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Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D.

Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81


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Sude$an! #. %.&'(
No. #ro"ectista SVIA 0101
AVALO INMOBILIARIO
METODOLOGA
MARCO TERICO
Introduccin
El actual material est preparado y resumido en funcin de los
objetivos planteados por el prorama bsico de formacin del
corredor inmobiliario de la Cmara Inmobiliaria de !ene"uela# $a
sido un tanto dif%cil poder condensar los aspectos valuatorios y de
estad%stica bsica aplicada& 'ue el profesional inmobiliario& optante a
la certificacin o ya certificado& debe no solo tener presente& sino
'ue est en la obliacin de conocer y manejar para su mejor
desempe(o# )e debe interiori"ar 'ue emitir juicios u opiniones de
valor sustentables es una de las disciplinas ms complejas& 'ue lleva
impl%cita una enorme responsabilidad y compromiso *tico y
profesional 'ue oblia a poseer un vasto conocimiento
multidisciplinario& pero 'ue tambi*n constituye uno de los mundos del
saber ms interesantes y apasionantes# +o podemos pretender en
tan corto tiempo nadar ,oladamente en las auas de la Inenier%a
de Tasacin& pero si podemos sumerirnos un poco - al menos ,asta
los tobillos - en sus orillas#
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Conceptos Generales
.os t*rminos valor& precio y costo siempre ,an estado sujetos
a diferentes interpretaciones 'ue en no pocos casos se ,an
confundido sus sinificados y 'ue es conveniente precisar antes de
iniciarnos en el apasionante mundo de la inenier%a de tasaciones# /e
manera sucinta podemos apuntar0
recio
Es la cantidad& eneralmente en moneda& paada por un
comprador a un vendedor por un determinado bien o servicio#
Costo
!ptica del Consu"idor#Co"prador$
Es el precio paado ms todos los otros astos en 'ue incurre
un comprador en la ad'uisicin de un determinado bien o servicio& en
otras palabras& todo lo 'ue pao por la ad'uisicin de la nueva
propiedad#
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!ptica del roductor#Vendedor$
Es la cantidad total& e1presada en moneda& 'ue un vendedor ,a
invertido para la produccin de un determinado bien o servicio sin
adicionarle a2n su maren de anancia o comerciali"acin#
Valor
Es un t*rmino subjetivo usado en teor%a econmica para
indicar la importancia 'ue el ,ombre le concede a un bien o a un
servicio# /epende de muc,os factores y por ello se ,abla de0 valor
sentimental& valor ,istrico& valor de mercado& valor contable& valor
e1propiatorio& valor para fines sucesorales& fiscales o de reistros&
valor intanible& plusval%a& justiprecios& etc#
Valor de Mercado$
E1istiendo un bien& un servicio& o en nuestro caso una
propiedad& el valor de mercado es el valor m1imo posible& e1presado
en moneda& 'ue un vendedor 'ue esta realmente interesado y
deseoso de vender y sin estar for"ado ,acerlo& puede obtener de un
comprador tambi*n interesado y deseoso de comprar& teniendo
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ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta
y de la utilidad de la propiedad sujeta a neociacin#
Bienes In"ue%les
)e considera como un bien todo lo 'ue al relacionarse con el
,ombre enera una relacin de no-indiferencia& es decir& comien"a a
tener valor para *l# .os bienes pueden ser tanibles cuando pueden
ser tocados o intanibles cuando no pueden ser tocados# Con base a
esta definicin& para nosotros los Inmuebles en eneral son bienes
tanibles y a los 'ue nos concentraremos en esta oportunidad son0
Terrenos 3 4arcelas y .otes
5ienec,ur%as 3 edificaciones y otras
Terrenos con bienec,ur%as
Alunas consideraciones sobre Terrenos y 5ienec,ur%as las
podemos anali"ar en el siuiente cuadro0
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Dia&nstico del Mercado In"o%iliario
Todo mercado tiene impl%cito tres componentes0
4RO/6CTO o )ER!ICIO o en eneral los bienes e1puestos en
dic,o mercado
!E+/E/ORE) o las partes deseosas en venderlos y
COM4RA/ORE) o las partes interesadas en ad'uirirlos#
A,ora cuando ,ablamos de bienes inmuebles& estos tres
componentes forman un mercado inmobiliario#
4or supuesto el mercado inmobiliario lo podemos sementar en
tantos sub-mercados como nuestro inter*s de investiacin as% lo
re'uiera& como por ejemplo0 sub-mercado de terrenos& de locales
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comerciales& de apartamentos& de oficinas etc# 4odemos tambi*n
considerar el mercado de al'uileres y el mercado de compra y venta#
4ara reali"ar un dianstico del mercado inmobiliario deben
tomarse en consideracin tres aspectos fundamentales0 la
estructura& la conducta y el desempe(o del dic,o mercado
Estructura del Mercado In"o%iliario
/eben anali"arse los siuientes aspectos0
a7 8rado de concentracin de los vendedores 3 Cuantos son y
como estn distribuidos#
b7 4erfil del universo de compradores 3 posibles compradores
reales y potenciales9 clasificacin y distribucin9 ustos y
preferencias#
c7 8rado de diferenciacin del producto 3 4ortafolio de
productos ofrecidos por los vendedores& diferenciados bajo la
ptica de los compradores#
d7 Condiciones de entrada 3 :acilidades y dificultades de entrada
en el mercado por vendedores y compradores#
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Conducta del Mercado In"o%iliario
/ebemos atender a0
a7 4ol%ticas de precios de los vendedores y formas de paos
adoptadas9 nuevos productos y sus ventajas comparativas9
estrateias promocinales& de intermediacin y de
comerciali"acin#
b7 4rocesos de adecuacin constante de los vendedores& en
virtud de la interaccin con la capacidad de ad'uisicin& ustos
y preferencias de los compradores#
Dese"pe'o del Mercado In"o%iliario
4ara poder reali"ar una evaluacin del desempe(o de nuestro
mercado o sub-mercado inmobiliario 'ue estemos estudiando&
re'uerimos de un Monitoreo )istemtico de los siuientes aspectos0
a7 Tendencias del mismo
b7 Resultados finales alcan"ados por los promotores&
intermediarios y;o comerciali"adores
c7 +uevas inversiones
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d7 !elocidad de colocacin del inmueble
e7 4erspectivas reales y proyectadas de la ocupacin del suelo
urbano
f7 Incorporacin de servicios de infraestructura y de
e'uipamientos urbanos
7 /inmica urbana y los niveles de consolidacin de sectores y;o
urbani"aciones
,7 4roramas& proyectos y pol%ticas ubernamentales en estudio o
ya implantadas 'ue afectan positiva o neativamente el
mercado#
i7 Otros#
re"isas de Valoracin In"o%iliaria
