SEMANA 05

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Sumrio
Matrcula do registro de imveis parte 1 ...............................................3
Matrcula do registro de imveis parte 2 ...............................................3
Registro e averbao no registro de imveis ...........................................4
Transferncia da propriedade ..................................................................5
Ofcios notariais tabelionato de notas ...................................................6
Registro de imveis ..................................................................................6
Processo de retifcao registral parte 1 ...............................................7
Processo de retifcao registral parte 2 ...............................................8
Lei 6.015/1973 ..........................................................................................9
Processo administrativo fscal ................................................................ 11
Mensagem fnal ......................................................................................12
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Matrcula do registro de imveis parte 1
No registro de imveis, fcam guardados/arquivados (por meio de documentos denominados ma-
trculas) todos os registros referentes aos imveis da comarca (cidade) que o ofcio abrange.
Nota-se ainda que o Poder Judicirio estadual pode subdividir as comarcas em zonas de registro
de imveis.
A matrcula o documento principal em se tratando de coisa imvel e tem a mes-
ma importncia que tem a certido de nascimento para as pessoas naturais, por
exemplo.
Na matrcula so registradas todas as alteraes relativas transferncia de titularidade, ca-
pacidade das partes, substncia da coisa imvel, entre outras, ou seja, dever conter as reais
condies fsicas do imvel e de seus proprietrios.
Para que haja a transferncia de titularidade, a lei exige que o negcio esteja revestido de um ato
solene perante o tabelionato de notas, ou seja, da escritura de compra e venda por instrumento
pblico.
Assim, a escritura pblica de compra e venda dever ser registrada no
ofcio imobilirio competente o mais breve possvel, a fm de que conste
na matrcula a referida transferncia do direito de propriedade do novo ti-
tular. Nada adiantar realizar o ato de escriturao e guardar o documento
em casa. Essa falha permite que, se forem outorgadas diversas escrituras
relativas ao mesmo imvel, o dono seja aquele que primeiro registre sua
escritura no registro de imveis competente.
Da a seguinte mxima, muito conhecida no meio profssional: S dono quem registra.
Matrcula do registro de imveis parte 2
Entretanto, nem todos os imveis tm matrcula. Uns no a tm por nunca terem sido desmem-
brados, ou seja, continuam pertencendo a um todo maior; outros, por no terem sofrido alterao
no registro depois da edio da Lei 6.015/73. Assim, h casos em que o imvel/objeto da nego-
ciao no tem matrcula no registro de imveis, mas isso no signifca que no esteja registrado
regularmente, pois essa a forma de registro prevista na lei a partir do ano de 1973.
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Para imveis registrados antes do ano de 1973 e que no sofreram nenhum ato de registro/aver-
bao aps esse perodo, o documento ofcial de registro ser a certido de traslado fornecida
pelo ofcio de imveis.
Independentemente dessas situaes, cada vez menos co-
muns, deve-se estar atento ao fato de que o registro de im-
veis rene todas as informaes acerca do imvel objeto de
negociao. Assim, ser na matrcula do imvel que consta-
r a descrio fsica, os dados sobre os proprietrios (esta-
do civil, entre outros), existncia de nus e gravames.
A matrcula deve sempre espelhar a verdade dos fatos da vida, sendo que, caso a descrio do
imvel esteja errada em suas medidas, tal circunstncia deve ser retifcada.
Outro caso: se o proprietrio do imvel passou do es-
tado civil de casado para o de divorciado, isso deve-
r constar na matrcula e no histrico do imvel. Da
mesma forma, se na descrio do imvel, na matr-
cula, consta que se trata de terreno e o proprietrio
construiu um prdio sobre ele, tal informao tambm
deve constar na matrcula.
Registro e averbao no registro de imveis
A falta de registros e de averbaes pode gerar difculdades nas negociaes. Exemplo: se um
imvel foi adquirido com fnanciamento imobilirio e, com o passar dos anos, as prestaes foram
pagas at a quitao do fnanciamento, e se, ao quitar o imvel o proprietrio no faz constar o
cancelamento do gravame na matrcula, para todos os fns esse imvel no est quitado, porque
no h documento ofcial que o comprove.
