VI ENCUENTRO DE ECONOMA APLICADA, Granada 5-6-7 de junio de !!

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#i$%a&idad ' %o()ra de *i*ienda $e%undaria en E$)a+a
Jaume Garca Villar
Departamento de Economa y empresa
Universitat Pompeu Fabra
Ramon Trias Fargas, !"#
$%$$! &arcelona
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Fa-( )*!+,#+.
/orreo electr0nico( 1aume2garcia3econ2up'2es
Jos4 5ara Raya Vlc6e7
Departamento de Economa y empresa
Universitat Pompeu Fabra
Ramon Trias Fargas, !"#
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,
A,$-ra%-
De entre toda la literatura 8ue subyace alrededor de la vivienda destaca la 8ue
6ace re'erencia a la decisi0n del individuo en cuanto al r4gimen de tenencia de la misma2
Por otra parte, el sector p9blico inter'iere en dic6a decisi0n 6asta el punto de vulnerar en
muc6as ocasiones el principio de neutralidad2
En el presente traba1o se pretende anali7ar la decisi0n de compra de una vivienda
:secundaria; en un entorno te0rico y econom4trico adecuado a su in6erente dinamicidad2
<a mayora de los precedentes en la literatura son meros an=lisis 8ue caracteri7an el
6ec6o de 8ue el individuo sea propietario o no en un determinado momento, pero en
ning9n momento indagan en los condicionantes de la decisi0n, sobre los motivos 8ue
conducen al individuo a una transici0n2 En segundo lugar, se pretende anali7ar la
in'luencia de la intervenci0n estatal en dic6a decisi0n del individuo2 Dada la in'ormaci0n
disponible :Encuesta /ontinua de Presupuestos Familiares; y la evoluci0n de las polticas
'iscales sobre la vivienda, en particular, y para el caso de la compra de vivienda
secundaria, se e-aminan los e'ectos del Decreto de ,)%!2
>e estima un modelo de duraci0n en tiempo discreto re'erido a la longitud del
perodo anterior a la compra de una vivienda secundaria2 /ada individuo presenta tantas
observaciones como n9mero de periodos 6an transcurrido 6asta 8ue el individuo accede a
la situaci0n de 4-ito, 8ue, en nuestro caso, es reali7ar una compra de vivienda
secundaria2 ?s, se especi'ica 8ue la probabilidad de reali7ar una compra de vivienda
secundaria para cada individuo i en cada periodo t depende de caractersticas para cada
individuo invariantes en el tiempo :se-o, renta permanente222;, de caractersticas del
individuo 8ue tienen variaci0n temporal :situaci0n laboral del individuo, n9mero de
miembros, 222; y, 'inalmente, variables macroecon0micas con variaci0n temporal :tasa de
paro o los propios cambios 'iscales;2
En cuanto a los resultados de las estimaciones se observa como la variable 8ue
recoge esta intervenci0n 'iscal aparece como signi'icativa y con el signo adecuado en
todo momento mientras 8ue el resto de variables tambi4n presentan el signo esperado y
son, en su mayora signi'icativas2

In-rodu%%i.n
<a relaci0n entre vivienda y 'iscalidad 6a sido amplia y diversamente tratada en la
literatura econ0mica2 De 6ec6o, gran parte de la literatura parte de la constataci0n de 8ue
la vivienda es un bien singular, o sea, un bien econ0mico con caractersticas di'erenciales
sobre el resto de los de su clase2 Entre dic6as caractersticas nos encontramos con la
necesidad, mayor durabilidad, su car=cter espacialmente 'i1o, la indivisibilidad, la pr=ctica
ausencia de mercados de 'uturos y seguros relevantes, las asimetras en la in'ormaci0n,
la importancia del mercado de al8uiler procedente su elevado coste y la comple1idad y
6eterogeneidad multidimensional, todo ello, manteniendo de momento el importante papel
8ue 1uega el sector p9blico con respecto a dic6o bien y 8ue ya 6emos citado de 'orma
implcita2
De entre toda esa literatura destaca la 8ue 6ace re'erencia a la decisi0n del
individuo en cuanto al r4gimen de tenencia de la misma, 8ue aun8ue muc6as veces ligada
a la decisi0n de demanda de servicios, constituye en s misma una las decisiones
relevantes 8ue 6a tomar el individuo a lo largo de su ciclo vital2 ?dem=s, el sector p9blico
inter'iere en dic6a decisi0n 6asta el punto de vulnerar en muc6as ocasiones el principio de
neutralidad2 Desde este =mbito se con'unde de 'orma reiterada la necesidad de garanti7ar
el dis'rute del ciudadano de los servicios de una vivienda con la necesidad de garanti7ar
el dis'rute de un ciudadano de una vivienda en propiedad2
En el presente traba1o se persiguen varias metas2 En primer lugar, se pretende
dotar a la decisi0n de tenencia y@o compra de una vivienda de un entorno te0rico y
econom4trico adecuado a su in6erente dinamicidad2 En segundo lugar, y en un caso
lmite, se pretende observar la in'luencia de la intervenci0n estatal en dic6a decisi0n del
individuo2 En particular, y para el caso de la compra de vivienda secundaria, totalmente
ale1ada, por tanto, de cual8uier necesidad 1usti'icable, se e-aminan los e'ectos del
Decreto de ,)%!2
El traba1o se estructura como sigue2 En la primera secci0n se presentan los
'undamentos te0ricos de la decisi0n de tenencia de vivienda en un entorno din=mico para,
en segundo lugar, presentarse el entorno econom4trico 8ue acompaAar= la citada
decisi0n2 En la secci0n BBB se presentan los datos y las variables presentes en el estudio,
mientras 8ue en la secci0n BV se presentan los resultados aAadiendo los comentarios
pertinentes a los mismos2 Finalmente, se completa el traba1o con unas breves
conclusiones en la secci0n V 2
*
#unda(en-o$ -e.ri%o$
En la reciente literatura sobre tenencia de vivienda, se 6a de1ado constancia 8ue
los modelos cl=sicos de tenencia: Rosen(1979), King(1980)
1
; eran meros descriptivos del
6ec6o de ser propietario, pero en ning9n momento indagaban en los condicionantes de la
decisi0n sobre el r4gimen de tenencia, sobre los motivos 8ue conducen al individuo a una
transici0n2 Dic6os modelos, 8ue consideraban 8ue la mayora de variables 8ue
intervenan en la decisi0n de tenencia lo 6acan igualmente en la decisi0n de demanda, se
estimaban mediante una regresi0n logit a partir de un ecuaci0n como la siguiente(
Pr:BC,;CB1
D
C$E,lnFElnPpE*lnPaE+GE :,;
Donde B1
D
es el ndice inobservable de tenencia:captado con una variable
dicot0mica 8ue toma el valor BC, si B1
D
H$ y BC$ en otro caso;, F es la renta, Pp es el ndice
de precios de la vivienda en propiedad, Pa es de 'orma an=loga el ndice de precios para
la vivienda en al8uiler, G es un con1unto de variables demogr='icas de'inidas:se-o, edad,
nivel de educaci0nI entre las 8ue situaremos variables 'iscales

