r-/-e(qlYo

t
V
ANL|SIS
RETROSPECTIVO
DE LA LEY HIPOTECARA
DE 1865:
:
/
Se opone al sistema de transmisin
'
de seguridad
econmica.
en el cual en mica,'en el cnal, en
trminos generales,
no existe certeza de
.:.
;- .,
Lvrr{r\rD
5trutrlalgs,
no ex6te certeza de
: / t
;, -
.;: la extstencia
de la titularidad
de los
'";,'
,lises-qug
se comercializan,
a partir de
FUNDAfuIENTO$
DE LA PUBLICIDAD
MATERIAI.
DEL
SISTEfulA RTGISTHAL
COSTARNICENSE
Jorge Enrique Alvando Valverde
Jefe Asesorh Jurifca de Bienes Inmuebles
Profesor il|aesta de Derecho Notaiial UCH
\ :9.m9lcigliz:aci6n:.,de-,,
determns
\
btenes,
opera fundamentado
en los
\ efectos jurdicos
otorgados,por
el orde_
:\
namlento .a ,la
inscripcin
de tales
;
\
bienes en un Registro, yal contenido de
la publicidad
de sus asientos.
,
una publicidad
que respalde con efectos
jurdicos
tal legirimain
de disposi_
clon; srno, certeza de que, ante la even_
tual, frustracin
de uh contrat rela_
cionado
con un determinado
bien,
i
existe una indemuzacinpor,los
daos
\' ,
y:perj ui ci os
s-ufri dos,,a,parti i
d"i f"
""-
.
\
cucin de un llamado
seguro de ttuls.
El seguro de ttulqs es propio de
i
,los
sistemas
sajones,,i,donde,^,lalt
unr_
misin de bienes no est respaldada por
I
la funcin asesorardel
notario,latinor.
.
ni en ia publicidad,con
efectos.iurdicos
'
9"1_
sj sigrre
iesjstral__e
li l_o'
g-n
1 s i s
-
rema saJon de transmisin
de la
propiedad,
.el
riesgo,.gbneiado.
por
:1
sistema registrai de efectos jurdicqs)
es
asumido por Ias empresas aseguradoras,
'las;
cuales requieren de estudios
;por-
menorizados para determinar el origen
de la legitimacin de quien dispone de
un bien par su hansaccin, adems de
la situacin jurdica
del bien, y estos
estudios tienen costos muy elevados,
,debidc'
a su complejidad.
:
t :
i i
i /a-{
' t $
t ' v
Por ser nuestro sistema de trans-
misin de seguridad
jurdica, y
reconocidas sus debilidades, todo
esfuerzo por generar seguridad en las
transacciones con bienes en general,
debe ir enfocado al fortalecimiento del
,
ca, garant e del t rf i co
j ur di co de bi erl es
i nscri bi bl es.
/
Con la Ley hipotecalia del 31 de
/ oct ubre
de 1865, nace en Cost a Ri ca el
lRegistro
como institucin
jurdica. ESto
lo:iignifiea qe laaublieidad iegistral
-
nacida de un Registro de Hipotecas no
fuera una necesidad mucho antes,
primero con las regulaciones : prove-
nientes del derecho de indias,
1'
luego
con las contaduras de hipotecas
y la
normativa de la dcada de los cuarentas
del si gl o XI X.
F.s la Ley hipotecaria la que, de
manera moderna, establece las bases
fundamentales
(no los rudimentos) dei
sistema registral costanicense; luego,
estas virtudes fueron enervadas con la
incorporacin
de la materia registl'al
"o*o
un solo ttulo VII dentro del
Cdigo civil que entr aregir por'la Ley
n.o 3 de' 28 de setiembre de 1887.
La Ley hiPotecaria cle 10 de
,
octubre " seS'. s una adaptacirl cle
:,1a
Ley hipotecaria espaola de 8
_de
febrero de 1861, que informa de todas
Sus
,nociones respecto de la organi-
zacin del registro, adems de las fol-
mas y efectos de su publicidad. Tal nor-
mativa consta de 369 artculqs en 13
ttulos.
: t \ ,
. Registro como institucin
jurdica,
sus
efectos, sus procedimientos, su organi-
zacin y su relacin con otras institu-
cioneS, y,funciones tales como la
judi-
:cial
v la notarial. ambas coadvuvantes
con el RegiEtro en la consecucin de la
. seguridad
jur'dica,del tr'fico de bienes.
En este sentido, las respuestas a
nuestros problemas no debemos buscar
'las
en las alternativas de solucin que
otros sistemas ,han establecido para re-
gular su concreta
-y
por dems dife-
rente-' realidad, sin tener' conciencia
claia de tales 'diferencias'5'
de las even-
tuales consecuencias sociales y jurrdi-
cas,de la puesta en prcdca de tales
alternativas.' . ,,.
'
;
Ya en nuestro rnedio algunas insti-
tuciones de crdito obligan a los deu-
dores a suscribir y pa.gar un seguro de
ttulos, sumado a los gastos generados
por la inscripcin de la hipoteca. Este
mecanismo encareCe la formalizacin
de las transtcciones mobiliarias e inmo-
biliarias, en total detrimento de Ios
usuarios; adems, el aporte de tal medi-
da no es realmente significativo como
medio de seguridad,
pues no sustituye
los efectos que el ordenamiento dise
como gar'anta de tales movimientos de
biencs a partii de la publicidad registral.
