Final Final

Desarrollos inmobiliarios habitacionales Predio Tizayuca Hidalgo
CIEP/Facultad de Arquitectura
C.C. Desarrollo Inmobiliario

[DESARROLLOS
HABITACIONALES]
Vivienda Social progresiva en Tizayuca Hidalgo
Patricia Avils
Elizabeth Caracheo
Alejandra Cea
Laura Snchez

2
Contenido
INTRODUCCIN .................................................................................................................... 3
I. ANLISIS DE SITIO ........................................................................................................... 4
II. NORMATIVIDAD ........................................................................................................... 18
III. ANLISIS DE MERCADO .......................................................................................... 21
IV. DEMANDA ................................................................................................................ 29
V. ANTEPROYECTO DE VIVIENDA ................................................................................... 33
VI. Evaluacin financiera del proyecto .................................................................... 52


3
INTRODUCCIN

En este trabajo se presenta un plan de negocios para la realizacin de un
desarrollo habitacional localizado en el municipio de Tizayuca, en el Estado de
Hidalgo.

Como se sabe actualmente, la zona conurbada a la ciudad de Mxico y zonas
cercanas a esta han tenido en los ltimos aos un crecimiento poblacional y
habitacional por la gran demanda de la poblacin que busca situarse cerca de
esta ciudad, ya que al ser la ciudad ms importante del pas tiene una gran
generacin de empleos, lo cual es atractivo para la gente.

Sin embargo con el paso del tiempo la ciudad de Mxico ha tenido un
decrecimiento poblacional ya que el suelo dentro de esta ciudad es cada vez
ms escaso, con lo cual la zona conurbada y zonas cercanas han seguido
creciendo buscando una localizacin cercana a esta. Por otra parte, el suelo en
las periferias es ms barato con lo cual los desarrolladores inmobiliarios han visto
una buena oportunidad de hacer negocio, esto aunado a la normatividad que
permite el crecimiento de estas zonas y a la gran demanda de vivienda
principalmente social.

Con base en lo anterior, se ubicar este desarrollo dentro del Municipio de
Tizayuca el cual se caracteriza por ser una zona en donde se estn realizando
grandes conjuntos habitacionales que estn cubriendo la demanda de vivienda.

Dentro de este documento se desarrollar el anlisis de la propiedad en la cual se
realizar el proyecto, como segundo punto se llevar a cabo el anlisis de sitio en
donde se tomar en cuenta al entorno, el terrero a desarrollar y el aspecto social,
como tercer punto se har mencin de la normatividad de la zona para poder
hacer viable jurdicamente el proyecto, como cuarto punto se llevar a cabo el
anlisis de mercado en donde se obtendrn los datos de oferta y demanda y
caractersticas de los desarrollos, como quinto punto se desarrollara el
anteproyecto del fraccionamiento, como sexto punto se realizar el anlisis de
factibilidad y por ltimo se desarrollara el marco operativo.


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I. ANLISIS DE SITIO
El predio se ubica en el municipio de Tizayuca en el Estado de Hidalgo el cual se
encuentra a 52 kilmetros de la Ciudad de Mxico, por la carretera Mxico -
Pachuca.
Colinda al Norte con Tolcayuca, Estado de Hidalgo, y al Sur y Oeste con el Estado
de Mxico. Sus principales comunidades son: Pedregal, Huicalco; Atempa,
Tepojaco, Emiliano Zapata, Huitzila y Olmos, en este ltimo es donde se localiza el
terreno, sobre la carretera Mxico-Pachuca, pasando el libramiento de Tizayuca.
Este municipio tiene una extensin territorial de 92.5 kilmetros cuadrados.
Ubicacin del municipio en el contexto Estatal

Fuente: mapas de Mxico en www.mapasdemexico.com

Este municipio cuenta con una ubicacin privilegiada ya que se encuentra muy
cerca de la Capital del Estado de Hidalgo (Pachuca) y adems a pocos
kilmetros de la ciudad de Mxico. Por otra parte con la realizacin del Arco

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Norte que pasa a unos kilmetros de la cabecera municipal, este municipio
quedar mejor conectado con el centro del pas.
Importancia de Tizayuca en el futuro, libramiento norte del AMCM

Contexto urbano
1. Usos predominantes del suelo y propiedad
El uso de suelo que es primordial en Tizayuca es agrcola con un 74%, esto se debe
a que el municipio cuenta con el ejido ms grande de la regin Ejido Tizayuca
el cual ocupa una superficie de 3,630 ha.
Cuadro 1. Usos de suelo
Uso del suelo
Superficie en
hectreas
porcentaje
Matorral 164.83 2
Agrcola 6,246.45 74
Cuerpo de Agua 57.24 1
Urbana 1,487.47 18
Zona industrial 300 4
vialidades 164.54 2
Total 8,420.53 100
Fuente: Programa de desarrollo urbano subregional del valle de Pachuca-Tizayuca, Hidalgo
En cuanto a la propiedad del suelo se puede decir que el 43% de las hectreas
son de tipo ejidal; el 33.88% es propiedad privada; 1787.47 hectreas son usos
urbanos (21.17%) y solo el 2 por ciento corresponde a vialidades. (Ver plano)

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El municipio cuenta con una superficie de 443.15 hectreas sin ocupar de las
711.84 ha que estn marcadas en el plan de desarrollo urbano de Tizayuca, es
decir se tiene un 62% de rea para utilizar.
2. Tendencias de crecimiento
El municipio de Tizayuca presenta un alto ndice de vida urbana as como
importantes inversiones en el sector industrial, agroindustrial y una acelerada
dinmica de crecimiento urbano.
La localidad tiene su principal relacin funcional con la ciudad de Pachuca,
encontrndose tambin el incremento de influencia que se genera a partir de la
Ciudad de Mxico y su rea Metropolitana; convirtindose esta ltima en un polo
de atraccin de poblacin y un ncleo concentrador de servicios cuya influencia
rebasa los lmites del propio estado de Hidalgo.
El crecimiento urbano de la zona metropolitana de Pachuca, obedece a dos
patrones de ocupacin diferente: el inducido, que es impulsado por los
desarrolladores inmobiliarios y dirigidos al sur preferencialmente; y el tendencial,
conformado por las colonias populares que se asienta principalmente al poniente
y oriente de la ciudad. El municipio de Tizayuca tiene un crecimiento inducido por
la localizacin de diversos fraccionamientos que albergan a familias que migraron
de la ciudad de Pachuca o de la Ciudad de Mxico.
Este municipio se localiza al sur de la ciudad de Pachuca y forma parte de la
zona metropolitana del Valle de Mxico, podemos llegar por la carretera Mxico -
Laredo.
3. Infraestructura y servicios existentes
a) Acceso Vial
La estructura del sistema urbano es a partir del eje carretero referido a la
carretera 85 Mxico-Pachuca, las localidades que se enlazan a Tizayuca por
medio de este eje son:
Cuadro 2. Localidad por municipios
Localidad

Municipio
Tizayuca Tizayuca
Huitzila Tizayuca
Tepojaco Tizayuca
El cid Tizayuca
Fuente: Elaboracin propia

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La infraestructura carretera es un factor estratgico para el desarrollo del
transporte de pasajeros de la localidad y de otras localidades, ya que constituye
el soporte fundamental de las actividades de distribucin e intercambio de
pasajeros dentro y fuera de la regin. Es por eso que el servicio de transporte ms
utilizado en el rea de estudio es el forneo, teniendo como puntos de salida y
llegada, la terminal del norte, el metro Indios Verdes en la Ciudad de Mxico y la
terminal de Tizayuca. Estos servicios de transporte de pasajeros forneo se realizan
a travs de rutas de paso y paradas al pie de las carreteras sin ingresar a los
poblados.
Otro sistema de transporte, a partir de paradas en entronques sobre la carretera
ubica sitios de taxis y combis, que ingresan a las localidades ms apartadas y es
dentro del municipio donde se da el transporte por frecuencia.
La carretera federal num. 85 que enlaza a la Ciudad de Mxico con Tizayuca y
Pachuca llegando hasta la frontera con EUA, forman un eje importante de
comunicacin para la regin Pachuca-Tizayuca, ya que tiene conexin a las
cabeceras municipales de: Tizayuca, Villa de Tezontepec, Tolcayuca y Zapotln a
menos de 10 km del entronque con esta carretera. Su funcin de traslado de
pasajeros a la Ciudad de Mxico y Pachuca, es importante para la regin,
porque son ciudades cuya oferta de equipamiento y laboral es mayor a la que
ofertan en las localidades.
Infraestructura carretera del Estado de Hidalgo

Fuente: Secretara de Comunicaciones y Transporte


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b) Agua Potable y alcantarillado
En la zona se encuentran pocas corrientes superficiales por lo que el
abastecimiento se da principalmente del acufero Tizayuca-Pachuca, el cual es a
travs de pozos profundos.
En Tizayuca existen 17 pozos profundos ubicados en 17 localidades del municipio,
dando por resultado un suministro de 117.40 litros por segundo.
1

Adems del abasto a las localidades para uso domstico, se suma el gasto del
parque Industrial, el cual consume una importante cantidad de agua, la cual
tambin se extrae del subsuelo por medio de pozos profundos.
Existe pues una cobertura del 95% segn informacin de los cuadernos
municipales (INEGI). El dficit del servicio no se debe a la falta de capacidad, sino
que la infraestructura se concentra en las cabeceras municipales y aunado a esto
se presentan asentamientos irregulares y desperdicios por fugas en la red.
Existen proyectos a futuro para aumentar la capacidad del volumen de agua con
la perforacin de nuevos pozos en la zona del Cerro de los Pitos, y el acueducto
llevar el mismo nombre, con esto se pretende dar servicio principalmente a las
nuevas reas destinadas a desarrollos.
Con respecto al drenaje, en las zonas urbanizadas se utiliza la topografa del lugar
para abatir costos por el bombeo, por lo que se utilizan, canales cubiertos,
canales a cielo abierto, pozos spticos, fosas de oxidacin, ros, arroyos, entre
otros.
En Tizayuca existen 8 sistemas de drenaje y alcantarillado, seis para reas
agrcolas y dos utilizan ro como cuerpos receptores. Existe pues una cobertura del
75% en el municipio.
Respecto al tratamiento de aguas residuales dentro de la zona de estudio existen
3 plantas de tratamiento las cuales son privadas, por tanto el tratamiento es
mnimo comparado al volumen de aguas servidas que se genera en la zona esto
ocasiona contaminacin y desperdicio de recursos naturales al no reutilizar las
aguas servidas.
c) Suministro de energa elctrica
La zona de estudio est cubierta por una subestacin elctrica operada por
Compaa de Luz y Fuerza del Centro denominada Tizayuca con una capacidad
instalada de 120 MVA.

