Enunciado

Artculo publicado en El Punt (versin digital):

Seales contradictorias en el mercado de la vivienda

El Punt, 07/12/13

Oriol Amat, Catedrtico de la UPF, presidente de ACCID y el Registro de Expertos Contables

Desde el ao 2008 las noticias sobre el mercado inmobiliario han sido muy negativas y la bajada
acumulada del precio de la vivienda ya es del 28,8%, segn el Consejo General del Notariado.
Este porcentaje debemos considerar como una media que incluye zonas donde ha bajado mucho
ms, sobre todo en segundas residencias, y zonas donde ha bajado mucho menos,
especialmente en las mejores localizaciones de algunas ciudades. Esta bajada ya se aproxima a
la correccin vaticinada por el FMI en 2007, cuando dijo que en Espaa la vivienda estaba
sobrevalorado y debera bajar un 30%.
Aunque la correccin producida, no es fcil que la vivienda deje de bajar con los actuales niveles
de desempleo y, sobre todo, con la falta de crdito. De hecho, uno de los motores de la burbuja
fue el crdito fcil y barato entre los aos 2003 y 2007. Tampoco ayuda el aumento de los
impuestos que gravan la compra de viviendas, tales como el IVA y el impuesto de transmisiones
patrimoniales, que pueden llegar al 10%. Y, para acabar de complicarlo, hay todava un elevado
stock de viviendas a la venta, que se estima en 1,7 millones de viviendas . Esta oferta supera
ampliamente la demanda y, por tanto, es una fuerza que empuje los precios a la baja. Por este
motivo, hay analistas, como RR Acua Asociados, que vaticinan que el precio de la vivienda
todava tiene que bajar de un 30 % adicional hasta 2017. Otros analistas auguran que la vivienda
seguir bajando hasta el ao 2025.
Pero, simultneamente, en los ltimos meses estn apareciendo seales de signo contrario. As,
podemos destacar la afluencia de inversores internacionales. Entre estos cabe destacar el fondo
estadounidense Pimp, que es el fondo de renta fija ms grande del mundo, y Elliot, un fondo que
ya ha comprado Altamira al Banco de Santander y el EVO Banco. Tambin est realizando
adquisiciones W.L. Ross, especializado en comprar entidades en quiebra. La mayora son fondos
buitre que compran activos con fuertes descuentos. Estas adquisiciones han hecho que otros
fondos, como el Soros Fund Management del conocido financiero Soros, estn estudiando con
lupa el mercado espaol con el fin de no dejar pasar posibles oportunidades. En resumen, desde
el comienzo de 2013, las adquisiciones hechas por inversores internacionales han aumentado un
25%. Los que prevn que la vivienda todava tiene que bajar mucho ms pensarn que estos
inversores internacionales se equivocan. De todos modos, la historia nos dice que, cuando estos
fondos buitre bajan a comprar, es porque estn convencidos de que los precios ya tocan fondo .
Hay datos que confirman esta posibilidad, como las pequeas subidas de precio que se estn
produciendo en los ltimos meses en algunas zonas del pas. Todava es muy temprano para
confirmarlo, porque las seales negativas son demasiado potentes, pero habr que estar atentos
a lo que ocurre en 2014, ya que se podra producir un cambio de tendencia.

Instrucciones:

Tienes que elaborar un trabajo de entre 800 y 1000 palabras.
Debes responder o hacer algn comentario, como mnimo, a todas estas preguntas.
Debe estructurar bien tu trabajo (introduccin, desarrollo y conclusin). No olvides poner las
fuentes consultadas, en su caso. Puedes dar tu opinin, pero siempre de manera rigurosa y no
coloquial. Tienes que ser profesional, mostrar madurez y espritu crtico.
Tienes que pasar el corrector de lengua (no es aceptable un trabajo con faltas de ortografa).
Puedes usar grficas o tablas de apoyo con datos que encuentres.

Adems, debes discutir el trabajo hecho por otros compaeros en el espacio Debate de la
asignatura.


Las fechas sern:
Del 14/05/2014 al 05/24/2014 elaboracin del trabajo, el cual se colgar en el RAC de la
asignatura y se subir al espacio de debate de la asignatura.
Del 05/25/2014 al 29/05/2014 deber comentar en el espacio del Foro el trabajo de un
compaero, as como contra argumentar los comentarios hechos por sus compaeros en su
trabajo. El trabajo que deber comentar ser el enviado justo antes de que su en el espacio de
Debate (excepto el primer trabajo enviados al Debate, cuyo autor deber comentar el trabajo
inmediatamente posterior) .


A partir de la lectura del artculo adjunto y utilizando conceptos estudiados en esta asignatura,
analiza la evolucin reciente del mercado inmobiliario en Espaa. Las preguntas y comentarios
que te proponemos a continuacin te pueden servir de gua para la elaboracin del trabajo:

1) Qu evolucin ha tenido la demanda de viviendas de los ltimos aos?

