4 - Capitulo 4

373 VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H.
PELLICE
CAPTULO CUATRO

CAPITULO CUATRO
PROPIEDAD HORIZONTAL
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La propiedad horizontal es un rgimen de propiedad muy especial, donde conviven el
dominio y el condominio y es regida por la Ley Nacional N 13512.
La implementacin del rgimen de la Propiedad Horizontal produce una innovacin sus-
tancial en una de las instituciones fundamentales y ms antiguas del derecho, como es
la propiedad.
El artculo 2518 del Cdigo Civil establece: La propiedad del suelo se extiende a toda
su profundidad y al espacio areo sobre el suelo en lneas perpendiculares. Comprende
todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo
las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propieta-
rio es dueo exclusivo del espacio areo; puede extender en l sus construcciones,
aunque quite al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede tambin demandar la
demolicin de las obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio.
El pensamiento del Dr. Dalmacio Vlez Sarsfield, no era desacertado cuando pretendi
a travs del art. 2617 del Cdigo Civil evitar que se transfirieran los altos o bajos de un
edificio, ni por contrato ni por actos de ltima voluntad, por cuanto la creacin de servi-
dumbres especiales acarreara un sin fin de conflictos.
Aquello que naci por una necesidad poblacional donde los que vivan en edificios eran
de clase obrera (denominados Conventillos), en la actualidad se han creado como una
nueva forma de vida, cada da ms demandada, por los altos costos de los terrenos,
economa en la construccin y servicios y concentracin poblacional. Se ha impuesto en
las grandes ciudades donde poco a poco han ido creciendo y constituyendo una nueva
manera de vivir (hoy Conventillos de lujo).
Vamos a analizar los cuatro primeros artculos de la Ley Nacional 13512 de Propiedad
Horizontal, los cuales son los fundamentales para que un Tasador pueda proyectar las
divisiones de un edificio.

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Extrado de Apuntes de Ctedra, Juan Silvestre y Manual BCRA

374 VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE
CAPTULO CUATRO

Artculo 1. Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un
mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean inde-
pendientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje
comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones
de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms
de una persona.
Como se puede advertir la ley, legisla en primer trmino, sobre el sustrato material el
edificio. Como condicin primera de este rgimen debe haber un edificio como objeto de
este derecho, como elemento de hecho en donde se ejerce aquel derecho.
La vida del consorcio y de la del propio dominio horizontal est unida indisolublemente
al referido sustrato material; este elemento fsico es condicin sine qua non para la vida
del sistema, al punto tal que la propia ley cita como casos de extincin del rgimen, la
destruccin o vetustez del edificio (artculos 12 y 16).
El edificio se compone de dos tipos de bienes: exclusivos y comunes; estos ltimos con
una variedad dentro del gnero: las cosas comunes de uso exclusivo.
Lo fundamental en esta ley es que el derecho se concentra en el edificio, en su divisin,
siendo el terreno (por accesin) cosa comn a todos los propietarios (art. 2), en cambio
en el derecho comn el terreno es el objeto fsico principal del derecho y las construc-
ciones lo son por accesin (a la inversa)
La norma legal se cie estrictamente a unidades destinadas a vivienda como nicas con
posibilidad de ser sometidas a este rgimen de dominio horizontal, y slo cabra la in-
clusin de otro tipo de bienes (caso de cocheras, bauleras, etc.) cuando fuesen com-
plementarios de una unidad principal de vivienda de manera que formasen un todo.
De todas maneras, en la actualidad, no se discute que oficinas, locales comerciales,
cocheras, etc., no ya como unidades accesorias sino como verdaderas unidades funcio-
nales principales, sean objeto de este tipo de propiedad.
En cuanto al estricto plano legal, una parte de la doctrina asigna al artculo en estudio
carcter taxativo, mientras que otros lo consideran enunciativo, lo que implica que con
los nicos lmites de la moral, buenas costumbres, etc., un edificio puede someterse a
propiedad horizontal cualquiera sea el destino de las unidades.
Para el caso de una cochera, al designarla como unidad complementaria de una unidad
exclusiva o principal, no puede enajenarse o disponerse de ella independientemente de
la principal, y viceversa la disposicin de la principal la incluye a ella. Como consecuen-
cia, esa unidad complementaria no puede pertenecer a un titular distinto de la principal
Una unidad no destinada a vivienda puede incluirse en el rgimen de propiedad horizon-
tal porque es complementaria de una vivienda principal o porque en s ella misma revis-
te ese carcter.
El carcter de complementaria no lo da el destino, sino si se basta la unidad a si misma
o necesita de otra principal a la que accede, de la cual depende, si sigue la suerte de la
principal y no puede disponerse de ella separadamente.
De no desear que las unidades destinadas a cocheras o bauleras pudieran ser
desmembradas del dominio principal que les corresponde, se podra dentro del espacio
cubierto comn darle el derecho de uso exclusivo a favor de determinadas unidades, a
travs del reglamento de copropiedad (como si se tratase de un usufructo).
Las condiciones materiales de un edificio a someter a propiedad horizontal, es poseer
caractersticas fundamentales:

CAPTULO CUATRO

a) Que las unidades de propiedad exclusiva sean independientes
b) Que tengan salida a la va pblica directamente o por intermedio de un pasillo
comn.
c) Que el destino de cada unidad sea del tipo homogneo, sin que perjudique a
otros propietarios de unidades [evitar en un edificio con destino a viviendas, uni-
dades donde se produzcan ruidos (fbrica); actos que perjudique a las buenas
costumbres (hotel alojamiento etc.)]
El primero de los requisitos, como expresamente surge de su terminologa significa que
no haya comunicacin directa entre las unidades, que cada una se baste y cumpla su
funcin y destino sin necesidad de requerir de la otra, que cada dependencia de la mis-
ma sirva a su finalidad y para uso exclusivo de su titular, que la amplitud de derechos y
prerrogativas de ste los pueda ejercer y de hecho los ejerza sin depender para nada de
las unidades vecinas.
El segundo de los requisitos exige que la salida a la calle se pueda efectuar de idntica
forma sin depender para ello de unidades de otros titulares.
El tercero de los requisitos es que el uso de las unidades debe ser armnico pensando
en la convivencia de los propietarios de unidades sin que ello perjudique la buena rela-
cin entre ellos. Es formal, de manera que la vida armnica de convivencia del edificio
perdure en el tiempo.

Artculo 2: (Bienes Comunes): Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso
o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso
comn del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran
comunes por dicha razn:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galeras y
vestbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua ca-
liente o fra, refrigeracin, etctera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portera;
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos
los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn.
Esta enumeracin no tiene carcter taxativo
Los stanos y azoteas revestirn el carcter de comunes salvo convencin en contrario.
Adems de los bienes exclusivos, el derecho de propiedad horizontal tiene por objeto
una segunda categora de cosas o partes, aquellas de uso comn, sujetas a un con-
dominio de indivisin forzosa, indispensable para el ejercicio del derecho de propiedad
sobre los referidos en primer trmino.
Las cosas son comunes de acuerdo a la finalidad que posee, ya sea por su naturaleza
(destino objetivo: por ejemplo un ascensor est destinado a trasladar personas o cosas
a pisos inferiores o superiores del edificio); y tambin son comunes porque han sido
afectadas por las partes (destino subjetivo: por ejemplo el local de portera). De all que
la enunciacin del artculo referido no sea taxativa, pues hay bienes y servicios que

CAPTULO CUATRO

pueden ser o no comunes, de acuerdo a lo que determinen las partes al redactar el re-
glamento de copropiedad y administracin.
Las partes comunes, en algunos casos, revisten tal importancia que sin ellas no se
concebira el sistema, ya que resultan imprescindibles para su normal funcionamiento
(terreno, escaleras, etc.).
La enunciacin del artculo solo da ejemplos, lo que implica que existen otros bienes,
partes y servicios que son comunes sin entrar en la enunciacin del precepto.
Pero la ley expresa adems un principio general limitado, pues hace derivar el carcter
comn, de uso o por razones de seguridad, cuando hay otros motivos o condiciones de
los que puede devenir ese carcter comn, tal el caso de la naturaleza del bien, por
ejemplo: balcones, techo del edificio, escaleras, etc.
El primer supuesto que la Ley considera en su enumeracin es el Terreno.
Este es sobre lo que se asienta el edificio y sobre l, todos los propietarios tienen una
cuota parte indivisa, es decir son a su vez copropietarios. Cualquier acto de disposicin,
gravamen o constitucin de derechos reales sobre la unidad de propiedad exclusiva
comprende entonces a la cuota parte indivisa sobre el lote de terreno, conforme al por-
centual asignado a cada titular.
Tal principio es inverso al sustentado por Cdigo Civil para el dominio, en donde el suelo
es siempre lo principal y todo lo que se construye sobre el mismo se incorpora y accede
a ste, y todo acto de disposicin sobre aqul conlleva a disponer de estas edificaciones
(artculos 2518 y 2521 del Cdigo Civil).
Estando prohibido en nuestra legislacin el derecho de superficie (salvo el derecho de
superficie forestal), o sea que uno tenga el derecho de propiedad del suelo y otro la de
lo edificado sobre l, forzosamente la titularidad del terreno apareja la titularidad de lo
que se encuentra sobre l. En propiedad horizontal, el principio se invierte, el terreno es
accesorio de la construccin.
Los Cimientos y Estructura son aquella parte de la construccin inserta en el subsue-
lo, la continuacin hacia abajo de los muros maestros y todo lo necesario estructural-
mente para darle sustento y estabilidad al edificio. Estas pertenecen al grupo de partes
indispensables para seguridad del mismo.
Los Muros Maestros son los que forman el esqueleto o armazn del edificio, propia-
mente lo que constituye su estructura. Son las paredes perimetrales internas y externas
y cualquier obra de resistencia, aunque no tenga la forma de pared.
El muro maestro, como su mismo nombre lo indica, es sobre el que se basa y afirma el
resto de la construccin, en consecuencia, por su propia naturaleza, no puede revestir
otro carcter. La parte interna de esos muros son de uso exclusivo de los titulares de las
unidades exclusivas, con tal que no alteren su funcin o destino; todo lo que se adhiera
o coloque en la parte interior, es de propiedad privativa de aquellos.
Dentro de este tipo de paredes, existen dos que requieren tratamiento especial, y son: la
fachada y las medianeras.
Los muros interiores que separan a las unidades sean o no maestros son comunes por
cuanto ellos son los generadores de la privacidad entre las mismas.
Los muros separadores de ambientes pueden revestir el carcter de propios de cada
unidad, pero ningn propietario podr demolerlos sin la autorizacin expresa del consor-
cio y de la autoridad competente, evitando de esta manera por ignorancia se destruyera
algn muro portante o maestro que pudiera afectar a la resistencia del edificio.
El carcter de comn de la Fachada es independiente de que algunos de sus titulares
tengan unidades internas o que no den al frente. El frente del edificio tiene una impor-

