Immobilier Édition Novembre 2008

La demande ralentit mais les prix ne
baissent pas... Six grandes villes la loupe

La demande ralentit mais les prix ne
baissent pas... Six grandes villes la loupe
Supplment La Vie co N 4 484 du 7 novembre 2008 Ne peut tre vendu sparment Directeur de la publication : Fadel Agoumi
Spcial immobilier & btiment
Ralis par Mounir El Figuigui Ralis par Mounir El Figuigui
SPE/UNE:OUV/Economie.qxp 5/11/08 16:35 Page 16
SIB 2008 : plus de 400 exposants
contre 360 en 2006
I Le Salon international du btiment se tient jusquau 9 novembre Casablanca.
I 120 000 visiteurs sont attendus et beaucoup dopportunits daffaires en vue.
I LEgypte sera lexposant majeur avec un pavillon de 800 mtres carrs.
our sa XII
e
dition, le Sa-
lon international du bti-
ment (SIB) se tiendra cet-
te anne sous le thme de
linnovation et le dvelop-
pement durable dans le btiment.
Organis du 5 au 9 novembre lOf-
fice des foires et des expositions de
Casablanca (OFEC), en parallle
avec la III
e
dition de Convergence
Habitat et Urbanisme, cet vnement
intervient cette anne dans un
contexte o le secteur est au cur de
lactualit nationale. Ayant subi un
effet dentranement engendr par le
boom de limmobilier, le secteur du
btiment connat en effet et depuis
Un des faits marquants de cette di-
tion est, comme le souligne la DG
dUrbacom, la forte prsence de
lEgypte qui, pour sa participation, a
opt pour un pavillon de 800 m
2
, le
plus grand espace de tout le salon.
Au-del dune simple vitrine pour
les entreprises qui y exposeront, le
SIB reste surtout un lieu de ren-
contre entre professionnels. Ces der-
niers ont loccasion dy rencontrer
de nouveaux clients, de dvelopper
leurs rseaux de distribution et
didentifier dventuelles opportuni-
ts daffaires. Dailleurs, le potentiel
de clients est norme cette anne :
ct des 400 exposants, les organi-
sateurs tablent cette anne sur plus
de 120 000 visiteurs.
Tous les secteurs dactivit relevant
ou connexes avec la construction se-
ront reprsents au SIB 2008 : pein-
ture, marbre, en passant par le rev-
tement, le sanitaire et la robinetterie,
jusquaux bureaux dtude et les pro-
moteurs immobiliers.
Sur les quelque 15 000 m
2
de su-
perficie du salon, les habitus sigent
presque leurs places habituelles
linstar de la France, lEspagne, lAl-
lemagne, la Belgique, lEgypte, lIta-
lie, le Portugal, la Tunisie, la Tur-
quie,...
Ct logistique et financier, la DG
dUrbacom reste discrte sur le bud-
get allou lorganisation du SIB.
Nanmoins, lagence affirme avoir
sollicit une trentaine dentreprises
prestataires de services allant du net-
toyage des stands jusqu linstalla-
tion dune press-room ddie aux
journalistes qui couvriront lvne-
ment. Et mme si le taux de satis-
faction des exposants de la derni-
re dition a atteint les 90% (rsul-
tat bas sur le questionnaire de Ur-
bacom auprs de ces derniers), les
deux dernires journes du salon ris-
quent fortement dtre encore une
fois le baromtre pour les organisa-
teurs. Rappelons que laccs au Sa-
lon du btiment sera ouvert au grand
public un prix symbolique I
les cinq dernires annes un essor
sans prcdent.
Nos objectifs ont t confirms. Si la
dernire dition de 2006 a enregistr
la prsence de 360 exposants, celle de cet-
te anne affiche dj plus de 400 ex-
posants qui seront prsents au SIB, ex-
plique Bouchra Kadiri, DG de Ur-
bacom, lagence de communication
dlgue par le ministre de lhabi-
tat et de lurbanisme et par lOFEC
pour organiser le SIB.
Evnement denvergure interna-
tionale, le SIB est un rendez-vous
biennal des professionnels locaux et
trangers oprant dans le secteur du
btiment et des mtiers connexes.
Sur les quelque
15 000 m2 de
superficie du salon,
les habitus sigent
presque
leurs places
habituelles
linstar de la
France, lEspagne,
lAllemagne,
la Belgique,
lEgypte, lItalie,
le Portugal,
la Tunisie, la
Turquie.
2 LaVie co Vendredi 7 novembre 2008
P
Organis tous les deux ans, le SIB est un lieu
de rencontre entre professionnels et une occasion
de nouer des relations daffaires.
Spcial immobilier & btiment Spcial immobilier & btiment
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ANFAPALACE BON:Mise en page 1 4/11/08 22:29 Page 1
uarrivera-t-il si demain les
prix de limmobilier chu-
taient ? Dans le climat
dhsitation que vit au-
jourdhui le secteur, cette
simple question est dj assimile
une pure profanation. Nen dplai-
se certains, la correction, mme pr-
tendument infime, que subit le seg-
ment du haut standing depuis les six
derniers mois, naugure rien de bon
pour les mois venir. Certains clients
ont fini par se plier la ralit. Ils nous
rappellent pour annoncer leur dcision
de baisser le prix substantiellement, t-
moigne Olivier Salcedo, un agent im-
mobilier install Tanger.
Aujourdhui, la question que se po-
sent presque toutes les personnes en
qute dun logement est de savoir si
les prix vont baisser. Doit-on acheter
maintenant ? Doit-on attendre ?
Demble, quand on pose la question
aux promoteurs immobiliers : la r-
ponse est non. Une baisse des prix
pour eux est impensable malgr le ma-
rasme actuel. Cela dit, le segment du
haut standing, des rsidences de luxe
et rsidences secondaires connat un
dbut de dprime. Si nous connaissons
un lger flchissement dans ce segment,
cest avant tout d la crise internatio-
nale base sur un dficit de confiance, ex-
plique Sad Sekkat, le secrtaire g-
nral de la Fdration nationale des
promoteurs immobiliers (FNPI).
Pourtant, lenjeu est norme : ct
des puissants groupes nationaux qui
ont dvelopp un savoir-faire et une
qualit de prestations reconnus, les in-
vestissements directs trangers dans
limmobilier slevaient le premier tri-
mestre de cette anne 5,81 milliards
DH, contre 3,57 milliards pour la m-
me priode de lanne dernire. Cet
accroissement de 68%conforte en fait
lide que le Maroc reste une desti-
nation de choix pour linvestissement
immobilier tranger sur tous ses seg-
ments. De plus, le secteur de lhabitat
cit en logement dpasse chaque anne
les 120 000 units, avec une forte pro-
pension pour les logements de moyen
standing et conomique. Dans une vil-
le comme Casablanca,il ny a plus doffres
de logements conomiques disponibles et
trs peu en moyen standing. On est donc
face une crise du logement (et non une
crise immobilire) qui aura un impact so-
cial que nous redoutons, confirme le SG
de la FNPI.
En fait, limpact de cette inadqua-
tion sest fait fortement ressentir de-
puis les deux dernires annes. La li-
bration du foncier par lEtat dans les
grandes villes na pas aid contenir
lenvole des prix et leffet de chevau-
chement de la demande allait tre in-
vitable : devant la persistance de la
hausse des prix, une large frange de la
classe moyenne sest rabattue sur lco-
nomique et le social. Mieux encore,
sur certains projets de grande enver-
gure, les marges bnficiaires sont tout
simplement mirobolantes. Mais,
quand bien mme les prix seraient le-
vs, ils ne rivaliseraient pas avec la pra-
tique du noir pour plomber le sec-
teur. Cette partie non dclare, de-
venue un secret de polichinelle, fait la
joie de certains promoteurs qui ne d-
clarent presque plus que la moiti du
prix rel de lachat. Quand on sait que
lapport pour lachat dun bien im-
mobilier ne couvre mme plus la par-
tie non dclare, on comprend pour-
quoi cette dernire fait fuir aujour-
dhui les clients nationaux et rebu-
tent les trangers.
Exemple de ce MREqui en voulant
acheter un appartement de standing
quelques kilomtres de Rabat sur la
route de Casablanca, sest vu rclamer
700 000 DHde noir pour un prix to-
tal rel de 1,8 MDH.
La consquence de cette anarchie
est vcue aujourdhui, autant par les
promoteurs que par les demandeurs
de logements : les premiers voient dun
mauvais il leffet dattentisme qui
plane sur le secteur et les seconds es-
prent une baisse substantielle des prix
lachat. Ce qui nest pas lavis deAdel
Bouhaja, le prsident de lAssociation
des promoteurs de Marrakech (AL-
PIM). Selon lui, il y a une rgulation
du march ou plutt un retour la nor-
male et les prix de limmobilier vont re-
prendre mais un rythme moins effrn
que ce que nous vivions durant les deux
dernires annes. Les plus optimistes
des potentiels acqureurs sont dj mis
au parfum. Aregarder de prs, les prix
lachat des logements dans les six
grandes villes du pays, beaucoup se
demandent comment le rythme des
prix va finir cette anne. Mais offi-
ciellement, une chose est sre : au
grand bonheur des promoteurs,
120 000 demandeurs de logements
seront au rendez-vous ds le 1
er
jan-
vier de lanne 2009... I
Le segment du haut standing, des
rsidences de luxe et rsidences
secondaires connat un dbut de
dprime.
reste une locomotive de dveloppe-
ment durable pour le Maroc, dans la
mesure o il cre de la richesse, gnre
de lemploi, mobilise lpargne des m-
nages et stimule des effets dentrane-
ment sur dautres industries telles que
le ciment, les produits mtallurgiques,
la cramique,etc.
Mais si le leitmotiv de la crise inter-
nationale revient souvent, il ne doit au-
cunement voiler les autres vrits. Les
prix sur le haut standing ont tellement
grimp quils sont devenus inabor-
dables pour sa clientle de base. AAga-
dir, des agents immobiliers peinent
trouver un haut de gamme pour
leurs clients. Il ny a pas de vrais ca-
hiers des charges et souvent le flou rside
dans la finition, fait remarquer un ar-
chitecte bas Rabat. Pourtant, invo-
quer les maux de limmobilier au Ma-
roc ne se limiterait pas au flchisse-
ment que subit le haut de gamme. Les
segments du moyen standing et du so-
cial reprsentent, et plus dun gard,
lenjeu majeur pour le secteur. Et pour
cause, fin aot lencours des crdits
limmobilier a enregistr un volume
global de 129,9 milliards DH, soit une
progression de 43,58% par rapport
fin aot de lanne 2007. Alors que
les crdits accords dans le cadre du
Fogarimont atteint les 5,96 milliards
DH pour 41,124 mnages bnfi-
ciaires. Mais malgr cet engouement
flagrant pour lacquisition de biens im-
mobiliers, loffre narrive pas encore
satisfaire la demande locale. Le dfi-
Les clients esprent une baisse des prix,
les promoteurs font de la rsistance
I Une lgre dprime
dans le haut standing et
la rsidence secondaire.
