti en estudiar los valores del lote en relacin con los lotes
comparados.

Las caractersticas de la zona: tipo de va, servicios pblicos, infraestructura; son iguales
para todas las propiedades.

Lote X
El primer lote comparado, denominado Lote X, tiene las siguientes caractersticas:

Una Superficie de: 1200,00 m
2

Forma regular factor de regularidad: 0,80

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Pendiente plana y lnea nivel, correspondiente al establecido por la municipalidad
Un valor de venta de: 760,00 Bs/m
2

Lote Y
El segundo lote, presenta las siguientes caractersticas:

Una superficie de: 824,00 m
2

Pendiente plana a nivel de la va
Un valor de venta de: 964,30Bs/m
2

Lote Z
El tercer tiene las siguientes caractersticas:

Una superficie de: 491,00 m
2

Pendiente plana
Un valor de venta de: 1025,00 Bs/m
2

Para determinar el valor de la propiedad, lo primero que debemos hacer es comparar el
predio que necesitamos evaluar con cada uno de los predios investigados, siguiendo el
procedimiento establecido, a saber:

1. Determinacin de los factores influyentes
2. Determinacin del valor de cada factor
3. Determinacin del valor unitario de la propiedad a valorar
Efectuando la comparacin del lote a ser valuado con cada lote investigado en forma
independiente, debemos:

Inicialmente analizar los procedimientos a seguir estudiando los factores que influyen
directamente en el valor de las propiedades que se deben comparar. Estos coeficientes son:

a. La regularidad
b. El frente
c. Superficie
Las dems variables no tienen incidencia debido a que sus caractersticas son iguales.


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Regularidad.

El primer valor a determinar es el de determinar el coeficiente de regularidad individual
para cada uno de los lotes que sirven de comparacin y luego obtener los coeficientes de
regularidad comparativos.

Como los coeficientes de regularidad estn ya determinados para cada lote, debemos
encontrar el coeficiente de regularidad comparativo.

Frv =Coeficiente de regularidad de la propiedad a valorar = 0,90
FriX =Coeficiente de regularidad comparativo (Frc), debe aplicarse la siguiente frmula:
friX
Frv
Frc
Frc =0,90 / 0,80 =1,1250

De acuerdo con lo anterior, tenemos que el coeficiente de regularidad comparativo de la
propiedad a valorar con la propiedad X es 1,1250.

Frente.
Para determinar la relacin de comparacin del frente entre ambas propiedades, debemos
aplicar la siguiente frmula:
4
frX
fv
Ffc
Donde:
Ffc =Factor de frente comparativo
fv =Frente de la propiedad a valorar = 20,00 m
frX =Frente de la propiedad X (investigada) = 41,00 m
Sustituyendo tenemos:
8357 , 0
41
20
4
Ffc
De lo anterior tenemos que el valor de frene comparativo entre ambas propiedades es de
0,8357.

Extensin o superficie

La determinacin de este factor puede efectuarse aplicando cualquiera de las frmulas que
se mencionan en la directriz, antes citada; para la resolucin de este ejemplo se aplica la
siguiente frmula.

31 , 0
Av
AiX
Fec


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Donde:
Fec =Factor de extensin comparativo
Av =rea de propiedad a valorar =580 m
2

AiX =rea de propiedad investigada X =1200 m
2

Sustituyendo en la frmula tenemos:

2528 , 1
580
1200
31 , 0
Fec

Por consiguiente, el coeficiente del factor de extensin comparativo entre ambas
propiedades es de 1,2528.

Una vez establecidos los valores comparativos de cada uno de los factores que hemos
considerado como determinantes en el valor, se procede a aplicar el producto de esos
factores al valor investigado en el Lote X(Bs 760 Bs/m
2
), para obtener el valor unitario del
inmueble a valorar (Vua1).

Vua 1 =760 x Frc x Ffc x Fec
Vua 1 =760 x 1,1250 x 0,8357 x 1,2528
Vua 1 =895,18 Bs

Resumiendo lo anterior, tenemos que 895,18 Bs/m
2
es el valor por cada metro cuadrado que
se debe asignar al predio a valorar despus de ser comparada con la propiedad X
investigada.
Debe seguirse el mismo procedimiento y aplicar las mismas frmulas que se emplearon en
el ejemplo anterior (propiedad X); por consiguiente, los coeficientes de comparacin para
el Lote Y, sern los siguientes:

El coeficiente de regularidad comparativo es de 0,9474
El coeficiente del frente comparativo es de 0,8891
El coeficiente de extensin comparativo es de 1,1150
El valor unitario ajustado para el lote a valorar, comparado con el valor de la propiedad Y
investigando (venta comparable), siguiendo el mismo procedimiento, es:

905,68 x 0,9474 x 0,8891 x 1,1150 =905,68 Bs

El mismo procedimiento aplicando las frmulas que se emplearon en el ejemplo anterior,
por consiguiente, los coeficientes de comparacin para el Lote Z, sern los siguientes:

El coeficiente de regularidad comparativo es de 0,90
El coeficiente del frente comparativo es de 1,0267
El coeficiente de extensin comparativo es de 0,9497

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El valor unitario ajustado para el lote a valorar, comparado con el valor de la propiedad Z
investigado (venta comparable), siguiendo el mismo procedimiento, es:

1025 x 0,90 x 1,0267 x 0,9497 =899,45

En conclusin, los valores comparativos para la propiedad a valorar a partir de las
propiedades investigadas (ventas comparables) X, Y y Z son Bs895,18; Bs905,68 y
Bs899,45 respectivamente para cada metro cuadrado de terreno.

Con el objeto de disminuir la subjetividad, el perito puede hacer uso algunos
procedimientos estadsticos como son: la moda y el promedio.

En vista de que el promedio es sensible a la presencia de valores extremos, ocasionando
que se puedan cometer errores de sub o sobre estimacin, se recomienda que cuando
existan extremos, se aumenten los valores de mercado a comparar o sean eliminados, o bien
no se use este estimador.


Se utiliza en los avalos para el anlisis de bienes que pueden ser comparados con bienes
de las mismas caractersticas, generalmente es aplicado para la valuacin de las
construcciones; este mtodo considera el principio de sustitucin, es decir que un
comprador bien informado, no pagar ms por un bien, que la cantidad de dinero necesaria
para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia. El
estimado del valor de un inmueble por este mtodo se basa en el costo de reproduccin o
reposicin
2
de la construccin del bien sujeto, menos la depreciacin total (acumulada),
ms el valor del terreno, al que se le agrega comnmente un estimado del incentivo
empresarial o utilidad del constructor.

De esta forma buscamos establecer el valor comercial del bien, objeto de avalo, a partir de
estimar el costo total para construir a precios de hoy un bien semejante al del objeto de
avalo y restarle la depreciacin acumulada. Al valor as obtenido se le debe adicionar la
utilidad del constructor, para poder obtener el valor actualizado de la construccin, luego de
la depreciacin. Finalmente, debemos aadir el valor del terreno perteneciente al bien
inmueble, para as obtener el valor final del bien inmueble, mediante la siguiente relacin:

VFI =VFC +VFT
VFI =[VAC +U] +VFT
VFI =[(VRN VRD) +U] +VFT

Donde:

2
Enfoquedecostos:Eselmtodoparaestimarelvalordeunapropiedadodeotroactivoqueconsideralaposibilidaddeque,como
sustituto de ella, se podra construir o adquirir otra propiedad rplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad
equivalente con el mismo costo. Tratndose de un bien inmueble el estimado del valuador se basa en el costo de reproduccin o
reposicin de la construccin y sus accesorios menos la depreciacin total (acumulada), ms el valor del terreno, al que se le agrega
comnmenteunestimadodelautilidadempresarialolasprdidas/gananciasdeldesarrollador.

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VFI =Valor comercial Final del Inmueble
VFC =Valor Final de la Construccin
VFT =Valor Final del terreno
VAC =Valor Actual de la Construccin
VR = Valor de Reposicin Total
VRN =Valor de Reposicin Neto
VRD =Valor de Reposicin Depreciado
U =Utilidad del constructor

Aplicacin del mtodo

Para poder aplicar este mtodo es necesario tener en cuenta los siguientes Rubros de la
construccin, en funcin de su requerimiento:

Rubros constructivos
Preliminares
Fundaciones y cimientos
Mampostera
Estructura en concreto
Estructura de techo y tipo de cubierta
Pisos y pavimentos
Revestimientos interiores o exteriores de muros y tabiques
Carpinteras
Instalaciones elctricas
Instalaciones sanitarias
Artefactos sanitarios
Baos y cocinas
Equipos especiales
Despus de calculados los volmenes y unidades requeridas para la construccin, se deben
investigar el respectivo precio del terreno en el municipio donde se encuentra ubicado el
inmueble. El valor total se debe afectar por el factor (GG.I.U.), donde: GG =gastos
generales, I =Impuestos (IVA y ITT), U =Utilidades.