; y es el t4rmino de
perturbaci0n2
En Henderson and Ioannides(1985), se encuentra un interesante soporte
econ0mico a estos modelos2 En el traba1o se presenta la decisi0n de tenencia como un
problema del consumidor cl=sico en el 8ue el individuo ser= propietario si su utilidad como
tal es superior a su utilidad en r4gimen de al8uiler2 ?s, si V p " V aH$:donde V es una
'unci0n de utilidad indirecta;, observaremos a un propietario2 /ontrolando, por8ue el
individuo tenga acceso a cr4dito esto se reduce a 8ue el precio:o coste de uso; de
propietario sea m=s atractivo para el individuo 8ue el precio de al8uiler
*
2
,
V4ase una aplicaci0n para el caso espaAol en Jaen y Molina(1994).

En algunas especi'icaciones se utili7a la noci0n de coste de uso 8ue engloba las variables precios
y las variables 'iscales2 Este concepto ya 'ue de'inido por Laidler (1969) y el ya citado Rosen(1979)
En el marco de esta 9ltima literatura muy utili7ada para el an=lisis de los aspectos 'iscales y dentro
del panorama espaAol se pueden nombrar los traba1os de o!er(199") o Lo#e$% &ar'ia,M.((199)).
*
Jbs4rvese como no se 6a dic6o 8ue el precio sea menor sino m=s atractivo, con lo 8ue se
introduce la importancia de los gustos del individuo o la unidad 'amiliar re'le1ados en ese vector de
variables socioecon0micas y en la propia renta del individuo2 J dic6o de otra 'orma, se trata de
precios con variabilidad 'amiliar2
+
Un modelo como el anterior responde a una base est=tica 8ue no corresponde con
la problem=tica in6erente a la decisi0n del r4gimen de tenencia2 En realidad, todos estos
modelos suelen con'igurarse en un entorno de Ksteady"stateL2 En *orn(1988)
4
y siempre
ligando dic6a decisi0n a la decisi0n de movilidad se aporta una primera base te0rica
din=mica respecto a la decisi0n de tenencia 8ue, posteriormente, rati'icara Kan()000). ?
partir de estos modelos, se considera 8ue la decisi0n de tenencia responde a un problema
de ma-imi7aci0n de la utilidad vital:dividida en dos periodos; del individuo como el 8ue
sigue(
5a- U:6$, M,, M, N , d, G; :;
Donde 6$ son los servicios de vivienda consumidos en la vivienda inicial, M, y M los
servicios consumidos en el primer periodo y segundo periodo respectivamente, N el
consumo de otros bienes, d la duraci0n del primer periodo y G las caractersticas de la
vivienda2 Dic6a optimi7aci0n est= su1eta a una restricci0n presupuestaria en donde la
ri8ue7a a principio de cada periodo m=s la generada en el mismo debe de ser capa7 de
cubrir los costes generados por los otros bienes y los generados por la vivienda en
cual8uiera de sus regmenes de tenencia:incluyendo unos costes de transacci0n o
movilidad;2 Henderson and Kan(1996), en la misma lnea proporcionan un entorno te0rico
m=s so'isticado2
De todas 'ormas y e-ceptuando traba1os bastante contempor=neos como los de
(+n()001) y ,i -a!io and .r/is'+(1997), los m4todos econom4tricos utili7ados siguen
siendo est=ticos a partir de modelos de probabilidad discreta tal y como 6emos puesto de
relieve con anterioridad e introduciendo el concepto de dinamicidad a partir de utili7ar
muestras de individuos 8ue 6an e-perimentado alg9n movimiento o cambio:Kan()000) o
el propio *orn(1988))2
+
De 6ec6o en el traba1o anteriormente comentado de Henderson and Ioannides(1985) ya se
introduce un cierto elemento din=mico al incorporar como regresor en uno de sus modelos el coste
de moverse del propietario por encima del arrendatario2 >e considera 8ue 4stos son menores a
medida 8ue aumenta el n9mero de periodos 8ue permanecer= el individuo en la vivienda2 ?nte la
ausencia de la variable se considera 8ue procede de un con1unto de variables socioecon0micas2
En la especi'icaci0n primera 8ue se presenta en dic6o estudio, tambi4n se considera el elemento
din=mico al acogerse a una muestra de 9nicamente Krecent"moversL entendi4ndose as, 8ue para
los 8ue permanecen inm0viles, la decisi0n de tenencia responde a precios y variables
socioecon0micas pasadas2
!
En el presente traba1o se pretende 6omogenei7ar el elemento din=mico 8ue
subyace a los modelos de base te0rica y la metodologa econom4trica aplicable2 Para
ello, se acude a los modelos de supervivencia ideados para e-plicar los elementos 8ue
intervienen en una transici0n 6acia un cierto estado o 4-ito2 Una de las venta1as de este
tipo de procedimientos es para su estimaci0n 9nicamente se re8uiere reali7ar un cierto
tipo de trans'ormaciones a los datos y luego aplicar los modelos de probabilidad discreta
tradicionales2
E$)e%i/i%a%i.n e%ono(0-ri%a
?ntes de proceder a la modeli7aci0n econom4trica e-trada de los comentarios
te0ricos reali7ados con anterioridad, cabe notar 8ue en nuestro estudio se anali7a la
transici0n 6acia una compra de vivienda secundaria2 ? nuestro 1uicio, el principal
di'erencial se 6alla en 8ue en el caso de la vivienda principal la decisi0n relevante es
comprar o al8uilar por8ue todo el mundo necesita los servicios de una vivienda2 Por tanto,
se trata de comparar el precio del propietario con el del arrendatario2 En el caso de una
vivienda secundaria cuyos servicios ya no son imprescindibles, la comparaci0n es a6ora
entre poseer en propiedad o no poseer, o sea, entre un precio de la vivienda y la ausencia
del mismo2
Para reali7ar nuestro ob1etivo ya se 6a comentado 8ue se acudir= a los modelos
de supervivencia o modelos de elecci0n en tiempo discreto2 En este tipo de modelos, se
mide el tiempo en intervalos discretos2 J sea, se observa el estado de una persona i
desde el aAo tC, 6asta el aAo tCTi2 En Ti, si no 6a tenido lugar una censura por la derec6a,
el suceso se 6a completado2 El tiempo de supervivencia Ti es una variable aleatoria
discreta2 <a 'unci0n discreta O6a7ardO o 'unci0n de probabilidad (
) | Pr( t T t T h
i i it
= =
:*;
?s, la contribuci0n a la 'unci0n de verosimilitud del suceso censurado viene dada
por la 'unci0n de supervivencia en tiempo discreto(

