Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 AVALO INMOBILIARIO METODOLOGA MARCO TERICO Introduccin El actual material est preparado y resumido en funcin de los objetivos planteados por el prorama bsico de formacin del corredor inmobiliario de la Cmara Inmobiliaria de !ene"uela# $a sido un tanto dif%cil poder condensar los aspectos valuatorios y de estad%stica bsica aplicada& 'ue el profesional inmobiliario& optante a la certificacin o ya certificado& debe no solo tener presente& sino 'ue est en la obliacin de conocer y manejar para su mejor desempe(o# )e debe interiori"ar 'ue emitir juicios u opiniones de valor sustentables es una de las disciplinas ms complejas& 'ue lleva impl%cita una enorme responsabilidad y compromiso *tico y profesional 'ue oblia a poseer un vasto conocimiento multidisciplinario& pero 'ue tambi*n constituye uno de los mundos del saber ms interesantes y apasionantes# +o podemos pretender en tan corto tiempo nadar ,oladamente en las auas de la Inenier%a de Tasacin& pero si podemos sumerirnos un poco - al menos ,asta los tobillos - en sus orillas# 1 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 Conceptos Generales .os t*rminos valor& precio y costo siempre ,an estado sujetos a diferentes interpretaciones 'ue en no pocos casos se ,an confundido sus sinificados y 'ue es conveniente precisar antes de iniciarnos en el apasionante mundo de la inenier%a de tasaciones# /e manera sucinta podemos apuntar0 recio Es la cantidad& eneralmente en moneda& paada por un comprador a un vendedor por un determinado bien o servicio# Costo !ptica del Consu"idor#Co"prador$ Es el precio paado ms todos los otros astos en 'ue incurre un comprador en la ad'uisicin de un determinado bien o servicio& en otras palabras& todo lo 'ue pao por la ad'uisicin de la nueva propiedad# 2 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 !ptica del roductor#Vendedor$ Es la cantidad total& e1presada en moneda& 'ue un vendedor ,a invertido para la produccin de un determinado bien o servicio sin adicionarle a2n su maren de anancia o comerciali"acin# Valor Es un t*rmino subjetivo usado en teor%a econmica para indicar la importancia 'ue el ,ombre le concede a un bien o a un servicio# /epende de muc,os factores y por ello se ,abla de0 valor sentimental& valor ,istrico& valor de mercado& valor contable& valor e1propiatorio& valor para fines sucesorales& fiscales o de reistros& valor intanible& plusval%a& justiprecios& etc# Valor de Mercado$ E1istiendo un bien& un servicio& o en nuestro caso una propiedad& el valor de mercado es el valor m1imo posible& e1presado en moneda& 'ue un vendedor 'ue esta realmente interesado y deseoso de vender y sin estar for"ado ,acerlo& puede obtener de un comprador tambi*n interesado y deseoso de comprar& teniendo 3 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta y de la utilidad de la propiedad sujeta a neociacin# Bienes In"ue%les )e considera como un bien todo lo 'ue al relacionarse con el ,ombre enera una relacin de no-indiferencia& es decir& comien"a a tener valor para *l# .os bienes pueden ser tanibles cuando pueden ser tocados o intanibles cuando no pueden ser tocados# Con base a esta definicin& para nosotros los Inmuebles en eneral son bienes tanibles y a los 'ue nos concentraremos en esta oportunidad son0 Terrenos 3 4arcelas y .otes 5ienec,ur%as 3 edificaciones y otras Terrenos con bienec,ur%as Alunas consideraciones sobre Terrenos y 5ienec,ur%as las podemos anali"ar en el siuiente cuadro0 4 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 Dia&nstico del Mercado In"o%iliario Todo mercado tiene impl%cito tres componentes0 4RO/6CTO o )ER!ICIO o en eneral los bienes e1puestos en dic,o mercado !E+/E/ORE) o las partes deseosas en venderlos y COM4RA/ORE) o las partes interesadas en ad'uirirlos# A,ora cuando ,ablamos de bienes inmuebles& estos tres componentes forman un mercado inmobiliario# 4or supuesto el mercado inmobiliario lo podemos sementar en tantos sub-mercados como nuestro inter*s de investiacin as% lo re'uiera& como por ejemplo0 sub-mercado de terrenos& de locales 5 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 comerciales& de apartamentos& de oficinas etc# 4odemos tambi*n considerar el mercado de al'uileres y el mercado de compra y venta# 4ara reali"ar un dianstico del mercado inmobiliario deben tomarse en consideracin tres aspectos fundamentales0 la estructura& la conducta y el desempe(o del dic,o mercado Estructura del Mercado In"o%iliario /eben anali"arse los siuientes aspectos0 a7 8rado de concentracin de los vendedores 3 Cuantos son y como estn distribuidos# b7 4erfil del universo de compradores 3 posibles compradores reales y potenciales9 clasificacin y distribucin9 ustos y preferencias# c7 8rado de diferenciacin del producto 3 4ortafolio de productos ofrecidos por los vendedores& diferenciados bajo la ptica de los compradores# d7 Condiciones de entrada 3 :acilidades y dificultades de entrada en el mercado por vendedores y compradores# 6 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 Conducta del Mercado In"o%iliario /ebemos atender a0 a7 4ol%ticas de precios de los vendedores y formas de paos adoptadas9 nuevos productos y sus ventajas comparativas9 estrateias promocinales& de intermediacin y de comerciali"acin# b7 4rocesos de adecuacin constante de los vendedores& en virtud de la interaccin con la capacidad de ad'uisicin& ustos y preferencias de los compradores# Dese"pe'o del Mercado In"o%iliario 4ara poder reali"ar una evaluacin del desempe(o de nuestro mercado o sub-mercado inmobiliario 'ue estemos estudiando& re'uerimos de un Monitoreo )istemtico de los siuientes aspectos0 a7 Tendencias del mismo b7 Resultados finales alcan"ados por los promotores& intermediarios y;o comerciali"adores c7 +uevas inversiones 7 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 d7 !elocidad de colocacin del inmueble e7 4erspectivas reales y proyectadas de la ocupacin del suelo urbano f7 Incorporacin de servicios de infraestructura y de e'uipamientos urbanos 7 /inmica urbana y los niveles de consolidacin de sectores y;o urbani"aciones ,7 4roramas& proyectos y pol%ticas ubernamentales en estudio o ya implantadas 'ue afectan positiva o neativamente el mercado# i7 Otros# re"isas de Valoracin In"o%iliaria .leado este momento& nos preuntamos por 'u* las cosas en eneral& los bienes y los servicios tienen valor# .a respuesta es relativamente simple0 por'ue el ,ombre les atribuye valor# A,ora bien por 'ue el ,ombre les