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tancia regular, como cualquier otro muro de este tipo, se suma una especial funcin de
esttica o armona arquitectnica.
Las Medianeras son los muros maestros con la caracterstica de que dividen fondos
colindantes. A diferencia de la Propiedad del Cdigo Civil, los muros que separan las
unidades funcionales son comunes pero no medianeros, pues el terreno al ser comn
no separa fondos linderos de distintos propietarios. Slo es medianero el muro, tambin
comn, que separa el edificio del terreno vecino.
En cuanto a los Techos no nos referimos a los techos de las unidades de propiedad
exclusiva, sino a lo que es el techo del edificio, o sea, no cualquier plano horizontal sino
al que recubre a aquel, al que se encuentra por sobre la ltima planta.
No importa la forma o material del techo (en muchos casos el techo coincide con terra-
zas o azoteas). Lo importante es su propiedad comn derivada de la funcin de protec-
cin de la intemperie, a favor de todas las unidades. No debemos confundir techo (co-
bertura exterior) con la parte interna superior o revestimiento (yeso, madera, cielorraso,
etc.) que es de propiedad de cada consorcista y sobre los cuales cada uno puede dis-
poner.
Una situacin dudosa se presenta cuando se trata de encuadrar los techos de los edifi-
cios de una sola planta, ya que, aparentemente, no habra ninguna causa o justificativo
para considerar a este tipo de bien comn, excepto el hecho de que la ley no hace dis-
tinciones. La funcin del techo en el edificio de varias plantas, y de all el carcter de
comn, no existe en edificios de una sola planta, ya que slo recubren o protegen a ca-
da unidad funcional. Incluso las reparaciones correran por cuenta del titular de cada
unidad.
Si se atiene a la ley exegticamente en estos casos tambin el techo es de propiedad
comn
Los Patios y Solares son aquellas ubicados en sobrantes del terreno en donde se
construy el edificio; pueden ser internos o externos y tienen la finalidad primera de ser-
vir de entrada de aire y luz a las unidades independientemente de servir a un bien priva-
tivo (aire y luz) tambin su carcter deviene de ser el terreno propiedad comn, en con-
secuencia debe ser comn un patio, que no deja de ser terreno con un revestimiento.
Como en el caso de los techos surge la duda con respecto a los patios en edificios de
una sola planta, en donde, no slo no cumplen ninguna funcin comn, sino que pueden
estar dentro del permetro de cada unidad privativa; pero tambin en esta situacin se
entiende que es comn, pues ese carcter reviste el terreno.
Por razones prcticas se concede el uso exclusivo de un patio comn al titular de la
unidad que accede a dicho patio. Cuando algn bien comn es continuo y accede direc-
tamente a una o varias unidades, se puede conceder el uso exclusivo a esos copropie-
tarios, estos espacios pueden ser divisibles o indivisibles; esto es aplicable a azoteas,
balcones, patios de grandes dimensiones, etc.
Ello no quita el carcter de comn, con sus implicaciones, como por ejemplo no alterar
el destino realizar obras o innovaciones, ni siquiera mejoras y contribuyendo proporcio-
nalmente y no en su totalidad cada consorcista a su conservacin.
Las galeras, pasillos y vestbulos sirven para acceso a unidades exclusivas y en
consecuencia su uso y dominio son comunes.
Las puertas de acceso al edificio o entrada principal, revisten carcter comn por
ser aberturas sobre muros maestros, como as tambin las puertas de acceso a las uni-
dades exclusivas, por cuanto dichos muros divisorios de unidades son comunes.

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Las Escaleras son elementos tpicamente comunes, ya que son los medios de trnsito
y traslado entre las diferentes plantas del edificio, sin perjuicio de que haya ascensor, no
todos los edificios sometidos a este rgimen lo poseen
En todos los casos se refiere a escaleras efectuadas en funcin del edificio (sean princi-
pales o de servicio), las que unen unidades o pisos de distintos planos horizontales;
pero se excluyen las escaleras internas o al servicio de una unidad, como es el caso de
los duplex o triplex, que unen distintos ambientes de una misma unidad funcional.
Si bien estos bienes no son de utilidad directa a todos los copropietarios, aunque los de
la planta baja, los de locales comerciales con frente a calle pblica no las utilicen, ello no
quita el carcter de comn, ya que aunque en menor medida beneficia a todos.
Los Jardines, son, al igual que los patios, sobrantes del terreno, sobre el cul no se
edific, pero con un destino especfico, tal como ornamentacin y cultivo de plantas y
flores.
Los locales e instalaciones de servicios centrales (calefaccin, agua caliente o fra,
refrigeracin, etc.)
Se enuncian algunos de los ms comunes servicios: caeras de agua caliente y fra,
cableado telefnico, instalaciones de antena de televisin colectiva, gabinetes de gas y
de medidores de luz, instalacin general elctrica y de portero elctrico, motores e insta-
laciones de ascensores, colectora de tanque de agua, cisterna de bombeo de agua,
ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos e
instalaciones existentes para servicios de beneficio comn, etc.
Al enunciar este tipo de bienes, se hace no slo en lo que a ellos se refiere especfica-
mente, sino a todo aquello que se construye para contenerlos: depsitos, cajas metli-
cas o de mampostera (sala de mquinas, cobertura de cableado y caeras, timbres,
cubierta de portero elctrico etc.).
Cabe hacer una distincin: con respecto a los edificios de una sola planta, generalmen-
te, muchas de estas instalaciones son independientes, lo que hace poner en duda el
mencionado carcter comn. Este tema deber ser estudiado minuciosamente en cada
uno de los servicios y en cada caso, la conformacin o modelo de cada edificio, para
definir el carcter de comn o exclusivo
Todo aquel ramal, caera, cableado, etc., que no sea general o que est al servicio
exclusivo de una unidad funcional, reviste titularidad privativa. Para ejemplificar: de la
unidad funcional hacia afuera es comn; hacia dentro es exclusivo.
Sobre todo en edificios de ms de cinco unidades existe lo que se llama el Departa-
mento de Portera y es lgico que as sea.
Se sabe que la existencia de encargado y dems personal de servicios es de suma
importancia ya que son los que se ocupan de la limpieza y la puesta en funcionamiento
de los servicios del edificio, vigilancia y procuran hacer cumplir con las disposiciones
internas en cuanto al buen funcionamiento. Este personal est al servicio del edificio y
en consecuencia su labor beneficia a todos los propietarios.
Ello demuestra la necesidad de que todo encargado permanente sea beneficiario de una
vivienda, de la que no puede ser otro titular que no sea el consorcio, el cual presta un
servicio comn
Si el consorcio dispusiera no entregar la unidad al encargado podra alquilarla con bene-
ficio exclusivo del consorcio, quin podra utilizar dicho monto de alquiler en solventar
gastos de mantenimiento comn del edificio. De igual manera si se hubiera dispuesto
crear locales comerciales cuyos titulares fueran los propios dueos de las unidades
(consorcio), estas podrn alquilarse en beneficio comn.

CAPTULO CUATRO

Los Tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos. Estos son los que
dividen las distintas unidades funcionales (por ejemplo dos departamentos) y asimismo
aquellos que dividen unidad funcional con pasillo o parte comn o exterior, es decir, ex-
cluye las paredes divisorias de ambientes de una misma unidad de propiedad exclusiva.
Esta en tela de juicio si estos muros sirven de sostn o no. Se entiende que en algunos
casos si, en consecuencia adems de dividir unidades o ambientes son muros maes-
tros; en otros casos no es as.
En caso que las unidades contiguas pertenezcan a un mismo propietario, considerando
que ese muro no sea maestro, es decir no sirva de sostn o refuerzo, entienden algunos
autores que la pared resistira el carcter de privativo, en consecuencia podra derribar-
se a fin de ampliar la unidad por parte del dueo siempre que no afecte la seguridad del
edificio. En general tanto la doctrina como la jurisprudencia adoptan esta postura.
La ley es sumamente clara al respecto, y ni distingue ni determina excepciones como
para fundar la posicin antes descripta.
Si los tabiques divisorios de unidades funcionales exclusivas, son comunes, no pueden
derribarse sin la autorizacin previa de su dueo, es decir, el consorcio, por medio de su
instrumento: la asamblea de copropietarios.
Por otra parte, lo que en el reglamento de copropiedad figura como dos unidades fun-
cionales independientes, en los hechos figurara como una sola unidad funcional.
Adems alterara el porcentual, lo que a su vez implica modificar el reglamento por deci-
sin unilateral, cuando en dicho caso se requiere unanimidad de votos favorables de
todos los consorcistas. Al derribar el muro divisorio, la superficie del mismo (que des-
aparece) la ganan los departamentos unidos, que aumenta la superficie habitable, en
una proporcin idntica a la superficie; aumenta el porcentual en relacin al total del
edificio, y en consecuencia deben disminuir los porcentuales de las restantes unidades.
Casos no enunciados. Contrapisos o armazn; bohardillas o desvanes y bauleras;
puertas de entrada a departamentos; ventanas, banderolas y entradas de luz; balcones;
locales o unidades para renta; subsuelos; espacios areos; aceras y partes inaccesi-
bles.