Para el 2015 estima que tanto la demanda como los precios se recuperarn
sensiblemente por la mejora del ciclo econmico. Se sostiene que las ventas de vivienda
crecern en los aos 2014 y 2015 gracias a dos factores: la mejora del ciclo econmico y
el mayor atractivo de la inversin en vivienda. el descenso medio del 30% en los precios
ha contribuido a que la rentabilidad bruta por el alquiler de vivienda en Espaa haya
repuntado desde 3,3% en 2008 a niveles ligeramente superiores al 4% en 2013, segn el
banco de Espaa.




2) Qu factores afectan la demanda de viviendas?

Entre los factores que actualmente determinan la demanda de viviendas esta:
Precios bajos de las viviendas
Rigidez del mercado inmobiliario (pues entre el inicio de una obra y su venta pueden
pasar hasta dos aos)
Dificultad de acceder al crdito
Evolucin de la tasa de desempleo
La inversin extrajera en el sector inmobiliario




3) Qu evolucin ha tenido la oferta de viviendas desde el inicio de la crisis?

La oferta estar caracterizada principalmente por dos factores:
La construccin de vivienda nueva
El stock existente de vivienda sin vender

Por un lado, la nueva construccin de vivienda disminuy de manera significativa en los
ltimos aos: entre 2007 y 2010 las viviendas iniciadas se redujeron en 85%. La poca
actividad que se ha mantenido durante el periodo de la crisis ha sido, en parte, gracias a la
Vivienda de Proteccin Oficial (VPO) que representa ~50-60% de las viviendas terminadas.
Los principales indicadores inmobiliarios ilustran el descenso

4) Cul es la explicacin a la fuerte cada de precios?

En el primer trimestre de 2008 las principales empresas de la construccin vieron reducir sus
ventas un 72%, pasando a ingresar 20 millones de euros, en contraste con los 500 del mismo
periodo de 2007. Desde principios de 2008 los principales medios de comunicacin dan por
segura una grave crisis en el sector de la construccin, augurando la propia patronal del sector
bajadas de precio del orden del 8%.

4) Como representaras grficamente la evolucin reciente del mercado de vivienda y
los cambios en el precio y cantidad de equilibrio?

Compraventas de viviendas:

El nivel de compraventas de vivienda se va estabilizando, mientras que se observa una
divergencia en la evolucin de los precios: en las zonas costeras ms tursticas se registra
un incipiente repunte relacionado con el aumento de la demanda de extranjeros ante los
bajos niveles de precios alcanzados, pero en las grandes ciudades y sus reas
metropolitanas prosigue el ajuste. En julio del 2013 se registraron 25.706 compraventas de
viviendas, cifra que supone un descenso interanual del 5%, algo menos intenso que el -
5,5% anotado en junio. La vivienda nueva sigue registrando el peor comportamiento, con
un ajuste interanual del 11,1% hasta 11.447 unidades vendidas, mientras que la vivienda
usada, que supone el 55,5% de las operaciones de compraventa, aumenta un mnimo
0,5% hasta 14.259 viviendas. En trminos acumulados de los ltimos 12 meses, la
compraventa de viviendas (325.435 unidades) muestra un ajuste del 58% frente a los
mximos de 2007. Andaluca, la Comunidad Valenciana, Catalua y Madrid concentran el
62,9% de las operaciones efectuadas en julio.






Precio de la Vivienda Promedio:


Se estima que los precios se ajustarn en los prximos trimestres hasta situarse en el rango de
1.450 euros/1.470 euros/m2, precios que no se vean desde finales de 2003.
Grafica de la Evolucin del Mercado de Inmobiliario de Espaa y punto de Equilibrio:

Precio Euros/m2




A
1470 euros/m2






Cantidad de Viviendas
325435

El punto A, es el punto de equilibrio; con una cantidad de equilibrio de 325435 viviendas vendidas
hasta el ao 2013 y con un precio promedio de 1470 euros por metro cuadrado.

6) Cul o cules son las posibles evoluciones futuras del mercado teniendo en cuenta la
informacin que se comenta en el artculo?

Se estima que al mercado de la vivienda le queda an un ao de ajuste pero que los indicadores
macroeconmicos estn mejorando y la confianza esta retornando. Estima que la recuperacin de
la actividad de edificacin de viviendas y la mejora de la demanda evitarn nuevas cadas de la
inversin residencial para el ao que viene. Eso s, recuerda que la riqueza inmobiliaria (precio de
las viviendas) de los espaoles seguir deprecindose (baja de precios) durante los prximos
meses pero a un ritmo mucho menor.

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