I Pour lconomique et
le moyen standing, les
prix tiennent tant quil y
aura encore de la
demande insatisfaite.
I Le dficit en logements
estim 120 000 units
par an.
Q
La libration du
foncier par lEtat
dans les grandes
villes na pas aid
contenir lenvole
des prix et leffet de
chevauchement de
la demande aller
tre invitable :
devant la
persistance de la
hausse des prix,
une large frange de
la classe moyenne
sest rabattue sur
lconomique et
le social.
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MAZAGAN BON:Mise en page 1 4/11/08 16:03 Page 1
uand limmobilier va, tout
va ! Cela se trouve parfai-
tement vrifi pour le sec-
teur du btiment et travaux
publics.
Bnficiant de la persistance dune
demande importante en logements
neufs et de lexplosion de limmobi-
lier et de la poursuite des grands chan-
tiers dinfrastructures, le BTP est de-
puis 4 ou 5 ans le principal moteur de
lconomie.
En termes de cration nette dem-
plois lchelle nationale, le secteur
du BTP constitue, ct du secteur
tertiaire, un des principaux pour-
voyeurs demplois : les entreprises du
secteur en ont cr 80 000 emplois au
moment o la cration demplois nets
donner davantage de visibilit aux op-
rateurs.
Mais dj quand on voit lampleur
des investissements publics dans les
chantiers dinfrastructure, rien que
pour la Loi de finances 2009, soit 115
milliards de DH, on peut deviner lef-
fet que cela peut avoir sur le secteur
du BTP.
Sil est clair que le potentiel de d-
veloppement pour le secteur est en-
core important, les oprateurs, pour
pouvoir saisir tout ce potentiel, ont en-
core des problmes surmonter. Le
plus important est celui de la main-
duvre et des capacits de produc-
tion. Ces trois dernires annes, en ef-
fet, on aura remarqu larrive de plus
pour toute lconomie a t de 128
000 pour toute lanne 2007.
La valeur ajoute du secteur du b-
timent et travaux publics sest accrue
au terme du premier semestre 2008
de 10,5% par rapport la mme p-
riode de lanne prcdente. Mal-
gr le lger tassement qui a affect
certains segments de limmobilier du-
rant les premiers mois de lanne, tout
porte croire que le secteur du BTP
se porte toujours bien. Etudes, en-
qutes de conjonctures, toutes conti-
nuent de prvoir encore de bonnes
perspectives pour le secteur durant
des annes.
Mieux, le secteur est sur le point de
signer avec le gouvernement un nou-
veau contrat-programme qui devrait
BTP : la croissance toujours l mais
attention lessoufflement
I Le secteur sapprte signer son deuxime contrat-programme avec le gouvernement.
I Pnurie de main-duvre, informel, concurrence trangre...Moteur principal de lconomie, le BTP
souffre encore de problmes structurels.
Q
/
Adresse
Usine Marrakech : km 2 Route dEssaouira. Marrakech - Tl.: 024 34 61 21 - Fax : 024 34 31 11 - email:sicofam@menara.ma
Usine Casablanca : Route dEl Jadida, Laassilat
Socit Industrielle et Commerciale de Fabrication de Matriaux
Activits :
Plancher prfabriqu
Bton prt l'emploi
Agglos
Hourdis
Pavs
Bordures
Granulat bton
SMQ : Certifi ISO 9001 version 2000
SP/BTP P 6-8:OUV/Economie.qxp 5/11/08 12:17 Page 6
OUARZAZATE BON:Mise en page 1 3/11/08 16:48 Page 1
en plus remarque dentreprises tran-
gres oprant sur les grands chantiers
dinfrastructure comme les autoroutes,
les stades,...Cest quavec le rythme
de lancement des chantiers, il y avait
du travail pour tout le monde et les en-
treprises marocaines elles seules nau-
raient pas pu rpondre toutes les sol-
licitations. A la Fdration nationale
du BTP (FNBTP), les oprateurs ne
sont pas contre une telle ouverture
mais appellent tout de mme la mi-
se en place de garde-fous.
Pour la FNBTP, il ne sagit pas de
perptuer des situations de rente ou
de bannir la libre concurrence mais
plutt de penser des moyens pour pro-
tger les entreprises nationales de mani-
re plus intelligente surtout quand on sait
que les entreprises marocaines, elles, r-
investissent leurs bnfices au Maroc.
Comment y parvenir ? En prenant
en compte les bnfices escompts de la mi-
se en service dune infrastructure ou dun
quipement par des comptences locales,
surtout lorsque lon sait que le niveau de
comptence des entreprises trangres qui
viennent au Maroc diminue de plus en
plus. Devant une telle pression de la
commande, surtout publique, et de la
mise en chantier de grands projets, les
ralentissement des ventes de ciment
depuis le mois daot. Un fait qui ne
pouvait pas passer inaperu car les
ventes de ciment sont lindicateur par
excellence du niveau dactivit. Bais-
se de rgime passagre ou premier
symptme dune rcession qui arri-
ve ? Lavenir nous le dira ! I
entreprises de construction et de b-
timent narrivent plus trouver sur le
march les comptences ncessaires,
que ce soit en quantit ou en quali-
t. Du simple maon au conducteur
dengins, en passant par le contre-
matre et le chef de chantier..., les en-
treprises du BTPsouffrent aujourdhui
dune vritable pnurie de main-
duvre.
Autre grand problme du secteur :
linformel. Si aujourdhui le BTP est
reconnu comme tant un des premiers
employeurs du pays, il nen demeure
pas moins que le secteur est tout aus-
si connu pour la prcarit de lemploi
quil gnre : les effectifs qui sont d-
clars la CNSS ne sont pas levs,
tous les oprateurs ne respectent pas
ncessairement les standards de qua-
lit et de scurit...A lorigine de ce-
la la prsence dentreprises oprant
dans linformel mais aussi le fait que
mme des entreprises structures ne
sont pas parfois conformes...Le
contrat-programme en prparation de-
vrait dailleurs apporter des rponses
ces questions et bien dautres.
Esprons seulement que la conjonc-
ture des prochains mois sera plus cl-
mente. Cest que depuis quelques se-
maines, les analystes sinquitent du
La formation dans le BTP
devient une ncessit
P
rofessionnalisation du
secteur oblige, le volet de
la formation constitue un
des axes majeurs du contrat-
programme en prparation.
La FNBTP souhaite contribuer
lamlioration du taux
dencadrement dans les
entreprises, notamment au
niveau des cadres ingnieurs.
Les oprateurs regrettent, ce
titre, que linstitut de formation
ddi aux mtiers du BTP ait
pris tant de retard.
Dun autre ct, la fdration
rclame plus que jamais que la
qualit et la scurit dans
limmobilier deviennent une
exigence lgale. Ainsi, les
promoteurs immobiliers,
premiers concerns, seront mis
contribution pour quils
fassent appel exclusivement
des entreprises structures.
La fdration annonce
galement sa dcision de
sattaquer srieusement au
problme des tcherons en les
professionnalisant.
Un systme de formation et de
cartes professionnelles sera
donc inclus dans le contrat-
programme. Des concours
crits et des valuations
pratiques seront labors en
collaboration avec lOFPPT afin
de vrifier la comptence des
malems I
F O C U S
/
SP/BTP P 6-8:OUV/Economie.qxp 5/11/08 12:17 Page 7
CIH SOLUTIONS BON:Mise en page 1 4/11/08 16:09 Page 1
Sad Sekkat : Il ny a pas de crise
immobilire mais une crise de logement
I Pour le SG de la
Fdration nationale
des promoteurs
immobiliers, il ne faut
pas sattendre une
baisse des prix du
logement.
I Il appelle au retour
des avantages fiscaux
pour le logement social.
I Inadquation entre
loffre et la demande,
raret du foncier...
Diagnostic de la FNPI.
A la Fdration nationale des promo-
teurs immobiliers (FNPI), on explique la
situation actuelle du march immobilier
par lexistence dune crise du logement
dans les grandes villes sans quil sagisse
pour autant dune crise immobilire.Com-
me le dmontre M.Sekkat, secrtaire g-
nral de la FNPI, tous les promoteurs qui
se sont aventurs en dehors de Casablanca
ne lont pas regrett : le social, lcono-
mique et le moyen standing se vendent
bien peu prs partout et ont un poten-
tiel considrable car la demande est l. En
revanche, il ne nie pas la prsence du ra-
lentissement qui caractrise le march, et
qui est d, selon le SG de la FNPI, la
crise internationale et lattentisme de la
clientle trangre.
LaVie co : Aprs une monte
en puissance, durant plusieurs
annes, le secteur de limmobi-
lier semble connatre un es-
soufflement. Les avis restent
partags. Certains parlent de
marasme, dautres carrment
de crise. Quen pensez-vous ?
Sad Sekkat : Limmobilier a tou-
jours connu des hauts et des bas. On
peut dire aujourdhui quil y a plutt
une crise du logement dans les grandes
villes plutt quune crise immobilire.
Si nous connaissons un lger flchis-
sement dans certains segments, cest
avant tout d la crise internatio-
nale base sur un dficit de confian-
ce. Chez nous elle a gnr un com-
portement dattentisme. Certains
clients reportent leur acquisition
plus tard esprant une baisse des
prix. Ce qui est peu probable en
ltat actuel du march o la de-
mande reste bien suprieure loffre.
I Crise de logement, crise im-
ternationale et de lattentisme de la
clientle trangre. Et enfin, il ne faut
pas oublier la conjoncture un peu sp-
ciale de cette anne : le Ramadan cet-
te anne concidait avec la rentre sco-
laire et nous savions que cela ralenti-
rait les ventes. Au moment de la re-
prise, la crise internationale est venue
assombrir le moral des mnages qui
ont diffr leur achat sans pouvoir lan-
nuler puisquil sagit pour la plupart
de rsidences principales.
I Il faut dire aussi que la m-
vente est due aufait que les pro-
moteurs ont commenc affi-
cher des prix hors de porte du
Marocain moyen...
La flambe des prix est due princi-
palement la raret du foncier, et donc
de la hausse des prix des terrains, et
au manque de ractivit des autorits
urbaines face au dveloppement ful-
gurant de limmobilier. Il est vrai ga-
lement que lopacit des transactions
en volume et en valeur favorise aussi
lemballement des prix. Cest pour-
quoi la FNPI sest rsolument enga-
ge dans llaboration dun baromtre
de limmobilier qui devrait tre op-
rationnel courant 2009.
