Manual de Fiscalizao de Engenharia de Avaliacoes - 2013

Manual de Fiscalizao de Engenharia de Avaliaes 1
Manual
de Fiscalizao
de Engenharia
de Avaliaes
Manual de Fiscalizao de Engenharia de Avaliaes 2 Manual de Fiscalizao de Engenharia de Avaliaes 3
MANUAL DE FISCALIZAO
DE ENGENHARIA DE AVALIAES
CURITIBA / 2013
SUMRIO
INTRODUO. 07
1.OBJETIVOS DA FISCALIZAO NA REA DE
ENGENHARIA DE AVALIAES. 09
1.1 Consideraes Iniciais:10
1.2 Norma Brasileira de Avaliaes de Bens: 14653 da
ABNT. 10
1.3 Exerccio da Engenharia de Avaliaes. 12
1.4 Fiscalizao da atividade. 13
2.FUNDAMENTAO LEGAL. 19
2.1 Principais artigos da Lei Federal n 5.194/66. 20
2.2 Principais artigos da Lei Federal n 6.496/77. 24
3. ARRAZOADO SOBRE A EXCLUSIVIDADE DOS
PROFISSIONAIS DE ENGENHARIA NO EXERCCIO
DAS ATIVIDADES DE AVALIAO IMVEIS. 27
4.PARMETROS E PROCEDIMENTOS PARA A
FISCALIZAO. 39
5.DEFINIES DA RESOLUO N. 345/1990 DO
CONFEA. 43
INTRODUO
Pretende-se, com a publicao do Manual de Fiscalizao de Engenharia
de Avaliaes, coibir e tambm alertar os leigos que esto desenvolvendo
trabalhos de competncia privativa dos profissionais do sistema CREA/
CONFEA, divulgando as prerrogativas do engenheiro dispostas na LEI N
5.194, de 24 DE DEZEMBRO DE 1966, em especial as descritas no artigo
7, alnea c, que trata dos servios de avaliaes percias e vistorias, que
so materializados atravs dos laudos e pareceres tcnicos.
Nessa sintonia e embasado na norma de engenharia de avaliaes
vigente, tambm sero atendidos dispositivos da lei que dispe sobre
a proteo do consumidor, cujo escopo, se voltado para situao em
apreo, recomenda que os trabalhos de engenharia sejam confeccionados
segundo as normas aplicveis.
Alm dessas prescries legais, esse regramento ir resgatar um
parmetro tico de suma importncia para a sociedade, que determina
que o profissional que comercializa um bem no deve ser o mesmo que
o avalia.
E nesse ponto h a necessidade de se diferenciar uma mera opinio
de mercado, proferida por leigos, baseada em conceitos estritamente
empricos, de um trabalho de engenharia fundamentado em tratamentos
matemticos e estatsticos, alicerados na Norma da Associao Brasileira
de Normas Tcnicas - ABNT.
Dessa forma, acreditando ter suprimido uma lacuna existente,
espera-se que a contribuio realizada pela Comisso de Engenharia de
Avaliaes, Vistorias e Percias possa refletir junto sociedade de forma a
tornar as relaes comerciais e de servios entre as partes mais justa, mais
tcnica e mais harmnica.
OBJETIVOS DA FISCALIZAO NA REA
DE ENGENHARIA DE AVALIAES
1.
1.1 Consideraes Iniciais:
As mudanas nas relaes jurdico-comerciais, que tiveram origem com
a implantao da Lei n 8.078 de 11 de setembro de 1990, que dispe
sobre a proteo do consumidor e d outras providncias, instituiu como
prtica abusiva a insero no mercado de consumo de quaisquer produtos
ou servios que estejam em desacordo com as normas preconizadas pelos
rgos competentes.
Atualmente, a Norma Brasileira de Avaliaes de Bens (NBR 14.653)
norteia todo o processo avaliatrio de imveis urbanos, imveis rurais,
empreendimentos, mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais
em geral, recursos naturais e ambientais e patrimnios histricos.
A NBR 14.653-1 (parte 1), que estabelece procedimentos gerais,
explicita, com base nas Resolues 218/73 e 345/90 do CONFEA, que
so atribuies exclusivas dos engenheiros em suas diversas modalidades,
dos engenheiros agrnomos, dos gelogos, dos gegrafos e dos
meteorologistas, registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia e
Agronomia CREA, as atividades de vistorias, percias, avaliaes e
arbitramentos.
1.2 Norma Brasileira de Avaliaes de Bens:
14653 da ABNT
Sobre a ABNT:
A ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas o rgo
responsvel pela normalizao tcnica no pas, fornecendo a base
necessria ao desenvolvimento tecnolgico brasileiro.
As Normas Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos
Comits Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalizao Setorial
(ABNT/ONS), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas por
representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores,
consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros).
Sobre a NBR 14.653:
A NBR 14.653 fixa as diretrizes para avaliao de bens quanto a:
a) Classificao da sua natureza;
b) Instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas;
c) Descrio das atividades bsicas;
d) Definio da metodologia bsica;
e) Especificao das avaliaes;
f) Requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de avaliao.
Subdiviso 14.653:
A NBR 14.653 - sob o ttulo geral AVALIAES DE BENS possui a
seguinte subdiviso:
NOMENCLATURA PARTE AVALIAES DE BENS (DISCRIMINAO)
NBR 14653-1 1 Procedimentos Gerais.