=
= = > =
i
t
j
ij i i i i
h t S t T L
1
) 1 ( ) ( ) Pr(
:+;
y la contribuci0n para el suceso completo viene dado por la OdensidadO en tiempo
discreto
.
) Pr( ) 1 /( ) 1 ( ) 1 /( ) 1 ( ) ( ) Pr(
1
1
1
i i iti iti
t
j
ij iti iti
t
j
ij iti i i i i
t T h h h h h h h t f t T L
i i
> = = = = = =

=

=
:
!;
/on lo 8ue la 'unci0n de verosimilitud para la muestra completa(
[ ] [ ] [ ] [ ]
[ ]


= =

=
> > = > = =
n
i
t
j
ij
c
iti iti
c
i i
c
n
i
i i iti iti
c
n
i
i i
c
i i
i
i
i i
i
h h h L
t T t T h h t T t T L
1 1
1
1
1
1
) 1 ( ) 1 / (
) Pr( ) Pr( ) 1 / ( ) Pr( ) Pr(
:.;

= = =
+ =
n
i
t
j
ij
n
i
iti iti i
i
h h h c L
1 1 1
) 1 log( ) 1 / log( log :#;
? continuaci0n, se de'ine una nueva variable binaria y itC, si la persona i alcan7a la
situaci0n de 4-ito:completa el suceso; en el aAo t y y itC$ en caso contrario2 ? partir de
a8u se puede escribir(
[ ]

= = = = = =
+ + =
n
i
t
j
n
i
t
j
ij ij ij ij ij ij ij
n
i
t
j
ij
i i i
h y h y h h h y L
1 1 1 1 1 1
) 1 log( ) 1 ( log ) 1 log( ) 1 / log( log
:%;
<a anterior e-presi0n tiene e-actamente la misma 'orma 8ue la 'unci0n de
verosimilitud standard para un modelo de regresi0n binario en el 8ue y it es la variable
dependiente y en el cual los datos 6an sido reorgani7ados de tener un dato para cada
individuo a tener un dato para cada aAo en el cual el individuo puede reali7ar una
transici0n2 Este tipo de datos recibe el nombre de datos persona"periodo2 De todo ello
resulta 8ue 6ay una sencilla 'orma de estimar estos modelos de probabilidad en tiempo
discreto siguiendo a Jen0ins(1995). >e trata de reorgani7ar los datos en el 'ormato
persona"periodo, escoger la 'orma 'uncional 6it, y estimar el modelo utili7ando cual8uiera
de los modelos de regresi0n discreta conocidos cuando la variable dependiente es
discreta, como por el e1emplo un logit para el modelo logstico2
Una ve7 reali7ada la anterior descripci0n, y en la lnea de (+n()001) y ,i -a!io
and .r/is'+(1997) o Henderson and Ioannides(1989; como 9nicos modelos de duraci0n
estimados para vivienda, la especi'icaci0n econom4trica de la 'unci0n 6it " 8ue simboli7a
#
la probabilidad de comprar una vivienda secundaria cada aAo condicionada a no 6aberlo
e'ectuado con anterioridad" para nuestro caso concreto, es la 8ue sigue
!
(
[ ]
1
) exp( 1 ) | Pr(