I Finalement, pour vous, lim-
mobilier se porte bien...
Absolument. Et cest sans doute le
secteur conomique qui prsente tou-
jours aujourdhui le plus de potentiel
pour les investisseurs au Maroc.
I Depuis que les avantages fis-
caux lis au logement social ont
t supprims, on remarque
que les promoteurs ne sy aven-
ture plus. Le projet des loge-
ments 140 000 DHne semble
pas vous sduire.
Il faut bien comprendre lapproche
de la FNPI sur le logement social.
Lorsque nous militons pour le main-
tien ou laugmentation des avantages
pour ce segment, il sagit avant tout
dune dmarche citoyenne. Jen veux
pour preuve que 90 % de ceux qui
parlent le plus souvent au nom de la
fdration ne profitent pas dun cen-
time des aides de lEtat. Pour nous,
il est clair que les besoins restent au-
jourdhui considrables et que le lo-
gement social est une priorit natio-
nale sur laquelle chacun saccorde. Il
est tout aussi clair que, au jour dau-
jourdhui, seule la politique dincita-
tion a donn de bons rsultats. Sur
la base des ralisations des annes pas-
ses, le secteur priv a prouv quil
tait de loin le mieux plac pour r-
pondre la demande
Ce que nous avons demand au
cours des prparations des dernires
lois de finances, cest de procder
des amnagements qui permettent de
relancer un systme qui avait fait ses
preuves et qui commenait ses-
souffler. Cela passait, entre autres,
par une rvision du prix maximum
de vente (la VIT 200 000 DH)
pour viter notamment le recours au
noir. Nous demandions galement
lchelonnement des avantages en
fonction de laVIT : par exemple, un
logement 140 000 DH doit tre
davantage encourag que celui
300 000 ou 500 000 DH. Cela au-
rait permis une meilleure ventilation
de loffre. Nous avons propos ga-
mobilire..., le rsultat est fina-
lement le mme, cest une cri-
se...
Dans une ville comme Casablan-
ca, par exemple, il ny a plus doffre de
logements conomiques disponibles
et trs peu en moyen standing. On est
donc face une crise du logement et
non pas une crise immobilire. Cela
dit, nous redoutons limpact social que
peut avoir une telle crise. Les promo-
teurs sont frustrs de ne pouvoir r-
pondre la demande mais les condi-
tions restent dfavorables ce jour :
raret du foncier, retards dans lla-
boration des documents durbanisme
notamment les schmas directeurs et
les plans damnagement, lenteur dans
loctroi des autorisations...Cela ne d-
pend pas uniquement des promoteurs
immobiliers.
IVous reconnaissez donc quil
y a un dcalage norme entre
loffre et la demande...
Tout dpend du segment dont on
parle et o on se trouve. Au niveau
rgional, personne ne connat de
problme de commercialisation
comme celui que connat Casa-
blanca. Tous les promoteurs qui se
sont aventurs en dehors de Ca-
sablanca ne lont pas regrett : le
social, lconomique et le moyen
standing se vendent bien peu
prs partout et ont un potentiel
considrable car la demande est l.
Cependant, nous constatons ef-
fectivement un ralentissement des
ventes mais uniquement dans le
haut standing. Mais l aussi, il faut
relativiser car la mvente ne concer-
ne pas tous les projets. Ensuite, ce ra-
lentissement est d aussi la crise in-
SAID SEKKAT
SG de la Fdration nationale des promoteurs immobiliers
Les promoteurs sont frustrs de ne pouvoir rpondre la
forte demande sur lconomique et le moyen standing, mais
les conditions restent dfavorables ce jour
Nous demandons
lchelonnement
des avantages
en fonction
de la VIT :
par exemple,
un logement
140 000 DH
doit
tre davantage
encourag
que celui
300 000
ou 500 000 DH.
SPE/En-Sekkat P10-11:OUV/Economie.qxp 5/11/08 13:01 Page 1
lement que les seuils des conventions,
savoir 2 500 logements par projet,
soient diminus pour que les avantages
ne soient pas lexclusivit des promo-
teurs de trs grande taille.
Au lieu de cela, on a assist un re-
tour en arrire qui fait quaujourdhui
nous sommes extrmement proccu-
ps pour lavenir du logement social.
IBeaucoup de clients ont pr-
fr diffrer lacquisition esp-
rant quil y aura une baisse prix.
Peut-on vraiment sattendre
une telle baisse ?
On peut parler de correction dans
certains cas...
I Les prix de limmobilier ont
chut jusqu 25% sur certains
segments enFrance. Onne peut
pas esprer la mme chose au
Maroc ?
Non. Le march franais est tota-
lement diffrent du march marocain.
Comme je lai dit plus haut, il est peu
probable quune baisse gnrale si-
gnificative puisse se raliser dans les
conditions actuelles. La seule simili-
tude est la baisse des permis de
construire (de lordre galement de
25%en France) et qui chez nous dans
une ville comme Casablanca a d-
marr depuis 2003 !
I Le projet de code de lurba-
nisme est en souffrance depuis
plusieurs annes.Vous la FN-
PI quelle est votre position par
rapport ce texte notamment
en termes davantages quils
pourrait apporter ?
Nous avons besoin dun cadre r-
glementaire plus labor et le code
de lurbanisme devrait aller dans ce
sens. Mais lessentiel des avantages
pouvoirs publics et les projets rali-
ss par le secteur priv sur la base
dun cahier des charges. Par contre,
les rserves de foncier exploitables
appartenant au priv se font de plus
en plus rares en raison de lusage plus
intensif ces dernires annes ainsi que
le non-renouvellement des rserves
d au retard des plans durbanisme.
I Pensez-vous que le fait de
crer de nouvelles villes est
une solution en soi pour r-
soudre la crise du logement
dont tout le monde parle ?
Ne risque-t-on de voir de-
main des regroupements
dhabitats sans relle activi-
t conomique ?
Cela a t fait ailleurs et avec un cer-
tain succs. Je pense notamment aux
villes nouvelles dEvry ou Marne-la-
Valle en rgion parisienne... Au Ma-
roc, nous manquons de recul pour
valuer limpact des villes nouvelles
telles que Tamansourt ouTamesna,
mais les premiers rsultats sont trs
encourageants. Le concept est donc
intressant condition que chacun
joue son rle, notamment les pouvoirs
publics en ce qui concerne les infra-
structures et les quipements publics.
et incitations fiscales est plutt trait
dans les lois de finances.
I A plusieurs reprises, les dis-
cussions entre les promoteurs
et le gouvernement butent sur
la questiondufoncier. Quelle est
votre avis lapproche que doit
avoir lEtat sur la question ?
Il est indniable que les rserves
foncires de lEtat restent un des prin-
cipaux moyens daction pour la poli-
tique de logement social. Cette po-
litique connat ses meilleurs rsultats
dans le cadre du partenariat public-
priv o le foncier est mobilis par les
Au Maroc, nous
manquons
de recul pour
valuer limpact
des villes
nouvelles telles
que Tamansourt
ou Tamesna,
mais les premiers
rsultats
sont trs
encourageants.
SPE/En-Sekkat P10-11:OUV/Economie.qxp 5/11/08 13:02 Page 2
est difficile de cerner le
secteur de limmobilier
Casablanca. Ville de tous
les excs, la ville blanche
trane derrire elle lima-
ge dune agglomration renfermant
dans ses entrailles des logements
dun luxe effarant qui jouxtent, des
dizaines de mtres, des bidonvilles
dune sordit criarde.
La ville figure souvent dans les pal-
mars...des prix les plus levs. Le
Triangle dor, Anfa, Califonie...des
zones o le prix du mtre carr fr-
le des niveaux jamais vus pour un
centre-ville. Et tout comme pour
lenvole des prix, la ville blanche
est souvent la premire ressentir
les crises. Ctait le cas, on sen rap-
pelle, dans les annes 1992,1993 et
1994. Pour la mforme qui frappe
actuellement le secteur, on la res-
sent davantage Casablanca.
Les rajustements auto-annoncs de
loffre sont la consquence de ces hausses
maintenues depuis plusieurs annes sur
Casablanca, explique un architecte.
En fait et pour beaucoup, les cor-
rections des prix de limmobilier
nont touch que les segments du
luxe et les offres du haut standing.
Du coup, certains promoteurs ont
dcid de se plier la vrit et ont
fini par revoir leur produit la bais-
se. Il est vrai quon parle beaucoup
dans les journaux de marasme du mar-
ch immobilier. Mais lanalyse des
faits, gnralement relevs, on saper-
oit plus que les mventes rsultent sou-
vent dune inadquation de loffre la
mobilier professionnel, ce crneau
connat une stagnation des prix et
tout le monde attend que les prix
chutent. Pourtant les prix des pla-
teaux de bureaux sur une artre
principale comme le boulevard Ab-
delmoumen tournent toujours au-
tour des 20 000 DH le m
2
. Fait in-
attendu : la location aurait mme
repris de plus belle avec larrive r-
cente et de plus en plus massive
dentreprises espagnoles. Ce qui
nest pas pour dplaire aux inter-
mdiaires puisque, sur le profes-
sionnel, les cycles de location sont
trs rduits : le mme bien gnrant
ainsi plusieurs fois des recettes. Pour
lachat, le cycle est plus long. Certaines
banques ont mme cr des fonds din-
vestissements pour monter des projets
immobiliers Sidi Marouf, par
exemple. Mais le foncier reste rare et
cher, explique Karim Afqir,
conseiller immobilier spcialis dans
les locaux professionnels. Selon lui,
les prix lachat de ces locaux os-
cilleraient aujourdhui entre 25 000
DH le mtre carr pour des plateaux
neufs et 13 000 DH pour ceux de
deuxime main.
Pour ce qui est du logement de
moyen standing, lquation se pr-
sente autrement : loffre ne permet
gure de rpondre convenablement
la demande. A elle seule, la clas-
se moyenne reprsente le tiers des
besoins en logements lchelle na-
tionale, soit 40 000 units par an.
Pour Casablanca, les chiffres les plus
rcents du ministre de lhabitat par-
lent dun besoin de 8 500 10 000
logements pour la mme classe. Du
coup, le dficit saccumule danne
en anne et, finalement, beaucoup
de clients optent pour des logements
dans le segment de lconomique.