NBR 14653-2 2 Imveis Urbanos.
NBR 14653-3 3 Imveis Rurais.
NBR 14653-4 4 Empreendimentos.
NBR 14653-5 5 Mquinas Equipamentos, Instalaes
e bens Industriais em Geral.
NBR 14653-6 6 Recursos Naturais e Ambientais
NBR 14653-7 7 Patrimnios Histricos.
Definies segundo a NBR 14653:
Engenharia de avaliaes: Conjunto de conhecimentos tcnico-
cientficos especializados, aplicados avaliao de bens.
Laudo de avaliao: Relatrio tcnico elaborado por engenheiro de
avaliaes em conformidade com esta parte da NBR 14653 para avaliar
o bem.
Engenheiro de Avaliaes: Profissional de nvel superior, com
habilitao legal e capacitao tcnico-cientfica para realizar avaliaes,
devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia
CREA.
Parecer Tcnico: Relatrio circunstanciado ou esclarecimento
tcnico emitido por um profissional capacitado e legalmente
habilitado sobre assunto de sua especialidade.
PERCIA Atividade tcnica realizada por profissional com qualificao
especfica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem,
apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus
custos, frutos ou direitos.
VISTORIA Constatao local de fatos, mediante observaes
criteriosas em um bem e nos elementos e condies que o constituem ou
o influenciam.
1.3 Exerccio da Engenharia de Avaliaes:
O exerccio da engenharia de avaliaes compete ao profissional de
nvel superior, com habilitao legal e capacitao tcnico-cientfica para
realizar avaliaes, e que esteja devidamente registrado no Conselho
Regional de Engenharia e Agronomia CREA.
1.4 Fiscalizao da atividade:
De acordo com a Deciso Plenria PL-3238/2003 do CONFEA: O
OBJETO do arbitramento, avaliao, percia e vistoria, independentemente
de sua localizao, que definir qual o profissional legalmente habilitado
pela sua execuo, observando-se suas competncias, nos termos da
legislao vigente.
Assim, a fiscalizao da atividade de engenharia de avaliaes de
interesse de todas as Cmaras Especializadas do Conselho.
1.5 Objetivo:
A fiscalizao da Engenharia de Avaliaes tem como escopo garantir
sociedade a prestao de servios tcnicos por profissionais habilitados
e qualificados, de forma que as avaliaes desenvolvidas sejam praticadas
por engenheiros de avaliaes, conforme os normativos vigentes e o
Cdigo de Defesa do Consumidor.
Os artigos do Cdigo de Defesa do Consumidor de maior relevncia so
os artigos 2, 3, 12, 39, 50, 55 e 66:
Art. 2 Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou
utiliza produto ou servio como destinatrio final.
Pargrafo nico. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas,
ainda que indeterminveis, que haja intervindo nas relaes de consumo.
Art. 3 Fornecedor toda pessoa fsica ou jurdica, pblica ou privada,
nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que
desenvolvem atividade de produo, montagem, criao, construo,
transformao, importao, exportao, distribuio ou comercializao
de produtos ou prestao de servios.
1 Produto qualquer bem, mvel ou imvel, material ou imaterial.
2 Servio qualquer atividade fornecida no mercado de consumo,
mediante remunerao, inclusive as de natureza bancria, financeira,
de crdito e securitria, salvo as decorrentes das relaes de carter
trabalhista.
(...)
Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro,
e o importador respondem, independentemente da existncia de culpa,
pela reparao dos danos causados aos consumidores por defeitos
decorrentes de projeto, fabricao, construo, montagem, frmulas,
manipulao, apresentao ou acondicionamento de seus produtos, bem
como por informaes insuficientes ou inadequadas sobre sua utilizao
e riscos.
1 O produto defeituoso quando no oferece a segurana que dele
legitimamente se espera, levando-se em considerao as circunstncias
relevantes, entre as quais:
I - sua apresentao;
II - o uso e os riscos que razoavelmente dele se esperam;
III - a poca em que foi colocado em circulao.
2 O produto no considerado defeituoso pelo fato de outro de
melhor qualidade ter sido colocado no mercado.
3 O fabricante, o construtor, o produtor ou importador s no ser
responsabilizado quando provar:
I - que no colocou o produto no mercado;
II - que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito
inexiste;
III - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.
(...)