1
Informacin obtenida de la Comisin Estatal del Agua, tomando en cuenta para Tizayuca 200 lt/hab/da.

9
La capacidad de la sub-estacin es suficiente para toda la poblacin, lo que
hace falta es llevar el servicio a las localidades sin este, adems en parte, la falta
del servicio se debe a que existen asentamientos irregulares.
En relacin a la infraestructura elctrica cabe mencionar que a pesar de que su
cobertura es buena y que la capacidad existente es suficiente, a mediano plazo,
ya existen proyectos para ampliarla y as enfrentar con un mejor volumen de
servicio a los proyectos en la zona, principalmente el aeropuerto, parques
industriales y consecuentemente asentamientos humanos.
Topografa de la zona de estudio

Fuente: Carta Topogrfica Tizayuca, Hidalgo, INEGI 1998
4. Equipamiento existente
A nivel municipal se puede decir que Tizayuca ofrece un buen nivel de
equipamiento para su poblacin, sin embargo existe un dficit de centros
culturales, de salud, de asistencia pblica y de transporte lo cual hace que gran
parte de la poblacin de tenga que desplazar a ciudades ms grandes como el
Predio

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D.F. y Pachuca para obtener el servicio de este tipo de equipamientos, en
especial de educacin a nivel licenciatura y de salud en su nivel de
especializaciones.
En este municipio destaca el rubro del
comercio, abasto e industria, en lo
referente a la industria, se cuenta con
todo un parque industrial en donde se
concentran importantes fbricas.
Educacin: Los equipamientos
educativos de nivel bsico cubren la
demanda actual del municipio as
como los de nivel medio superior, sin
embargo a nivel superior no existen
equipamientos en la zona y la
demanda es absorbida por la ciudad de Pachuca.
Cuadro 3. Instituciones educativas
Equipamiento educativo
Jardn de nios 19
Primaria 30
Secundarias 9
Bachilleratos 3
Nivel superior 2
Fuente: Enciclopedia de los municipios 2005
Cultura: La regin muestra una gran carencia de equipamientos enfocados a la
cultura como son los teatros, escuelas de arte y centros sociales, pero si cuenta
con bibliotecas pblicas, casas de cultura y auditorios que logran cubrir la
demanda.
Salud: Este municipio cuenta con 6 equipamientos importantes de salud, los
cuales cubren en cierta forma la demanda existente, sin embargo no se tienen
centros de salud especializados.


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Cuadro 4. Servicios de salud
Equipamiento de Salud
IMSS 1
ISSSTE 1
SSAH 2
Cruz Roja 2
Fuente: Enciclopedia de los municipios 2005
Comercio: A diferencia de otros poblados de la regin, Tizayuca es el mejor
equipado con zonas de comercio, ya que cuenta con tianguis, mercado pblico
y centros comerciales.
Transporte: Cuenta con una central de autobuses y un aernomo registrado, as
mismo cuenta con un aeropuerto
Recreacin y Deporte: La zona no cuenta con gran nmero de espacios para el
esparcimiento y la convivencia y por tanto se muestra un dficit de este tipo de
equipamiento. En cuanto al deporte, se tienen unidades deportivas carentes de
mantenimiento.
I. Anlisis del predio
El predio en donde se llevar a
cabo el desarrollo habitacional
se encuentra ubicado en el
Municipio de Tizayauca sobre la
carretera Mxico-Pachuca en el
km 58 antes de llegar al
libramiento.

La superficie total de dicho
terreno es de 100 hectreas,
pertenecen al ejido Tizayuca
pero ya cuenta con el ttulo de
dominio pleno, tiene forma
regular y colinda al sur con el
fraccionamiento Rancho San Antonio, al oeste con el poblado de Olmos y al
norte con el poblado de Los ngeles.


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Ubicacin del predio en el contexto municipal

Localizacin del predio


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Poligonal

1. Escurrimientos naturales
Si bien, por el predio no se ubican cuerpos de agua, o escurrimientos; aledao al
fraccionamiento Rancho San Antonio se encuentra un cuerpo de agua
denominado El Manantial, as como algunos escurrimientos que desaparecen.
2. Pendientes topogrficas
El predio tiene una pendiente aproximada del 10%, lo cruzan algunas curvas de
nivel de 2,630 metros aproximadamente, por lo que se considera un predio
adecuado para el desarrollo de vivienda.
3. Vegetacin existente
Asimismo cuenta con la siguiente vegetacin: maguey y nopal, cactus y arbustos
leosos de diversos tipos.
El clima dentro de la zona de estudio es generalmente semifro, subhmedo con
lluvias en verano, de mayor humedad.

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4. Derechos de va
La seccin total de esta carretera es variable ya que cuenta con un camelln
con distancias promedio entre los 8 metros, su corona es de 10.50 m con 2 carriles
para cada sentido, incluyendo el acotamiento, cuenta con drenaje,
sealamientos verticales y horizontales. Existen retornos carentes del carril de
vuelta a la izquierda en ambos sentidos de circulacin, que en estos momentos
por el volumen de demanda no crea problemas de incorporacin, pero que a
medida que se incremente ser necesaria su solucin.
El derecho de va para esta carretera es de 30 metros para cada lado, partiendo
del eje de la carretera. Se encuentran invasiones sobre la carretera por puestos
de comida, y en especfico en la localidad de Felipe ngeles.


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5. Derechos de paso y servidumbres
Dentro del predio no se encuentra ningn derecho de paso ya que actualmente
es prcticamente un llano plano bordeado por una terracera y en el frente por la
autopista Mxico-Pachuca.
6. Construcciones con valor arquitectnico, cultural e histrico
El predio analizado no cuenta con ninguna construccin y aun menos con
construcciones de valor cultural ni histrico ya que actualmente solo se encuentra
el llano libre de construcciones.
7. Caracterizacin de la vivienda
Vivienda media de inters social
La mayor concentracin de este tipo de vivienda se encuentra localizada en la
zona sur de la cabecera municipal, esta se caracteriza por tener un estado de
conservacin bueno y con infraestructura aceptable, sin embargo, su tipologa no
se adeca al de la zona ya que son construcciones de tipo moderno que rompen
con la imagen de las zonas anteriormente consolidadas.
La vivienda de este sector se encuentra en predios nivelados con reas
ajardinadas, estacionamientos, banquetas y guarniciones. En cuanto a los
servicios de infraestructura cubren entre el 90 y el 100% de la demanda.


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Vivienda consolidada
En este caso tambin se encuentra cubierto el servicio de infraestructura entre el
90 y 100% de su demanda. Los predios son regulares y cuentan con banquetas y
guarniciones. La delimitacin de los predios es clara y cada uno tiene todos los
servicios regulados.
Vivienda Urbano-Rural
La cobertura de infraestructura es carente ya que solo cubre aproximadamente
entre el 60% y el 89% de la demanda. Por lo general no cuenta con banquetas ni
guarniciones y solo se encuentra nivelada y apisonada la zona de desplante de la
vivienda. En general las viviendas en con estas caractersticas se encuentran
construidas en un solo nivel.
Vivienda rural
Se caracterizan por ser predios rsticos solo desmontado y con una nivelacin
realizada solo para el rea de desplante de la vivienda y por lo general no
cuenta banquetas ni guarniciones.
8. Vocacin del suelo
Dentro del Plan de Ordenamiento Ecolgico del Estado de Hidalgo se establecen
Unidades de Gestin Ambiental (UGA) en donde la zona de Tizayuca se
denomina UGA III, lo cual significa que es una zona que se encuentra en un valle
volcnico con una altura media de 2400 m.s.n.m. con una superficie de basaltos y
vulcanitas, con matorral xerfilo y agricultura de temporal. Esta zona presenta
tasas de crecimiento acelerado influenciado por el eje de comunicacin de la
carretera principal entre la Ciudad de Mxico y Pachuca, con base en ello, en
este espacio denominado UAG III se le aplica la poltica de aprovechamiento en
las partes de planicie para agricultura, ganadera y zonas urbanas.
En lo referente al desarrollo de zonas urbanas en este municipio es permitido ya
que estas reas son aptas para ello ya que son zonas circundantes a la localidad
urbana la cual ya presenta concentracin de suficiente equipamiento y servicios
aptos para atender este crecimiento.
9. Tipo de suelo
No es salitroso, es semipermeable y firme puesto que existe tepetate a poca
profundidad. No son resbalosos, siempre que no sean desprovistos de la capa
superficial, el nivel fretico se encuentra a ms de 3 metros.


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Social

En el municipio se tiene una gran influencia de la Ciudad de Pachuca y del
Distrito Federal ya que ofrecen servicios regionales de gran cobertura y empleo, lo
que se traduce en una interrelacin de movilidad de poblacin, principalmente
por trabajo, al no contar dentro del municipio la oferta de empleos por el bajo
perfil de capacitacin de la poblacin local.

El municipio cuenta con grandes zonas agrcolas de mediana y alta
productividad en su entorno y su cabecera contiene zonas para la produccin
agropecuaria (cuenca lechera) e industrial (subutilizada) as como de
equipamientos y servicios intermedios. Por otra parte el municipio de Tizayuca, es
el centro de atencin de promotores privados para la comercializacin de suelo y
vivienda habitacional residencial media, y al contar con una demanda para ese
tipo de desarrollo ya que la poblacin de esta zona tiene un perfil
socioeconmico medio y bajo en su mayora.

El crecimiento urbano de Tizayuca sido generado por el proceso de urbanizacin
que se ha dado en general en todo el pas y por la transicin de una zona
principalmente rural a una urbana, con lo cual se ha tenido dentro de la
cabecera del municipio una baja densidad pero un crecimiento horizontal fuerte
que ha deja al interior de la localidad urbana varios terrenos baldos.

A partir de la dcada anterior, la cabecera municipal, ha sido un rea atractiva a
consideracin de los organismos institucionales de vivienda de inters social,
abriendo oferta de desarrollos de ste tipo, los cuales concentran un gran
porcentaje de la poblacin de la localidad, establecindose diferencias
importantes en los esquemas de desarrollo urbano.

Se contempla dentro de esta administracin la proyeccin de parques de
poblamiento o del programa de pies de casa para beneficiar a muchas familias
que demandan vivienda digna, con estos proyectos se tratar de frenar la
proliferacin de nuevos asentamientos irregulares.


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II. NORMATIVIDAD

La normatividad en la cual se deber basar este proyecto se encuentra
estipulada dentro de los siguientes puntos.

Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos.
Ley Nacional de Planeacin.
Constitucin Poltica del Estado.
Ley de Planeacin para el Desarrollo del Estado de Hidalgo.
Ley Orgnica Municipal
Reglamento de la ley de asentamientos humanos, desarrollo urbano y
ordenamiento territorial

Para el desarrollo del fraccionamiento se tom en cuenta el Reglamento de la
Ley de Asentamientos Humanos, Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial en
donde se estipulan los siguientes lineamientos relevantes:

VIALIDADES
En cuestin de vialidades, las que se desarrollarn dentro del fraccionamiento
debern ser de tipo local, las cuales debern tener un derecho de va de 9 m
como mnimo con dos aceras de 3 m de anchura mnima cada una. Las vas
cerradas tendrn un retorno mnimo de 22 m de dimetro y una longitud mxima
de 250 m. Si se introducen al desarrollo ciclopistas, estas tendrn un ancho mnimo
de 2 m. Las vas peatonales tendrn un derecho de va de 8 m como mnimo; y los
andadores peatonales tendrn uno de 2.00 m como mnimo.

DONACIONES PARA EQUIPAMIENTO
Estas son las reas que tendremos que ceder nosotros como desarrolladores en
favor del Municipio. En este ser el 10% del rea total del predio.

CARACTERSTICAS DE ZONAS DE DONACIN
Debern tener una forma geomtrica lo ms cercana a un cuadrado y con una
superficie mnima de 1000 m2 cada uno y localizarse al centro del conjunto.
Deber tener, cuando menos en el 50% de su superficie, las mismas caractersticas
fsicas y topogrficas, que el suelo vendible, y deber ser habilitado por el
desarrollador con guarniciones, andadores o banquetas con facilidades para
discapacitados, alumbrado pblico, agua para riego, limpieza y jardinera.
El 60% del suelo cedido ser para jardines, parques o plazas pblicas y el 40% para
la construccin de equipamiento educativo pblico bsico, reas deportivas,
casetas de vigilancia y equipamiento de asistencia.


