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Direito Imobilirio

Prof. Carlos Alberto Garbi



AULA 1 03.08.11

Vamos estudar sistema financeiro imobilirio, alienao fiduciria, locao de imveis, etc... entre outros
(vizinhana, condomnio, usufruto, servido, etc.).
Bibliografia
Carlos Roberto Gonalves Direito das Coisas
E outros livros que tratem dos temas como: locao, alienao fiduciria, etc. O professor vai indicando aos
poucos.
Para quem gosta e tem interesse na matria, indica o livro da Ed. QuartierLatin,Direito Imobilirio Brasileiro,
Coordenado por Marcelo Benachio.

Direito de Vizinhana
(pg. 349 a 355 Dir. das Coisas Carlos Alberto Gonalves)

Direito de Vizinhana est no CC a partir do art. 1277 e se refere exclusivamente propriedade imvel.
Vamos estudar:
- uso anormal da propriedade
- rvores limtrofes
- passagem forada
- limites entre prdios
- direito de tapagem
- guas
- direito de construir

Para compreender melhor o direito vizinhana preciso entender que o CC estabeleceu vrios dispositivos
que representam regras para soluo dos conflitos de vizinhana, que ocorrem quando existe um conflito no
exerccio do direito de propriedade.
O proprietrio, no exerccio de seus direitos sobre a coisa que lhe pertence, poder interferir em igual direito
de outro proprietrio, quando haver conflitoentre vizinhos.

Este conflito ocorre, pois o proprietrio (todos) tem alguns direitos bsicos: usar e fruir da coisa que lhe
pertence. O exerccio destes pode, eventualmente,interferir no direito do vizinho.
Ex.: se eu vou dormir e o vizinho faz uso barulhento, o exerccio do direito de propriedade do vizinho prejudica
o meu exerccio.

O CC encontra soluo para isso (sempre sobre coisa imvel), valendo-se de alguns princpios:

O vocbulo vizinhana no se restringe propriedade confinante, possuindo em direito significado mais largo
do que na linguagem comum. Estende-se at onde o ato praticado em um prdio possa propagar-se
nocivamente, alcanando, via de regra, no s os confinantes como tambm outros prdios prximos
(Carlos Alberto Gonalves, p. 355)

- Princpio da Solidariedade na soluo destes conflitos, a lei exige do proprietrio que seja solidrio ao
vizinho. Este princpio est na CF e no somente no CC.

- Princpio do Interesse Social para estes conflitos o CC leva em considerao, em primeiro plano, a
preferncia do interesse social, que est acima do interesse dos vizinhos (e individual). O CC se interessa na
pacificao social (que para o bem de todos e no particular).

- Princpio que veda enriquecimento sem causa que um princpio geral de direito que, apesar de escrito,
um principio amplo, com aplicao geral. Ningum pode aumentar seu patrimnio sem causa que o
justifique.
Estes 3 princpios orientam o direito vizinhana (arts. 1 e 3 da CF).
CF Art. 1 A Repblica Federativa do Brasil, formada pela unio indissolvel dos Estados e Municpios e do
Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrtico de Direito e tem como fundamentos:
I - a soberania;
II - a cidadania;
III - a dignidade da pessoa humana;
IV - os valores sociais do trabalho e da livre iniciativa;
V - o pluralismo poltico.

Art. 3 Constituem objetivos fundamentais da Repblica Federativa do Brasil:
I - construir uma sociedade livre, justa e solidria;
II - garantir o desenvolvimento nacional;
III - erradicar a pobreza e a marginalizao e reduzir as desigualdades sociais e regionais;
IV - promover o bem de todos, sem preconceitos de origem, raa, sexo, cor, idade e quaisquer outras formas de
discriminao.

Direito de Vizinhana Uso Anormal da Propriedade
O conflito que se quer resolver o que surge pelo uso anormal exerccio do direito de proprietrio que
escapa normalidade considerado ilcito, pois causa dano ao sossego, sade, segurana.

No exerccio do direito de propriedade, o vizinho interfere no direito de propriedade do outro (lembrar que
vizinho no s que mora ao lado, mas pode ser algum prximo e que recebe a interferncia). O vizinho o
proprietrio ou possuidor lindeiro (que mora ao lado), confinante, contguo (todos sinnimos).

Obs.:
Prdio imvel (rstico rural) urbano ( urbano). Pode ser um terreno (imvel).
Construo edificao

No exerccio do direito de propriedade, o proprietrio ou possuidor, pode interferir na propriedade do vizinho
causando dano. Se isso se verificar, estou diante de uso anormal da propriedade.
Anormal o CC criou o critrio da normalidade.
Critrio da normalidade: viver em sociedade faz com que cada um abra mo de algum direito, aceitando que
certos direitos seus sejam relevados, em prol de uma convivncia pacfica.

Quem escolhe viver em sociedade, escolhe pagar este preo. Mas no que tenha que aceitar qualquer coisa,
mas somente a interferncia normal para aquela modalidade de convvio social. Assim o CC se refere ao
critrio da normalidade. Se a interferncia est dentro da normalidade, o preo que se deve pagar pela vida
em sociedade.
Ex.: em duas casas, em terrenos pequenos, no se pode achar que o choro da criana algo que atrapalhe.
algo normal e deve ser aceito. Mas h coisas que escapam normalidade e nestes casos surge o sentimento
de que um dos proprietrios no pode sofrer aquilo ( uso anormal do outro). Ex.: barulho noite, gritaria,
bater martelo, etc...

E isto est no art. 1277.
CC Art. 1.277. O proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de fazer cessar as interferncias
prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que o habitam, provocadas pela utilizao de propriedade
vizinha.
Pargrafo nico. Probem-se as interferncias considerando-se a natureza da utilizao, a localizao do
prdio, atendidas as normas que distribuem as edificaes em zonas, e os limites ordinrios de tolerncia dos
moradores da vizinhana.

No p. nico falamos nos limites ordinrios de tolerncia o CC destina esta norma ao juiz, mandando que ele
deva buscar nos limites da vizinhana aquilo que se aceita como tolervel. Aquilo que a vizinhana acha
anormal, no se deve aceitar (e a sim cabe a reclamao).
Tais critrios so diferentes para cada lugar, por isso o CC fala que se devem levar em conta os limites. Morar
no interior diferente de morar na capital. Conforme o caso concreto e as condies de local e natureza de
utilizao, o juiz interpretar a lei e sua aplicao.
Quanto ocorre a anormalidade, estamos diante de um ilcito, desde que esta condio cause dano ao sossego,
sade ou segurana (barulho pode incomodar o sono). Caso o uso feito interfira, possvel reclamar.
Fora essas condies previstas no CC, quais sejam, (sossego), prejuzos sade (lixo, animais em excesso) e
segurana (comrcio de fogos, vizinho de clnica que acumula lixo hospitalar, posto de gasolina, distribuidor de
gs), no ser possvel reclamar.
Varias so as condies que podem interferir no sossego, sade e segurana, causando interferncia anormal
e o juiz assim considera (pelo estabelecimento dos limites de segurana bom senso), e aplica o art. 1277,
reconhecendo o direito de fazer cessar esta atividade, em favor do proprietrio reclamante e prejudicado.

O juiz, para obter o resultado prtico deste direito, condenar o vizinho faltoso a uma obrigao de fazer ou
no fazer, sob pena de multa diria (astreintes), que tem finalidade de convencer o devedor a cumprir a
determinao judicial, no sendo uma de carter indenizatrio, mas sim de carter coercitivo, que paga ao
prejudicado eque no ser deduzida de eventual dano que tenha causado. A multa s pode ser aplicada
enquanto puder produzir um resultado til (no pode condenar a 5 milhes uma pessoa que jamais ter
condies de pagar) e no pode representar uma vantagem para o outro (continua o barulho que eu prefiro
a multa, exemplo do sujeito que comeu um bife estragado e pediu indenizao de 200 mil). A multa uma
compensao e um predicado seu que ela seja justa e sirva para coagir o vizinho faltoso a cumprir aquilo a
que ela se prope.
Sem prejuzo da multa, o prejudicado poder ainda receber indenizao por dano material ou moral.

O CC concede este direito ao vizinho que tiver prejuzo ao sossego, sade e segurana.
E se for outro tipo de dano?
No houve nenhum desses (sossego, sade ou segurana), mas o vizinho faltoso no tem bons costumes, o
que incomoda o outro (um traficante, um criminoso, uma vizinha que trabalha em casa....). Neste caso,
devemos analisar o art. 1336, IV.

CC Art. 1336So deveres do condmino:
IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao
sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.

Note-se que neste artigo fala-se de condmino.
E a, considerando nosso exemplo acima (vizinho que no tem bons costumes)?
Se em casa, no h interferncia. No prdio (condomnios), h a rea comum e por isso ele, o vizinho com
prticas indevidas,estaria invadindo parte do que tambm do outro. No caso do uso de casa, possvel at
denunciar por outro crime ou prtica qualquer, mas no pelo direito de vizinhana, que s relativo a sossego,
segurana e sade.No condomnio, sim, por causa das reas comuns, e por isso estaria sendo invadido o
direito dos demais proprietrios ou possuidores lindeiros.

Pergunta:
Uma vizinhacom atividades de trabalho em casa caracteriza afronta a bons costumes? possvel reclamar
uso anormal da propriedade? S se for condomnio. Entre casas, no.
Ex. Caso julgado em SP (antigo) e apresentou-se um paradigma: na dcada de 50, a Av. So Joo era um local
onde funcionavam muitas boates, que naquele tempo eram os sales de baile.
Uma pessoa comprou uma casa na Av. So Joo e mudou-se (ao lado de uma casa de dana). Logo depois
entrou com ao, pedindo que cessasse a atividade da casa noturna.
Como julgar?
O TJ aplicou a Teoria da Pr-ocupao ou da ocupao prvia, que sustenta que o indivduo no pode
reclamar ou ter direitos, se ele chegou ao lugar que j tinha atividade definida.
Se o lugar j no tinha sossego, no possvel querer que a partir daquele ponto (da sua mudana) tenha. O
seu interesse no maior do que aquele que j existia.
Mas preciso destacar que o CC no tem nada que fale da teoria da pr-ocupao, pois ela no pode ser
aplicada sempre, pois poderia provocar que aquele que chegar primeiro tem o direito de determinar o que
ser a atividade daquela localidade.
Tem que ter prudncia na aplicao desta teoria, para que seja justa.
Ex.2: Vila Madalena se algum se mudar para l, no pode achar que vai encontrar sossego.
O direito a cincia do razovel.

Outra questo do uso anormal da propriedade atividades lcitas
H situaes em que se verifica que o vizinho sofre perturbao do sossego, sade... mas a atividade lcita,
autorizada pelo poder pblico (presdios, escolas, indstrias), que funcionam regularmente conforme as
normas de sua atividade. Mas mesmo assim o vizinho est sofrendo interferncia anormal. Como se resolve?
Devemos analisar o Art. 1278:
CC Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente no prevalece quando as interferncias forem
justificadas por interesse pblico,caso em que o proprietrio ou o possuidor, causador delas, pagar ao vizinho
indenizao cabal
1
.

como se fosse a regra de Os incomodados que se mudem. Mas preciso ter ateno segunda parte do
artigo, logo aps a vrgula: caso em que o proprietrio ou o possuidor, causador delas, pagar ao vizinho
indenizao cabal.
A atividade continua, pois h interesse pblico (escola, indstria), mas o vizinho recebe indenizao pelo
incmodo que ele vai ter que suportar. Mas esta a soluo para os casos em que no h alternativa (reduo
de barulhos, filtros para poluio, mudana de horrio de funcionamento, etc.). Sempre so procuradas
formas para apaziguar a relao entre vizinhos.
E se no h interesse pblico (bar), mas se verifica incmodo fora da normalidade, aplica-se o art. 1.277, para
fazer cessar a atividade. Devemos considerar que a prefeitura at pode ter dado o alvar de funcionamento ao
bar, mas esta deciso administrativa. Para o Judicirio, diante da aplicao da lei, isso no interessa e ser
aplicada a lei, determinando cessar as atividades do bar.

AULA 2 10.08.11

Proteo judicial decorrente do uso anormal
- Ao de Conhecimento Condenatria de Obrigao de Fazer ou No Fazer.

Direitos de Vizinhana
- rvores Limtrofes
- Passagem Forada

Comentrios

Ainda quanto ao uso anormal da propriedade, vamos ver a proteo judicial decorrente do uso anormal.
Para garantir o direito previsto no art. 1277 CC: qual a proteo judicial que o proprietrio tem, para fazer
cessar o uso anormal?
Ao de Conhecimento Condenatria de Obrigao de Fazer ou No Fazer.

O vizinho causa interferncia pelo uso de piano de madrugada. O autor prope ao para que o vizinho no
faa o barulho (obrigao de no fazer) ou colocar proteo acstica (obrigao de fazer). O mesmo para
remover animais, promover a limpeza de terreno...
Esta ao condenatria s tem eficcia quando h uma cominao de multa diria, conhecida como
ASTREINTES.
Esta multa ser aplicada em caso de no cumprimento da ordem judicial. Esta multa no tem natureza
indenizatria, ou seja, no para reparar nenhum prejuzo, mas tem a finalidade de exercer coao legal
sobre o vizinho faltoso; um constrangimento lcito, utilizado como meio de convencer o vizinho a cumprir o

1
Indenizao cabal indenizao incontestvel.
que foi determinado e deve ser paga ao vizinho prejudicado, sendo que este poder reclamar, tambm,
eventuais perdas que venha a sofrer.
Para a proposio desta ao com aplicao de multa diria, na prtica, fala-se em AO COMINATRIA (que
comina multa), prevista no art. 287 CPC, onde o juiz poder julgar procedente o pedido e condenar o ru a
no fazer barulho, sob pena de multa diria...
Esta ao cominatria pode ter ainda mais efetividade com a ANTECIPAO DE TUTELA (art. 273 CPC), quando
o juiz, antes da citao, j impe a obrigao de fazer ou no fazer.
Este o meio judicial mais adequado para reclamar pelo uso anormal da propriedade.
Se o vizinho faltoso continuar a prejudicar o outro, mesmo que esteja pagando a multa, preciso atentar ao
art. 461. A multa pode ser imposta at de ofcio, mesmo que autor no tenha pedido, mas uma forma de
coagir o faltoso.
CC Art. 461. Na ao que tenha por objeto o cumprimento de obrigao de fazer ou no fazer, o juiz conceder
a tutela especfica da obrigao ou, se procedente o pedido, determinar providncias que assegurem o
resultado prtico equivalente ao do adimplemento. (Redao dada pela Lei n 8.952, de 1994)
4
o
O juiz poder, na hiptese do pargrafo anterior ou na sentena, impor multa diria ao ru,
independentemente de pedido do autor, se for suficiente ou compatvel com a obrigao, fixando-lhe prazo
razovel para o cumprimento do preceito. (Includo pela Lei n 8.952, de 1994)
5
o
Para a efetivao da tutela especfica ou aobteno do resultado prtico equivalente, poder o juiz, de
ofcio ou a requerimento, determinar as medidas necessrias, tais como a imposio demulta por tempo de
atraso, busca e apreenso, remoo de pessoas e coisas, desfazimento de obras e impedimento de atividade
nociva, se necessrio com requisio de fora policial. (Redao dada pela Lei n 10.444, de 2002)
6
o
O juiz poder, de ofcio, modificar o valor ou a periodicidade da multa, caso verifique que se tornou
insuficiente ou excessiva. (Includo pela Lei n 10.444, de 2002)

Quanto s solues alvitradas, em resumo:
- Se o incmodo normal, tolervel, no deve ser reprimido (critrio do homo medius);
- Se o dano for intolervel, deve o juiz, determinar que seja reduzido a propores normais. Pode o juiz fixar
horrio de funcionamento, colocao de aparelhos de controle de poluio, etc.
- Se no for possvel reduzir o incmodo a nveis tolerveis, o juiz determinar a cessao da atividade;
- No se determinar a cessao da atividade se a causadora do incmodo for indstria ou qualquer atividade
de interesse social. E neste caso ser determinado o pagamento de indenizao cabal. Havendo conflito de
interesse, privado e pblico, mesmo ambos sendo protegidos, sacrifica-se aquele em razo deste,
determinando a indenizao cabal.