Art. 39. vedado ao fornecedor de produtos ou servios, dentre
outras prticas abusivas: (Redao dada pela Lei n 8.884, de 11.6.1994)

I - condicionar o fornecimento de produto ou de servio ao
fornecimento de outro produto ou servio, bem como, sem justa causa,
a limites quantitativos;
II - recusar atendimento s demandas dos consumidores, na exata
medida de suas disponibilidades de estoque, e, ainda, de conformidade
com os usos e costumes;
III - enviar ou entregar ao consumidor, sem solicitao prvia,
qualquer produto, ou fornecer qualquer servio;
IV - prevalecer-se da fraqueza ou ignorncia do consumidor, tendo
em vista sua idade, sade, conhecimento ou condio social, para
impingir-lhe seus produtos ou servios;
V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;
VI - executar servios sem a prvia elaborao de oramento e
autorizao expressa do consumidor, ressalvadas as decorrentes de
prticas anteriores entre as partes;
VII - repassar informao depreciativa, referente a ato praticado
pelo consumidor no exerccio de seus direitos;
VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou
servio em desacordo com as normas expedidas pelos rgos oficiais
competentes ou, se normas especficas no existirem, pela Associao
Brasileira de Normas Tcnicas ou outra entidade credenciada pelo
Conselho Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial
(Conmetro);
IX - recusar a venda de bens ou a prestao de servios, diretamente
a quem se disponha a adquiri-los mediante pronto pagamento,
ressalvados os casos de intermediao regulados em leis especiais;
(Redao dada pela Lei n 8.884, de 11.6.1994)
X - elevar sem justa causa o preo de produtos ou servios. (Includo
pela Lei n 8.884, de 11.6.1994)
XI - Dispositivo includo pela MPV n 1.890-67, de 22.10.1999,
transformado em inciso XIII, quando da converso na Lei n 9.870, de
23.11.1999
XII - deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigao
ou deixar a fixao de seu termo inicial a seu exclusivo critrio.(Includo
pela Lei n 9.008, de 21.3.1995)
XIII - aplicar frmula ou ndice de reajuste diverso do legal
ou contratualmente estabelecido. (Includo pela Lei n 9.870, de
23.11.1999)
Pargrafo nico. Os servios prestados e os produtos remetidos ou
entregues ao consumidor, na hiptese prevista no inciso III, equiparam-se
s amostras grtis, inexistindo obrigao de pagamento.
(...)
Art. 50. A garantia contratual complementar legal e ser conferida
mediante termo escrito.
Pargrafo nico. O termo de garantia ou equivalente deve ser
padronizado e esclarecer, de maneira adequada em que consiste a
mesma garantia, bem como a forma, o prazo e o lugar em que pode ser
exercitada e os nus a cargo do consumidor, devendo ser-lhe entregue,
devidamente preenchido pelo fornecedor, no ato do fornecimento,
acompanhado de manual de instruo, de instalao e uso do produto
em linguagem didtica, com ilustraes.
(...)
Art. 55. A Unio, os Estados e o Distrito Federal, em carter concorrente
e nas suas respectivas reas de atuao administrativa, baixaro normas
relativas produo, industrializao, distribuio e consumo de produtos
e servios.
1 A Unio, os Estados, o Distrito Federal e os Municpios fiscalizaro
e controlaro a produo, industrializao, distribuio, a publicidade de
produtos e servios e o mercado de consumo, no interesse da preservao
da vida, da sade, da segurana, da informao e do bem-estar do
consumidor, baixando as normas que se fizerem necessrias.
2 (Vetado).
3 Os rgos federais, estaduais, do Distrito Federal e municipais com
atribuies para fiscalizar e controlar o mercado de consumo mantero
comisses permanentes para elaborao, reviso e atualizao das normas
referidas no 1, sendo obrigatria a participao dos consumidores e
fornecedores.
4 Os rgos oficiais podero expedir notificaes aos fornecedores
para que, sob pena de desobedincia, prestem informaes sobre
questes de interesse do consumidor, resguardado o segredo industrial.
Art. 56. As infraes das normas de defesa do consumidor ficam
sujeitas, conforme o caso, s seguintes sanes administrativas, sem
prejuzo das de natureza civil, penal e das definidas em normas especficas:
I - multa;
II - apreenso do produto;
III - inutilizao do produto;
IV - cassao do registro do produto junto ao rgo competente;
V - proibio de fabricao do produto;
VI - suspenso de fornecimento de produtos ou servio;
VII - suspenso temporria de atividade;
VIII - revogao de concesso ou permisso de uso;
IX - cassao de licena do estabelecimento ou de atividade;
X - interdio, total ou parcial, de estabelecimento, de obra ou de
atividade;
XI - interveno administrativa;
XII - imposio de contrapropaganda.
Pargrafo nico. As sanes previstas neste artigo sero aplicadas
pela autoridade administrativa, no mbito de sua atribuio, podendo ser
aplicadas cumulativamente, inclusive por medida cautelar, antecedente
ou incidente de procedimento administrativo.
(...)
FUNDAMENTAO LEGAL
2.
Lei Federal n 5.194, de 24 de dezembro de 1966, que regula o exerccio
das profisses de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrnomo, e d
outras providncias.
Resoluo n 345, de 27 de julho de 1990, que dispe quanto ao
exerccio por profissional de Nvel Superior das atividades de Engenharia
de Avaliaes e Percias de Engenharia.
Lei n 6.496, de 07 de dezembro de 1977, que institui a Anotao
de Responsabilidade Tcnica na prestao de servios de Engenharia,
de Arquitetura e Agronomia; autoriza a criao, pelo Conselho Federal
de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CONFEA, de uma Mtua de
Assistncia Profissional, e d outras providncias.
Artigos 2, 3, 12, 39, 50, 55 e 66 da Lei 8.078, de 11 de
setembro de 1990, que dispe sobre a proteo do consumidor e d
outras providncias.
2.1 Principais artigos da Lei Federal n 5.194/66
Art. 1 - As profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro-
agrnomo so caracterizadas pelas realizaes de interesse social e
humano que importem na realizao dos seguintes empreendimentos:
a) aproveitamento e utilizao de recursos naturais;
b) meios de locomoo e comunicaes;
c) edificaes, servios e equipamentos urbanos, rurais e regionais,
nos seus aspectos tcnicos e artsticos;
d) instalaes e meios de acesso a costas, cursos, e massas de gua e
extenses terrestres;
e) desenvolvimento industrial e agropecurio.
(...)