Adil, un jeune cadre casablancais en
qute dun logement de moyen stan-
ding sur Casablanca, a bien voulu
nous raconter sa msaventure. Au
mois de mai denier, il avait vendu sa
maison de 53 m
2
Hay Hassani
400 000 DH. Croyant que loffre
correspondant son budget tait
prsente sur le march, il passera des
mois sillonner les rues de la ville
pour trouver du moyen standing
mais des prix inaccessibles :
7 500 DH/m
2
Hay Hassani, 9 000
DH au quartier Oulfa, 10 000 DH
Al Wiaam, et 8 000 DH Ber-
noussi. Aujourdhui, les clients po-
tentiels comme Adil, il y en a des di-
zaines de milliers.
A tel point que beaucoup dentre
eux se mettent aujourdhui esp-
rer une baisse des prix. Verront-ils
leurs vux exaucs ?
Pour Khalid Mjid, agent immo-
bilier oprant An Seba, la ten-
dance la baisse est gnralise. 6%
10% sur les appartements et 10%
20% sur les villas. Et pourtant, ston-
Casablanca affiche toujours des prix
trs levs. Le triangle dor, Anfa,
Californie... des zones o le prix
du mtre carr frle des niveaux
jamais vus pour un centre-ville.
demande... Quelque part, cette situa-
tion est plutt saine : elle incite le mar-
ch voluer, sadapter et sam-
liorer... Et il est bon quil y ait de temps
autre des correctifs, ceci pour viter
des rajustements massifs et douloureux,
tels ceux quavait connus lEspagne,
par exemple, il y a quelques annes...,
confie Dounia Boukhari, DG de la
franchise La Fort, une agence im-
mobilire spcialise dans les seg-
ments du haut standing.
Sil lon excepte ce segment,
conditionn par des alas lis la
conjoncture internationale et desti-
n souvent des activits de loisirs,
ceux du professionnel, du moyen
standing et du social, restent pr-
pondrants pour la ville. Casablan-
ca est encore la premire zone por-
tuaire du Maroc avec 60% des
changes commerciaux, un ple in-
dustriel qui compte le tiers des ta-
blissements industriels du pays, 50%
de la valeur ajoute, 48% des inves-
tissements,...et surtout premier
contributeur la cration demplois
avec plus de 46% de la population
active du Maroc. Indniablement,
les promoteurs immobiliers devaient
y trouver un vivier de clients poten-
tiels prts investir dans un bien im-
mobilier. Selon Elodie Cantarel, DG
dune agence spcialise dans lim-
La ville nouvelle
de Nouaceur a t
lance dans le but
de soulager
la pression urbaine
qui sexerce sur
Casablanca.
Une assiette
foncire
de plus de 2 000 ha
en prvision
de 500 000 habitants
lhorizon 2030.
Casablanca : des bureaux 20 000 DHle m
2
et du moyen standing 10 000 DH...
I Sur le segment du
professionnel, les prix
affichent 25 000 DH/ m
2
pour le neuf et 13 000
DH/ m
2
pour le deuxime
main.
I Le tiers du besoin
national sur le logement
destin la classe
moyenne est exprim par
Casablanca.
I A Bourgogne, les prix
du moyen standing de
deuxime main se situent
entre 12 000 DH/m
2
et
10 000 DH/m
2
.
Il
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ne-t-il, la demande reste faible par rap-
port loffre.
Il faut dire que certains de ces ac-
qureurs ont perdu espoir et se met-
tent chercher plutt du ct de
lancien. Mais l aussi, la partie nest
pas gagne davance.
Sur des quartiers comme Bour-
gogne ou Marif, o cest lancien
qui domine, les prix se situent entre
12 000 et 10 000 DH/m
2
, mais sans
ascenseur ni garage. Non loin de l,
sur lavenue Ahmed Seddiqi,
quelques pas du Lyce Lyautey, les
prix se situent entre 15 000 et 17
000 DH/m
2
.
Devant une situation pareille, la
ville de Casablanca a pens au lan-
cement de nouvelles villes, esprant
par la mme occasion tayer en sur-
face la demande sur les moyens seg-
ments : en effet, la ville nouvelle de
Nouaceur a t lance dans le but
de soulager la pression urbaine qui
sexerce sur le centre-ville. Elle
stend sur 1 300 ha et accueille des
logements conomiques, des rsi-
dences collectives et des lots pour
maisons individuelles et villas. En
fait, lassiette foncire de la nouvel-
le ville compte plus de 2 000 ha en
prvision des 500 000 habitants
standing, lun sur le boulevard Ibn
Tachfine et lautre El Hank. Il y
a quelques jours seulement lon a
appris que la future zone urbaine qui
prendra place sur le site de lancien
aroport dAnfa (360 ha) rserve-
ra une grande part de lhabitat au
moyen standing. Il faudra juste ne
pas retomber dans les mmes tra-
vers : la demande latente tant trs
forte, il faudra veiller ce que la rue
sur ce type de logement ne cre pas
de nouveau une flambe des prix,
auquel cas, cela naura servi rien.
Et pour viter un tel scnario, le tout
est de trouver un moyen ingnieux
dcarter les spculateurs. Com-
ment ? Toute la question est l I
lhorizon 2030. Elle devrait terme
pouvoir devenir une zone ddie aux
activits logistiques
Autre ville nouvelle trs attendue :
Zenata. En anticipation l aussi du
passage de la population de la mu-
nicipalit dAin Harrouda denviron
42 000 personnes aujourdhui,
prs de 500 000 habitants lhori-
zon 2030, cette ville nouvelle sten-
dra sur plus de 2 000 ha.
Mais les deux plus gros dfis de
Casablanca restent le social et le
moyen standing. Aujourdhui, cest
la seule ville o une telle gamme de
logements est introuvable ou alors
des prix qui nont rien dcono-
mique.
Mais quand on voit les derniers
projets de dveloppement lancs r-
cemment pour la mtropole, il est
permis desprer. Certains gros pro-
moteurs de la place ont enfin com-
pris que lavenir est dans le moyen
standing, le vrai. Certes, le crneau
nest pas aussi juteux en termes de
marges que le haut standing et lco-
nomique mais il reste plus intres-
sant en termes de volumes. La filia-
le de lOna, Onapar, par exemple, a
annonc rcemment deux grands
projets Casablanca dans le moyen
TABLEAU INDICATIF DES PRIX
Source : LVE
Quartier Quartier Typologie Typologie Prix de vente moyen Prix de vente moyen
en DH/m en DH/m
2 2
Val Fleuri Appartement 12 000
Quartier des hpitaux appartement 10 000
Racine appartement 15 000
Polo Villa 8 500
Dar Bouazza Villa 18 000
Hay Hanaa (prs CIL) Villa 7 000
Bourgogne Appartement (deuxime main) 11 000
Anfa Appartement 23 000
Ain Diab villa 12 500
California Villa 24 000
Marif Appartement 10 000
Vlodrome Villa 25 000
CIL Villa 15 000
SPE/CASABLANCA P12-13:OUV/Economie.qxp 5/11/08 12:53 Page 2
gadir na pas chapp la
flambe des prix de ces
deux dernires annes.
Mais pas seulement. La ca-
pitale du Souss a toujours eu une
longueur davance par rapport aux
autres villes.Trs tt, Agadir a t une
destination trs prise par des ache-
teurs venus dEurope, bien avant que
Marrakech ne connaisse sa fivre. Du
fait de cet engouement et de larri-
ve de budgets de plus en plus im-
portants, la flambe des prix du
mtre carr est observe depuis long-
temps. De mme quen priode de
appartements dans le centre varient
actuellement entre 16 000 DH et
18 000 DH et certains sont propo-
ss entre 3,5 et 5 millions DH. Sur
la clbre avenue Hassan II, les prix
sont ngocis 20 000 m
2
, alors que
les villas sur le quartier Suisse d-
butent 4 millions de DH. Mieux
encore : toujours sur la mme lan-
ce, des projets de villas semi-finies
Drarga, 12 km de la ville, sont c-
ds 10 000 DH/m
2
. La mme ten-
dance est affiche au quartier Cha-
raf, o les appartements qui co-
taient 800 000 DH, il y a deux ans
sont aujourdhui plus de 1,5 mil-
lion DH pour des surfaces ne d-
passant pas les 90 m
2
. Sur la mari-
na dAgadir, les appartements sont
vendus sur plan 8 000 DH/m
2
, mais
ds quils passent en deuxime
main, ils se ngocient pas moins
de 35 000 DH, tmoigne Laurence
Metivier, lui aussi agent immobilier.
Trop cher le logement ? En fait
non ! La situation Agadir semble
lgrement diffrente car il y a en-
core de la demande sur le haut stan-
ding par exemple. Nous avons au-
jourdhui des demandes ponctuelles pro-
posant 500 000 euros lachat, mais
sans offre adquate, ajoute Mme Az-
zouzi Mabrouk, grante de lagen-
ce immobilire du mme nom. In-
digne de cette flambe spculati-
ve, elle explique : Loffre et la de-
mande sont en hausse, mais les prix ne
suivent pas. Rsultat : nous vivons au-
jourdhui dans un climat dhsitation.
Le march est calme.Tellement calme
que des agences ont dj mis les cls sous
le paillasson. En rsum, Agadir le
problme ne rside pas dans le fait
que les prix soient inabordables pour
les budgets mais plutt dans le fait
que des clients potentiels la re-
cherche de logements de haut stan-
A Agadir, la production a t
alimente par la demande
des classes moyennes,
voire suprieures, et par un march
de type spculatif
crise, disons de tassement de la de-
mande, cest Agadir quon la res-
senti en premier.
Pourtant, linstar des autres
grandes villes, les propritaires et pro-
moteurs immobiliers ne sont pas prs
de revoir leurs prix la baisse.
Les prix ont doubl sur certains quar-
tiers en moins de deux ans, explique
demble My Abdellatif Bassim,
cadre linspection rgionale de lha-
bitat.
En fait, si la production des pro-
moteurs publics (notamment Al Om-
rane) a permis de loger un nombre
considrable de mnages et de r-
pondre une part non ngligeable
des mnages dfavoriss travers la
rsorption des bidonvilles, elle a aus-
si t principalement alimente
Agadir par la demande des classes
moyennes, voire suprieures, et par
un march de type spculatif dans
lequel les non-rsidents, notamment
les MRE, ont jou un rle important.
Sur lavenue des FAR, en plein
centre-ville, un promoteur de renom,
bnficiant de prix rduits sur les ter-
rains, na pas hsit mettre des ap-
partements 12 000 DH/m
2
. Dans
la mme zone, des appartements avaient
t vendus, il y a 4 ans, 6 000 DH
le mtre carr seulement, se rappelle
Rachid El Hamri, reprsentant dune
franchise espagnole reprsente au
Maroc par un rseau de 14 agences.