RVORES LIMTROFES

So rvores que se encontram nas linhas divisrias ou prximas destas, entre os dois imveis (arts. 1282 a
1284).
||
||rvores comuns de condomnio necessrio (ambos respondem)
||
A rvores divisrias B
________________________||___________________________
_____________________________________________________

O conflito vem pelo fato destas rvores invadirem o terreno do vizinho (a copa ultrapassa a linha divisria e
pode provocar danos ao outro). As rvores podem ser as que esto na linha divisria ou prximas a estas.

rvores divisrias so as que esto na linha divisria dos imveis. Antigamente era comum traar a linha
divisria pelo plantio de rvores.
Estas rvores so rvores comuns, ou seja, que pertencem aos dois proprietrios e esto sujeitas ao regime
de condomnio, pois o CC presume que a rvore pertence a ambos os proprietrios. uma presuno
relativa, pois possvel provar que pertence somente a um deles e o vizinho faltoso pode responder pelos
danos causados por ela. Mas no havendo prova de que pertence a um s, a rvore condomnio necessrio
2

e (art. 1327 e ss).
Pertencendo a ambos, a rvore tem seu destino sempre ligado a ambos. Os frutos pertencem a ambos os
vizinhos. Se a rvore demanda custo (poda), ambos tm que arcar. Se no houver acordo, a regra ser a do
condomnio e o juiz decidir por esta linha. Esta a situao das rvores plantadas na linha divisria.

As rvores que em geral criam conflitos so as rvores divisrias, onde est claro quem o dono da rvore. O
Estado criou a autotutela, autorizando o vizinho a usar a prpria fora para cortar galhos da rvore do outro,
que esto sobre seu imvel. E pode cortar sem avisar o vizinho, mesmo que cause morte da rvore.
Mas o corte tem que ser em linha vertical reta, no podendo fazer o corte de forma que seja prejudicial
rvore.
Esta a regra do CC para regular este conflito entre vizinhos e a rvore. Mas esta regra deve ser
complementada com o direito pblico, pois cortar uma rvore requer, hoje, autorizao do poder pblico,
respeitando as regras de direito ambiental. Interesses do meio ambiente. Assim, o CC deve ser
complementado com o direito ambiental e o interesse pblico.

O vizinho (B) no tem direito aos frutos da rvore, pois estes so acessrios e pertencem ao principal,
enquanto pendentes. Se (B) cortar, tem que devolver o fruto. O CC s autoriza (B) se apropriar dos frutos que
carem NATURALMENTE em seu terreno.

Art. 1284
CC Art. 1.284. Os frutos cados de rvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caram, se este for
de propriedade particular.
E se o fruto cair em terreno pblico? Continua pertencendo ao DONO DA RVORE.

E qual a razo da distino? Se os frutos de(A) caram no terreno de (B), e fosse permitido que A invadisse o
imvel de B, isto seria esbulho. Por isso, no autorizado, para evitar o esbulho possessrio. Assim, B pode
se apropriar (para justificar os frutos serem de B) caso tenham cado naturalmente.

PASSAGEM FORADA (direito a)
Art. 1285

A passagem forada o direito de vizinhana reconhecido em favor do proprietrio ou possuidor de prdio
encravado.

Prdio encravado o imvel que no tem sada prpria para via pblica, porto ou nascente (definio do
CC). Encontra-se, portanto, entre outros imveis.
Mas uma redao antiga... nascente. Hoje temos gua encanada.
Tambm perde interesse dizer que est encravado por no ter acesso ao porto, pois o rio seria uma forma de
acesso ao imvel e hoje j no h interesse deste acesso. Hoje, na verdade, o problema do imvel que no
tem acesso via pblica.
Sobre este imvel, sem acesso, no pode o proprietrio tirar proveito, pois o acesso s se daria por esbulho
ato ilcito. E se no pode tirar proveito do imvel, este estaria condenado a no exercer seu direito de
proprietrio.

A estes casos, aplicamos dois princpios:
- Princpio do interesse social afirma a supremacia dos interesses pblicos sobre o interesse particular.
Ex.: evitar o desperdcio das riquezas. No h como aceitar a ideia que a propriedade imvel seja condenada
inutilidade (sem acesso). preciso ter uma soluo para que o imvel seja aproveitado, assim como suas
riquezas, de no lanar estas riquezas ao oblivium. O interesse alm do particular.

2
Condomnio: d-se o condominio quando a mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas
igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes.
O condomnio necessrio, forado ou legal o estabelecido em lei, incidente em certos bens que permanecem em
indiviso, tais como paredes, muros, cercas e valas. Art. 1.327 e ss CC.
- Princpio da solidariedade, que o CC, em cumprimento CF, cobra do vizinho. O vizinho deve solidariedade
ao que tem o prdio encravado.

E h outro princpio: aquele que veda o enriquecimento sem causa.

Como o CC aplicou os 3 princpios para resolver o caso do prdio encravado?

CC Art. 1.285. O dono do prdio que no tiver acesso via pblica, nascente ou porto, pode, mediante
pagamento de indenizao cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo ser judicialmente
fixado, se necessrio.

O cdigo reconheceu em favor do proprietrio encravado o direito de obter passagem pelo imvel do vizinho
para ter acesso via publica.
O dono do prdio encravado chamado de proprietrio DOMINANTE, que tem direito de passar sobre o
imvel SERVIENTE. O vizinho no pode ser recusar a dar passagem, pois o CC prev que o dominante poder
constranger o outro a deixar. E o constranger representa ir ao judicirio, para obrigar a dar a passagem. O
juiz fixar a passagem e impor ao serviente a dar a passagem.
Mas o proprietrio do prdio serviente no poder sofrer prejuzo. Assim, ter direito a receber uma
indenizao cabal, suficiente a reparar o dano pela passagem no prdio dele. E quem paga o vizinho
DOMINANTE. A sentena ser arbitrada pelo juiz.
Mediante ao pagamento da indenizao, ele (o vizinho dominante) tem o direito de passar.
O encravamento pode existir ou surgir depois, conforme uma situao que se crie.
No caso de existir mais de um imvel vizinho que poderia ceder a passagem, deve ser considerado que a
passagem ser dada por aquele que tiver a melhor relao custo x benefcio.
CC Art. 1.285. 1
o
Sofrer o constrangimento o vizinho cujo imvel mais natural e facilmente se prestar
passagem.

A passagemforada no se confunde com uma situao de comodidade, mas sim, uma necessidade. No h
acesso, a no ser passando pelo vizinho. a necessidade que justifica este direito. E se repararmos, vamos ver
que o CC cuida de uma (EQUIVALE A) desapropriao parcial, para atender um interesse privado. Neste caso, o
CC estabelece uma medida violenta, mas para garantir o acesso.
ATENO: quando se estabelece a passagem forada, o direito do encravado no ser dono do terreno do
vizinho. Ele temo direito de passar pelo terreno do vizinho, que continua como dono. Surge o direito de
passar, no lugar estabelecido pelo juiz, mas o dono poder deslocar isto, para atender a interesses seus.
Assim, o direito no do local, mas sim, de passar (no tem usucapio). A posse precria
3
e esta no gera
efeitos para usucapio. O proprietrio dominante no tem direitos sobre o terreno, mas somente o direito de
passar. E precria, pois se um dia deixar de no ter acesso (abre uma via pblica), ele perde o direito de
passar (pois perdeu a condio de encravado).

Mas h uma condio particular de encravamento em que o CC d uma soluo diferente.

______________
Alienao Parcial o alienante (B) obrigado a tolerar a passagem, sem indenizao,
A B C pois foi ele quem criou o encravamento.
______________
______________

B vende uma parte do terreno (fundos) e a parte se torna encravada. O proprietrio novo v que tem o direito
de obter uma passagem (o que justificado pelo interesse social). Assim, vai a juzo e pede a C passagem para
alcanar a via pblica (mais perto, mais rpido e fcil). O C, quando chamado a defender, diz que no
concorda, pois o local (fundos de B)no era encravado e que foi B, ao vender daquela forma, que criou o
encravamento.

3
Posse Precria: aquela que no definitiva. No certa, insegura; uma situao que pode se modificar. (Garbi, 7
sem).
A soluo est no 2 do art. 1285
CC Art. 1285, 2
o
Se ocorrer alienao parcial do prdio, de modo que uma das partes perca o acesso a via
pblica, nascente ou porto, o proprietrio da outra deve tolerar a passagem.

Quem deve dar o acesso B. O alienante obrigado a TOLERAR, ou seja, no haver indenizao e obrigado
a dar a passagem (no caso, B teria que dar, j que foi ele que criou a situao).

A doutrina costuma dizer que o encravamento pode ser ABSOLUTO OU RELATIVO.
Absoluto no h sada para via pblica.
Relativo tem sada, mas perigosa e excessivamente onerosa passar por lugar perigoso (rio, serra). Nestes
casos, encravamento relativo.
Neste caso, o pedido no por comodidade, mas sim por situao necessria, pois a passagem perigosa ou
onerosa.

Conforme o art. 1285, no h previso para o encravamento relativo. O encravamento relativo equiparado
ao absoluto, desde que observadas estas circunstncias (perigosa ou excessivamente onerosa). No se pode
exigir tanto esforo, se ele tem alguma facilidade para passar pelo imvel do outro. O CDIGO NO TEM
PREVISO, mas questo doutrinria.

Diferena da PASSAGEM FORADA para a SERVIDO DE PASSAGEM

So vrias as diferenas.
A passagem forada decorre (tem sua fonte, sua causa) na lei. um direito de vizinhana. Encontramos a
obrigao do vizinho na lei, onde est estabelecida em razo de uma necessidade (prdio encravado).
A servido de passagem no tem a fonte na lei, mas sim, na vontade. Decorre de um ato de vontade, bilateral,
dos proprietrios do prdio dominante e do prdio serviente. Ambos, por acordo, decidem conceder ao dono
do prdio dominante, o direito de passagem. Vontade, pois o serviente no obrigado a dar a passagem,
pois no h encravamento, mas uma facilidade de acesso. Assim, acordo de vontade. E no sada onerosa
ou perigosa, mas a passagem pelo serviente mais cmoda. Assim, o dominante e o serviente devero estar
acordados nisto. E como formalizar? Os vizinhos e seus cnjuges (direito real sobre propriedade imvel) vo ao
tabelio e ser feita escritura pblica de servido (que um concede ao outro). A escritura ser REGISTRADA e
assim est constitudo DIREITO REAL SOBRE COISA ALHEIA. O dono do prdio dominante passa a ter direito
real sobre o prdio serviente, mas to somente na servido de passagem. (art. 1225 e 1227).

Passagem forada NO DIREITO REAL, mas direito de vizinhana e no tem registro, o que tem registro a
servido de passagem. A passagem dura enquanto perdurar a condio.
Na servido, o acordo pode durar 20 anos ouindeterminadamente. Se no determinado tempo no acordo, ser
indeterminado. S pode reverter se for novo acordo das partes.
Tais direitos so constitudos em favor do IMVEL e no da pessoa. direito real (ligadoao imvel) e no
pessoal.Isto vale para servido e passagem.
Assim, servido e passagem so diferentes.

PASSAGEM FORADA SERVIDO DE PASSAGEM
Decorre de lei direito de vizinhana Decorre do acordo entre as partes ato bilateral
No h passagem (prdio encravado) - necessidade H passagem - comodidade
H obrigao de dar a passagem No obrigatria, mas vem da vontade.
Absoluta (lei) necessidade, ou relativa (doutrinria
perigosa ou onerosa) por segurana.
Por comodidade
precria (o serviente pode mudar o local) definitiva (direito real sobre coisa alheia)
Onerosa (serviente recebe indenizao cabal) No onerosa e nem perigosa
Direito de vizinhana - determinao judicial -
situao dura enquanto perdurar a condio
Escritura pblica de servido, registrada no Reg.
Imveis (cnjuges)
condio propter rem ligada ao imvel direito
real
condio propter rem ligada ao imvel direito
real
AULA 3 17.08.11

PASSAGEM FORADA
De cabos e tubulaes
Arts. 1286 e 1287

Estes dois arts no existiam no CC/16 e representam uma soluo para o conflito de vizinhana que tpico do
sculo XX. um conflito moderno e por isso no estava no CC anterior.

O imvel encravado tem direito de ter passagem forada. Aqui tambm temos uma situao de
encravamento, mas este no relacionado acesso a via pblica, mas por no ter acesso a um servio de
utilidade pblica, a no ser que ele faa passar pelo imvel vizinho cabos e tubulaes para alcanar este
servio.
Ocorre que o CC/02, comotrouxe uma redaonova, acabou se valendo tambm do encravamento relativo e
concedeu o direito de passagem a cabos e tubulaes, no s aos que no tem acesso direto ao servios, mas
tambm aos que tem acesso difcil e excessivamente oneroso.


A

B


Imvel A mais alto que imvel B
O poder pblico no coloca disposio toda a infra de servios de utilidade pblica, mesmo j havendo
loteamento.

A construiu sua casa. Depois de tudo isso, veio a pavimentao da rua, que foi feita um nvel acima de sua
construo. E como fazer para que o esgoto do seu imvel seja encaminhado para a rede pblica? Ele teria que
colocar uma bomba para fazer subir o seu esgoto e demais guas para a rua superior. Isto custaria muito caro,
alm de requerer adaptao em seu imvel e tambm manuteno de tudo isso.
Mas, o imvel vizinho (B), tem na sua rua o servio pblico de esgoto e a rua mais baixa. Se ele (A) passar um
condutor para l, onde a gravidade ajuda o escoamento, tudo seria mais fcil. Mas (B) se recusa a ceder o seu
imvel para tal passagem.
Posso considerar (A) em situao de encravamento, para obrigar (B) a deixa-lo a passar por l, utilizando os
direitos previstos na lei?

Da Passagem de Cabos e Tubulaes
CC Art. 1.286. Mediante recebimento de indenizao que atenda, tambm, desvalorizao da rea
remanescente, o proprietrio obrigado a tolerar a passagem, atravs de seu imvel, de cabos, tubulaes e
outros condutos subterrneos de servios de utilidade pblica, em proveito de proprietrios vizinhos, quando
de outro modo for impossvel ou excessivamente onerosa.

O (A) deve estar disposto a pagar indenizao (considerando eventual desvalorizao do restante do terreno
do vizinho), o que, sendo atendido, obrigar o outro (B) a permitir a passagem de cabos e tubulaes (e outros
tipos) de CONDUTOS SUBTERRNEOS.
Estes tubos e cabos s podem ser utilizados para servios de utilidade pblica, desde que seja impossvel e
excessivamente oneroso, se feito de outra forma. Se for apenas mais cmodo, no. Trata-se de uma situao
de NECESSIDADE (tal qual no caso de encravamento de imvel).

E a manuteno dos condutos ser do proprietrio DOMINANTE (encravado).
Pargrafo nico. O proprietrio prejudicado pode exigir que a instalao seja feita de modo menos gravoso ao
prdio onerado, bem como, depois, seja removida, sua custa, para outro local do imvel.

Art. 1.287. Se as instalaes oferecerem grave risco, ser facultado ao proprietrio do prdio onerado exigir a
realizao de obras de segurana.
E cabe ainda a realizao de obras de segurana (imagine tubos de gs!!).

PASSAGEM FORADA das guas

gua um bem valioso e a lei tem interesse em disciplinar o uso das guas. interesse pblico, em primeiro
lugar (leis ambientais, proteo ao ecossistema), e de ordem privada, interessando aos vizinhos (envolvendo
os conflitos de vizinhana).

A lei que cuida disso o Decreto 24.643/34, que ainda est em vigor (da poca de Getlio Vargas). H vrios
projetos para sua modificao e revogao, mas continua em vigor.
Este decreto sofreu alteraes pelo CC/02.

As disposies esto nos arts. 1.288 a 1.296 CC.
So artigos em conflito com o Cd. de guas e, por isso, o CC revogou o Cd. Aguas nestes pontos.
A respeito das guas no Dir. Civil, o que nos interessa agora sobre o aspecto do dir. de vizinhana.