Art. 6 - Exerce ilegalmente a profisso de engenheiro, arquiteto ou
engenheiro-agrnomo:
a) a pessoa fsica ou jurdica que realizar atos ou prestar servios,
pblicos ou privados, reservados aos profissionais de que trata esta Lei e
que no possua registro nos Conselhos Regionais:
b) o profissional que se incumbir de atividades estranhas s atribuies
discriminadas em seu registro;
c) o profissional que emprestar seu nome a pessoas, firmas,
organizaes ou empresas executoras de obras e servios sem sua real
participao nos trabalhos delas;
d) o profissional que, suspenso de seu exerccio, continue em atividade;
e) a firma, organizao ou sociedade que, na qualidade de pessoa
jurdica, exercer atribuies reservadas aos profissionais da Engenharia, da
Arquitetura e da Agronomia, com infringncia do disposto no pargrafo
nico do Art. 8 desta Lei.
Art. 7 - As atividades e atribuies profissionais do engenheiro, do
arquiteto e do engenheiro-agrnomo consistem em:
a) desempenho de cargos, funes e comisses em entidades estatais,
paraestatais, autrquicas e de economia mista e privada;
b) planejamento ou projeto, em geral, de regies, zonas, cidades,
obras, estruturas, transportes, exploraes de recursos naturais e
desenvolvimento da produo industrial e agropecuria;
c) estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, percias, pareceres
e divulgao tcnica;
d) ensino, pesquisa, experimentao e ensaios;
e) fiscalizao de obras e servios tcnicos;
f) direo de obras e servios tcnicos;
g) execuo de obras e servios tcnicos;
h) produo tcnica especializada, industrial ou agropecuria.
Pargrafo nico - Os engenheiros, arquitetos e engenheiros-
agrnomos podero exercer qualquer outra atividade que, por sua
natureza, se inclua no mbito de suas profisses.
(...)
Art. 13 - Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro
trabalho de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia, quer pblico,
quer particular, somente podero ser submetidos ao julgamento das
autoridades competentes e s tero valor jurdico quando seus autores
forem profissionais habilitados de acordo com esta Lei.
Art. 14 - Nos trabalhos grficos, especificaes, oramentos,
pareceres, laudos e atos judiciais ou administrativos, obrigatria, alm
da assinatura, precedida do nome da empresa, sociedade, instituio ou
firma a que interessarem, a meno explcita do ttulo do profissional que
os subscrever e do nmero da carteira referida no Art. 56.
Art. 15 - So nulos de pleno direito os contratos referentes a qualquer
ramo da Engenharia, Arquitetura ou da Agronomia, inclusive a elaborao
de projeto, direo ou execuo de obras, quando firmados por entidade
pblica ou particular com pessoa fsica ou jurdica no legalmente
habilitada a praticar a atividade nos termos desta Lei.
(...)
Art. 46 - So atribuies das Cmaras Especializadas:
a) julgar os casos de infrao da presente Lei, no mbito de sua
competncia profissional especfica;
b) julgar as infraes do Cdigo de tica;
c) aplicar as penalidades e multas previstas;
d) apreciar e julgar os pedidos de registro de profissionais, das firmas,
das entidades de direito pblico, das entidades de classe e das escolas ou
faculdades na Regio;
e) elaborar as normas para a fiscalizao das respectivas especializaes
profissionais;
f) opinar sobre os assuntos de interesse comum de duas ou mais
especializaes profissionais, encaminhando-os ao Conselho Regional.
Art. 55 - Os profissionais habilitados na forma estabelecida nesta Lei
s podero exercer a profisso aps o registro no Conselho Regional sob
cuja jurisdio se achar o local de sua atividade.
(...)
Art. 58 - Se o profissional, firma ou organizao, registrado em
qualquer Conselho Regional, exercer atividade em outra Regio, ficar
obrigado a visar, nela, o seu registro.
(...)
Art. 71 - As penalidades aplicveis por infrao da presente Lei so as
seguintes, de acordo com a gravidade da falta:
a) advertncia reservada;
b) censura pblica;
c) multa;
d) suspenso temporria do exerccio profissional;
e) cancelamento definitivo do registro.
Pargrafo nico - As penalidades para cada grupo profissional sero
impostas pelas respectivas Cmaras Especializadas ou, na falta destas,
pelos Conselhos Regionais.
Art. 72 - As penas de advertncia reservada e de censura pblica
so aplicveis aos profissionais que deixarem de cumprir disposies
do Cdigo de tica, tendo em vista a gravidade da falta e os casos de
reincidncia, a critrio das respectivas Cmaras Especializadas.
Art. 73 - As multas so estipuladas em funo do maior valor de
referncia fixada pelo Poder Executivo e tero os seguintes valores,
desprezadas as fraes de um cruzeiro:
a) de um a trs dcimos do valor de referncia, aos infratores dos arts.
17 e 58 e das disposies para as quais no haja indicao expressa de
penalidade;
b) de trs a seis dcimos do valor de referncia, s pessoas fsicas, por
infrao da alnea b do Art. 6, dos arts. 13, 14 e 55 ou do pargrafo
nico do Art. 64;
c) de meio a um valor de referncia, s pessoas jurdicas, por infrao
dos arts. 13, 14, 59 e 60 e pargrafo nico do Art. 64;
d) de meio a um valor de referncia, s pessoas fsicas, por infrao
das alneas a, c e d do Art. 6;
e) de meio a trs valores de referncia, s pessoas jurdicas, por
infrao do Art. 6 (1).