En effet, les prix sur la ville ont
connu une hausse vertigineuse ces
deux dernires annes. Les prix des
Agadir : le haut standing trs demand
mais introuvable sur le march
I Des acheteurs trangers
sont toujours la
recherche de logements
de standing.
I Les promoteurs en
profitent pour hausser
leur prix mais la qualit
nest pas toujours au
rendez-vous.
I 18 000 20 000 DH le
mtre pour des
appartements en centre-
ville, 4 MDH pour les
villas du quartier
Suisse...
A
Le social cohabite avec le moyen
et le haut standing
La
situation du logement Agadir est
contraste. Consacre comme capitale
rgionale partir des annes soixante-
dix, la ville a connu une forte croissance urbaine,
soutenue par des investissements importants. Sur
cet lan dexpansion et de demande en
logements, le ministre de lhabitat avait, dans le
temps, jou un rle considrable dans
lamnagement foncier, la fourniture de lots
viabiliss et lquipement des extensions urbaines.
En lespace de 30 ans, plus de 1 780 ha de
terrains ont t amnags dans le Grand Agadir.
Ces oprations allaient reprsenter une production
quivalente 35 500 lots et 14 400 logements,
soit une capacit daccueil value 85 000
mnages (environ 425 000 habitants pour une
population estime aujourdhui plus dun million
dhabitants).
Largement favorise par lexistence dune
importante rserve foncire publique, les
oprations se poursuivront jusqu la naissance,
il y a deux ans, de nouveaux rassemblements
urbains forte densit situs au cur de la ville.
Cest le cas notamment du quartier Hay
Mohammedi qui stend sur plus de 460 ha et
qui abrite, lui seul, de grands projets lancs par
des oprateurs immobiliers de taille. Certains de
ces projets qui comptaient
des milliers de logements sinscrivaient en fait
dans le cadre du programme des logements
sociaux.
Aujourdhui, ce mme quartier est devenu moins
discriminatoire, et le social ctoie allgrement
des habitations moyen et haut standing avec
ascenseurs et systmes de surveillance,
cds pour la bagatelle de 1 000 000 DH I
F O C U S
SP/Agadir/P14-15:OUV/Economie.qxp 5/11/08 14:29 Page 22
ding nen trouvent pas.
Certains professionnels de la ville
jurent que le haut standing na dexis-
tence que le nom. Pourtant, sur ce
segment comme sur les autres, la
rgle est simple pour les oprateurs :
la qualit vaut le prix. Mais il y a qua-
lit et qualit.
Mais que ce soit un problme
doffre ou de demande, le rsultat est
finalement le mme : la machine ra-
lentit.
Auprs de beaucoup dautres op-
rateurs, ce constat se trouve confir-
m. La demande commence stag-
ner avec des prix toujours en haus-
se.
Pourtant, ce nest pas le foncier qui
manque Agadir. Selon les donnes
de lAgence urbaine, loffre foncire
dans lagglomration est value
prs 1 000 ha de terrains, soit une
capacit daccueil de 500 000 habi-
tants correspondant aux besoins de
laccroissement des urbains pendant
prs de 20 ans.
Mais, selon une tude ralise au
profit du ministre de lhabitat, avec
le manque, voire labsence, dune
offre adapte leurs moyens finan-
ciers et dune politique prventive de
logements, plus du tiers des mnages
le primtre urbain est prvue pour
lanne prochaine, les prix connais-
sent, depuis deux ans, une suren-
chre comme on nen a jamais vu.
Les terrains de ce village posent en-
core un problme juridique parce
quils ne sont pas titrs. Et les mai-
sons, destines essentiellement une
clientle trangre, ne rpondent nul-
lement la demande. Contrairement
aux Franais qui sont souvent des re-
traits, de jeunes couples anglais de 25
ans sintressent de plus en plus au vil-
lage dAourir. Mais nous devons tout
restaurer de manire faire correspondre
loffre la demande, explique Michel
Houet, agent immobilier install lui
aussi sur Aourir. En fait, les deux
agents immobiliers nont pas oubli
aussi de rappeler que la baisse dac-
tivit sur leur crneau de maisons
marocaines avoisine actuellement les
50%.
Et quand on parle dinformel dans
limmobilier, on ne peut sempcher
de parler du noir , cette partie non
dclare dans le prix de vente qui
gangrne le secteur et dcourage les
clients surtout quand ils sont tran-
gers I
dAgadir sest tourn vers le march
informel principalement aliment par
les bidonvilles et lhabitat irrgulier
qui sest dvelopp dans les pri-
phries, l o la spculation sac-
centue avec lavnement du projet
Taghazout. Tant que le projet Tagha-
zout ne sera pas achev, la spculation
se poursuivra.AAourir, en deux ans, les
prix ont doubl et les maisons qui se ven-
daient 300 000 DH sont aujourdhui
proposes 600 000 DH, constate
Laurence Metivier.
Dans le petit patelin satellite
dAourir, en effet, dont lentre dans
Selon les donnes
de lAgence
urbaine, loffre
foncire dans
lagglomration est
value prs de
1 000 ha de terrains,
pour une capacit
daccueil de 500 000
habitants.
Source : LVE
en DH/m en DH/m
2 2
Talborjt Appartement 10 000
Charaf Villa 11 000
Hay Mohammadi Appartement 8 000
Cit Suisse Villa (plus de 500 m
2
) 6 400
Riad Salam Appartement 6 500
El Houda Appartement 12 000
Sonaba-Founty Appartement 14 000
Villa 13 500
SP/Agadir/P14-15:OUV/Economie.qxp 5/11/08 14:29 Page 23
ue lon ne sy trompe pas :
lembellie qua connue
limmobilier Marrakech
est en train se sestomper.
Fut un temps o la ville se
suffisait de prix abordables pour une
clientle qui fuyait la flambe des
prix en Europe la recherche dun
pied--terre au Maroc. Le moyen
standing, comme lconomique,
trouvaient facilement preneurs au-
prs des trangers. Marrakech a t,
comme lon dit, victime de son suc-
cs. La forte demande a gnr un
emballement des prix sans prc-
dent. Rsultat final : une mvente
sest installe progressivement. Et
les signes avant-coureurs taient res-
sentis depuis les premiers mois de
lanne chez les professionnels de la
mais un rythme moins effrn que ce
que nous vivions durant les deux der-
nires annes.
Pour tayer ses propos, ce promo-
teur nhsite pas brandir les chiffres
des acquisitions foncires opres du-
rant ladite priode : 80% des pro-
moteurs de la ville nont pas achet de
terrains entre 2006 et 2007. Plus en-
core, aucun promoteur Marrakech ne
sest aventur acheter en plein centre-
ville pendant cette priode.Tout le mon-
de est parti vers lextrieur de la ville l
o les prix sont moins chers. En fait, ils
savaient tous que les prix du foncier
taient anormaux.
Le foncier, lment nodal chez les
promoteurs, est souvent dsign
comme le premier problme du sec-
teur cause de sa raret et de ses ni-
veaux de prix. Pourtant, lagence ur-
baine de Marrakech ne lentend pas
de cette oreille. Ses responsables af-
firment que les actions entames en
2007 ont permis louverture de zones
importantes lurbanisation avec un
total de 2 823 ha, dont la nouvelle
ville de Tamansourt qui stale el-
le seule sur une superficie de 1 200
ha. Il nen reste pas moins que, com-
me le dnoncent les promoteurs, Mar-
rakech, aussi incroyable que cela puis-
se paratre, na jamais eu un plan
damnagement homologu. LAgen-
ce urbaine nest pas la seule respon-
sable, les promoteurs la mettant sur-
tout sur le dos des lus locaux.
Pourtant, les autorits autant que
les promoteurs travaillent sur la ba-
se dun plan qui date de 1996. La d-
rogation devient donc la rgle et per-
sonne ne sait o se situent les limites
du primtre urbain de la ville. Cet-
te situation a un impact direct sur la pro-
duction de logements conomiques et sur
loffre de logements moyen standing,
confie Bouhaja.
Le moyen standing, sur lequel la
demande affiche des prix en aug-
mentation exponentielle, est aujour-
dhui inexistant sur Marrakech. Une
partie de la clientle sest alors ra-
battue soit sur le moyen plus, bien
entendu plus cher, quand le budget
le permet. Pour beaucoup dacqu-
reurs, trouver un logement de moyen
standing entre 400 000 DH et
800 000 DH Marrakech relve de
limpossible. Et mme quand il exis-
te, le moyen standing se ngocie
entre 8 000 et 10 000 DH le mtre
carr. Du coup, et pour beaucoup de
mnages budget limit, la seule so-
lution tait de se diriger vers le lo-
gement conomique.
Des villas 15 MDH
Pourtant, le moyen standing avec
lconomique reprsente, selon las-
sociation, 85% de lensemble de la
demande en logements sur la ville,
alors que le dficit en logement avoi-
sine dj les 32 000 units, avec une
Pour beaucoup dacqureurs, trouver
un logement de moyen standing
entre 400 000 DH et 800 000 DH
Marrakech relve de limpossible
ville. Dabord dans le locatif qui
constituait un dbouch naturel
pour les investisseurs. Bernard Char-
rire, grant dune franchise immo-
bilire suisse installe au Maroc de-
puis 2003, confirme que les prix du
loyer ont diminu de manire trs sen-
sible. En fait, cette tendance bais-
sire stait accentue les derniers
mois : au niveau de la location sai-
sonnire, les chiffres affichs par cet-
te agence, par exemple, au mois de
juillet 2007 laissent apparatre une
demande de prs de 60% en pro-
venance dEurope. A la mme p-
riode en 2008, ce taux ntait que de
8%. Faut-il pour autant gnraliser
en augurant une baisse sur toutes les
transactions immobilires sur la vil-
le de Marrakech ?
Pour Mohamed Adel Bouhaja, pr-
sident de lassociation des promo-
teurs de Marrakech, la rponse est
trs claire : Il y a une rgulation du
march ou plutt un retour la normale
et les prix de limmobilier vont reprendre
Les professionnels reconnaissent
le ralentissement de lactivit Marrakech
I 80% des promoteurs
nont pas achet de
nouveaux terrains depuis
2006.
I Tassement dans le
moyen standing mais
une mvente plus
prononce dans le haut
standing.
I Pour les promoteurs
immobiliers de la ville, il
y aura eu forcment une
correction des prix qui
avaient atteint des
niveaux anormalement
levs.
Q
Le moyen standing,
sur lequel la
demande affiche
des prix en
augmentation
exponentielle, est
aujourdhui
inexistant sur
Marrakech.