No CC e no CA, a primeira questo importante, se refere SERVIDO LEGAL DE ESCOAMENTO.
o nome que a doutrina d ao que est no art. 1288. Mas preciso ter cuidado. A doutrina diz que servido
de escoamento, mas no o . um direito de vizinhana, pois a servido vem da vontade. E esta servido
LEGAL de escoamento advm da lei.
a obrigao que proprietrio do prdio inferior tem de receber as guas que correm naturalmente do
prdio superior. Aguas de fontes, nascentes e pluviais. guas que surgiram por fora da natureza, sem
interferncia do homem.
A

B

O proprietrio do imvel inferior est obrigado a receber estas guas, no porque a lei impe, mas porque a
natureza assim o fez (gravidade). Mas o proprietrio do prdio superior no poder agravar a situao e o
volume de gua. No poder conduzir toda a gua de seu imvel para determinado ponto, captando guas,
assim como pela impermeabilizao do seu prdio. Isso seria lanamento de guas programadas para o
terreno inferior, o que poderia criar problemas (eroso, enchente, etc.). Tipo asfaltar tudo.
Esta a servido legal de escoamento. Quem cede a servido (B) o serviente e quem tem o direito legal ao
escoamento o dominante (A).
Mas h uma contrapartida de A para B. Este direito do prdio inferior o direito de servido legal de GUAS
SUPRFLUAS.
o direito que o proprietrio inferior tem, de receber as guas remanescentes (sobras) das guas do prdio
superior. Este direito no pode ser prejudicado pelo proprietrio do prdio superior. So suprfluas, pois so
as guas remanescentes do que o superior usou para sua captao. O proprietrio do imvel inferior tem o
direito, pois gua bem de valor.
Se o proprietrio do imvel superior prejudicar este direito, est praticando ilcito civil, mas tambm pratica o
crime de usurpao de guas (CP, art. 169).
Se no sobrar gua do imvel superior, o proprietrio do imvel inferior no tem direito. Mas o que no pode
acontecer o proprietrio do imvel superior desviar a gua para outra coisa (como se fosse abuso do uso da
gua).
Ex.: uma nascente. Este rio vai cruzar vrias propriedades. Todas so inferiores (pelo curso da gravidade, as
guas vo alcanar os prdios inferiores). Nenhum proprietrio acima pode captar de modo abusivo.

Das guas
CC Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prdio inferior obrigado a receber as guas que correm
naturalmente do superior, no podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porm a condio natural e
anterior do prdio inferior no pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prdio superior.
Trata-se de servido legal de escoamento.
Dominante o que tem o direito de vizinhana de fazer escorrer a gua ao outro.

CC Art. 1.290. O proprietrio de nascente, ou do solo onde caem guas pluviais, satisfeitas as necessidades de
seu consumo, no pode impedir, ou desviar o curso natural das guas remanescentes pelos prdios inferiores.
Este servido legal de guas suprfluas. um benefcio, uma riqueza que no se pode afastar do
proprietrio do imvel inferior.

Mas o proprietrio de cima pode captar guas de fonte ou nascente de outro lugar, inclusive pblicas, e levar
artificialmente para o prdio superior. Poder ocorrer de o proprietrio inferior no ser obrigado a receber as
guas levadas ao prdio superior. Ele poder escolher que se desvie do seu imvel as guas ou, se aceitar, ser
indenizado pelo prejuzo que sofrer.

CC Art. 1.289. Quando as guas, artificialmente levadas ao prdio superior, ou a colhidas, correrem dele para
o inferior, poder o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuzo que sofrer.
Pargrafo nico. Da indenizao ser deduzido o valor do benefcio obtido.

Nestes 3 arts temos a soluo para 3 possveis conflitos de vizinhana envolvendo guas.

OUTRAS QUESTES QUE ENVOLVEM GUAS.

O CC cuida do direito de aqueduto.
Aqueduto um condutor de guas. Diz-se que foi ideia dos romanos, tendo abastecido a cidade de Roma que
chegou a quase 1 MM de pessoas. Estes aquedutos abasteciam Roma, buscando guas em cidades vizinhas e
levavam para uso domstico.
Estes aquedutos podem ser usados em propriedadesrurais (urbano, em geral, encanada). Mas no rural, o
proprietrio pode se interessar em captar em uma fonte nascente pblica ou de outra propriedade sua (mas
em outro imvel). Para isso ter que passar pelo imvel vizinho um condutor de guas. O proprietrio tem
direito de passar pelo imvel vizinho, para captao de guas?
No de utilidade pblica, pois no gua encanada.

CC Art. 1.293. permitido a quem quer que seja, mediante prvia indenizao aos proprietrios prejudicados,
construir canais, atravs de prdios alheios, para receber as guas a que tenha direito, indispensveis s
primeiras necessidades da vida, e, desde que no cause prejuzo considervel agricultura e indstria, bem
como para o escoamento de guas suprfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.

No caput esto todos os requisitos para o direito de aqueduto:
- que o dominante tenha direito sobre as guas que pretende captar.
- tendo, poder construir no imvel vizinho, canais para levar estas guas para seu imvel, desde que
- se disponha a pagar indenizao pelo prejuzo que causar, mas desde que seja um
- prejuzo simples se for considervel, no pode.
- e s pode conduzir as guas, respeitado tudo isso, e ainda se as aguas forem para
- atender as primeiras necessidades da vida. (beber, banhar-se, cozinhar, lavar).
Mas se for para plantaes, no ter direito. A no ser que seja plantao bsica para comer.
O que a lei quer dizer que o aqueduto no pode ser para uso industrial.

1
o
Ao proprietrio prejudicado, em tal caso, tambm assiste direito a ressarcimento pelos danos que de
futuro lhe advenham da infiltrao ou irrupo das guas, bem como da deteriorao das obras destinadas a
canaliz-las.
2
o
O proprietrio prejudicado poder exigir que seja subterrnea a canalizao que atravessa reas
edificadas, ptios, hortas, jardins ou quintais.
3
o
O aqueduto ser construdo de maneira que cause o menor prejuzo aos proprietrios dos imveis vizinhos,
e a expensas do seu dono, a quem incumbem tambm as despesas de conservao.

Outra questo importante represamento de guas
O proprietrio do imvel poder represar guas que passam pelo seu terreno?
Temos duas questes:
Uma de ordem privada e outra do poder pblico, que deve autorizar.
De ordem privada: se represar a gua no seu terreno e estas, por fora do represamento, invadirem outros
imveis.
O que ocorrer? Podem os invadidos pela gua reclamar e pedir que esvazie a represa?

CC Art. 1.292. O proprietrio tem direito de construir barragens, audes, ou outras obras para represamento de
gua em seu prdio; se as guas represadas invadirem prdio alheio, ser o seu proprietrio indenizado pelo
dano sofrido, deduzido o valor do benefcio obtido.

O terreno fica invadido. O vizinho obrigado a tolerar as guas mediante indenizao, pois o benefcio de ter
gua no terreno presumido, pois a gua um bem de valor. E tendo este privilgio, no pode exigir que o
outro desfaa a represa. Imvel com gua tem mais valor do que o imvel seco.
E a indenizao ser compensada pelo benefcio que a gua trouxer ao imvel.
Esta invaso que a gua faz uma espcie de desapropriao privada. Mas ser indenizado.

Temos ainda dois arts fora do lugar no CC, que tambm tratam de matria afeita ao tema. So os arts. 1309 e
1310 direito de construir.
Nenhum proprietrio pode realizar obra capaz de causar prejuzo a fonte, nascente ou poo do vizinho.

A

ou B




B abriu um poo e depois A abreum poo, abaixo do lenol fretico e isso vai fazer secar o poo de B.
CC Art. 1.310. No permitido fazer escavaes ou quaisquer obras que tirem ao poo ou nascente de
outrem a gua indispensvel s suas necessidades normais.

Pode at fazer alguma obra que venha a diminuir as guas do vizinho, mas no pode tirar o direito do outro de
captar e usar as guas.
E se A construir uma fossa, tambm no pode, pois contaminaria o poo de B.

CC Art. 1.309. So proibidas construes capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinrio, a gua do poo, ou
nascente alheia, a elas preexistentes.
Mas no poderia B, depois de j construda a fossa, abrir um poo e querer que A feche a fossa.

AULA 4 24.08.11

Avaliao
Entrega em 05/10 Valendo 2 pontos
Trabalho individual sobre a lei de locao 8245/91.
Deve ser Digitado.
Tratar dos aspectos mais importantes da lei de locao urbana.
Aspectos mais importantes: esta lei foi recentemente modificada por outra lei que entrou em vigor em 2009
modificaes quanto a fiana e liminar no processo de despejo.
Tratar no trabalho de acordo com o seguinte roteiro:
1) Incidncia da lei de locao urbana, pois existem locaes que no esto compreendidas nesta lei.
Deve-se indicar os contratos de locao que esto sujeitos a esta lei e os que no esto. Ex. FLAT,
imvel de garagem, imvel rural, etc.
2) Solidariedade envolvendo locadores e locatrios e da sucesso na locao. Ex. Marido fez locao, se
separou e a mulher ficou no imvel. Ela locatria ou sucessora do imvel? Ex. Pai morre e deixa o
filho no imvel locado, o que ocorre?
3) Fiana da locao urbana. O que aconteceu com a fiana urbana diante destas modificaes da lei de
2009. Se no tem mais relao de amizade com o afianado pode se deixar de ser fiador? Se o fiador
s tem um imvel de moradia?
4) Liminar na ao de despejo. Quando cabe ou no liminar a lei nova tratou isso.
5) Denuncia vazia da locao residencial. Quando cabe e quando no cabe? O que denuncia vazia?
6) Renovao da locao no residencial. Consultrio mdico tem ao renovatria? Escritrio de
advocacia tem ao renovatria?
7) Outras inovaes da lei de 2009.

Roteiro preliminar. Faze o trabalho com outros aspectos que achar interessante.
No tem mnimo, nem mximo de folhas.
Pesquisar em doutrina e jurisprudncia. Deve-se citar a fonte. Deve-se citar com fidelidade, colocando aspas.

Doutrina recomendada: Gildo dos Santos. Ed. RT. Comentrio lei de locao.
Maria Helena Diniz
Silvio Venosa
Scavone editora RT

Para citar a jurisprudncia: transcrever a parte da deciso em destacado, e indicar o tribunal de origem, o
nome do relator, data do julgamento e numero do recurso.
Se for pela internet colocar acessado no site do TJ/X. Pode-se transcrever o link de acesso, com o dia e a hora
acessados.

Observar as regras da ABNT.

Direito de construir

Outro ponto do direito de vizinhana encontrado no CC a partir do art. 1299 e SS
Est ligado diretamente ao direito de propriedade. O proprietrio tem o direito de edificar, de construir sobre
o terreno que lhe pertence. O direito de construir decorrente do direito de propriedade.

Ele pode construir o que lhe aprouver o que for da sua preferncia, interesse, gosto. uma expresso
abrangente.

O art. 1229 diz salvo regulamentos administrativos e direito dos vizinhos.
Regulamentos administrativos so as leis e normas de ordem pblica cogente, imperativas editadas em favor
do interesse social, que disciplinam e restringem as edificaes. Ex. Lei municipais que estabelecem
zoneamento. No pode construir prdio nesse bairro, somente casas. Preocupaes de natureza urbanstica,
para tornar a cidade um lugar melhor a se viver. Uma lei pode estabelecer recuos da construo. Pode
estabelecer gua permevel no terreno. Podem tratar de salubridade guas, esgotos, caixas dguas.

Tudo isso feito em razo e em funo do direito pblico, particularmente no direito administrativo. Baseia-se
no princpio da supremacia do interesse pblico. Estas restries no interessam ao direito civil, por isso no
sero estudados aqui.

Outra restrio que est no art. 1299 se refere ao direito dos vizinhos que deve ser respeitado, ao construir.
Pode-se construir o que quiser desde que respeitados os direitos dos vizinhos, isto , no se pode causar dano
ao vizinho. Somente isso deve ser observado.

Para regular este direito ao vizinho o CC tratou de vrios aspectos da construo:

1) Aberturas na edificao
So as janelas, a princpio.
As aberturas so obras nas edificaes capazes de prejudicar o vizinho, como por exemplo, devassar a sua
intimidade.
Regra: o CC probe a abertura de janelas, terraos, varandas e eirados a menos de metro e meio (art. 1301).
Eirado o nome dado a uma espcie de terrao usado nas construes antigas, terraos amplos e abertos para
insolao. Usado para tomar o sol. Tambm se d o nome de eirado o local em que se faz a secagem do caf
antes de ser encaminhado indstria.

1,5 m o recuo mnimo que o CC considerou para preservar a intimidade. uma regra antiga que no pode
ser contrariada por nenhuma lei municipal, podendo estas leis somente ampliar esta medida.

No se pode abrir uma janela, mas a lei autoriza fazer aberturas que no ultrapassem medidas de 10 cm x 20
cm, que so considerados como vos ou frestas. Pode abrir nestas medidas, desde que acima de 2 metros de
cada plano.
A lei no v potencialidade de violao da intimidade do vizinho numa altura acima da normalidade de altura
das pessoas, suscitando uma curiosidade ativa do vizinho para invadir a intimidade do vizinho.
Esses vos ou frestas podem ser feitos em outras formas geomtricas, no estilo de seteiras, ou em
circunferncia (culos para a luz).

CC Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos de metro e meio do terreno
vizinho.
2
o
As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para luz ou ventilao, no maiores de dez
centmetros de largura sobre vinte de comprimento e construdas a mais de dois metros de altura de cada piso.

A linha divisria (1,5) tem que ser respeitada. Mas se o espao for menor que isso, pode abrir esta fresta,
desde que acima de 2 metros (isto por causa da linha de viso acima da altura mdia do homem s ver o
vizinho se houver curiosidade ativa).
Estes vos ou frestas podem ser de vrias formas: sculos (crculo) ou seteiras (retngulo vertical).

Mas a janela tem uma particularidade. Se tiver menos de 1,5 m de distncia e o vizinho no reclamar, passado
ano e dia, ele s poder fazer obra nesta linha, respeitada a distncia de 1,5. E no poder mais fechar a janela
do outro (se j com ano e dia, sem reclamao) a chamada SERVIDO DE LUZ.
CC Art. 1.302. O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir que se desfaa
janela, sacada, terrao ou goteira sobre o seu prdio; escoado o prazo, no poder, por sua vez, edificar sem
atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das guas da goteira,
com prejuzo para o prdio vizinho.

A janela que exige 1,5 aquela que tem abertura para o vizinho. Mas sendo janela oblqua ou perpendicular, a
lei exigir somente recuo de 0,75 m de distncia, j que a abertura indireta.
CC Art. 1.301. 1
o
As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem como as perpendiculares, no
podero ser abertas a menos de setenta e cinco centmetros.

Pargrafo nico. Em se tratando de vos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e
disposio, o vizinho poder, a todo tempo, levantar a sua edificao, ou contramuro, ainda que lhes vede a
claridade.

2) Beirais e goteiras;
3) Muros divisrios
4) Direito de tapagem;
O proprietrio tem direito a construir muros divisrios? O CC diz que ele tem o direito de tapagem:
direito de edificar, erguer obra divisria para preservar a sua intimidade, no permitir que o vizinho
possa devassar a sua intimidade. Todo proprietrio tem o direito de erguer obras de tapagens e obras
que demarcam as linhas divisrias entre os imveis. Vide art. 1297, CC;

CC Art. 1.297. O proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio,
urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele demarcao entre os dois prdios, a
aviventar rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente
entre os interessados as respectivas despesas.
Problema que surge aqui: Existindo dois lotes de terrenos vizinhos, e entre eles no h obra de tapagem,
aquele que primeiro construir pode fazer muro divisrio assentando a sua parede metade no muro dele,
metade no muro do vizinho?
Este muro ser uma obra aproveitada pelos dois terrenos. O CC garante direito do primeiro que constri que
pode estabelecer a espessura, altura e profundidade deste muro (art. 1305, CC).

CC Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisria at meia espessura no
terreno contguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o
primeiro fixar a largura e a profundidade do alicerce.
Pargrafo nico. Se a parede divisria pertencer a um dos vizinhos, e no tiver capacidade para ser travejada
pelo outro, no poder este fazer-lhe alicerce ao p sem prestar cauo quele, pelo risco a que expe a
construo anterior.

Ele no poder abusar deste direito, dever observar os padres tcnicos. O outro vizinho no pode se opor,
pois o muro beneficia aos dois.
Se ele se opuser haver necessidade de se construir dois muros, o que significa dinheiro dispensado
desnecessariamente. um desperdcio que o direito no pode aceitar.