atribuye valor# Esa si 'ue es una respuesta nada simple y 'ue tiene 'ue ver directamente con la naturale"a misma del ser ,umano& con su forma de orani"acin social y con la capacidad de relacionarse e interactuar# 8 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 )in entrar en muc,as consideraciones o en profundidades ,uman%sticas precisemos entonces 'ue el ,ombre tiene necesidades& e1pectativas y aspiraciones 'ue re'uieren ser satisfec,as y esto lo conduce a un proceso complejo de valori"acin en primera instancia y consecuentemente lo lleva a establecer los valores# Ms all de estas consideraciones debemos tener presente 'ue el ,ombre es el 2nico animal 'ue transforma su medio ambiente para satisfacer sus propios re'uerimientos y 'ue adems dentro de esos re'uerimientos& en muc,as ocasiones& tambi*n est lo superfluo# Otro aspecto importante lo constituye la normativa jur%dica& el marco leal y el estado de derec,o# En !ene"uela& nuestro Cdio Civil establece 'ue& la propiedad es el derec,o de usar& o"ar y disponer de una cosa de manera e1clusiva con las restricciones y obliaciones establecidas por la ley <4ropiedad 4rivada7# /e all% se desprenden infinidad de condiciones 'ue influyen directamente sobre el valor de nuestras propiedades& 'ue ser%an motivo de interesantes anlisis y 'ue no son contemplados en este mdulo por ra"ones obvias de tiempo# )in embaro vamos a tratar de manera muy resumida ciertos principios 'ue son bsicos y nos ayudan en el proceso valuatorio# 9 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 rincipios B(sicos de Valuacin Enmarcado dentro de un sistema de orani"acin en donde estn aranti"adas las plenas libertades econmicas y sociales& los mercados en eneral estn reidos por unos principios 'ue resultan muy 2tiles a la ,ora de valorar cual'uier tipo de bien o servicio& y especialmente los inmuebles# 4odemos apuntar doce <=>7 y estn %ntimamente relacionados entre s%& tan es as%& 'ue parecieran fusionarse y ser uno solo0 rincipio de Ca"%io Todo cambia con el transcurrir del tiempo# .os bienes inmuebles& al iual 'ue los otros bienes& estn sujetos a variaciones en su condicin& oferta y demanda con el transcurrir del tiempo# .os cambios 'ue se producen en la vida econmica& social& pol%tica y cultural de la comunidad& se reflejan en el valor de una propiedad# 10 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 rincipio de Inte&racin ) Desinte&racin .os asentamientos ,umanos durante su e1istencia pasan por distintas etapas0 Interacin Estabilidad /esinteracin# 4or tanto una propiedad tendr un determinado valor en funcin de la etapa en 'ue se encuentre al momento del aval2o# rincipio de Con*or"idad El uso de la tierra o cual'uier bien inmueble debe cumplir con las disposiciones 'ue norman el desarrollo urbano <uso conforme7# rincipio de rediccin .a potencialidad o desvalori"acin de una propiedad puede verse afectada por acciones espec%ficas en el futuro inmediato o mediato previsible# Conocimiento y e1periencia nos ayudan a predecir el :6T6RO# 11 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 rincipio del Ma)or ) Me+or ,so Todo bien inmueble tendr un uso conforme 'ue producir los inresos netos ms altos durante un per%odo determinado# En otras palabras dic,o uso enera el mayor valor presente de una propiedad# 4rincipio de )ustitucin# )iempre 'ue e1istan por lo menos dos propiedades en iualdad de condiciones& el comprador eleir a'uella 'ue tena mejor precio# ?+o es lo 'ue el due(o estime 'ue vale su propiedad& sino lo 'ue los compradores est*n dispuestos a paar en comparacin con otras propiedades iualmente deseables@# rincipio de ,tilidad Todo bien tendr mayor valor en la medida 'ue sea 2til y satisfaa necesidades en un mercado de escase"# 12 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 rincipio de O*erta ) De"anda 4ara 'ue un bien tena valor deben cumplirse dos condiciones simultneamente0 $A5ER E)CA)EA RE.ATI!A /E. 5IE+ B $A5ER /EMA+/A E:ECTI!A /E. MI)MO# rincipio de Co"petencia Toda nueva edificacin o desarrollo tendr efectos sobre los ya e1istentes dentro del sector# ?8eneralmente la competencia tender a nivelar la rentabilidad en una primera etapa y lueo la bajar si la demanda no es iualmente creciente@# rincipio de Ni-el de recios .o Costos/ Todo cambio enera variaciones en los niveles de costos de los factores de produccin y estos afectarn el rendimiento de un bien inmueble y por consiuiente su valor presente ser susceptible a dic,os cambios# 13 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 rincipio de los Rendi"ientos Crecientes ) Decrecientes En la medida en 'ue se areuen <inviertan7 recursos0 capital& trabajo& tierra& tecnolo%a& servicios administrativos& etc#& los inresos y rentabilidad deben aumentar# ?+o debe ,acerse ninuna inversin cuya rentabilidad sea menor 'ue el costo de oportunidad del capital@# rincipio de Balance o E0uili%rio /entro de todo proyecto& desarrollo o inversin debe procurarse una e'uilibrada participacin de los distintos factores de produccin <tierra& capital& tecnolo%a& recursos ,umanos& etc#7& la cual enere la mayor rentabilidad# Tambi*n debe evitarse el sacrificio de cual'uiera de dic,os factores& sino se desvirtuar el concepto del proyecto oriinal traduci*ndose eneralmente en una baja de la calidad de la obra y;o en su rentabilidad# <Caso t%pico de la sub utili"acin del terreno7# ?El neocio debe ser sano y bueno para todos@# 14 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 In&enier1a de Tasacin En este momento estamos en capacidad de entender 'ue la Inenier%a de Tasaciones es una especialidad compleja 'ue involucra una ama de disciplinas y 'ue re'uiere 'ue el especialista posea un amplio conjunto de conocimientos no solo en el rea de la inenier%a& construccin& ar'uitectura& planificacin urbana& estad%stica& matemticas financieras& etc#9 )i no tambi*n& conocimientos actuali"ados de muc,as reas de las ciencias sociales y ,uman%sticas tales como0 aspectos jur%dicos& cultura tributaria& sociolo%a& psicolo%a& mercadeo& contabilidad& administracin& metodolo%a de investiacin& econom%a& econometr%a& y muc,as ms# Es importante comprender 'ue todo proceso valuatorio& enti*ndase aval2o& constituye un trabajo de investiacin& 'ue lleva impl%cito la aplicacin y combinacin de metodolo%as cient%ficas y alunas otras emp%ricas& tratando de interar criterios lo ms objetivos posible y universalmente aceptados# Todo ello con la finalidad de proporcionar una opinin inteliente o un juicio fundamentado& del