Recuperao predial

Por uma boa gesto das obras

Quando a edificao precisa de reformas gerais, entre elas impermeabilizao e pintura,
planejamento e seriedade na administrao dos servios so essenciais.
Construdo h 36 anos, o Edifcio Tanger, localizado em Moema, passou por uma experincia
trgica: em janeiro de 2010, durante uma das piores enchentes recentes registradas na
cidade, o subsolo do prdio alagou. Os moradores perderam 48 carros. Alm do trauma, os
condminos pagaram uma conta altssima: s para tirar a gua da garagem, procedimento
que levou 30 horas, foram gastos R$ 50 mil. A gua, que chegou ao teto do subsolo,
comprometeu a fiao do condomnio e a impermeabilizao do trreo. Eleito em maio do ano
passado, o sndico Celso Ortiz precisou colocar a casa em ordem. O prdio estava
deteriorado e a enchente foi a gota dgua. Em funo da inundao, tivemos que tomar
providncias urgentes, como a colocao de uma comporta no porto da garagem e realizar
um rateio extra para dar conta das despesas. Dificilmente um prdio ter reservas para uma
emergncia desse porte, afirma o sndico.
Na eleio do novo corpo diretivo, Celso fez questo de solicitar que s se candidatasse
quem estivesse realmente disposto a atuar. Tnhamos muito trabalho pela frente, e era preciso
uma administrao transparente, para dar conta da recuperao do edifcio, em itens como
eltrica, jardinagem e segurana, que tambm estavam carentes, diz. Ciente de que as obras
eram urgentes para manter a valorizao dos imveis, Celso cuidou de promover uma
cuidadosa concorrncia da empresa responsvel pela impermeabilizao, primeira obra a ser
executada. Checamos a qualidade e a garantia do servio, no s o preo oferecido. Quatro
empresas fizeram uma apresentao ao conselho. Duas foram as finalistas. Fiz questo de,
pessoalmente, visitar obras finalizadas pelas concorrentes e conversar com os sndicos para
ter um respaldo de que se tratava de empresas fidedignas. Contratamos a que ofereceu
melhores condies de pagamento e semanalmente prestamos contas da obra aos
condminos, acredita. Em breve o condomnio dar incio tambm reforma das instalaes
eltricas. O trabalho tem sido grande, mas o sndico tem a certeza de que est no caminho
certo: Quanto mais para o futuro deixarmos uma obra de recuperao, mais caro ser o
conserto e a estrutura do edifcio pode ficar comprometida.
Mesmo edifcios que no passam por situaes extremas como a vivida pelo Tanger podem
exigir extensas obras de recuperao, caso a manuteno tenha sido descuidada por longos
perodos. Para Omar Anauate, diretor de condomnio da Aabic (Associao das
Administradoras de Bens Imveis e Condomnios de So Paulo), prdios em estado precrio
precisam de um laudo tcnico para orientar o sndico. H itens no visveis que podem ser de
maior gravidade do que os visveis. Esse laudo deve ento ser levado assembleia,
estipulando as obras prioritrias, que trazem mais risco ao condomnio. Por exemplo, obras
para sanar infiltraes no topo ou no trreo, que podem causar danos estrutura, ou nas
instalaes eltricas, so importantes. Enfim, so obras necessrias pois ameaam a
segurana e o patrimnio dos condminos, adverte.
O engenheiro civil e perito Celso Couto Junior, professor da Faculdade de Tecnologia de So
Paulo (Fatec) e de cursos oferecidos pela Aabic, acrescenta que o sndico deve buscar
orientao para obras de porte atravs das inspees prediais. A inspeo predial uma
espcie de dedo duro. O laudo pode relatar o nvel de prioridade de cada obra. O engenheiro
responsvel pode inclusive indicar a manuteno a ser realizada, assessorar o condomnio na
contratao da empresa responsvel e at fiscalizar o andamento da obra. Hoje, felizmente, o
sndico no precisa trabalhar sozinho e tem como buscar assistncia especializada, aponta.
Celso completa, porm, que mais comum o sndico recorrer inspeo predial apenas
quando o prdio est repleto de prioridades. Dificilmente um sndico se antecipa e solicita a
inspeo para programar as manutenes, o que seria indicado. Ele prprio se recorda de
vistorias que realizou em prdios em situaes extremas, em que a parte eltrica estava a
ponto de causar um incndio e a impermeabilizao j comprometia a estrutura do edifcio.
No possvel dizer o que mais importante. como se perguntar que doena mata mais.
