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VALUACIN COMERCIAL DEL AREA DE UN

PREDIO RUSTICO AFECTADO POR EL DERECHO


DE VIA DEL PROYECTO DE REHABILITACION Y
MEJORAMIENTO DE LA CARRETERA TARAPOTO
JUANJU, TRAMO CASPIZAPA-JUANJUI
Ing. Vctor Guzmn Fajardo
UBICACIN:
EL REA AFECTADA SE ENCUENTRA OCUPADA
POR EL DERECHO DE VIA DE LA CARRETERA
TARAPOTO JUANJU TRAMO CASPIZAPA-JUANJU
PROGRESIVA : KM. 114 + 580
SECTOR : SAN JUAN
DISTRITO : SACANCHE
PROVINCIA : HUALLAGA
DEPARTAMENTO : SAN MARTIN
TIPO DE PREDIO:
El predio con rea afectada es rstico por estar
ubicado en zona rural no habilitada como
urbana, dedicado a uso agrcola. Comprende su
ecosistema, el terreno, el agua, la edificacin
destinada a vivienda, las especies frutcolas
permanentes, etc.
Esta situado en la Ceja de Selva de la Regin
Selva.
Como se sabe el pas se divide en tres grandes
regiones: la Costa (11% de la superficie total) la
Sierra (27%); y la Selva (62% de la superficie
total del pas).
ECOLOGA:
Segn el Mapa Ecolgico del Per, se ubica en la Zona de
Vida bosque seco Tropical (bs-T), donde la biotemperatura
media anual mxima es de 25.1 C y la media anual mnima
de 23.9 C. El promedio mximo de Precipitacin total por ao
es de 1,391 milmetros. Se caracteriza por la presencia de
cactus del gnero Cereus y otras especies vegetales de los
Gneros Acacia y Prosopis. En los bosques se hallan
especies importantes como cedro, ishpingo, quinilla; palmeras
shapaja, yarina, huicungo, ponas, aguaje. etc.
La Zona de Vida bosque seco Tropical (bs-T), presenta
condiciones muy favorables para el desarrollo de una
actividad agropecuaria intensa. Los terrenos agrcolas
requieren de riego suplementario para la obtencin
rendimientos econmicos productivos con especies
adaptadas.
La Clasificacin de las tierras por Capacidad de Uso
Mayor
La Finalidad de sta clasificacin en su primera versin fue
poder contar con un sistema prctico que establezca la aptitud o
capacidad mxima de las tierras para su adecuado
aprovechamiento y su utilizacin previa a los estudios detallados
y semidetallados de suelos para permitir los terrenos sean
ocupados de modo mas o menos ordenado y no explotacin de
reas no favorables a la agricultura, buscando con ello la
defensa de la cuencas hidrogrficas y la biodiversidad.
Comprende los Grupos, Clases y sub.-clases
El Grupo comprende las tierras que presentan
caractersticas y cualidades similares en aptitud
natural para la produccin sostenible o para su
adecuado manejo para no causar daos en la
cuenca hdrica y sobre todo a la biodiversidad,
lo conforman las aptas para cultivos en limpio
(A), cultivos permanentes (C), pastos (P),
produccin forestal y proteccin (X).
La Clase, dentro de cada grupo, rene las unidades
de suelos de acuerdo con sus caractersticas
agrolgicas, se define como la sntesis de
propiedades de fertilidad, condiciones fsicas,
relaciones suelo-agua, las caractersticas de relieve
y climticas dominantes y representa la
potencialidad del suelo para producir plantas
especficas o secuencias de ellas bajo un definido
conjunto de prcticas de manejo. Para cada Grupo
el Sistema establece tres clases: Alta, media y baja.
La subclase es determinada en funcin a los
factores limitantes, riesgos y condiciones
especiales que restringen o definen el uso de las
tierras. Reconoce seis tipos de limitaciones
fundamentales y tres especiales. Las
fundamentales son: por suelo, sales, topografa-
riesgo de erosin, drenaje, inundacin y clima. Las
especiales: Uso temporal, terraza o andenera y
riego permanente o suplementario.
En las valorizaciones de predios rsticos los peritos deben
ceirse a lo establecido en el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per. Primeramente identifican, la Regin y
Zona de Vida, en que se encuentra el predio, luego indican los
grupos de tierras del Reglamento de Clasificacin de Tierras
por Capacidad de Uso Mayor, si stas son aptas para Cultivos
en Limpio, cultivos permanentes, pastos naturales, para
produccin forestal o proteccin; y, en la aptas para cultivos en
limpio, segn las caractersticas extrnsecas e intrnsecas de
cada uno los suelos que la conforman establecen, de
conformidad con el Reglamento de Tasaciones del Per, las
respectivas categoras. En pastos naturales determinan cada
categora acorde con la soportabilidad ganadera.