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OCUPACIN DEL FRACCIONAMIENTO
Nuestro fraccionamiento podr ser ocupado cuando se cuenten con lo siguiente:
Alineamiento de predios
Dotacin de agua potable
Red de alcantarillado
Red de electrificacin
Guarniciones
Banquetas
Terracera compactada.

REQUISITOS Y PROCEDIMIENTO PARA FRACCIONAMIENTOS
Segn las caractersticas de nuestro fraccionamiento, se tendr como uso
predominante la vivienda unifamiliar, en donde se permiten reas comerciales y
de servicios en un 15% de la superficie total vendible.

La lotificacin y edificacin del fraccionamiento en Tizayuca est sujeto a los
siguientes lineamientos:
Densidad mxima: 45 viv/ha
Superficie mnima de lote: 105.00 m2
Frente mnimo de lote: 7.00 metros
C.O.S.: no mayor de 0.7 de la superficie total del lote
C.U.S. no exceder el 1.4 de la superficie total del lote
Altura mxima de edificaciones: no exceder los 7.00 metros
Estacionamiento: Deber contar 1 cajn.
Restriccin frontal: 2.50 metros mnimo y 40% de esta rea ser ajardinada,
Obras mnimas de urbanizacin: sistema de abastecimiento de agua
potable, sistema para la disposicin de aguas residuales, redes de agua
potable, drenaje, energa elctrica y alumbrado pblico, banquetas,
guarniciones y pavimento.

DIMENSIONES DE REAS PRIVATIVAS:
En condominios de inters social: 90 m2 de superficie y 6 m de frente;
En condominios de tipo popular y medio: 90 y 105 m2 de superficie y 6 m
de frente, respectivamente.

REAS DE USO COMN
reas verdes y recreativas: 10 m2 / viv.
Estacionamientos: debern ubicarse al interior del condominio. Podr disponerse
que el 50% del nmero de cajones ser para vehculos compactos, con
dimensiones de 4.20 por 2.20 m y el restante 50%, para vehculos grandes, con
dimensiones de 5.00 por 2.40 m
Vas interiores: de acceso a edificaciones o estacionamiento, tendrn una

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seccin mnima de 10 m.
Circulaciones peatonales: ancho mnimo de 3 m
Vas de acceso a edificaciones: ubicadas una frente a la otra, sern de 6 m
reas privativas de terreno: no podrn ser divididas

OBRAS DE URBANIZACIN AL INTERIOR DE LOS CONDOMINIOS,
Red de distribucin de agua potable;
Red separada de drenaje pluvial y sanitario.
Red de distribucin de energa elctrica;
Red de alumbrado pblico;
Guarniciones y banquetas;
Pavimento de calles y, en estacionamientos y andadores;
Jardinera y forestacin;
Sistema de nomenclatura para las vas privadas;
Sealamiento vial.

RESUMEN

Con base al reglamento anterior, se muestran cuadros resumen con las
caractersticas generales del proyecto segn un anlisis preliminar.

Columna1 % Ha M2
100% 100 1,000,000
100
vialidad 25% 25 250,000
donaciones 10% 10 100,000
sup construible 65% 65 650,000
comercio y servicios 15% 9.75 97,500
sup vendible 50% 55.25 552,500

Densidad 45 viv/ha
superficie 105 m2
Frente Mnimo 7 m
Altura Mxima No mayor a 7 m.
COS No mayor a 0.7
CUS No exceder a 1.4 de sup. total
Cajnde estacionamiento 1
RestriccinFrontal 2.5 m. min. / 40% ajardinada

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Columna1 Columna2 Columna3 Columna5
lotes total 6,071
superficie
construccin Lote 1 2,125 54.6 m2
construccin lote 2 3,946 109 m2

III. ANLISIS DE MERCADO

El anlisis de mercado fue realizado a partir de visitas a campo y llamadas
telefnicas a los vendedores de vivienda de nuevos fraccionamientos que han
sido construidos en la regin y en municipios cercanos al de Tizayuca, como son el
de Tecmac y Zumpango.

Este anlisis est basado en informacin obtenida de 23 desarrollos
habitacionales de los cuales 3 corresponden a vivienda del sector medio, 12
pertenecientes al sector econmico y 8 al sector social, los cuales se encuentran
localizados en el siguiente plano.

Mapa. Ubicacin de los principales proyectos en la zona de estudio


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En forma de resumen se puede decir lo siguiente:
Las viviendas enfocadas hacia el sector medio tienen un precio que va de los 506
mil pesos a los 699 mil pesos.
Las pertenecientes al sector econmico se encuentran en un rango de precio
que va de los 280 mil pesos a 455 mil.
Las viviendas enfocadas al sector social van desde 238 mil pesos a 269 mil.
No
NomDesar Clasi fi Tipo
1 Villa Los Milagros M Casa
2 CASAS QUMA residencial medio M Casa
3 T. Casas M casa
4 Jardines de Tizayuca E Casa
5 Hacienda las Torres E Casa
6 Fraccionamiento El Manantial E casa
7 Hroes de Tecamac E casa
8 Jardines de Sierra Hermosa E casa
9 Paseos de San Juan E casa
10 Arbolada Los Sauces I I E Casa
11 Valle San Pedro Seccin Urbi Villa del Campo Fase I I -B E casa
12 Real del Cid Cuarta Etapa E casa
13 La Esmeralda E casa
14 Fuentes Demet Tecamc E Casa
15 Hacienda del Bosque E casa
16 Fraccionamiento Hacienda Tizayuca S Casa
17 Paseos de la Pradera S Casa
18 Bosques de I biza S Casa
19 Fuentes de Tizayuca S Casa
20 Paseos del Lago S casa
21 Hacienda de los Encinos S casa
22 Villas de la Laguna S casa
23 Las Plazas S casa

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1. Caractersticas principales de la vivienda en la zona
Las viviendas promedio cuentan con 2 recamaras, un bao y un cajn de
estacionamiento, el rea de construccin con la que cuentan es en promedio
de 58 m2 en un terreno de 73m2, sin embargo, el rea que pide la normatividad
es de mnimo 105 m2 de terreno, con lo cual se puede suponer que, o se est
rompiendo la norma o que existen otras normas en donde se compensan esos
metros con reas de donacin.
Con base a los datos obtenidos de este estudio de mercado se tienen 126 mil 549
viviendas en estos nuevos fraccionamientos y 55 mil 621 viviendas son las unidades
totales que se encuentran en inventario.
El precio promedio de la vivienda obtenido es de $349,851 en un rango de
$250,000 a $699,000 pesos y el precio promedio por metro cuadrado es de
$6,221.31 pesos.
Ingresos
La absorcin de la zona de influencia es de 2,781 viviendas totales al mes, la zona
de influencia con los 23 proyectos lleva a la venta en promedio 27 meses (2 aos)
Media Econmica Social
Precio Mximo 699,000.00 $ 455,000.00 $ 269,000.00 $
Precio Mnimo 506,000.00 $ 280,000.00 $ 238,000.00 $
Precio Promedio 626,666.67 $ 346,131.67 $ 250,625.00 $
Precio por m2 Mximo 6,428.57 $ 8,452.38 $ 6,275.00 $
Precio por m2 Mnimo 5,952.94 $ 4,523.81 $ 4,269.84 $
Precio por m2 Promedio 6,207.5 $ 6,497.7 $ 6,195.6 $
rea del terreno Mxima 102.00 90.00 90
rea del terreno Mnima 90.00 52.00 30.5
rea del terreno Promedio 96.00 72.18 66.5
rea Mxima 112.00 65.67 63
rea Mnima 85.00 34.40 30.5
rea Promedio 100.7 54.5 41.9
Nmero de Unidades
1560.0 6905.5 8464.3
Unidades en Inventario 133.33 2,454 5679.25
Absorcin Mensual 38.3 138.6 125.5
Meses en venta 40.2 30.9 17.6
xito Comercial 3% 5% 7%
Meses de inventario 9.7 15.4 44.3
Situacin actual (promedio)

24
y para agotar el inventario les quedan poco ms de 24 meses en promedio (2
aos)
En los siguientes puntos se obtendrn ciertos resultados del estudio de mercado a
partir de grficos que ayudan a entender el comportamiento que se tiene con
respecto a la oferta del mercado habitacional en la zona.

En la grfica anterior se observa que los proyectos en su mayora se ubican dentro
del precio de 200 mil a 500 mil pesos, observndose superficies de construccin
menores a los 80 m2.

25

En la grfica anterior se puede observar que la superficie de los lotes que se
ofertan en la zona en su mayora es menor a los 100 m2 con un precio que va de
los 5,000 pesos a los 7,000 pesos por metro cuadrado.


26

En la grfica anterior, se observa que el precio por m2 de la mayora de las
viviendas se encuentra entre los 5,000 y 7,000 pesos y que las viviendas en su
mayora se encuentra con un precio en el mercado en promedio que va de los
$250,000 a los $300,000.

A mayor cantidad de unidades dentro de un desarrollo, existe una mayor
absorcin de ellas, es decir que al mes se vende ms unidades que en desarrollos
de menor cantidad de viviendas, lo cual se puede relacionar con la disminucin
de costos de construccin por la cantidad de viviendas que existen en dichos
proyectos.

27

Las viviendas de menor precio son ms vendidas, esto est relacionado a la
demanda existente de la zona.
La mayor parte de las unidades en inventario que se tienen dentro de los
desarrollos analizados se encuentra en un rango de precio que va de los $200,000
a los $400,000 pesos.
En cierta proporcin las viviendas de menor precio ya han sido vendidas y
conforme se eleva el precio el tiempo de venta se acrecenta (grfica siguiente)



Con base a la grfica anterior, se puede decir que en cierta proporcin, las
viviendas de menor precio son las que ms rpido salen de inventario y conforme
aumenta el precio de estas se incrementa el tiempo de venta. Dado lo anterior,
se puede decir que esto se relaciona tambin a que la demanda que existe en la
zona de Tizayuca es de poblacin con bajos recursos los cuales se interesan ms
por las viviendas de tipo social las cuales son las que pueden pagar.
Con lo anterior, se puede decir que nuestro proyecto debe de estar, en su
mayora enfocado a la oferta de vivienda de tipo social ya que la demanda es
mayor y se tendrn menores tiempos de inventario.

IV. DEMANDA

ANLISIS DEMOGRFICO
Generalmente en este tipo de proyectos es de suma importancia llevar a cabo
un anlisis demogrfico de la zona de estudio, ya que por medio de este se
puede conocer el tipo de poblacin a la que se podr dirigir el proyecto, es decir,
esto forma parte importante del anlisis de mercado. Sin embargo en el caso de
este proyecto es un poco ms complejo ya que al estar ubicado el
fraccionamiento de en el municipio de Tizayuca, esto hace que la poblacin a la
que van dirigidas las viviendas no solo va a ser de la regin sino tambin de la
zona metropolitana del Valle de Mxico.
Lo anterior hace referencia a que Tizayuca tiene una influencia de tipo regional
en cuanto a la oferta de vivienda por la localizacin que tiene, prxima a la
Ciudad de Mxico. Sin embargo para efectos de este estudio se har un breve
anlisis demogrfico basado en datos de Tizayuca.
El municipio de Tizayuca para el ao 2005 contaba con una poblacin total de
56,563 habitantes. A continuacin se muestra la grfica con el comportamiento
demogrfico del municipio en el periodo de 1990 a 2005


30

Como se puede observar en la grfica anterior, desde 1990 el municipio ha
tenido un crecimiento poblacional importante y constante.
Sin embargo, en la siguiente grfica se muestra que para 1995 la tasa de
crecimiento medio anual se encontraba por arriba de la que se tena en el ao
2000, pero a partir de esta dcada ha vuelto a aumentar la tasa. Con ello se
puede decir, que el municipio a partir de 2000 ha crecido fuertemente en nmero
de poblacin.