O exemplo acima corriqueiro; , portanto, fundamental que se preste o mximo de ateno s
informaes que os documentos trazem para melhor orientar a clientela em relao a incorrees
e para prestar um servio qualifcado e efciente.
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Os ofcios de registro de imveis, alm de fornecerem a ma-
trcula com o histrico do imvel, tambm podem fornecer
outros tipos de certides acerca do imvel. Assim, se for
constatada a necessidade, pode-se pedir ao ofcio algumas
certides que buscaro a histria do imvel num determina-
do perodo (uma certido cinquentenria, por exemplo, ou
uma certido de nus reais e reipersecutria).
importante ainda salientar que um registro de imveis pode ser responsvel por armazenar
matrculas de mais de um municpio. Exemplo: o Cartrio de Registro de Imveis de Osrio pode
ser responsvel pelos registros imobilirios de Maquin e de Barra do Ouro, municpios diferen-
tes da sede da comarca, Osrio.
Aos que desejarem aprofundar os estudos sobre averbao e registro no ofcio imobilirio, indi-
camos a leitura do art. 167, incisos I e II, da Lei 6.015/1973.
Transferncia da propriedade
Antes de entrar no estudo da forma propriamente dita, a transmisso de propriedade merece
ser vista por outros aspectos. Para que ela se opere, exige-se que ocorram dois fatores: pri-
meiramente, a existncia de um ttulo aquisitivo; e, depois, de modo de transmisso. Ento, a
propriedade se transfere pela existncia de um ttulo aquisitivo, respeitado o modo exigido em lei,
conforme detalhamos a seguir.
O corretor de imveis deve utilizar com tcnica todos os tipos de ttulos aquisiti-
vos relativos aos imveis, ou seja, deve encaminhar ao tabelionato ou confeccio-
nar os documentos que daro origem transferncia da propriedade.
A transferncia da coisa mvel ou imvel pode ser feita a ttulo gratuito, como no caso das doa-
es em que no h pagamento em contrapartida por parte do adquirente, ou, a ttulo oneroso,
ao exemplo da compra e venda, caso em que o adquirente paga um valor equivalente ao daquilo
que recebe, mediante um ttulo aquisitivo (contrato).
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Ofcios notariais tabelionato de notas
justifcvel a maior preocupao do legislador em proteger a propriedade da coisa imvel por
meio de ttulos de transmisso mais elaborados, pois a propriedade um direito real, cristalizado
tanto no texto do Cdigo Civil de 1916 como no do atual.
A propriedade imobiliria tem como modo de transferncia, regra geral, tanto em ato inter vivos
(entre vivos) quanto em ato causa mortis (causado pela morte), o registro no ofcio de imveis
competente, conforme dispe o artigo 1.227 do CCB.
A lei exige escritura pblica para a transferncia de imvel cujo valor exceda a 30 vezes o salrio
mnimo vigente no pas, documento que deve ser lavrado por um tabelio por meio do que cha-
mamos de ato notarial, tudo em conformidade com o art. 108 do CCB.
Regra geral, sempre se deve pensar na exigncia de escritura (escritura
como ttulo aquisitivo) para que se opere perfeitamente a transferncia da
propriedade da coisa imvel. exceo o fato de haver liberao da es-
critura pblica para imveis com valor inferior ao de 30 salrios, pois, na
maioria dos casos, o valor dos imveis transferidos o supera, ou seja,
superior ao montante de 30 salrios mnimos.
Registro de imveis
Aps estudar o ttulo aquisitivo exigido para que as coisas imveis sejam transferidas, passa-se
fase que compreende o modo de transferncia, que o registro do ttulo (escritura pblica) no
ofcio ou no registro de imveis.
O ofcio de imveis ao qual o imvel pertence dever manter registro, por
meio de matrculas individualizadas, no livro 2 do Registro Geral, bem
como no livro auxiliar, para averbaes e ocorrncias de nus reais, cartas
de sentenas, estado civil dos titulares, enfm, todo tipo de informao re-
levante que incida sobre o referido imvel, ou seja, tudo aquilo que capaz
de alterar a sua substncia.