Las Categoras de las tierras aptas para cultivos en limpio,
segn el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per son:
a) Primera categora, son las tierras que tienen mayor
capacidad para producir rendimientos econmicos buenos y
muy buenos, aplicando nivel tecnolgico medio, en razn de
no presentar restricciones para el normal desarrollo de gran
nmero de cultivos rentables adaptados al medio fsico y
biolgico imperantes
Los suelos son de textura media, estructura granular,
consistencia friable, muy profundos, pendiente nivel o casi a
nivel, con muy ligera pedregosidad superficial, reaccin (pH)
neutro o ligeramente cido o ligeramente alcalino, no precisan
drenaje artificial, no salinos o levemente salinos, cuyas sales
solubles pueden ser fcilmente eliminadas mediante lavaje de
suelos; presentan nula o mnima erosin y normal a alto
contenido de materia orgnica.
b) Segunda Categora, son las tierras arables, con
menores aptitudes para la agricultura que las de Clase
Primera; de all que, su capacidad productiva es algo
inferior que aquellas, por presentar algunas no serias
restricciones para el normal desarrollo de los cultivos
rentables, adaptados al medio fsico y biolgico
imperantes. Requieren de moderadas prcticas de
conservacin y de manejo para su mejoramiento y evitar
su deterioro.
Los suelos poseen textura ligeramente gruesa, ligeramente
pesada o moderadamente fina, estructura en bloques
angulares o subangulares finos y medios, consistencia firme,
pendiente levemente inclinada, buena profundidad efectiva,
poca pedregosidad, muy bajos niveles tanto de acidez como
alcalinidad, drenaje moderado, leve salinidad, erosin tenue
y medianamente dotados de materia orgnica. Estas tierras
con aplicacin de nivel tecnolgico medio a cultivos
adaptados, producen frecuentes buenos rendimientos.
c) Tercera categora, son tierras arables, con menor aptitud
para la agricultura que las de clases Primera y Segunda, desde
que, su capacidad productiva es menor por causa de algunas
serias restricciones para el normal desarrollo de cultivos
rentables, adaptados al medio fsico y biolgico imperantes.
Requieren de prcticas especiales de conservacin
generalmente onerosas.
Los suelos pueden ser de textura muy pesada, estructura
prismtica o piramidal, que requieren fuertes incorporaciones
de materia orgnica; consistencia muy friable o muy firme;
mediana profundidad y drenaje algo imperfecto. La pendiente,
salinidad y pedregosidad superficial, son moderadas as como
la erosin y acidez o alcalinidad. El contenido de materia
orgnica es bajo.
d) Cuarta categora, se considera las tierras arables con
algunas serias deficiencias permanentes y otras susceptibles
de ser corregidas a altos costos; sin embargo, de ser
adecuadamente trabajadas con cultivos adaptados producen
ingresos que justifican su explotacin. Los suelos son
superficiales o muy superficiales, pendiente fuertemente
inclinada hasta algo empinada, fuerte a muy fuerte
pedregosidad superficial, marcada acidez o alcalinidad, drenaje
pobre, altamente salinos, severa erosin y pobre nivel de
materia orgnica.
Que Valor se ha encomendado determinar?
LA VALORIZACIN ENCOMENDADA FUE ESTABLECER EL VALOR
COMERCIAL.
Se recuerda que los valores frecuentes en predios rsticos son:
Valor reglamentario
Valor de realizacin
Valor afectivo
Valor de remate
Valor segn rentabilidad agrcola y/o ganadera
Valor de servidumbres y usufructos
En el rea afectada del predio motivo de valorizacin se determin
el valor comercial del terreno, una edificacin destinada a vivienda
y de plantaciones frutcolas Permanentes.
Valorizacin del terreno
En la valorizacin del terreno afectado por el derecho de va de la
carretera Tarapoto-Juanju, se encontr que ste ha sido
modificado por las obras de la carretera; sin embargo, por el rea
que lo circunda se deduce que su pendiente fue moderada, textura
franco arcillosa con presencia de pedregosidad y relieve algo
ondulado por lo que se calific de tercera categora.
rea ocupada por el derecho de va de la Carretera
Tarapoto - Juanju
Valor Comercial del terreno segn Estudio de Mercado
En la labor de establecer el valor comercial de los terrenos en
la zona Capiszapa-Juanju, se comprob en los Registros de
la propiedad Inmueble de Juanju que la mayora de predios
rsticos Inscritos de la zona han sido adquiridos al haber
transcurrido el plazo fijado por el artculo 23 del Decreto
Legislativo 667, modificado por la Ley N 26838. Es decir, no
ha existido operacin de compra-venta.