Artculo 3 (derechos sobre partes comunes): Cada propietario podr usar de
los bienes comunes conforme a sus destinos, sin perjudicar o restringir el legtimo
derecho de los dems.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, ser proporcionado al
valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijar por acuerdo de las
partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contri-
bucin fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia,
gravamen o embargo de un departamento o piso se entendern comprendidos
esos derechos, y no podrn efectuarse estos actos con relacin a los mismos, se-
paradamente del piso o departamento que accedan.
La primera parte de la norma legal puede dividirse as: por un lado trata el ejercicio de
derechos propios y `por el otro el de los restantes copropietarios.
El destino de una cosa, es la finalidad que posee conforme a su naturaleza o conforme
a su creacin, lo que se podra llamar Destino Objetivo (Vgr. Un ascensor est destina-
do a trasladar personas o cosas entre diferentes plantas de un edificio). Pero adems
puede haber una finalidad de acuerdo a la voluntad de las partes que, discrecionalmente
le asignaron ese destino, es decir el que los copropietarios o empresa constructora, al

CAPTULO CUATRO

redactar el reglamento de copropiedad, le han fijado (Destino Subjetivo; vgr. Una unidad
funcional puede destinarse a vivienda, local comercial, oficinas, etc.). De por s, la divi-
sin de partes comunes y exclusivas implica en alguna manera, una divisin de desti-
nos, unos para uso comn de los consorcistas y otras para uso privativo de su propieta-
rio; pero a su vez cada una de estas categoras admite destinos particulares. En snte-
sis, hay un destino en s, por la naturaleza de la cosa o un destino determinado volunta-
riamente por las partes.
Es decir que el estatuto del consorcio debe contemplar cul ser el destino de las partes
de un edificio, aunque tambin es cierto que algunos reglamentos no son muy explcitos
con respecto al tema, por lo que se debe recurrir a analizar la naturaleza, funcin y ca-
racterstica del bien para fijarlo.
Tratndose de un condominio, el que existe sobre bienes comunes, la enunciacin de la
primera parte del artculo analizado no deja de ser un principio general de toda copro-
piedad: todos pueden usar el bien de acuerdo a la naturaleza o la finalidad para el que
fue creado, pero a su vez permitiendo idntico ejercicio de restantes copropietarios. Es
decir que el lmite del derecho de un dueo lo da el derecho de otro titular.
El alcance de los derechos y obligaciones de los copropietarios es tambin aplicable a
otros usuarios tales como usufructuarios, inquilinos, etc.
Ya se dijo al comienzo que la propiedad horizontal, sin perjuicio de ser una institucin
jurdica es un sistema de vida; el consorcio, una comunidad restringida, y el reglamento
de copropiedad, un sistema de normas tendientes a reglar la consecuencia de quienes
habitan un edificio. En consecuencia muchas normas son aplicables a todo aquel que
vive dentro de dicha comunidad, con independencia del carcter jurdico o ttulo por el
cual habita el edificio.
El uso debe ser el natural de la cosa, no el extrao a ella. Debe respetase el destino, y
an ms no abusar o exceder en dicho uso de manera que afecte o impida el derecho
de terceros.
Este principio es vlido en forma general para el derecho civil y ordenamiento jurdico (el
derecho de uno se acaba donde comienza el derecho de los dems).
El segundo prrafo del artculo 3 de la ley fija expresamente el derecho sobre las partes
comunes y el valor de cada unidad.
El valor de cada unidad privativa se fija de acuerdo a su superficie, detalles de confort,
ubicacin y conforme a este valor de la cosa principal se determina el porcentual que se
tendr sobre las cosas comunes, es decir, que aquel representar la proporcin de co-
propiedad que tiene sobre ellos.
A mayor valor de la unidad exclusiva, mayor ser el porcentual que se tendr sobre las
partes comunes.
El referido porcentual se establece en principio, por voluntad de las partes, es decir, que
el reglamento de copropiedad y administracin, de naturaleza contractual, es el que lo
determina.
Todo reglamento de copropiedad posee un captulo destinado a partes comunes y otro a
exclusivas, en donde consta, junto a las caractersticas de cada unidad, el porcentual
correspondiente, que, vale la pena sealar, normalmente coincide con la proporcin con
que cada consorcista debe contribuir al pago de las expensas comunes, pero que no
necesariamente debe ser as.
La determinacin del porcentaje de marras, debe ser resuelto por unanimidad, ya que
afecta derechos individuales de cada propietario, excepto en el caso de reglamento pre-
constituido, que es redactado por el propietario vendedor o empresa constructora, don-
de ya se hallan fijados, y cuando el adquirente firma el boleto o escritura, se adhiere a

CAPTULO CUATRO

dicho estatuto.(este tipo de casos son la mayora, pues siempre existe un propietario
ejecutor el cual genera el plano de subdivisin sometido al rgimen de la propiedad
horizontal, redacta el reglamento e inscribe el mismo en el Registro de la Propiedad,
previo a la iniciacin de las transferencias de dominio).
El prrafo tercero del artculo 3 de la ley, consagra prcticamente el concepto de pro-
piedad horizontal, al determinar la conjuncin del dominio (sobre partes exclusivas) y
condominio (sobre partes comunes) de manera tal que el dominio implica condominio y
viceversa y no se puede ejercer o poseer un derecho con independencia del otro.
Siendo el bien de naturaleza exclusiva lo principal y la parte comn lo accesorio y sien-
do el principio general sobre el tema que lo accesorio sigue a lo principal, se pueden
extraer las siguientes conclusiones:

a) Que no se puede ser titular o ejercer derechos sobre partes comunes, con inde-
pendencia de las exclusivas (dominio y condominio son inescindibles)
b) Todo acto de disposicin o constitucin de gravmenes o derechos reales sobre
la cosa exclusiva, comprende a su vez la parte correspondiente de derechos que
se tiene sobre las cosas comunes (lo accesorio sigue la suerte de lo principal).
c) Como consecuencia de la misma regla, es imposible realizar actos jurdicos del
carcter de los mencionados en b) sobre los bienes comunes, si en ellos no se
comprende a los privativos.
El Reglamento es la Ley bsica a la que deben someterse todos los propietarios, el cual
debe estar inscripto por acto notarial en el Registro de la Propiedad de la Provincia, y
que solamente de la misma manera puede ser modificado por la voluntad de sus propie-
tarios, en las condiciones que establezca el Reglamento.
En los espacios comunes, de servicios, muros, circulaciones, se refleja verdaderamente
el condominio; en espacios no cubiertos comunes, por ejemplo patios, terrazas y otros,
se les otorga el derecho de uso, esto se asemeja al usufructo, o sea que puede gozar
de un espacio que es de otros (nuda propiedad).
En esta Ley, el inters comn del consorcio va por encima del inters individual de cada
propietario.
Se debe recordar que la Propiedad Horizontal puede ser tanto en altura como en pro-
fundidad.
Cada propietario es dueo exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el
terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio, o indispensables para mante-
ner su seguridad
El tasador, en primer lugar, debe munirse del plano de mensura de subdivisin en Pro-
piedad Horizontal, para conocer:
Superficie propia de la unidad o departamento a tasar.
Ubicacin del departamento en altura y/o profundidad y en su caso ubicacin
dentro del piso.
Proporcin que tiene el departamento en las cosas comunes.

En segundo lugar se realiza el relevamiento de la zona de ubicacin del edificio; del plan
de comodidades y de las caractersticas constructivas del edificio y de la unidad; estado
de conservacin del departamento y las mejoras introducidas por su propietario; los ser-
vicios con que cuenta; etc. El tasador debe verificar que las superficie propia no han
variado (Cerrar un balcn para ampliar la cocina, construir sobre partes comunes (Pa-

CAPTULO CUATRO

tio), etc.) ya que ello Rompe la PH y habra que realizar nuevos planos (varan los por-
centual de dominio). Adems habra que rectificar escrituras.-

Descripcin del edificio de departamento / barrio privado.
Propsito.

Tiene por finalidad proporcionar una idea de las caractersticas de los alrededores in-
mediatos de la propiedad en cuestin y/o si la misma se encuentra ubicada dentro de un
consorcio regido por la Ley de Propiedad Horizontal (departamento o barrio privado). La
ubicacin est determinada, en principio, (por) las caractersticas del edificio -el tipo y la
categora de la obra; tericamente, los edificios formados por un gran nmero de unida-
des pequeas y baratas no corresponden a un barrio de viviendas de categora; de la
misma manera sera un error invertir en la construccin de edificios de lujo en un sector
no residencial o bancario.-

Alcanzan caractersticas de importancia las zonas donde es mayor el dficit de vivien-
das o la actividad comercial, o bien aquellas donde existe un atractivo residencial y/o
turstico. No siempre el sector urbanizado es el propicio para este tipo de construccio-
nes; es necesario observar una serie de elementos que favorecen el sistema (ejemplo:
crecimiento progresivo econmico), y tener presente que normalmente la preferencia de
los compradores se orienta hacia los lugares de categora residencial o comercial.-

Uno de los elementos ms importantes que influye sobre la propiedad horizontal es el
carcter de los servicios que tenga la zona (transporte pblico de pasajeros, gas, cloa-
cas, pavimento, etc.); sin esta condicin, la divisin de una propiedad en departamentos
no agrega valor al conjunto; ms an, puede quitrselo.-

Cantidad de unidades.

Se debe indicar el nmero total de unidades de vivienda que conforman el edificio de
consorcio o el barrio privado.
Este dato frecuentemente puede ser obtenido del administrador y debe ser confirmado
por otra fuente en caso de que existiera alguna duda sobre el informe de recuento de
unidades.

Estado de las reas comunes.

Se deber indicar el estado y/o condicin de la superficie comn, tal cual se la observ
en la fecha de su inspeccin.
La superficie comn se refiere a los espacios contenidos dentro de la comunidad que no
son de uso exclusivo.

CAPTULO CUATRO

El tasador debe evaluar y describir la condicin actual de la superficie comn. Para ello
debe inspeccionar el edificio a fin de obtener un acabado conocimiento de las carac-
tersticas generales y de la condicin de los espacios comunes. Se debe observar la
presentacin de la fachada del edificio; por ejemplo, el diseo arquitectnico en cuanto a
la inversin doble, de frente y contrafrente, la inclusin de materiales de calidad y deta-
lles de terminacin, para luego pasar a revisar cmo ha sido resuelto el sentido arqui-
tectnico en cada planta, y verificar la cantidad de unidades que la componen -a mayor
cantidad, menor es el valor de cada una de ellas-. Aqu se tendr en cuenta la capaci-
dad de la unidad y el equilibrio de sus distintas partes, as como el carcter de los servi-
cios complementarios y las comodidades en general.-

Posteriormente la condicin debe ser calificada, utilizando una de las siguientes cate-
goras:
Mala: Significa que la actual condicin, diseo, atractivo y funcionalidad de la
superficie comn se encuentra en un nivel muy bajo. Ello indica que la condicin
de dicha superficie es sustancialmente inferior a lo normal, a tal punto que resul-
tara en una significativa reduccin de los valores de la propiedad.
Regular: Indica que el actual nivel de deterioro, las insuficiencias de diseo,
atractivo y funcionalidad de la superficie comn, son claramente superiores a lo
normal. Existe un evidente desmedro que sin embargo no es tan grave como el
de la categora "mala".
La condicin regular de las superficies comunes ser lo suficientemente inferior
como para reducir levemente el valor de la propiedad o para demorar su comer-
cializacin.
Promedio: Significa que la condicin del espacio comn es consistente con el de-
terioro, diseo y atractivo en condiciones normales de mantenimiento y conserva-
cin. Esto indica que el estado de dicha superficie es igual a la "norma" del mer-
cado a la cual pertenece y que es considerada aceptable. La mayora de las pro-
piedades estarn en esta categora.
Buena: Significa que la condicin de la superficie comn esta por encima del
promedio y que el nivel de deterioro e insuficiencia es inferior al esperable debi-
do al nivel de deterioro normal.
La condicin ser superior a punto tal de incrementar levemente el valor de la
propiedad o de acortar su tiempo de comercializacin.
Excelente: Significa que el estado de la superficie comn muestra una condicin
ampliamente superior al deterioro normal y a la obsolescencia funcional.
Existe una clara distincin en un consorcio en excelente condicin: tendr muy
poco deterioro y un diseo, atractivo y utilidad funcional superior.
Esto indica que la condicin de la superficie comn es sustancialmente superior
a la de otras, a punto tal de incrementar fuertemente el valor de la propiedad.