.leado este momento& nos preuntamos por 'u* las cosas en
eneral& los bienes y los servicios tienen valor#
.a respuesta es relativamente simple0 por'ue el ,ombre les
atribuye valor# A,ora bien por 'ue el ,ombre les atribuye valor# Esa
si 'ue es una respuesta nada simple y 'ue tiene 'ue ver directamente
con la naturale"a misma del ser ,umano& con su forma de
orani"acin social y con la capacidad de relacionarse e interactuar#
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)in entrar en muc,as consideraciones o en profundidades
,uman%sticas precisemos entonces 'ue el ,ombre tiene necesidades&
e1pectativas y aspiraciones 'ue re'uieren ser satisfec,as y esto lo
conduce a un proceso complejo de valori"acin en primera instancia y
consecuentemente lo lleva a establecer los valores# Ms all de estas
consideraciones debemos tener presente 'ue el ,ombre es el 2nico
animal 'ue transforma su medio ambiente para satisfacer sus
propios re'uerimientos y 'ue adems dentro de esos re'uerimientos&
en muc,as ocasiones& tambi*n est lo superfluo#
Otro aspecto importante lo constituye la normativa jur%dica& el
marco leal y el estado de derec,o# En !ene"uela& nuestro Cdio
Civil establece 'ue& la propiedad es el derec,o de usar& o"ar y
disponer de una cosa de manera e1clusiva con las restricciones y
obliaciones establecidas por la ley <4ropiedad 4rivada7# /e all% se
desprenden infinidad de condiciones 'ue influyen directamente
sobre el valor de nuestras propiedades& 'ue ser%an motivo de
interesantes anlisis y 'ue no son contemplados en este mdulo por
ra"ones obvias de tiempo# )in embaro vamos a tratar de manera
muy resumida ciertos principios 'ue son bsicos y nos ayudan en el
proceso valuatorio#
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rincipios B(sicos de Valuacin
Enmarcado dentro de un sistema de orani"acin en donde
estn aranti"adas las plenas libertades econmicas y sociales& los
mercados en eneral estn reidos por unos principios 'ue resultan
muy 2tiles a la ,ora de valorar cual'uier tipo de bien o servicio& y
especialmente los inmuebles#
4odemos apuntar doce <=>7 y estn %ntimamente relacionados
entre s%& tan es as%& 'ue parecieran fusionarse y ser uno solo0
rincipio de Ca"%io
Todo cambia con el transcurrir del tiempo#
.os bienes inmuebles& al iual 'ue los otros bienes& estn
sujetos a variaciones en su condicin& oferta y demanda con el
transcurrir del tiempo# .os cambios 'ue se producen en la vida
econmica& social& pol%tica y cultural de la comunidad& se reflejan en
el valor de una propiedad#
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rincipio de Inte&racin ) Desinte&racin
.os asentamientos ,umanos durante su e1istencia pasan por
distintas etapas0 Interacin Estabilidad /esinteracin# 4or
tanto una propiedad tendr un determinado valor en funcin de la
etapa en 'ue se encuentre al momento del aval2o#
rincipio de Con*or"idad
El uso de la tierra o cual'uier bien inmueble debe cumplir con
las disposiciones 'ue norman el desarrollo urbano <uso conforme7#
rincipio de rediccin
.a potencialidad o desvalori"acin de una propiedad puede
verse afectada por acciones espec%ficas en el futuro inmediato o
mediato previsible# Conocimiento y e1periencia nos ayudan a predecir
el :6T6RO#
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rincipio del Ma)or ) Me+or ,so
Todo bien inmueble tendr un uso conforme 'ue producir los
inresos netos ms altos durante un per%odo determinado# En otras
palabras dic,o uso enera el mayor valor presente de una propiedad#
4rincipio de )ustitucin#
)iempre 'ue e1istan por lo menos dos propiedades en iualdad
de condiciones& el comprador eleir a'uella 'ue tena mejor precio#
?+o es lo 'ue el due(o estime 'ue vale su propiedad& sino lo 'ue los
compradores est*n dispuestos a paar en comparacin con otras
propiedades iualmente deseables@#
rincipio de ,tilidad
Todo bien tendr mayor valor en la medida 'ue sea 2til y
satisfaa necesidades en un mercado de escase"#
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rincipio de O*erta ) De"anda
4ara 'ue un bien tena valor deben cumplirse dos condiciones
simultneamente0 $A5ER E)CA)EA RE.ATI!A /E. 5IE+ B $A5ER
/EMA+/A E:ECTI!A /E. MI)MO#
rincipio de Co"petencia
Toda nueva edificacin o desarrollo tendr efectos sobre los
ya e1istentes dentro del sector# ?8eneralmente la competencia
tender a nivelar la rentabilidad en una primera etapa y lueo la
bajar si la demanda no es iualmente creciente@#
rincipio de Ni-el de recios .o Costos/
Todo cambio enera variaciones en los niveles de costos de los
factores de produccin y estos afectarn el rendimiento de un bien
inmueble y por consiuiente su valor presente ser susceptible a
dic,os cambios#
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rincipio de los Rendi"ientos Crecientes ) Decrecientes
En la medida en 'ue se areuen <inviertan7 recursos0 capital&
trabajo& tierra& tecnolo%a& servicios administrativos& etc#& los
inresos y rentabilidad deben aumentar# ?+o debe ,acerse ninuna
inversin cuya rentabilidad sea menor 'ue el costo de oportunidad
del capital@#
rincipio de Balance o E0uili%rio
/entro de todo proyecto& desarrollo o inversin debe
procurarse una e'uilibrada participacin de los distintos factores de
produccin <tierra& capital& tecnolo%a& recursos ,umanos& etc#7& la
cual enere la mayor rentabilidad# Tambi*n debe evitarse el
sacrificio de cual'uiera de dic,os factores& sino se desvirtuar el
concepto del proyecto oriinal traduci*ndose eneralmente en una
baja de la calidad de la obra y;o en su rentabilidad# <Caso t%pico de la
sub utili"acin del terreno7# ?El neocio debe ser sano y bueno para
todos@#
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In&enier1a de Tasacin
En este momento estamos en capacidad de entender 'ue la
Inenier%a de Tasaciones es una especialidad compleja 'ue involucra
una ama de disciplinas y 'ue re'uiere 'ue el especialista posea un
amplio conjunto de conocimientos no solo en el rea de la inenier%a&
construccin& ar'uitectura& planificacin urbana& estad%stica&
matemticas financieras& etc#9 )i no tambi*n& conocimientos
actuali"ados de muc,as reas de las ciencias sociales y ,uman%sticas
tales como0 aspectos jur%dicos& cultura tributaria& sociolo%a&
psicolo%a& mercadeo& contabilidad& administracin& metodolo%a de
investiacin& econom%a& econometr%a& y muc,as ms#
Es importante comprender 'ue todo proceso valuatorio&
enti*ndase aval2o& constituye un trabajo de investiacin& 'ue lleva
impl%cito la aplicacin y combinacin de metodolo%as cient%ficas y