Todos os sistemas construtivos so importantes e devem ser bem mantidos, avalia.
Em casos assim, por onde comear? Celso taxativo: cada prdio um caso e suas
particularidades devem ser avaliadas ao se programar a manuteno. Ele exemplifica: uma
falha de impermeabilizao em um prdio pode ter um efeito deletrio, enquanto em outra
construo, consequncias diversas. difcil padronizar. O fundamental o condomnio
programar as manutenes. Acredito que a norma de desempenho da ABNT (a de nmero
15.575/2008), que est em discusso, ir provocar um alerta nos condomnios sobre as
obrigaes com relao manuteno. As construtoras sero obrigadas a entregar um
manual de instrues com o prdio, e o sndico dever segui-lo risca, justifica (Leia mais na
reportagem da pgina 8).
E A VERBA?
Estudados os problemas do condomnio e eleitas as prioridades, s comear as obras,
certo? Seria, apenas por um detalhe: o dinheiro. preciso proviso para as obras. E deve
ser dinheiro destinado exclusivamente para determinada obra, o que chamo de dinheiro
carimbado, separado da conta ordinria, defende Srgio Meira de Castro Neto, diretor de
condomnios do Secovi em So Paulo. A orientao que a verba seja aprovada em
assembleia e designada como fundo de obras ou melhorias (se forem destinadas a vrias
obras), ou com um nome especfico, como fundo para fachadas. A aprovao em assembleia
importante para que, futuramente, um condmino inadimplente no se negue a pagar a
despesa, explica. Sempre importante lembrar que obras que agregam valor ao
empreendimento devem ser pagas pelos proprietrios das unidades e obras de manuteno,
pelos inquilinos.
Omar Anauate, da Aabic, complementa que a responsabilidade sobre o estado da edificao
do sndico, e ele deve imediatamente enviar o assunto para assembleia se perceber que o
empreendimento est deteriorado por falta das manutenes adequadas. Ele deve levar o
caso para assembleia at mesmo para dividir responsabilidades. Percebo que raramente a
assembleia no aprova obras essenciais, principalmente quando fica patente a
responsabilidade do condomnio. O que os moradores querem economizar. Porm, o
sndico deve mostrar que a situao sria e merece ateno. Em casos extremos, em que o
sndico se sinta sem suporte para realizar as manutenes, deve renunciar. O ideal no
chegar a esse ponto, e aprovar um cronograma de prioridades, tanto em relao verba
como ao prazo de execuo de cada uma. No possvel, por exemplo, pintar as fachadas e
fazer a impermeabilizao do trreo ao mesmo tempo, complementa o diretor da Aabic.
A ESCOLHA DO FORNECEDOR
Quando se trata de obras custosas e essenciais para a valorizao e a segurana da
edificao, a escolha da empresa que realizar o servio parte essencial. Obras
importantes precisam de empresas qualificadas. O critrio deve ser a qualificao tcnica do
fornecedor e no o melhor preo apenas. O barato pode sair muito caro para o condomnio,
orienta Srgio Meira, do Secovi. Conhecer in loco servios similares realizados recentemente
pela empresa, conversar com o sndico, conselheiro ou zelador, checar como foi o andamento
da obra, como o fornecedor cuidou de detalhes como limpeza e uso de equipamentos de
segurana so dicas fundamentais antes da contratao.
A variao de preos para a realizao de um mesmo servio tem sido grande no mercado,
constata o diretor da entidade, que recomenda: Jamais a obra pode estar atrs do
pagamento. O condomnio precisa estar sempre devendo para o fornecedor, e deixar uma
parcela maior para pagar contra a entrega da obra. Vemos muitas empresas pegando obras
sem ter equipes suficientes e habilitadas para tal. O resultado so funcionrios aparecendo no
prdio apenas duas vezes por semana, por exemplo. Tudo tem seu preo, e o sndico deve
avaliar se essa qualidade que ele quer para o condomnio.
Exigir um responsvel tcnico pela obra, que recolha a ART (Anotao de Responsabilidade
Tcnica) e tenha seguro para os funcionrios (especialmente em casos de recuperao de
fachadas) so outros cuidados. O prdio deve se precaver. Curiosos devem passar longe do
condomnio. Obras de eltrica, hidrulica, pintura e impermeabilizao devem ser entregues a
especialistas, resume Srgio.

Por Luiza Oliva
Matria publicada na Edio 161 - set/11 da Revista Direcional Condomnios.