+ + + = = =
it it i i i it
Z Y X t T t T h :);
Donde la probabilidad de reali7ar una compra de vivienda secundaria para cada
individuo i en cada periodo t depende de N i 8ue son las caractersticas temporalmente
'i1as para cada individuo:el se-o, la renta permanente,222;, F it son caractersticas del
individuo 8ue tienen variaci0n temporal :cambios en el n9mero de miembros o en el
estado civil del individuo durante el periodo; y, 'inalmente, G it incluye las caractersticas
de la regi0n con variaci0n temporal :tasa de paro o los cambios 'iscales222;
?s, a modo de resumen, en nuestro caso concreto, se trata de crear una base de
datos donde cada individuo presente tantas observaciones como n9mero de periodos 6an
transcurrido 6asta 8ue el individuo reali7a la transici0n2 En el caso de los individuos 8ue
6an permanecido todo el periodo sin reali7ar ning9n tipo de transici0n, 4stos presentar=n
tantas observaciones temporales como n9mero de periodos se les conoce2 Una ve7 a8u,
se trata de aplicar la regresi0n logstica tradicional y se 6abr= completado la estimaci0n de
un modelo de duraci0n 8ue mostrar= los condicionantes de la decisi0n de compra del
individuo observ=ndolo durante un cierto periodo en el cual 6a podido tomar la decisi0n o
no, introduciendo un elemento din=mico 8ue se ale1a de la 'otogra'a diseAada por las
estimaciones est=ticas de un modelo logit a partir de una muestra de secci0n cru7ada2
Da-o$ ' de/ini%i.n de *aria,&e$
!
Procede directamente de su de'inici0n( [ ]
it it i it it
Z Y X h h + + = 1 / log 2
%
Bntuitivamente, el tipo de datos 0ptimo para reali7ar el estudio sera un panel de
datos 'i1o2 J sea, una base de datos longitudinal donde se siguiera a un con1unto de
individuos, siempre los mismos, durante un cierto periodo de tiempo2 ?6ora bien, para el
periodo temporal considerado, ese tipos de datos no e-isten en EspaAa2 <a 'uente de
datos utili7ada en el estudio es la Encuesta /ontinua de Presupuestos Familiares:E/PF;2
Dic6a encuesta constituye un panel rotatorio, es decir, los individuos permanecen como
m=-imo oc6o periodos en la muestra y luego son reempla7ados por individuos de
caractersticas similares2 Po obstante, y a pesar de su car=cter rotatorio, se puede crear
una buena apro-imaci0n a unos datos longitudinales id0neos2 De 6ec6o, la muestra 'inal
acaba siendo un con1unto de individuos claramente identi'icados a los cuales se les sigue
durante como m=-imo oc6o trimestres" unidad temporal 'i1ada por la encuesta"2 Es
sencillo notar como se puede seguir a cada individuo o unidad durante los trimestres 8ue
permanece en la muestra y observar c0mo se comporta y, sobretodo, cu=les son sus
cambios con vistas a poder 'ormular 6ip0tesis e-plicativas2 De esta 'orma, podemos
concluir 8ue tenemos diversos paneles 'i1os, eso s de corta duraci0n: si no se reali7a
alg9n supuesto adicional;, 8ue podemos agregar por8ue no olvidemos 8ue las
caractersticas de las unidades de dic6os paneles son similares2
En particular, la muestra abarca el periodo ,)%!",))!, o sea, se trata de una
primera etapa de la citada Encuesta de Presupuestos Familiares 8ue, con posterioridad
su'rira modi'icaciones sustantivas2 ? partir de dic6a muestra se 6an de'inido las variables
8ue se presentan a continuaci0n y 8ue constituyen la base del presente estudio2
)
En un primer momento se trata de de'inir las variables 8ue van a de'inir el modelo
de duraci0n como tal2 /omo se 6a mencionado con anterioridad, se trata de un modelo
donde cada individuo presenta tantas observaciones como n9mero de periodos 6an
transcurrido 6asta 8ue el individuo accede a la situaci0n de 4-ito, 8ue, en nuestro caso, es
reali7ar una compra de vivienda secundaria2 Entre las variables presentes en la muestra
est= la edad del individuo, con este dato se calcula el momento temporal en el 8ue la
edad del individuo era ,. aAos2 ? partir de a8u se generaran tantas observaciones como
aAos 6an transcurrido desde 8ue ese individuo tuvo los ,. aAos 6asta la edad en la cual
6a comprado el inmueble2 En el caso de no 6aber comprado ning9n inmueble se generan
tantas observaciones como tiempo 6a transcurrido desde 8ue el individuo tena ,. aAos
6asta la edad m=-ima del individuo2 Evidentemente, un supuesto subyace esta 'orma de
proceder( se supone 8ue los individuos no 6an comprado vivienda secundaria durante un
periodo en el 8ue no se les observa esta decisi0n, el periodo anterior a la entrada del
mismo en la muestra2 J sea, 8ue cuando se les observa la compra:en el caso de
observarse; es la primera 8ue se reali7a2 Para mitigar el e'ecto de dic6a suposici0n se
eliminan las observaciones anteriores a ,)#,
.
2 Dic6o de otra 'orma, se generan tantas
observaciones como la di'erencia de aAos transcurridos entre la edad del individuo en
,)#,:o los transcurridos desde 8ue tiene ,. aAos en el caso de cumplirse con
posterioridad a ,)#,; y la edad del mismo en el momento de la compra o, en su de'ecto,
en el momento en el cual sale de la Encuesta2
,2 Co()ra de *i*ienda $e%undaria1 se va a tratar de una variable dummy 8ue tomar=
el valor , si el individuo
#
6a comprado una vivienda secundaria y $ en caso contrario2
>e trata, por lo tanto, de la variable 8ue de'ine el 4-ito o 'racaso dentro del modelo2
.
De 6ec6o, no se pierden muc6as observaciones, se pasa de ,,.!# a ,$%,,$ observaciones
persona"periodo y las estadsticas descriptivas de las variables son pr=cticamente id4nticas a las
8ue se comentar=n adelante2
#
>e entiende individuo o unidad en este estudio a la unidad 'amiliar, 8ue es, de 6ec6o, la unidad
muestral2
,$
2 Dura%i.n1 para las observaciones 8ue toman el valor , en la variable anterior, esta
variable tomar= el valor 8ue procede de la di'erencia, en t4rminos de n9mero de aAos,
entre el momento temporal en el cual la observaci0n reali70 la compra y el momento
en el cual el individuo tena ,. aAos2 En cambio, para las observaciones cuyo valor de
la variable K compra de vivienda secundariaL es cero, la variable duraci0n toma el valor
de la di'erencia, nuevamente en t4rminos de n9mero de aAos, entre el momento en el
cual el individuo tena ,. aAos y la edad actual del individuo2 Por tanto, dic6a variable
se puede interpretar como el n9mero de aAos transcurrido desde 8ue el individuo tiene
,. aAos 6asta 8ue reali7a la compra de vivienda secundaria2 Es la variable 8ue 6a
e-pandido los datos 6asta presentarlos a modo de modelo de supervivencia:Fit2;2
*2 N2(ero de (ie(,ro$1 n9mero de personas 8ue consumen en el 6ogar:Fit2;2 >e
especi'ica igualmente esta variable como el cambio en el n9mero de miembros 8ue 6a