En la siguiente grfica se muestra la pirmide de edades del municipio de
Tizayuca, en donde se puede observar que para el 2005 la mayor poblacin que
se tena es de nios que van desde los 0 a los 20 aos de edad, con lo cual al

31
haber pasado ya 5 aos, estos se encuentran entre los 5 y 25 aos, con lo cual se
puede decir que el fraccionamiento debe estar enfocado hacia poblacin joven
en su mayora y con hijos pequeos, es decir, la demanda en su mayora est
conformada por familias jvenes.
Por otra parte, dentro del mercado potencial se observa, que el 44% de la
poblacin se concentra en el rango de 25 a 64 aos de edad, los cules se
encuentran en condiciones de solicitar un crdito. En conclusin, se puede decir
que se tiene una alta demanda en su mayora por jvenes y en menor proporcin
por gente de mayor edad ya que son los que pueden adquirir una vivienda.

En lo referente a la poblacin econmicamente activa dentro del municipio, se
puede decir que la mayor parte de la poblacin recibe de 0 a 2 veces el salario
mnimo, en segundo lugar de 2 a 5 veces el salario mnimo y por ltimo en mucho
menor proporcin de 5 a ms veces este salario, con lo cual se puede decir que
la poblacin que se tiene dentro del municipio es poblacin con bajos ingresos,
los cuales pueden tener la posibilidad de demandar viviendas de tipo social.


32
MUNICIPIO
PORCENTAJE DE POBLACIN ECONMICAMENTE ACTIVA
POR RANGOS DE INGRESO
DE 0 A 2
VECES EL
S.M.
DE 2 A 5
VECES EL
S.M.
MAS DE 5
VECES EL
S.M.
NO
ESPECIFICADOS
TIZAYUCA 54% 33% 10% 4%

En la tabla siguiente se muestra el porcentaje el tipo de materiales que se tienen
en la viviendas y la disponibilidad de servicios que se tienen, con estos datos, se
puede decir que en general, son pocas las viviendas que tienen materiales
precarios en su construccin y tambin son pocas las viviendas que no cuentan
con los servicios de agua y drenaje,
VIVIENDAS POR MATERIAL
PREDOMINANTE EN
VIVIENDAS POR DISPONIBILIDAD DE
PAREDES TECHOS AGUA DRENAJE
Materiales
ligeros,
naturales y
precarios
Materiales
ligeros,
naturales y
precarios
Por acarreo
de llave
pblica y de
otra vivienda
Conectado a
fosa sptica,
barranca o
grieta, ro,
lago o mar
No disponen
3.80% 20.11% 1.79% 8.44% 5.09%


33
V. ANTEPROYECTO DE VIVIENDA

MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PROYECTO ARQUITECTONICO.
OBRA: Desarrollo habitacional Tizayuca

UBICACION: Carretera Mxico-Pachuca km. 58

TIPO : OBRA NUEVA

USO: Habitacional 6,071 viviendas.

1. DESCRIPCION DE LA CONSTRUCCION:

El predio se ubica en la carretera Mxico- Pachuca en el kilometro 58 (antes de
llegar al libramiento), de forma regular con una superficie de 100 has, colindante
al sur con el Fraccionamiento San Antonio, al Oeste con el poblado Los Olmos y al
Norte con el Poblado Los ngeles.

El proyecto propone dentro de las 100 has.:

10% de donaciones- equipamiento
25% vialidades
65% vendible que ser el desarrollo de 6,071 viviendas;
- 65% (3,946 ) ser de tipo social con una superficie de construccin
de 41.30 m2 y un costo de $ 256 928 pesos.
- 35% (2,125 viviendas) restante ser de tipo medio con una superficie
de construccin de 75 m2 y su costo $ 467 260 pesos.

Vivienda Social: Lote 7x13 m = 91 m2, 1 nivel, con una superficie de 41.30 m2 de
construccin; sala, comedor, cocina, 1 bao completo, 1 recamara con closet,
patio de servicio y 1 cajn de estacionamiento.

Vivienda Media: Lote de 7x13 m = 91 m2, 2 niveles, con una superficie de 75 m2
de construccin; sala, comedor, cocina, 1 1/2 baos, 2 recamaras, balcn, patio
de servicio, 1 cajn de estacionamiento.


34

El conjunto ha sido proyectado para 4 etapas, cada una de 4 trimestres, lo cual
arroja un total de 16 trimestres (4 aos) contemplando la absorcin siguiente:

El concepto corresponde a vivienda unifamiliar de 1 o 2 niveles, a elegir la que
ms se adapte a las necesidades del cliente.

El fraccionamiento propicia la interaccin de sus habitantes y comunidad en
general, dentro y fuera del hogar, un diseo urbanstico amigable y consciente
del peatn; para ello se consider banquetas cmodas y agradables a la vista
del usuario que facilitan la movilidad dentro del conjunto, aunado a vegetacin
idnea y confortable.

Etapa 1 Cantidad
viviendas
Social 320
Media 110
Etapa 2 Cantidad
viviendas
Social 1,868
Media 706
Etapa 3 Cantidad
viviendas
Social 1,147
Media 862
Etapa 4 Cantidad
viviendas
Social 611
Media 447

35



La concepcin del fraccionamiento es con base a una comunidad integral,
donde habitar dignamente, en la cual poder encontrar:

Seguridad
Privacidad y
Confort

Con el manejo de una caseta de vigilancia y control de acceso las 24 horas del
da.

Satisfacer necesidades regionales (equipamiento):

reas comerciales
Recreativas ( jardn vecinal y parques)
Educativas ( Jardn de nios, Primaria y Secundaria)
Centro de servicios

As como necesidades locales de desarrollo social del conjunto, logrando una
sensacin de paz, tranquilidad y armona, siendo la mejor opcin dentro del
mercado, en la zona.

Alta plusvala:

Guarniciones.
Banquetas.
Agua potable y alcantarillado.
Energa elctrica.
Telefona.
Pavimentacin.
Alumbrado y cableado subterrneo.
Servicio de recoleccin de basura.
Ubicacin en la zona de crecimiento natural de la regin.
La vivienda se entrega con su pliza de garanta por escrito.

El acceso vehicular al conjunto es por el extremo Sur del predio, exactamente por
la vialidad existente; el fraccionamiento estar conectado en su interior por
vialidades principales las cuales tendrn 30.00 metros de ancho entre
paramentos; de los cuales 22.00 metros ser de pavimento y los 8.00 mts. restantes
de vegetacin y banquetas.

Las vialidades secundarias con 12.00 metros entre paramentos; de los cuales 8.00
mts. de pavimentacin y los 4.00 restante de vegetacin y banquetas.
El acceso peatonal es de igual manera por el extremo sur.


38

Vivienda Social: Lote 7x13 m = 91 m2, 1 nivel, Sup. 41.30 m2 construccin; sala,
comedor, cocina, 1 bao completo, 1 recamara con closet, patio de servicio y 1
cajn de estacionamiento.

39


40


41
Vivienda Media: Lote de 7x13 m = 91 m2, 2 niveles, Sup. 75 m2 construccin; sala,
comedor, cocina, 1 1/2 baos, 2 recamaras, balcn, patio de servicio,
1 cajn de estacionamiento.


42


43


44


45

A continuacin se presenta una descripcin de las reas que conforman la
vivienda tipo, estos locales cumplen con lo establecido en las Normas Tcnicas
Complementarias para el Proyecto Arquitectnico, que corresponde a los
Requerimientos mnimos de habitabilidad y funcionamiento, mismos que son
cubiertos por lo proyectado.
.


46
2. Habitabilidad, accesibilidad y funcionamiento.
2.1 dimensiones y caractersticas de los locales en las edificaciones.
Vivienda Social/ Sup. 41.30 mts2.

Habitacional Normatividad Propuesto
Local
rea
mnima
(En m2 o
indicador
mnimo)
Lado
mnimo
(En
metros)
Altura
mnima
(En
metros)
rea
M2
Lado
mnimo
(En
metros)
Altura
(En
metros)
Rec.
Principal
7.00 2.40 2.30 10.92 3.075 2.57
Sala-
comedor
13.00 2.60 2.30
25.00
3.85 2.57
Cocineta
integrada a
estancia o a
comedor
----- 2.00 2.30 3.85 2.57
Bao ----- ---- 2.10 4.45 1.35 2.30
Vestbulo ---- ---- ---- 0.93 0.925 2.30
Total 41.30
Vivienda Media/ Sup. 75.00 mts2.
Habitacional Normatividad Propuesto
Local
rea
mnima
(En m2 o
indicador
mnimo)
Lado
mnimo
(En
metros)
Altura
mnima
(En
metros)
rea
M2
Lado
mnimo
(En
metros)
Altura
(En
metros)
Rec. Principal 7.00 2.40 2.30 11.43 2.90 2.57
Rec. Adicional 6.00 2.20 2.30 11.24 2.60 2.57
Sala 7.30 2.60 2.30 11.66 3.05 2.57
Cocineta
integrada a
estancia o a
comedor
----- 2.00 2.30 19.33 3.75 2.57
Bao
Completo
----- ---- 2.10 4.33 1.50 2.30
Bao ---- ---- ---- 3.40 1.25 2.30
Escalera ---- ---- ---- 7.00 2.50 5.14
Patio de
servicio
---- ---- ---- 3.78 1.35 2.57
Circulaciones ---- ---- ---- 2.83 1.80 2.57
Balcn ---- ---- ---- ----* 1.35 2.57
Total 75.00

47
*El balcn no se contempla dentro de la superficie debido a que no tiene losa (no
se encuentra techado).

Para iluminar los espacios, se debe tomar en cuenta lo siguiente:

17.5% del rea del local Habitable.
15% del rea del local complementario.
Se consideran locales habitables: las recmaras, salas, comedores, estancias o
espacios nicos, vestbulos.

Se consideran locales complementarios: los baos, cocinas, cuartos de lavado y
planchado domstico, las circulaciones, los servicios y los estacionamientos. Se
consideran locales no habitables: los destinados al almacenamiento como
bodegas, closets, despensas, roperas.

Vivienda Social/ Sup. 41.30 mts2.

Habitacional Iluminacin
Local
r
ea
M2
Ancho
ventana
Mts.
Alto
ventana
Mts.
Proyect
o
M2
Requerimien
to17.5% del
rea del
local
Mts2
Requerimien
to15% del
rea del
local
Mts2
Rec. Principal
10.
92
1.60 1.20
1.92 1.91 ----
Sala-comedor
25.
00
1.80 1.20
4.56 4.37 ----
Cocineta
integrada a
estancia o a
comedor
2.00 1.20
Bao
4.4
5
1.00 0.40
0.40** ---- 0.66

** IV(Normas tcnicas). Se permite la iluminacin diurna natural por medio de
domos o tragaluces en los casos de baos, incluyendo los domsticos; en estos
casos, la proyeccin horizontal del vano libre del domo o tragaluz puede
dimensionarse tomando como base mnima el 4% de la superficie del local. ( Los
vanos se utilizaran como tragaluces).