A lei diz que assentar o muro metade num terreno, metade no outro, no exclui dele o direito indenizao se
o outro travejar, ou seja, colocar traves.
Pode-se pretender apoiar sobre a parede traves de um andaime para fazer a diviso. Se ele fizer isso ele
dever indenizar o que construiu e proprietrio do muro. Ele pagar metade do que se gastou com a
construo do muro. Feito isso, esse muro passar a construir um condomnio necessrio propriedade
comum. Est previsto no CC no art. 1327 a 1330.
O muro passa a constituir uma propriedade comum, pertence aos dois e tudo que se refere a ele deve seguir a
regra do condomnio. Depende da deliberao dos condminos.

No art. 1328 o CC estabelece outra regra: proprietrio do art. 1297 pode construir muros de separao no seu
imvel.
CC Art. 1.328. O proprietrio que tiver direito a estremar um imvel com paredes, cercas, muros, valas ou
valados, t-lo- igualmente a adquirir meao na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe
metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).

O proprietrio A no usou o terreno do vizinho, construindo o muro especificamente no seu terreno. Outro
proprietrio pode adquirir metade do muro pagando indenizao no valor da metade da construo do muro,
por isso o condomnio necessrio e no voluntrio. Surge a partir do direito que ele exerce de adquirir
metade do muro (art. 1304) direito de travejar.
Usar o muro do vizinho para travejar direito que no pode ser oposto pelo primeiro proprietrio.

CC Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificao estiver adstrita a alinhamento, o dono de um
terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisria do prdio contguo, se ela suportar a nova
construo; mas ter de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do cho correspondentes.

Um dos vizinhos pode alterar o muro? Subir o muro, por exemplo? Art. 1307. Pode sim, desde que arque com
as despesas.
As regras sobre o muro divisrio esto tratadas pelo CC (arts. 1297, 1304 a 1308, 1327 a 1330).

Uma vez constitudo o condomnio necessrio o proprietrio vizinho no pode encostar nenhuma obra ou
produto que possa trazer dano ao muro ou prejuzo. S pode usar meia espessura do muro e s pode construir
algo desde que o vizinho do outro lado no tenha feito o mesmo no outro lado do muro (art. 1306).

CC Art. 1.306. O condmino da parede-meia pode utiliz-la at ao meio da espessura, no pondo em risco a
segurana ou a separao dos dois prdios, e avisando previamente o outro condmino das obras que ali
tenciona fazer; no pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armrios, ou obras semelhantes,
correspondendo a outras, da mesma natureza, j feitas do lado oposto.
Tudo que foi alado sobre muros divisrios vale para as chamadas casas geminadas. No apartamento tambm
pode haver a parede meia ou parede comum, podendo ser a laje de baixo e de cima. Est sujeita ao
condomnio necessrio.

5) Construes que invadem o terreno vizinho j estudamos no semestre passado quando falamos das
acesses;
6) Edificaes que causam dano (Aquiliana)

AULA 5 31.08.11
(Gabi)

Pelo fato de permanecer inerte por mais de ano e dia perde o direito de impugnar essa abertura da janela.
Sendo assim, ele passa a no poder mais construir, edificar desde que no prejudique a iluminao da janela.

Essa servido (servido de luz) no propriamente uma servido, porque a servido se constitui pela
concordncia. Nesse caso a servido existe pela inrcia. simplesmente um direito de vizinhana que
assegura ao proprietrio que abriu a janela a manter essa janela/abertura de luz, porque passou prazo de ano
e dia.
O art. 1302 diz que o proprietrio pode, no lapso de ano e dia, pedir que se desfaa. Mas escoado o prazo ele
no poder edificar, construir prejudicando o vizinho.
No CC anterior o artigo que correspondia ao 1302 era o 576. A redao dizia que essa servido de luz s se
tinha por concluda quando o proprietrio tinha dado a sua anuncia e esta j teria sido feita mais de ano e
dia.
O cdigo atual no fala mais da anuncia.
Obs.: ocorre quando o vizinho no se ope no prazo de ano e dia.
No CC anterior o TJ j tinha jurisprudncia pacificada no sentido de que sem a prova da concordncia no
havia servido de luz. Mesmo que tivesse sido aberta a janela h 10 anos, enquanto no tivesse prova da
concordncia, no estava caracterizada a servido. O que era um problema, porque quase ningum dava
consentimento por escrito.
Agora, com a redao nova, o risco est presente, pois a pessoa se cala e depois de escoado o prazo no
poder fazer mais nada.
Atualmente no h nenhuma jurisprudncia de acordo com o cdigo novo.

Tudo que falamos para as janelas vale e se aplica para goteiras e beirais.
Beiral aquela parte da edificao que fica junto ao telhado, projetada para fora do corpo da edificao para
que a gua de chuva no infiltre na construo.
Eventualmente o beiral pode projetar a agua da chuva para o terreno do vizinho. Embora a edificao esteja
contida, a fora das guas acaba fazendo cair no vizinho.

A lei diz que se a goteira cai em seu terreno h mais de ano e dia, ocorre a SERVIDO LEGAL DE GOTEIRA. Isso
quer dizer que ele no pode mais se opor e nem incomodar a goteira do vizinho.
O CC anterior tinha regra para os beirais: ele dizia que o dono da obra deveria afastar o beiral pelo menos 10
cm da linha divisria do vizinho.
O CC novo no prev esse afastamento, mas apenas probe que a goteira caia no vizinho.

CC Art. 1.302. O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir que se desfaa
janela, sacada, terrao ou goteira sobre o seu prdio; escoado o prazo, no poder, por sua vez, edificar sem
atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das guas da goteira,
com prejuzo para o prdio vizinho.


Essa proibio de abrir janela h menos de metro e meio ou menos de 75 cm, tambm se aplica para janela
que no so transparentes, ou seja, que no permitem iluminao. Janelas desse tipo tambm no podero
ser feitas a menos de metro e meio.
Essa regra no est no cdigo, mas tambm vale para portas.
As portas de varandas so chamadas de porta- balco. Estas tambm prejudicam a visibilidade/intimidade do
vizinho.
--------------------------------------------------------
Ainda em direito de construir...

6) Edificaes que causam dano (Aquiliana)
O proprietrio pode construir o que lhe aprouver respeitando o direito administrativo e de vizinhana.
Agora vamos para regra geral: obra que causa dano direto.
A obra que no poder ser feita aquela que pode causar dano. Embora contida no meu terreno, tenha tudo
aprovado pela prefeitura, causaria dano ao vizinho.
Ex.: uma construtora vai fazer um prdio e tem tudo regular. Ao edificar acaba rachando a parede do vizinho.
Ele ter direito a indenizao.

Aqui temos tambm a ao de nunciao de obra nova, isto , aquela que serve para embargar a obra, ou
seja, parar a obra que est provocando o dano.
Obs.: no tem nada a ver com a embargao da prefeitura. Aqui baseado no direito administrativo.
No caso de nunciao de obra nova, embargar no direito privado. Aqui eu viso paralisar a obra porque est
me causando dano.
Essa ao de nunciao de obra nova est no CPC. Tem previso de medida liminar, onde eu peo que pare
imediatamente a obra, desde que observados os requisitos: obra nova e ilcita (que causa dano). Ela ser
paralisada com a deciso judicial. Ficar embargada at o julgamento do processo pelo juiz. O juiz decidir se
para mesmo, continua ou se sofrer alguma demolio.
Este o meio judicial para o vizinho prejudicado defender seu imvel que esta sendo prejudicado.
Nessa ao feito o prprio pedido de indenizao.
Obra nova considerada aquela que no est acabada. Ser inacabada quando ainda estiver em
estruturao. Em fase de acabamento considerada acabada.
Qual o prazo? Prazo da obra.
Depois que a obra acabou a nica soluo o pedido de indenizao.
NO EXISTE AO DE NUNCIAO DE OBRA VELHA.

O juiz que autorizar o pedido de continuao da obra, o far apenas quando o construtor der garantia para
eventuais prejuzos a que venha causar. Ele garante que ter dinheiro para arcar com estes.
Ainda cabe nas aes de nunciao de obra nova os embargos extrajudiciais.
A pessoa vai obra que est sendo construda e diz que sua obra esta embargada. Tem 3 dias desse dia para
propor ao de nunciao de obra nova, com testemunhas. O juiz ir ratificar. A sentena ser prolatada
retroagindo data que o particular compareceu na obra.
Nunciar falar em viva- voz.
Desembargador: existe porque ele desembargava as obras.
Essa ao serve para paralisar a obra!
Neste pedido de nunciao de obra nova o autor poder cumular o pedido de indenizao ou de demolio.
Mas, se a obra j foi feita e est terminada, a ao ser apenas de indenizao.
Entretanto,se obra foi feita de modo irregular, a ao ser demolitria, ou seja, desfazer a edificao que lhe
causa dano.
O prazo geral de 10 anos, sob pena de prescrio.

O art. 1313 trata do direito que todo proprietrio/possuidor tem de ingressar no imvel do vizinho,
temporariamente, para fazer obras no seu terreno, indispensveis para reparao, construo ou
reconstruo, assim como para recuperar coisas ou animais que estejam l sem querer.

CC Art. 1.313. O proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar que o vizinho entre no prdio,
mediante prvio aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensvel reparao, construo, reconstruo ou limpeza de sua
casa ou do muro divisrio;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encontrem casualmente.
A lei exige apenas prvio aviso. Entenda-se como prvio ajuste como um acordo. Se no houver acordo vai
para o judicirio. Quando o vizinho no reconhece esse direito de ali ingressar o outro, a nica soluo
recorrer ao judicirio. No tem o direito de invadir, pois se deve lembrar que pode ocorrer esbulho
possessrio, no exerccio das prprias razes, o que gera indenizao.
Encerramos direito de construir.
-----------------------------------------------------------------

LIMITES ENTRE PRDIOS

Todo proprietrio tem o direito de estabelecer e fixar os limites entre os prdios.Aqui se entende apenas os
proprietrios e no possuidores.
Os limites so as linhas que separam o seu imvel do imvel do vizinho.Esse um direito assegurado no art.
1297.

CC Art. 1.297. O proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio,
urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele demarcao entre os dois prdios, a
aviventar rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente
entre os interessados as respectivas despesas.
1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisrios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de
madeira, valas ou banquetas, presumem-se, at prova em contrrio, pertencer a ambos os proprietrios
confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes
iguais, para as despesas de sua construo e conservao. (condomnio necessrio)
2o As sebes vivas, as rvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisrio, s podem ser cortadas,
ou arrancadas, de comum acordo entre proprietrios. (rvores limtrofes arts. 1282 a 1284)
3o A construo de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro
fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietrio, que no est obrigado a
concorrer para as despesas.

Porm, ocorre o problema de quando esses limites no so conhecidos. No se sabe onde est alinha divisria.
Quando o proprietrio que tem o direito de estabelecer os limites no sabe onde esses esto exatamente e
no pode fazer nenhuma obra demarcatria. Quando isto ocorrer, ele ter que ingressar com a ao
demarcatria.Tal ao est prevista nos artigos 946 e seguintes do CPC.

CPC Art. 946. Cabe:
I - a ao de demarcao ao proprietrio para obrigar o seu confinante a estremar os respectivos prdios,
fixando-se novos limites entre eles ou aviventando-se os j apagados;
II - a ao de diviso, ao condmino para obrigar os demais consortes, a partilhar a coisa comum.

Essa ao existe quando os limites no so conhecidos (nunca foram fixados) ou quando h duvida (aqueles
que existiram deixaram de existir). Aqui visa aviventar os limites apagados ou marcar aqueles que no
existem.Essa ao proposta em face do vizinho, sendo este citado.
A partir disso, ele ter uma obrigao de concorrer para a demarcao.
Concorrer significa que ele deverajudar; participar da demarcao trazendo documentos, informaes e
dinheiro para pagar as despesas dos tcnicos e peritos quevo fazer a demarcao.
Trata-se de uma obrigao genuinamente propter rem. fundada no princpio da solidariedade e do
interesse social.

- o juiz, aps apresentao do laudo, dever ouvir as partes e colher demais provas. Aps isso, julgar o pedido
do autor e a proposta do laudo. Se ele acolher o laudo pericial, est encerrada a 1a. fase da aodemarcatria.
Transitada em julgado, inicia-se a 2 fase, onde o perito ir ao local demarcar o lugar. Esse perito, segundo
determina a lei, ser um engenheiro e 2 agrimensores.
O juiz para julgar esse pedido demarcatrio deve observar um critrio no artigo 1298. Aqui esto os 4 critrios
da lei para julgar esse pedido. Eles se encontram em ordem prejudicial. O 1 que for possvel aplicar, prejudica
os demais.

CC Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinaro de conformidade com a
posse justa; e, no se achando ela provada, o terreno contestado se dividir por partes iguais entre os prdios,
ou, no sendo possvel a diviso cmoda, se adjudicar a um deles, mediante indenizao ao outro.

- Para saber onde esto as linhas divisrias, ser preciso analisar as escrituras, pois nelas consta a descrio do
imvel. Mas, se a descrio vaga, o juiz ir analisar a posse que os vizinhos tm sobre o imvel.
Quando a posse tambm no possvel apreciar, o CC determina a diviso da metade do terreno disputado.
Mas, nesse caso pode ocorrer que ao dividir uma das metades, ela no ter finalidade til para um deles.
Entretanto, se passasse para o vizinho o terreno todo, a sim teria utilidade. A soluo adjudicar, tirar de
um para o outro mediante indenizao.
Enfim, temos 4 critrios a utilizar:
1 regra: pesquisa aos dados da escritura
2 regra: em relao posse existente
3 regra: dividir ao meio a parte disputada, ficando
metade para cada um.
4 regra: adjudicao mediante indenizao.

Ao Demarcatria Qualificada: uma ao que o proprietrio prope para demarcar e reivindicar ao mesmo
tempo. Quando um dos vizinhos suspeita que o outro, alm de no ter demarcao, pegou uma parte do seu
terreno. Desconfia que uma parte do terreno foi invadida.

Ex.: temos um terreno de frente para rua urbana de 300 m que pertenceu a uma pessoa exclusivamente. H
muitos anos atrs o proprietrio resolveu construir duas casas geminadas (parede meia para ele e parede meia
para a me). Neste momento, dividiu o terreno. Isso ocorreu h muito tempo atrs, quando no havia nem
gua encanada. Nesse local havia um poo que abastecia as 2 casas. Preocupado com a me, ele afastou o
muro da frente para que o poo ficasse em seu terreno. Com o passar do tempo a casa foi vendida, e o poo
tapado porque chegou gua encanada. O vizinho um dia, ao abrir a janela, percebeu que sua janela dava
metade em cada terreno.Percebeu que o muro estava em lugar errado. Para resolver o problema, o novo dono
foi l para destruir o muro com marreta. O prejudicado disse que era para parar de quebrar o muro. O vizinho
que estava quebrando entrou com ao demarcatria qualificada.
Como ser julgada essa ao demarcatria qualificada?

O 1 critrio a ser analisado a escritura que diz que tem 5 metros no terreno, mas o terreno mesmo tem 4
metros. Aqui no h duvida de onde acaba um terreno e onde comea o outro.
Assim, ao demarcatria no possvel, pois no h duvida. O ideal seria reivindicatria. A ao
demarcatria no se presta para solucionar erros. Ela serve apenas quando no se conhece ou no se sabe os
limites demarcados. No quer corrigir o que tem.
Para o caso do exemplo, dever ingressar com ao reivindicatria, possessria.
Ocorre que o proprietrio alegou a usucapio da metade que estava com ele, porque estava na propriedade
h mais de ano e dia.
O problema que ele no entrou com a ao no tempo certo. Se tivesse entrado com a ao certa no tempo
certo, saberia que era errada e com isso poderia ingressar com a ao certa.

AULA 6 07.09.11
(feriado)

AULA 7 14.09.11

Condomnio Geral
Arts. 1314 e ss

Condomnio Geral o condomnio propriamente dito, como propriedade comum. Ele ocorre quando h uma
pluralidade de proprietrios da mesma coisa.
O condmino um proprietrio comum. Ele tem uma parte (parte ideal ou quinho ou frao ideal) sobre a
propriedade comum.
Condomnio no a mesma coisa que comunho, que outra relao jurdica. A comunho de bens ocorre,
por exemplo, na constncia do casamento, onde os cnjuges encontram-se em comunho, porque este estado
de indiviso dos bens e da propriedade comum entre eles dura enquanto tem vigncia o casamento.
Mas a comunho no tem os mesmos direitos e obrigaes que temos nos condomnio.
Ex.: a comunho no se extingue, mas sim, o casamento. A partir da extino do casamente, a comunho deixa
de existir, mas como consequncia. A comunho do direito de famlia. Aplica-se ao regime de bens no
casamento e s vezes na unio estvel.