alunas otras emp%ricas& tratando de interar criterios lo ms
objetivos posible y universalmente aceptados# Todo ello con la
finalidad de proporcionar una opinin inteliente o un juicio
fundamentado& del rano en el cual se encuentra el valor de un
determinado bien para una fec,a espec%fica#
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El acto mismo de valuar no crea valor# El tasador&
profesionalmente capacitado y *ticamente consolidado& no tiene la
posibilidad de reali"ar una tasacin 'ue se pueda considerar e1acta#
Toda tasacin en esencia es una estimacin# As% pues 'ue el tasador
en su trabajo de investiacin& lo 'ue puede concluir es 'ue con un
rado sinificativo de probabilidad& el valor del bien en estudio& se
encuentra comprendido entre un l%mite inferior y uno superior#
En pa%ses con econom%as slidas y estables& por lo eneral
poseen mercados llamados de ?competencia perfecta@& en los cuales
,ay una correspondencia entre los t*rminos0 precio y valor# En la
prctica& en nuestros mercados& y en especial el inmobiliario&
eneralmente lo 'ue se transa es el precio y no el valor# /e esta
manera& y dependiendo de las circunstancias y condiciones del
mercado en un momento determinado& podemos apreciar con ran
frecuencia& transacciones 'ue implican variaciones del valor de un
determinado bien 'ue estn en un determinado porcentaje& ya sea
,acia abajo o ,acia arriba del valor tasado de referencia& y 'ue
desde el punto de vista t*cnico son perfectamente sustentables#
$asta a'u% podemos evidenciar la importancia de la Inenier%a
de Tasacin y del proceso valuatorio como tal#
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Entonces tambi*n podemos comprender lo 2til 'ue para
nosotros representa los servicios profesionales de un tasador
debidamente capacitado y certificado# Entre muc,as otras
situaciones el tasador ayuda a0
.os Compradores potenciales - a precisar un precio y una
estrateia de oferta conveniente
.os vendedores - a precisar un precio y una estrateia de
venta satisfactoria#
.os Inversionistas y 4romotores - en la toma de decisiones
referentes a Inversin Inmobiliaria
.as Corporaciones - a apuntalar neocios& fusiones y alian"as#
.as Entidades :inancieras - en la factibilidad de constitucin
de arant%as ,ipotecarias y de cr*dito#
4ersonas naturales& jur%dicas y;o oranismos involucrados en
procesos0
E1propiatorios9
)ucesorales9
Tributarios en eneral9
Establecimiento de primas de seuros9
Establecimiento de canon de arrendamiento& entre otros#
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A-al2o
Todo aval2o es un trabajo de investiacin por medio del cual
un tasador proporciona una opinin t*cnica e inteliente del valor de
un determinado bien& o de una propiedad y 'ue eneralmente se
e1presa a trav*s de una declaracin escrita para una fec,a
espec%fica <Informe de Aval2o7#
In*or"e de A-al2o
El informe de aval2o o Informe t*cnico de tasacin& como
tambi*n se le conoce& constituye la materiali"acin escrita de todo el
proceso valuatorio de investiacin& y como tal debe cumplir con
todos lo re'uerimientos de elaboracin& redaccin& edicin y
presentacin de informes profesionales de este tipo#
Adicionalmente& todo informe de tasacin constituye un
reflejo espec%fico& particular y 2nico de una situacin en un momento
determinado& en tal sentido& la fec,a en la cual se emite y firma un
informe t*cnico de tasacin constituye una de las variables ms
importantes y sinificativas del mismo#
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E1isten pa%ses como 5rasil& 'ue tienen normado tanto el
proceso de valoracin& el nivel de rior empleado y la elaboracin del
informe de tasacin# En !ene"uela& a2n no se ,a lorado normar al
respecto& pero si se ,an dado los primeros pasos y e1iste un
anteproyecto formal 'ue en futuro mediato se convertir en una
realidad#
)in embaro& e1iste una estructura bsica de informe 'ue ,a
venido siendo utili"ada con bastante *1ito& y 'ue var%a mayormente
en funcin del alcance del trabajo y del estilo propio de cada
tasador# En este caso& a continuacin y a manera de referencia se
describen las partes bsicas 'ue conforman el contenido de un t%pico
informe de tasacin#
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Metodolo&1as Valuatorias
4ara la seleccin de la metodolo%a cient%fica ms idnea en la
investiacin valuatoria& el profesional tasador toma en
consideracin en primera instancia& obviamente el bien objeto de
tasacin y sus caracter%sticas enerales9 las condiciones del mercado
'ue rien en ese momento9 el alcance de la investiacin9 el nivel de
rior 'ue se e1ie& entre otros aspectos y seuidamente& eval2a la
disponibilidad y factibilidad de recoleccin de la informacin 'ue
re'uiere para reali"ar dic,a investiacin# 6na ve" reali"ado este
anlisis preliminar& se escoe entre los m*todos disponibles
universalmente aceptados& ya sean los llamados m*todos directos o
indirectos o una combinacin de ellos& si fuera necesario#
Tambi*n es importante puntuali"ar la importancia de la
metodolo%a cient%fica& ya 'ue el tasador se apoya en ella y en su
estructura para canali"ar adecuadamente el estudio del bien objeto
de investiacin9 para planificar y reali"ar el trabajo de campo y las
inspecciones de rior9 para recolectar& procesar y anali"ar los datos
necesarios9 para interpretar& e1plicar y concluir acerca de los
resultados obtenidos y para plasmar en forma escrita toda esa
investiacin#
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En este mdulo nos dedicaremos a estudiar un poco ms los
m*todos directos y solo conceptuali"aremos lo referente a los
m*todos indirectos#
M3todos Directos
)on a'uellos 'ue como su nombre lo indica& no dependen de
otros m*todos para la obtencin de resultados#
As% tenemos a disposicin por un lado el m*todo de
comparacin directa& tambi*n conocido como m*todo de mercado9 y
por otro& el m*todo de comparacin de costos de reproduccin& o
m*todo del costo de reposicin a nuevo o simplemente m*todo del
costo#
A7 M*todo de Comparacin /irecta <M*todo de Mercado7
Es un m*todo directo cuya filosof%a se basa en la comparacin
del bien 'ue es objeto de investiacin& con bienes 'ue sirvan de
referencia <referenciales7& es decir& lo ms similares posible en
cuanto a sus caracter%sticas tanto intr%nsecas como e1tr%nsecas# As%
pues tenemos la necesidad de anali"ar entre muc,as otras0
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4o"o&enei5acin de Datos
)iempre sure la in'uietud& 'ue por ms 'ue se 'uiera& en la
ran mayor%a de los casos los datos recolectados 'ue van a