'
Pste pequeo' ensayo surge con
ocasin de conmemorarse los 140 aos
;;;;"" oei Registro en Costa Rica,
'
pues, my a propsito del fortale-
cimiento de nuestro Sistema, el primer
paso fundamental en: tal',objetivo' es:
estudiar, entender'y aplicar el registro
como institucin
jurdica, y no como
una simple oficina tramitadora de docu-
ment os.
'
,Con esta motivacin, considero
irnportante el, estuclio del origen del
Registro, no solo desde su des4nollo
cronolgico, sino'desde el estudio de su
diseo originai como institucin
jurdi-
, El estudio de este primer ctterpo de
normas registrales
devela, pues, las
bases originarias de la existencia, orqa-
.nizacin-,y d' esarrollo
posterior:, del
. Registro Pblico de la : Propiedacl
Inmueble
Como institucin,
jurdica;
ms ,de cien aos .despus' ,.' aglutiua
.alrededor
de sus principios y eletnentos
opertivos, taglo forma!-es como maje-
rL"t,ia Ias m7s importants entidades
/en.uftuAus
de garan tiza;'medante, la
/
puUliiad con efectos
jurdicos, la
i seeuridad del trfico de,,''la l'iquza
' ,
deiivada cle los bienes inscribibles: el
Rsgistro Nacional.
=
A-qonti-uaciu
se-brinda irn breve
anlisis de los efectos,jurdicos, otorga-
dos a la publicidad delo asientos regis-
trales, originalmente,
diseados pot la
Ley de 1865, los cuales rigen hasta nues-
tros das.
-'i...1
i ' r ,
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b
a
I
a
D
t
Se dej an pendi ent es muchos ot ros
aspectos relacionados con la publicidad
formal de la informacin registral, la
organizacin del Registro, la responsa-
bilidad del registrador, adems de la
relacin funcional entre el Registro y el
Not ari ado, aspect os cui dadosament e
tratados por ia Ley hipotecaria en estu-
dio, los que, por razones de tiempo.y
'
espaci o, nos reservamos para ot ra
ft
,' rhocasi n.
'i.
La put
.\.
La publicidad marerial del Registro
"t
, como institucin irrdica
.
,.
"i
como institucin jurdica
\!,' "\
(confrontacin
con la re
(confrontacin
con la. regulacin origi-
.
,. naria de la Ley hipof.ecaria de 1865)
. - I La nr r hl i ci r l t r Acl Peoi cf r n co ho ^o'
i
r._;
La publicidad
del Registro se ha carac-
i : \ '
t ^ - r - r a '
S
terizad;ffilesus
inicios, por ser una
a\J
Lvrr4Lr(J, LrsDLl c 5us l ul uIUJ, pul sgl
.ul l a
\
informa
o
una
e
estos:efecr
e desde el
desarrollo de las contrataciones con los
diversos tipos de bienes inscribibles
(inmuebles,,muebles,
personas jurdi-
cas, etc.), tanto en su dimensin:estti-
ca de proteccin del propietario, como
en su dimensin dinmica de
protec-
cin al tercero adqirente.
inquietado en su adquisicin por situa-
ciones que, aun existiendo en la reali-
dad extrarregistrai, no constan o no
derivan de la informacin registral. Tal
proteccin se refleja en el principio de
fe pblica registral.
Seguidamente se ubican y analizan
ambas vertientes, a La luz de la Ley
hipotecaria de 1865
.
1. F.fecto de oponitrilidad
o
principio
de legitimacin
,
#"
Lo recog ia Ley de 1865 en los
artculos 75 v,21..81 artculo 15 indica-
I *.
l ,
t f
ba lo siguiente: Inscrito en. el registro
cualquier ttulo traslativo del dominio
de' los inmuebles,,no
lpodr
inscribirse
ninguno otro de fecha anterior. oor el
cual se transmita o giave la propiedad
del mismo,' inmueble.a'
:
:
En..los, trrnine.$ ms generales,
te postulado permite determinar la
proteccin del , acto
,inscrito,,
por su
preferencia,,"respecto i,del
racto
.no
inscrito. Tambin, genera el fundamenT
'.i
a) .La proteccin de la
.condicin
de
'
l7 Propietario:
como garantade que nadie
i podr despojarlo. de
' sur
bien' inscrito
frente a terceros.
I f
- - . - - - - " r
vr vr r r r ov r Lv,
i dado que este no sale " 5'patrimonio
extrarregistral, pues, ,segn el artculo
21 hipotecario,,todos',los contratos
.r-
gulados:'en:e1 artcn\o Zs d.el mismo
cUerpo de,lqy,es, deben -star'efgctiVa-
mente. insrito,q, para,' tener
:fects
.