su'rido la unidad 'amiliar durante el periodo2 Es decir, la di'erencia entre el n9mero de
miembros al 'inal del periodo observado y al inicio del mismo2
+2 Ca(,io en e& e$-ado %i*i&1 variable 8ue toma el valor , si el individuo 6a cambiado de
estado civil durante el periodo observado:Fit2;
!2 Per(anen%ia1 variable pro-y de los costes de transacci0n:Ni2;2 >e entienden como
tales los costes de movilidad o transacci0n del propietario2 Estos costes se entienden
8ue son 'unci0n del tiempo 8ue permanece el individuo en un inmueble2 De tal 'orma,
8ue a medida 8ue aumenta la longitud temporal en la 8ue un individuo sigue en un
inmueble, disminuyen los costes de movilidad2 En el traba1o, y de una 'orma similar a
la contenida en otros estudios
%
se toma como KpermanenciaL una variable dummy 8ue
toma el valor , si el individuo permanece en la vivienda secundaria: no 6a vendido; al
'inal del periodo observado y $ en caso contrario2
.2 3e4o1 variable dicot0mica 8ue toma el valor , en el caso de 8ue el sustentador
principal de dic6a 'amilia sea 6ombre y $ en el caso de 8ue el sustentador principal de
dic6a 'amilia sea mu1er:Ni2;2
#2 Edad1 la edad en aAos cumplida por parte del sustentador principal de dic6a unidad
'amiliar2 >e presenta tambi4n como variable la edad al cuadrado:Ni2;2
%
V4ase, por e1emplo el ya mencionado Henderson and Ioannides(1985) o Ha1rin and Lee(1989).
,,
%2 Ni*e& de e$-udio$1 estudios de m=s alto nivel terminados por el sustentador principal2
? partir de las categoras presentes en la E/PF se 6an especi'icado siete variables
categ0ricas en orden ascendente2 ?s al nivel educativo primero le corresponde las
observaciones anal'abetas, al nivel dos las observaciones al'abetas pero sin estudios,
al nivel tres la poblaci0n con estudios de primarios, al cuarto nivel los individuos de
estudios secundarios de primer ciclo, al 8uinto nivel los individuos con estudios
secundarios de segundo ciclo, siendo el nivel seis el de la poblaci0n con nivel
universitario de primer ciclo y el 9ltimo nivel el correspondiente a la poblaci0n con nivel
universitario de segundo y tercer ciclo2 Para todas las variables cual8uier caso
contrario tomar= el valor $:Ni2;2
)2 3i-ua%i.n &a,ora&1 se clasi'ican los individuos de acorde con su actividad durante la
semana anterior al inicio de la entrevista2 <a de'inici0n procede de la clasi'icaci0n 8ue
o'rece la encuesta2 >e trata de un 'ormato sin variaci0n temporal2 /omo en el caso del
nivel educativo se 6an de'inido cinco variables dicot0micas a partir de las cinco
categoras presentes en la E/PF2 ?s, la situaci0n laboral uno es la 8ue se da si el
individuo est= traba1ando al menos un tercio de la 1ornada laboral normal, en la
segunda situaci0n laboral tiene su origen en los individuos 8ue est=n traba1ando
menos de un tercio de la 1ornada laboral normal, la tercera categora corresponde al
parado 8ue busca empleo, a la cuarta pertenecen los 1ubilados, retirados y
pensionistas, en la situaci0n laboral cinco se 6allan las personas dedicadas
e-clusivamente a las labores del 6ogar2 De nuevo, para cada una de las dummies
generadas el valor $ corresponde a cual8uier caso contrario:Ni2;2
,$2 Ren-a1 los ingresos monetarios totales del 6ogar2 >iguiendo a &ood/an()00))
9
, se 6a
estimado la Krenta permanenteL y Kla renta transitoriaL del 6ogar a partir de los ingreso
monetarios, el nivel educativo, el se-o y la edad del individuo2 De nuevo se trata de
una variable N i calculada en millones de ptas2 anuales:Ni2;2
)
El procedimiento es el 8ue sigue( en un primer momento se estima la regresi0n entre los ingresos
monetarios totales y la edad, la edad al cuadrado, el se-o y el nivel de estudios2 >e considera
como renta permanente la suma de la predicci0n de dic6a estimaci0n y la media de los errores de
al misma2 /omo renta transitoria se consideran los errores de la estimaci0n menos su media2 De
6ec6o, un procedimiento similar se observaba ya en *orn(1988)2 <a regresi0n y los coe'icientes
obtenidos en ella son signi'icativos y del signo esperado2
,
,,2 De%re-o 56751 una variable dummy 8ue toma el valor , durante el periodo de vigencia
del Decreto 'iscal de ,)%!2 Ese periodo es el trienio ,)%.",)%%2 En cual8uier otro
periodo su valor es $:G it ;2 De 6ec6o, esta variable marca el periodo de la muestra
durante el cual se produ1o alguna variaci0n en el coste de uso2
,2 A8orro /i$%a&1 el decreto 'iscal de ,)%! otorgaba una deducci0n del ,!Q
,$
por los
pagos relacionados con la ad8uisici0n de vivienda, ya 'uera 6abitual o no2 Eso inclua
tambi4n la vivienda secundaria2 De esta 'orma, se 6a creado la presente variable 8ue
toma el valor $ para cual8uier momento en el 8ue el decreto no es vigente2 Para los
aAos de vigencia del decreto su valor es el ,!Q del al8uiler estimado por el propietario
8ue 6a comprado la vivienda secundaria2 Esta variable constituye la variaci0n en el
coste de uso
,,
de la vivienda durante la muestra2 >e entiende, por tanto, este al8uiler
anual estimado como an=logo a los pagos anuales a reali7ar para la ad8uisici0n del
inmueble:G it ;
,
2
,$
De 6ec6o la deducci0n poda alcan7ar un ,#Q si la vivienda era nueva2 El problema es 8ue en la
E/PF no 6ay ninguna variable 8ue identi'i8ue si la vivienda es nueva o usada con lo 8ue se asume
el ,!Q para toda la muestra como valor mnimo, asumiendo, as, 8ue todas las viviendas son
usadas2
,,
/abe recordar 8ue el coste de uso" siguiendo a Lo#e$ &ar'ia, M.((1999) o 2nr13ia y
-an$(1998)" para la vivienda secundaria:por unidad de capital residencial; sera( cuC:,ERDtirp'D:a" tibi;
E D " S d;2 En donde cu es el coste de uso, R es porcenta1e 8ue representa el valor catastral
sobre el valor de mercado:$2! apro-imadamente;, tirp' es el tipo marginal de BRPF del individuo, a es
porcenta1e de imputaci0n de la vivienda en propiedad como renta presunta:$2$;, tibi es el tipo de
Bmpuesto sobre la propiedad el cual depende del ayuntamiento, es la tasa de depreciaci0n del
inmueble:8ue en la literatura se presume entorno al !Q anual;, es la tasa de in'laci0n nominal
esperada de la vivienda:8ue atendiendo al periodo estara entorno al ,*!Q en ,$ aAos; y d es el
porcenta1e de deducci0n en la cuota 8ue es de un ,!Q durante el periodo del decreto de ,)%! y
$Q para el resto de periodo2 >e nota 8ue no son deducibles los intereses de pr4stamos para el
inmueble secundario y 8ue la 9nica di'erencia 8ue se produce durante el periodo es en la d2 De 6ay
la especi'icaci0n 9nicamente de este2
,
Tambi4n se 6an reali7ado algunas pruebas con variables macroecon0micas como el paro:tasa