El valor al cual se le debe aplicar la depreciacin, es al obtenido antes de agregarle la
utilidad. Adems, no se debe incluir el valor del terreno.

Depreciacin (para construcciones)

Existen innumerables mtodos para depreciacin de construcciones, a continuacin
mostramos el mtodo de Fitto y Corvini que lleva algunas ecuaciones o relaciones
matemticas para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor de una
construccin nueva.


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Estas frmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservacin basadas en
las tablas de Fitto y Corvini.

Clase 1 Y =0,0052 X
2
+0,47 X 0,1603
Clase 2 Y =0,0051 X
2
+0,4581 X +2,3666
Clase 3 Y =0,0043 X
2
+0,385 X +17,968
Clase 4 Y =0,0025 X
2
+0,02216 X +52,556
Estado 4.5 Y =0,0013 X
2
+0,01166 X +75,159

Donde:

X =es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida til,
multiplicado por 100
Y =Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciacin, del valor nuevo calculado.
Clase 1: El inmueble est bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni
en sus acabados.
Clase 2: El inmueble est bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia
en sus acabados, especialmente en lo que se refiere a los revestimientos.
Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas, por ejemplo, en los pisos o paos.
Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes, especialmente en su estructura.
Clase 5: el inmueble amenaza ruina, por tanto, su depreciacin es del 100%.
La tabla tal como se conoce trae estados intermedios, pero slo se presenta el
correspondiente al comprendido entre y 4 y 5, como: Estado 4.5
De esta forma la ecuacin inicial aplicada para encontrar el valor comercial de un bien
deriva en la siguiente relacin para determinar el avalo final del bien, luego de encontrar
el coeficiente de depreciacin Y de Fitto y Corvini.

VFI =[VRN (VRN Vr) x Y +U] +VFT

Donde:
Vr =Valor de Salvamento (tambin llamado Valor de Rescate, Demolicin, Desecho..)
Y =Coeficiente de Depreciacin de Fitto y Corvini

Ejemplo:


Se tiene una vivienda unifamiliar que se debe valuar en fecha 10 de mayo de 2004. La
vivienda tiene una superficie construida de 142,20 m
2
sobre un terreno urbanizado de 300
m
2
.

La construccin fue terminada en 1980 bajo las normas y reglamentos municipales.


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Para realizar el avalo solicitado se utilizar el Mtodo de Costo de Reposicin que
consiste en establecer el costo a precios de hoy de un inmueble similar al estudiado. El
procedimiento es el siguiente:

1. Determinamos los cmputos mtricos de una edificacin similar al de nuestro
estudio, los precios unitarios vigentes a la fecha del avalo y el presupuesto de
obras de la construccin similar y un presupuesto de la misma edificacin en el que
no se toma en cuenta las utilidades del constructor.
Presupuesto de obras total (VR) = 41.395,44 $US.
Presupuesto sin utilidades (VRN) = 37.632,22 $US.
Utilidad del Contratista (10%) = 3.763,22 $US.
2. Tomamos el valor unitario del terreno de 232,76 $us/m
2
. De esta manera
multiplicamos el rea del terreno por el costo unitario determinado para ese predio:
Costo terreno =300 m
2
x 232,76 $us/m
2
=69.828 $us

3. La edad del inmueble es de 24 aos, este valor es el resultado de las resta del ao de
conclusin de la construccin menos el ao en que se efecta el avalo.
e =Edad del inmueble =2004 1980 =24

4. El valor de Salvamento Vr =0, es decir que no se considera ningn valor de rescate
luego de finalizada la vida til de la construccin.
5. Determinamos la vida til de la edificacin. Como se trata de una construccin
econmica con materiales de costo relativamente bajos, consideramos que la vida
til ser 40 aos con un valor residual del 30 %.
Vp =Vida til =40 aos

6. Calculamos la depreciacin del inmueble mediante las ecuaciones de Fitto Corvini.
Para esto necesitamos realizar una inspeccin ocular de la construccin para
clasificar a que clase de ecuacin pertenece la edificacin por el estado de
conservacin en que se encuentra. Realizada la inspeccin se ha determinado que la
propiedad pertenece a la clase 3, es decir para inmuebles que requieren pequeas
reparaciones. Luego la ecuacin que utilizamos es:
Clase 3: Y =0,0043 X
2
+0,385 X +17,968
Luego:

Y =0,0043 x 0,36 +0,231 x 0,60 +17.968 =18,200548 %
Y =0,18200548

Reemplazando en la ecuacin del Mtodo de Costo de Reposicin tenemos:

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VFI =[VRN (VRN Vr) x Y +U] +VFT
VFI =[37.632,22 (37.632,22 0) x 0,18200548 +3.763,22] +69.828
VFI =34.546,17 $US +69.828 $US =104.374,17 $US
El avalo de la vivienda unifamiliar es de 104.374,17 $US

IMPUESTO A LA PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES

El impuesto se calcula estableciendo el valor del inmueble, aplicando a los datos declarados
por el contribuyente, las tablas aprobadas por el ejecutivo nacional.