Pargrafo nico - As multas referidas neste artigo sero aplicadas
em dobro nos casos de reincidncia.
(...)
2.2 Principais artigos da Lei Federal n 6.496/77
Art. 1 - Todo contrato, escrito ou verbal, para a execuo de obras
ou prestao de quaisquer servios profissionais referentes Engenharia,
Arquitetura e Agronomia fica sujeito Anotao de Responsabilidade
Tcnica (ART).
Art. 2 - A ART define para os efeitos legais os responsveis tcnicos
pelo empreendimento de engenharia, arquitetura e agronomia.
1 - A ART ser efetuada pelo profissional ou pela empresa no
Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA),
de acordo com Resoluo prpria do Conselho Federal de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia (CONFEA).
2 - O CONFEA fixar os critrios e os valores das taxas da ART ad
referendum do Ministro do Trabalho.
Art. 3 - A falta da ART sujeitar o profissional ou a empresa multa
prevista na alnea a do Art. 73 da Lei n 5.194, de 24 DEZ 1966, e
demais cominaes legais.
ARRAZOADO SOBRE A EXCLUSIVIDADE DOS
PROFISSIONAIS DE ENGENHARIA NO EXERCCIO
DAS ATIVIDADES DE AVALIAO IMVEIS.
3.
A comisso de Estudos, que revisou a parte 2 da Norma de Avaliao
de Bens da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, ABNT NBR 14.653,
estabeleceu que as avaliaes tm os seguintes princpios:
- Formao tcnica
O exerccio da atividade de avaliao de imveis exige uma formao
tcnica que incompatvel com aquela que dispe o corretor de imveis.
A Lei n 6.530/78, em seu artigo 3, dispe que: Compete ao Corretor
de Imveis exercer a intermediao na compra, venda, permuta e locao
de imveis, podendo, ainda, opinar quanto comercializao imobiliria.
E conclui, em seguida:
Parece-nos lgico que dentro da competncia para opinar
quanto comercializao imobiliria se insere a de avaliar o
valor do imvel, o que faz do corretor profissional competente
para o ato.
Nessa concluso h um grande equvoco de competncia
profissional.
certo que os corretores esto na linha de frente do mercado de
transaes e de locaes e, por fora da habitualidade, esto familiarizados
aos preos praticados e mesmo com o rol de informaes histricas e
perspectivas diretas nas suas reas de atuao.
Associado habitualidade, h a natural intuio que o leva escolha
dessa atividade para o exerccio profissional. Mas no saber distinguir,
alm de uma apreciao leiga, tecnicamente irresponsvel, caractersticas
intrnsecas do bem a transacionar, quanto s tcnicas construtivas e at
aspectos patolgicos de uma edificao, sua interao com o solo e
respectivo grau de compromisso ao uso que possam ser aferidas para
emprestar ou reduzir valor a um bem.
Ademais, insere-se uma forte questo tica: a sua conduta de conciliar
interesses, que resultam no prprio ganho (comisses recebidas), o faz
parte interessada no processo transacional. O projeto constitui-se em
uma reivindicao amoral.
O valor mercadolgico de um imvel apresenta componentes que
devem e podem ser identificados no somente para o discernimento das
partes transacionais, mas, principalmente, para conduzir uma deciso
judiciosa.
Neste campo, de fato, os corretores no esto capacitados.
Estes podero at dizer que preos esto sendo praticados, mas no
sabero o porque, o como e em quais limites seriam tolerados,
considerando a generalidade e a especificidade de cada bem em exame.
Esta capacitao profissional somente encontrada nos profissionais
graduados em engenharia e agronomia, que tm em sua formao e viso
conhecimentos pertinentes a precificao de materiais e das habitaes,
ao estgio tecnolgico das construes, aos custos, formao
antropolgica de aglomerados urbanos e de atividades produtivas rurais
ou industriais, no sendo argumento para alegao de no estar explcito
na Lei.
O questionamento a respeito da competncia tendo em vista
especialmente o disposto no art. 7, alnea c, da Lei n 5.194/66,
que dispe serem atividades e atribuies de engenheiros, arquitetos e
agrnomos: estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, percias,
pareceres e divulgao tcnica, serve to somente como um pretexto
para incutir dvidas onde elas inexistem, alegando-se: as dvidas acerca
da matria geram insegurana jurdica, tanto para os consumidores quanto
para os trabalhadores do setor corretores, engenheiros e arquitetos.
Isto, para consumidores, engenheiros, arquitetos e agrnomos,
inverdico.
De fato, com base no disposto na Lei 5.194, defende-se a tese de
que a competncia para a avaliao do valor do imvel atribuio de
engenheiros, arquitetos e agrnomos, e no dos corretores de imveis.
Raciocnio anlogo aplicvel tambm para outras categorias de bens
como mquinas, instalaes e equipamentos eltricos e mecnicos cujas
avaliaes de mercado demandam formao, habilitao e capacitao
nas reas das engenharias eltrica e mecnica.
Conforme j est demonstrado pela legislao disponvel, no h
respaldo ao argumento para alegao de no estar explcito na Lei.