Ejemplo de mala condicin: El inmueble que esta siendo tasado es una unidad
dentro de un edificio en propiedad horizontal con 20 aos de antigedad que
contiene, por ejemplo, las siguientes deficiencias:
dos ascensores de los cuales solo uno funciona.
los pasillos comunes dentro del edificio tienen insuficiente iluminacin debido
a que algunas de las lmparas elctricas no funcionan.

CAPTULO CUATRO

la puerta de entrada principal a la residencia esta rajada.
Ejemplo de buena o excelente condicin: El inmueble que esta siendo tasado
es una unidad dentro de un edificio en propiedad horizontal con 20 aos de anti-
gedad al cual, por ejemplo, se le han realizado las siguientes renovaciones:
en el curso del ao anterior se ha reemplazado el ascensor.
los pasillos de la superficie comn tienen un piso nuevo de madera.
las plantas situadas en las reas comunes son frescas y coloridas.

Ubicacin del departamento

La ubicacin del departamento en el conjunto ser positiva o negativa, dependiendo de
la ubicacin general del edificio. Influyen de manera significativa las preferencias del
pblico, que opera con una estricta y espontnea seleccin.-

Normalmente la demanda cae cuando se trata de departamentos en planta baja, y au-
mento la eleccin de departamentos ubicados en pisos altos, argumentndose razones
de iluminacin, ventilacin e intimidad; se califican negativamente los ubicados en zonas
de mucho trfico vehicular, por los ruidos y la polucin. La preferencia general es por
los departamentos del frente, que resultan ms cotizados que los internos.-

En la actualidad se pueden presentar excepciones a las reglas que por lo comn se
formulan, y es por ello que el tasador deber analizar cada edificio en particular y la in-
cidencia de los elementos externos que influyen sobre el conjunto y la unidad propia-
mente dicha.-

Relacin de superficies

La relacin entre la superficie propia y comn se destaca a travs de un elemento
numrico, que en cierto modo mide la bondad del aprovechamiento de la superficie edi-
ficada, sealando la "carga" que representa lo comn sobre la unidad de superficie til.-

El Ing. Chandas nos dice que es un ndice que no ha sido usado; no obstante, es impor-
tante. En obras comunes no debe admitirse ms de un 0,25; cuando este ndice resulta
muy elevado, debe castigarse el precio de la unidad.-

El coeficiente que figura en el reglamento de copropiedad y administracin es uno de los
elementos que mayor importancia adquiri.-

En algunos casos el coeficiente se us como nico criterio de avalo. El mismo se esta-
bleci sobre el clculo de superficies, sin otras consideraciones. Su aplicacin mecnica
lleva implcita la idea de que el valor de un departamento es proporcional a la superficie,
sin ms, o que depende exclusivamente de sta. Esta concepcin fue clasificada como

CAPTULO CUATRO

"falsa" por Chandas, por no corresponder a los hechos y carece de fundamento racio-
nal.-

Este coeficiente, que regula solamente el grado de participacin de cada uno de los
propietarios en las expensas y partes comunes, no es un factor determinante del precio;
podr ser simplemente referencial.-

Mientras que la caracterstica del coeficiente es esttica, el precio es variable y bastar
que los propietarios conserven sus departamentos de manera distinta para que cambie
la relacin de valores.-

Estado de conservacin

El estado de conservacin y mejoras introducidas por el propietario constituye una leg-
tima causa de bonificacin o castigo.

Este punto representa una complicacin para la aplicacin de la depreciacin, ya que se
deben combinar dos elementos: las partes comunes y las propias.

Se observar si existe uniformidad entre ambas partes, ya que es comn que alcancen
grandes diferencias por el mejoramiento de la propiedad de uso privado.

Las mejoras introducidas debern respetar las partes de uso comn y no alterar el dise-
o arquitectnico del edificio, ya que esto significar un perjuicio para el conjunto; y para
el caso de la superficie propia, una inversin no relacionada con el conjunto y, por lo
tanto, un capital desperdiciado.-

Siempre se debe tener en cuenta que el edificio se compone de unidades funcionales, y
que stas son parte de un todo, definicin que quiz resulta redundante, pero la propie-
dad horizontal significa la unin, s o s, de ambas partes. Y en el momento de verificar
el estado de conservacin y mejoras introducidas para la formacin del precio, una de-
penden de la otra, y viceversa.-

Trabajos comunes pendientes de realizacin.

Se debern detallar los trabajos y/o las necesidades comunes que no han sido cubiertas
o realizadas. Las necesidades no cubiertas se refieren a cualquier aspecto del consorcio
que sea insuficiente para satisfacer las necesidades de los ocupantes. Adems de la
inspeccin personal, el tasador deber entrevistar al gerente y al corredor inmobilia-
rio para corroborar la existencia de las condiciones antedichas.
Estas pueden incluir, pero no se limitan a:
Reemplazar o mejorar la parquizacin.
Cualquier parte del parque que sea insuficiente y que requiera ser reemplazada o modi-
ficada debe ser descripta. Si se encontrara incompleta o arruinada por el tiempo, por

CAPTULO CUATRO

degradacin o falta de mantenimiento, ya sea funcionalmente o en apariencia, el tasador
debe apuntar que existen necesidades pendientes de atencin.
Repavimentar calles.
Cualquier parte de las calles que tengan insuficiente pavimento o dao significativo de la
superficie debe ser considerada.
Agregar estacionamientos adicionales.
El tasador deber tomar nota de la existencia de una insuficiente cantidad de espacios
de estacionamiento y que clasificacin (segn este Manual) presenta la insuficiencia:
garaje, garaje semicubierto, etc.
Las eventuales explicaciones adicionales de cualquiera de estas necesidades deben ser
incluidas en un anexo. Si no existieran, indicar "ninguna".

Gastos importantes presupuestados.

Indicar si existe cualquier gasto significativo que haya sido presupuestado por el consor-
cio o barrio privado. Las mismas podrn realizarse mediante una erogacin de dinero en
efectivo o la obtencin de un prstamo para adquirir o mejorar un bien existente. Fre-
cuentemente se va ahorrando dinero para afrontar dichos gastos. Estos pueden tener un
efecto positivo sobre el valor de la propiedad.
El tasador deber contactarse con el administrador y/o el vendedor para informarse so-
bre estos temas. Ellos pueden incluir, pero no se limitan a:

Construccin o mejora de una pileta de natacin.
Reemplazo de cercados y accesos de seguridad existentes.
Modernizacin o reemplazo de ascensores.

Tipo de estacionamiento.

Se deber consignar tanto el numero total de espacios de estacionamiento contenidos
dentro del consorcio (edificio o barrio privado) como as tambin si son fijos o mviles,
en una ubicacin fuera de la va publica (garaje, garaje semicubierto, etc.) o en la calle.

Cantidad de pisos.

Se consignar la cantidad de pisos. Como regla, no se cuenta la planta baja dentro del
numero de pisos y cada piso, hacia arriba (comenzando por el piso N 1) se numera de
all en adelante en forma secuencial.

CAPTULO CUATRO

Ascensor.

Se deber indicar si el consorcio cuenta o no con servicio de ascensor/es.
Asimismo, se deber indicar si los ascensores prestan un servicio adecuado o inade-
cuado, en funcin de la utilizacin que se les da. Por ejemplo, cuando ante la ausencia
de un montacargas ascensor de servicio, el ascensor principal es utilizado para el trans-
porte de objetos o cargas.

Vigilancia.

Se deber indicar si cuenta o no con un servicio de vigilancia.

Descripcin de comodidades comunes.

Se deber enumerar las comodidades adicionales contenidas en el consorcio. Un rea
de esparcimiento es un beneficio tangible o intangible de una propiedad inmueble que
incrementa su atractivo pero que no es esencial para su uso.
Los ejemplos de comodidades incluyen las siguientes:

Pileta de natacin.
Sauna.
Hidromasaje.
Canchas de tenis.
Salas o reas de esparcimiento (ejemplo: salones para recepciones, fiestas y
juegos).
Ejemplo: Si la propiedad es una unidad de un edificio que incluye una pileta, sau-
na y una sala de gimnasia, el detalle a informar seria el siguiente: "las reas de
esparcimiento comunes dentro del consorcio incluyen pileta, sauna y gimnasio".

Tasacin de la Propiedad Horizontal

Se tasa el terreno siguiendo los procedimientos clsicos, obtenindose el valor de parte
proporcional que le corresponda al departamento.
Se tasa seguidamente la mejora aplicando tambin los mtodos conocidos para ello y
luego se aplican los coeficientes correctores (por ubicacin en el piso, por altura, etc).
La parte proporcional que le corresponde de las cosas comunes, puede tasarse por se-
parado, pero en general se incluye su superficie en la superficie del departamento.