'.Este
rnismo cocepiot,'artabzdo en
la discusin de las reformas registrales
ordancia con la realidad fsica
lanteadas por.'el ,Cdigo notarial de
Desde su origen, nuestro sistema regis-
tral se plante la proteccin de dos
situaciones que, desde el punto de vista
de la seguridad jurdica
del trfico de
bi enes, son
, caras
di st i nt as. de una
misma moneda, y que en todo caso
deben' ser resueltas'por cualquir sis-
tema de transmisin de bienes:
sino po1 la manifestacin de voiuntad
para ,transmitirlo., Tal proteccin se
" b):
' La
protecct- de la' :condicin de
adquirente: como garanta de
.que
ningn adquirente que tomara su
"deci si n
de consumo" con base en l a
publ i ci dad de l os asi ent os regi st rai es y
que' hubiera efectivamente presentado
su derechc para ser inscrito, puede' ser
to
jurdico
para la presuncin de
exact[tud de los asientos registrales,
segn l a cual se presume l eg t i mo
propietario al titular registral
inscrito, independienternente' de,su
1998,' posibilit a nuev divisin de
l os contratos, segn,su voci n
ptiva, en: actos inscribibles y
tos no inscribibles. Para efectos
rocesal es, est a di f erenci aci n se
corpor en la reforma del actual
culo 438 dei Cdi-eo,procesal civil,
el sentido, de condiciqqpll-g_ejeqg+
2
j '
2. Efecto de fe pblica registral
Este'efecto se resul en los artc-
los del 31 al 39 de la Ley hipotecaria de
1865, y surge como excepcin al efecto
no convalidante de la inscripcin, te.
gulado as en el artculo 31 hipotecario:
I.a inscripcin no convalida los actos
contratos inscritos, que sean nulos con
arreglo las leyes.
De esta regla emerge la fe pblica
registral como una excepcin en favor
de la certeza en el trfico de bienes, de
manera que, cualquiera que adquiera de
quien en el Registro figure como titular,
si l uego prospera una acci n de
, rescisin en.contra del derecho del titu-
lar que traspas a su favoi, tal rescisin
no puede afctar la,adquisicin de ese
tercero si las causas que dieron lugar a
la nulidad o anuiabilidad del derech del
vendedor no constaban en los asientos
del registro
EI artculo 32 hipotecario deter-
minaba al respecto lo siguiente, en 1o
concucente:
...los actos contratos que se eje-,
'
cuten r, otorguen por person que en el
rxo se invalidardt en cuonto r tercero',
una uez inscritos,
'aunqtre
desprl/5 s
anule resuelva el derecho del. otor.
garxte en virtud de ttttlo anterior no
inscrito, de, causas que tn resulten
claramente del msmo re:gistro..J
"
-
Es decir, se protege al adquirente de
situaciones que, por no constar en la
informacin registral, no se' tomaron en
cuenta en el momento de manifestar'su
voluntad para adquirir l bien publicita,
do, porque'no eran de su'conocimien
to, y gue,, de' haberl as conoci do e
adquirente, lo hubieran podido hacer
cambi ar de opi ni n en' su deci si n de
consumo.8
l
registral. Tal artculo 34 estipulaba lo
sl gurent e:
Las acciottes rescisorias,
1t
resolu-
torias no se darrn contra tercero que
haya inscr'to los ttttlos de sus,respec.
tivos derechos, conforme c lo prevenido
ex esta lev.
(El
destacado
es del origfual.)
Por lo referido hasta el momento. a
igual que deriva de nuestra actual'legis-
lacin, se considera tercero registral
protegido por la fe pblica registrI,
aquel tercero que adquiere amparado en
macin, tanto de.ele
como sub
la informacin registral y que -inscribe
efectivamente su derecho: eu l entendi.
do de que ese terqero ser aquel que'no
forma parteidel abto o contrato que, en
el supuesto de nutridad, se vefa afectado
.
de la'rescisirv del contrato, pt' haber
sido parte de este
,
No obstante, esta proteccin
admite a su vez excepciones, las cuales
no estn tan claras en el Cdigo civil.'l
Por ello, conviene analizarlas confrtne
se concibieron originariamente eu la
Ley hipotecatia, con el fin de ot' ielltar
hacia una mejor comprettsitl de esta
protecin del tercero registfI,
2. a) El tercero registral y t.rt-"*."p' ['
ci ongs, - '
: '
. : ,
Conslde6
Qe
la condicin de ter-
cero registral requiere, p&fa,su confor
i n
I i/"'
,1{
/ v\
t
?J ,
t - '

1
I
i
' , ! i : r l
:r
ii;
Ahora bien, desde el artculo 34
hipotecario, es lequisito indispensable
para acceder a esta'poteccin, la
pre;
Sentacin al Rgistio de los derechoS
adquiridos par su' efectiva' inscrp.
cin,
IEst
clato
Que'
los derechos
adquiridos :al amparo de la infomaciq
registral, que no acceden al registro poq
ios medios formales requeridos, se
tienen como no existentes frente a los
terceros; por no constar en ia publicidad
. ' @r ogado' al
Registro por esct'itura pbIica,o do-
cumento idneo conforme a la leY. .
.
InexistenciC de inforlnacin en la
publicidad registral que
Ponga
en
conocimiento del adquirente alguna
situacin que anule o haga anulable
el derech del titulal' registral de
quien adquiri.
ffiementos
objetivos son los
lizados hasta el momer.lto,
Y
que
derivan de la misma inform4cin regis,
tral.'es decit'.,de ios asientos
y/o de los
docmentos' presentados e inScritos en
el Registro:
-
'
I al amparo de Ia infor-
macin de los asientos (de quien era
el titular registral)
a,
,t
t
a
rt
t
rt
a,
It
,l
,,
,,
;,
at
a
a
t
J)
rt
;t
t
It
It
r'
rt
It
rt
rt
!
c '
Jrn emoargo, exl s
tivo indispensable
te. En
es de valoracin y declaracin eiclusi-
rr elemento subje-
9i
causa son oponibles a los terceros
el
adquirentes,
Qre,
auu cumpliendo todos
los elementos objetivos'dichos, actua=
ron de mala fe.