Source : LVE
en DH/m en DH/m
2 2
Hivernage Appartement 15 000
Maison-villa 11 000
Semlalia Villa 6 500
Amelkis Villa 12 000
Azouzia Appartement 8 000
Guliz Appartement 15 000
Plateaux bureaux 15 000
Mhamid Appartement 6 500
Mabrouka Appartement 8 000
Targa Villa 7 500
Saada Appartement 8 000
SP/Marrakech P16-17:OUV/Economie.qxp 5/11/08 14:36 Page 1
volution de 10 000 units par an.
Pour les promoteurs de la ville, il
ny a pas lieu de parler de crise tant
que la demande sur ces segments, en
particulier, nest pas satisfaite.
Deux crans au-dessus, cest le re-
tournement de tendance. Le haut
standing affiche dsormais, en effet,
une offre abondante contre une de-
mande qui a baiss de manire trs
nette. Certaines villas de luxe
construites sur des parcelles de 5 000
et 6 000 m
2
, commercialises des
prix entre 10 et 15 millions de di-
rhams, sont devenues invendables.
Il faut dire que sur cette niche, len-
semble de la demande a t satis-
faite. Pourtant, certains promoteurs
refusent lide mme denvisager une
baisse des prix. Cest particulire-
ment le cas de promoteurs qui ont
financ leurs projets par fonds
propres et qui, donc, nont pas la
contrainte du remboursement de
crdits et des frais financiers. Ceux-
l prfrent donc laisser passer la
tempte.
Dailleurs, des appartements de
standing, situs essentiellement au
centre-ville, continuent dafficher au-
jourdhui des prix entre 1,5 et 3 mil-
lions DH. Pour le prsident de lAL-
PIM, la demande sur ce segment ne
reprsenterait que 5% sur lensemble
de la demande en logements. Mais
encore : en plein centre-ville, par
exemple, certains projets noffrent
pas les normes requises pour pr-
tendre ltiquette haut standing.
Lemplacement, lui seul, suffit par-
fois pour afficher des prix qui d-
marrent 2 millions DH. Pour une
rsidence secondaire, gnralement de
haut standing, la surface ne compte pas.
Petit ou grand, lhabitat dsign comme
tel doit tre bien plac et rpondre n-
cessairement certaines qualits de ma-
triaux de construction et de finition.
Il faut bien sr y ajouter la qualit du
service commun comme la scurit, les
ascenseurs, les parkings, la vidopho-
nie,..., argumente Adel Bouhaja. La
preuve : des appartements de 40
mtres carrs au quartier Guliz af-
fichent des prix de 800 000 DH.
Du ct des agences immobilires,
personne ne cache que le haut stan-
ding subit une relle correction. Cer-
tains de ces produits ne sont mme plus
vendables sur le segment du moyen stan-
ding. Pour les grands groupes, qui
ont investi dans des projets colossaux
tals sur des centaines dhectares,
la mvente nest pas due au niveau
trs lev des prix mais plus de lef-
fet de la crise qui svit en Europe.
Le foncier en priphrique
en baisse
Sur le segment du luxe, la clientle
qui opte pour les villas des prix situs
entre 3,5 millions DH et 8 millions DH
est tout aussi prsente. Par contre, les sp-
culateurs qui achetaient une anne ou
deux auparavant aux prix de 600 000
core impossible que les choses soient ain-
si, car certains ne pensent qu la com-
mission sans trop savoir ce quils ven-
dent, rtorque lagent immobilier
suisse.
Fait intressant : cette situation de
mvente a eu des effets non seule-
ment sur les prix des logements fi-
nis mais parfois aussi sur les prix du
foncier. Selon des promoteurs et
agents immobiliers de la place, cer-
tains lots de terrain lextrieur de
la ville affichent depuis quelques
mois de petites baisses.
Au final, il est clair que le march
immobilier Marrakech connat une
mutation. La ville a besoin de loge-
ments sur le moyen standing et le
social, et les promoteurs ont encore
les trente prochaines annes pour sa-
tisfaire une demande grandissante
sur ces deux segments.
Et pour lconomique et le social ?
Les promoteurs de la ville disent sins-
crire parfaitement dans le program-
me des logements 140 000 DH
mais sous quelques conditions :
le terrain doit tre cd des prix
bas et la rpartition du projet entre
le social et le standing, destin la
prquation, doit tre intressan-
te. Cest l un tout autre dbat ! I
DH et 1 million DH sont en trs gran-
de baisse, explique Bernard Char-
rire. Mme son de cloche sur le seg-
ment longtemps pris des maisons
dhtes. Alors que leur prix na pas
rellement connu de hausse, la de-
mande sur ce segment a nettement
diminu ces derniers mois.
Et si certains agents immobiliers
ont dj abdiqu, dautres peinent
y voir clair. Car le vide rglementai-
re affecte tout le secteur : Quand
nous sommes arrivs au Maroc, nous
esprions que les choses soient claires
et notre ambition tait de crer une
agence par ville. Il savre quil est en-
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anger est en train de rattra-
per son retard grandes en-
jambes. Le rythme auquel
la ville du Dtroit volue de-
puis quelques annes la pla-
ce dsormais comme tant le deuxi-
me ple industriel et la quatrime des-
tination touristique du Maroc.
Selon les chiffres de linspection r-
gionale de lhabitat et de lurbanisme,
les projets mis en chantier par les op-
rateurs privs et publics, ces deux der-
nires annes, reprsentent lquiva-
lent de 31 000 units de logement et
les ventes de ciment ont atteint
590 348 tonnes. Des chiffres qui sex-
pliquent par un retour massif des in-
vestisseurs immobiliers espagnols, mais
surtout par lintrt accru des grands
promoteurs nationaux pour la ville. Et
les exemples ne manquant pas : lui
seul, le groupe Addoha a lanc deux
projets de logements conomiques de
grande envergure pour 12 000 units.
La totalit des logements du premier pro-
jet a t coule en un temps record, se
rappelle un haut cadre travaillant pour
le groupe. En fait, la demande tait tel-
quelconque crise, le constat est plus
que clair : ATanger, loffre devient plus
importante que la demande. Les Es-
pagnols, par exemple, qui dtenaient
depuis cinq ans des biens immobiliers
avec des vises spculatives, tentent de
revendre aujourdhui. Motif : repartir
en Europe, plus particulirement en
Espagne o les prix sont en chute, af-
fichant parfois des baisses allant jus-
qu 40%. On se retrouve aujourdhui
avec des portefeuilles entiers de clients : 10
15 biens proposs la vente le mme
jour, explique Olivier. Mais contrai-
rement ce quon peut penser, les Euro-
pens cherchent aussi du moyen standing,
ajoute Ahmed Mataoui, agent im-
mobilier propritaire de lagence Glo-
bos Immo. Pourtant, mme avec une
offre importante, les prix naffichent
pas rellement une tendance baissi-
re et le segment du moyen standing
nexiste presque plus, sauf si lon veut
saventurer loin du centre, sur la rou-
te de Rabat, l o le m
2
cote tout de
mme 7 000 DH.
Une offre inadquate et des prix
toujours en hausse
Pour le haut standing et les quartiers
plutt chic de la ville, commeVal Fleu-
ri ou laxe de lavenue MohammedV,
il ne faut pas se faire dillusion : les prix
ne dcrochent pas pour linstant des
12 000 DH/m
2
et les villas du quartier
California sont ngocies 14 000 ou
15 000 DH le mtre carr.
Pour ce qui est du march dit de
deuxime main, les biens les plus
convoits, jusqu rcemment encore,
par les Espagnols, taient des maisons
marocaines traditionnelles lintrieur
de la mdina qui cotent entre 1 et 3,5
millions de dirhams. Cela dit, les par-
ticuliers au budget moyen, de mani-
re gnrale, sont moins tents dache-
ter une maison dans la mdina enre-
gistre sur un titre adulaire. Les seuls
qui puissent saventurer sur ce terrain
sont les investisseurs qui achtent un
lot de maisons avec leurs titres adu-
laires, enregistrent ces derniers auprs
des services de la conservation fon-
cire et du cadastre, puis revendent le
tout avec une plus-value. Aujourdhui,
les Espagnols sont moins prsents, les
Europens sont toujours prsents et
sur les mmes produits, cest--dire
majoritairement le haut standing. Et
puis, une clientle nationale, qui vient
essentiellement de Casablanca et de
Rabat et qui cherche un pied--terre
dans une ville qui navait pas jusque-
l bonne presse auprs des Marocains
la qute dune rsidence secondai-
re.
Autre phnomne et pas des
moindres, une forte demande des r-
sidents de la ville de Marrakech. Nous
avons de plus en plus un potentiel de clients
qui ont dcid de vendre sur Marrakech
pour acheter un bien surTanger, indique
Olivier Salsedo, conseiller immobilier
Tanger.
Les agents immobiliers, eux, esp-
rent que promoteurs et propritaires
reviendront des prix plus raison-
nables, la priorit tant aujourdhui
davoir des produits vendables plus ra-
pidement I
Les maisons dans la mdina attiraient
beaucoup dtrangers surtout les
Espagnols. Mais le rgime foncier de
ces proprits pose problme : elles ne
disposent pas de titres fonciers mais de
simples actes adulaires. Trop risqu.
lement importante que le prix de com-
mercialisation fix initialement
200 000 DHest pass 350 000 DH.
A ct des grands groupes, comme
Chabi Liliskan, la CGI ou Fadesa, le
march de deuxime main est, lui
aussi, dtenu par de gros investisseurs.
Lessentiel de notre clientle sont des in-
vestisseurs avec dimportants portefeuilles
immobiliers : des maisons plusieurs mil-
lions deuros, ou des quartiers entiers dans
la mdina, approuve Olivier Salsedo,
conseiller immobilier Tanger.
Pourtant et depuis les premiers mois
de cette anne, la donne a sensible-
ment chang. Les effetsTanger-Med et
Tanger 2012 se sont estomps, relve
le haut cadre dAddoha qui se de-
mande finalement si lon trouvera as-
sez de clients pour couler tout ce
stock de logements. Ibn Mrabet Sob-
hi, ancien enseignant reconverti dans
le mtier dagent immobilier, est bien
plac pour le savoir. Directeur de
lagence Continentale, lhomme a h-
rit du mtier et se rappelle deTanger
bien avant cette embellie du secteur.
La conjoncture impose aujourdhui une
revue la baisse des prix demands,
ajoute-t-il. Ce qui nest pas de lavis
de Chaker Taher, promoteur immo-
bilier Tanger. Pour ce dernier, r-
solument optimiste, le secteur de lim-
mobilier va bien Tanger !. A son in-
tonation, cette simple phrase renfer-
mait un relent colrique. Ce membre
reprsentant les promoteurs et lotis-
seurs de la ville auprs de la Fdra-
tion nationale des promoteurs immo-
biliers na mme pas trouv ces mots
pour expliquer la situation du secteur
Tanger. Il tait juste indign que la
presse puisse parler de crise de lim-
mobilier...