Para el barrio de La Victoria del distrito de Juanju, provincia
de Mariscal Cceres se encontr una Minuta de Compra-
Venta de 09 de Febrero del 2009 correspondiente a un
terreno rstico en la cual consta que de hectrea (2,500
m2) con plantacin de naranjos se tranz en S/ 10,000.00 es
decir S/ 40,000/Ha. o $ 14,184.40/Ha. Si consideramos que
una hectrea plantacin modelo de naranjos, de 10 aos
independientemente del suelo en la zona vale $ 12,630.00,
cifra que se ajusta 10% por estado de conservacin en la
plantacin existente, resulta que el valor del terreno es de $
14,184.40 - $ 11,367.00 =$ 2,817.40; vale decir, $ 3,000.00
El seor Adolfo Maldonado Lpez, destacado agricultor de
Bellavista nos manifest que los mejores terrenos, situados
en terraza baja de leve pendiente, con facilidades de riego
considerados en la zona como de primera categora se
cotizan entre 4,000 y 5,000 dlares la hectrea.
En la Agencia Agraria de Juanju el Director Ing. Miguel
Urgua Saavedra expres que los terrenos agrcolas con
pendiente pronunciada de difcil acceso al riego, en la zona
de inters se cotizan en Un mil dlares la hectrea.
En la Oficina Registral de Juanju, se observ inscrito un
predio rstico de 12.77 hectreas ubicado en el distrito de
Juanju, provincia de Mariscal Cceres; adquirido por la suma
de $ 7,500.00 o sea $ 587.30/hectrea. Valor que se
consider ajeno a la realidad.
Por stas razones se determin que el terreno rstico a
valorizar situado en terraza alta con pendiente moderada
con fcil acceso al riego con aguas de quebradas, que es
inferior a los considerados de primera categora, puede
valorizarse en 3,000 dlares por hectrea; y aquellos de
pendiente pronunciada con acceso al riego en 1,000
dlares por hectrea.
Valorizacin de la edificacin destinada a vivienda
La edificacin es de una sola planta, destinada a vivienda, en
buen estado de conservacin con rea techada de 28.00 m2 y
antigedad estimada en 20 aos.
Caractersticas constructivas:
Muros y columnas de quincha, techo de hojas de palma, piso
de tierra compacta, puertas y ventanas de madera corriente,
revestimiento de barro, bao no hay, Inst. elctricas y
sanitarias no hay.
Cuadro de valorizacin vivienda afectada
ESPECIES FRUTICOLAS AFECTADAS:
Las especies frutcolas afectadas y nmero y edades
estimadas son:
NARANJOS 30 de 10 aos
COCOTERO 01 de 10 aos
LIMONES 02 de 10 aos
NONI 20 de 2 aos
PALTO 01 de 4 aos
ZAPOTE 01 de 5 aos
El valor de las especies frutcolas permanentes, se fij base
a respectivas rentabilidades de plantaciones modelo con
rendimientos promedio potenciales del nivel nacional y
precios en chacra recabados de la Oficina Nacional de
Informacin del Ministerio de Agricultura.
Ficha Tcnica de
Cocotero
COCO
Nombre Cientfico: Cocus nucifera
Familia: Palmaceae
Variedad: Gigantes y Enanas
Perodo Vegetativo: 4 - 5 aos
Vida til: 40 - 50 aos.
Requerimiento de Suelo: Franco arenoso, franco arcilloso. / pH: 6.5
8.0
Epocas de Siembra: Todo el ao
Epoca de Cosecha: Todo el ao
Clima: Tropical
Temperatura:
Temperatura mxima 38 C
Temperatura mnima 15 C
temperatura ptima 25 - 30 C
Jornales (No/Ha): Instalacin: 40 - 50 / Mantenimiento y Cosecha: 60 - 80.
Rendimientos (TM/Ha):
Rendimientos Regionales 23.5
Rendimientos Nacionales 16.92
Rendimientos Potenciales 30 - 40 (80 - 100 cocos por planta)
Costo Produccin (USA $/Ha): Instalacin: 800 - 900
Mantenimiento y Cosecha: 1,000 - 1,200
Mercados demandantes:
Mercado Nacional Piura, La Libertad y Lima
Mercado Internacional Unin Europea (Aceite de coco)
Manejo Tcnico:
Semilla (Kg/Ha): 120 - 130 ; 180- 200
Distanciamiento (mts): Entre surcos 7 - 9 y entre plantas 7 - 9
Fertilizantes:
Nitrgeno (N). (Kg/Ha): 200
Fosforo (P). (Kg/Ha): 150
Potasio (K). (Kg/Ha): 100
Mdulo de Riego (m3 / Ha): 8,000 - 10,000
Frecuencia de Riego: 20 - 40
Principales Plagas: Gorgojo de la palmera, Suri, Queresas.
Principales Enfermedades: Pudricin de la palmera, Anillo rojo.
Uso: Industria: aceitero / Consumo directo: refrescos
Valorizacin frutales Juanju
COCOTEROS DE 10 AOS
NARANJOS DE 10 AOS
NARANJO DE 10 AOS
VALOR COMERCIAL DE LA SECCION DEL PREDIO
(VC):
El Valor Comercial de seccin del predio (VC), es igual a
la suma del Valor del terreno (VT), ms el valor de la
edificacin (VE), ms el valor de las especies
permanentes (VEP).
VC = VT + VE + VEP
Muchas Gracias