48
Vivienda Media/ Sup. 75.00 mts2.

Habitacion
al
Iluminacin
Local
rea
M2
Ancho
ventana
Mts.
Alto
ventana
Mts.
Proyect
o
M2
Requerimien
to17.5% del
rea del
local
Mts2
Requerimien
to15% del
rea del
local
Mts2
Rec.
Principal
11.43 1.70 1.20 2.04 2.00
----
Rec.
Adicional
11.24
1.70 1.20 2.04 1.96 ----
Sala 11.66
1.50
0.30
1.20
1.20
2.16 2.04
----
Cocineta
integrada a
estancia o
a comedor
19.33
1.50
1.00
0.80
1.20
1.00
1.20
3.76 ---- 2.89
Bao
Completo
4.33 1.00 0.40 0.40** ---- 0.64
Bao 3.40 0.90 0.40 0.36** ---- 0.51
Escalera ***
Circulacion
es
2.83 0.80
1.20 0.96 ----
0.42
*** VII. (Normas tcnicas) Las escaleras, excepto en vivienda unifamiliar, deben
estar ventiladas en cada nivel hacia la va pblica, patios de iluminacin y
ventilacin o espacios descubiertos, por medio de vanos
cuya superficie no ser menor del 10% de la planta del cubo de la escalera.
** IV (Normas tcnicas). Se permite la iluminacin diurna natural por medio de
domos o tragaluces en los casos de baos, incluyendo los domsticos; en estos
casos, la proyeccin horizontal del vano libre del domo o tragaluz puede
dimensionarse tomando como base mnima el 4% de la superficie del local. (Los
vanos se utilizaran como tragaluces).

II. (Normas tcnicas) El porcentaje mnimo de ventilacin ser del 5% del rea del
local;


49
Vivienda Social/ Sup. 41.30 mts2

Habitacional
Local
re
a
M2
Ancho
ventana
Mts.
Alto
ventana
Mts.
Proyect
o
M2
Requerimien
to 5% del
rea del
local
Mts2
Rec. Principal
10.9
2
1.60 1.20
1.92 0.55
Sala-
comedor
25.0
0
1.80 1.20
4.56 1.25
Cocineta
integrada a
estancia o a
comedor
2.00 1.20
Bao 4.45 1.00 0.40 0.40** 0.22

Vivienda Media/ Sup. 75.00 mts2

Habitacional
Local
re
a
M2
Ancho
ventana
Mts.
Alto
ventana
Mts.
Proyect
o
M2
Requerimien
to 5% del
rea del
local
Mts2
Rec. Principal
11.4
3
1.70 1.20 2.04
0.57
Rec.
Adicional
11.2
4
1.70 1.20 2.04
0.56
Sala
11.6
6
1.50
0.30
1.20
1.20
2.16
0.58
Cocineta
integrada a
estancia o a
comedor
19.3
3
1.50
1.00
0.80
1.20
1.00
1.20
3.76 0.96
Bao
Completo
4.33 1.00 0.40 0.40** 0.21
Bao 3.40 0.90 0.40 0.36** 0.17
Escalera
Circulaciones 2.83 0.80 1.20 0.96 0.14

*** VII. (Normas tcnicas) Las escaleras, excepto en vivienda unifamiliar, deben
estar ventiladas en cada nivel hacia la va pblica, patios de iluminacin y
ventilacin o espacios descubiertos, por medio de vanos cuya superficie no ser
menor del 10% de la planta del cubo de la escalera.

50

Puertas, pasillos y escaleras

En el inciso H. de los transitorios del RCDF, se establece como medida mnima para
puertas las siguientes dimensiones:

I. habitacin
Puerta instalada en RCDF propuesta cumple
Acceso principal 0.90 x 2.10 m 0.90 x 2.10 m cumple
Locales para habitacin 0.75 x 2.10 m 0.85 x 2.10 m cumple
Locales para cocina 0.75 x 2.10 m 0.75 x 2.1 0 m cumple
Locales complementarios 0.60 x 2.10 m 0.75 x 2.10 m cumple

En el inciso I, en donde se establecen las dimensiones mnimas de circulaciones
horizontales se pide lo siguiente:

Circulacin horizontal RCDF propuesta cumple
Pasillos interiores en viviendas 0.75 x 2.10 m 1.20 x 2.57 m cumple

En el inciso H, en donde se establecen las dimensiones mnimas para escaleras
se pide lo siguiente:

Circulacin vertical RCDF propuesta cumple
Escaleras en vivienda 0.90 m 1.00 m cumple

La huella de los escalones es de 30 cm., y el peralte de 17 cm., contando con 16
peraltes de piso terminado a piso terminado resultando una altura de 2.72 mts,
y 2.57 mts restndole el peralte de la losa de 15 cms. (lecho bajo losa).
Todos los peraltes y huellas son de las mismas dimensiones.

VI. Las medidas de los escalones deben cumplir con la siguiente relacin:
dos peraltes ms una huella sumarn cuando menos 0.61 m pero no ms
de 0.65 m;

Los barandales que se proponen, tienen una altura de 0.90 m.


51
Acabados

* Todos los peraltes desde el stano hasta la azotea son de la misma dimensin, as
como su huella.
* Todos los peraltes desde el stano hasta la azotea son de la misma dimensin, as
como su huella.

Vivienda Social

Muros.- Tirol planchado
Techo.- Tirol rustico
Piso.- Cemento pulido

Incluye: Accesorios y muebles de bao color blanco.
Tarja en cocina.
Cancelera de aluminio.
Azulejo en partes hmedas.
Lavadero.
Boiler.

Vivienda Media.

Muros.- Pasta texturizada
Techo.- Tirol planchado
Piso.- Loseta Cermica
Teja en rea de acceso (porche)

Incluye: Accesorios y muebles de bao color blanco.
Tarja en cocina.
Cancelera de aluminio.
Azulejo en partes hmedas.
Lavadero.
Boiler.
Opcional Barda medianera.


52
VI. Evaluacin financiera del proyecto
DATOS DEL PROYECTO
El predio tiene una superficie de 100 hectreas se construir el fraccionamiento
en cuatro etapas, una por ao, se propone dos tipos de vivienda econmica y
medio, adems estar integrada por espacios para equipamientos, comercio y
servicios, respetando las normas que se aplican en el estado de Hidalgo para la
construccin de fraccionamientos.
Se construirn 6,071 viviendas de las cuales el 65% son viviendas de tipo social con
un valor de $256,928.00 pesos y las otras 2,125 viviendas de tipo medio con un
costo de $467, 260 pesos, con un total de ingresos o ventas esperadas de
$2,006,765,388 pesos.
En el caso de los costos de los egresos va ser un total de $1,798,215,067.11 pesos
divididos en tres lapsos, en el siguiente cuadro se observa el costo de cada una.

Cuadro . Anlisis de costos

COSTOS PREOPERATIVOS
CONCEPTO V. U. UNIDAD IMPORTE
TERRENO Adquisicin $155.00 M2 $155,000,000.00
Escrituracin 5.50% DEL PRECIO DE VENTA $8,525,000.00
Predial/Imptos 8.00 M2 $5,076,000.00
SUBTOTAL $168,601,000.00
PROYECTO LEVANTAMIENTO TOPOGRFICO $0.35 m2 $350,000.00
MECANICA DE SUELO $0.75 m2 $750,000.00
PROYECTO ARQUITECTNICO $80,000.00 DESARROLLO $80,000.00
RGIMEN EN CONDOMINIO 80.00 UNIDAD $485,680.00
OFICINA CENTRAL 1% DE LA CONSTRUCCION. $12,211,611.46
SUBTOTAL $13,877,291.46
LICENCIAS ALINEAMIENTO Y No. OFICIAL $200.00 VIVIENDA $1,214,200.00
USO DE SUELO $82,200.00 TRAMITE $82,200.00
LICENCIA DE CONSTRUCCIN $25.00 m2 $8,029,025.00
DGCOH $50.00 m2 $16,058,050.00
LICENCIA DE CONDOMINIO 2.00% DE LA CONSTRUCCION $24,423,222.91
D. R. O. $8.00 m2 $2,569,288.00
CORRESPONSABLES $5.00 m2 $1,605,805.00
GESTORIA $14,000.00 TRAMITE $14,000.00
CFE $1,500.00 UNIDAD $9,106,500.00
SUBTOTAL $63,102,290.91
TOTAL DE COSTOS PREOPERATIVOS $76,979,582.37

Desarrollos inmobiliarios habitacionales

CONSTRUCCIN HABITACIONAL (TIPO SOCIAL SIN ACABADOS)
URBANIZACIN

CONSTRUCCIN HABITACIONAL (CASA DE
ACABADOS)
URBANIZACIN

PUBLICIDAD

CONCEPTO
PRESENTACIONES
MAQUETA
PERPECTIVAS
FOLLETERA
DISEO
IMPRESIN
DISTRIBUCIN
ANUNCIOS
GALLARDETES
DISTRIBUCIN
RADIO
ESPECTACULARES
BANDEROLAS
PERIDICOS
REVISTAS
INTERNET
DISEO
MANTENIMIENTO
OFICINA DE VENTAS
ESCRITORIOS
SILLAS
POSTERS
TELEFONO
FAX
CAFETERA
CONSUMOS
OTROS
SUBTOTAL

COSTOS OPERATIVOS
CONSTRUCCIN HABITACIONAL (TIPO SOCIAL SIN ACABADOS)
$2,445.27 m2
$442.88 m2
CONSTRUCCIN HABITACIONAL (CASA DE TIPO MEDIO SIN
$3,681.22 m2
$442.88 m2
TOTAL DE COSTOS OPERATIVOS
COSTOS POSTOPERATIVOS
CONCEPTO CANTIDAD UNIDAD V. U.
PRESENTACIONES
1 PZA. $50,000.00
5 PZA. $3,500.00
1 LOTE $5,000.00
10000 PZA. $0.75
10000 PZA. $0.25
250 PZA. $30.00
250 PZA. $7.00
5 ANUNCIOS $4,000.00
ESPECTACULARES 26 MESES $4,000.00
20 ROLLO $170.00
8 ANUNCIO $1,000.00
8 ANUNCIO $2,000.00
1 LOTE $8,000.00
26 MES $600.00
OFICINA DE VENTAS
5 PZA. $800.00
12 PZA. $300.00
5 PZA. $300.00
26 MES $1,200.00
1 PZA. $1,000.00
1 PZA. $800.00
26 MES $700.00

Predio Tizayuca Hidalgo
53
m2 $395,610,452.22
m2 $71,656,876.80
m2 $586,694,437.50
m2 $167,199,379.20
$1,221,161,145.72
IMPORTE
$50,000.00 $50,000.00
$3,500.00 $17,500.00
$5,000.00 $5,000.00
$7,500.00
$2,500.00
$7,500.00
$1,750.00
$4,000.00 $20,000.00
$4,000.00 $104,000.00
$170.00 $3,400.00
$1,000.00 $8,000.00
$2,000.00 $16,000.00
$8,000.00 $8,000.00
$600.00 $15,600.00
$800.00 $4,000.00
$300.00 $3,600.00
$300.00 $1,500.00
$1,200.00 $31,200.00
$1,000.00 $1,000.00
$800.00 $800.00
$700.00 $18,200.00
$30,000.00
$357,050.00

54
Se pedir un financiamiento al banco con las siguientes condiciones
Condiciones de financiamiento
TIIE dic-09 4.9350%
Concepto Datos Unidad
Frecuencia de capitalizacin del tipo de
inters
4 veces/ao Frecuencia
Trimestral
TIIE + 4 PUNTOS 8.94% porcentaje Inters Anual
Inters efectivo del prstamo 2.23% porcentaje Inters trimestral
Nominal del Crdito 86,850,114.00 Pesos
N de trminos 4 veces Nmero de Pagos
Monto de la Lnea de Crdito 86,850,114.00 Pesos
Periodo de Gracia 1 aos

Comisiones por Apertura 1.50% 1,302,751.71

Fuente:
Dentro del proyecto a realizar se propone la construccin de 3946 viviendas de
tipo social y 2125 de tipo medio, con el objeto de tener una mezcla social dentro
del fraccionamiento.
Para lo anterior, el proyecto se dividir en cuatro etapas las cuales se
compondrn de cuatro trimestres cada uno para efectos del flujo financiero. A su
vez se mostrarn tres escenarios del proyecto el real, optimista y el pesimista como
se muestra a continuacin.
Escenario Real:
Las viviendas dentro de este proyecto se empiezan a vender a partir del cuarto
trimestre de la primera etapa ya que en los trimestres anteriores se realiza el
proyecto y la construccin de las viviendas, es decir, no existe una preventa.
En este escenario se obtuvo una Tasa Interna de Retorno (TIR) del 6.54% trimestral
la cual nos indica que es un buen proyecto, ya que se tiene una rentabilidad del
26% anual.
Adems se contar con la aportacin de $345,000,000 por parte de los socios en
el proyecto y se empezar a pagar a partir del cuarto trimestre de la primer etapa
que es cuando ya se empiezan a tener ganancias. A partir de lo anterior se
obtuvo un flujo de caja en donde se introduce el capital de los socios y se obtuvo
una TIR del 5.76% trimestral que representa el 23% de rentabilidad anual.