Ef inciso 2" del artculo 35 citado
estableca dos puestos relacionados con
el fraude de acreedores:
Se exceptan de la regla contenida
en el artculo anterior:
( . . . )
2o Las acciones rescisoras de enajena-'
ciones hechas en
fraude
de acree1ores
' :
!
va de Ia autoridad
iurisdiccional.
El tratamiento de las excepciones de la
proteccin
del tercero registral, se da
tanto de los elementos objetivos dichos,
como desde el punto de vista de la
bu9ra fe de quien adquiere (elemento
subjetivo).
Lo-anterior-Se
reeula derlt
de la Ley
Hipotecaria en el rtculo 3
cuyo contenido se traslad al Cdi
vantes.
civil en el artculo 457. Sin embargo,!
confrontarlos
se encuentran lai si
guientes
diferencias qu considero rele
en los casos
en el f raude. . .
(El destacado no es del original.)
fuito,:d la siguiente manera:
Llama la atencin que, en
.
' ,La,
:Ley. hipotecaria no solo
estableca los supuestos relacionados
con el fraude de acreedores, sino que,
en el artculo 37, entra a delimitai el
concepto de enajenacin .ttulo gra-
i- Excepcin
respecto
otrietivq6---
ntos
artculo 35 hipotecario
excepcin de la si-
la regla contenida en el
o
'
Se entender,enajenacion
d ttulo
gratuto en.frawde,de acreelores en el
caso primero nmero 29 det artculo 35,
no solamente Ia que se haga por dona-
.
cion cesin,ile derecho, sino tambin
\
cualquiera enaje:nacion, constttucton
renwncia de,deiecho real que
haga el
deudor en los plazos respectivamente
sgalados
por
las leyes comune-s, y las
,de
comercio en su caso, para la revo-
cacin de las enajenaciones.en
fraude
de acreedores, siempre que no haya
mediado precio, si equivalente
-

obligacin preextstente y vencida.

@1
destacado no es del original.)
l" Las acciones .rescisorias y
resoluto'-
rias que
,deban su origen,t Lausas qte
consten explcitamente
en el registro\
En la prctica;
este sera el
-caso
dd
quien adquiere un bien inmueble conl
una anotacin preventiva
de demandal
ordinaria. En caso de que
al actor
p.o.r-l
sal se le adjudique
el inmueble eir cali-l
dad de legtimo propietario,
tal declara-.1
tona es opo_nible al tercero, pues'lasl
resultas de tal proceso
ordinario estabanl
garantizadas
con la anotacin preventiJ
va,.y cualquier movimiento poiterior sel
realtzara en ese inmueble sin perjuicioJ
del acreedor,anotante.rj , ,
'
.'
.' --,*u
-'d:il
':
ii',r,
contemplaba
tal
gurente
manera:
Se exceptan de'
artculo anterior:
Excepcin respeqto derla buena
artculo 457 del Cdigo civil, se trans-
cribe el artculo 35 referido. No
obstante, observamos que,en',el,punto
primero del inciso segundo'seala 1o
siguiente: ,
, -Las
acciones de rescisin o resolu-
cin no perjudicarn a tercero que hay''
inscrito iu erecho.
Exceptanse:
2.- Las accones rescisolrias de enaiena-
ciones,en
Jraude
de ac:reedorgs n
.los
casos sipuientes:
, ^-
I.- Cuando la segunda enajenacn ha
s-do he cha..por ftulo lucratiu o
; 1
2o- ,Cua,ndo
.,e1.
lercero', ha),a .tenido
cbnocintientos del
flacie
del deudor.
t"\
U
ser protegido por el efecto de ft
pblica
registral aquel que adquiere
estando claramente,
determinadas.-en
la
publicidad
de los asientos registrales.
las causas que despus llevatan a l
nulidad el derecho del titular del cuat
tiga las transacciones
re
'zadas
en fraude deracreedoles, por
lo
ue las rescisiones' dellos
controis poa-
adquirente
j ' 1
1 I
#
'
Esta redaccin del artculo 45i cott-
funde totalmente la intencin originaria del
l egi sl ador de 1865, pues, con el concepto
de ttulo lucrativo, ms bien debe pre-
sumi rse l a medi aci n de una Con-
traprestacin monetaria, la cual implica una
relacin sinalagmtica, que no se Cuestiona
como fraude de acreedores, colno s suced.e
con l as,l i beral i dades a ttul o gratui to.ro
Adems, al Cdigo civil no se trasladan los
supuestos del artculo 38 hipotecario
,
que
son de interesante consideracin, para evi-
tar que los efectos de la fe pblica registral
sean manipulados con fines espurios.
3. El tercero registral y la tutela juris-
diccional de la informacin registral
El artcul o 36 de l a Ley hi potecari a
estableca un elenco de situaciono qu" no
eran oponibles al tercero registral;,u tal
el enco no tena carcter f.axati vo, como
puede apreci arse del i nci so B), el cual dej a
cl aramente especi fi cado el espri tu de es(a
l ey, ,pues i ncl uye como si tuaci ones no
oponi bl es cual qui er acci n...