Mtodo de clculo

La Direccin de Catastro y el ministerio de Economa y Finanzas han aprobado zonas
tributarias para cada municipio, las que se llaman tambin zonas homogneas. La diferencia
entre una zona y otra depende de los valores comerciales (de compra venta) que tienen los
terrenos ubicados dentro de esa zona.

A su vez, cada zona tributaria ha sido subdividida de acuerdo a los distintos materiales en
va (asfalto, piedra, loseta, etc.). De esta manera se obtiene un valor por zona y por material
en va.

Tabla de acuerdo al tipo de calzada
Cdigo
zona
Asfalto Adoqun Cemento Loseta Piedra Ripio Tierra
1 261 225 269 243 206 196 182
2 160 138 165 150 126 121 114
3 69 59 71 64 54 53 48
4 48 42 52 46 39 36 34
5 32 29 34 28 25 24 22

Adicionalmente, los Gobiernos Municipales mediante su unidad respectiva, definen la
aplicacin de elementos que se usan para ir calculando el monto que se debe pagar.

Estos factores son:

a. Los servicios pblicos, que existen en el lugar donde se encuentra el terreno: agua, luz,
alcantarillado, telfono. Si no existe ningn servicio se aplica un mnimo fijo, que es el
20% del valor en tablas.
b. Tambin se toma en cuenta el grado de inclinacin del terreno, o sea la pendiente.
Factor de inclinacin
Cdigo Factor de inclinacin Coeficiente
1 Plano 1,00
2 Inclinado 0,90
3 Muy inclinado 0,80

C.L.V.P. 16/17
Si de un ao al siguiente se modifica cualquiera de estos datos, cambia el monto del
impuesto. Por ejemplo, el impuesto aumenta, si se asfalt una calle que antes era de tierra.
O si por reordenamiento urbano pasa de una zona de valor a otra. Igual si se instal luz,
agua o telfono.

En cuanto a la construccin, para establecer su valor se consideran los siguientes
parmetros: La superficie construida, el tipo de construccin y su antigedad.

a. El tipo de construccin (lujoso, muy bueno, econmico, etc).
Vivienda Unifamiliar Propiedad Horizontal
Tipologa VU
Valor
[Bs/m
2
]
Tipologa PH
Valor
[Bs/m
2
]
Lujosa residencial 2073 De lujo 2535
Muy buena 1382 Muy buena 1843
Buena 921 Buena 1379
Econmica 573 Econmica 1146
De inters social 340
Muy
econmica/marginal
56

b. Factor de depreciacin por antigedad
Factores de depreciacin de antigedad de la construccin
Rango de antigedad Coeficiente de depreciacin
0 a 5 1,000
6 a 10 0,975
11 a 15 0,925
16 a 20 0,900
21 a 25 0,850
26 a 30 0,800
31 a 35 0,750
36a40 0,700
41a45 0,650
46a50 0,600
51enadelante 0,550

El clculo final es una simple multiplicacin de todos los factores respecto al terreno y
a la construccin, por el total de su superficie. Una vez obtenido el valor se consulta la
escala impositiva para el clculo del monto del impuesto a ser cancelado por el
contribuyente.

Ejemplo: a continuacin se presenta el Formulario CAT 1 usado por el Gobierno
Municipal de Potos para la valuacin de propiedad de inmueble urbano


C.L.V.P. 17/17

BIBLIOGRAFA

El presente material fue extrado principalmente del libro:

Mtodos para Avalos en Bolivia, de J orge Barrientos C. y Rolando Barrientos Ch.,
derechos reservados 2004 por Consultora Barrientos.

Todo acerca de los impuestos sobre los inmuebles fascculo del Gobierno Municipal
de Potos.

Tambin se puede consultar para complementar el contenido de ste documento los
siguientes materiales:

http://avaluos1.blogspot.com/
www.territorioysuelo.org/

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