55
Como resultado del flujo despus de crdito se registran saldos positivos a partir
del cuarto trimestre de la primera etapa, sin embargo, se tiene un saldo negativo
en el primer trimestre de la cuarta etapa, resultado del segundo pago de
adquisicin del terreno.
En conclusin, la utilidad total que se obtendra despus de crdito sera del 26%
anual se rebasa aproximadamente 6.5 veces la tasa cetes, con lo cual se puede
decir que se cubre el riesgo de inversin en dicho proyecto.

Escenario Pesimista:
Para este escenario se tom en cuenta un aumento en los costos de construccin
de las viviendas, aumentado $1,235.95 pesos el costo por metro cuadrado
respecto al escenario real.
Las viviendas dentro de este proyecto se empiezan a vender a partir del cuarto
trimestre de la primera etapa ya que en los trimestres anteriores se realiza el
proyecto y la construccin de las viviendas, es decir, no existe una preventa.
En este escenario se obtuvo una Tasa Interna de Retorno (TIR) del 4.03% trimestral
la cual nos indica que es un buen proyecto, ya que se tiene una rentabilidad del
16% anual.
el proyecto y se empezar a pagar a partir del cuarto trimestre de la segunda
etapa que es cuando ya se empiezan a tener ganancias. A partir de lo anterior se
obtuvo un flujo de caja en donde se introduce el capital de los socios y se obtuvo
una TIR del 3% trimestral que representa el 14% de rentabilidad anual.
Como resultado del flujo despus de crdito se registran saldos positivos a partir
del cuarto trimestre de la segunda etapa, sin embargo, aun cuando se tiene el
pago del terreno en la ltima etapa esta no afecta provocando saldos negativos
en dicha etapa.
anual se rebasa aproximadamente 4 veces la tasa cetes, con lo cual se puede
decir que aun se cubre el riesgo de inversin en dicho proyecto pero ya no es tan
rentable como el escenario real.


56
Escenario Optimista:
Las viviendas dentro de este proyecto se empiezan a vender a partir del segundo
trimestre de la primera etapa ya que en el trimestre anterior se realiza el proyecto
y la construccin de las viviendas, es decir, no existe una preventa.
En este escenario se obtuvo una Tasa Interna de Retorno (TIR) del 18% trimestral la
cual nos indica que es un buen proyecto, ya que se tiene una rentabilidad del
71% anual.
el proyecto y se pagara la mayor parte del este crdito entre el segundo trimestre
de la primer etapa y el cuarto trimestre de la segunda etapa. A partir de lo
anterior se obtuvo un flujo de caja en donde se introduce el capital de los socios y
se obtuvo una TIR del 11% trimestral que representa el 42% de rentabilidad anual.
Como resultado del flujo despus de crdito se registran saldos negativos a partir
del tercer trimestre de la tercer etapa hasta la primera de la cuarta etapa debido
a la disminucin de ventas en este periodo, sin embargo, el terreno fue liquidado
en el primer trimestre sin afectar las utilidades del proyecto.
anual se rebasa por mucho la tasa cetes, con lo cual se puede decir que es un
excelente proyecto de inversin.


57
ANEXO
EJEMPLOS DE ANLISIS DE MERCADO


58


59

No
NomDesar TerrenoA Pci oActA Val orM2A AbsPromT MesVenta
1 Villa Los Milagros 90 699,000.00 $ 6,241.07 $ 30.40 45.72
2 CASAS QUMA residencial medio 102 675,000.00 $ 6,428.57 $ 1.23 40.76
3 T. Casas 96 506,000.00 $ 5,952.94 $ 83.34 34.08
4 Jardines de Tizayuca 90 375,000.00 $ 7,075.47 $ 29.15 24.74
5 Hacienda las Torres 90 285,000.00 $ 4,523.81 $ 36.38 24.74
6 Fraccionamiento El Manantial 90 323,000.00 $ 7,177.78 $ 34.31 29.14
7 Hroes de Tecamac 52 363,620.00 $ 5,771.75 $ 177.93 46.09
8 Jardines de Sierra Hermosa 52 380,000.00 $ 5,786.51 $ 299.02 42.14
9 Paseos de San Juan 60 320,000.00 $ 5,956.81 $ 312.18 53.82
10 Arbolada Los Sauces I I 60 282,500.00 $ 8,212.21 $ 79.56 41.48
11 Valle San Pedro Seccin Urbi Villa del Campo Fase I I -B 54.2 355,000.00 $ 8,452.38 $ 318.11 9.64
12 Real del Cid Cuarta Etapa 85 455,000.00 $ 7,583.33 $ 181.12 5.46
13 La Esmeralda 90 335,000.00 $ 5,491.80 $ 72.08 13.13
14 Fuentes Demet Tecamc 53 280,000.00 $ 5,283.02 $ 58.59 46.09
15 Hacienda del Bosque 90 399,460.00 $ 6,657.67 $ 64.25 34.24
16 Fraccionamiento Hacienda Tizayuca 90 269,000.00 $ 4,269.84 $ 303.02 40.76
17 Paseos de la Pradera 67.5 263,000.00 $ 5,977.27 $ 186.12 9.67
18 Bosques de I biza 90 258,000.00 $ 3,071.43 $ 12.57 16.71
19 Fuentes de Tizayuca 90 251,000.00 $ 6,275.00 $ 63.01 12.70
20 Paseos del Lago 60 244,000.00 $ 5,422.22 $ 31.90 10.03
21 Hacienda de los Encinos 52 240,000.00 $ 7,058.82 $ 48.25 16.58
22 Villas de la Laguna 30.5 238,000.00 $ 7,803.28 $ 160.44 23.68
23 Las Plazas 52 250,000.00 $ 6,617.26 $ 199.05 11.05
No
NomDesar Uni dProy UniTotal InvenTot VendiTot
1 Villa Los Milagros 1400 1400 10 1390
2 CASAS QUMA residencial medio 80 80 30 50
3 T. Casas 3200 3200 360 2840
4 Jardines de Tizayuca 801 801 80 721
5 Hacienda las Torres 1200 1200 300 900
6 Fraccionamiento El Manantial 1600 1600 600 1000
7 Hroes de Tecamac 25000 25,000 16,800 8200
8 Jardines de Sierra Hermosa 15000 15000 2400 12600
9 Paseos de San Juan 22452 22452 5652 16800
10 Arbolada Los Sauces I I 4408 4408 1108 3300
11 Valle San Pedro Seccin Urbi Villa del Campo Fase I I -B 3936 3936 870 3066
12 Real del Cid Cuarta Etapa 1675 1675 686 989
13 La Esmeralda 1087 1087 141 946
14 Fuentes Demet Tecamc 3300 3300 600 2700
15 Hacienda del Bosque 2407 2407 207 2200
16 Fraccionamiento Hacienda Tizayuca 13000 13000 650 12350
17 Paseos de la Pradera 36000 36000 34200 1800
18 Bosques de I biza 600 600 390 210
19 Fuentes de Tizayuca 2590 2590 1790 800
20 Paseos del Lago 2600 2600 2280 320
21 Hacienda de los Encinos 1110 1110 310 800
22 Villas de la Laguna 5144 5144 1344 3800
23 Las Plazas 6670 6670 4470 2200

60

No
NomDesar RecamarA BaosA Alcoba CtoServA CajonA Bodega NivelesA
1 Villa Los Milagros 3 1.5 0 1 1 2
2 CASAS QUMA residencial medio 3 2.5 0 1 1 2
3 T. Casas 3 2.5 0 1 2 2
4 Jardines de Tizayuca 2 1 1 1 1 1
5 Hacienda las Torres 2 2 0 1 1 2
6 Fraccionamiento El Manantial 2 1 0 1 1 1
7 Hroes de Tecamac 2 1 0 1 1 2
8 Jardines de Sierra Hermosa 2 2 0 1 1 2
9 Paseos de San Juan 2 1.5 0 1 1 2
10 Arbolada Los Sauces I I 1 1 0 1 1 1
11 Valle San Pedro Seccin Urbi Villa del Campo Fase I I -B 2 1 0 1 1 2
12 Real del Cid Cuarta Etapa 2 1.5 0 1 1 2
13 La Esmeralda 2 1.5 0 1 1 2
14 Fuentes Demet Tecamc 2 2 0 1 1 2
15 Hacienda del Bosque 2 1 1 1 1 2
16 Fraccionamiento Hacienda Tizayuca 2 1 0 1 1 2
17 Paseos de la Pradera 2 1 0 1 1 2
18 Bosques de I biza 3 2 1 1 1 2
19 Fuentes de Tizayuca 2 1 0 1 1 1
20 Paseos del Lago 1 1 1 1 1 1
21 Hacienda de los Encinos 2 1 1 1 1 1
22 Villas de la Laguna 1 1 0 1 1 1
23 Las Plazas 1 1 1 1 1 1
NomDesar Fi n1erOp Fi n2daOp %CredA %EngancA AosHi pA El evador AreaVerd Bardeado CasetaVi
1 Villa Los Milagros I NFONAVI T FOVI SSSTE 85 15 30 NO S S S
2 CASAS QUMA residencial medio I NFONAVI T FOVI SSSTE 85 15 20 NO S S S
3 T. Casas I NFONAVI T FOVI SSSTE NO SI SI SI
4 Jardines de Tizayuca I NFONAVI T FOVI SSSTE 80 20 20 NO SI SI SI
5 Hacienda las Torres I NFONAVI T FOVI SSSTE 85 15 20 NO S S S
6 Fraccionamiento El Manantial I NFONAVI T FOVI SSSTE NO SI SI SI
7 Hroes de Tecamac TODOS 80 20 25 NO SI SI SI
8 Jardines de Sierra Hermosa TODOS NO SI SI SI
9 Paseos de San Juan TODOS NO SI SI SI
10 Arbolada Los Sauces I I NO SI SI SI
11 Valle San Pedro Seccin Urbi Villa del Campo Fase I I -B TODOS NO SI SI SI
12 Real del Cid Cuarta Etapa I NFONAVI T FOVI SSSTE NO SI SI SI
13 La Esmeralda I NFONAVI T NO SI Si Si
14 Fuentes Demet Tecamc I NFONAVI T FOVI SSSTE NO SI SI NO
15 Hacienda del Bosque TODOS 80 20 25 NO SI SI SI
16 Fraccionamiento Hacienda Tizayuca I NFONAVI T FOVI SSSTE 85 15 20 NO S S S
17 Paseos de la Pradera I NFONAVI T FOVI SSSTE 85 15 30 NO S S S
18 Bosques de I biza I NFONAVI T Bancario 85 15 25 NO S S S
19 Fuentes de Tizayuca I NFONAVI T FOVI SSSTE 80 20 30 NO SI SI SI
20 Paseos del Lago I NFONAVI T FOVI SSSTE 80 20 20 NO SI SI SI
21 Hacienda de los Encinos I NFONAVI T FOVI SSSTE 70 30 30 NO SI SI SI
22 Villas de la Laguna TODOS NO SI SI SI
23 Las Plazas TODOS NO SI SI SI