Condmino no scio. No h scio no condomnio. Cada condmino tem interesse prprio. No h entre
eles uma relao contratual de sociedade. O que liga os condminos a propriedade comum. No se fala em
retirada de scios.

O CC reconhece e considera o condomnio como uma relao jurdica naturalmente vocacionada para o
conflito e por isso assegura ao condmino um direito que pode ser exercido a qualquer tempo, de extinguir o
condomnio, mesmo que tenha (o condmino) a menor parte do condomnio (pois a lei reconhece que uma
situao de conflito).

Existe na doutrina uma teoria chamada Teoria da Subsistncia, que surgiu para ampliar a proteo da
propriedade.

Terceiro Plenos Poderes
Teoria da
Subsistncia
Condmino poderes limitados ao valor do quinho

Ex: o de cujus morreu e deixou um terreno para 5 filhos. Um deles mora numa casa ao lado do terreno. Os
outros 4 esto longe (outras cidades). O filho que mora ao lado viu que o terreno foi invadido durante a noite.
O filho vai l e diz para a famlia invasora sair e diz que o terreno dele. O invasor retruca: Ento prove!
O filho vai l e mostra o documento que diz que o terreno dele e de mais 4 irmos.
O invasor retruca que vc dono de 5 parte e no da parte dos outros no. S saio quando vierem os outros
4, pois voc minoria.
E desta resistncia o filho vai a juzo e prope ao reivindicatria.
O invasor contesta e diz que o autor parte ilegtima e que no tem a presena dos outros 4.

Nateoria da subsistncia, quando o condmino se depara com um terceiro, ele, condmino, considerado
como se fosse um nico e exclusivo proprietrio, pois ele tem a plenitude de propriedade contra terceiros.
Subsistem no condmino todos os poderes da propriedade, em relao a terceiros. Em relao a outro
condmino, ele representa somente o seu quinho.

Ex.: Os condminos possuem partes: 2/3, 1/6 e 1/6 o primeiro condmino (2/3) quer fazer a locao. Os
outros dois, querem vender.
A vontade a valer ser a do que tem 2/3, pois ele tem a maior parte. Os outros dois juntos tem apenas 1/3.
Esta teoria surgiu para ampliar a proteo da propriedade.

O nosso CC adotou a Teoria da Subsistncia

CC Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os direitos
compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou
grav-la.
Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a destinao da coisa comum, nem dar posse, uso ou
gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Quando o CC diz que cada condmino pode reivindicar (e no todos), em relao a terceiros a teoria da
subsistncia.

Surgimento do Condomnio
Como surge o condomnio? Como criado?
Existem duas formas para o surgimento do condomnio:
- voluntrio ou convencional
- eventual ou acidental

Ex. 4 amigos compram uma casa voluntrio sua vontade fez comprar o imvel
Ex. 4 filhos receberam herana eventual no houve vontade, mas veio da morte do pai.
Ex. um doador doa para 4 donatrios eventual no houve a vontade deles, mas do doador que criou a
situao.
Ex. quando tem a rvore limtrofe, o condomnio necessrio (disposto na lei).

H ainda outra classificao, quanto ao tipo de condomnio:
- condomnio pro-diviso (diviso de fato e de direito)
- condomnio pro-indiviso (no h diviso de fato e nem de direito)

A diferena : essa classificao s se usa quando a coisa comum dividida de fato ou de direito.

Ex. Fazenda de 4 he. Quando a coisa comum foi dividida de fato e no de direito (cada condmino estabeleceu
sua posse posse consolidada, todos se respeitam mas no est no cartrio) este condomnio pro-diviso :
a favor da diviso (de direito), mas de fato j est dividida.
Se esta fazenda no tivesse esta diviso de fato, seria condomnio pro-indiviso (que uma composse). No h
diviso de fato e nem de direito.

Distino
Quando se tratar de condomnio pro-diviso, o condmino tem ao possessria contra os outros, tem
usucapio da parte em que estabeleceu sua posse, em relao aos demais. As partes j tinham estabelecido
suas posses e sua diviso.
No caso do condomnio pro-indiviso isso no ocorre.

E, por fim, h ainda o condomnio na forma compscuo, que no est mais no CC/2002).
Compscuo o condomnio de pasto.
Era comum nas propriedades rurais uma rea de pasto comum entre elas (invernada), para o gado pastar.
E o CC/02 abandonou esta matria.

Dos direitos e deveres dos condminos

CC Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os direitos
compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou
grav-la.

1. Direito de usar no pode fazer uso exclusivo (excluindo os demais). Pode fazer uso, desde que no impea
o uso dos demais.
E se fizer uso exclusivo?
Claro que os demais poderiam exigir que cessasse (desocupasse, no caso de uma ocupao, por exemplo). Mas
um no pode querer que o uso do outro pare, para ele usar. Mas no justo que um use e os outros no.

Percepo dos frutos
Art. 1.319. Cada condmino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe
causou.
Vai deduzir a parte dele e pagar aos outros. Se for plantao, paga o que percebeu. Se for imvel urbano, paga
o aluguel proporcional aos demais. O condmino que foi excludo tem a seu favor uma ao de arbitramento
de aluguel (contra o condmino que est usando o imvel, a pagar desde que ocupa o imvel).
Esta ao comum entre herdeiros proprietrios em condomnio e tambm comum entre ex-cnjuges.
Deixaram o estado de comunho e passaram a um estado de condminos.
Assim, o fundamento para esta ao pelo art. 1319 do CC.

Mas o outro condmino no quer o aluguel, e sim, quer vender. E a soluo ser a extino do condomnio.
O condmino que faz uso deve responder pelos frutos que percebeu e tambm pelos danos que causou, ou
seja, vai indenizar os demais. Mas devemos ver ainda o p. nico do art. 1.314
Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a destinao da coisa comum, nem dar posse, uso ou
gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Ento, no pode alterar a destinao do imvel. Se for residencial, no pode usar para uso comercial.
E tambm no pode dar posse a estranho (estranho aquele que no condmino) e se o fizer, responde
pelos danos que causou.

Voltando ao art. 1.314, direitos do condmino

2. Reivindicar a coisa de terceiros
... reivindica-la de terceiro... a teoria da subsistncia mas reivindicar s de terceiro e no de outro
condmino.
Este o segundo direito reivindicar

3. Defender a posse (a sua)
... defender a sua posse..
Um condmino tomou a posse do bem assim que o pai morreu. E agora foi invadido. S tem a posse aquele
que perdeu e s ele pode defender. No condomnio pro-indiviso s a sua posse. No pro-diviso, cada um
defende a sua.

Quando um condmino toma posse exclusiva, o outro quer ir l e usa de fora para tir-lo de l. No pode.
Tem que usar a justia.

4. Direito de alhear a parte ideal
Tem tambm o direito de alhear a respectiva parte ... e alhear a respectiva parte ideal
Vem de alheio passar para o outro. Do latim alieno virou alienar.
Alhear e alienar a mesma coisa.
Alienar o gnero. Existem outras formas de alienao: vender, permutar, dar em pagamento.... compra e
venda espcie. E poderia vender a estranho? No. Devemos ver o art. 504, mas somente aplicvel nos casos
de COMPRA E VENDA.
No 1.314 alhear (gnero) e no art. 504 exclusiva para a venda.

CC Art. 504. No pode um condmino em coisa indivisvel vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a
quiser, tanto por tanto. O condmino, a quem no se der conhecimento da venda, poder, depositando o
preo, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de
decadncia.
E este art. est fora da parte de condomnio, pois trata da venda. Tanto por tanto respeitando as mesmas
condies.
E porque o art. 504 diz que o direito deve ser assegurado quando sobre coisa indivisvel? Pois com a venda
da parte ideal, um estranho passa a fazer parte do condomnio, com iguais direitos dos demais. Se os demais j
tinham dificuldade de entendimento (que so unidos), em relao a um terceiro a condio ser ainda maior.
Sendo um condomnio divisvel, divide-se e pronto. Se for indivisvel, a soluo ser difcil. E a soluo ser a
alienao. Por isso, neste caso, o art. 504 prev a preferncia. Se os demais condminos no quiserem
comprar, j sabero que tero um terceiro envolvido na relao.

Condomnio Indivisvel
H 3 formas de fracionamento:
- Indivisibilidade material,
- Indivisibilidade legal,
- Indivisibilidade convencional.
- Indivisibilidade Material: importa na perda das suas qualidades e na perda substancial do seu valor (se
dividida). Ex.: pedra de diamante (uma pedra grande vale mais que vrias pequenas).
- Indivisibilidade Legal a lei no permite que seja divisvel. Ex. Em SP no pode ter imvel com menos de 5
metros de frente. Assim, um terreno de 7 metros indivisvel.
- Indivisibilidade Convencional conveno entre os condomnios. Ex.: nos prximos 5 anos no vamos dividir
isso.
Essa indivisibilidade convencional s pode ser estabelecida por 5 anos, renovveis ad eternum, mas no 20
anos direto. Art. 1.320, 1
CC, art. 1.320, 1
o
Podem os condminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo no maior de
cinco anos, suscetvel de prorrogao ulterior.

No se encontrando a coisa em nenhuma dessas condies, ela ser divisvel.

5. Direito de gravar
Direito que o condmino tem de gravar o quinto direito.
Inscrever no registro de imveis, nus: hipoteca, penhor, impenhorabilidade, usufruto, usuhabitao.
E se for indivisvel? Tambm pode. No CC16 no podia, mas agora j pode.
Art. 1420
CC Art. 1.420. S aquele que pode alienar poder empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; s os bens que se
podem alienar podero ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
Assim, pode dar a parte ideal em garantia, seja o imvel divisvel ou indivisvel. Quer gravar com usufruto para
a mulher ou filho. Pode.

AULA 8 21.09.11

Deveres dos condminos

- Concorrer para as despesas comuns
CC Art. 1.315. O condmino obrigado, na proporo de sua parte, a concorrer para as despesas de
conservao ou diviso da coisa, e a suportar os nus a que estiver sujeita.
Pargrafo nico. Presumem-se iguais as partes ideais dos condminos.
As despesas so de todos os condminos, na proporo de sua parte. Se um dos condminos fizer o
pagamento integral ou o pagamento de uma parte maior, ele ter o direito regressivo sobre os demais, para
cobrar destes o que est previsto no art. 1315. Mas no h nesta obrigao, do condomnio, a solidariedade.
Ex.: Temos 4 condminos: um deles pagou o valor total de uma despesa e poder cobrar dos outros 3, parte
do valor pago, mas sabe que um deles insolvente. No poder cobrar dos demais (dividindo a quarta parte
deste), pois a regra a concurso partes fiundi a obrigao se divide pelo nmero dos devedores. A regra
que ele divisvel e cada devedor responder pela sua parte.
S haver a responsabilidade se estiver prevista em contrato ou quando a obrigao for indivisvel.
Ex.:trata-se de condomnio de um cavalo neste caso indivisvel e devera entregar tudo.
Ou poder haver solidariedade, o que dever estar convencionado entre as partes. Ou ainda se no acordado
entre as partes, mas previsto em lei que h solidariedade.

E teremos o art. 1317

CPC Art. 1.317. Quando a dvida houver sido contrada por todos os condminos, sem se discriminar a parte de
cada um na obrigao, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou
proporcionalmente ao seu quinho na coisa comum.

A dvida divide por quantos condminos existirem.
Para quem quiser aprofundar na matria, indica o livro Teoria Geral das Obrigaes (lvaroVilaa Azevedo).

Problemas que podem surgir desta obrigao
Um dos condminos no paga o que devido e correspondente sua parte e o juiz condena, indo para
execuo.
Ex.: uma casa com 4 condminos. Um dos condminos no paga. E, se no houver outra forma de obter a
execuo, poder ser penhorada a 4 parte do imvel (frao ideal).
Como um bem indivisvel, os outros condminos tero preferncia, tanto por tanto, do outro que quis
arrematar no leilo, se a penhora recair sobre a casa toda.
Pode ser que a penhora recaia sobre a 4 parte. O CPC fala que:se a penhora recai sobre a meao, no inibe
o credor de penhorar o imvel inteiro.
Mas podemos tambm imaginar que este condmino acumulou uma dvida que j compromete o direito que
tem sobre o bem. Assim, ele renuncia sua parte ideal. Vai ao cartrio e faz uma escritura de renncia
(declarao unilateral), leva ao cartrio de registro de imveis e registra. Quando fizer isso, ele no mais
proprietrio.

De quem ser a dvida?
CC Art. 1.316. Pode o condmino eximir-se do pagamento das despesas e dvidas, renunciando parte ideal.
Eximir-se afastar-se. Ele se livra da dvda se abrir mo da parte ideal que lhe cabe, pois a obrigao propter
rem o dbito do proprietrio. Deixou de ser proprietrio, no deve mais.
Mas, o(s) outro(s) condmino(s) que pagou(aram) as despesas....
O que ocorre com a parte que ficou com a titularidade vaga?

Titularidade vaga renncia de condmino
Temos algumas situaes diferentes:
- imvel vago arrecadado + 3 anos passa ao municpio
- imvel com outros condminos aproveita aos demais, na proporo do que tiverem pago
- imvel com outros condminos, pagamentos no feitos divide a coisa comum e cada um responde
pela dvida, por sua frao ideal (j com a diviso)

Imvel vago
CC Art. 1.276. O imvel urbano que o proprietrio abandonar, com a inteno de no mais o conservar em seu
patrimnio, e que se no encontrar na posse de outrem, poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs
anos depois, propriedade do Municpio ou do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscries.

incorporado ao patrimnio do municpio, se no tiver dono. As coisas sem dono, mveis, tambm so
arrecadadas e vo para o municpio.
O destino natural da parte renunciada seria a arrecadao e incorporao ao patrimnio da prefeitura. Mas o
CC previu tambm uma proteo aos demais condminos:

Imvel de outros condminos
Que pagaram dvidas
Art. 1.316 1
o
Se os demais condminos assumem as despesas e as dvidas, a renncia lhes aproveita,
adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporo dos pagamentos que fizerem.

Que no pagaram dvidas
E se nenhum dos condminos tiver pagado nada, vamos ao 2 do art. 1.316:
Art. 1.316, 2
o
Se no h condmino que faa os pagamentos, a coisa comum ser dividida.
E, com isso, todos ficaro responsveis pela dvida.

AULA 9 28.09.11
(Ana)

Condomnio Edilcio
Surgiu no Brasil em 1928 pela primeira vez, atravs de um decreto lei 5.481.
Este decreto-lei foi editado para regular os interesses envolvendo o condomnio edilcio.
O CC/16 no fala do condomnio edilcio, mesmo j existindo prdios no Brasil naquela poca.

Este decreto-lei somente reconhecia o condomnio edilcio em prdios em mais de 5 pavimentos. Abaixo de 5
andares esta lei no tinha aplicao. Esta lei foi alterada muitas vezes por ser muito simples, at que em 1964
foi publicada a lei 4.591. Esta lei surgiu a partir das publicaes de Caio Mario da Silva Pereira. Era uma tese de
doutorado sobre o apropriamento chamado de propriedade horizontal, o que o mesmo que propriedade do
solo criado.
Ele criticou o decreto e foi chamado pelos militares para realizar um projeto tcnico, o qual se transformou na
lei 4591/64. Esta lei revogou o decreto.

Aps a lei 4591/64 veio o CC/ 2002, que trouxe esta designao atual condomnio edilcio.
O CC/2002 derrogou a lei 4.591/64 em alguns artigos, mas continua esta lei em vigor, entretanto deve ser
interpretada de acordo com o CC/2002, por ser posterior.

Depois veio uma lei que alterou parte dos artigos do CC/2002 lei 10.931/2004.
E depois outras leis ainda fizeram alteraes pontuais no CC/2002.

A lei 4591/64 trouxe significativa modificao ela separou a incorporao do condomnio.
Metade da lei trata da incorporao, metade do condomnio edilcio.

Incorporao
Incorporador a pessoa que rene os interessados e todas as condies necessrias para levar adiante um
empreendimento.
Ela aproxima o dono do terreno do construtor, das pessoas que vo trabalhar na obra, etc.
O incorporador a principal pessoa do negcio depender dele o sucesso do empreendimento e poder at
colocar o investimento das pessoas em risco.