rano en el cual se encuentra el valor de un determinado bien para una fec,a espec%fica# 15 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 El acto mismo de valuar no crea valor# El tasador& profesionalmente capacitado y *ticamente consolidado& no tiene la posibilidad de reali"ar una tasacin 'ue se pueda considerar e1acta# Toda tasacin en esencia es una estimacin# As% pues 'ue el tasador en su trabajo de investiacin& lo 'ue puede concluir es 'ue con un rado sinificativo de probabilidad& el valor del bien en estudio& se encuentra comprendido entre un l%mite inferior y uno superior# En pa%ses con econom%as slidas y estables& por lo eneral poseen mercados llamados de ?competencia perfecta@& en los cuales ,ay una correspondencia entre los t*rminos0 precio y valor# En la prctica& en nuestros mercados& y en especial el inmobiliario& eneralmente lo 'ue se transa es el precio y no el valor# /e esta manera& y dependiendo de las circunstancias y condiciones del mercado en un momento determinado& podemos apreciar con ran frecuencia& transacciones 'ue implican variaciones del valor de un determinado bien 'ue estn en un determinado porcentaje& ya sea ,acia abajo o ,acia arriba del valor tasado de referencia& y 'ue desde el punto de vista t*cnico son perfectamente sustentables# $asta a'u% podemos evidenciar la importancia de la Inenier%a de Tasacin y del proceso valuatorio como tal# 16 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 Entonces tambi*n podemos comprender lo 2til 'ue para nosotros representa los servicios profesionales de un tasador debidamente capacitado y certificado# Entre muc,as otras situaciones el tasador ayuda a0 .os Compradores potenciales - a precisar un precio y una estrateia de oferta conveniente .os vendedores - a precisar un precio y una estrateia de venta satisfactoria# .os Inversionistas y 4romotores - en la toma de decisiones referentes a Inversin Inmobiliaria .as Corporaciones - a apuntalar neocios& fusiones y alian"as# .as Entidades :inancieras - en la factibilidad de constitucin de arant%as ,ipotecarias y de cr*dito# 4ersonas naturales& jur%dicas y;o oranismos involucrados en procesos0 E1propiatorios9 )ucesorales9 Tributarios en eneral9 Establecimiento de primas de seuros9 Establecimiento de canon de arrendamiento& entre otros# 17 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 A-al2o Todo aval2o es un trabajo de investiacin por medio del cual un tasador proporciona una opinin t*cnica e inteliente del valor de un determinado bien& o de una propiedad y 'ue eneralmente se e1presa a trav*s de una declaracin escrita para una fec,a espec%fica <Informe de Aval2o7# In*or"e de A-al2o El informe de aval2o o Informe t*cnico de tasacin& como tambi*n se le conoce& constituye la materiali"acin escrita de todo el proceso valuatorio de investiacin& y como tal debe cumplir con todos lo re'uerimientos de elaboracin& redaccin& edicin y presentacin de informes profesionales de este tipo# Adicionalmente& todo informe de tasacin constituye un reflejo espec%fico& particular y 2nico de una situacin en un momento determinado& en tal sentido& la fec,a en la cual se emite y firma un informe t*cnico de tasacin constituye una de las variables ms importantes y sinificativas del mismo# 18 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 E1isten pa%ses como 5rasil& 'ue tienen normado tanto el proceso de valoracin& el nivel de rior empleado y la elaboracin del informe de tasacin# En !ene"uela& a2n no se ,a lorado normar al respecto& pero si se ,an dado los primeros pasos y e1iste un anteproyecto formal 'ue en futuro mediato se convertir en una realidad# )in embaro& e1iste una estructura bsica de informe 'ue ,a venido siendo utili"ada con bastante *1ito& y 'ue var%a mayormente en funcin del alcance del trabajo y del estilo propio de cada tasador# En este caso& a continuacin y a manera de referencia se describen las partes bsicas 'ue conforman el contenido de un t%pico informe de tasacin# 19 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 20 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 Metodolo&1as Valuatorias 4ara la seleccin de la metodolo%a cient%fica ms idnea en la investiacin valuatoria& el profesional tasador toma en consideracin en primera instancia& obviamente el bien objeto de tasacin y sus caracter%sticas enerales9 las condiciones del mercado 'ue rien en ese momento9 el alcance de la investiacin9 el nivel de rior 'ue se e1ie& entre otros aspectos y seuidamente& eval2a la disponibilidad y factibilidad de recoleccin de la informacin 'ue re'uiere para reali"ar dic,a investiacin# 6na ve" reali"ado este anlisis preliminar& se escoe entre los m*todos disponibles universalmente aceptados& ya sean los llamados m*todos directos o indirectos o una combinacin de ellos& si fuera necesario# Tambi*n es importante puntuali"ar la importancia de la metodolo%a cient%fica& ya 'ue el tasador se apoya en ella y en su estructura para canali"ar adecuadamente el estudio del bien objeto de investiacin9 para planificar y reali"ar el trabajo de campo y las inspecciones de rior9 para recolectar& procesar y anali"ar los datos necesarios9 para interpretar& e1plicar y concluir acerca de los resultados obtenidos y para plasmar en forma escrita toda esa investiacin# 21 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 En este mdulo nos dedicaremos a estudiar un poco ms los m*todos directos y solo conceptuali"aremos lo referente a los m*todos indirectos# M3todos Directos )on a'uellos 'ue como su nombre lo indica& no dependen de otros m*todos para la obtencin de resultados# As% tenemos a disposicin por un lado el m*todo de comparacin directa& tambi*n conocido como m*todo de mercado9 y por otro& el m*todo de comparacin de costos de reproduccin& o m*todo del costo de reposicin a nuevo o simplemente m*todo del costo# A7 M*todo de Comparacin /irecta <M*todo de Mercado7 Es un m*todo directo cuya filosof%a se basa en la comparacin del bien 'ue es objeto de investiacin& con bienes 'ue sirvan de referencia <referenciales7& es decir& lo ms similares posible en cuanto a sus caracter%sticas tanto intr%nsecas como e1tr%nsecas# As% pues tenemos la necesidad de anali"ar entre muc,as otras0 22 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 4o"o&enei5acin de Datos )iempre sure la in'uietud& 'ue por ms 'ue se 'uiera& en la ran mayor%a de los casos los datos recolectados 'ue van a conformar la muestra de anlisis& son siempre en mayor o menor medida datos de inmuebles con