conformar la muestra de anlisis& son siempre en mayor o menor
medida datos de inmuebles con caracter%sticas ,etero*neas#
Entonces se ,ace indispensable la utili"acin de un proceso de
,omoenei"acin de los datos o referenciales& con respecto al
inmueble a tasar# Antes de continuar es conveniente definir el
sinificado de lo 'ue para nosotros representa un referencial#
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Re*erencial o Re*erenciales$
Con este t*rmino se define a cada operacin de compra 3
venta de inmuebles debidamente protocoli"ada en la oficina
subalterna de reistro p2blico respectiva y 'ue en eneral debe
constar de la siuiente informacin para 'ue sea confiable0 a7 :ec,a
de Reistro b7 El n2mero del e1pediente y el n2mero del tomo en
donde 'ued reistrado en la oficina de reistro respectiva9 c7
Tipolo%a del Inmueble <apartamento& casa-terreno& aparto-'uinta&
local comercial& oficina& terreno& u otros79 d7 .ocali"acin del
inmueble <Estado& Municipio y 4arro'uia79 e7 )ituacin del Inmueble
<Aona& 6rbani"acin& Calle& Avenida& )ector& otros#79 f7 6bicacin e
identificacin del Inmueble <Conjunto residencial& man"ana& parcela&
piso& n2mero del inmueble& otros#79 7 4recio Transado y;o estimado
por el reistro9 ,7 Crea<s7 del Inmueble9 i7 4recio unitario transado9
j7 Identificacin del Comprador y del !endedor9 D7 Otros /atos de
inter*s <financiamiento& ,ipotecas& daciones en pao& pactos de
retracto& venta de derec,os& otros7#
)iuiendo con el tema de la ,omoenei"acin de datos& e1isten
dos <>7 procedimientos para ,acerlo0
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No. #ro"ectista SVIA 0101
4o"o&enei5acin Tradicional o 6e"i7E"p1rica
)e reali"a a trav*s de formulas y criterios ampliamente
utili"ados& pero 'ue pudieran no adaptarse a todas las situaciones#
8eneralmente se aplican estos criterios para ajustar los datos por0
Criterio de Actuali5acin 8 Conte"poraneidad o a+uste por
tie"po$
.os referenciales obtenidos en el Reistro )ubalterno
correspondiente& pueden o no& ser de fec,a cercana a la del aval2o&
por lo tanto se re'uiere actuali"arlos& y esto se ,ace trayendo a
valor presente& por medio de la aplicacin de conceptos de
matemtica financiera& el precio unitario de los referenciales#
Conociendo la ecuacin 'ue nos permite calcular el valor a futuro de
una suma de dinero colocada a una tasa de inter*s en un periodo
determinado tenemos0
!a E !r 1 <=F i7 n
/onde0
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#001
Sude$an! #. %.&'(
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!a E !alor actuali"ado a la fec,a del aval2o del precio
unitario del referencial#
!r E !alor del precio unitario del referencial para la fec,a
del reistro#
i E Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el
periodo#
+ E +2meros de periodos considerados#
B en donde el factor
<=F i7 nE :c: E :actor de Correccin por :ec,a
Criterio de A+uste por 9rea$
)abemos 'ue el valor unitario <467 de un inmueble es funcin
inversa de la manitud de su rea& en la mayor%a de los casos& a
mayor rea menor precio unitario& y viceversa# Es recomendable
seleccionar referenciales cuyas reas no superen una diferencia de G
HIJ al compararla con el rea del inmueble a valuar# En caso de no
conseuir referenciales 'ue cumplan esta condicin es necesario
correir por rea y pueden utili"arse las siuientes frmulas0
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#001
Sude$an! #. %.&'(
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:r"ula de Me)er$ 4lantea dos frmulas cuya aplicacin depende de
s% el rea del referencial es mayor o menor 'ue la del inmueble
objeto del aval2o& no deber%a ser utili"ada para diferencia de
superficies muy randes#
Crea del referencial menor 'ue el rea del inmueble a valuar0
Aref K Ainm
:cA E L = 3 <Ainm ; Aref7 M N O F N
Crea del referencial mayor 'ue el rea del inmueble a valuar0
Aref P Ainm
:cA E L = F <Aref ; Ainm7 M N O - N
/onde0
:cA E :actor de correccin por rea
Aref E Crea del referencial
Ainm E Crea del inmueble objeto del aval2o
N E porcentaje de afectacin entre el QJ y el =IJ
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:r"ula E"p1rica$
Otro criterio al respecto es el siuiente0
:cA E <Aref;Ainm7 I&>Q
)i la diferencia entre ambos es menor o iual a HIJ& es decir&
Ainm 3 Aref R I&HI
Ainm
o
:cA E <Aref;Ainm7
I&=>Q
)i la diferencia entre ambos es mayor a HIJ& es decir&
Ainm 3 Aref R I&HI
Ainm
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Criterio de A+uste por :uente$
En el caso 'ue se re'uiera la utili"acin de datos provenientes
de la oferta e1istente& usualmente se le aplica un factor de ajuste
por neociacin entre el I&SI ,asta =&II# E'uivaliendo este 2ltimo
valor a los datos provenientes de los reistros o en el caso 'ue
estemos muy seuros 'ue el vendedor tiene blindado el valor y no es
susceptible de neociacin# /e todas formas los datos provenientes
de la oferta disponible siempre deben ser anali"ados muy
cuidadosamente ya 'ue eneralmente estas neociaciones se reali"an
con planes de paos& pueden ser proyectos en pre-venta y convendr%a
entonces conocer el valor de contado del mismo# Resumiendo :c:O E
:actor Oferta E I&SI a =&II :c:R E :actor Reistro =&II
Otros criterios$
E1isten muc,os otros criterios de ,omoenei"acin 'ue se
utili"an en Inenier%a de Tasaciones tales como0 Ajuste por frente&
por profundidad& por "onificacin& por es'uina o varios frentes& por
e'uipamiento& por toporaf%a& por accesibilidad& por calidad
ambiental& etc#
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4o"o&enei5acin Cient1*ica
)e reali"a a trav*s de modelos particulares sustentados en la
inferencia estad%stica - anlisis de reresin lineal - 'ue nos permite
observar el comportamiento de las variables estudiadas# En esencia
raficando los valores de los precios unitarios de inmuebles <variable
dependiente7 en funcin de la variable independiente escoida
<frente& fondo& fec,a& a(o de construccin& ubicacin& etc#7 podemos
obtener informacin valiosa acerca del comportamiento del mercado
inmobiliario estudiado& como lo son el tipo de curva 'ue lo rie ya sea
lineal& e1ponencial& polinmica& u otra9 su pendiente o intensidad& su
tendencia& el rano de dispersin de los datos& su rado de
,omocedasticidad& entre otras#
4asos para obtener el valor de un inmueble a trav*s del
M*todo de Comparacin /irecta Como se observa ,asta el momento
el proceso valuatorio es ms complejo de lo 'ue la mayor%a de las
personas pueden imainar# .a complejidad en el anlisis depender
tambi*n del nivel de rior e1iido0
E1pedito& +ormal& Riuroso o inclusive Especial# En una