Reitera-se, como elencado a seguir:
a) A legislao brasileira (Cdigo de Defesa do Consumidor) impe aos
fornecedores de produtos e prestadores de servios tcnicos o respeito s
normas tcnicas oficiais.
b) No caso das avaliaes a norma a ser respeitada a NBR 14.653
Avaliaes de Bens, cuja parte 2 NBR 14.653-2 dedicada a Imveis
Urbanos e a parte 3 NBR 14.653-3 dedicada a Imveis Rurais.
c) A definio de avaliao contida na parte 1 Procedimentos Gerais
:

Anlise tcnica, realizada por engenheiro de avaliaes, com o
objetivo de identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos,
e ou determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica,
para uma determinada finalidade, situao e data.
Entende-se por engenheiro de avaliaes ao profissional do sistema
CONFEA/CREA engenheiro e agrnomo.
d) O mesmo documento define o profissional capacitado a realizar
avaliaes como:
Profissional de nvel superior, com habilitao legal e capacitao
tcnico-cientfica para realizar avaliaes, devidamente registrado no
CREA.
e) So diversas as razes que levaram o texto a contemplar tais
definies. Entre outros, destacam-se aspectos especficos contidos nos
requisitos e nas diversas metodologias normalizadas.
f) Visando dar maior objetividade a este documento sero a seguir
abordados os principais aspectos prescritos na NBR 14.653-2 Imveis
Urbanos:
f.1) Vistoria: Mencionado anteriormente, porm neste tpico a norma
impe ao profissional que sejam observados os requisitos sinteticamente
expostos abaixo e que esto diretamente relacionados formao em
engenharia ou arquitetura:
Anlise e descrio das caractersticas urbansticas da regio;
Anlise e descrio de aspectos fsicos tais como: relevo; natureza
predominante do solo e condies ambientais;
Identificao das restries de uso e ocupao: Os elementos
tcnicos que do suporte legislao que regra o aproveitamento de um
terreno ou de uma gleba, e a respectiva aplicao, somente podem ser
corretamente considerados por profissionais de engenharia e arquitetura.
Essa condio fundamental, pois em diversos mtodos previstos h
necessidade de analisar e considerar o potencial construtivo que tem
relao direta com o valor.
Caracterizao das edificaes e benfeitorias: Devem ser
considerados aspectos construtivos qualitativos; quantitativos e
tecnolgicos, em confrontao com a documentao existente. Um leigo
em matria de engenharia e arquitetura no tem condies tcnicas de
fazer tal aferio. Alm disso, h que haver uma especial ateno no
que diz respeito ao padro construtivo; idade; estado de conservao;
existncia de patologias e aspectos funcionais, que so caractersticas que
tm relao direta com o valor.
f.2) Metodologias: Os quatro mtodos avaliatrios previstos na norma
apresentam as seguintes especificidades:
Mtodo Comparativo Direto: O avaliador deve ter condies
tcnicas para identificar quais so as variveis que tm influncia direta
no valor. Nas avaliaes essa identificao exige um trabalho investigativo
sofisticado que somente quem detm conhecimentos aprofundados, entre
outros, de tecnologia da construo, matemtica e estatstica consegue
levar a efeito.
Ferramentas: Para aplicao deste mtodo a norma prev os seguintes
tipos de tratamento de dados:
Fatores: O tratamento por fatores est diretamente relacionado a
uma correta identificao das variveis que devem ser tratadas, sendo
certo que sua aplicao somente pode ser feita com embasamento em
estudos realizados por entidades tcnicas reconhecidas ou atravs de
estudo especfico fundamentado pelo avaliador, que fogem capacitao
tcnica de corretores.
Cientfico: O tratamento cientfico exige conhecimentos complexos de
econometria aplicada, processos inferenciais e estocsticos e programao
linear e dinmica que no esto ao alcance de um profissional formado
fora das reas de cincias exatas.
Outros: Alm dos tratamentos acima citados, os profissionais de
avaliao podem fazer uso de Redes Neurais Artificiais; Regresso
Espacial; Anlise Multivariada e Anlise Envoltria de Dados. Todos esses
tratamentos implicam domnio de matemtica em nveis que somente
profissionais das reas de cincias exatas cursam em suas respectivas
grades curriculares.
Mtodo Involutivo: Este mtodo obriga a concepo de um
projeto hipottico, o que somente pode ser elaborado por engenheiro e
arquiteto. A partir desse projeto, o valor do imvel definido pelo estudo
da viabilidade tcnica e econmica do empreendimento, com previso
de receitas, despesas (oramento de obra; despesas diretas e indiretas;
remunerao do incorporador; etc) e prazos de obra.
Mtodo da Renda: A aplicao deste mtodo impe ao avaliador
a estimao de receitas e despesas, inclusive de manuteno e reforma;
montagem de fluxo de caixa; anlise de taxa de atratividade. Tais
conhecimentos so estudados em nveis adequados na grade curricular
de graduao do profissional de engenharia e arquitetura.
Mtodo Evolutivo: A exemplo do mtodo involutivo, h necessidade
de quantificao de custo de obra, considerao de sub ou super-
aproveitamento em decorrncia das restries de uso e ocupao, que
so procedimentos de aplicao especfica e exclusiva de engenheiros e
arquitetos.
g) Em complementao ao acima exposto dever ser observado que,
alm do valor de mercado, existem diversos outros valores especficos
(risco; patrimonial; residual; liquidao forada; indenizao; etc) para os
quais os corretores de imveis no tm qualquer familiaridade.
- Autoria Intelectual
Todo o acervo tcnico existente na rea de avaliaes foi produto da
criao de engenheiros.