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O bem imvel est vinculado, pela sua localizao, a um nico ofcio imobilirio de assento (com-
petncia territorial), de forma a congregar e manter todas as suas informaes em um lugar certo
(para facilitar a consulta), denominado registro de imveis. Esse ofcio um registro pblico,
oponvel contra todos, e, sendo pblico, haver livre acesso s informaes l guardadas para
qualquer interessado.
Processo de retifcao registral parte 1
Os ofcios registrais e notariais so servios delegados pelo Estado que servem para conferir
certeza quanto aos registros l arquivados. J o processo de registro obedece a normas bastante
rigorosas quanto forma; pode, porm, conter erros e necessitar de adequada correo. Logo,
sempre que se verifcar erro substancial, omisso ou obscuridade no registro pblico, tal irregula-
ridade dever ser sanada o quanto antes, a fm de se evitar que o erro se perpetue.
Os erros contidos nos registros pblicos podem ocorrer em
certides de nascimento, casamento e bito e podem, por
exemplo, causar obstculo para a realizao de determina-
dos atos jurdicos, como vendas, locaes, entre outros.
Tambm podem existir erros nas matrculas dos imveis e
nas informaes delas constantes.
O erro pode ter origem em uma situao equivocada que determinado documento contenha ou
na falta de apresentao junto ao registro. Neste caso, bastar que o interessado leve o docu-
mento ao registro para regularizar a situao.
Exemplos:
O indivduo se divorcia e no averba essa informao no cartrio de
registro civil das pessoas naturais, ento no poder contrair novas np-
cias antes de regularizar a situao.
Da mesma forma acontecer se houver a quitao do fnanciamento e
isso no for averbado na matrcula do imvel, acarretando o bloqueio
do bem para transferncia ou para incluso de novo gravame. Outros
casos de ausncia de registro, em que h descumprimento de formali-
dades, seriam sanveis pela simples apresentao do documento para
regularizao dos assentos. Soluo: basta apresentar o documento re-
lativo quitao para cancelar o gravame.
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At o ano de 2004, a retifcao de registro pblico nos ofcios imobilirios somente poderia
ser realizada pela via judicial, sendo imprescindvel a atuao de um advogado. Entretanto, em
2/8/2004, foi editada a Lei 10.931/04, que, entre outras matrias, alterou a Lei dos Registros P-
blicos (6.015/73), criando o processo administrativo de retifcao de registro pblico.
Processo de retifcao registral parte 2
A nova legislao possibilita retifcar o registro pblico de forma mais simples, sem a necessidade
de processo judicial em casos determinados. Naturalmente, o processo judicial no foi de todo
abolido, porm, por meio do processo administrativo, situaes mais simples podem ser dirimi-
das, criando-se na sua esteira uma nova oportunidade para o corretor de imveis.
A nova lei objetiva evitar que erros de menor complexidade se perpetuem ou que
necessitem da interveno estatal, e o seu texto taxativo ao enumerar os erros
que podero ser corrigidos pela via administrativa.
O processo administrativo est regulado nos artigos 212 e 213 da Lei 6.015/73, em que se expli-
citam o que pode ser retifcado na via administrativa e as fases do procedimento que devem ser
seguidas. Em linhas gerais, o requerente ou seu procurador dever encaminhar ao registro de
imveis competente um requerimento (pedido escrito de retifcao) informando o seu objetivo,
bem como dever instru-lo com os documentos necessrios e descritos em lei.
O requerimento dever conter o nome do requerente e/ou de seu procurador, o nome dos lindei-
ros (donos dos imveis vizinhos confnantes), que devero ser intimados a se manifestar sobre
o pedido, os argumentos que levam ao pedido de retifcao e a intimao do municpio.
A intimao dos lindeiros essencial, pois, nos casos previstos, a lei lhes
garante o direito de impugnar o pedido. Da mesma forma essencial a inti-
mao da municipalidade, que tambm pode se opor ao requerimento. No
caso de impugnao, o processo ser encaminhado por meio de ofcio ao
juiz competente, que julgar o caso.