caracter%sticas ,etero*neas# Entonces se ,ace indispensable la utili"acin de un proceso de ,omoenei"acin de los datos o referenciales& con respecto al inmueble a tasar# Antes de continuar es conveniente definir el sinificado de lo 'ue para nosotros representa un referencial# 23 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 Re*erencial o Re*erenciales$ Con este t*rmino se define a cada operacin de compra 3 venta de inmuebles debidamente protocoli"ada en la oficina subalterna de reistro p2blico respectiva y 'ue en eneral debe constar de la siuiente informacin para 'ue sea confiable0 a7 :ec,a de Reistro b7 El n2mero del e1pediente y el n2mero del tomo en donde 'ued reistrado en la oficina de reistro respectiva9 c7 Tipolo%a del Inmueble <apartamento& casa-terreno& aparto-'uinta& local comercial& oficina& terreno& u otros79 d7 .ocali"acin del inmueble <Estado& Municipio y 4arro'uia79 e7 )ituacin del Inmueble <Aona& 6rbani"acin& Calle& Avenida& )ector& otros#79 f7 6bicacin e identificacin del Inmueble <Conjunto residencial& man"ana& parcela& piso& n2mero del inmueble& otros#79 7 4recio Transado y;o estimado por el reistro9 ,7 Crea<s7 del Inmueble9 i7 4recio unitario transado9 j7 Identificacin del Comprador y del !endedor9 D7 Otros /atos de inter*s <financiamiento& ,ipotecas& daciones en pao& pactos de retracto& venta de derec,os& otros7# )iuiendo con el tema de la ,omoenei"acin de datos& e1isten dos <>7 procedimientos para ,acerlo0 24 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 4o"o&enei5acin Tradicional o 6e"i7E"p1rica )e reali"a a trav*s de formulas y criterios ampliamente utili"ados& pero 'ue pudieran no adaptarse a todas las situaciones# 8eneralmente se aplican estos criterios para ajustar los datos por0 Criterio de Actuali5acin 8 Conte"poraneidad o a+uste por tie"po$ .os referenciales obtenidos en el Reistro )ubalterno correspondiente& pueden o no& ser de fec,a cercana a la del aval2o& por lo tanto se re'uiere actuali"arlos& y esto se ,ace trayendo a valor presente& por medio de la aplicacin de conceptos de matemtica financiera& el precio unitario de los referenciales# Conociendo la ecuacin 'ue nos permite calcular el valor a futuro de una suma de dinero colocada a una tasa de inter*s en un periodo determinado tenemos0 !a E !r 1 <=F i7 n /onde0 25 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 !a E !alor actuali"ado a la fec,a del aval2o del precio unitario del referencial# !r E !alor del precio unitario del referencial para la fec,a del reistro# i E Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el periodo# + E +2meros de periodos considerados# B en donde el factor <=F i7 nE :c: E :actor de Correccin por :ec,a Criterio de A+uste por 9rea$ )abemos 'ue el valor unitario <467 de un inmueble es funcin inversa de la manitud de su rea& en la mayor%a de los casos& a mayor rea menor precio unitario& y viceversa# Es recomendable seleccionar referenciales cuyas reas no superen una diferencia de G HIJ al compararla con el rea del inmueble a valuar# En caso de no conseuir referenciales 'ue cumplan esta condicin es necesario correir por rea y pueden utili"arse las siuientes frmulas0 26 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 :r"ula de Me)er$ 4lantea dos frmulas cuya aplicacin depende de s% el rea del referencial es mayor o menor 'ue la del inmueble objeto del aval2o& no deber%a ser utili"ada para diferencia de superficies muy randes# Crea del referencial menor 'ue el rea del inmueble a valuar0 Aref K Ainm :cA E L = 3 <Ainm ; Aref7 M N O F N Crea del referencial mayor 'ue el rea del inmueble a valuar0 Aref P Ainm :cA E L = F <Aref ; Ainm7 M N O - N /onde0 :cA E :actor de correccin por rea Aref E Crea del referencial Ainm E Crea del inmueble objeto del aval2o N E porcentaje de afectacin entre el QJ y el =IJ 27 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 :r"ula E"p1rica$ Otro criterio al respecto es el siuiente0 :cA E <Aref;Ainm7 I&>Q )i la diferencia entre ambos es menor o iual a HIJ& es decir& Ainm 3 Aref R I&HI Ainm o :cA E <Aref;Ainm7 I&=>Q )i la diferencia entre ambos es mayor a HIJ& es decir& Ainm 3 Aref R I&HI Ainm 28 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 Criterio de A+uste por :uente$ En el caso 'ue se re'uiera la utili"acin de datos provenientes de la oferta e1istente& usualmente se le aplica un factor de ajuste por neociacin entre el I&SI ,asta =&II# E'uivaliendo este 2ltimo valor a los datos provenientes de los reistros o en el caso 'ue estemos muy seuros 'ue el vendedor tiene blindado el valor y no es susceptible de neociacin# /e todas formas los datos provenientes de la oferta disponible siempre deben ser anali"ados muy cuidadosamente ya 'ue eneralmente estas neociaciones se reali"an con planes de paos& pueden ser proyectos en pre-venta y convendr%a entonces conocer el valor de contado del mismo# Resumiendo :c:O E :actor Oferta E I&SI a =&II :c:R E :actor Reistro =&II Otros criterios$ E1isten muc,os otros criterios de ,omoenei"acin 'ue se utili"an en Inenier%a de Tasaciones tales como0 Ajuste por frente& por profundidad& por "onificacin& por es'uina o varios frentes& por e'uipamiento& por toporaf%a& por accesibilidad& por calidad ambiental& etc# 29 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 4o"o&enei5acin Cient1*ica )e reali"a a trav*s de modelos particulares sustentados en la inferencia estad%stica - anlisis de reresin lineal - 'ue nos permite observar el comportamiento de las variables estudiadas# En esencia raficando los valores de los precios unitarios de inmuebles <variable dependiente7 en funcin de la variable independiente escoida <frente& fondo& fec,a& a(o de construccin& ubicacin& etc#7 podemos obtener informacin valiosa acerca del comportamiento del mercado inmobiliario estudiado& como lo son el tipo de curva 'ue lo rie ya sea lineal& e1ponencial& polinmica& u otra9 su pendiente o intensidad& su tendencia& el rano de dispersin de los datos& su rado de ,omocedasticidad& entre otras# 4asos para obtener el valor de un inmueble a trav*s del M*todo de Comparacin /irecta Como se observa ,asta el momento el proceso valuatorio es ms complejo de lo 'ue la mayor%a de las personas pueden imainar# .a complejidad en el anlisis depender tambi*n del nivel de rior e1iido0 E1pedito& +ormal& Riuroso o inclusive Especial# En una sinificativa proporcin los Informes de Aval2o 'ue circulan en el 30 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 mundo inmobiliario se consideran en un +ivel de Rior +ormal& en donde se aplican modelos determin%sticos para el tratamiento de los datos apoyados en la estad%stica descriptiva y con un n2mero de referenciales preferiblemente mayor a 'uince <=Q7# Tomando en consideracin estos comentarios de seuidas se resumen los pasos para la aplicacin del presente m*todo0 a7 Estudio preliminar del inmueble objeto de aval2o y su entorno# b7 Anlisis del e1pediente respectivo 3 /ocumentos de 4ropiedad& Condominio& $ipotecas& Catastro& c7 Tradicin .eal& )olicitante& 4ropietarios& etc# d7 Inspeccin del inmueble - levantamiento in situ de caracter%sticas& planos& cro'uis& fotos# e7 Observacin de su entorno 3 :actores de .ocali"acin& otros datos# f7 Investiacin de Campo - Oficina de reistro correspondiente# Recoleccin de referenciales de compra - venta de inmuebles similares de la "ona# 7 Anlisis y depuracin inicial de los referenciales# ,7 /eterminacin de la tasa de variacin intermensual inmobiliaria# 31 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 i7 /e ser necesario elaborar matri" de comparacin de sectores 3 Matri" de !ecindario# j7 Correccin de los referenciales por fec,a& rea& ubicacin& etc# <$omoenei"acin7# D7 /eterminacin de los precios unitarios correidos <5s# :#; m>7# l7 Aplicacin Estad%stica /escriptiva - Medida de tendencia central de la muestra y su respectivo estimador y rano de dispersin# m7 Obtencin del valor del Inmueble 3 Conclusin del Tasador para la fec,a del informe# n7 Elaboracin& Redaccin& Edicin e Impresin del Informe# Antes de continuar vamos a ver& cuales ser%an nuestras posibles fuentes primarias de informacin& donde la podemos obtener& como reali"amos nuestra b2s'ueda& 'ue informacin nos interesa y debemos levantar& 'ue criterios aplicamos para seleccionar o rec,a"ar referenciales <proceso de depuracin7& 'ue otras fuentes alternativas tenemos a nuestra disposicin y cuales ser%an sus bondades y sus limitaciones# 32 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 33 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 )uponamos 'ue de nuestra investiacin del reistro correspondiente obtuvimos una muestra representativa y lo tomamos para reali"arles el proceso de ,omoenei"acin0 =7 Aplicando Meyer Aref P Ainm T UI m> P QU&SI m> :cA E L = F <Aref ; Ainm7 M N O - N :cA E L = F <UI; QU&SI7 M I&=I O 3 I&=I E =&IIU >7 Aplicando :rmula Emp%rica0 Ainm 3 Aref E A5) <QU&SI 3 UI7 ; QU&SI E I&IU I&HI Ainm :cA E <Aref;Ainm7 I&>Q E <UI;QU&SI7 I&>Q E =&I=V Ejemplo Correccin por Crea Referencial +o# >0 Crea del Inmueble a Tasar0 Ainm E QU&SI m> Aref> E QI m> =7 Aplicando Meyer 34 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 Aref K Ainm T QI m> K QU&SI m> :cA E L = - <Ainm ; Aref7 M N O F N :cA E L = - <QU&SI; QI7 M I&=I O F I&=I E I&WSXU >7 Aplicando :ormula Emp%rica0 Ainm 3 Aref E A5) <QU&SI 3 QI7 ; QU&SI E I&=> I&HI Ainm :cA E <Aref;Ainm7 I&>Q E <QI;QU&SI7 I&>Q E I&WUW Ejemplo Correccin por Crea Referencial +o# H0 Crea del Inmueble a Tasar0 Ainm E QU&SI m> ArefH E QU&SI m> =7 Aplicando Meyer :cA E L = - <Ainm ; Aref7 M N O F N :cA E L = - <QU&SI; QU&SI7 M I&=I O F I&=I E =&II 35 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 >7 Aplicando :ormula Emp%rica0 Ainm 3 Aref E A5) <QU&SI 3 QU&SI7 ; QU&SI E I&II I&HI Ainm :cA E <Aref;Ainm7 I&>Q E <QU&SI;QU&SI7 I&>Q E =&II Ejemplo Correccin por :ec,a Referencial +o# =0 )uponiendo una tasa de variacin inmobiliaria intermensual0 i E >&>I J :ec,a del Aval2o0 >=;=I;>IIS :ec,a protocoli"acin Ref=0 =V;I>;>IIS +o# d%as transcurridos entre ambas fec,as0 >VW E'uivalente a0 S&HI meses :c: E <=Fi7n E <=F I&I>>7S&HI E =&=WS Ejemplo Correccin por :ec,a Referencial +o# >0 )uponiendo una tasa de variacin inmobiliaria intermensual0 i E >&>I J :ec,a del Aval2o0 >=;=I;>IIS :ec,a protocoli"acin Ref=0 IX;IQ;>IIS 36 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 +o# d%as transcurridos entre ambas fec,as0 =UX E'uivalente a0 Q&QX meses :c: E <=Fi7n E <=F I&I>>7Q&QX E =&=>W Ejemplo Correccin por :ec,a Referencial +o# H0 )uponiendo una tasa de variacin inmobiliaria intermensual0 i E >&>I J :ec,a del Aval2o0 >=;=I;>IIS :ec,a protocoli"acin Ref=0 >I;IX;>IIS +o# d%as transcurridos entre ambas fec,as0 WH E'uivalente a0 H&=I meses :c: E <=Fi7n E <=F I&I>>7H&=I E =&IUW 4odemos entonces resumir en la siuiente tabla los diferentes factores de ,omoenei"acin por rea y por fec,a y los precios unitarios ya correidos u ,omoenei"ados# )iendo 37 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 4u correido E 46 1 :cA 1 :c: a la fec,a del aval2o /onde el 46 es el precio unitario en 5s# :# por m> al momento de la protocoli"acin# Es importante en este momento recordar y recalcar 'ue son precisamente los precios unitarios correidos u ,omoenei"ados& la data 'ue conformar la muestra a la cul se le aplicar ya sea el anlisis estad%stico descriptivo <MTC7 o el anlisis estad%stico inferencial <Reresin .ineal )imple o M2ltiple7 se2n sea el caso y el nivel de rior del aval2o# Tasa de Variacin Inter"ensual In"o%iliaria 4uede obtenerse de diferentes anlisis 'ue involucran menor o mayor complejidad& entre otros& podemos referir los dos m*todos siuientes0 38 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 a7 Aplicando Matemticas :inancieras0 /isponiendo de una muestra satisfactoria y sinificativa de referenciales correspondientes a la "ona& o mejor a la urbani"acin9 o ms preciso a2n& a un determinado conjunto residencial al cul estamos estudiando& pudi*ramos entonces reali"ar un anlisis de la variacin de los precios unitarios en el tiempo y aplicando las frmulas de matemticas financieras para la actuali"acin de flujos monetarios& se puede obtener la tasa de crecimiento intermensual inmobiliaria# El siuiente caso podr%a servir de ejemplo0 /onde i <J7 E L<!a;!o7=; n 3 =O 1 =II 39 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 a/ Aplicando N2"eros ndices$ N2"eros ndices )e define un +2mero Yndice como a'uella medida estad%stica 'ue permite estudiar los cambios 'ue se producen en una manitud simple o compleja con respecto al tiempo o al espacio9 es decir comparar dos situaciones& una de las cuales& se considera de referencia# Al per%odo inicial se le denomina per%odo base o de referencia& por consiuiente la situacin 'ue se 'uiere comparar se denomina per%odo actual o corriente# N2"eros ndices Co"ple+os onderados En la realidad no interesa comparar precios& cantidades o valores de bienes individuales& sino 'ue se comparan dic,as manitudes para randes rupos de bienes# .a informacin suministrada