Ser ou no o incorporador pessoa idnea, faz diferena.
O que o adquirente e o consumidor do mercado imobilirio podem fazer para saber se esto fazendo um bom
negcio?
A lei de 4.591/64 tinha como preocupao principal a incorporao, isso porque o incorporador pode trazer
prejuzo, desencadeando em uma srie de consequncias sociais.
A lei exigiu do incorporador a prova da sua idoneidade.
Assim, somente ser feita incorporao se for provado que o incorporador idneo, atendendo-se
minimamente ao que a lei exige.
Todos os rgos pblicos devem aprovar e os documentos de propriedade devem ser levados ao cartrio de
registro de imveis.
Devem ser levados documentos e a prova da idoneidade do incorporador: certides negativas de protesto,
certido negativa criminal, entre outros.

Provando a idoneidade e levando-se o rol de documentos exigidos por lei no cartrio de registro de imveis, o
cartrio registrar a incorporao. Somente aps isso que o incorporador pode oferecer a primeira unidade
venda, sob pena de cometer infrao penal oferecer a venda antes da aprovao da incorporao.

No registro da incorporao est a garantia que o consumidor necessita.
O adquirente tem livre acesso s informaes da incorporao, para consult-la antes de adquirir o imvel.
O registro da incorporao a garantia do adquirente.
O primeiro cuidado que a pessoa deve ter ao comprar um apartamento na planta saber se o houve registro
da incorporao no cartrio de registro de imveis.

O Prazo de carncia para o incorporador desistir do empreendimento no pode ser maior que 180 dias.
Se ele desistir, dever devolver aos adquirentes o dinheiro que recebeu, mas no ser obrigado a indenizar
por danos morais ningum.
Isso porque ele pode lanar o empreendimento ao mercado e no conseguir vender.

O incorporador dever dar conhecimento ao adquirente do prazo de carncia que ele tem, alm de efetuar
o registro da incorporao no cartrio.


Condomnio edilcio
O condomnio a conjugao da propriedade exclusiva, com a propriedade comum.

A propriedade exclusiva das unidades autnomas.
A propriedade comum das partes comuns dos prdios de apartamentos.

A lei conciliou os interesses exclusivos dos proprietrios dos apartamentos, com os interesses comuns das
propriedades comuns.
Propriedade comum nas reas do apartamento corredores, escadas, elevadores, sales de festas, jogos,
jardins, rea de entrada, fachada do prdio, esquadrias de janelas, terrenos, fundaes e estrutura de
sustentao.
No pode pintar a janela da cor que quiser, pois comum.
Pode-se remover qualquer parede, desde que seja de fechamento e no de estrutura.
Cobertura, telhado de fechamento tambm so partes comuns.

Unidades autnomas
Somente se considera autnoma quando tem sada prpria para as partes comuns.
E mais, somente se considera autnoma quando a unidade identificada por nmero ou letra.
Vaga de garagem tem que ter sada prpria para ser unidade autnoma. Se for encravada, sem sada, ser
comum.
Alm disso, para ser autnoma, a cada unidade autnoma deve ser atribuda uma frao ideal, ou seja, uma
frao da edificao.
Um prdio rene 100% das fraes. Cada unidade autnoma recebe o percentual da frao. A soma das
fraes de todas as unidades autnomas tem que dar 100%.

Esta frao de extrema importncia no condomnio, pois por meio dela que se sabe o valor do voto de cada
condmino nas assembleias. Determina tambm qual o percentual das despesas comuns, que se deve pagar.

Nenhuma unidade autnoma existe se no existir estes 3 requisitos: sada prpria, identificao por numero
ou letra, atribuio de uma frao ideal.

Qual propsito em fazer incorporao ou atribuir a uma incorporao o regime jurdico edilcio?
O propsito alienar partes desta incorporao, as unidades.
uma fico, pois sabemos que as unidades no so autnomas uma coisa s.
A autonomia uma fico estabelecida por lei.

AULA 10 05.10.11

Condomnio Edilcio

Constituio do condomnio
O condomnio edilcio constitudo (passa A ter existncia jurdica) a partir de dois atos:
- da incorporao
ou
- da especificao
+
- conveno

feita a incorporao quando se trata de prdio por construir (constri e vende unidades autnomas). Isso
ser possvel se fizer o prvio registro da incorporao.
Esta ser feita com consulta pela lei dos registros pblicos + lei 4.???, verificando quais os documentos
necessrios para o registro da incorporao. Vrios deles, incluindo uma minuta de conveno. Com todos
estes documentos, sendo atendidos aos requisitos da lei, a incorporao ser registrada e poder vender as
unidades apartamento na planta.
Assim, este condomnio j conta com o primeiro ato de sua constituio incorporao.
Especificao quando se trata de prdio j construdo.
Neste caso, j h o prdio e dever ser especificado o condomnio, o que ser feito por um documento de
especializao, que contm a descrio do imvel, suas partes, que o terreno e as fundaes + hall de entrada
so partes comuns e que as unidades so as salas (ou aptos). Aprovado o projeto na prefeitura (planta e
atendimento de especificaes), vou ao registro de imveis.
Registrada a especializao tenho o primeiro ato para a constituio.

Mas o condomnio s passar a existir com a Conveno Condominial (que o segundo ato).
A conveno ato de vontade dos condminos.
Quando se registra a incorporao ou faz-se a especificao, deve ser apresentada uma minuta da conveno.
E esta minuta ser avaliada, depois, numa primeira Assembleia Geral de Condminos.
A conveno comparada a uma lei dos condminos. No uma lei, mas tem fora de lei perante os
condminos e lembra uma lei. Por exemplo, obriga terceiros: locatrios, visitantes, futuros condminos. Todos
esto obrigados a cumprir esta conveno, porque este documento tem fora de lei entre os condminos e
regula a vida comum do condomnio. Em geral escrita em formato de lei arts. pargrafos, incisos....
A Conveno tem publicidade atravs de seu registro no Registro de Imveis Livro Auxiliar.

Esta conveno vai tratar, por exemplo, da discriminao das partes comuns e das unidades autnomas, vai
tratar de eleio e mandato do sndico, membros do Conselho Fiscal, se haver fundo de reserva, de rateio de
despesas, das regras para as AG, da prestao de contas do sndico, regular processo de aplicao de multas,
etc. A vida do condomnio est nesta conveno.

A obra est pronta e autorizada moradia quando a Prefeitura expede o habite-se (alvar para que as
unidades sejam habitadas). Sem esse, no pode ter morador. Os fiscais conferem a obra e fazem vistoria antes
de liberar o habite-se.

Dado o habite-se, o incorporador deve convocar a primeira assembleia geral dos condminos para eleio do
sndico e aprovao da conveno. A partir da, sim, temos os dois atos de constituio: incorporao e
conveno, estando formado o condomnio. E somente a est constitudo o condomnio e as chaves podero
ser entregues e todos devero seguir as regras constantes na Conveno.

Mas h casos em que no h incorporao e que no tem conveno, mas esto todos morando l. (isso
acontece por CDHU... e isto est irregular). Nestes casos, um condomnio de fato. E vira uma confuso e
algumas pessoas se colocam na condio de sndico, cobram das pessoas, etc... e o judicirio reconhece, pois
condmino de fato. reconhecido o sndico, as condies de rateio de despesas, etc., mas regularmente s
existe quando h a soma dos dois itens.

O qurum de 2/3 para a convocao (1 ou 2), de acordo com o art. 1.332 CC, no caso de conveno. Se s
vendeu 5 unidades de moradia, as outras 15 cotas so do incorporador, que as representar.

CC Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartrio de
Registro de Imveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das
partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

No se deve confundir a conveno com regulamento interno. Este ltimoe facultativo e cuida da disciplina
do uso das coisas comuns (horrio do salo de festas, uso de piscina, se pode ter cachorro, etc...).
Coisas de importncia menor devem ser tratadas no regulamento, pois sua modificao mais fcil e exige
qurum menor de aprovao (maioria simples). facultativo e no faz parte da constituio do condomnio.
As deliberaes da assembleia so soberanas.



A Administrao do condomnio

A administrao do condomnio do sndico, que eleito para este fim. Ele eleito para um mandato, cujo
prazo estar estabelecido na conveno (mximo de 2 anos, de acordo com o CC). Eleito sindico, ele passa a
ocupar a administrao e tambm a representao legal do condomnio.
O condomnio no tem personalidade jurdica, pois a lei no atribui ao condomnio personalidade. No Brasil a
personalidade jurdica s ocorre quando a lei atribui a ela tal personalidade.
O condomnio tem CNPJ, mas no pessoa jurdica.
Quando o sindico eleito e passa a assumir a representao legal, ele representante dos condminos e no
do condomnio.
Ele tem CNPJ para poder abrir conta em banco. Quem elegeu o sindico foram os condminos. Os problemas
so dos condminos.
O juiz pode at penhorar um apartamento em caso de dvida.
O sndico representa e administra. Ele no poderia vender uma parte do terreno, pois ele s pode praticar
atos de mera administrao e no pode praticar atos de disposio.

Dispor de uma multa aplicada dispor do patrimnio. Se o sndico o fizer sem autorizao da assembleia,
corre o risco de sofrer ao de cobrana.
Sndico no tem salrio (pois no empregado), mas pode ter uma compensao pelo fato de exercer funo
de administrador do prdio. Em geral, excludo da contribuio condominial.

AULA 11 12.10.11
FERIADO

AULA 12 19.10.11
ENTREGA DO TRABALHO

Condomnio edilcio

Administrao
- Sndico
- Conselho Fiscal
- Assembleia

Comentrios

Administrao do condomnio edilcio (continuao)

A Administrao do condomnio edilcio do sndico.
O sndico o rgo de administrao direta executiva do condomnio. Ele deve cumprir as deliberaes da
assembleia e cumprir a conveno.
Atentando-se que h um limite da sua administrao atos ordinrios da administrao e a deliberao da
Assembleia, que um rgo deliberativo do condomnio.

A lei faculta a criao de um CONSELHO FISCAL, que ter, no mnimo, 3 membros (1.356, CC), mas pode ter
mais integrantes, de acordo com o previsto na conveno.

Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros, eleitos pela
assembleia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do sndico.

O conselho fiscal pode ter outro nome na conveno no faz diferena.
Deve ser integrado somente por condminos. Somente titulares de uma das propriedades.

Os conselheiros podem ter mandato de at dois anos, podendo ser reeleitos uma vez e pode ser alternado,
para que se renove parcialmente no tempo.
Poder do conselho fiscal suas deliberaes obrigam ao sndico. Funes dele:
- Emitir parecer sobre as contas do sndico.
So apresentadas previamente ou periodicamente ao conselho consultivo, que examina as contas e emite
parecer. Este parecer tem um destinatrio.
Com a reunio da assembleia far um parecer para analisar do conselho.
um rgo auxiliar da assembleia.

O sndico pode levar ao conselho consultas a respeito de atos que pretende praticar na administrao. Ouve o
parecer do conselho.
Aquilo que ele deliberar pode servir de orientao ao sndico, mas no obriga o sndico seguir,
obrigatoriamente.
O conselho opinativo, no integra a administrao do condomnio, que est nas mos do sndico.
Alguns condomnios atribuem outras atribuies ao conselho examinar, aprovar, rejeitar proposta de
parcelamento das dvidas de condminos.
Pode-se fazer a cobrana dos inadimplentes, ou alterar o regulamento interno.
So competncias da assembleia e no do conselho, mas pode-se atribuir, mesmo assim.

Assembleias
rgo soberano do condomnio. Delibera tudo de interesse do condomnio e de forma soberana. Isso significa
que est acima de todos. O que ela decidir, ningum muda. O juiz no pode substituir a vontade da
assembleia.
O judicirio pode somente averiguar a legalidade.

Existem pressupostos de validade da assembleia.

1) a convocao. A deliberao da assembleia s valida se for convocada regularmente, na forma prevista
na conveno.
Sero convocados por carta com AR - isso foi definido por conveno. Se for feito por cartaz no elevador, no
foi feito de acordo com o previsto na convocao.
A convocao de assembleia deve ser feita de acordo com o previsto na conveno.
Em geral feita com carta com AR (por correio ou tomada de protocolo pelo empregado do condomnio) e
deve ser feita com a antecedncia prevista na conveno.
Para os condomnios maiores, a conveno dever estabelecer que a convocao seja feita por edital em
jornal de grande circulao.

Pode-se ainda cominar critrios carta e edital, carta e mensagem eletrnica a conveno estabelecer.
necessrio que a convocao seja geral e produza efeitos levar os condomnios a participar da assembleia.
Se no for feito da maneira estabelecida na conveno pode-se pleitear a nulidade da assembleia.

2) A convocao da assembleia deve conter expressamente a ordem do dia.
Deve constar no ato de convocao a matria que ser levada deliberao da assembleia. As matrias que
sero deliberadas, aprovadas ou rejeitadas na assembleia.
No se pode ocultar o que ser discutido na assembleia e nem incluir item como assuntos diversos do que
realmente ser tratado na assembleia. Isso se for assuntos relevantes e de interesse dos demais. Nesses casos,
poder haver nulidade da assembleia.
A doutrina separa ainda as causas de nulidade das causas de anulao.

3) Legitimidade para convocao
Quem convocou a assembleia? Poderia ter convocado? legtimo para tal?
Em geral o sndico que pode convocar. Mas, o conselho fiscal tambm pode ou os condminos, se unidos em
grande nmero, desde que isso esteja estabelecido na conveno.

4) Legitimidade dos votantes
Quem pode votar na assembleia? Somente proprietrios?

- Inadimplentes (art. 1.335, II).
Deve-se estar com as quitaes em dia.
Art. 1.335. So direitos do condmino:
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais
compossuidores;
O voto corresponde frao ideal. Impedir que proprietrio inadimplente votasse seria o mesmo que tirar a
propriedade do condomnio e no se pode tirar a titularidade sem o trnsito em julgado.

O que seria diferente aceitar o voto do condmino inadimplente em assunto inteiramente inconcilivel com
a condio de inadimplentes. Ex.: votar matria que seja para perdoar dbitos.
O condomnio que impede a votao de condmino inadimplente est sujeito a validade da deliberao e est
sujeito ainda a indenizao.

- Locatrio. Pode votar?
A lei de locao fez uma alterao na lei antiga, dizendo que o locador poder votar no lugar do locatrio
quando ausente o proprietrio.
Como o CC novo tratou do condomnio edilcio por inteiro, assim, o locador no pode mais votar em nome do
locador. Isso uma interpretao.

A lei de locao introduziu o direito de o inquilino votar.
Houve uma alterao na lei do condomnio com o CC que posterior e tratou do condomnio edilcio por
inteiro e no reproduziu o que estava na primeira lei.
A interpretao atual que houve revogao do dispositivo. Isso porque esta alterao trazia dificuldades
vida do condomnio.
O locatrio s tem interesse particular e no do condomnio, por isso que deliberadamente o CC no trata
mais disso e anulou o direito concedido na lei de locao.
Tem convenes que copiaram a lei antiga e isso dever ser seguido, mesmo contrariando ao CC.

- Mandatrio
Pode votar em assembleia, pois o ato no personalssimo.
Pode ser o ato praticado por procurador.Mas, ele no precisa de poderes especficos na procurao. Se ele
tem poderes em geral para administrar o imvel, ele tem direito para votar.
Se no tem poderes que compreendem este fim, da no poder votar.
No precisa de firma reconhecida.

A conveno pode proibir o voto pelo mandatrio?

Isso seria restringir direitos do proprietrio, porque ele tem o direito de no estar na assembleia, mas nomear
um mandatrio.Isso seria uma restrio que fere ao direito do condmino.
Outra coisa: o condmino no pode ser mandatrio de mais de trs condminos.

Pressupostos de validade da deliberao da Assembleia.

O condmino pode propor ao de anulao contra os efeitos da assembleia.
O Tribunal no anula nos casos de pedido de anulao de condmino que no votou e no gostou dos efeitos
A anulao no simplesmente formal.
Pode-se propor ao direta para anular condio abusiva na conveno?

Assembleias podem ser ordinrias e extraordinrias
Ordinrias previstas na conveno realizadas nas datas previstas na conveno, com assuntos j definidos.
Extraordinrias sero convocadas de forma diversa. Exige convocao urgente.