de paro trimestral:G it ;2 Fuente( BPE;, el PB&: tasa de crecimiento trimestral del producto interior
bruto a precios constantes:G it;2 Fuente( BPE; o el precio de la vivienda :tasa de crecimiento
trimestral, :G it;2 Fuente( 5isterio de Fomento; pero dic6as variables recortaban el perodo muestral,
y, por tanto, la duraci0n del suceso para algunos individuos debido a 8ue s0lo est=n disponibles a
partir de ,)%,, en el caso de las variables del BPE y de ,)%! en el caso de la variable precio2
,*
,*2 Mo(en-o1 variable 8ue 6ace re'erencia al aAo al cual pertenece la observaci0n:G it ;2
En la tabla , se presenta la estadstica descriptiva de estas variables2 En ella se
muestra la media y la desviaci0n tpica de las variables contenidas en las estimaciones
posteriores2 De cada variable se presentan dos medias y dos desviaciones tpicas( la
correspondiente a todo el periodo muestral y la correspondiente al periodo de vigencia del
decreto 'iscal2 De la misma merece la pena destacar algunas cuestiones2 ? e-cepci0n de
las variables 'iscales, el resto de variables presentan valores muy pr0-imos en el periodo
de vigencia del decreto 'iscal respecto al con1unto del periodo ,)#,",))!2 Evidentemente
tanto el a6orro 'iscal como, obviamente, la dummy 8ue recoge su periodo de vigencia
aumentan su media de 'orma considerable2 /on respecto a las variables 8ue 6acen
re'erencia a la compra de vivienda secundaria se o'recen dos( el porcenta1e de individuos
8ue compran vivienda secundaria y la variable 8ue recoge el n9mero de compras de
vivienda secundaria durante el periodo2 Jbs4rvese 8ue, mientras la 'racci0n de individuos
8ue compra vivienda permanece constante durante ,)%.",)%% respecto al resto del
periodo entorno al *,#Q, se evidencia, no obstante, como las compras:nuestra variable de
estudio; se duplicaron durante estos tres aAos2 Todo ello parece de1ar constancia de 8ue
el decreto incentiv0 la compra de un bien del 8ue en algunos casos ya se posea:pasar de
una a dos compras de viviendas secundarias por parte de un individuo no modi'ica la
'racci0n de de individuos 8ue compran este bien; y en otros se venda para volver a
comprar y aprovec6ar as, las plusvalas en aAos de boom inmobiliario y las venta1s
'iscales de una nueva compra2
Re$u&-ado$
,+
? partir de las di'erentes especi'icaciones de la variable 'iscalidad se 6an
dispuesto dos especi'icaciones contenidas en la Tabla2 En la primera especi'icaci0n, el
e'ecto del decreto se capta mediante la variable dicot0mica decreto%!2 ? la lu7 de los
resultados, se observa como la estimaci0n responde a lo esperado2 <a renta permanente,
muy signi'icativa, aumenta la probabilidad de comprar cada aAo, al igual 8ue lo 6ace el
ser 6ombre2 <a edad no resulta signi'icativa aun8ue parece recoger un e'ecto parab0lico,
seg9n el coe'iciente de la edad al cuadrado2 El e'ecto de la edad es '=cil intuir 8ue se
6alla recogido en la variable duraci0n2 /eteris paribus, al avan7ar un individuo en edad, es
m=s probable 8ue lleve m=s periodos de supervivencia, o sea, periodos sin comprar, lo
cual 6ace m=s probable la compra2 Este dato viene rati'icado por la elevada correlaci0n
entre la edad y la duraci0n:),Q;2 >e observa, igualmente, como, la renta transitoria, al
igual 8ue ocurre en la mayora de estudios, no a'ecta la probabilidad de comprar una
vivienda secundaria2
>e observa tambi4n como, a medida 8ue aumenta el nivel de estudios, el e'ecto sobre la
probabilidad de comprar vivienda secundaria es irregular2 Eso s parece evidente 8ue la
signi'icaci0n de dic6a variable es reducida, indicando, probablemente, 8ue su e'ecto 6a
sido captado por la renta permanente del individuo2
En cuanto a las variables 'icticias 8ue 6acen re'erencia a la situaci0n laboral tambi4n
parecen tener la evoluci0n esperada2 ?s, disminuye la probabilidad de comprar una
vivienda no 6abitual cuando se traba1a menos de un tercio de la 1ornada respecto al caso
contrario2 Estar parado, dedicarse a las tareas del 6ogar o estar 1ubilado, disminuye la
probabilidad de 6acer 'rente al gasto 8ue supone la ad8uisici0n de una vivienda
secundaria respecto a la situaci0n de re'erencia en la 8ue el individuo traba1o m=s de un
tercio de la 1ornada2
,!
De igual manera, la variable 8ue 6ace re'erencia al periodo de vigencia del decreto de
,)%! s 8ue aparece como signi'icativa y con el signo esperado2 J sea, durante el periodo
del citado decreto aumenta la probabilidad de comprar una vivienda secundaria en cada
trimestre2 <a variable permanencia resulta plenamente signi'icativa y aparece con el signo
esperado2 /uanto mayor es el tiempo esperado en permanecer en el nuevo inmueble, se
6acen menores los costes 'i1os de la movilidad y, por tanto, aumenta la probabilidad de
ad8uirir un inmueble no 6abitual2 <a variable momento 8ue identi'ica el aAo al cual
pertenece la observaci0n tambi4n aparece como signi'icativa y con signo positivo
indicando 8ue observaciones m=s contempor=neas presentan una mayor probabilidad de
aumentar la probabilidad de comprar una vivienda secundaria2 En ausencia de captar
alg9n otro e'ecto no presentado en el modelo, esta variable podra captar el aumento de
las pre'erencias del ciudadano espaAol m=s contempor=neo por la inversi0n en
vivienda:aumento 8ui7=s creado por las autoridades;2 <a variable duraci0n, de'inidora del
modelo, tambi4n resulta 'uertemente signi'icativa aumentando as la probabilidad de
e'ectuar una compra de vivienda secundaria a medida 8ue transcurre tiempo sin reali7ar
dic6a compra2 Por 9ltimo, un cambio en el tamaAo 'amiliar 6acia un mayor n9mero de
miembros en la misma conduce con claridad a un aumento en la probabilidad de la
variable dependiente2 >in embargo, un cambio en el estado civil de no casado a casado
no parece in'luenciar la probabilidad de reali7ar una compra de vivienda secundaria2 <a
e-plicaci0n a este e'ecto no esperado a priori, radicara en 8ue el estado civil parece una
variable m=s asociada a la vivienda principal, por el 6ec6o de 8ue ambos acontecimientos
suelen ser cercanos en el ciclo de vida del individuo, 'en0meno 8ue no ocurre en el caso
de la vivienda secundaria2
Respecto a la especi'icaci0n primera la segunda presenta la 9nica novedad de la
especi'icaci0n de los e'ectos del decreto de ,)%! a partir de la variable a6orro 'iscal2
/ualitativamente, los resultados son id4nticos2 5erece la pena resaltar 9nicamente la
signi'icaci0n de la nueva variable 'iscal, con id4ntica interpretaci0n 8ue con anterioridad2
?mbas especi'icaciones resultan signi'icativas con R