por los %ndices simples de cada uno de los diferentes bienes& debe ser resumida en un 2nico %ndice& al 'ue se le denomina complejo# 4ara construir un %ndice complejo& ,ay 'ue seleccionar un rupo de bienes para formar una canasta& tomando en cuenta la importancia relativa de cada uno de esos bienes en el rupo eleido& 40 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 con el objeto de establecer ponderaciones y e1presarlas en un n2mero %ndice 'ue re2na la mayor cantidad posible de informacin denominado complejo ponderado# ndices de recios Miden la evolucin de la manitud precio de un conjunto de bienes y servicios 'ue interan una canasta& entre el per%odo de estudio y la base& multiplicando por cien para efectos de su presentacin# )u importancia es relevante por'ue permite establecer el crecimiento entre per%odos y es la informacin 'ue normalmente se e1trae de los anlisis# .os n2meros %ndices de precios re'uieren de0 canasta de bienes y;o servicios del per%odo base& una estructura de ponderaciones del per%odo base& precios del per%odo base y precios del per%odo de estudio& siendo utili"ado muy frecuentemente para su clculo la siuiente propuesta0 ndice de recios de Laspe)res .Lp/ Etienne .aspeyres <=SHS 3 =W=H7& estad%stico alemn& propuso como ponderacin el porcentaje 'ue ten%a cada art%culo dentro del valor de la canasta en el per%odo base# Es la media aritm*tica 41 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 ponderada de los %ndices simples de precios# El criterio de ponderacin es Zi E 4io # [io& 'ue es el valor de la cantidad consumida del bien i 3 *simo en el per%odo base& a precios de dic,o per%odo9 por tanto& la frmula eneral es0 4it 0 4recio en el per%odo <t7 de estudio 4io0 4recio en el per%odo base <o7 [io0 Cantidad en el per%odo base <o7 Tambi*n e1isten otras formulaciones como la de $erman 4aasc,e& economista alemn9 Irvin :is,er <=SUX 3 =WVX7& economista estadounidense9 $enry )id\icD <=SHS 3 =WII7& filsofo y economista britnico9 entre otros# Tasa de Variacin .T-/ 42 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 4ermite evaluar la variacin entre el Yndice de un per%odo corriente <t7 de estudio y el Yndice del per%odo anterior <t -=7 e1presado en porcentaje# It 0 Yndice en el per%odo <t7 de estudio I t - =0 Yndice en el per%odo <t - =7 inmediato anterior al de estudio Al aplicar esta frmula a los %ndices inmobiliarios lo 'ue se obtiene no es otra cosa sino la inflacin inmobiliaria& y es esta e1presin la 'ue nos permite reali"ar comparaciones del comportamiento inmobiliario del sector 'ue se esta anali"ando con las dems variables macroeconmicas tales como0 Tasas bancarias activas y pasivas& la inflacin& tasa de variacin del dlar& otras# Di*erencia entre un ndice ) una Tasa de Variacin 43 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 Es importante puntuali"ar 'ue un %ndice y una tasa poseen diferencias conceptuales bien interesantes# As%& al anali"ar las respectivas frmulas se puede observar 'ue aun'ue ambas se e1presan en porcentaje <J7& un %ndice por su propiedad de e1istencia nunca podr ser cero& ni podr adoptar valores neativos& es decir siempre ser un n2mero positivo diferente de cero < P I y T I 7& y conceptualmente mide la evolucin de una variable con respecto al tiempo# 4or otro lado& una tasa mide la variacin de un %ndice entre per%odos consecutivos y podr adoptar valores tanto neativos < K I 7& como positivos < P I 7& como tambi*n valores iuales a cero < E I 7& en el caso en 'ue entre dos per%odos consecutivos el valor del %ndice sea el mismo# Matri5 de Vecindario /e manera intencional se ,an dejado unos sinos de interroacin <]^7 en la columna referente al :actor de Correccin por 6bicacin& tambi*n llamado :actor de Correccin por .ocali"acin o por !ecindario <:c!7# 44 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 Conceptualmente se basa en el mismo principio 'ue los otros factores de correccin& lo diferente ser%a 'ue para este caso no se aplican frmulas sino 'ue se plantea un modelo de anlisis de las "onas o de los sectores involucrados aplicando la metodolo%a tradicional# /e *sta manera se construye una matri" de evaluacin de "onas o sectores& conocida como Matri" de !ecindario# 4rimeramente se establece el criterio de evaluacin& dise(ando una escala de puntaje en funcin de la condicin del aspecto considerado# 4odemos eleir entre escalas del = al H& del = al Q& del = al X& del = al =I o inclusive del = al >I# 4artiendo 'ue = ser%a la condicin ms desfavorable# En la prctica es conveniente simplificar la escala ya 'ue esta metodolo%a en esencia lo 'ue trata es de ,acer un poco ms objetiva la tarea eminentemente subjetiva de evaluacin de las "onas o sectores a comparar# .ueo se establecen los factores principales y sus respectivos componentes 'ue sern evaluados y el peso 'ue le asinamos se2n sea la importancia relativa entre ellos# 45 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 )i suponemos 'ue estamos reali"ando un aval2o de una casa y terreno& ubicado en la Carretera +acional Turmero 3 .a Encricijada& 4arro'uia Turmero y tenemos referenciales del mismo )ector& probablemente nos resultar%a interesante aplicarle a dic,os sectores una matri" de vecindario para as% ,omoenei"ar los precios unitarios por ubicacin# )i este fuera el caso nuestros factores de correccin por ubicacin 'uedar%an determinados as%0 En donde el :c! viene dado por :c! E 4eso del )ector en Estudio ; 4eso del )ector a Comparar# 46 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 4or otro lado si el inmueble objeto de aval2o estuviera ubicado en el casco central de Turmero& nuestros factores de correccin por ubicacin ser%an0 $asta este momento ,emos cubierto lo referente a los pasos a7 ,asta el j7# Inclusive el m7 ya ,a sido esbo"ado en la estructura e importancia del informe t*cnico de tasacin# )olo nos 'ueda tratar los pasos D7 y l7# /e all% se desprende la importancia de la estad%stica como disciplina y como ,erramienta para el procesamiento y anlisis de la data inmobiliaria <precios unitarios& reas& otros7# Es por ello 'ue el paso D7 lo vamos a abordar ms adelante en el tema de estad%stica descriptiva& donde aprenderemos a determinar los estimadores de tendencia central <media& mediana y moda7 de una muestra representativa& espec%ficamente de precios unitarios <5s# :# ;m>7 de un caso t%pico de estudio y a determinar tambi*n los estimadores de dispersin <desviacin media& desviacin estndar7 y los criterios para la toma de decisiones