sinificativa proporcin los Informes de Aval2o 'ue circulan en el
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mundo inmobiliario se consideran en un +ivel de Rior +ormal& en
donde se aplican modelos determin%sticos para el tratamiento de los
datos apoyados en la estad%stica descriptiva y con un n2mero de
referenciales preferiblemente mayor a 'uince <=Q7# Tomando en
consideracin estos comentarios de seuidas se resumen los pasos
para la aplicacin del presente m*todo0
a7 Estudio preliminar del inmueble objeto de aval2o y su entorno#
b7 Anlisis del e1pediente respectivo 3 /ocumentos de
4ropiedad& Condominio& $ipotecas& Catastro&
c7 Tradicin .eal& )olicitante& 4ropietarios& etc#
d7 Inspeccin del inmueble - levantamiento in situ de
caracter%sticas& planos& cro'uis& fotos#
e7 Observacin de su entorno 3 :actores de .ocali"acin& otros
datos#
f7 Investiacin de Campo - Oficina de reistro correspondiente#
Recoleccin de referenciales de compra - venta de inmuebles
similares de la "ona#
7 Anlisis y depuracin inicial de los referenciales#
,7 /eterminacin de la tasa de variacin intermensual
inmobiliaria#
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i7 /e ser necesario elaborar matri" de comparacin de sectores
3 Matri" de !ecindario#
j7 Correccin de los referenciales por fec,a& rea& ubicacin&
etc# <$omoenei"acin7#
D7 /eterminacin de los precios unitarios correidos <5s# :#; m>7#
l7 Aplicacin Estad%stica /escriptiva - Medida de tendencia
central de la muestra y su respectivo estimador y rano de
dispersin#
m7 Obtencin del valor del Inmueble 3 Conclusin del Tasador
para la fec,a del informe#
n7 Elaboracin& Redaccin& Edicin e Impresin del Informe#
Antes de continuar vamos a ver& cuales ser%an nuestras
posibles fuentes primarias de informacin& donde la podemos
obtener& como reali"amos nuestra b2s'ueda& 'ue informacin nos
interesa y debemos levantar& 'ue criterios aplicamos para
seleccionar o rec,a"ar referenciales <proceso de depuracin7& 'ue
otras fuentes alternativas tenemos a nuestra disposicin y cuales
ser%an sus bondades y sus limitaciones#
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)uponamos 'ue de nuestra investiacin del reistro
correspondiente obtuvimos una muestra representativa y lo tomamos
para reali"arles el proceso de ,omoenei"acin0
=7 Aplicando Meyer
Aref P Ainm T UI m> P QU&SI m>
:cA E L = F <Aref ; Ainm7 M N O - N
:cA E L = F <UI; QU&SI7 M I&=I O 3 I&=I E =&IIU
>7 Aplicando :rmula Emp%rica0
Ainm 3 Aref E A5) <QU&SI 3 UI7 ; QU&SI E I&IU I&HI
Ainm
:cA E <Aref;Ainm7 I&>Q E <UI;QU&SI7 I&>Q E =&I=V
Ejemplo Correccin por Crea Referencial +o# >0
Crea del Inmueble a Tasar0 Ainm E QU&SI m>
Aref> E QI m>
=7 Aplicando Meyer
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Aref K Ainm T QI m> K QU&SI m>
:cA E L = - <Ainm ; Aref7 M N O F N
:cA E L = - <QU&SI; QI7 M I&=I O F I&=I E I&WSXU
>7 Aplicando :ormula Emp%rica0
Ainm 3 Aref E A5) <QU&SI 3 QI7 ; QU&SI E I&=> I&HI
Ainm
:cA E <Aref;Ainm7 I&>Q E <QI;QU&SI7 I&>Q E I&WUW
Ejemplo Correccin por Crea Referencial +o# H0
Crea del Inmueble a Tasar0 Ainm E QU&SI m>
ArefH E QU&SI m>
=7 Aplicando Meyer
:cA E L = - <Ainm ; Aref7 M N O F N
:cA E L = - <QU&SI; QU&SI7 M I&=I O F I&=I E =&II
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>7 Aplicando :ormula Emp%rica0
Ainm 3 Aref E A5) <QU&SI 3 QU&SI7 ; QU&SI E I&II I&HI
Ainm
:cA E <Aref;Ainm7 I&>Q E <QU&SI;QU&SI7 I&>Q E =&II
Ejemplo Correccin por :ec,a Referencial +o# =0
)uponiendo una tasa de variacin inmobiliaria intermensual0 i E >&>I
J
:ec,a del Aval2o0 >=;=I;>IIS
:ec,a protocoli"acin Ref=0 =V;I>;>IIS
+o# d%as transcurridos entre ambas fec,as0 >VW
E'uivalente a0 S&HI meses
:c: E <=Fi7n E <=F I&I>>7S&HI E =&=WS
Ejemplo Correccin por :ec,a Referencial +o# >0
)uponiendo una tasa de variacin inmobiliaria intermensual0 i E >&>I
J
:ec,a del Aval2o0 >=;=I;>IIS
:ec,a protocoli"acin Ref=0 IX;IQ;>IIS
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+o# d%as transcurridos entre ambas fec,as0 =UX
E'uivalente a0 Q&QX meses
:c: E <=Fi7n E <=F I&I>>7Q&QX E =&=>W
Ejemplo Correccin por :ec,a Referencial +o# H0
)uponiendo una tasa de variacin inmobiliaria intermensual0 i E >&>I
J
:ec,a del Aval2o0 >=;=I;>IIS
:ec,a protocoli"acin Ref=0 >I;IX;>IIS
+o# d%as transcurridos entre ambas fec,as0 WH
E'uivalente a0 H&=I meses
:c: E <=Fi7n E <=F I&I>>7H&=I E =&IUW
4odemos entonces resumir en la siuiente tabla los diferentes
factores de ,omoenei"acin por rea y por fec,a y los precios
unitarios ya correidos u ,omoenei"ados#
)iendo
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4u correido E 46 1 :cA 1 :c: a la fec,a del aval2o
/onde el 46 es el precio unitario en 5s# :# por m> al momento
de la protocoli"acin#
Es importante en este momento recordar y recalcar 'ue son
precisamente los precios unitarios correidos u ,omoenei"ados& la
data 'ue conformar la muestra a la cul se le aplicar ya sea el
anlisis estad%stico descriptivo <MTC7 o el anlisis estad%stico
inferencial <Reresin .ineal )imple o M2ltiple7 se2n sea el caso y el
nivel de rior del aval2o#
Tasa de Variacin Inter"ensual In"o%iliaria
4uede obtenerse de diferentes anlisis 'ue involucran menor o
mayor complejidad& entre otros& podemos referir los dos m*todos
siuientes0
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a7 Aplicando Matemticas :inancieras0
/isponiendo de una muestra satisfactoria y sinificativa de
referenciales correspondientes a la "ona& o mejor a la urbani"acin9
o ms preciso a2n& a un determinado conjunto residencial al cul
estamos estudiando& pudi*ramos entonces reali"ar un anlisis de la
variacin de los precios unitarios en el tiempo y aplicando las
frmulas de matemticas financieras para la actuali"acin de flujos
monetarios& se puede obtener la tasa de crecimiento intermensual
inmobiliaria# El siuiente caso podr%a servir de ejemplo0
/onde
i <J7 E L<!a;!o7=; n 3 =O 1 =II
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a/ Aplicando N2"eros ndices$
N2"eros ndices
)e define un +2mero Yndice como a'uella medida estad%stica
'ue permite estudiar los cambios 'ue se producen en una manitud
simple o compleja con respecto al tiempo o al espacio9 es decir
comparar dos situaciones& una de las cuales& se considera de
referencia# Al per%odo inicial se le denomina per%odo base o de
referencia& por consiuiente la situacin 'ue se 'uiere comparar se
denomina per%odo actual o corriente#
N2"eros ndices Co"ple+os onderados
En la realidad no interesa comparar precios& cantidades o
valores de bienes individuales& sino 'ue se comparan dic,as