CAPTULO CUATRO

Se debe destacar que cuando el Ingeniero Agrimensor responsable del proyecto de
subdivisin de un edificio, calcule el porcentaje de copropiedad que le corresponde a
cada unidad exclusiva sobre las cosas comunes, lo debe realizar en funcin del valor
econmico de cada una de ellas.
Resulta importante que el Tasador tenga en claro que cada edificio tiene su propia
particularidad y donde es posible establecer un comparativo entre las distintas unidades
que presente una notable diferencia de valores, an siendo de igual superficie exclusiva.
El tema es aplicar coeficientes comparativos entre las distintas unidades exclusivas o
espacios comunes de uso exclusivo, dichos coeficientes surgirn de compulsar ventas
de un mercado inmobiliario. Esto llevar a determinar el valor econmico de cada una
de ellas, que en general no ser igual para todas las unidades.

TABLAS DE LA DIRECCION DE GEODESIA Y CATASTRO SAN JUAN PARA P.H.

Coeficientes por poseer de ascensor Coeficientes por distribucin en el edificio

Piso Con ascensor Sin ascensor Piso Vivienda Of. Y Comercio V u H y O C

E1 S1 1.00 0.90 E1 S1 0.98 0.98
E2 S2 1.00 0.95 E2 S2 0.95 0.95
P.B. 1.00 1.00 P.B. 0.95 1.00 1.00
1 1.00 0.95 1 1.00 1.00 1.00
2 1.00 0.90 2 0.98 0.95 0.98
3 0.98 0.85 3 0.95 0.95 0.95
4 0.98 ___ 4 0.90 0.90 0.90
5 0.95 ___ 5 0.90 0.90 0.90
6 0.95 ___ 6 0.90 0.90 0.90
7 0.90 ___ 7 0.85 0.85 0.85
8 0.90 ___ 8 0.85 0.85 0.85
9 0.90 ___ 9 0.85 0.85 0.85

Coeficientes por distribucin en el piso

Ubicacin en planta Coef.

Departamento con frente a calle 1.00
Departamento con frente a ms de una calle 1.05
Departamento con frente a jardn 0.95
Departamento con frente a patio de luz 0.90
Oficina o comercio con frente a calle 1.00
Oficina o comercio con frente a pasillo 0.85

CAPTULO CUATRO

TABLA DE COEFICIENTES CORRECTORES DEL VALOR
PARA LOTES SOMETIDOS AL REGIMEN DE PROPIEDAD INDIVIDUAL
Res. N 196 - DPDU - 93 y Res. N 018 - DGC 94

DISTANCIA A CALLE PRINCIPAL COEFICIENTE

0 metros 1.00
10 metros 0.95
20 metros 0.95
30 metros 0.90
40 metros 0.90
50 metros 0.85
60 metros 0.85
70 metros 0.80
ms de 70 metros 0.70

La superficie del lote original no debe superar
los 5000 m
A los lotes sometidos al presente rgimen,
adems del coeficiente que le corresponda por
distancia a la calle principal, se le debe aplicar el
Cff que corresponda a sus medidas

CAPTULO CUATRO

Coeficientes utilizados para la comparacin
de valores venales de oficinas
a) Ubicacin en planta
Oficina al frente 1.00
Oficina al contrafrente 0.90
Oficina a patio interior 0.80
b)Ubicacin en altura
Planta baja 0.85
1 y 2 Piso 0.90
3 y 4 0.95
5 y 6 1.00
7 y 8 1.10
9 hasta piso penltimo 1.15
Ultimo piso 0.90
Coeficientes utilizados segn caractersticas
constructivas del edificio
Categora Coef.
Econmica 0.80
Buena s/cal. Central 0,90/0,95
Buena c/cal. Central 1,00/1,05
Buena c/aire acond. Central 1.10
Muy Buena 1.15
Tablas del Ing. Guerrero para Oficinas
TASACION DE INMUEBLES EN CONJUNTO

CAPTULO CUATRO

Tablas del Ing. Guerrero para Oficinas

Coeficientes utilizados segn superficie
propia
Superficie Coef.
Propia m
Hasta 20 1.15
de 40 1.05
de 100 1.00
de 250 0.95
de 350 0.90
de 450 0.85
Coeficiente por antigedad y estado del
edificio
C = 1 - K/2
Siendo K, coeficiente de la Tabla de Ross -
Heidecke en funcin de la edad y estado del
edificio
Coeficiente por tener bao privado 1.10
Coeficiente por tener garage en el
edificio 1.10
(se aplica al valor Ofic. + Garage)

CAPTULO CUATRO

constructivas del edificio (no incide mayormente
por terminaciones especiales de acuerdo a tipo
de actividad comercial)
Categora Coef.
Econmica 1.00
Buena Econmica 1.05
Buena 1.10
Muy Buena 1.15
Coeficientes utilizados segn superficie Cubierta
Sup. Cub. Coef.
m
Hasta 30 1.15
de 30 a 50 1.10
de 50 a 100 1.05
de 100 a 150 1.00
de 150 a 250 0.95
Coeficiente por antigedad y estado del edificio
C = 1 - K/4
Siendo K, coeficiente de la Tabla de Ross - Heide-
cke en funcin de la edad y estado del edificio
(No incide mayormente por terminaciones espe-
ciales de acuerdo a tipo de actividad comercial)
Tablas del Ing. Guerrero para Locales Comerciales
Coeficiente por frente y fondo (valoriza la relacin
entre el frente y el fondo del local)
Local Tipo Relacin Coef.
frente fondo
5 x 2 0.4 1.35
5 x 3 0.6 1.25
5 x 4 0.8 1.15
5 x 5 1 1.1
5 x 10 2 1
5 x 15 3 0.95
5 x 20 4 0.9
5 x 25 5 0.85
5 x 30 6 0.8
5 x 40 8 0.75
5 x 50 10 0.7

CAPTULO CUATRO

Coeficientes utilizados para la comparacin
de valores venales de departamentos
Departamento al frente 1.00
Departamento al contrafrente 0.95
Departamento a patio interior 0.90
b)Ubicacin en piso (Edificio con ascensor)
Planta baja con patio o jardin al fondo 1.00
Planta baja 0.90
1 Piso 0.90
2 Piso 0.95
3 y 4 1.00
5 y 6 1.05
7 y 8 1.10
Pisos superiores 1.15
Ultimo piso 0.90
Categora Coef.
Econmica 0.90
Buena Econmica 1.00
Buena s/cal. Central 1,05/1,1
Buena c/cal. Central 1,15/1,2
Muy Buena 1,25/1,3
Coeficientes utilizados segn superficie
cubierta
Sup. m Coef.
Hasta 30 1.10
de 30 a 50 1.05
de 50 a 100 1.00
de 100a 150 0.95
de 150 a 250 0.90
Coeficiente por antigedad y estado del
edificio C = 1 - K/2
Siendo K, coeficiente de la Tabla de Ross -
Heidecke en funcin de la edad y estado del
edificio
Tablas del Ing. Guerrero para Departamentos

CAPTULO CUATRO

Coeficientes correctores del valor para departa-
mentos y oficinas en Propiedad Horizontal
Res. N 015 - TTP .93
Dpto Oficinas
Frente a 1 calle 1.00 1.00
Frente a 2 calles 1.05 1.05
Al contrafrente 0.95 0.95
A patio interior 0.90 0.90
Dpto Oficinas
Planta baja 0.95 1.10
1 Piso 1.00 1.00
2 Piso 1.05 1.00
3 Piso 0.95 0.95
4 Piso 0.95 0.95
5 Piso 0.90 0.90
6 Piso 0.90 0.90
7 Piso 0.95 0.95
8 Piso 0.95 0.95
9 Piso 0.80 0.80
En edificios sin ascensor el coeficiente se disminuye
en 0,05
Coeficientes utilizados segn ubicacin para
Dptos en edificios de 1 planta
Distancia a calle ppal Coef.
Frente a calle 1.00
10 metros 0.95
20 metros 0.95
30 metros 0.90
40 metros 0.90
50 metros 0.95
60 metros 0.95
70 metros 0.80
ms de 70 metros 0.70

CAPTULO CUATRO

Metodologa para la tasacin de inmuebles en Propiedad Horizontal por regresin
lineal

El tasador elabora un ndice de calidad urbanstica que engloba diversos signos exter-
nos. Estos signos externos se clasifican en cuatro grandes apartados:

A) Entorno Urbanstico
B) Caractersticas generales del edificio donde se encuentra la vivienda
C) Caractersticas especficas de la vivienda
D) Distancias y comunicaciones

Dentro de cada uno de estos apartados, el tasador contempla unos signos externos de
detalle como pueden ser los siguientes:

Respecto al entorno urbanstico: estatus socioeconmico de la poblacin, densi-
dad y lujo de los comercios, polucin, calidad de urbanizacin en calles y acce-
sos, etc.
Respecto a las caractersticas generales del edificio: fachada, portal, ascensores,
escaleras, instalaciones comunes, etc.
Respecto a las caractersticas de la vivienda: superficie, distribucin de habitacio-
nes, nmero de cuartos de bao, calidades constructivas, etc.
Respecto a distancias y comunicaciones: distancias ponderadas a centros urba-
nos importantes (negocios, oficinas, etc.), distancias ponderadas a paradas de
micros, etc.

Estos signos externos se ponderan utilizando unas escalas de longitud variable. As,
cuando uno de los signos externos tiene mucha importancia a juicio del tasador, se pue-
de emplear una escala larga (entre 0 y 100). Si el tasador atribuye menos importancia al
signo externo, se acorta la respectiva escala (reduciendo por ejemplo el intervalo entre 0
y 20). Sin duda la experiencia del tasador es determinante al elegir estas escalas. Co-
mo consecuencia de las ponderaciones que se acaban de sealar, el tasador estima el
valor de la calidad urbanstica para cada inmueble. Esta calidad urbanstica as cuantifi-
cada, ser el ndice o signo externo global que se manejar en el mtodo beta.

El mtodo en la prctica inmobiliaria: Mltiples signos externos.