Em relao aos documentos que devem instruir o pedido, se este se fundar
na alterao das medidas de um imvel (exemplo: a matrcula informa ter o
terreno 10 m de frente por 30 m de fundos, e, na verdade, as medidas so
10,50 m de frente por 28,90 m de fundos), ento o pedido dever ser instru-
do com uma planta de localizao do imvel assinada por engenheiro e/
ou topgrafo em que constem as medidas corretas e a distncia da esquina
mais prxima.
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O procedimento bastante rigoroso quanto forma, e qualquer erro ou omisso impedir que o regis-
tro seja retifcado, frustrando a inteno do cliente e inviabilizando um futuro negcio. Assim, impor-
tante que o corretor de imveis domine satisfatoriamente as ferramentas que esto sua disposio;
uma matrcula com dados equivocados ou informaes incorretas pode abrir oportunidades, mas
tambm pode faz-las desaparecer se o corretor de imveis no souber superar esses obstculos.
Lei 6.015/1973
Leia atentamente a Lei 6.015/73, especialmente os artigos indicados nesta lio, assim voc ter
em mos um poderoso instrumento para atuar como corretor de imveis.
Lei 6.015/1973
Art. 212. Se o registro ou a averbao for omissa, imprecisa ou no exprimir a verdade, a retif-
cao ser feita pelo Ofcial do Registro de Imveis competente, a requerimento do interessado,
por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer
a retifcao por meio de procedimento judicial.
Pargrafo nico. A opo pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 no exclui a pres-
tao jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.
Art. 213. O ofcial retifcar o registro ou a averbao:
I - de ofcio ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omisso ou erro cometido na transposio de qualquer elemento do ttulo;
b) indicao ou atualizao de confrontao;
c) alterao de denominao de logradouro pblico, comprovada por documento ofcial;
d) retifcao que vise a indicao de rumos, ngulos de defexo ou insero de coor-
denadas georeferenciadas, em que no haja alterao das medidas perimetrais;
e) alterao ou insero que resulte de mero clculo matemtico feito a partir das medi-
das perimetrais constantes do registro;
f) reproduo de descrio de linha divisria de imvel confrontante que j tenha sido
objeto de retifcao;
g) insero ou modifcao dos dados de qualifcao pessoal das partes, comprovada
por documentos ofciais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de
produo de outras provas;
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II - a requerimento do interessado, no caso de insero ou alterao de medida perimetral de
que resulte, ou no, alterao de rea, instrudo com planta e memorial descritivo assinado por
profssional legalmente habilitado, com prova de anotao de responsabilidade tcnica no com-
petente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes;
1 Uma vez atendidos os requisitos de que trata o art. 225, o ofcial averbar a retifcao.
2 Se a planta no contiver a assinatura de algum confrontante, este ser notifcado pelo Ofcial
de Registro de Imveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quin-
ze dias, promovendo-se a notifcao pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento,
ou, ainda, por solicitao do Ofcial de Registro de Imveis, pelo Ofcial de Registro de Ttulos e
Documentos da comarca da situao do imvel ou do domiclio de quem deva receb-la.
3 A notifcao ser dirigida ao endereo do confrontante constante do Registro de Imveis,
podendo ser dirigida ao prprio imvel contguo ou quele fornecido pelo requerente; no sendo
encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e no sabido, tal fato ser certifcado pelo
ofcial encarregado da diligncia, promovendo-se a notifcao do confrontante mediante edital,
com o mesmo prazo fxado no 2, publicado por duas vezes em jornal local de grande circula-
o.
4 Presumir-se- a anuncia do confrontante que deixar de apresentar impugnao no prazo
da notifcao.
5 Findo o prazo sem impugnao, o ofcial averbar a retifcao requerida; se houver im-
pugnao fundamentada por parte de algum confrontante, o ofcial intimar o requerente e o
profssional que houver assinado a planta e o memorial a fm de que, no prazo de cinco dias, se
manifestem sobre a impugnao.
6 Havendo impugnao e se as partes no tiverem formalizado transao amigvel para
solucion-la, o ofcial remeter o processo ao juiz competente, que decidir de plano ou aps
instruo sumria, salvo se a controvrsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das
partes, hiptese em que remeter o interessado para as vias ordinrias.
7 Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo podero ser apurados os remanescentes de
reas parcialmente alienadas, caso em que sero considerados como confrontantes to somente
os confnantes das reas remanescentes.