entorno al $2!, del orden de

los acontecidos en otros estudios similares2
,.
/ogiendo como re'erencia la media de las variables e-plicativas, se 6an obtenido,
igualmente los e'ectos marginales de las mismas sobre la probabilidad de comprar una
vivienda secundaria2 <os resultados se presentan en la tabla *2 Para los valores medios
de las variables e-0genas, la probabilidad de comprar una vivienda secundaria por parte
de un individuo i en un momento t es de $2$$$,,, si la variable 'iscal utili7ada es la
dummy y $2$$$,) si es el a6orro2 Para cada modelo, se presenta en una primera
columna el e'ecto en t4rminos absolutos y en una segunda el e'ecto marginal en t4rminos
relativos a la probabilidad de comprar una vivienda secundaria evaluada en la media de
las variables e-plicativas2 Jbs4rvese 8ue, a pesar de parecer 8ue los cambios marginales
son menores, la mayora ellos representan entre un ,$ y un %$Q de aumento,
apro-imadamente, de dic6a probabilidad ya mencionada2
En este conte-to, y pasando a comentar 9nicamente las variables signi'icativas
,*
, cabe
destacar, en primer lugar, 8ue los e'ectos marginales en la regresi0n del modelo son
similares a e-cepci0n del e'ecto 'iscal, 8ue debido al cambio en la especi'icaci0n de la
variable, es distinto2 ?s, destacar el importante e'ecto de la variable permanencia debido
a 8ue se trata del cambio marginal m=s dr=stico2 En de'initiva, el permanecer en el
inmueble a 'inal de periodo aumenta la probabilidad de compra de vivienda secundaria )
veces2 Bgualmente, resultan resaltables la disminuci0n en la probabilidad de comprar una
vivienda secundaria en un cierto momento si se est= en paro y el aumento en dic6a
probabilidad 8ue ocasiona el encontrarnos dentro del periodo del decreto 'iscal, ambos del
orden del #!Q2 Por 9ltimo, destacar 8ue mientras 8ue aumentar en un mill0n de pesetas
la renta permanente de un individuo aumenta la probabilidad de comprar una vivienda
secundaria en un *!Q, un aumento de mil pesetas en el a6orro 'iscal lo 6ace en un $Q2
? partir de estas especi'icaciones: en :); ; y sus predicciones, es '=cil obtener la
predicci0n logit de la probabilidad de compra de una vivienda secundaria para un
individuo i en un aAo t(
[ ] ) 10 ( ) exp( 1 ) (
1
^

+ + + =
it it i
i Z Y X t h
? partir de la misma se de'ine, igualmente, la 'unci0n de supervivencia ya
contenida en :+;(
) ( 1 ) ( t h t S =
:,,;
o reescrita de una 'orma comunmente utili7ada para su c=lculo,
,*
En general la signi'icaci0n y los signos de la estimaci0n se mantiene para el caso de los e'ectos
marginales2 En la tabla * 9nicamente se presentan los e'ectos marginales signi'icativos2
,#

=

=
=
t s
s
t h t S
1
)) ( 1 ln( exp ) ( :,;
donde el subndice s 6ace re'erencia algo tiempo 8ue sobrevive 6asta 8ue alcan7a
la situaci0n de 4-ito2
Para un caso dado, ambas 'unciones se pueden dibu1ar2 Dadas las caractersticas
de nuestro e1ercicio, se 6a escogido como caso modelo a un 6ombre de entre +! y !$
aAos con renta permanente superior a $$$$$$, 8ue traba1a m=s de un tercio de su
1ornada, 8ue 6a visto como el n9mero de miembros de su unidad 'amiliar se 6a, como
mnimo, mantenido y 8ue, en caso comprar vivienda secundaria, no la 6a mantenido2 En
los gr='icos , y , se o'rece, para este caso, la 'unci0n de probabilidad procedente de las
dos regresiones di'erenciando si la variable 'iscal es positiva o nula
,+
2
Gr9/i%o51 /un%i.n de )ro,a,i&idad )ara re:re$i.n (ode&o 5

duraci0n
6decreto 6nodecreto
! *$ *!
$
2$,
2$
,+
<os autores 6an reali7ado casos m=s generales donde se observan los mismos patrones pero,
debido al n9mero de observaciones, de 'orma menos evidente2
,%
Gr9/i%o1 /un%i.n de )ro,a,i&idad )ara re:re$i.n (ode&o