De visu, et nen dplaise aux op-
rateurs qui nient lexistence dune
Tanger : loffre est devenue plus
importante que la demande
I 7 000 DH le mtre pour
le moyen standing,
13 000 DH pour le haut.
Les prix toujours levs.
I Pourtant, la demande
est de plus en plus
calme.
I Les acqureurs
espagnols, auparavant
trs nombreux, se font
rares.
T
Quartier Quartier Type de logement Type de logement Prix de vente Prix de vente
moyen en DH/m moyen en DH/m
2 2
Branes - Villa 8 000
Route de Rabat Appartement 7 000
Maison marocaine moderne 6 000
Val Fleuri- Hay Villa 5 000
Souani-Kastia Appartement 12 000
Msallah Maison marocaine moderne 4 000
Maison marocaine traditionnelle 4 500
Malabata- villa vista Villa 14 000
Bd. Mohammed V- Appartement 14 000
Quartier Brooks- Villa 10 000
California - La montagne Appartement 15 000
Source : LVE
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SAADA DEROUA BON:Mise en page 1 4/11/08 11:19 Page 1
ne population totale de
1 193 000 habitants,
32 000 mnages rsidant
dans des logements mena-
ant ruine et 10 000 autres vivant
dans des bidonvilles...Tous ces
chiffres font que le besoin en loge-
ment dans la ville de Fs est impor-
tant. Le ministre de lhabitat les-
time 37 000 dici 2012, soit 7 420
par an. Au mme moment, loffre en
logement, elle, semble compltement
dcale par rapport la demande. A
Fs, et de rares exceptions prs,
linadquation entre les attentes des
clients, nationaux et europens, et
les logements disponibles sur le mar-
ch est devenue plus que flagrante.
Le dcalage est valable tant en quan-
tit quen qualit. Tous les pro-
grammes mis en chantier ces trois
dernires annes, pour la plupart des
sement est ressenti de manire for-
te. Pour les agents et conseillers im-
mobiliers avec qui LaVie co a pu
sentretenir, rares sont les promo-
teurs de la place qui prennent la pei-
ne dtudier le march et ltat des
besoins avant de lancer son projet.
Or, un tel rflexe peut avoir des r-
sultats trs probants : quand les ap-
partements rpondent exactement
aux attentes des clients en termes de
standing, de superficie et de budget,
ils se vendent trs rapidement. Pour-
tant, les promoteurs ny pensent que
rarement, prfrant certainement
sorienter vers les segments o ils ga-
gnent le plus, spcialement le haut
standing et les grandes superficies.
Abderrahman Dioura, agent im-
mobilier, install sur Fs, relve le
mme constat : Depuis 4 mois dj,
le ralentissement de la demande est de
plus en plus ressentie, surtout pour les
riads. En fait, nous sommes des
bornes du clich brassant le gros
client prt investir dans les 4 ou 10
millions pour une maison dhte. Et
cette situation se confirme lorsquon
regarde de prs les chiffres de vente
proposs pour ce type de produit. Si
la demande sur les riads a explos,
il y a deux ans - avec un retard fla-
grant par rapport Marrakech-, cet-
te anne, elle a enregistr une chu-
te spectaculaire suite une aug-
mentation considrable des prix. Un
client pouvait se permettre une petite
maison ancienne de moins de 100 m
2
,
dans la mdina, 400 000 DH. Au-
jourdhui, il lui faut compter le double.
Avec les travaux qui se font souvent
Les prix du mtre
carr aux alentours du projet
Champs de courses
atteignent aujourdhui
entre 15 000 et 16 000 DH.
appartements de grandes surfaces
(entre 150 m
2
et 300 m
2
), sont ar-
rivs terme et vendus dans leur to-
talit. En plus, ces appartements de
grande superficie semblent ne plus
tre demands.
Les professionnels de la ville sont
presque unanimes ce sujet : la de-
mande a chang de forme et les ac-
qureurs potentiels cherchent au-
jourdhui des appartements plus pe-
tits dans une fourchette de superfi-
cie de 80 100 m
2
. Mme les clients
de nationalit trangre en qute
dune maison secondaire ne cher-
chent plus de grandes surfaces. La
plupart de nos clients se prsentent avec
des budgets qui oscillent entre 1 et 1,5
million DH. Et ce qui manque aujour-
dhui sur le march, ce sont, justement,
les appartements budget moyen,
confirme Pascal Gheller, conseiller
en immobilier exerant Fs depuis
11 ans dj.
Pour les professionnels, le ralen-
tissement de la demande, et par ri-
cochet de lactivit, sexplique es-
sentiellement par le manque de pro-
duits adapts notamment dans le
moyen standing. Ce qui a induit de
facto la baisse actuelle des ventes.
Do le paradoxe : la demande exis-
te mais elle est latente car elle ne
trouve pas doffre en face.
Les promoteurs prfrent
le haut standing
Sur le segment des appartements,
par exemple, qui reprsente 70% du
march de Fs contre 30% pour les
logements de type villas, le flchis-
Si la demande
sur les riads a
explos, il y a deux
ans - avec un retard
flagrant par
rapport
Marrakech-,
cette anne, elle a
enregistr
une chute
spectaculaire suite
une augmentation
considrable
des prix.
Fs : une offre compltement dcale
par rapport la demande
I Des appartements en
centre-ville se vendent
12 000 DH le mtre carr.
I Les grandes superficies
ne se vendent plus et les
maisons de la mdina
ont doubl de prix.
I La ville ne manque pas
de rserve foncire,
pourtant les prix
flambent.
U
PRIX DE VENTE LE PLUS FRQUENT
SUR LA VILLE DE FS
Source : LVE
Quartier Quartier Typologie Typologie Prix moyen Prix moyen
des ventes en DH/m des ventes en DH/m
2 2
Centre-ville (grands axes) Appartement 15 000
Centre-ville (axes moyens) Appartement 11 000
Route An Chkef Villa 9 000
Appartement 8 000
Route dImouzzer Villa 8 000
Appartement 9 000
Route de Sefrou Appartement 10 000
Maison moderne 7 500
Oued Fs Villa 7 000
Appartement 7 000
Zouagha Villa 9 000
Appartement 5 500
Mdina Maison traditionnelle 8 000
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distance et donc reviennent beaucoup
plus chers, les prix finissent par rebu-
ter les clients, explique cet agent im-
mobilier qui travaille sur de grandes
oprations immobilires.
Explosion des prix des maisons
de la mdina
Pire encore : la segmentation des
clients par produit connat aujour-
dhui un vrai phnomne de migra-
tion. Explication : Au prix de 1,5
million DH pour une petite maison tra-
ditionnelle dans la mdina, beaucoup
prfrent aller vers le segment des ap-
partements dans des rsidences fermes
avec piscine. Dailleurs, comme le
rappelle Pascal Gheller, les critres
qui reviennent de plus en plus chez
les clients trangers sont la rsiden-
ce ferme, le service de scurit et la
piscine.
Mais pourquoi alors une telle ex-
plosion des prix des maisons de la
mdina ? En fait, ceux qui vendaient,
dans le temps, leurs maisons dans la
mdina, rachetaient des logements
dans la ville nouvelle. Il fallait comp-
ter entre 400 000 et 500 000 DH
pour le moyen standing et 200 000
300 000 DH pour lconomique.
Or, laugmentation du prix des ap-
partements dans la nouvelle ville sur
les deux dernires annes a eu un ef-
fet direct sur le prix du mtre car-
r lintrieur de la mdina.
Pourtant, et pour une fois, on ne
peut pas dire, dans le cas de Fs, que
la raret du foncier est lorigine de
la flambe. Parmi toutes les grandes
villes, la capitale spirituelle du
Royaume peut, en effet, senor-
gueillir davoir profit de louver-
ture de nouvelles zones lurbani-
ville, dont les travaux damnage-
ment et de viabilisation ont dj d-
marr. Remport par le groupe Ad-
doha, le projet stend sur une su-
perficie totale de 32 ha dont 8 ha d-
dis des espaces verts et 8,5 ha
des rsidences R+4 R+9 en plus
dquipements publics divers no-
tamment un thtre municipal et un
palais des congrs.
Le foncier toujours aussi rare
malgr lampleur de la rserve
foncire libre
Et si lon y ajoute le centre daf-
faires pour des enseignes interna-
tionales et le centre commercial, le
projet a de quoi raviver aussi bien
la demande que la spculation qui
bat son plein dans le primtre avoi-
sinant le projet.
Dailleurs, les spculateurs (tou-
jours lafft) en profitent dj et
les prix du mtre carr de lancien,
comme du neuf, aux alentours du
projet atteignent aujourdhui entre
15 000 et 16 000 DH alors quils
se ngociaient 7 500 DH seule-
ment il y a peine deux ans.
Malgr lampleur de la rserve
foncire libre, il nen reste pas
moins que le foncier lintrieur
de la ville est une denre extrme-
ment rare. Pour trouver des terrains
vendre, cest 5 km du centre-
ville au minimum quil faut aller
chercher quand ce nest pas 10 voi-
re 15 km. Avec tout cela, ce sont
les intermdiaires, en plus des pro-
moteurs, qui souffrent de cet tat
de faits.
Et il ny a pas que loffre et la de-
mande qui posent problme. La
qualit de service chez beaucoup
de conseillers immobiliers est en-
core alatoire, pour ne pas dire in-
existante. Peut-tre, comme lex-
pliquent certains agents immobi-
liers, que le dveloppement rapide
qua connu le secteur na pas im-
prgn la notion qualit de ser-
vice au mme rythme.
A cela, il faut ajouter lautre ta-
re du secteur : le noir qui lui
seul fait dj fuir des clients tran-
gers potentiels. Mais la ralit est
l. Certains grands promoteurs de
la place ont beau afficher des slo-
gans de type, chez nous il ny a pas
de noir, la pratique a encore de
beaux jours devant elle I
sation qui a engendr le dvelop-
pement de projets grande enver-
gure.
Selon les responsables de lins-
pection de lhabitat de Fs, la su-
perficie du foncier libr a atteint
lanne dernire 1 240 ha dont 700
ha appartenant soit des privs soit
aux domaines et 450 ha dgags
partir dune rserve de terres col-
lectives.
Cette nouvelle assiette apportera
manifestement une bouffe doxy-
gne puisquelle permettra la rali-
sation de grands projets. Cest le cas,
titre dexemple, du projet Champs
de courses, lex-hippodrome de la
Sur le segment
des appartements,
par exemple,
qui reprsente 70%
du march de Fs
contre 30% pour
les logements de
type villas,
le flchissement
est ressenti de
manire trs forte.