....qlre las leyes concedan detemtinadas
personas, para rescindir contratos, en vir-
tud de causas
ett
no': consten expresa-
mente de la inscripcitt... (El destacado no
es dZt original.)
Es deci r, se protege al adqui rente,
como fortaleza . mxima del sistema
j urdi co
del trfi co de bi enes, de cual qui er
situacin que no Conste de la publicidad
regi stral en el momento de su adqui si ci n,
puesto que, al no conocerl a, no l e
i es
oponible,
Entonces:
A
quines son oponibles las
referidas acciones?
Actualmente, la respuesta a tal interro-
gante ha provocado un desacuerdo entre las
salas Primera y Tercera de la Corte
Suprema de Justi ci a, y est pendi ente de ser
di l uci dada por l a Sal a Consti tuci onal .rT
f
-
La
j uri sprudenci a
de l a Sal a Tercera
f
Penal ha sido reiterativa respecto de resti-
!
tuir el bien en
,perjuicio
del tercero regis-
I
tral, y deja a favor de este ltimo'nica-
mente una accin personal para reclamar
daos y perj ui ci os contra qui en sea respon-
sable de la accin delictiva que condujo a la
restitucin dicha.
Ejemplo de esta postura se aprecia en
la resolucin de la Sala Terceia de la Corte
Suprema de Justi ci a de l as 9:30 hol as del .l
de abril de 1998, la cual en lo que interesa
i ndi ca:
Por todo lo exstteslo, es claro ryte ltr scrt-
tencia intpugnada trc adolece del vicio stts-
tantivo que le aclnca el iecurrente. Su re-
presentada conserva el derecho tle recla-
nlar, conlra quien con'csponda, las respou-
sabilidades del caso ante la p&dida del
innueble, as conto las indgnutizaciones
que resulten procedentei,, perc la
propiedad debe restituit'se al original v
legtinto propietario, despojado
tor
la
accin del acusado..,
Por su parte, l a Sal a Pti mera se l ra
inclinado hacia la proteccin del tercero
registral, bajo los siguientes razonamientos
contemplados en la resolucin de las 8:15
horas del 16 de febrero de 2001:
La pblicidad opera no solo cottto instrtr
nxento para eI libre acceso de quierrcs
recluieran infornmcin al resptecto, sno,
di versas si tuacones
j urdcal : que se
sonrcktn a .su
fi scal i zaci r1.' y'
,posteri o
inscrpcin en los asientos pt;blicos (..:) Es
por ello que la norm.a en curistirjn (...) 456
del Cdigo Civil'' (...) aunqtte dispone
como regla general la nrpervitencia de Ia
itwalidez nsita al acte o corttr:ato inscrito,
garantiTa, a sn vez, Ios derechos adquiridos
de buena
fe:al
anzparo de'la:infonttacn
registral, salvo, claro estd, qe', .dcl1as
actttaciottes se llayati np'ulsado,
'eri
fi'aude
de acreledores (..;) Se trata en definitiva de
adernrs, cotl7o
factor
qtte propqrciona
clatos ve/aces de lo que lm sido presentado,
anotado o inscrito en dtcha detendencio.
De esta
fornm,
publicidad y. seguridad se
annl gafi nn a t,Lanera de custodi a y garatr-
ta de los derechos y deberes all cortsign-
dos, a
fii
de consolidar y;pr'oteger las
la parte final del artcnlo'36'hipofecailo,
que tomaba en cuenta estaicgnsecuencia
drecta de la aplicac6t1 el principio de fe
pblica registral (prteccin del: tercero), y
daba Ia si gui ertte sol uci n:
i
.'i1,,^,
'
\ ' j '
i \
i
i - '
i -
,
.
,
flqv sguridad aI sistenm, pnes sin ella, se
desnnrona
)'
derntntl:a el rginrcn negocialI
4
y de propiedad...
I
: ' - '
i
Ante esta divbrgencia actual de crite- l
rios, es interesante conocer el tratarnientol
que, del conflicto planteado, realizaba la:
Ley hi potecari a de 1865.
"'
-
Ai respecto, es de especial refelencia
j
)
)
t
)
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)
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I
I

I
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)
t
D
D
t
En todo caso en atte la accin resolutoria
rescisoria
no se pueda dirigir contra el ter-
ce,ro, conforme a: lo dispuesto en este
artculo, se podr ejercar In personal cor-
respondiente para In ndemnizacn de
daos y perjuicios por el que'!o,s hubiere
caasado... (El destacado no s del origi-
nal .)
, Ntese que la Sala Tercera Penal llega
.
a la misma solucin del artculo 36 citado,
pero en una aplicacin contrari del tercero
registral: le otorga a este la accin perso-
nal, y 1o despoja de la proteccin de fe pu-
bl i ca regi stral por haber adqui ri do
' al
amparo de la informacin registral; lo ante-
rior a pesar de contar tanto con los elemen-
tos objetivos, como con la buena fe en su
adquisicin
registral es el que, con mayor fortaleza,
acta,en la seguridad
jurdica del trfico de
bienes' inscribibles, pues incide precisa-
mente en la dinmica
'
de los derechos
reales (transmisin o transformacin, en
general , de l os derechos real es
inscribibles). Este es el fenmeno determi-
nante de la produccin de riqueza a partir
de esos bi enes, de tal manera que un
Registro sin efecto de fe pblica registral
en sus asientos, es poco ms que un mro
archiv con indice de propietarios. ,
Primera Civil y Ia Sala Tercera Penal, de la
Corte Suprema de Justicia, es una de las
mavores debilidades oue enfrenta nuestro
sistema registral, aunque tal percepcin no
sea realmente dimensionada en el transcu-
rrir diario de'los diversos operadores de los
El mencionado desacuerdo ente Sala
Laproteccin del propietario, desde el
punto de vista de mantenerlo'en su condi-
cin de tal, frente a quien no tiene un dee-
cho inscrito (esttica del derecho), es indis-
pensable como garanta de paz social.