8 As reas pblicas podero ser demarcadas ou ter seus registros retifcados pelo mesmo
procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro, ou seja, logradouros devida-
mente averbados.
9 Independentemente de retifcao, dois ou mais confrontantes podero, por meio de escri-
tura pblica, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferncia de rea, com o
recolhimento do devido imposto de transmisso e desde que preservadas, se rural o imvel, a
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frao mnima de parcelamento e, quando urbano, a legislao urbanstica.
10. Entendem-se como confrontantes no s os proprietrios dos imveis contguos, mas,
tambm, seus eventuais ocupantes; o condomnio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguin-
tes do Cdigo Civil, ser representado por qualquer dos condminos e o condomnio edilcio, de
que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Cdigo Civil, ser representado, conforme o caso, pelo
sndico ou pela Comisso de Representantes.
11. Independe de retifcao:
I - a regularizao fundiria de interesse social realizada em Zonas Especiais de Inte-
resse Social, nos termos da Lei n 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por Muni-
cpio ou pelo Distrito Federal, quando os lotes j estiverem cadastrados individualmente
ou com lanamento fscal h mais de vinte anos.
II - a adequao da descrio de imvel rural s exigncias dos arts. 176, 3 e 4, e
225, 3, desta Lei:
12. Poder o ofcial realizar diligncias no imvel para a constatao de sua situao em face
dos confrontantes e localizao na quadra.
13. No havendo dvida quanto identifcao do imvel, o ttulo anterior retifcao poder
ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em confor-
midade com a nova descrio.
14. Verifcado a qualquer tempo no serem verdadeiros os fatos constantes do memorial des-
critivo, respondero os requerentes e o profssional que o elaborou pelos prejuzos causados,
independentemente das sanes disciplinares e penais.
15. No so devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regulari-
zao fundiria de interesse social a cargo da administrao pblica.
Processo administrativo fscal
Alm das custas relativas aos emolumentos destinados ao tabelionato de notas e ao registro de
imveis, ser exigido do adquirente do imvel o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transaes
Inter Vivos de Bens Imveis), cujo rgo arrecadador ser o municpio no qual se encontra loca-
lizado o imvel transacionado.
O processo administrativo fscal consiste em:
preciso informar a secretaria da fazenda municipal sobre o valor do
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negcio transacionado por meio de guia da avaliao. Essa guia conter
dados do imvel, do alienante e do adquirente, bem como o valor atribu-
do pelo contribuinte (adquirente).
Os agentes do municpio (fscais da fazenda) efetuaro a avaliao, ato
que consistir na atribuio de valor para fns de recolhimento do ITBI.
Se o adquirente concordar com o valor estabelecido, recolher o impos-
to antes do ato de outorga da escritura pblica; porm, se no concordar,
poder recorrer e solicitar uma nova estimativa da avaliao.
Recolhido o imposto, poder-se- frmar a escritura pblica. Nesse caso,
o prprio tabelionato e o registro de imveis sero fscais do recolhimen-
to do imposto aos cofres municipais, sendo que a lei os responsabilizar
e os penalizar caso lavrem ou registrem documentos sem comprova-
o de quitao do que devido municipalidade.
Mensagem fnal
Chegamos ao fnal do primeiro componente curricular do curso Operaes Imobilirias I, no qual
foram tratados diversos assuntos diretamente relacionados com o exerccio e a prtica profssio-
nal do tcnico em transaes imobilirias.
Portanto, no se esquea de colocar em prtica tudo aquilo de que voc se apropriou nestes
estudos. Nada adianta ter conhecimento e saber fazer algo se o profssional no tiver atitudes
proativas e no souber aplicar sua energia e seus saberes nas suas aes dirias.
No limite seus conhecimentos ao que foi passado por seus
professores e tutores. Seja instigador, busque informaes
em revistas especializadas, leia livros, participe de semin-
rios, de palestras e de congressos, fale com pessoas inte-
ressantes e formadoras de opinio, procure se aproximar de
corretores mais experientes e observe como eles trabalham.
Dessa forma, voc poder criar seu prprio estilo de trabalho.
Boa sorte e bons negcios!