SPE/FES P20-21:OUV/Economie.qxp 5/11/08 14:47 Page 2
flou persiste et les ventuels
clients hsitent aujourdhui
sur lachat dun bien im-
mobilier . Les propos de
Mustapha Bekouah, ar-
chitecte install Rabat depuis une
vingtaine dannes, rsument la si-
tuation de limmobilier dans la capi-
tale du pays. Une simple visite auprs
de quelques agences immobilires de
la ville permet rapidement davoir une
premire ide sur le rythme de lac-
tivit du secteur. Notre volume de tran-
sactions a enregistr une nette rgression.
Pour vous donner un indicateur, les ap-
pels que nous recevons des clients en qu-
te dinformation sont passs, en lespace
de six mois, de 25 en moyenne par jour
5 appels seulement, corrobore Jean-
Louis Leroy, agent immobilier Ra-
bat. En somme, la situation de lim-
mobilier de la capitale nest pas si dif-
frente de ce qui se passe dans les prin-
cipales villes du Royaume, savoir un
lui, et lexception des grands projets,
la drogation ne figure plus dans le vo-
cabulaire de lAgence urbaine de Ra-
bat-Sal (AURS). Pourtant, cette der-
nire avait vis en 2007 pas moins de
6 500 dossiers de construction, avec
un avis favorable dans 70% des cas.
Ct foncier, la nouvelle ville deTa-
mesna est venue point pour dsen-
gorger le dveloppement dmogra-
phique incessant Rabat. La ville, si-
tue dans la commune rurale de Sidi
Yahya Zars ( une trentaine de ki-
lomtres du centre de Rabat), a une
capacit daccueil denviron 250 000
habitants et les vises qui lui ont t
traces sont multiples. Selon lAgen-
ce, elle permettra terme doffrir un
site amnag pour faire face aux be-
soins en habitat social et contenir sa
progression dans la prfecture de Shki-
rat-Tmara, deux villes mergentes
la priphrie de la capitale.
Tamesna, toujours en phase de ra-
lisation, permettra aussi de rsorber
lquivalent de 30% du dficit global
de la rgion en matire dhabitat, es-
tim 171 000 units lhorizon
2015.
Mais lance en priode de forte de-
mande, Tamesna a trs vite t victi-
me de son succs : la rue na pu tre
vite et, par consquent, lemballe-
ment des prix. 6 000 DH dans le seg-
ment de lconomique et 8 500 DH pour
le moyen standing, dtaille Mustapha
Bekouah.
Mais, malgr cette opration urbai-
ne de grande envergure, Rabat affiche
encore un dficit en logements estim
par le ministre de lhabitat 16 000
units par an. La demande, elle, se
concentre en masse sur le moyen stan-
ding. Un segment sur lequel les
constructions connaissent une raret
mais surtout une flambe de prix. A
en croire les agences immobilires,
le haut Agdal, quartier trs pris par
les cadres, les prix ne passent plus sous
la barre des 16 000 DH le mtre.
Exemple doffres vues chez une agen-
ce de la place : un appartement de 58
mtres carrs pour lequel on deman-
de 1 million de DH. A Hassan, autre
quartier forte concentration de lo-
gements anciens, les prix du moyen
standing peuvent aller jusqu 14 000
DH/m
2
.
Face cette flambe des prix, ali-
mente par la spculation et la convoi-
tise des promoteurs du segment haut
de gamme, la demande a fini par mi-
grer versTmara, o les prix du neuf
oscillent entre 8 000 et 10 000 DH/m
2
dans les nouveaux quartiers comme
Al Wifaq. Les prix sont toujours la
hausse, avec une lgre baisse sur les lo-
gements de type appartement. Mais rien
na chang pour le segment des villas et
des terrains, explique Alaoui Biti, agent
immobilier install Rabat.
Pour le haut standing, loffre reste
surtout confine dans des quartiers
hupps comme Hay Riad, le haut Ag-
dal ou Souissi (pour les villas), l ou
les prix des appartements peuvent at-
teindre les 30 000 DH/m
2
.
Mais le segment a connu une baisse
substantielle, notamment sur un grand
projet situ Hay Riad : face une de-
mande assagie, les prix ont chut de
17000 14 000DH/ m
2
, explique Be-
kouah.
Hay Riad, qui avait t conu au d-
but des annes 90, pour justement
donner une bouffe doxygne la vil-
le, est en train de saturer et les prix at-
teignent des pics : cela va de 13 000
20 000 DH, parfois plus. Des prix qui
ont fini par faire fuir la clientle. Main-
tenant, il va falloir lui redonner
confiance ! I
Rabat affiche encore un dficit
en logements estim
par le ministre de lhabitat
16 000 units par an.
recul de la demande sur certains seg-
ments, accompagn dune stagnation
des prix.
Dun ct, les prix qui avaient atteint
des sommets inimaginables, il y a deux
ans, dans des quartiers o certains
nosaient mme pas saventurer, ont
fini par donner un coup de bride la
demande galopante. Le quartier my-
thique de lOcan, par exemple, pour-
tant connu pour ses prix qui sont res-
ts la porte des petites bourses mal-
gr la flambe des autres quartiers,
le mtre carr des appartements de
deuxime main (de lancien) frle
aujourdhui les 12 000 DH pour des
appartements situs sur la bande de
lavenue de la Rsistance (ex-Foch).
En fait, aprs la saturation des quar-
tiers comme lAgdal et Hassan,
lOcan devient la nouvelle destina-
tion des promoteurs qui y trouvent en-
core plus de vieilles villas quils peu-
vent transformer en parcelles pour im-
meubles. Mais cette seule raison ne
suffit pas au regard des professionnels.
Pour Abdelkamal Essafar, lui aussi ar-
chitecte Rabat, lorsquon voque lim-
mobilier de la capitale, deux problmes
viennent lesprit : dune part, la sp-
culation qui a svi sur des terrains nus qui
nont pas t mis en valeur et, dautre
part, la rglementation urbaine devenue
un vrai blocage pour les promoteurs. Pour
Face la flambe
des prix, alimente
par la spculation,
la demande
a fini par migrer
vers Tmara.
Rabat : baisse de prix minime
dans le haut standing
I Le haut Agdal et Riad,
fiefs du haut standing,
les premiers ressentir le
ralentissement.
I Le moyen standing,
trs demand, continue
dafficher des prix hors
de porte y compris
Tamesna.
I De nouvelles zones
montent en puissance et
les habitants attendent
avec impatience le projet
dAkkrach.
Le
Source : LVE
DH/m DH/m
2 2
Agdal Appartement 14 000
Centre-ville Appartement 10 000
Hay Riad Villa (standard, moyenne 11 000
surface et sans piscine)
Hassan Appartement 13 000
LOcan Appartement 10 000
Tmara Appartement 9 000
Harhoura Villa (rsidence 14 000
avec piscine)
Hay Al Massira I Appartement 10 000
Diour Jama 9 000
SP/Rabat/P.22:OUV/Economie.qxp 5/11/08 14:42 Page 1
ouvent, lors de conclu-
sions de transactions im-
mobilires, laspect des
cots annexes et des frais
est dterminant. Quand ils sappr-
tent acheter un appartement, un
terrain ou une villa, certains acqu-
reurs oublient de prendre compte
des sommes dbourser auprs de
certaines administrations comme
lenregistrement, la conservation fon-
cire. Dautres en ont connaissance
mais nont aucune ide des mon-
tants prvoir ni des procdures
suivre. Pour viter les surprises,
mieux vaut passer par un notaire.
Cela fait des frais en plus mais rien
ne vaut la scurit.
Non. Le notaire intervient, la de-
mande des clients (acqureur ou
vendeur), la seule condition que le
bien et par la suite auprs du servi-
ce des impts pour obtenir lattesta-
tion de paiement des impts grevant
le bien objet de la cession, commu-
nment appel quitus fiscal.
Dans un deuxime temps, il ta-
blit lacte authentique de vente im-
mobilire et cest la signature du-
dit acte que les droits et taxes lis
lacquisition sont dus par lacqu-
reur. Tous ces droits et taxes sont
collects par le notaire pour le comp-
te de lEtat marocain et varient en
fonction de la nature juridique du
bien.
Une fois toutes ces formalits den-
registrement de lacte de vente au
service de lenregistrement et dins-
cription la conservation foncire
du lieu de situation du bien immo-
bilier objet de la transaction ac-
complies, le notaire remet son
client un certificat de proprit at-
testant que lacqureur est le nou-
veau propritaire du bien vendu et
un quitus fiscal attestant que le
bien nest plus assujetti aucun im-
pt sur le compte du vendeur.
On notera quau Maroc un tran-
ger ne peut acqurir un terrain usa-
ge agricole que dans des conditions
particulires.
Les frais dacquisition conscutifs
lacquisition dun bien immobilier
sont la charge de lacqureur. Il
sagit notamment des droits denre-
gistrement, les droits de mutation
pays la conservation foncire, les
honoraires du notaire...
Le vendeur, pour sa part, doit sac-
quitter de limpt sur le revenu ap-
plicable aux profits fonciers dont la
cotisation minimale slve 3% du
prix de cession. En effet, le vendeur
a un dlai de 30 jours pour dcla-
rer la cession quil a effectue au ser-
vice des impts, et sacquitter de cet
impt, communment appel TPI I
bien immobilier objet de la transac-
tion soit immatricul (titr) la
conservation foncire.
Le notaire sassure en premier lieu
de la situation foncire du bien ac-
qurir en procdant une consul-
tation juridique auprs du service de
la conservation foncire du lieu de
situation du bien immobilier. Au-
cune charge (hypothque, saisie
conservatoire...) ne devrait grever le
bien objet de la transaction immo-
bilire.
Il sassure galement de la situa-
tion fiscale du bien acqurir en de-
mandant au vendeur la quittance de
la taxe urbaine taxe ddilit (TU-
TE) de lanne en cours. Grce cet-
te quittance, le notaire pourra
connatre larticle de rle et proc-
der une consultation auprs de la
perception du lieu de situation du
Notaire, frais payer..., ce quil faut savoir
S
Peut-on faire appel un no-
taire pour toute transaction
immobilire ?
Quelles sont les missions
du notaire ?
Acqureur et vendeur, qui
doit payer quoi ?
SP-NOTAIRE P 23:OUV/Economie.qxp 5/11/08 14:53 Page 1
ALOMRANE BON:Mise en page 1 4/11/08 22:24 Page 1

Immobilier Édition Novembre 2008

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La demande ralentit mais les prix ne

baissent pas... Six grandes villes la loupe

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