En la prctica, rara vez ocurre que el tasador pueda encontrar un nico ndice con vali-
dez explicativa global. En otras palabras, en una tasacin determinada es difcil encon-
trar un ndice que refleje por s solo la calidad global de cada uno de los inmuebles. Slo

CAPTULO CUATRO

en ciertos casos particulares el tasador trabajar con un ndice nico sin perder fiabili-
dad evaluatoria. Desde luego estos casos particulares son pocos frecuentes. Por ejem-
plo se puede trabajar con un solo ndice cuando se quiere tasar un inmueble cuyo precio
de mercado depende slo de sus distancias a centros urbanos importantes. Entonces,
el ndice nico ser la media ponderada de dichas distancias.
Ahora bien, cuando el inmueble problema es un edificio, un apartamento, un local de
negocios, etc., el tasador debe contemplar mltiples signos externos, cada uno de los
cuales contribuye en una pequea medida a explicar el precio de mercado. As, por
ejemplo, para un edificio de oficinas se tendra, en primer lugar, unos signos externos de
entorno urbanstico, como son el carcter ms o menos comercial del barrio, el ancho
de las calles, la facilidad de estacionamiento para vehculos, etc. En segundo lugar, el
tasador tendra que considerar unos signos externos de calidad arquitectnica como son
la suntuosidad de la construccin, su modernidad, etc. Por ltimo, habra que considerar
unos signos externos de distancias a centros neurlgicos de la ciudad, las estaciones de
subterrneos prximas, etc.
Todos los signos externos, cuyo nmero puede alcanzar una cifra alta, se deben con-
densar en un ndice nico. La condensacin se realiza asignando a cada signo externo
un coeficiente de ponderacin. El ndice, ser entonces la suma de niveles de los signos
externos, ponderando cada nivel con el peso respectivo. Los niveles se llaman tambin
puntuaciones. Los pesos o coeficientes de ponderacin se determinan por el tasador
con arreglo a su experiencia. Se podra objetar que el uso de mltiples signos externos
disminuye la fiabilidad de los resultados, ya que los coeficientes de ponderacin se fijan
por el tasador sin recurrir a una metodologa sofisticada para estimarlos. Sin embargo,
no existe una tcnica evaluatoria alternativa que se libre de este inconveniente y que al
mismo tiempo sea capaz de barajar todo el paquete de signos externos que influyen
significativamente sobre el precio de mercado.
Se explicar mediante un ejemplo, el modo de estructurar los signos externos, asig-
nando a cada uno de ellos un coeficiente de ponderacin. Se utilizar el ejemplo de las
oficinas, pensando en un edificio aislado (tipo torre) y construido en fecha reciente en un
barrio cntrico de cierta ciudad.
En la tabla que se adjunta, los pesos se han introducido explcitamente, es decir, con-
signando el valor numrico de cada peso para cada signo externo. Por ello esta tabla se
llama Estructura de signos externos con pesos explcitos.

TABLA 1: Estructura de Signos Externos con Pesos Explcitos
Puntuacin
Signo Externo Peso L1 A1 A2 A3

Entorno Urbanstico
Categora econmico-geogrfica del municipio 0,02 100 100 100 100
Densidad de oficinas en el rea 0,05 80 10 20 100
Ancho de calle 0,05 60 20 20 100
Trfico peatonal 0,05 50 20 50 80
Posibilidad de estacionamiento 0,04 25 25 60 70

Caractersticas del Inmueble
Fachada 0,06 100 30 65 90
Vestbulo 0,04 25 10 25 80
Ascensor 0,10 100 0 100 100

CAPTULO CUATRO

Estado de conservacin 0,10 80 60 85 100

Caractersticas de la oficina
Calidad de materiales y terminacin 0,04 60 40 90 75
Baos 0,01 50 30 70 65
Superficie (Pequea, mediana, grande) 0,10 20 40 30 70
Altura de planta en caso que exista ascensor 0,03 100 0 85 80
Altura de planta en caso que no exista ascensor 0,03 0 80 0 0
Luminosidad y ventilacin 0,02 75 50 100 80
Calefaccin - Aire acondicionado 0,03 100 65 65 85
Aislamiento trmico y acstico 0,03 70 50 65 90
Flexibilidad 0,04 50 25 60 75
Ratio (superficie til / sup construida) x 100 0,10 80 87 81 78

Distancias y comunicaciones
Distancia a centros neurlgicos 0,05 90 30 50 100
Distancia media a paradas de mnibus 0,02 75 50 75 80
Distancia a boca de subterrneo 0,02 75 50 50 90

LT = Inmueble a tasar
A1, A2, A3 = Inmuebles Antecedentes

El tasador puede trabajar tambin con una tabla que se llama Estructura de signos
externos sin pesos implcitos. En esta variante, el tasador no fija directamente los
pesos, sino que estos pesos o coeficientes de ponderacin se asignan indirectamente,
en proporcin al denominado intervalo de puntuacin.

TABLA 2: Estructura de Signos Externos sin Pesos Implcitos
Intervalo Puntuacin
Signo Externo Puntuacin LT A1 A2 A3

Entorno Urbanstico 125 55 105 200
Categora econmico-geogrfica del municipio 0 - 20 20 20 20 20
Densidad de oficinas en el rea 0 - 50 40 5 10 50
Ancho de calle 0 - 50 30 10 25 50
Trfico peatonal 0 - 50 25 10 25 45
Posibilidad de estacionamiento 0 - 40 10 10 25 35

Caractersticas del Inmueble 250 85 235 295
Fachada 0 - 60 60 20 40 60
Vestbulo 0 - 40 10 5 10 35
Ascensor 0 - 100 100 0 100 100
Estado de conservacin 0 - 100 80 60 85 100

CAPTULO CUATRO

Caractersticas de la oficina 248 225 258 290
Calidad de materiales y terminacin 0 - 40 25 15 30 35
Baos 0 - 10 5 3 7 7
Superficie (Pequea, mediana, grande) 0 - 100 20 40 30 30
Altura de planta en caso que exista ascensor 0 - 30 30 0 25 25
Altura de planta en caso que no exista ascensor 0 - 30 0 25 0 0
Luminosidad y ventilacin 0 - 20 15 10 20 15
Calefaccin - Aire acondicionado 0 - 30 30 20 20 30
Aislamiento trmico y acstico 0 - 30 20 15 20 30
Flexibilidad 0 - 40 83 10 25 40
Ratio (superficie til / sup construida) x 100 0 - 100 80 87 81 78

Distancias y comunicaciones 75 35 50 60
Distancia a centros neurlgicos 0 - 50 45 15 25 50
Distancia media a paradas de mnibus 0 - 20 15 10 15 10
Distancia a boca de subterrneo 0 - 20 15 10 10 0


TABLA 3: Estructura de Signos Externos sin Pesos Implcitos
Intervalo Puntuacin
Signo Externo Puntuacin LT A1 A2 A3

Entorno Urbanstico 125 55 115 146
Categora econmico-geogrfica del municipio 0 - 20 20 10 15 20
Polucin Acstica 0 - 20 15 5 15 20
Posibilidad de Plaza de garage 0 - 30 20 10 15 20
Calidad de los Comercios 0 - 40 35 10 30 40
Anchura de las Calles 0 - 30 15 10 15 20
Zonas verdes 0 - 30 20 10 25 26

Caractersticas Generales del Inmueble 76 45 70 185
Fachada 0 - 30 27 20 25 30
Portal 0 - 10 6 5 5 10
Ascensor 0 - 100 0 0 0 100
Estado de conservacin 0 - 50 43 20 40 45

Caractersticas de la vivienda 305 150 290 355
Calidad de materiales y terminacin 0 - 40 40 20 35 40
Baos 0 - 40 40 15 35 40
Diseo 0 - 40 40 20 35 40
Superficie * 0 - 100 40 20 35 50
Altura de planta en caso que exista ascensor 0 - 40 0 0 0 0

CAPTULO CUATRO

Altura de planta en caso que no exista ascensor 0 - 40 25 15 25 30
Luminosidad y ventilacin 0 - 60 50 20 45 55
Calefaccin - Aire acondicionado, Aislamiento
trmico y acstico 0 - 40 30 10 25 30
Terrazas como dotacin Ldica 0 - 50 10 0 15 20
Ratio (superficie til / sup construida) x 100
(Stil / Sconstr.) x 100 30 30 40 50

Distancias y comunicaciones 205 95 210 220
Distancia a centro urbano 0 - 200 185 80 180 195
Distancia media a paradas de mnibus 0 - 20 5 5 20 10
Distancia a boca de subterrneo 0 - 20 15 10 10 15

Totales 711 345 685 906

* Se valora el hecho de que la superficie de la vivienda sea pequea, mediana o grande,
teniendo en cuenta los niveles de demanda - oferta para cada tamao de inmueble


Considerando un signo externo tal como el carcter comercial del barrio, hay que asig-
nar a cada inmueble una puntuacin que refleje el nivel del barrio en que se encuentra
ubicado. De acuerdo con la experiencia del tasador y con la informacin externa que
dispone, esta informacin debe estar comprendida en el intervalo (0 50), es decir entre
0 y 50 puntos. Este es el llamado intervalo de puntuacin.
Cuanto ms amplio es dicho intervalo, mayor es el peso implcito que se concede al
signo externo para el inmueble considerado. En una definicin ms rigurosa, el peso
implcito es una variable proporcional a la longitud del correspondiente intervalo de pun-
tuacin. Por ejemplo, sean los signos externos ancho de calles y carcter comercial
del barrio. Si se supone que el intervalo de puntuacin para el signo ancho de calles
es (0 30) y para el signo carcter comercial del barrio es (0 50). Por consiguiente
las longitudes de los intervalos de puntuaciones son: 50 para el signo carcter comer-
cial del barrio y 30 para el signo ancho de calles. Esto significa que los pesos implci-
tos son respectivamente proporcionales a los nmeros 5 y 3.