,
No obstante,, esa' legitimacin para
disponer es la base fundamental para una
proteccin superior, o al menos diftrente, la
cual es indispensable para el desarrollo
socioeconmico de .,un
,pas;
es deci: la
certeza de saber de quien puedo adquirir
o pactar,
Ein
ser,luego' per:turbado en,tal
transacci n,
9s
un i ncenti vo i mpres-
cindible para promover el desarrollo de la registros pblicos con efectos jurdicos, que!
integran el actual Registro Nacional. nversin econmica, a partir de la seguri-
.-,,La
gravedad de este asunto se:aprecia,
dp',una mejor manera, cuando se analiza el'
diseo original de nuestro sistema regiitral,
tal y como aqu intentamos hacerlo. As,
caemos en la cuenta de que la seguridad
judica
de las transacciones de bienes
inscribibles, debe contar con el respaldo de
la tutela
jurisdiccional
de los asientos"
registrales, es decir,,con la vigilancia (fun-
cin activa) que de la informacin registral
deben realizar los jueces
en diversas fa-
cetas:
i) Como autoridades que expiden documen-
tos registrales inscribibles , :
ii) Como autoridades que pueden revisar 1a
validez y eficacia de los asientos regis-
El anterior concepto no ha sido real-
mente incorporado, en su fotal aplicacin
prctica, por los tribuqales de
justicia.:
La
diver-gencia de criterios pianteada: es un
elocuente ejemplo de tal inaplicacin y, por
lo tanto, de una de las debilidades que
deben atenderse con urgencia, para el for-
taiecimiento de nuestro sistema reeistral.
Para conciuir este
iapartaclo.
ir'-n"""-
saio recalcar-que etr efeito de fe pblica
.
La Ley hipotecaria,de 185dise, con
gran exactitud, los efectos
jurdicos de la
publicidad de los asiento-s registrales, por
medio de los cuales el ordenamiqnto
Pro-
rrcionara seguridad al tr:fico
jurdico
de
enes inscribibles.
Ia incoporacin de la regulacin
I aJ Cdigo civil de 1887, el legis-
en la dinmica de estas inversiones.
es derivadas del estudio
cercen algunos puntos medulares de1
miento original del sistema regis-
. Esto despoj de sentido integral la re-
lacin de los registros, sentido que. debe
Con
il,
'i
ri-
i
*i;
.
Luego de la derogatoria de la Ley hipote-
caria de 1865, en el imbito registral hemos
sufrido el fenmeno de la dispers!n nor-
mativa, como consecuencia de la falta de
conocimiento globalmente considerado de
tal materia; eJ decir, la importancia del
Re-sistro como institucin
jurdica, en el
desarrollo socioeconmico de la sociedad,
por medio de la garants que otorgan los
efectos de su publicidad, para la seguridad
de ia riqueza senerada
por
el trfico de
bl enes.
.
.El 9euro
de ttulos
como alternativa
de
solucin en la seguridad
de la trurrsmisiOn
J"
blenes en Costa Rica, puede
sef una conse_
cuencia
del desconocim.iento
de uuestro pro_
pio
.sisrema:
de prote."ior-"r?J;;. ""
qurstea
pensar
que es un intento
de
socavarle
neso
sistema
de seguridad
j,ulffica
y preparar
sisremricar"Ji,.
-"
deDllltamiento,
en franca promocin y
con_
9ec,u;in
de su inefi cu.iu'
"o*-i;;ir;i;
Junclrca
garante
de la seguridad
del trfico de
la nqueza a partir
de bienes inscribibles.
,.
Es obyio que, frente alenervamiento
de las
fases
:de
nuestro
sislema, po"a"r,
Irorgi.
i ntereses
forneos
e i nterno, q",
aprovechando
las debilidades
d"i .s;;
actual..(rant9
!e
publicidad
marerial omo
tormal) y el desconocimiento
que de este
tlenen los usuarios
en general y (desgracia_
damente)
los operadores
dell,de"iecho,
encuentren la
coyuntua
perfecta para
r1s_
mgver un negocio que pareciera
ofiecer una
solucin al problema
,
pero que, a la postre,
lomentaa
una desigualdad
socioecnmi_
ca, por el encalecimiento
del acceso al crdi_
to, a la vivienda y, engenal,
a la seguridd
en las transacciones
con dercchos
r=uf"r.
i
.
Costa Rica cumple 140 aos de seguridad
jurdica
registral, con uu sistema rspetuo_
so,del desan.ollo econmico,
parLieud
tanto
oel-pnnctpto
de propiedad
privada,
conro
de la paulatina
incoqporacin
del principio
de propiedad
solidaria que
incorpora'la
Constitucin
poltica en su inculo
5b.
.