manitudes para randes rupos de bienes# .a informacin
suministrada por los %ndices simples de cada uno de los diferentes
bienes& debe ser resumida en un 2nico %ndice& al 'ue se le denomina
complejo# 4ara construir un %ndice complejo& ,ay 'ue seleccionar un
rupo de bienes para formar una canasta& tomando en cuenta la
importancia relativa de cada uno de esos bienes en el rupo eleido&
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con el objeto de establecer ponderaciones y e1presarlas en un
n2mero %ndice 'ue re2na la mayor cantidad posible de informacin
denominado complejo ponderado#
ndices de recios
Miden la evolucin de la manitud precio de un conjunto de
bienes y servicios 'ue interan una canasta& entre el per%odo de
estudio y la base& multiplicando por cien para efectos de su
presentacin# )u importancia es relevante por'ue permite establecer
el crecimiento entre per%odos y es la informacin 'ue normalmente
se e1trae de los anlisis# .os n2meros %ndices de precios re'uieren
de0 canasta de bienes y;o servicios del per%odo base& una estructura
de ponderaciones del per%odo base& precios del per%odo base y
precios del per%odo de estudio& siendo utili"ado muy frecuentemente
para su clculo la siuiente propuesta0
ndice de recios de Laspe)res .Lp/
Etienne .aspeyres <=SHS 3 =W=H7& estad%stico alemn& propuso
como ponderacin el porcentaje 'ue ten%a cada art%culo dentro del
valor de la canasta en el per%odo base# Es la media aritm*tica
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ponderada de los %ndices simples de precios# El criterio de
ponderacin es Zi E 4io # [io& 'ue es el valor de la cantidad
consumida del bien i 3 *simo en el per%odo base& a precios de dic,o
per%odo9 por tanto& la frmula eneral es0
4it 0 4recio en el per%odo <t7 de estudio
4io0 4recio en el per%odo base <o7
[io0 Cantidad en el per%odo base <o7
Tambi*n e1isten otras formulaciones como la de $erman
4aasc,e& economista alemn9 Irvin :is,er <=SUX 3 =WVX7& economista
estadounidense9 $enry )id\icD <=SHS 3 =WII7& filsofo y
economista britnico9 entre otros#
Tasa de Variacin .T-/
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4ermite evaluar la variacin entre el Yndice de un per%odo
corriente <t7 de estudio y el Yndice del per%odo anterior <t -=7
e1presado en porcentaje#
It 0 Yndice en el per%odo <t7 de estudio
I t - =0 Yndice en el per%odo <t - =7 inmediato anterior al de estudio
Al aplicar esta frmula a los %ndices inmobiliarios lo 'ue se
obtiene no es otra cosa sino la inflacin inmobiliaria& y es esta
e1presin la 'ue nos permite reali"ar comparaciones del
comportamiento inmobiliario del sector 'ue se esta anali"ando con
las dems variables macroeconmicas tales como0 Tasas bancarias
activas y pasivas& la inflacin& tasa de variacin del dlar& otras#
Di*erencia entre un ndice ) una Tasa de Variacin
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Es importante puntuali"ar 'ue un %ndice y una tasa poseen
diferencias conceptuales bien interesantes# As%& al anali"ar las
respectivas frmulas se puede observar 'ue aun'ue ambas se
e1presan en porcentaje <J7& un %ndice por su propiedad de e1istencia
nunca podr ser cero& ni podr adoptar valores neativos& es decir
siempre ser un n2mero positivo diferente de cero < P I y T I 7& y
conceptualmente mide la evolucin de una variable con respecto al
tiempo# 4or otro lado& una tasa mide la variacin de un %ndice entre
per%odos consecutivos y podr adoptar valores tanto neativos < K
I 7& como positivos < P I 7& como tambi*n valores iuales a cero < E I 7&
en el caso en 'ue entre dos per%odos consecutivos el valor del %ndice
sea el mismo#
Matri5 de Vecindario
/e manera intencional se ,an dejado unos sinos de
interroacin <]^7 en la columna referente al :actor de Correccin
por 6bicacin& tambi*n llamado :actor de Correccin por
.ocali"acin o por !ecindario <:c!7#
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Conceptualmente se basa en el mismo principio 'ue los otros
factores de correccin& lo diferente ser%a 'ue para este caso no se
aplican frmulas sino 'ue se plantea un modelo de anlisis de las
"onas o de los sectores involucrados aplicando la metodolo%a
tradicional# /e *sta manera se construye una matri" de evaluacin de
"onas o sectores& conocida como Matri" de !ecindario#
4rimeramente se establece el criterio de evaluacin&
dise(ando una escala de puntaje en funcin de la condicin del
aspecto considerado# 4odemos eleir entre escalas del = al H& del = al
Q& del = al X& del = al =I o inclusive del = al >I# 4artiendo 'ue = ser%a la
condicin ms desfavorable# En la prctica es conveniente simplificar
la escala ya 'ue esta metodolo%a en esencia lo 'ue trata es de ,acer
un poco ms objetiva la tarea eminentemente subjetiva de evaluacin
de las "onas o sectores a comparar#
.ueo se establecen los factores principales y sus respectivos
componentes 'ue sern evaluados y el peso 'ue le asinamos se2n
sea la importancia relativa entre ellos#
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)i suponemos 'ue estamos reali"ando un aval2o de una casa y
terreno& ubicado en la Carretera +acional Turmero 3 .a Encricijada&
4arro'uia Turmero y tenemos referenciales del mismo )ector&
probablemente nos resultar%a interesante aplicarle a dic,os sectores
una matri" de vecindario para as% ,omoenei"ar los precios unitarios
por ubicacin#
)i este fuera el caso nuestros factores de correccin por
ubicacin 'uedar%an determinados as%0
En donde el :c! viene dado por :c! E 4eso del )ector en
Estudio ; 4eso del )ector a Comparar#
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4or otro lado si el inmueble objeto de aval2o estuviera ubicado
en el casco central de Turmero& nuestros factores de correccin por
ubicacin ser%an0
$asta este momento ,emos cubierto lo referente a los pasos
a7 ,asta el j7# Inclusive el m7 ya ,a sido esbo"ado en la estructura e
importancia del informe t*cnico de tasacin# )olo nos 'ueda tratar
los pasos D7 y l7#
/e all% se desprende la importancia de la estad%stica como
disciplina y como ,erramienta para el procesamiento y anlisis de la
data inmobiliaria <precios unitarios& reas& otros7# Es por ello 'ue el
paso D7 lo vamos a abordar ms adelante en el tema de estad%stica
descriptiva& donde aprenderemos a determinar los estimadores de
tendencia central <media& mediana y moda7 de una muestra
representativa& espec%ficamente de precios unitarios <5s# :# ;m>7 de
un caso t%pico de estudio y a determinar tambi*n los estimadores de
dispersin <desviacin media& desviacin estndar7 y los criterios