Implementacin del mtodo
2

Para la implementacin del mtodo, en el caso de un departamento, el tasador comien-
za clasificando la superficie urbana en unidades de espacio homogneas respecto al
estatus socio cultural y econmico de la poblacin que habita la zona, y tambin al
prestigio socio urbanstico de la misma. Las zonas as clasificadas pueden coincidir o
no con barrios de la ciudad. Con frecuencia su contorno estar limitado por calles de

2
Extrado y adaptado de Enrique BALLESTERO y Jos ngel RODRIGUEZ y de Vicente CABALLER

CAPTULO CUATRO

tal modo que se consiga una estandarizacin adecuada de las variables socioeconmi-
cas anteriores. A veces una zona puede quedar constreida a una sola calle e incluso a
un tramo de ella.
Una vez concluida esta clasificacin zonal, el analista contempla los siguientes signos
externos que jugarn el rol de variables explicativas o exgenas:

1) Entorno Urbanstico. Este entorno se define atenindose a la clasificacin zonal
anterior. Por consiguiente, se asignar a cada inmueble ubicado en la misma
zona urbana el mismo ndice representativo del estatus socio cultural y econ-
mico. Sin embargo, esta cifra inicial podr ser modificada en su caso teniendo
en cuenta el prestigio urbanstico del rea. Para determinar en cada caso el ni-
vel de este ndice, el tasador puede partir de la cifra de ingreso medio por habi-
tante, la cual podr ser corregida mediante coeficientes tales como la calidad
de los vehculos estacionados en el rea, las caractersticas de los comercios
existentes, la proximidad a parques y jardines, la disponibilidad de servicios y
el prestigio socio . urbanstico tal como se haba indicado anteriormente.
2) Aspecto arquitectnico del inmueble. Esta variable se estimar observando las
caractersticas generales del edificio donde se encuentra el apartamento pro-
blema (es decir, el apartamento objeto de la tasacin). Se atender especial-
mente al aspecto que ofrece el portal y la fachada, as como a los servicios de
ascensor y montacargas, escalera, vertedero de basuras, servicio de portera y
otros equipamientos del condominio (video-telfono, sistemas de seguridad,
etc.). El estado de conservacin del edificio influir tambin en la puntuacin
dada al ndice conjunto.
3) Caractersticas del apartamento. Se incluye aqu la dimensin del apartamento,
la distribucin de las habitaciones, el nmero de cuartos de bao (caractersti-
ca esta de especial relieve), la calida de los elementos constructivos y decorati-
vos (instalaciones electrodomsticas, calefaccin y aire acondicionado, mate-
riales en pavimentos, puertas y ventanas, pintura, calidad de los acabados
constructivos, aislamientos trmicos y acsticos, azulejos en cocina y baos,
mobiliario existente en su caso, etc.) La superficie de terrazas se considerar
como signo externo importante. As como, la luminosidad y ventilacin de las
habitaciones. La altura del apartamento se evaluar de modo distinto segn el
edificio disponga o no de ascensores. En el primer caso, los pisos altos alcan-
zarn mayor puntuacin que los bajos. En el segundo caso ocurrir lo contrario.
4) Distancia y comunicaciones. Se trata aqu tambin de un ndice compuesto en
funcin de: a) distancias medias ponderadas desde el inmueble a centros urba-
nos neurlgicos; b) distancias medias ponderadas a bocas de metro, paradas
de mnibus y taxi:
Como se ve, el anlisis de regresin no elimina totalmente cierta subjetividad en el
cmputo de los ndices, que deben elaborarse mediante baremos con arreglo a la expe-
riencia del tasador. En algunos tems, se puede aplicar un criterio claro como por ejem-
plo, al computar los cuartos de bao incompletos (o cuartos de aseo), dando una pun-
tuacin proporcional al equipamiento del cuarto de bao. Sin embargo, las puntuaciones
asignadas a los elementos constructivos y decorativos, al aspecto del portal, etc., siguen
estando fundamentadas en conocimientos periciales que no se derivan del anlisis es-
tadstico.
A continuacin, el tasador debe recopilar datos estadsticos sobre las variables exge-
nas anteriores a la vez que sobre los correspondientes precios por metro cuadrado en
una muestra aleatoria. Cuando el anlisis se aplica en la realidad con cuatro variables

CAPTULO CUATRO

explicativas, es recomendable aumentar lo ms posible el nmero de apartamentos tes-
tigos
En el caso de la tasacin de locales de negocio, la primera tarea del tasador consiste en
clasificar el rea urbana en parcelas o zonas homogneas. El criterio de clasificacin
ser la densidad de estos locales (tiendas y oficinas) en cada zona. Esta densidad se
mide calculando el nmero de locales por km y aplicando despus a la densidad obte-
nida un coeficiente corrector en funcin de la categora comercial de los locales en
trminos de promedio.
El tasador trabaja aqu con slo tres variables explicativas que se definen como sigue:

1) Distancia media ponderada desde cada inmueble a centros importantes de ne-
gocios en la ciudad.
2) Densidad de locales en cada zona, estimada como se ha indicado anteriormen-
te.
3) Trfico peatonal en la misma calle donde se encuentra el inmueble. Para cuan-
tificarlo se observa el nmero de peatones que circulan por delante del local en
horas punta, calculando luego una media ponderada.

Vamos a ver ejemplos de tasacin de un local de negocio, en los que se aplica el mto-
do de regresin lineal,

TASACION DE UN LOCAL DE NEGOCIO

1 Objetivo del informe
El solicitante desea conseguir estimaciones fiables sobre el precio de mercado para el
inmueble con objeto de llevar a cabo una divisin equitativa del patrimonio hereditario.

2 Visitas realizadas y gestin de documentos
El tasador visit el inmueble problema el da 19 de setiembre de 1997. La visita se rea-
liz en compaa del apoderado de la familia, y en ella, el tasador efectu las oportunas
mediciones y comprobaciones a fin de determinar la superficie del inmueble y sus carac-
tersticas. En la misma visita se ha recogido la informacin correspondiente al entorno
urbanstico y calidad arquitectnica del edificio.
El tasador gestion una copia de la inscripcin registral, as como, una copia del Regla-
mento de Propietarios

3 Descripcin del inmueble y del entorno urbanstico
Se trata de un local en planta baja y a mitad de manzana. Hasta hace un ao se destin
a tienda de modas. En la actualidad se encuentra cerrado y desocupado.
El edificio donde se ubica la tienda fue construido en 1965 y su fisonoma responde al
diseo arquitectnico de la poca. Tiene tres alturas con un total de seis apartamentos y
dos tiendas. La fachada ha sido restaurada en 1985. Existe servicio de portera.

CAPTULO CUATRO

Las instalaciones y decoracin del local fueron renovadas en 1991 para adaptarlas a su
nuevo uso, ya que con anterioridad el local albergaba una agencia de seguro. El interior
es un espacio difano aunque se conserva todava uno de los antiguos mostradores. Se
cuenta con un pequeo servicio de aseo (superficie de 4 m), cuya puerta es de madera
de pino. Este servicio est dotado de inodoro y lavabo, con tabiques alicatados en azu-
lejo estndar de color blanco y sin deterioros apreciables. La tienda cuenta con tres
grandes aberturas, una de ellas para la puerta principal acristalada, y las dos restantes
para escaparate con luna de 10 mm. Las tres aberturas disponen de sus correspondien-
tes cierres metlicos en chapa ondulada de 2 mm.
El entorno urbanstico corresponde a la calificacin de casco antiguo, con pequeos
comercios, bares, y restaurantes. El trazado de las calles es ms bien irregular con mo-
derada pendiente. Las calles son peatonales y estn pavimentadas. La anchura de la
calle es de 8 metros con aceras estrechas de 1,5 metros, al igual que las calles circun-
dantes. El edificio dista unos 150 metros de la plaza de Mayo, unos 250 metros de la
Catedral, unos 600 metros de un gran supermercado y unos 200 metros de la Municipa-
lidad (vase Plano n 1).
El barrio est muy transitado aunque ello se debe principalmente a la densidad de bares
y restaurantes. Existen tambin una diversidad de locales para oficinas y agencias de
servicios.
La reputacin moral del barrio es buena, sin que se hayan albergado en l negocios
considerados como pblicamente indeseables. Una descripcin detallada figura en el
anexo n 1. La descripcin registral se incluye en el anexo n 2.

4- Superficie del inmueble
Se han verificado por medicin directa las siguientes superficies:
Construida 265 m
til 261 m

5 Situacin jurdica, cargas y datos fiscales
En el Reglamento de Propietarios, no aparece ninguna clusula de limitacin sobre el
destino que puede darse a los locales de la planta baja.
No pesan hipotecas sobre el inmueble.
En 1997, el valor catastral del local se estim en 15.400 $

6 - Metodologa
Se utilizar el anlisis de regresin (metodologa economtrica de tasacin urbana) co-
mo el ms apropiado para el objetivo propuesto teniendo en cuenta la disponibilidad de
datos (nmero suficiente de inmuebles testigos). La variable endgena (X) es el precio
por m de superficie construida (Para determinar el valor por metro cuadrado de cada
antecedente hay que tener en cuenta los coeficientes de actualizacin y de oferta). . Se
consideran las siguientes variables exgenas:

V1 = ndice de entorno Urbanstico
V2 = ndice de otros signos externos del entorno
V3 = ndice de caractersticas generales del local

CAPTULO CUATRO

V4 = ndice de caractersticas de la fachada
V5 = Superficie del local
V6 = Volumen del local

Adems se ha agregado otra variable exgena que es igual al cuadrado de la variable
V5. Esta nueva variable exgena se designa como V5

7 Escalas semnticas
PRIMERO: Mediante las escalas semnticas que figuran a continuacin, las caracters-
ticas del entorno urbanstico, as como las del edificio y las del local problema, se han
traducido en un baremo de puntuaciones ponderadas. Las distancias y comunicaciones
relativas al inmueble se incluyen, asimismo, en estos baremos. La ponderacin se
efecta de modo indirecto a travs de los distintos rangos de cada variable (intervalos
de puntuacin), es decir, se pondera con pesos implcitos.
SEGUNDO: Aplicando el mismo tipo de escala semntica a cada uno de los inmuebles
testigos se obtiene la tabla de variables exgenas para el anlisis de regresin.

8 Ecuacin de regresin
Los datos de la Tabla 1 se analizan con un paquete estadstico de Excel. Como resulta-
do se ha obtenido la siguiente ecuacin de regresin en la cul no aparecen las varia-
bles V3 y V6, por no ser significativas:

X = - 155,2013 + 3,2403 V1 - 0,1654 V2 + 1,5635 V4 - 0,6073 V5 + 0,001046 V5

Los parmetros correspondientes a esta regresin son los siguientes:
Coeficiente de determinacin (sin ajustar) = 0,9987
Coeficiente de determinacin ajustado = 0,9983
Error estndar = 39,99 $

9 Clculos finales
Los datos correspondientes a las variables exgenas significativas V1, V2, V4 y V5
(seccin 7) para el local problema, se han introducido en la ecuacin de regresin ajus-
tada. Una vez hechas las correspondientes operaciones de clculo, el precio por metro
cuadrado construido para el local problema es el siguiente:

X = - 155,2013 + 3,2403 * 125 - 0,1654 * 75 + 1,5635 * 50 - 0,6073 * 265 + 0,001046 * 265
X = 228 $/m construido

El valor de mercado del local problema resulta multiplicando el precio unitario de 228
$/m por la superficie construida (265 m), obtenindose as un valor total de:
VT = 60.420 $

CAPTULO CUATRO

10 Conclusiones
El tasador que suscribe concluye a fecha de hoy, estimando el valor de mercado del
inmueble en la cantidad de Pesos sesenta mil cuatrocientas veinte.