Nuestro sistema regish.al
ha permaneciclo
, inclume (sin
rupturs del tracto scesivo
por razones polticas
o econmicas)
drante
tres consti tuc.i ones
pol i i cas (l B7l ,
J917 y
19.49), y ha sido restigo de golpes
de estad
l
hasra de una guenicivil
qag;. es "ir,
durante esf.os 140' aos. el Regi sfro
pbl i co
na srrto un sopofte que, el l l as coyuntums
sociales y polticas
ms difciles de nuestra
historia,
se ha mostrado slido en su con-
tri buci n
al mante
-
;;;i.""
1r
'tatttclllmlellto
d'e la paz
.
.
Las debilidades
que presenta
actualmente
Ia Insti tuci n Regi stral , deber subsauarse
dentro del contexto de su contribucin
al sis,
tema daseguridad jurdica
en la transmisin
de bienes, esto es, con todos los delns rcfe.
rentes involucrados:
la funcin notarial
v la
efectiva aclividad judiciat
en la ;;i;A;rj;
de la informacin registral.
]!: ,.1,r:g!roo
expresado en el arrculo anrerior, se
rnscl' lDUan:
' ' ' : . . .
. :
lo Los tfulos traslativos del domilrio de los inrnuebles,
de los derechos reales impuestos sobre los nsuos:
2' Los ttulos en que se constiruyan, reconozin, nto-
dl l t quen . . ext l ngan derechos de usuf i . dct o, uso,
nabttacron, hipotecas, servidumbres y otros cualquiet.a
reates:
3" Las actos contratos en cuya virtud se acliudiquen
alguno, bienes inmuebles derechos r"utds. uri
" sea con la obligacin de trasmitirlos a otro, 'e invlr.
t su rmporte en objetos detelminados:
, :
'
,
, .
a . : : :
. : . .
4o I,as
ejecutorias en que se declare la incaracidad
legal para adminish.ar, la presuncin de nrtierie de
personas ausentes, se imponga la pena de iitterdiccilr
o cuatesquler4
otl", por la que se modifique la capacr_
oac ctvll de.las personas, en cuanto la libre disposi_
clon de sus.btenes:
5o Los contratos de arrendalnierito de bienes innruebles
por un perodo gue exceda de seis aos:
:
:-.:
6l Los contratos de arrendamiento cle bienes inluuebles
en que se hayan anticipado las rentas cle tles mas
aos.
Es
el caso de Ia hipoteca, cuando requiere ser biecta_
da; pues tiene qomo
requisito de accso a la va eiecu_
trva hipotecaria, la inscripcin efectiva de la garnta,
y no slnptemenfe su anotacin provisional.
'Es
necesario advertir que la seguridad jurdica
de las
transmisiones
de biens,jnmoJt"r,
n,i-l"i.anii
"
manera exclusiv-a en los registros, ,iil; l;-.#r;
vancla de varias funciones:
la.funcin
notuiul
(inmediarez
det acro),,la tun"i";gi;t.li;,i;#i.
l^egalidad
dentro de'uu marco de
"cJi{';il:;
j"
furrcin judiciat (acfividad
d. dr.h
.;i"Ji ,r"r
de.los asientos).
rodas las cuales ii"*ir;oii;;;'il
[:::.".r"
ros etectos jurdicos
de Ia pubticidad
rcgis-
'?E.
n. las. tranicripclones
parciales
le li tev hipotecaria
uultzadas en esf ehsayo, se ha respetadosu gramtica
original.
'
3Por,.publicidad
maferial se nendeu
los efectos
Junolcos
denvados de la inscripcin de los derechos
reales y, por lo ranro, de los efecios d" p;;l;-id"#;
ros aslenfos, en una doble va: como granta
de los
propietarios y como garanta
de los ;dq'uk;;i;,
;;;;
publicidad
registral. En conirapqi"ii,'
.".".ti,*",
la llamada publicidad
fo.."
"-"r,';il; sopoes por los cuales se pondr .n
"*ii-i"nio

::{::t9:
el, cgnlqnido de
fqs
asientos registrales, la
rcrcer-os el. conlqntdo de los asientos registrales. la
seteccron de,los elementos publicitables
de inters
p"'a
.;ec1; d;!'
r
1:"#'iffi
,
li
.fi:,lfi [:
(principio
de especialidad),
la funcin ililjil;;;:
::ffi""tT:ri:ffi:tos
de tmportancia para la operativi-
oActuaimente,
con variacionesrinnimas,
es
en el artculo 462 del. Cdigo civfl. ,
:
'
:
I
i
. l
i

!
I
I
t
I
I
I
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I
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\
n
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I
n
I
7D
a)
)
a)
)
)
)
)
,a
-
)
JD
,a
t
tl
t,
t
i t
'Fn.el
mismo
senrido. ver el arrrtulo 456 delCdigo
ci vi l .
Wtese que, a pesar de ser una normativa del sielo
lntepasado,
este efecto se presenta como todo un ,o-
derno_
mecanismo jurdo
de proteccin
"i
.or,-
sumrdor,
similar a los derechos establecidos para el
consumidor
n ios incisos c) y e) dei artculo 2b de U
Ley de prornocidn
de Ia competencia y defensa efecti_
va del consumidr,
n} 747i, que die en Io condu-
cente:
Sin perjuicio
de lo establecido en tratados, conven-
cones internacionales
de las que .Costa
Rica sea
parte,
legislacin
interna ordinaria, reglamentos,
principios
generales
de derecho, ^o, y i'ortu*br"r,
son derechos
fundamentales e rrenuncabks
del eon-
sumidor, los si guientes :
( l
c)
,El
acceso- a unn informacin,
veraz y oportunr,
sobre los dilerentes
bienes y servicios, con especifi_
c ac i n c o r re c t a de c a n ri d ad,' c a *r r
" "iir
r r,', o1/r t
_
cin, calidad y precio.