Em linhas gerais a evoluo da atividade de avaliao no Brasil pode
ser assim resumida:
a) 1918: So publicados os primeiros trabalhos tcnicos de avaliao
(Boletins do Instituto de Engenharia; Revista Politcnica e Revista
Engenharia Mackenzie e Boletim de Engenharia da Revista do Arquivo
Municipal e da Revista Engenharia Municipal So Paulo).
b) O trabalho mais antigo que se tem notcia tambm datado de
1918: Monografia do Professor Engenheiro Vitor da Silva Freire.
c) Em 1920 destacam-se como precursores dos trabalhos avaliatrios
os seguintes profissionais:
- Prof. Engo Luiz Igncio de Anhaia Mello
- Prof. Engo Lysandro Pereira da Silva
- Engo Lus Carlos Berrini
d) Ao longo da histria constituem marcos na literatura tcnica de
avaliao as seguintes obras produzidas exclusivamente por engenheiros
e arquitetos:
- Avaliaes de Imveis: Engenheiro Lus Carlos Berrini 1949;
- Construes Terrenos: Engenheiro Ruy Canteiro;
- Engenharia de Avaliaes: IBAPE 1974;
- Engenharia de Avaliaes Uma Introduo Metodologia
Cientfica: Engenheiro Rubens Alves Dantas 1998;
- Engenharia de Avaliaes: IBAPE 2007.
e) Os principais eventos da histria das avaliaes de bens foram de
iniciativa de engenheiros e arquitetos:
1949: Grupo de Engenheiros que atuavam na Diviso de Avaliao e
Percias do Instituto de Engenharia de So Paulo participa da fundao
UPAV em Lima Peru;
1953: Fundao do Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro/
DF Arq. Alberto Llio Moreira;
1957: Congresso Panamericano de Avaliaes no Brasil e fundao
do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia
liderana do Eng. Hlio de Cares;
1979: Fundao da ABRAP Associao Brasileira de Avaliaes e
Percias liderana do Eng. Eurico Ribeiro;
1995: Unio IBAPE / ABRAP;
2005: Fundao da SOBREA Sociedade Brasileira de Engenharia de
Avaliaes.
f) Todas as normas tcnicas de avaliao que foram produzidas no
Brasil foram elaboradas exclusivamente por engenheiros e arquitetos:
- P-NB-74 de 1957 ABNT;
- Sugestes de Normas Gerais para Avaliaes em
Desapropriaes 1968;
- Normas para Avaliaes em Desapropriaes 1973 (IBAPE
Instituto de Engenharia);
- NB 502 Avaliao de Imveis Urbanos ABNT 1977;
- Normas de Avaliao de Imveis Urbanos do IBAPE/SP;
- NBR 5676 Avaliao de Imveis Urbanos 1989;
- NBR 14653 Avaliao de Bens ABNT 1998;
- Norma de Avaliao de Bens do IBAPE 2005.
Toda a evoluo tcnico-cientfica empreendida por Engenheiros nos
ltimos 50 anos, visando aprimorar a Avaliao de Imveis, demonstra
que estes profissionais esto constantemente ampliando as fronteiras do
conhecimento, buscando uma maior confiabilidade nos resultados das
avaliaes.
Neste ponto cabe comentar que a elaborao do texto normativo
vigente (ABNT NBR 14.653), bem como dos anteriores, no teve a
participao da classe dos corretores.
Cabe esclarecer que os Projetos de Norma Brasileira so elaborados
no mbito dos ABNT/CB e ONS circulam para Consulta Pblica entre os
associados da ABNT e demais interessados.
A ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas o Frum
Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujo contedo de
responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de
Normalizao Setorial (ONS), so elaboradas por Comisses de Estudo
(ABNT/CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas
fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades,
laboratrios e outros).
g) Todos os eventos tcnicos relevantes em mbito nacional foram
realizados exclusivamente por engenheiros e arquitetos:
14 Congressos Brasileiros de Avaliao;
Participao / organizao de 23 Congressos Panamericanos,
destacando-se o primeiro na Cidade de Lima PERU;
Promoo de incontveis seminrios e simpsios em todo o territrio
nacional;
Organizao de inmeros cursos de aperfeioamento e especializao
(ps-graduao).
- Elucidaes conclusivas
Os corretores de imveis carecem de capacitao para realizar laudos
de avaliao e falta-lhes iseno, visto que o fim precpuo dessa atividade
a comercializao do imvel e a remunerao a ela vinculada.
Do ponto de vista tcnico os corretores de imveis no tm capacitao
para elaborar laudos de avaliao em atendimento ao que est preconizado
na Norma de Avaliao de Bens da ABNT. Deve-se lembrar que o Cdigo
de Defesa do Consumidor estabelece no seu artigo 39, inciso VIII, que
vedado colocar no mercado qualquer produto ou servio em desacordo
com as normas tcnicas.
Admitir que corretores possam exercer uma atividade para a qual no
contriburam e nem esto capacitados expor a risco de segurana todos
os atos e consequncias decorrentes dos trabalhos avaliatrios.
Todas as instituies financeiras que fazem uso de avaliaes
imobilirias (Caixa Econmica Federal, Banco do Brasil, BNDES e outros)
tm estruturas especficas e especializadas constitudas por engenheiros e
agrnomos e somente contratam trabalhos elaborados por estas categorias
profissionais. Isso se d pela necessidade de haver fundamentao
tcnica, transparncia e validao de suas concluses, o que propicia
maior segurana s garantias hipotecrias de suas operaes.