CAPTULO CUATRO

REGRESION LINEAL

Precios/m v1 v2 v4 v5 v5

1 120 80 70 45 75 5625
2 123 85 60 65 240 57600
3 140 95 55 50 200 40000
4 179 105 90 55 200 40000
5 306 125 95 90 160 25600
6 164 90 70 35 14 196
7 100 65 40 40 25 625
8 57 60 25 40 70 4900
9 252 105 105 80 505 255025
10 208 110 90 70 240 57600
11 150 95 80 60 330 108900
12 117 75 60 80 300 90000
13 139 75 60 90 180 32400
14 83 70 50 45 108 11664
15 75 60 50 45 60 3600
16 62 60 45 40 65 4225
17 75 70 40 55 175 30625
18 72 70 40 60 280 78400
19 444 160 90 75 43 1849

v5 v5 v4 v2 v1 vo
0,0010462 -0,607315 1,5634504 -0,165436 3,2402605 -155,2012736
5,131E-05 0,0257188 0,0832139 0,090407 0,0741658 4,018040682
0,9987414 4,0476007 #N/A #N/A #N/A #N/A
2063,1729 13 #N/A #N/A #N/A #N/A
169005,55 212,97993 #N/A #N/A #N/A #N/A

CAPTULO CUATRO

TASACIN DE UN DEPARTAMENTO EN PH POR COMPARABLES

Calle 14
Calle 16 A
B
Calle18 C
T
Calle 20
D
Calle 22
Calle 24
Calle 26
C
a
l
l
e

3
5
C
a
l
l
e

3
7
C
a
l
l
e

3
9
C
a
l
l
e

4
1
C
a
l
l
e

4
3
C
a
l
l
e

4
5
C
a
l
l
e

4
7
Crquis de Ubicacin
Plaza

CAPTULO CUATRO

N.C.
Valor Oferta X Fecha 23/10/2006 Departamento X
a Tasar Venta Oficina
1,00 Local
Plano N U:F:
01/15268/92 9
Piso
5 "A" F1c F2c CF PI
X
C. Hom. Sup, Hom.
Cub. 96,24 1,00 96,24 1 Lujo 1 2 3 Otra
Semicub 4,26 0,50 2,13 X
Balcn 8,80 0,33 2,90 Edad
Descub. 33 si no
Baulera Frente
E.Piso
Otra Cochera SI NO X
109,30 101,27 Fuente
N.C.
Valor Oferta X 150000 Fecha 23/10/2006 Departamento X
1,00 Local
Plano N U:F:
150000 01/13251/90 19
Piso
2 "C" F1c F2c CF PI
X
C. Hom. Sup, Hom.
Cub. 89,26 1,00 89,26 1 Lujo 1 2 3 Otra
Semicub 3,15 0,50 1,58 X
Balcn 0,33 0,00 Edad
Descub. 28 si no
Baulera Frente
E.Piso
92,41 90,84 Fuente Totales TTP
Valor resultante 4,23
Planta

S
u
p
e
r
f
i
c
i
e

P
r
o
p
i
a
Real Caractersticas Constructivas
Estado Bao Priv.
2,5
Fondo
A
%
Coef Forma de Pago Forma de Pago
Deducciones CONTADO
Direccin Calle 16 al 100 e/ 35 y 37 01-43-680150
Antecedente
Real
Antecedente
A tasar
Planta
Caractersticas Constructivas
Totales
Fondo
TTP

S
u
p
e
r
f
i
c
i
e

P
r
o
p
i
a
Estado
2,5
Bao Priv.
PLANILLAS DE ANTECEDENTES
Coef Forma de Pago
Deducciones
Valor resultante
Forma de Pago
CONTADO %
8,23

CAPTULO CUATRO

N.C.
1,00 Local
Plano N U:F:
165000 01/14416/91 12
Piso
4 "B" F1c F2c CF PI
X
C. Hom. Sup, Hom.
Cub. 92,38 1,00 92,38 1 Lujo 1 2 3 Otra
Semicub 3,92 0,50 1,96 X
Balcn 7,25 0,33 2,39 Edad
Descub. 24 si no
Baulera Frente
E.Piso
103,55 96,73 Fuente
N.C.
1,00 Local
Plano N U:F:
170000 01/146251/91 2
Piso
2 "C" F1c F2c CF PI
X
C. Hom. Sup, Hom.
Cub. 93,15 1,00 93,15 1 Lujo 1 2 3 Otra
Semicub 4,23 0,50 2,12 X
Balcn 0,33 0,00 Edad
Descub. 18,26 0,20 3,65 30 si no
Baulera Frente
E.Piso
115,64 98,92 Fuente
Totales TTP
Planta

S
u
p
e
r
f
i
c
i
e

P
r
o
p
i
a
Estado Bao Priv.
3
Fondo
Deducciones CONTADO %
Antecedente
C
Totales TTP
Planta

S
u
p
e
r
f
i
c
i
e

P
r
o
p
i
a
Estado Bao Priv.
2
Fondo
Antecedente
B

CAPTULO CUATRO

N.C.
1,00 Local
Plano N U:F:
195000 01/132401/90 14
Piso
7 "A" F1c F2c CF PI
X
C. Hom. Sup, Hom.
Cub. 101,76 1,00 101,76 1 Lujo 1 2 3 Otra
Semicub 4,38 0,50 2,19 X
Balcn 8,15 0,33 2,69 Edad
Descub. 32 si no
Baulera Frente
E.Piso
114,29 106,64 Fuente Totales TTP
Planta

S
u
p
e
r
f
i
c
i
e

P
r
o
p
i
a
Estado Bao Priv.
2,5
Fondo
Antecedente
D

CAPTULO CUATRO

Dpto Oficinas
1,00 1,00
1,05 1,05
0,95 0,95
0,90 0,90
Dpto Oficinas
0,95 1,10
1 Piso 1,00 1,00
2 Piso 1,05 1,00
3 Piso 0,95 0,95
4 Piso 0,95 0,95
5 Piso 0,90 0,90
6 Piso 0,90 0,90
7 Piso 0,95 0,95
8 Piso 0,95 0,95
9 Piso 0,80 0,80
En edificios sin ascensor el coef. Se disminuye en 0,05
1,50
Primera 1,30
Segunda 1,00
Tercera 0,85
1,10
1,05
1,00
0,95
0,90
De 101 m a 150 m
De 151 m a 250 m
Coeficientes segn la superficie cubierta propia
Hasta 30 m
De 31 m a 50 m
De 51 m a 100 m
Primera de lujo
Planta baja
Coeficientes utilizados segn caracteristicas
Frente a 1 calle
Frente a 2 calles
Al contrafrente
A patio interior
Coeficientes correctores del valor para departa-
mentos y oficinas en Propiedad Horizontal
Res. N 015 - TTP .93

CAPTULO CUATRO

PLANILLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES

Antec. Coef. Vbuh
Ubic. Ubic. Ubic. Sup. Edad Caract Oferta Actual. Total $/m2
Edif. Piso Planta Prop. Est. Const
A 0.95 1.05 0.90 1.00 0.690 0.85 1.00 1.00 1.90 3136.10
B 0.95 0.95 0.95 1.00 0.777 1.00 1.00 1.00 1.50 2560.54
C 0.95 1.05 0.90 1.00 0.610 1.00 0.90 1.00 1.64 2824.37
D 1.05 0.95 0.90 0.90 0.649 1.30 0.90 1.00 1.32 2414.18
2733.80
+ 20% 3280.56
- 20 % 2187.04
2733.80 2 Promedio =
Coeficientes Asimiladores
Divisores Multiplicativos
1 Promedio =

El Coeficiente de edad y estado se saca de la tabla de Ross Heideck modificada para
Vr = 10 %

La frmula para homogeneizar antecedentes es la utilizada por la Ctedra Valuaciones
de la Universidad Nacional de San Juan y es la siguiente:

* Vbuh = VU * Cact * Cof / (Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc)

Antec Ubicacin Piso Fecha Importe Propia Unit.
Edad - Estado Planta $ m $/m
A Calle 16 al 100 e/ 35 y 37 2 23/10/2006 150000 90.84 1651.25
28 - 2.5 Patio Int.
B Calle 16 al 100 e/ 36 y 37 4 23/10/2006 165000 96.73 1705.78
24 - 2.0 Contrafr.
C Calle 18 al 400 e/ 41 y 43 2 23/10/2006 170000 98.92 1718.56
30 - 3.0 Patio Int.
D Calle 41 al 500 e/ 20 y 22 7 23/10/2006 195000 106.64 1828.58
32 - 2.5 Patio Int.

CAPTULO CUATRO

DETERMINACION DEL VALOR DEL DEPARTAMENTO A TASAR

Valor del Dpto a Tasar =

VDT = Vbuh * Cact * Cof * Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc

VDT = 2734, 00 $/m * 101, 37 m * 0, 58 = $ 161000

Edif. Piso Planta Propia Estado Construc. Total
1.00 0.90 1.00 1.00 0.64 1.00 1.00 1.00 0.58 2734.00
Ubicacin Piso Sup. Valor
Edad - Estado Planta Propia Unit.
m $/m
A Calle 37 al 400 e/ 18 y 20 5 101.37 2734.00
Tasar 33 - 2.5 Frente
20/10/2006
Fecha de
Tasacin
DOMINIO CONDOMINIO
Art. 2508 C.C.: El dominio es el Art, 2673 C.C.: El condominio es
derecho real en virtud del cual una el derecho real de propiedad que
cosa se encuentra sometida a la pertenece a varias personas, por
voluntad y a la accin de una una parte indivisa sobre una cosa
persona mueble o inmueble
DEPARTAMENTOS Y OFICINAS LOCALES EN GALERIAS
a - Ubicacin del Edificio a - Ubicacin de la galeria
b - Diseo Arquitectnico b - Ubicacin del local dentro de la
c - Ubicacin de la Unidad misma
d - Superficie propia y comn c - Tipo de Edificacin
e - Coeficiente de participacin d - Estado de conservacin
f - Locales comunes e - Gastos comunes
g - Estado de conservacin f - Antigedad
h - Mejoras introducidas
i - Antigedad
Unidades funcionales sometidas al rgimen de Propiedad Horizontal
LEY N 13.512 - Propiedad Horizontal
Derecho real autnomo
P.H.: figura sui generis, combina dominio y condominio, que se unen
en un todo indivisible

4 - Capitulo 4

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373 VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H.

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