(. . . )
e) La proteccin
administrativa y judicial
contra la
publicidad.
engaosa,
las prdai y U, ,iiu,ito,
abusivas, as como los mtodas comeciales d;;"".i",
o que restrinjan Ia libre eleccin...
lEl.
medio para- realizar la rogacin aI Regisrro es el
nstmmento pblico, as establecido desdeil atculo
3 hipotecario,
actual 450 de,l Cdigo ciyil
'oEI
artculo 25 de la Ley hipotecaria de 1g65 deca al
respecto Io siguiente:
para
los efectos de esta ley, se
considera como tercero aquel que no haya interverdo
en et acto o conhato
INSCRITO. (El destacado en
negrita y en maldsculas
no es del originai.)
lVer
artculos 455,456 y 457 delCdigo civil.
3' Ins a.d.judcaciones
de bienes nmuebles en pago de
dettdas no vencidas:
4o Las hipotecas vohmtarias
cottstuidas para
la
seguridad de deudas cnterormente
contrad sin estc
garatrta I no vencids.
sientDre que
no se agraven Dor
oto,ele
podramos
rramar, en er supuesro de hecho
t;f;':'r::::iX"Xtt";:,:#i:XX
1;::::tr:';n
reguiado' primera
enajenacin'
rescindr contratos, en virmd de causas que no consten
rrver
artcuros actuares 2g2 dercdigo procesar civil y
expresamente de la inscripctn--.
i99 1"]
cdigo civil, resPecto de loi eiectos
r"i*i
LVer
accin de inconsdruciornlidad que se conote en
de las anotaciones prevenrivas-
:
e! expedieni i.i oiooosgsqoT:co fu L S"i; N
IaEn
nuestro ordenamienro,
existen vanos casos dond 7;tr:tr:?:":r:ff
:;,X;:::,f:T';:i"#::"!:,
opera tal presuncin;
oor ejemplo,
ros artrcuros 1402 en materia a" pr",rirri,, A- rrr*-"rrsl.'"''
del Cdtgo civit y et articul
65:S l"ldrs; d";;;,
cio.
"
,'ART1C(JLO
456.- I^a inscripgin no gonvalida los
tslrtcuto.3s:
fe
pod.rt revocar,.conforme
a to dectar- :',::;#::';f,:t:3:::ff;Y;::f:r"i;:2"##rn
ado en el artculo anreror.y
siempre qur rorrrrron qu ,, ,.rur"r''u-oiorgr", por persorut que en er.
las circunstancas que erz t se detrmini.n: .,"
'.-,.,Regstro
apareaga .con
derecho .para ello, u6t vez.
1o Las servdumbres,
usufructos y derus derechos nirins,-il
t-l"m"rrn en cuanto a tercero;
reales constitidos por el deudor:
aunqae despus se iz.nule o resuelva, el derecho del
'
otorgante en virrud de ttulo no inscrito, o de causas
2o r'as constituciones
dorarey
! .don1clones
propter *pii)"r,"" ir';r;, q;;:;;r,rar, ,-,;;"riTo^
nupcias afavor de la muje4 de hijas de extrfui: tai en el Registro.
ella las condiciones de la obligacin principal:
5o Cualquier contrato en que el diudor'traspase

renuncie expresa kcitamente un derecho reaj.

Se entendert que no medi precio ni su equivalente en
dichos contratos, cuando. el cartulario ,o d f d., ,r,
entrega, si, conJesando los contrayentes habrse esta
verificado
con anterioridad, no se just"ficare
el hecho,
.se probare que debe ser comprendio en el caso 3o
del presenk artculo.
toEn
Io condrtcente, el artculo 3 estabtec:a lo sr
guieme:
"...No
se anulardn ni rescindirin los contratos en Der-
juicio
de tercero que haya inLscrito su derecho. oor
ninguna de las causas siguientes:
Io Por revocacin d.e donaciones en los casos
permit-
dos por la ley. excepto el d.e no cumplir
"i
r*irl"
condiciotLes inscritas en el registro:
2" Por eausa de refracto legal en la venta drecho de
lailteo:
3" Por no haberse pagado todo pa.rte d.et preco de ta
cosa uendida, sino consta en la inscriicin haber
aaza4o el pago:
4" Por la doble venta de una mismn cosa, cuando alpu-
na de ellas no hubiere sido inscrita:
51 Po;r causa de lesin ernrme enormsima:
6" Por efecto de la restitucin in integrum, afavor d.e
los que disfrutan este beneficio:
7" Por enajenaciones erficadas en
fraud.e
de acree_
doreg con exclusin de las exceptuadas en el arfculo
anlenor:
t2.Segn
el Dcconaro de la Rea.l Academia Espaola.,
socava,r
.significa: .Ercavar
por debajo alguna cosa,
aeJandota en ktlso.
2oSol,trcions
ajenas a nuestto sistena de segurid.ad
jurtdica.
' '
5
1
:t;ts'
j-. .
:i
'-+,*o-
-.rt':i$:f-
't