O acima exposto tambm se aplica a todas as demais instituies
que demandam trabalhos de avaliao, tais como: PETROBRAS, VALE,
FURNAS, CHESF, agncias reguladoras (ANEEL, entre outras), fundos de
previdncia privada (PREVI, PETROS, FUNCEF, entre outros), agncias
financiadoras (FINEP, entre outras), seguradoras (IRB).
A necessidade de fundamentao e transparncia tambm se faz
impositiva em demandas judiciais de diversas naturezas, tais como:
desapropriaes, sub-rogao de vnculos, instituio de servido,
inventrios, execues, falncias etc.
Fica tambm muito claro que a legislao vigente est correta ao
admitir que, para o exerccio de suas atividades profissionais, podem
os corretores de imveis, no mximo, opinar sobre valor, pois avaliar
algo mais: cincia complexa de responsabilidade que agrega cultura
especializada em engenharia.
Embasamento alicerado no texto do Coordenador da
Comisso da Reviso da Norma Brasileira de Avaliaes da
ABNT NBR 14653-2, Eng. Octavio Galvo Neto e Secretrio
Eng. Srgio Anto Paiva.
PARMETROS E PROCEDIMENTOS
PARA A FISCALIZAO
4.
A avaliao de bens e imveis visa a estimar o seu valor e pode ter,
entre outros fins, a partilha dos bens de uma herana, a compra ou
venda de imveis, o financiamento hipotecrio na compra ou construo
de um imvel ou equipamento, o estudo econmico e financeiro de um
projeto de investimento, o clculo de indenizao por expropriao, a
determinao do valor para efeitos fiscais etc.
Exemplo:
O Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis e de direitos a eles
relativos um imposto de competncia municipal que tem como base
de clculo o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
EXEMPLOS DE ONDE FISCALIZAR
Bancos (PROAGRO/ Seguros)
Prefeituras
rgos Pblicos
Onde for constatada a ocorrncia destes servios
ATIVIDADES TCNICAS PERTINENTES
Podero ser identificadas as seguintes atividades:
Relatrios e laudos de vistoria, percia, avaliao, arbitramento,
laudo e parecer tcnico.
Outros
PARMETROS PARA A FISCALIZAO
Os servios tcnicos relacionados avaliao de imveis, privativos
dos profissionais do Sistema Confea/Crea, devem ser objeto de Anotao
de Responsabilidade Tcnica - ART, registrada por profissional ou empresa
habilitada junto ao CREA-PR.
As pessoas jurdicas que atuem nas reas de que trata esta orientao
devero apresentar pelo menos um profissional habilitado como
responsvel tcnico.
DOCUMENTAO COMPROBATRIA
Documentao comprobatria: So os documentos aceitos para
comprovar que o servio foi efetivamente realizado pelo fiscalizado.
ART
Contrato de Prestao de Servios
Nota Fiscal que ateste a realizao de atividade tcnica
Relatrios e laudos de vistoria, percia, avaliao, arbitramento,
laudo e parecer tcnico.
EXIGNCIA DE ART
Todos os servios tcnicos relacionados avaliao de bens e imveis
sob responsabilidade de profissionais abrangidos pelo Sistema Confea/
Crea devem ser objeto de Anotao de Responsabilidade Tcnica - ART,
registrada por profissional ou empresa habilitada junto ao CREA-PR.
No caso de fiscalizao de empresa constituda para prestar servios
relacionados avaliao de bens e imveis, verificar a existncia do registro
PJ e da ART de cargo/funo de cada profissional responsvel tcnico ou
do quadro tcnico.
PROFISSIONAIS HABILITADOS
De acordo com a Deciso Plenria PL-3238/2003 do CONFEA: O
OBJETO do arbitramento, avaliao, percia e vistoria, independentemente
de sua localizao, que definir qual o profissional legalmente habilitado
pela sua execuo, observando-se suas competncias, nos termos da
legislao vigente.
IDENTIFICAO DE IRREGULARIDADES
Verificar procedimento padro vigente.
LEGISLAO PERTINENTE
Lei Federal n5.194/1966
Lei Federal n6.496/1977
Resoluo n1.025/2009 do CONFEA
Deciso Plenria PL-3238/2003 do CONFEA
OBSERVAES E CUIDADOS
Os parmetros acima so orientativos.
Os casos omissos ou no previstos devero ser encaminhados, atravs
de consulta tcnica, Cmara Especializada para anlise.
DEFINIES DA RESOLUO N. 345/1990
DO CONFEA
5.
a) VISTORIA a constatao de um fato, mediante exame
circunstanciado e descrio minunciosa dos elementos que o constituem,
sem a indagao das causas que o motivaram.
b) ARBITRAMENTO a atividade que envolve a tomada de deciso
ou posio entre alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem
de aspectos subjetivos.
c) AVALIAO a atividade que envolve a determinao tcnica
do valor qualitativo ou monetrio de um bem, de um direito ou de um
empreendimento.
d) PERCIA a atividade que envolve a apurao das causas que
motivaram determinado evento ou da assero de direitos.
e) LAUDO a pea na qual o perito, profissional habilitado, relata
o que observou e d as suas concluses ou avalia o valor de coisas ou
direitos, fundamentadamente.
Manual de Fiscalizao de Engenharia de Avaliaes 46
0800-410067
www.crea-pr.org.br

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