para la toma de decisiones estad%sticas#
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B/ M3todo de Co"paracin de Costos de Reproduccin .M3todo
del Costo/
Es otro m*todo directo a trav*s del cul podemos estimar el
costo de las bienec,ur%as& es decir& de las construcciones o mejoras
'ue el ,ombre le incorpora de forma permanente a un terreno#
E1isten dos variantes principales de este m*todo0 a7 basado en el
estudio del presupuesto detallado de obra& indudablemente ms
preciso pero tambi*n ms laborioso y 'ue se deber reali"ar en caso
de 'ue el nivel de rior as% lo e1ija y b7 basado en el costo directo
unitario& el cual es ms e1pedito ya 'ue se apoya en informacin ya
e1istente de los costos de construccin se2n tipolo%as y
estndares constructivos& eneralmente disponible y actuali"ada
trimestralmente# A *ste 2ltimo le prestaremos nuestra atencin en
este mdulo y para ello vamos a presentar la formulacin 'ue nos
permitir obtener el valor de las construcciones0
!c E Cr 3 /
Cr E Cd F Ci
/ E <Cr 3 !s7 1 :d
)iendo0
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!c 0 !alor de la Construccin
Cr0 Costo de Reproduccin del bien objeto de estudio
Cd0 Costo /irecto 6nitario
Ci0 Costos Indirectos
/0 /epreciacin :%sica
!s0 !alor de )alvamento
:d0 :actor de /epreciacin
Interando las tres iualdades tenemos0
!c E <Cd F Ci7 3 <Cd F Ci 3 !s7 1 :d
Costo Directo
E1isten orani"aciones serias y reconocidas <CI+4RO+ET&
otras7 'ue proporcionan eneralmente de manera trimestral los
costos directos unitarios& o tambi*n llamados costos bsicos
unitarios& por tipolo%a de inmueble y su correspondiente estndar
constructivo <sea bajo& normal o alto7#
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En estos costos directos unitarios <5s# :# ; m>7 estar%an
incluidos0 materiales& e'uipos& mano de obra& impuesto al valor
areado o iva#
4ara obtener el Costo directo de la construccin0
Cd E Cdu 1 Ac
Cd0 Costo /irecto de Construccin
Cdu0 Costo /irecto 6nitario <5s# ; m>7 CI+4RO+ET o
4RE)646E)TO ACT6A.IAA/O
Ac0 Crea de la Construccin
Costos Indirectos
.os costos indirectos son todos a'uellos 'ue aun'ue no forman
parte de la estructura de costos de construccin f%sica no solo son
sinificativos& sino necesarios e indispensables para la
materiali"acin final del proyecto& all% deben incluirse los costos de0
Estudios 4reliminares <Mercado9 :actibilidad T*cnica& Econmica y
:inanciera9 Aval2os9 otros7 Anteproyecto 3 4royecto
Estudios 8eot*cnicos o de )uelos
Control T*cnico
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Inspeccin
:inanciamiento
)euros y :ian"as
Asesoramiento _ur%dico
Administracin 8eneral
Imprevistos
Impuestos !arios0 construccin& dotaciones& incorporaciones&
inspeccin& ,abitabilidad& otros
6tilidad Empresarial
Otros
Obviamente para un promotor inmobiliario es imperativo
conocer& monitorear y controlar con un alto rado de precisin estos
costos& pero para efectos de nuestro objetivo podemos de una
manera mas practica y simplificada conocer el rano de los costos
indirectos estimndolos como un porcentaje del costo directo de
construccin& 'ue podr%a fluctuar entre el >Q J al XI J& as%
tendr%amos0
Ci E <I&>Q a I#XI7 1 Cd
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Valor de 6al-a"ento

)e incluye este t*rmino en funcin de 'ue una ve" consumida
la vida 2til de una construccin& la misma siempre tendr un valor
remanente& rescate o de salvamento& siempre y cuando no est* en
ruinas& en cuyo caso no solo perder su valor de salvamento sino 'ue&
el propietario tendr a cuestas los costos de demolicin y bote# 4or
lo eneral se acepta 'ue los costos de salvamento se ubi'uen entre el
QJ y el =IJ& inclusive podr%an llear ,asta el >IJ& del costo de
reproduccin#
!s E <I&IQ a I&>I7 1 Cr
Depreciacin; :actor de Depreciacin
Es la p*rdida de valor de un bien <bienec,ur%as& ma'uinarias&
e'uipos& etc#7 debido principalmente a su edad y a su desaste
natural por uso <depreciacin f%sica7# Tambi*n e1isten otras causas
un tanto ms subjetivas de evaluar 'ue las constituyen la
inadecuacin& inadaptabilidad& la obsolescencia mecnica y
tecnolica <depreciacin funcional7# En la Inenier%a de Tasaciones
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e1isten variados m*todos para determinar el factor de depreciacin
f%sica :d& entre ellos0
M3todo de La L1nea Recta
:d E E ; !
)iendo0
E0 Edad real o aparente de la construccin en a(os#
!0 !ida 2til probable en a(os# 4er%odo m1imo durante el cual se
espera 'ue el activo cumpla con la funcin para la cual fue dise(ado#
8eneralmente se aceptan valores ra"onables entre VI a XI a(os#
M3todo de La ar(%ola de <uent5le
:d E <E ; ! 7>
M3todo de Ross
:d E ` 1 L <E ; !7 F <E ; !7> O
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Es decir la media aritm*tica de los dos m*todos anteriores
M3todo de 4eidec=e
)u factor de depreciacin depende de manera e1clusiva del
estado de conservacin del inmueble bajo las siuientes cuatro
premisas0
.a p*rdida de valor por depreciacin no puede ser revertida
con astos de mantenimiento
.as reparaciones reali"adas al inmueble solo aumentan su
durabilidad
)i el inmueble es mantenido reular y adecuadamente su
depreciacin es menor y reular
)i el inmueble no es mantenido reular y adecuadamente su
depreciacin se incrementa muc,o ms rpido
)e2n el criterio de $eidecDe0
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M3todo Mi>to
Combina el criterio de edad de la construccin y su estado de
conservacin# )e2n Rubens Alves /antas <ver biblioraf%a
recomendada7 el m*todo mi1to 'ue a su parecer produce mejores
resultados es la combinacin del m*todo de Ross con el criterio de
$eidecDe& pudiendo obtenerse el factor de depreciacin final a
trav*s de0
:d E :dRoss F <= - :dRoss7 1 C
4ara el caso particular de este mdulo se considera este
m*todo el ms prctico dado 'ue el factor ya se encuentra tabulado
en funcin de la relacin al porcentaje de edad y vida 2til probable y
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su condicin o estado de conservacin# !er tabla de depreciacin en
ane1os#
Nue-o M3todo de In&enier1a
)olo para efectos de conocimiento eneral e1iste otro
criterio& 'ui"s ms t*cnico& en el sentido& 'ue trata de estimar el
coeficiente C de $eidecD& en funcin de la inspeccin detallada del
inmueble y la evaluacin de todos y cada uno de los cap%tulos 'ue
componen el presupuesto de obra#
Ejemplo de Aplicacin M*todo del Costo aplicando Ross-
$eidecDe para la /epreciacin#
4roblema0
[ueremos determinar el valor actual de una casa colonial
ubicada en :undo $acienda El Carmen& Municipio )antiao Mari(o9