61
ANEXO
NORMATIVIDAD
REGLAMENTO DE LA LEY DE ASENTAMIENTOS HUMANOS, DESARROLLO URBANO Y
ORDENAMIENTO TERRITORIAL

CAPTULO II
CLASIFICACIN DE VAS PBLICAS

ARTCULO 103.- Se establece la siguiente clasificacin de las vas pblicas:
I.- Transporte Motorizado: Se entienden como todas aquellas sobre las cuales
circulan vehculos de motor, impulsados con energa elctrica, combustibles
fsiles, hbridos o de cualquier otro tipo y que desarrollen velocidades superiores a
los 10 Km./hr.
a).- Vehculos de todo tipo que sirven al desplazamiento de bienes y personas de
forma generalizada en corrientes de trnsito mixto o que coexistan con alguna
otra infraestructura especializada para transporte no motorizado, de transporte
colectivo o de carga. Las vas en este apartado se clasifican como:

2.- Vas primarias de acceso controlado: son aquellas que sirven al
desplazamiento de bienes o personas dentro de una zona urbana y se
caracterizan por ofrecer o tender hacia flujos continuos. Las vas primarias con
acceso controlado sin estacionamiento en las calles laterales, tendrn un
derecho de va de 55.00 metros como mnimo con dos aceras de 4.00 metros de
anchura mnimo cada una. En su derecho de va debern incluirse camellones
que separen los carriles principales de los secundarios -con un ancho mnimo de 4
metros- y calles laterales con ancho mnimo en la superficie de rodamiento de
10.50 destinados a dar servicio de acceso a las propiedades adyacentes.
Alternativamente, si se desea que exista estacionamiento en las calles laterales la
seccin mnima ser de 66.00 metros y el estacionamiento ser fuera del arroyo
de Circulacin en batera a 45 y conservando libre el ancho de 4.00 metros
destinado a los peatones;

6.- Vas Subcolectoras: Son vas que sirven de enlace y conduccin de las vas
locales a las arteriales, se caracterizan por operar con flujos discontinuos, sirven a
recorridos de corto itinerario y privilegian la funcin de acceso. Tendrn un
derecho de va de 18.00 metros como mnimo con dos aceras de 3.00 metros de
anchura mnima cada una;

7.- Vas Locales: Son aquellas que sirven a recorridos de corta longitud y en las
que priva la funcin de acceso sobre la de desplazamiento. Tendrn un derecho

62
de va de 9.00 metros como mnimo con dos aceras de 3.00 metros de anchura
mnima cada una. Las vas cerradas tendrn un retorno mnimo de 22.00 metros
de dimetro y una longitud mxima de 250.00 metros;

8.- Ciclopistas: Son aquellas destinadas de manera exclusiva al trnsito de
bicicletas y vehculos no motorizados similares. Tendrn un ancho de rodamiento
mnimo de 2.00 metros.

a).- Las vas peatonales tendrn un derecho de va de 8.00 metros como mnimo;
y

b).- Los andadores peatonales tendrn un derecho de va de 2.00 metros como
mnimo. Cuando el derecho de va mximo exceda en fraccin, la va se
clasificar en la del nivel superior. Los programas de desarrollo urbano sealarn
la jerarquizacin, articulacin y distribucin de la infraestructura para la movilidad
a que se refiere este Artculo. Las autoridades estatales en materia de transporte
determinarn los sistemas y normas especficas de funcionamiento de las vas
pblicas a que se refiere este captulo.

CAPTULO III
REAS DE DONACIN PARA EQUIPAMIENTOS PBLICOS Y DEMS OBRAS DE
BENEFICIO SOCIAL

ARTCULO 108.- Las reas de donacin son aquellas a que se refiere el Artculo
156, fraccin VI de la Ley, son las reas a ceder por los fraccionadores,
promotores y propietarios a favor del Municipio, segn el tipo de accin urbana
de que se trate, ser la siguiente:

I.- Fraccionamientos habitacionales de urbanizacin inmediata y progresiva: el
10% del rea total del predio a desarrollar;
IV.- Conjuntos urbanos habitacionales: el 17% del rea total del predio a
desarrollar descontando las vas pblicas y privadas, as como las afectaciones,
veintids metros cuadrados de suelo por unidad de vivienda a construir, la
cantidad que resulte mayor, tratndose de vivienda plurifamiliar se aplicar un
porcentaje mximo de veintids por ciento del rea total del predio a desarrollar;

ARTCULO 109.- El suelo que ser cedido (rea de donacin) como rea
municipal deber cumplir las siguientes caractersticas:
I.- Debern tener una forma geomtrica lo ms cercana a un cuadrado; debern
tener una superficie mnima de un mil metros cuadrados cada uno y localizarse lo
ms cntricamente posible dentro del conjunto;
II.- No se aceptarn franjas de terreno con anchura menor a treinta metros, salvo

63
lo dispuesto en la fraccin siguiente;
III.- Deber tener, cuando menos en el 50 por ciento de su superficie, las mismas
caractersticas fsicas y topogrficas, que el suelo vendible, y
IV.- Deber ser habilitado por el desarrollador con guarniciones, andadores o
banquetas con facilidades para personas discapacitadas, alumbrado pblico,
toma de agua para riego, limpieza y jardinera.

ARTCULO 110.- Quienes lleven a cabo acciones urbanas en los trminos de la Ley
y este Reglamento, estarn obligados a ceder a ttulo gratuito al Municipio
correspondiente las superficies de suelo que seala el presente ordenamiento,
con las caractersticas de forma geomtrica y localizacin mencionadas en el
articulo anterior, las cuales se destinarn a destinos del suelo, equipamientos
pblicos y dems obras de beneficio social, conforme a los siguientes criterios:
I.- El 60% del suelo cedido deber destinarse para jardines, parques o plazas
pblicas, y
II.- El 40% restante podr destinarse a la construccin de equipamiento educativo
pblico del nivel bsico, reas deportivas, casetas de vigilancia y equipamiento
de asistencia.

CAPTULO V
CLASIFICACIN DE LOS FRACCIONAMIENTOS Y SUS OBRAS DE URBANIZACIN

ARTCULO 115.- Los fraccionamientos se clasifican conforme a lo siguiente:
I.- Por su Ubicacin: Fraccionamientos en centros de poblacin y
fraccionamientos en reas rurales;
II.- Por su Tipo: En habitacionales, industriales, campestres, agropecuarios o
tursticos, y
III.- Por su proceso de ejecucin: Fraccionamientos habitacionales de
urbanizacin inmediata y de urbanizacin progresiva.
Los fraccionamientos habitacionales a su vez se clasifican por su uso y su
densidad en:
I.- Residencial Alto;
II.- Residencial Medio;
III.- De inters Medio;
IV.- De inters social;
V.- Habitacional popular, y
VI.- Habitacional de urbanizacin progresiva.

ARTCULO 116.- En los fraccionamientos habitacionales podrn existir lotes con
usos del suelo distintos al habitacional pero compatibles con ste, evitndose los
contaminantes, molestos o peligrosos para la poblacin independientemente de
su uso; todo lo anterior, siempre que el programa de desarrollo urbano no prohba

64
tales usos. Ver tabla de compatibilidad.

ARTCULO 117.- Los fraccionadores adems de lo dispuesto en el Artculo 156 de la
Ley para el caso de quienes lleven a cabo fraccionamientos en las zonas urbanas
y de reserva para el crecimiento de un centro de poblacin estarn obligados a
realizar las siguientes obras de urbanizacin:
I.- La red de distribucin de agua potable y sus tomas domiciliarias e hidrantes,
conectada a la red municipal o la construccin de un sistema autnomo con
capacidad suficiente para el suministro total del lquido, que cuente con la
aprobacin de la autoridad competente;
II.- La red de drenaje sanitario, descargas domiciliarias, subcolectores y
colectores, conectados a la red municipal o sistema autnomo, que cuente con
la aprobacin de la autoridad competente y que incluya el sistema de
tratamiento (planta de tratamiento), reuso y disposicin final de las aguas
servidas;
III.- La red u obras de manejo de aguas pluviales, de acuerdo a las caractersticas
topogrficas del rea o predio de que se trate y su conduccin y disposicin sin
mezclarla con la red sanitaria, sea inyectndola a los acuferos o canalizndola a
flujos de agua existentes (canales, ros, otros);
IV.- La red de distribucin de energa elctrica y obras complementarias;
V.- El alumbrado pblico, conforme a las especificaciones municipales; 39
VI.- La nomenclatura y sealizacin;
VII.- Las guarniciones y banquetas;
VIII.- Las vas pblicas;
IX.- La infraestructura troncal de servicios bsicos que se requieran para su
incorporacin al rea urbana o urbanizada;
X.- Las necesarias para facilitar el acceso, circulacin y uso de espacios e
instalaciones para personas discapacitadas, y
XI.- La habilitacin, equipamiento y arbolado de reas verdes o recreativas,
camellones, y banquetas de concreto, de acuerdo al proyecto presentado por el
fraccionador y conforme a los lineamientos que seale la autoridad competente
correspondiente.
Las obras de urbanizacin mencionadas debern ejecutarse sujetndose al
proyecto ejecutivo que apruebe la autoridad competente. En todos los casos, se
deber promover que estas obras sean ambientalmente sustentables y se
apliquen procesos y tecnologa para el mximo aprovechamiento y ahorro de
agua y de energa elctrica.
Slo podr expedirse la autorizacin de ventas cuando las mismas se hayan
concluido o se garantice su ejecucin en los trminos de la Ley o este
Reglamento.


65
ARTCULO 118.- Los fraccionamientos podrn desarrollarse por etapas, debiendo
integrarse con la estructura urbana existente de conformidad con las
disposiciones que establezca la autoridad competente. Cada etapa, cualquiera
que sea su denominacin, ser considerada como un fraccionamiento para
todos los efectos legales.

ARTCULO 119.- Los fraccionamientos habitacionales de urbanizacin progresiva
sern promovidos por el Gobierno del Estado o los Municipios, a travs de sus
organismos descentralizados, siendo stos responsables del cumplimiento de las
obligaciones establecidas en la Ley.