Ambas podem ser geral ou parcial.
Geral para todos os condomnios
Parcial apenas uma parte dos condminos
O assunto deliberado diz respeito a eles.
Qualquer vcio pode levar a anulao da assembleia.

AULA 13 26.10.11

Extino do Condomnio

Formas de extino do condomnio edilcio:
- Convencional da mesma forma que a conveno da vida ao condomnio, pela vontade dos condminos, o
mesmo para a sua dissoluo.
Para isso, preciso de assembleia com a presena de todos os condminos, votando por unanimidade
absoluta.
Assim, todos os proprietrios passam a ter a propriedade do prdio inteiro, mas como condminos em geral:
como se fossem herdeiros, ... hiptese rarssima.

- Desapropriao
Sendo desapropriado o prdio, ser retirado dos condminos a sua propriedade.

- Destruio total do prdio (da edificao)- a lei 4.591/64 estabelecia que a destruio total ocorre quando
alcana 2/3 ou mais da edificao. Sendo destruio total, a lei determina a extino: vende o que sobrou e
divide entre os proprietrios pela sua frao ideal.
O CC trata da destruio do prdio, dizendo somente art. 1.357.

CC Art. 1.357. Se a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou ameace runa, os condminos
deliberaro em assembleia sobre a reconstruo, ou venda, por votos que representem metade mais uma das
fraes ideais.
Neste caso ocorre, pois a reconstruo no obrigatria. Quem no quer ficar recebe sua parte e os que
ficarem podem reconstruir.
A lei fala em considervel e como h a lei anterior, que tem critrio descrito, pode usar ela. A omisso no CC
para permitir ao juiz a anlise do caso prtico. A lei no quer que o condmino seja obrigado a gastar para
refazer algo que no vale a pena.
Mas se a destruio for parcial, a edificao ser reparada, reconstruda, com o esforo de todos, e no se
extingue o condomnio. O sndico arrecada dos condminos, do seguro, e toma as providncias de
reconstruo. Parcial ser destruio menor de 2/3 e que no represente comprometimento do prdio.

H mais duas formas de extino que no esto no CC, mas esto na lei do condomnio:

- Motivos urbansticos e arquitetnicos
Ex.: prdio est desatualizado (do ponto de vista urbanstico e arquitetnico) e difcil fazer sua atualizao.
No uma reforma, mas sim, derrubar e fazer outro.
Neste caso, adota-se o mesmo do art. 17.
um dispositivo que permite a atualizao permanente das edificaes: motivos arquitetnicos e urbansticos.

L Condomnio Art. 17. Os condminos que representem, pelo menos 2/3 (dois teros) do total de unidades
isoladas e fraes ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns podero decidir
sobre a demolio e reconstruo do prdio, ou sua alienao, por motivos urbansticos ou arquitetnicos, ou,
ainda, no caso de condenao do edifcio pela autoridade pblica, em razo de sua insegurana ou
insalubridade. (Redao dada pela Lei n 6.709, de 31.10.1979)

- Motivos econmicos
Ex.: aquele prdio da Paulista, fechado.
Voc quer vender um apartamento l, onde no tem conforto e est tudo desatualizado e no apropriado para
moradia.
Se todos quisessem vender, cada apartamento tem um valor depreciado e vale 100k. Tem 9 aptos l. Mas se
derrubar e vender, poder ser apurado muito mais. Mas, para isso, preciso ter o acordo de todos. S que
tem uns moradores que dizem que no vai sair.
Art. 17 os condminos podem se reunir e se aprovada a extino por qurum qualificado = + de 82% das
fraes pelos motivos econmicos, ser extinto.
Assim, ser extinto e aquele que no queria sair, sair a fora, recebendo sua parte.

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Compromisso de Compra e Venda

Este um dos contratos mais empregados no mercado no Brasil.
Indicao bibliogrfica:
Ed Saraiva, em conjunto com a FGV, editou Responsabilidade Civil na Jurisprudncia (ou nas decises dos
Tribunais).
Neste livro (j na 2 edio) Francisco Eduardo Loureiro trata de todas as questes atuais sobre
compromisso de compra e venda.

Compromisso de compra e venda um contrato tipicamente brasileiro e s existe aqui. Fora, existem outros
que so chamados de contratos preliminares.
Ele surgiu, legalmente, com o decreto 58/37, no governo Getlio Vargas.
Antes deste decreto o que mais se vendia eram lotes de terrenos. O loteador vendia os lotes a prazo. O meio
que tinha sua disposio para documentar a venda era atravs de uma escritura pblica de compra e venda a
prazo, registrada no cartrio de registro de imveis. Depois disso, aguardava o pagamento de todas as
prestaes.
O promissriovendedor esperava que tudo fosse pago pelo promissrio comprador.
Mas o acesso ao financiamento era restrito e ele mesmo, o loteador, financiava. Se houvesse o
inadimplemento, teria que desfazer o contrato (formalizado pela escritura pblica). E, diante disso, ele s
tinha uma opo: propor ao de resciso contratual, para determinar o desfazimento. E deveria aguardar at
o fim do processo para reaver a propriedade do lote.
Assim, imaginou-se uma forma de contornar estas dificuldades. A escritura dava trabalho, era dispendiosa e
difcil e cara de desfazer.
Da, a criatividade gerou o compromisso de compra e venda, j no sendo mais uma escritura.
um contrato pelo qual o proprietrio e alienante promete vender ao adquirente, que promete comprar,
desde que cumpridas as condies ali estabelecidas.
Assim, o compromisso de compra e venda considerado como contrato preliminar, que vir a gerar o contrato
definitivo de compra e venda.
Ex.: Eu prometo vender se voc pagar todas as prestaes.
E a venda efetiva s ser feita pela escritura pblica.

Promessa de vender promessa de fazer. Vai fazer emitir uma declarao de vontade: ir ao cartrio e
declarar que vender a propriedade, assim como o comprador promete que ir adquirir.

Naquela poca:
Vantagem para o loteador: ele faz o compromisso, assina, e ser vlido. Isso d agilidade e praticidade ao
negcio.
Se o comprador no pagar, o vendedor poder no cumprir o contrato (vender) e rescinde o contrato.
No contrato pode conter clusula resolutria expressa.

Na prtica, com o tempo, o loteador (em geral, parte mais forte) passou a incluir uma clusula que prev seu
arrependimento. O tempo valorizava o imvel e desvalorizava o negcio.
Assim, o loteador vendedor mandava uma carta ao comprador dizendo que estava se arrependendo do
negcio.

E isso tomou uma dimenso social, pois havia muitos loteamentos. E naquele tempo estvamos no auge do
xodo rural (saram do campo e veio para as cidades).

Por isso, um governo populista, que se preocupava com aspectos sociais (Getlio), resolveu pr fim ao abuso
que muitos loteadores impunham aos adquirentes. Com isso foi editado o decreto 58/37, que veio para tratar
do compromisso de compra e venda de imveis loteados.

Estava estabelecido que se o contrato de compromisso de compra e venda tiver clusula que diga que
irrevogvel e irretratvel e se estiver registrado no cartrio de registro de imveis, o adquirente deste lote,
cumprido o contrato (quitado), ter o direito de adjudicao compulsria.
A clusula de irrevogabilidade e irretratabilidade a clusula que probe o arrependimento.

Estabelecida a clusula, que foi firmada no contrato, que deve ser registrada no contrato, o comprador passa a
ter o direito adjudicao. Com isso, se o loteador se recusar, o comprador ter como reclamar.

Emitir declarao de vontade uma declarao infungvel (s eu posso fazer). Essa obrigao de assinar a
escritura infungvel e mesmo havendo proibio do arrependimento, o vendedor poderia se recusar a
assinar. Assim a lei disse que se o vendedor no vai, o juiz adjudica, independente de sua vontade.

Adjudicar tirar de um e dar ao outro. O comprador pagou e tem a escritura, mas no caso de imvel, a
transferncia da propriedade s se d com o registro no cartrio de imveis.
Tornou a obrigao juridicamente possvel.
Esta lei trouxe a proibio de venda de lote de terrenos se o compromisso de venda j estiver registrado em
cartrio.
Enquanto o adquirente paga as prestaes, o vendedor est vinculado obrigao que assumiu, se ele
descumprir, o comprador poder adjudicar.

Esse direito que tem da adjudicao compulsria foi tratado como direito real de aquisio.
O direito decorrente docontrato de compromisso de compra e venda direito real, mas no sobre coisa
alheia. um direito real de aquisio, pois representa:
Um poder sobre a coisa pode de se opor contra qualquer um.
Um poder de ter, independente da vontade do vendedor adjudicao.
Um poder contra qualquer um que venha ofender o seu direito.

CC art. 1225 VII direito do promitente comprador. Deu segurana e deu um direito real sobre coisa que
no lhe pertence.
Tirou do vendedor o abuso que exercia sobre os compradores.
O compromisso depois do decreto 58/37 ganhou fora no mercado e hoje um dos mais utilizados.
CC Art. 1.225. So direitos reais:
VII - o direito do promitente comprador do imvel;

Arts. 1417 e 1418 CC tratam da adjudicao
Do Direito do Promitente Comprador
CC Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por
instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente
comprador direito real aquisio do imvel.
CC Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de
terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda,
conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel.

Inovao que tirou de uma realidade adversa para o comprador, que surpreendeu os vendedores e deu mais
seriedade ao negcio.
PORQUE SE AFIRMA QUE O COMPRADOR TEM DIREITO REAL DE AQUISIO?
o poder sobre a coisa, que est nas mos do comprador.
Havendo o compromisso, o vendedor est amarrado nele. Est previsto no art. 1225 do CC que direito real o
direito do promitente comprador do imvel;

AULA 14 02.11.11
Feriado

AULA 15 09.11.11

Compromisso de compra e venda (continuao)

O compromisso de compra e venda o contrato mais utilizado no mundo de hoje.

Relembrando alguns conceitos sobre o trmino dos contratos:
- RESOLUO a extino por inadimplemento, que pode ser: com culpa.
sem culpa.
Sendo que o inadimplemento o descumprimento de obrigao substancial (deve ser algo relevante sem o
qual o contrato no pode ser mantido).
O inadimplemento pode ser: Com culpa no tem dinheiro, pois gastou em outro lugar leva a perdas e danos.
Sem culpa caso fortuito ou fora maior - no tem perdas e danos.

- RESILIO uma forma de extino dos contratos pela vontade das partes.
Pode ser unilateral denncia quando uma das partes quer, sozinha, por fim ao contrato.
Bilateral distrato quando as partes decidem por fim ao contrato.
Como a resilio feita pelas partes, mais fcil de tratar.

- RESCISO que se dar por nulidade ou anulao vcios no contrato rescindir desfazer.
No processo civil possvel propor ao rescisria, quando se quer a nulidade.

Entretanto, a palavra resciso tem sido aplicada como gnero. A prtica consagrou o uso deste termo e ele
deve ser utilizado em peas.

Efeito do desfazimento do contrato - volta das partes ao estado anterior (status quo ante)
O como outra questo.

Os contratos de compromisso de compra e venda, tambm conhecidos como contratos preliminares, tm sua
execuo na celebrao do contrato definitivo: preciso que as partes tenham cumprido suas obrigaes e
sua extino se dar pelo cumprimento ou por uma das causas acima.

O bem imvel um bem que tem importncia para o brasileiro. Por isso a lei estabelece regras diferentes para
o rompimento de um compromisso de compra e venda, com mais rigor do que para um contrato simples.

Para a resciso de um compromisso de compra e venda necessrio que o devedor seja notificado para pagar.
Assim, a mora sempreex persona e noexre 397 CC - a comprovar a mora.
CC Art. 397. O inadimplemento da obrigao, positiva e lquida, no seu termo, constitui de pleno direito em
mora o devedor.
Esta regra est no decreto lei 745/69 - Vencida a data, o devedor est em mora...

Para desfazer o compromisso de compra e venda no basta a mora exre, mas preciso notific-lo a mora ex
persona: notificar para pagar. O decreto 745/69 alterou o dec-lei 57/38 passando a exigir o prazo de 15 dias
para pagar, estendendo a todos os imveis, loteados ou no loteados.

Dec-lei 745/69 Art. 1 Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei n 58, de 10 de dezembro de
1937, ainda que dles conste clusula resolutiva expressa, a constituio em mora do promissrio comprador
depende de prvia interpelao, judicial ou por intermdio do cartrio de Registro de Ttulos e Documentos,
com quinze (15) dias de antecedncia.
Lei 6766/76 constitudo em mora com 30 dias de vencido.
Com a lei de 76 lei do parcelamento do solo deu-se o prazo de 30 dias para imveis loteados. E ficou 15
para os imveis no loteados.
E a lei 4591/64 deu o prazo de 10 dias para os imveis construdos.
Para todos necessria a interpelao do devedor para que ele faa os pagamentos em atraso mora ex
persona.
Se a mora ex persona (exige interpelao), no se aplica a clusula resolutria expressa, ou seja, mesmo que
haja a clusula resolutria expressa no contrato (mora exre), ser obrigatria a interpelao do promitente
comprador (devedor) a efetuar o pagamento, dentro do prazo estabelecido em lei, para somente depois estar
este constitudo em mora (ex persona).

Ex.: no contrato consta data de pagamento dia 10. Dia 11 est em mora. Mas esta clusula no suficiente
(exre), mas s se comprovar que o devedor foi notificado (ex persona). Notifica que tem X dias para pagar. No
pagou naquele prazo, est caracterizada a mora ex persona.

Como interpelar o promitente comprador lembrar que no tem valor a clusula resolutria. S depois de
notificado.
O direito passou a no aceitar a mora exre (clusula resolutria), pois se trata de imvel e este tem um
tratamento diferenciado, j que o bem de alto valor para o brasileiro.

O compromissrio comprador foi notificado e no pagou. O compromissrio vendedor vai querer desfazer o
negcio, para voltar as partes ao estado anterior. Mas o vendedor pode tambm querer executar as
obrigaes do contrato (a alternativa do vendedor): voltar s condies anteriores ou executar o contrato.

Desfazimento pelo compromissrio comprador
Pode ocorrer de o compromissrio comprador no terdinheiro para pagar e o compromissrio vendedor no
toma iniciativa para desfazer o contrato.
Neste caso, o compromissrio comprador pode querer desfazer o contrato.
E ele foi culpado,ou no, pelo inadimplemento. Pelo CC s tem direito a desfazer o contrato, o inocente. Mas a
jurisprudncia caminhou por outra linha e j h smula que diz que o promissrio comprador inadimplente
tem legitimidade para propor ao de resciso do contrato.
Mas, havendo culpa (do promissrio comprador) as partes voltam ao estado anterior, mas o culpado indeniza
o outro pelo prejuzo que causo.
As partes voltam ao estado anterior. Regra geral, um devolve o dinheiro e o outro devolve o imvel.
O que vai receber de volta, vai depender da clusula penal que constar no contrato.

Clusula penal se a relao de consumo art. 53 CDC nula a clusula que determina a perda total das
parcelas pagas.

Mas, no sendo relao de consumo para a clusula que determina a perda aplica-se o art. 413 CC e reduz
a clusula penal, conforme o status do contrato (cumprido em parte ou clusula excessiva).
CC Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigao principal tiver sido
cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a
natureza e a finalidade do negcio.

E neste caso a clusula ser reduzida a um % proporcional ao caso. O STJ diz que vai de 10 a 25% do que
pagou.
Mas s isso no repe as partes ao estado anterior. O desfazimento pode trazer outros prejuzos ao
promissrio vendedor, que pode ter tido vrios tipos de despesa com o negcio j realizado:
- Pagou o corretor em 6% - o comprador ter que devolver
- Pagou impostos o comprador ter que devolver
- O vendedor investiu em publicidade para divulgar o imvel, alm de que a venda e teve despesas
administrativas o comprador ter que devolver.
s vezes isso est na clusula penal.
O devedor (compromissrio comprador)usou o imvel por um tempo e o compromissrio vendedor deixou de
ganhar com o imvel (aluguel). Caber a o pagamento de um aluguel pelo uso. s vezes o contrato pode
estabelecer. Mas o juiz tambm pode arbitrar.
Entretanto, pode o comprador ter feito benfeitorias necessrias e teis no imvel e, neste caso, ter direito a
indenizao das benfeitorias.
Tudo ser apreciado e decidido na sentena, podendo resultar um crdito ou dbito para qualquer uma das
partes. O juiz precisa ser cauteloso ao estabelecer tais encontros de contas e condies, pois pode prejudicar
uma das partes.