estad%sticas# 47 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 B/ M3todo de Co"paracin de Costos de Reproduccin .M3todo del Costo/ Es otro m*todo directo a trav*s del cul podemos estimar el costo de las bienec,ur%as& es decir& de las construcciones o mejoras 'ue el ,ombre le incorpora de forma permanente a un terreno# E1isten dos variantes principales de este m*todo0 a7 basado en el estudio del presupuesto detallado de obra& indudablemente ms preciso pero tambi*n ms laborioso y 'ue se deber reali"ar en caso de 'ue el nivel de rior as% lo e1ija y b7 basado en el costo directo unitario& el cual es ms e1pedito ya 'ue se apoya en informacin ya e1istente de los costos de construccin se2n tipolo%as y estndares constructivos& eneralmente disponible y actuali"ada trimestralmente# A *ste 2ltimo le prestaremos nuestra atencin en este mdulo y para ello vamos a presentar la formulacin 'ue nos permitir obtener el valor de las construcciones0 !c E Cr 3 / Cr E Cd F Ci / E <Cr 3 !s7 1 :d )iendo0 48 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 !c 0 !alor de la Construccin Cr0 Costo de Reproduccin del bien objeto de estudio Cd0 Costo /irecto 6nitario Ci0 Costos Indirectos /0 /epreciacin :%sica !s0 !alor de )alvamento :d0 :actor de /epreciacin Interando las tres iualdades tenemos0 !c E <Cd F Ci7 3 <Cd F Ci 3 !s7 1 :d Costo Directo E1isten orani"aciones serias y reconocidas <CI+4RO+ET& otras7 'ue proporcionan eneralmente de manera trimestral los costos directos unitarios& o tambi*n llamados costos bsicos unitarios& por tipolo%a de inmueble y su correspondiente estndar constructivo <sea bajo& normal o alto7# 49 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 En estos costos directos unitarios <5s# :# ; m>7 estar%an incluidos0 materiales& e'uipos& mano de obra& impuesto al valor areado o iva# 4ara obtener el Costo directo de la construccin0 Cd E Cdu 1 Ac Cd0 Costo /irecto de Construccin Cdu0 Costo /irecto 6nitario <5s# ; m>7 CI+4RO+ET o 4RE)646E)TO ACT6A.IAA/O Ac0 Crea de la Construccin Costos Indirectos .os costos indirectos son todos a'uellos 'ue aun'ue no forman parte de la estructura de costos de construccin f%sica no solo son sinificativos& sino necesarios e indispensables para la materiali"acin final del proyecto& all% deben incluirse los costos de0 Estudios 4reliminares <Mercado9 :actibilidad T*cnica& Econmica y :inanciera9 Aval2os9 otros7 Anteproyecto 3 4royecto Estudios 8eot*cnicos o de )uelos Control T*cnico 50 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 Inspeccin :inanciamiento )euros y :ian"as Asesoramiento _ur%dico Administracin 8eneral Imprevistos Impuestos !arios0 construccin& dotaciones& incorporaciones& inspeccin& ,abitabilidad& otros 6tilidad Empresarial Otros Obviamente para un promotor inmobiliario es imperativo conocer& monitorear y controlar con un alto rado de precisin estos costos& pero para efectos de nuestro objetivo podemos de una manera mas practica y simplificada conocer el rano de los costos indirectos estimndolos como un porcentaje del costo directo de construccin& 'ue podr%a fluctuar entre el >Q J al XI J& as% tendr%amos0 Ci E <I&>Q a I#XI7 1 Cd 51 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 Valor de 6al-a"ento
)e incluye este t*rmino en funcin de 'ue una ve" consumida la vida 2til de una construccin& la misma siempre tendr un valor remanente& rescate o de salvamento& siempre y cuando no est* en ruinas& en cuyo caso no solo perder su valor de salvamento sino 'ue& el propietario tendr a cuestas los costos de demolicin y bote# 4or lo eneral se acepta 'ue los costos de salvamento se ubi'uen entre el QJ y el =IJ& inclusive podr%an llear ,asta el >IJ& del costo de reproduccin# !s E <I&IQ a I&>I7 1 Cr Depreciacin; :actor de Depreciacin Es la p*rdida de valor de un bien <bienec,ur%as& ma'uinarias& e'uipos& etc#7 debido principalmente a su edad y a su desaste natural por uso <depreciacin f%sica7# Tambi*n e1isten otras causas un tanto ms subjetivas de evaluar 'ue las constituyen la inadecuacin& inadaptabilidad& la obsolescencia mecnica y tecnolica <depreciacin funcional7# En la Inenier%a de Tasaciones 52 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 e1isten variados m*todos para determinar el factor de depreciacin f%sica :d& entre ellos0 M3todo de La L1nea Recta :d E E ; ! )iendo0 E0 Edad real o aparente de la construccin en a(os# !0 !ida 2til probable en a(os# 4er%odo m1imo durante el cual se espera 'ue el activo cumpla con la funcin para la cual fue dise(ado# 8eneralmente se aceptan valores ra"onables entre VI a XI a(os# M3todo de La ar(%ola de <uent5le :d E <E ; ! 7> M3todo de Ross :d E ` 1 L <E ; !7 F <E ; !7> O 53 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 Es decir la media aritm*tica de los dos m*todos anteriores M3todo de 4eidec=e )u factor de depreciacin depende de manera e1clusiva del estado de conservacin del inmueble bajo las siuientes cuatro premisas0 .a p*rdida de valor por depreciacin no puede ser revertida con astos de mantenimiento .as reparaciones reali"adas al inmueble solo aumentan su durabilidad )i el inmueble es mantenido reular y adecuadamente su depreciacin es menor y reular )i el inmueble no es mantenido reular y adecuadamente su depreciacin se incrementa muc,o ms rpido )e2n el criterio de $eidecDe0 54 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 M3todo Mi>to Combina el criterio de edad de la construccin y su estado de conservacin# )e2n Rubens Alves /antas <ver biblioraf%a recomendada7 el m*todo mi1to 'ue a su parecer produce mejores resultados es la combinacin del m*todo de Ross con el criterio de $eidecDe& pudiendo obtenerse el factor de depreciacin final a trav*s de0 :d E :dRoss F <= - :dRoss7 1 C 4ara el caso particular de este mdulo se considera este m*todo el ms prctico dado 'ue el factor ya se encuentra tabulado en funcin de la relacin al porcentaje de edad y vida 2til probable y 55 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 su condicin o estado de conservacin# !er tabla de depreciacin en ane1os# Nue-o M3todo de In&enier1a )olo para efectos de conocimiento eneral e1iste otro criterio& 'ui"s ms t*cnico& en el sentido& 'ue trata de estimar el coeficiente C de $eidecD& en funcin de la inspeccin detallada del inmueble y la evaluacin de todos y cada uno de los cap%tulos 'ue componen el presupuesto de obra# Ejemplo de Aplicacin M*todo del Costo aplicando Ross- $eidecDe para la /epreciacin# 4roblema0 [ueremos determinar el valor actual de una casa colonial ubicada