con acabados de primera y en un estado actual de conservacin muy
bueno# Tiene un rea 2til de construccin de =#USW&IQ m> y un rea
de parcela de >Q#QH>&QV m># A la misma se le ,an reali"ado
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reparaciones recientes sinificativas como nuevas tuber%as de auas
blancas y remodelacin de salas de ba(o y cocina#
)olucin0
El valor del terreno se anali"a a trav*s del m*todo de
comparacin directa de terrenos similares ya estudiado#
El valor de la construccin se obtendr siuiendo los
siuientes pasos0
/atos adicionales disponibles0
Costo /irecto 6nitario0 WH&SS 5s# ; m> <:6E+TE )ERIA B
ACT6A.IAA/A o 4RE)646E)TO7
Costos Indirectos0 HI J de Cd
!alor de )alvamento0 >IJ de Cr
!c E Cr 3 /
Cr E Cd F Ci
/ E <Cr 3 !s7 1 :d
Clculo Costo de Reproduccin
Cd E WH&SS 5s ; m> 1 =#USW&IQ m> E =QS#QUS&I= 5s#
57
Clculo de la /epreciacin
Edad de Inmueble E >Q a(os <=WS=7
!ida atil E XI a(os
E ; ! E >Q ; XI E I& HQX= E HQ& X= J b HUJ
)uponemos Estado > de conservacin se2n $eidecDe <C E
>&Q>J7 Entrando en la tabla con las premisas anteriores obtenemos0
:d E I&>UV <>U&VJ7
/ E <Cr 3 !s7 1 :d
Clculo del !alor de la Construccin
)abemos 'ue el monto es de >#HWU#WWV&SQ 5s# :# /onde el
:actor de /epreciacin :d obtenido por la tabla fue de I&>UV
!erifi'uemos si eso es correcto y 'ue otras informaciones podemos
obtener0
:d E :dRoss F <= - :dRoss7 1 C
:dRoss E ` 1 L <E ; !7 F <E ; !7> O
E ; ! E >Q ; XI E I& HQX= E HQ& X= J b HUJ
:dRoss E I&>V>
A,ora el criterio de $eidecDe le area una depreciacin
adicional por estado de conservacin de0
:d$eidecDe E <= - :dRoss7 1 C E < = 3 I&>V> 7 1 C E I&XQS 1 C
:d$eidecDe E I&XQS 1 C
Como C E >&#Q>J < Estado de conservacin >7
Entonces la depreciacin adicional por estado de conservacin
es0
:d$eidecDe E I&XQS 1 C E I&I=W=
:d$eidecDe E I&I=W=
:d E :dRoss F :d$eidecDe E I& >V> F I&I=W= E I&>U==
:d E I&>U== este ser%a el valor e1acto por clculo& 'ue es muy
parecido al obtenido por la tabla de I&>UV
.a diferencia entre ambos valores est en 'ue para entrar en
la tabla se redonde el resultado de la relacin E ; ! 0 E ; ! E >Q ;
XI E I& HQX= E HQ& X= J HUJ
6na ve" anali"ados todos estos aspectos& sin duda aluna&
estamos ms preparados para comprender rficamente el
sinificado y representacin del concepto de depreciacin0
Interpretacin Gr(*ica de la Depreciacin
M3todos Indirectos$
Como ya se ,ab%a mencionado& los m*todos indirectos solo
sern tratados en este mdulo de manera muy superficial en su parte
conceptual y su campo de aplicacin#
A7 M*todo Evolutivo
En forma eneral los m*todos indirectos se fundamentan en el
m*todo evolutivo 'ue en su esencia corresponde a un anlisis de
neocio para determinar la factibilidad t*cnica& econmica y
financiera de una determinada inversin inmobiliaria por reali"ar o
para determinar las condiciones actuales de una inversin
inmobiliaria ya reali"ada#
!I E !T F I F 6
)iendo0
!I0 !alor de Mercado del inmueble
!T0 !alor del Terreno
I 0 !alor de la Inversin Total en la Construccin
60 6tilidad o 8anancia del Inversionista
57 M*todo de .a Renta
)i un inmueble o en eneral un bien& produce una renta
peridica& el valor de dic,o inmueble o bien puede estimarse en
funcin de la capitali"acin a valor presente de esa renta# Este
m*todo se soporta en los conceptos de la matemtica financiera
teniendo como factores determinantes el per%odo de capitali"acin y
la tasa de descuento a ser utili"ada# A trav*s de este m*todo no se
obtienen valores de mercado# )iempre es preferible la utili"acin de
los m*todos directos en la medida 'ue e1istan referenciales
suficientes para la utili"acin del m*todo comparativo#
En alunos pa%ses& e1iste leislacin en referencia al control
del canon de arrendamientos de inmuebles#
Estas leislaciones aun'ue tratan de aluna manera de
mantener en ciertos ranos el monto m1imo de los al'uileres y as%
evitar cierta especulacin& tambi*n introducen distorsiones
importantes 'ue enrarece y dificulta la actividad inmobiliaria de
al'uileres# En nuestro pa%s& el m1imo canon de arrendamiento anual
se establece en funcin de un porcentaje del valor del inmueble# Esto
,a ,ec,o 'ue en cierta medida se apli'ue este m*todo a veces
indiscriminadamente# Es importante ser muy cauteloso en la
aplicacin de esta metodolo%a& ya 'ue no aplica para todos los casos
y en la mayor%a produce resultados no satisfactorios#
C7 M*todo Residual
Es una variante ms compacta y prctica del m*todo evolutivo
y es bastante 2til en a'uellos casos en los cuales se re'uiere obtener
el valor correspondiente al terreno de un inmueble y no podemos
aplicar el m*todo de comparacin directa por no e1istir
referenciales de terrenos suficientes o actuali"ados# A trav*s de
este m*todo se estima el valor del terreno conociendo previamente
el valor total del inmueble y el de las bienec,ur%as y en funcin del
factor de comerciali"acin para el momento del aval2o#
!I E <!T F !C7 1 :C
)iendo0
!I0 !alor de Mercado del inmueble
!T0 !alor del Terreno
!C 0 !alor de las Construcciones o 5ien,ec,ur%as
:C0 :actor de Comerciali"acin
)i se conoce !I& !C& y se estima a trav*s de un anlisis el :C&
podr%amos obtener el !alor del Terreno0
!T E !I ; :C - !C
/7 Involutivo
+o es otro 'ue la aplicacin del m*todo evolutivo para la
obtencin del valor del terreno# Es uno de los ms complejos pero
tambi*n ms interesantes& ya 'ue en *l intervienen todos y cada uno
de los principios bsicos de valoracin 'ue vimos en un comien"o#
Implica el establecimiento del proyecto inmobiliario ,ipot*tico
compatible con dic,os principios9 anlisis de escenarios0 pesimistas-
satisfactorios-optimistas e ideales9 planificacin prospectiva en
funcin de las variables macroeconmicas y de rieso y sus probables
variaciones9 anlisis de sensibilidad9 evaluacin velocidad de ventas9
determinacin del valor presente neto& tasa interna de retorno& y
muc,as otras consideraciones#
!T E !I - < I F 6 7
)iendo0
!I0 !alor de Mercado del inmueble
!T0 !alor del Terreno
I 0 !alor de la Inversin Total en la Construccin
60 6tilidad o 8anancia del Inversionista
Co"%inacin de M3todos
Resumiendo las metodolo%as y su aplicacin tenemos0
a7 Terrenos0 Comparacin /irecta& Residual o Involutivo
b7 5ienec,ur%as0 Comparacin /irecta o Comparacin de Costos
c7 Terrenos F 5ienec,ur%as0 Comparacin /irecta Comparacin
/irecta F Comparacin de Costos Combinacin
I+8# $cCTOR )ERRA+O
4erito Avaluador
C# I#0 ! 3 >#XQI#HS=
C# I# !#0 =I#S=W
4# A# 3 )!IA0 II=
)6/E5A+0 4 3 >#QXV
+o# 4royectista I=I=

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