Ex.: caso da mulher que comprou imvel de uma construtora prdio de aptos. A construtora financiou direto
para a compradora. A compradora, inadimplente, entrou com pedido para desfazer o contrato e queria o
dinheiro de volta. A construtora no tinha interesse. Mas o juiz entendeu que tinha que devolver e no
analisou o caso completo, causando prejuzo para a construtora. Por fim, o imvel foi a leilo e a compradora
arrematou no leilo o prprio imvel, por preo inferior, com valores que tinha recebido da construtora.
A regra do CDC art. 53, nos casos de relao de consumo, no pode ser aplicada ipsisliteris, mas em parte sim,
que corresponde ao prejuzo.

A boa f objetiva que promoveu uma mudana de paradigmas no direito Brasil.
Dever de conduta solidria e ativa, dever de informao deveres acessrios, laterais, de conduta que se
impe aos contratantes e que vo trazer obrigaes no escritas para ambos.

A partir do momento que se v contratos em que as partes estabelecem um programa contratual,
percebemos que os contratantes no esto em polos opostos e nem conflitantes, mas esto no mesmo
sentido. O contrato estabelece um programa vender para uma parte e a outra, pagar e ficar com o imvel.
Ambos querem a mesma coisa e no h interesse diferente. Assim, ambos tm que trabalhar para o mesmo
resultado.
O credor deve cooperar com o devedor, para que atinjam o programa do contrato dever de flexibilizao do
contrato, mas de boa f.
Aqui se encontra ainda a teoria do adimplemento substancial de contrato.

A partir da boa f objetiva surgiu a teoria acima: o contrato prev 100 prestaes. O comprador pagou 99. E a
o vendedor quer desfazer. De acordo com a teoria, quando o contrato est quase cumprido e o
descumprimento pequeno em relao ao total, no pode desfazer, mas poder executar o dbito e
obedecer ao princpio da conservao dos contratos. O contrato no interessa s aos contratantes, mas
inserido como uma engrenagem da funo social.
H interesse social de manter o contrato, pois h outras relaes ligadas ao contrato que tambm vo sofrer.
O objetivo atender ao princpio da conservao dos contratos (salvar o contrato).

A teoria impe ao credor um dever de solidariedade de cooperao ao outro. No haver o desfazimento,
mas poder ser executado o contrato.
A boa f objetiva uma clusula geral dentro do sistema brasileiro. Estas clusulas gerais (surgiram pela
CF/88) so indicativas que o sistema jurdico brasileiro um sistema aberto (e no fechado), pois abre ao juiz
espao para criao de uma norma individual para soluo dos conflitos levados ao judicirio. O juiz analisa o
caso concreto, verificando as condies de cumprimento para, a sim, decidir.

Isto porque o legislador no capaz de criar normas para todos os tipos de conflito que podem surgir na vida
em sociedade.Assim, para o sistema trabalhar com esta demanda, preciso ter as clusulas gerais e o Estado
se vale deste poder.O que d vida lei a interpretao do juiz.

A partir do momento em que as relaes de troca se massificaram (autosservio, pegar nibus, etc. - contratos
por contato social) os fornecedores passaram a compor os contratos antes contratos de adeso.
A massificao traz o monoplio de certos produtos e servios e para equilibrar no suficiente estabelecer
um regime. Vem a lei e estabelece a regra. Clusula diferente no tem valor inc. III, art. 4 CDC.
CDC, art. 4, III - harmonizao dos interesses dos participantes das relaes de consumo e compatibilizao da
proteo do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econmico e tecnolgico, de modo a viabilizar
os princpios nos quais se funda a ordem econmica (art. 170, da Constituio Federal), sempre com base na
boa-f e equilbrio nas relaes entre consumidores e fornecedores;

Boa f objetiva obrigatria a todos.
Obrigao como processo contratao, execuo, adimplemento, etc..
H um livro do jurista Clvis do Couto e Silva (editado pela FGV) A Obrigao como Processo (estudo a partir
de um art. do cdigo alemo).

AULA 16 16.11.11

Compromisso de compra e venda(continuao...)

Adimplemento substancial significa que ocorreu o cumprimento substancial do contrato. Em relao ao que
no foi cumprido, no se justifica o desfazimento do contrato, obedecendo ao princpio da conservao dos
contratos decorre da funo social do contrato e do princpio da boa f objetiva.

Pelo princpio da boa f objetiva, as partes devem solidariedade no cumprimento do contrato.
Se faltar poucas prestaes, no se justifica desfazer o contrato por conta deste inadimplemento, mas cabe ao
credor cobrar apenas o cumprimento especfico da obrigao contida no contrato.
Isto tem sido muito aplicado nos contratos de compromissos de compra e venda.

MATRIA DE PROVA
Compromisso de compra e venda
Direito de vizinhana
Condomnio
Condomnio edilcio
Incorporao
Locao
(no vai dar tempo) - Garantias reais sistema financeiro imobilirio e alienao fiduciria.

Locao
Lei 8245/91

A lei de locao cuida da locao de prdios urbanos.
Prdio sinnimo de imvel (pode ser terreno ou construo). Esta lei cuida da locao somente destes
imveis.
Assim, esto fora locaes rurais, que so reguladas pelo Estatuto da Terra, locao de coisa mvel,
arrendamento mercantil, leasing, a locao de apart hotis, flats, unidades de hospedagem (regulado pelos
contratos de hospedagem e pelo CDC), locao de vagas e espaos de garagem.Enfim, todos estes esto fora
da lei de locao.

A lei, na verdade, se resume s locaes residenciais e no residenciais urbanas.
Dentro das no residenciais esto as comerciais e aquelas que tm outras finalidades (para uma sociedade
civil, para um clube... estas no socomerciais nem residenciais).

Esta lei veio substituir uma lei anterior, que j tinha substitudo outras. Havia um movimento legislativo de
permanente modificao das relaes de locaes, pois as leis anteriores nunca tinham encontrado um
equilbrio nestas, cada hora pendendo para um lado: locador ou locatrio.
A lei de 91 teve o mrito de trazer pacificao para o mercado imobilirio, pois encontrou um ponto de
equilbrio entre todos e considerada uma lei longeva: j tem 20 anos. E isto porque esta lei foi estudada a
partir dos mercados, do direito, etc. encontrando um ponto de equilbrio.

Mas esta lei uma lei de ordem pblica, ou seja, tudo o que est escrito na lei deve se observar nos
contratos. Se tiver qualquer disposio contrria, ser nula (art. 45). Isto porque ela cuida de um tema de
relevncia social.
Uma parte das moradias (em especial dos imveis urbanos) se encontra nas mos de locatrios ou so objeto
de locao. Por isso a lei de ordem pblica. Tem ampla aplicao no mundo de hoje.

Lei Locao Art. 45. So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir os
objetivos da presente lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista no art. 47, ou que afastem o
direito renovao, na hiptese do art. 51, ou que imponham obrigaes pecunirias para tanto.

Esta lei se distingue das demais em um ponto mais importante: a POSSIBILIDADE DA DENNCIA VAZIA.
Denncia vazia uma resilio unilateral resilio pela vontade potestativa no precisa ter motivo. Pode
ser resilio imotivada.
Na lei de 79 no podia ter denncia vazia, mas s cheia (tinha que ser motivada). E se o motivo no fosse
verdadeiro, o juiz poderia determinar que se provasse. Havia presuno de verdade: quando o locador dava o
motivo e o inquilino queria contestar, cabia a ele provar o contrrio. E isso gerou muitos processos. Por conta
da inflao, o valor dos alugueis estava sempre deflacionado; mesmo que se aplicassem os ndices de
correo, estes no acompanhavam a inflao. Passado algum tempo, o contrato estava por um valor irrisrio.
E para pedir a resciso, o locador no tinha motivo verdadeiro e gerava processos. O credor no queria
receber pelo valor baixo e entrava com ao de despejo; o devedor fazia consignao em pagamento, eram
promovidas aes revisionais, etc... Assim, com a lei 8245/91, foi introduzida a denncia vazia, que ainda
unilateral, potestativa, mas s pode ser exercida em contratos com mais de 30 meses e j prorrogados por
tempo indeterminado.

A lei diz que vencido um contrato de locao (residencial ou no) e no exigida a retomada do imvel nos 30
dias seguintes, a locao se prorroga por tempo indeterminado, at que o locador ou locatrio diga que no
quer mais a locao, devendo notificar o outro, dando o prazo de 30 dias para desocupar. Para isso o contato
tem que estar por tempo indeterminado. Ou o inquilino notifica que vai entregar em 30 dias.
A lei prev que se pode valer da denncia vazia, desde que preenchidos tais requisitos.
Mas se o contrato de 12 meses, s possvel a retomada por denncia cheia (na lei), ou, para denncia vazia
ter que aguardar cinco anos.
Vemos que a lei convenceu os locadores que o melhor negcio fazer contrato por 30 meses, para poder,
ento, utilizar da denncia vazia.
Com isso, obteve-se melhor equilbrio. A lei foi to proveitosa que at dois anos atrs tinha menos inquilinos
do que imveis, pois estes comearam a contar com desconto de seus locadores.
Este o ponto principal da lei.
Qualquer clusula que venha anular este direito nula. S pode ser conforme a lei.

Essa lei tem outros dispositivos importantes:
- a lei estabeleceu (na verdade, foi mantido na lei nova) a solidariedade entre locatrios e locadores. Havendo
mais de um ou de outro, eles sero solidrios.
Vantagem ao locador: tem 5 inquilinos para citar numa ao de despejo, pode citar um s.
Vantagem ao locatrio: O mesmo para ao de consignao em pagamento: pode citar um s.
Art. 2 da lei 8245
Lei locao Art. 2 Havendo mais de um locador ou mais de um locatrio, entende - se que so solidrios se o
contrrio no se estipulou.

- vantagem sobre a lei anterior se o locatrio casado ou vive em unio estvel e deixar o imvel,
automaticamente o cnjuge que fica sucede na locao. Sendo sucessora, podendo continuar o contrato at
o seu trmino, mesmo que no tenha assinado nada, mas desde que cumprindo as obrigaes, o que impede a
retomada do imvel pelo locador.
O mesmo ocorre se o locatrio morrer: os herdeiros procedem locao (sucessores).
E as partes se obrigam aos termos do contrato.

- esta lei considerada um micro sistema veio quando se criaram outros microssistemas CDC, ECA leis
que tratam amplamente das matrias, prevendo o direito material, processual, administrativo e criminal. Ela
fecha tudo o que se refere locao, incluindo a regulamentao das suas garantias. Como de ordem
pblica, diz que a locao s pode ter uma garantia. As demais sero nulas. S pode exigir uma garantia.
- tambm cuidou das garantias da locaofiana, fiana bancria, cauo real, depsito de at 3 meses de
aluguel. No existe outra.
FIANA garantia pessoal
FIANA BANCRIA seguro fiana (pelo banco)
CAUO REAL algum entrega uma coisa para garantia
DEPSITO ANTECIPADO DE AT 3 MESES DE ALUGUEL: que deve ser depositado em poupana em nome do
locador e locatrio. Usar este dinheiro violar uma regra fundamental o pacto comissrio permitir
que o credor possa se apropriar da garantia.
Isso remanescente da usura o prprio credor ficar com a garantia.
Ao trmino da locao, o dinheiro deve ser devolvido ao locatrio, com juros e correo.
Se o locatrio no pagar, a sim, executa o locatrio e pede a penhora do depsito. Se no cobrir, cobra
o saldo faltante.
Pedir mais que 3 meses ou usar o dinheiro = contraveno penal.

Somente pode ser usada uma dessas garantias. Duas no, pois vedado pela lei. Mas posso ter trs fiadores,
posso dar trs imveis em cauo... Mas sempre ser uma garantia s.
O que ocorre comumente que, ao fazer o contrato, o locador inclui que se obrigam solidariamente os
fiadores (que so subsidirios), que do em garantia o imvel tal... Isso no pode (seria somar a garantia de
fiana com a cauo, pela garantia com o imvel), pois a garantia a fiana e no o imvel.
Essa clusula, se existir, anula a segunda garantia (no caso, seria nula a cauo).

- a fiana exige a outorga uxria outorga marital, que a concordncia do cnjuge para que se faa a fiana
vlida. No tendo a outorga, a fiana anulvel, em 2 anos, contados do fim da sociedade conjugal (o cnjuge
que separa que deve pedir a anulao ou se contam 2 anos, que o prazo decadencial ), conforme CC, art.
1649
CC Art. 1.649. A falta de autorizao, no suprida pelo juiz, quando necessria (art. 1.647), tornar anulvel o
ato praticado, podendo o outro cnjuge pleitear-lhe a anulao, at dois anos depois de terminada a sociedade
conjugal.

Outro tema importante tratado na lei
Despejo, que a retomada judicial do imvel locado.
Art. 5 diz que qualquer que tenha sido o motivo de retomada, ele deve ser feito atravs da ao de despejo.
Lei locao Art. 5 Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador para reaver o imvel
a de despejo.

Com essa reforma da lei, foram acrescentadas novashipteses liminares de despejo. As principais so:
- para imvel no residencialcom a denncia vazia. Este imvel tem a locao contratada por qualquer
prazo. Se o contrato de uma locao no residencial venceu e est prorrogado por indeterminado ou sempre
foi assim, o locador pode pedir o imvel a qualquer tempo. Notifica e d 30 dias para desocupar. No
desocupou, cabe ao de despejo, com pedido de liminar. O Juiz manda desocupar o imvel liminarmente
(isso veio com a reforma de 99), tornando mais fcil a retomada do imvel. E isso trouxe interesse maior de
disponibilizao de imveis no residenciais para locao.

- Imveis residenciais cabe a liminar de despejo somente por falta de pagamento do aluguel, desde que
no tenha o contrato garantia.
No h nenhuma garantia no contrato, mesmo que firmado por 30 meses. O locatrio no paga logo no
segundo ms. O juiz j pode dar a liminar, determinando a desocupao do imvel. No h garantia prevista
no contrato. Mas, poderamos indagar: E o direito do inquilino de purgar a mora?
Purgatrio se limpar dos pecados.
O inadimplente est em pecado: precisa purgar a mora. Precisa pagar. O correto seria emendar a mora:
h um contrato, seguindo a linha do adimplemento, at o dia em que no paga quebra esta linha que
foi rompida por isso purgar, emendar.
Para purgar a mora, tem que pagar o aluguel, acrescido de correo, juros , multa, honorrios e custas, pois
tem que pagar o valor da prestao e os prejuzos do credor.
Com a lei anterior, ele podia purgar a mora e se livrar do credor. A lei nova ainda prev isso, mas desde que
no prazo da desocupao. Na ao de despejo por falta de pagamento, o juiz cita o locatrio para desocupar e
ele deve pedir para purgar a mora e, neste caso, o juiz suspende a liminar. Mas dever faz-lo noprazo de 30
dias, que o prazo (em geral) para a desocupao. Se depositado tudo, o juiz julga extinto o processo. Se no
pagar tudo, o juiz manda cumprir o despejo.
Lei locao Art. 59. Com as modificaes constantes deste captulo, as aes de despejo tero o rito ordinrio.
1 Conceder - se - liminar para desocupao em quinze dias, independentemente da audincia da parte
contrria e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel, nas aes que tiverem
por fundamento exclusivo:
...
IX a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando o contrato desprovido
de qualquer das garantias previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso de extino ou pedido
de exonerao dela, independentemente de motivo. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)
3
o
No caso do inciso IX do 1
o
deste artigo, poder o locatrio evitar a resciso da locao e elidir a liminar
de desocupao se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupao do imvel e
independentemente de clculo, efetuar depsito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na
forma prevista no inciso II do art. 62. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)

Mas, se tiver garantia, no pode ter liminar. Porque a lei clara: s cabe liminar quando no h garantia,
independente de ser suficiente ou no.
Mas ainda no h uniformizao da jurisprudncia.Isto porque, se fizer ao contrrio, o pressuposto objetivo se
transformar em pressuposto subjetivo, levando ao juiz a anlise de cada caso. Por isso os locadores querem
fazer locaes sem garantia, pois conseguiriam a desocupao do imvel por liminar.
Os perigos de no ter garantia so os danos que o inquilino possa ter causado ao imvel.

AULA 16 23.11.11
NO TEVE AULA