en :undo $acienda El Carmen& Municipio )antiao Mari(o9 con acabados de primera y en un estado actual de conservacin muy bueno# Tiene un rea 2til de construccin de =#USW&IQ m> y un rea de parcela de >Q#QH>&QV m># A la misma se le ,an reali"ado 56 Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 reparaciones recientes sinificativas como nuevas tuber%as de auas blancas y remodelacin de salas de ba(o y cocina# )olucin0 El valor del terreno se anali"a a trav*s del m*todo de comparacin directa de terrenos similares ya estudiado# El valor de la construccin se obtendr siuiendo los siuientes pasos0 /atos adicionales disponibles0 Costo /irecto 6nitario0 WH&SS 5s# ; m> <:6E+TE )ERIA B ACT6A.IAA/A o 4RE)646E)TO7 Costos Indirectos0 HI J de Cd !alor de )alvamento0 >IJ de Cr !c E Cr 3 / Cr E Cd F Ci / E <Cr 3 !s7 1 :d Clculo Costo de Reproduccin Cd E WH&SS 5s ; m> 1 =#USW&IQ m> E =QS#QUS&I= 5s# 57 Clculo de la /epreciacin Edad de Inmueble E >Q a(os <=WS=7 !ida atil E XI a(os E ; ! E >Q ; XI E I& HQX= E HQ& X= J b HUJ )uponemos Estado > de conservacin se2n $eidecDe <C E >&Q>J7 Entrando en la tabla con las premisas anteriores obtenemos0 :d E I&>UV <>U&VJ7 / E <Cr 3 !s7 1 :d Clculo del !alor de la Construccin )abemos 'ue el monto es de >#HWU#WWV&SQ 5s# :# /onde el :actor de /epreciacin :d obtenido por la tabla fue de I&>UV !erifi'uemos si eso es correcto y 'ue otras informaciones podemos obtener0 :d E :dRoss F <= - :dRoss7 1 C :dRoss E ` 1 L <E ; !7 F <E ; !7> O E ; ! E >Q ; XI E I& HQX= E HQ& X= J b HUJ :dRoss E I&>V> A,ora el criterio de $eidecDe le area una depreciacin adicional por estado de conservacin de0 :d$eidecDe E <= - :dRoss7 1 C E < = 3 I&>V> 7 1 C E I&XQS 1 C :d$eidecDe E I&XQS 1 C Como C E >&#Q>J < Estado de conservacin >7 Entonces la depreciacin adicional por estado de conservacin es0 :d$eidecDe E I&XQS 1 C E I&I=W= :d$eidecDe E I&I=W= :d E :dRoss F :d$eidecDe E I& >V> F I&I=W= E I&>U== :d E I&>U== este ser%a el valor e1acto por clculo& 'ue es muy parecido al obtenido por la tabla de I&>UV .a diferencia entre ambos valores est en 'ue para entrar en la tabla se redonde el resultado de la relacin E ; ! 0 E ; ! E >Q ; XI E I& HQX= E HQ& X= J HUJ 6na ve" anali"ados todos estos aspectos& sin duda aluna& estamos ms preparados para comprender rficamente el sinificado y representacin del concepto de depreciacin0 Interpretacin Gr(*ica de la Depreciacin M3todos Indirectos$ Como ya se ,ab%a mencionado& los m*todos indirectos solo sern tratados en este mdulo de manera muy superficial en su parte conceptual y su campo de aplicacin# A7 M*todo Evolutivo En forma eneral los m*todos indirectos se fundamentan en el m*todo evolutivo 'ue en su esencia corresponde a un anlisis de neocio para determinar la factibilidad t*cnica& econmica y financiera de una determinada inversin inmobiliaria por reali"ar o para determinar las condiciones actuales de una inversin inmobiliaria ya reali"ada# !I E !T F I F 6 )iendo0 !I0 !alor de Mercado del inmueble !T0 !alor del Terreno I 0 !alor de la Inversin Total en la Construccin 60 6tilidad o 8anancia del Inversionista 57 M*todo de .a Renta )i un inmueble o en eneral un bien& produce una renta peridica& el valor de dic,o inmueble o bien puede estimarse en funcin de la capitali"acin a valor presente de esa renta# Este m*todo se soporta en los conceptos de la matemtica financiera teniendo como factores determinantes el per%odo de capitali"acin y la tasa de descuento a ser utili"ada# A trav*s de este m*todo no se obtienen valores de mercado# )iempre es preferible la utili"acin de los m*todos directos en la medida 'ue e1istan referenciales suficientes para la utili"acin del m*todo comparativo# En alunos pa%ses& e1iste leislacin en referencia al control del canon de arrendamientos de inmuebles# Estas leislaciones aun'ue tratan de aluna manera de mantener en ciertos ranos el monto m1imo de los al'uileres y as% evitar cierta especulacin& tambi*n introducen distorsiones importantes 'ue enrarece y dificulta la actividad inmobiliaria de al'uileres# En nuestro pa%s& el m1imo canon de arrendamiento anual se establece en funcin de un porcentaje del valor del inmueble# Esto ,a ,ec,o 'ue en cierta medida se apli'ue este m*todo a veces indiscriminadamente# Es importante ser muy cauteloso en la aplicacin de esta metodolo%a& ya 'ue no aplica para todos los casos y en la mayor%a produce resultados no satisfactorios# C7 M*todo Residual Es una variante ms compacta y prctica del m*todo evolutivo y es bastante 2til en a'uellos casos en los cuales se re'uiere obtener el valor correspondiente al terreno de un inmueble y no podemos aplicar el m*todo de comparacin directa por no e1istir referenciales de terrenos suficientes o actuali"ados# A trav*s de este m*todo se estima el valor del terreno conociendo previamente el valor total del inmueble y el de las bienec,ur%as y en funcin del factor de comerciali"acin para el momento del aval2o# !I E <!T F !C7 1 :C )iendo0 !I0 !alor de Mercado del inmueble !T0 !alor del Terreno !C 0 !alor de las Construcciones o 5ien,ec,ur%as :C0 :actor de Comerciali"acin )i se conoce !I& !C& y se estima a trav*s de un anlisis el :C& podr%amos obtener el !alor del Terreno0 !T E !I ; :C - !C /7 Involutivo +o es otro 'ue la aplicacin del m*todo evolutivo para la obtencin del valor del terreno# Es uno de los ms complejos pero tambi*n ms interesantes& ya 'ue en *l intervienen todos y cada uno de los principios bsicos de valoracin 'ue vimos en un comien"o# Implica el establecimiento del proyecto inmobiliario ,ipot*tico compatible con dic,os principios9 anlisis de escenarios0 pesimistas- satisfactorios-optimistas e ideales9 planificacin prospectiva en funcin de las variables macroeconmicas y de rieso y sus probables variaciones9 anlisis de sensibilidad9 evaluacin velocidad de ventas9 determinacin del valor presente neto& tasa interna de retorno& y muc,as otras consideraciones# !T E !I - < I F 6 7 )iendo0 !I0 !alor de Mercado del inmueble !T0 !alor del Terreno I 0 !alor de la Inversin Total en la Construccin 60 6tilidad o 8anancia del Inversionista Co"%inacin de M3todos Resumiendo las metodolo%as y su aplicacin tenemos0 a7 Terrenos0 Comparacin /irecta& Residual o Involutivo b7 5ienec,ur%as0 Comparacin /irecta o Comparacin de Costos c7 Terrenos F 5ienec,ur%as0 Comparacin /irecta Comparacin /irecta F Comparacin de Costos Combinacin I+8# $cCTOR )ERRA+O 4erito Avaluador C# I#0 ! 3 >#XQI#HS= C# I# !#0 =I#S=W 4# A# 3 )!IA0 II= )6/E5A+0 4 3 >#QXV +o# 4royectista I=I=