Los organismos promotores oficiales podrn asociarse con otras entidades
pblicas federales o locales, o bien, particulares, para la adquisicin de terrenos
para estos fines y el desarrollo del fraccionamiento. El desarrollo de un
fraccionamiento habitacional progresivo deber preverse en su totalidad,
incluidas las obras de infraestructura y urbanizacin necesarios, en un trmino que
no deber exceder de diez aos.
Slo podrn ubicarse en las zonas urbanas o de reserva para el crecimiento
urbano de los centros de poblacin cuyos programas de desarrollo urbano las
consideren permitidas o condicionadas y que cuenten o se prevea puedan
contar con servicio de transporte pblico. Por lo dems, se sujetarn a las normas
tcnicas para fraccionamientos habitacionales de urbanizacin inmediata, y a los
criterios mnimos de diseo contenidos en el presente reglamento.
Estos fraccionamientos podrn ser ocupados una vez que cuenten cuando
menos con trazo y nivelacin de vialidades, alineamiento de predios, agua
potable domiciliaria o colectiva, drenaje y alumbrado pblico.
El gobierno estatal y los municipales, promovern y facilitarn a la Promotora de
Vivienda de Hidalgo, las condiciones para el desarrollo de fraccionamientos
habitacionales progresivos. El apoyo con diseos de viviendas, asesora tcnica
para construccin y auto-construccin de infraestructura urbana y viviendas y
otros apoyos, se condicionarn al cumplimiento de lo establecido en el presente
Reglamento.
Estos fraccionamientos podrn ser ocupados una vez que cuenten cuando
menos con los requisitos mnimos de urbanizacin como:
I.- Alineamiento de predios;
II.- Dotacin de agua potable;
III.- Red de alcantarillado;
IV.- Red de electrificacin;
V.- Guarniciones;
VI.- Banquetas, y
VII.- Terracera compactada.


66
ARTCULO 120.- Tratndose de fraccionamientos habitacionales de urbanizacin
progresiva, la ejecucin de las obras de urbanizacin a que se refiere el Artculo
118, se har de manera progresiva con cargo a los propios adquirentes de los
lotes, a travs del organismo promotor del desarrollo, quien se constituye en
responsable solidario del buen resultado del proyecto, quien promover y
apoyar los programas de produccin social de vivienda y auto-construccin
tcnicamente dirigidos. Estas obras sern entregadas en la misma forma a los
municipios correspondientes para su administracin.

CAPTULO VI
REQUISITOS Y PROCEDIMIENTO A QUE SE SUJETARN LOS
FRACCIONAMIENTOS

ARTCULO 125.- De acuerdo a la clasificacin establecida en el Artculo 115 del
presente reglamento se describen los distintos tipos de fraccionamientos.
FRACCIONAMIENTOS HABITACIONALES

De Inters Social.- Los fraccionamientos de inters social tendrn como uso
predominante la vivienda unifamiliar, permitindose reas comerciales y de
servicios en un 15% de la superficie total vendible, debiendo presentar un
reglamento interno que ser autorizado por la Secretara.
La lotificacin y edificacin estar sujeta a los siguientes lineamientos:
I.- La densidad mxima ser de 45 viviendas por hectrea;
II.- La superficie mnima de lote ser de 120.00 metros cuadrados;
III.- El frente mnimo de lote ser de 7.00 metros lineales;
IV.- El C.O.S. no ser mayor del 0.6 de la superficie total del lote;
V.- El C.U.S. no deber exceder el 1.2 de la superficie total del lote;.
VI.- La altura mxima de las edificaciones no deber exceder los 7.00 metros a
partir del nivel mximo del terreno natural, con respecto a la edificacin;
VII.- Deber contar con un cajn para estacionamiento;
VIII.- La restriccin frontal ser de 2.50 metros como mnimo y 40% de esta rea
ser ajardinada, y
IX.- Las obras mnimas de urbanizacin sern, sistema de abastecimiento o
factibilidad de dotacin de agua potable, sistema para la disposicin de aguas
residuales, redes de agua potable, drenaje, energa elctrica y alumbrado
pblico, banquetas, guarniciones y pavimento.

De Habitacin Popular.- Los fraccionamientos populares tendrn como uso
predominante la vivienda unifamiliar, permitindose reas comerciales y de
servicios en un 15% de la superficie total vendible, debiendo presentar un
reglamento interno que ser autorizado por la Secretara.
La lotificacin y edificacin estar sujeta a los siguientes lineamientos:

67
I.- La densidad mxima ser de 45 viviendas por hectrea;
II.- La superficie mnima de lote ser de 105.00 metros cuadrados;
III.- El frente mnimo de lote ser de 7.00 metros lineales;
IV.- El C.O.S. no ser mayor del 0.7 de la superficie total del lote;
V.- El C.U.S. no deber exceder el 1.4 de la superficie total del lote;
VI.- La altura mxima de las edificaciones no deber exceder los 7.00 metros a
partir del nivel mximo del terreno natural, con respecto a la edificacin;
VII.- Deber contar con un cajn para estacionamiento;
VIII.- La restriccin frontal ser de 2.50 metros como mnimo y 40% de esta rea
ser ajardinada, y
IX.- Las obras mnimas de urbanizacin sern, sistema de abastecimiento o
factibilidad de dotacin de agua potable, sistema para la disposicin de aguas
residuales, redes de agua potable, drenaje, energa elctrica y alumbrado
pblico, banquetas, guarniciones y pavimento.

CAPTULO VII
DEL RGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
ARTCULO 146.- Para los efectos de este Reglamento, la lotificacin para
condominios es el acto mediante el cual se parte o divide un predio en reas
privativas y reas comunes de acuerdo a lo establecido en el Artculo 164 de la
Ley, debiendo sujetarse a la legislacin civil del Estado.
Los condominios podrn ser, entre otros, de los siguientes tipos:
I.- Habitacional popular: tendrn como uso predominante la vivienda unifamiliar,
permitindose reas comerciales y de servicios en un 10% de la superficie total,
debiendo presentar un reglamento interno que ser autorizado por la Secretara;
II.- Habitacional medio: tendrn como uso predominante el de vivienda
unifamiliar, permitindose reas comerciales y de servicios en un 5% de la
superficie total vendible, debiendo presentar un reglamento interno que ser
autorizado por la Secretara;
III.- De inters social y social progresivo: tendrn como uso predominante la
vivienda unifamiliar, permitindose reas comerciales y de servicios en un 15% de
la superficie total, debiendo presentar un reglamento interno que ser autorizado
por la Secretara;

ARTCULO 147.- Los condominios se sujetarn a las normas siguientes para dar
cumplimiento a lo establecido por el Artculo 164 de la Ley:
I.- Los predios o lotes que se dediquen a condominios habitacionales verticales,
debern tener las dimensiones mnimas que se indican:
a).- En condominios de tipo habitacional social progresivo y de inters social: 90
metros cuadrados de superficie y de 6 y 9 metros de frente, cuando la
construccin fuere en dplex o trplex, respectivamente;
b).- En condominios de tipo habitacional popular y de tipo medio: 90 y 120 metros

68
cuadrados de superficie y de 7 o 10.50 metros de frente, para construcciones en
dplex o trplex, respectivamente, y
c).- En condominios de tipo habitacional residencial y residencial alto: 150 y 250
metros cuadrados de superficie y de 12 y 15 metros de frente para construcciones
en dplex o trplex, respectivamente.
II.- Las reas privativas de los lotes que se dediquen a condominios horizontales,
para vivienda unifamiliar, debern tener las dimensiones mnimas siguientes:
a).- En condominios de tipo habitacional social progresivo y de inters social: 90
metros cuadrados de superficie y 6 metros de frente;
b).- En condominios de tipo habitacional popular y de tipo medio: 90 y 105 metros
cuadrados de superficie y 6 metros de frente, respectivamente, y
c).- En condominios de tipo habitacional residencial y residencial alto: 120 y 150
metros cuadrados de superficie y 9 y 12 metros de frente.

La superficie de rea comn se destinar exclusivamente a jardines y reas
verdes;
V.- Las reas de uso comn destinadas a reas verdes y recreativas no sern
inferiores a 12 metros cuadrados por vivienda prevista en condominios
habitacionales, salvo en condominios que se desarrollen en conjuntos urbanos y
subdivisiones de tipo habitacional social progresivo, inters social y popular
autorizados, que hayan cedido reas de donacin, en cuyo caso sern de 10
metros cuadrados por vivienda prevista; el 5 por ciento del rea del predio en
condominios industriales; y el 10 por ciento de la superficie construida hasta 2,500
metros cuadrados y del 5 por ciento en adelante, en condominios comerciales,
de abasto y servicios, excluyndose circulaciones y estacionamientos. Estas reas
de uso comn debern tener dimensiones apropiadas para su adecuado
aprovechamiento, formas geomtricas cercanas al cuadrado y una localizacin
lo ms cntrica posible con relacin a la poblacin beneficiaria;
VI.- Los estacionamientos debern ubicarse al interior del condominio. Para la
determinacin del nmero de cajones de estacionamiento se estar a lo
dispuesto por el respectivo programa de desarrollo urbano y a las normas
tcnicas. En los de tipo habitacional social progresivo no se requerir de cajones
de estacionamiento para visitantes y podr disponerse que el 50% del nmero de
cajones exigido se destine para vehculos compactos, en dimensiones de 4.20 por
2.20 metros y el restante 50%, para vehculos grandes, en dimensiones de 5.00 por
2.40 metros;
VII.- Las vas interiores que den acceso a edificaciones o zonas de
estacionamiento, tendrn una seccin mnima de 10.00 metros. Las circulaciones
peatonales tendrn un ancho mnimo de 3 metros, excepto cuando sirvan para
acceso a edificaciones que se ubiquen una frente a la otra, en cuyo caso sern
de 6 metros;
VIII.- Se deber delimitar fsicamente el terreno objeto del condominio mediante

69
bardas o con la propia edificacin; en los de tipo habitacional social progresivo y
de inters social, con setos vivos o rboles y opcionalmente con malla ciclnica;
XIII.- Las reas privativas de terreno no podrn ser divididas, y
XIV.- Las instalaciones, edificaciones y todo aquel mobiliario urbano que se
hubiese utilizado para la promocin y venta de un condominio, debern
dedicarse definitivamente a dicho fin.

ARTCULO 148.- Las obras de urbanizacin al interior de los condominios,
comprendern a lo menos:
I.- Red de distribucin de agua potable;
II.- Red separada de drenaje pluvial y sanitario o el sistema que en su caso sea
determinado por el organismo operador competente, atendiendo las
caractersticas del desarrollo y su entorno;
III.- Red de distribucin de energa elctrica;
IV.- Red de alumbrado pblico;
V.- Guarniciones y banquetas;
VI.- Pavimento en arroyo de calles y, en su caso, en estacionamientos y
andadores;
VII.- Jardinera y forestacin;
VIII.- Sistema de nomenclatura para las vas privadas;
IX.- Sealamiento vial, y
X.- Cuando corresponda, las obras de infraestructura primaria que se requieran
para incorporar el conjunto urbano a las reas urbanas y sus servicios. Todas las
instalaciones y sistemas se disearn para permitir un manejo y consumo ptimo y
sustentable del agua y la energa elctrica; igualmente, debern considerar el
manejo sustentable de los residuos slidos de toda naturaleza.
Concluidas las obras de urbanizacin al interior de los condominios, stas debern
ser entregadas formalmente, mediante acta circunstanciada, por el titular de la
autorizacin al comit de administracin del condominio, una vez constituido,
debindose entregar asimismo copias de las autorizaciones y planos
correspondientes. De no constituirse, se levantar el acta respectiva entre la
autoridad municipal correspondiente y el desarrollador, pasando las obras sin
mayor trmite a la administracin de los habitantes del condominio.

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