duraci0n
6noa6orro 6a6orro
+ . %
$
2$
2$+
2$.
En ambos gr='icos se observa como la introducci0n de la variable 'iscal 6ace
aumentar de 'orma clara la probabilidad de compra de una vivienda secundaria, en
concreto y para personas de +! a !$ aAos el estar en uno de los aAos de vigencia de
decreto 6ace aumentar la probabilidad de compra de vivienda secundaria en promedio de
un $2$$, a un $2$,,2 En el caso de poseer un a6orro 'iscal positivo, aumenta la
probabilidad de compra de vivienda secundaria para este mismo colectivo de un $2$$! a
un $2$,+2
,)
Bgualmente, se presenta en los gr='icos * y +, la 'unci0n de supervivencia para el
mismo individuo tipo2
Gr9/i%o"1 /un%i.n de $u)er*i*en%ia )ara &a re:re$i.n (ode&o "

duraci0n
snodecreto sdecreto
+ . %
2%!
2)
2)!
,
Gr9/i%o;1 /un%i.n de $u)er*i*en%ia )ara &a re:re$i.n (ode&o ;
$
duraci0n
snoa6orro sa6orro
$ ! *$
2%!
2)
2)!
,
De ambas gr='icas, se e-trae 8ue, evidentemente la probabilidad de OsobrevivirO en
un estado en el cual no se compra vivienda secundaria es siempre mayor en el caso de
ine-istencia de variable 'iscal2 De nuevo, para un colectivo m=s amplio como es el 8ue
anda entre los +$ y los !$ aAos de edad la probabilidad de supervivencia desciende de
$2)% a $2). en el caso de los aAos de vigencia del decreto y de $2)) a $2)# en el caso de
dis'rutar el individuo de a6orro 'iscal positivo2 ?n=logamente, sin embargo, el tiempo 8ue
transcurre 6asta 8ue el individuo reali7a la compra parece aumentar en presencia de
periodo 'iscal o a6orro 'iscal 'avorable2 En concreto, el tiempo medio en el cual el
individuo sobrevive sin comprar vivienda secundaria parece aumentar de *, a *! aAos si
estamos en el periodo de vigencia del decreto y de *, a ** aAos si el individuo pasa a
dis'rutar de un cierto a6orro 'iscal2 <as e-plicaciones de este dato pueden ser las
siguientes2 En primer lugar, cabe notar 8ue el periodo de vigencia del decreto y, por tanto,
de a6orro 'iscal, est= ubicado en la segunda parte del periodo muestral:,)#,",))!; con lo
8ue un individuo 8ue no pensara comprar y comprara durante dic6o periodo es '=cil 8ue
6ay tenido un tiempo de supervivencia largo2 En segundo lugar, es tambi4n posible 8ue el
conocimiento de la entrada en vigor del decreto 6aya motivado alg9n comportamiento en
el cual el individuo, 8ue ya tuviera pensado comprar o 8ue como mnimo sea proclive a
6acerlo, 6aya esperado la entrada en vigor del decreto y, retardado as su compra, para
go7ar del bene'icio 'iscal del mismo2 Reiteramos en este momento, 8ue esta posibilidad
viene re'or7ada por el 6ec6o de tratarse de aAos de boom immobiliario2
,
Con%&u$ione$
?l principio del traba1o se planteaba un par de cuestiones como metas b=sicas2 En
primer lugar, la constituci0n de un marco adecuado para abordar la problem=tica de la
tenencia de vivienda y@o compra de vivienda2 Durante el traba1o se 6a reiterado en la
consideraci0n din=mica de la misma y la escasa presencia en la literatura de entorno
te0rico y econom4trico adecuado2 ?s, y partiendo de los escasos pero signi'icativos
traba1os 8ue recogen dic6a in8uietud se 6a declarado un entorno para el an=lisis de la
decisi0n de tenencia para el caso de la residencia 6abitual o de la compra para el caso
del inmueble secundario2 El marco te0rico, declarado a modo de problema del consumidor
cl=sico, parte de una decisi0n 8ue se puede tomar en m=s de un periodo con sus inercias
y costes de transacci0n correspondientes2 Por lo 8ue respecta al marco econom4trico se
presenta el an=lisis de duraci0n, m=s utili7ado en el mercado de traba1o 6asta la 'ec6a,
como la otra cara de la moneda del marco te0rico presentado2 /omo el instrumental
adecuado para un an=lisis din=mico de la decisi0n2
Por otra parte, se 6a utili7ado todo el entorno recopilado con anterioridad para
reali7ar un an=lisis de poltica p9blica2 En concreto, se 6a anali7ado los e'ectos del
Decreto de ,)%!
,!
a la 6ora de a'ectar a la decisi0n del individuo de compra de vivienda
secundaria2 Dic6o instrumento legal supuso un momento m=-imo de la incentivaci0n
p9blica a la compra de vivienda en nuestro pas2 En 4l no s0lo se reiteraba la tradicional
deducci0n en la cuota del BRPF a la residencia 6abitual sino 8ue se introduca una
deducci0n similar para cual8uier otra compra de vivienda2 En las estimaciones
presentadas se observa como la variable 8ue recoge esta intervenci0n aparece como
signi'icativa y con el signo adecuado en todo momento2 El resto de variables tambi4n
presentan el signo esperado y son, en su mayora signi'icativas, aportando as valide7
adicional a la metodologa empleada2
,!
Lo#e$%&ar'4a, M.((199)) aporta otro punto de vista sobre los e'ectos del citado Decreto <ey2
5ostrando sus e'ectos en los precios de la vivienda de los aAos consecutivos2

<i,&io:ra/=a
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7.,.( )001%)".
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EspaAa:,)#.",)),;L, In!es5iga'iones e'on8/i'as 17
/J><ETT, >:,)#%;( KE''icient estimation o' discrete"c6oice modelsL
DB >?<VBJ,PV ER5B>/M:,))#;( K?nalysis o' t6e dynamics o' 6ousing tenure c6oice in
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*Para un aumento del ahorro fiscal de 1.000 ptas
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