O DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR DO IMVEL

O direito do promitente comprador do imvel elencado no inciso VII do

art. 1225 do Cdigo Civil de 2002, sendo colocado portanto no rol de direitos
reais, matria pertencente ao mbito do Direito privado. Pode-se dizer que
esse direito real relativo aquisio de coisa alheia, e que confere ao seu
titular a prerrogativa de reivindicar a propriedade de bem envolvido em negcio
jurdico de compra e venda, aps quitao integral do valor da dvida. Nesse
caso, verifica-se a presena do promitente comprador (promitente aquele que
promete, segundo o Dicionrio Aurlio).
Sabendo da importncia conferida contemporaneamente ao contrato de
promessa de compra e venda, negcio jurdico largamente utilizado no que diz
respeito a negociao imobiliria, esclarecimentos sobre o direito do promitente
comprador so de extrema importncia.
Sobre a relevncia econmica e jurdica do contrato de compromisso de
compra e venda (CCV) e da tutela do direito de promitente comprador do
imvel, o iminente doutrinador ptrio Fbio Ulhoa Coelho faz precisa anlise:

Ele possibilita o pagamento parcelado do preo por parte do
interessado na aquisio (promitente comprador), sem expor o
incorporador, loteador ou outro proprietrio do bem (promitente
vendedor) a riscos expressivos associados inadimplncia ou
insolvncia do primeiro. Como a propriedade no se transmite
seno com o registro no Registro de Imveis do ttulo aquisitivo e
a outorga deste depende do prvio pagamento de todo o preo
pelo promitente comprador, a garantia do promitente vendedor
substancial: enquanto no recebe a totalidade do seu crdito, no
transmite a propriedade.

No que tange ao histrico da discusso acerca da questo do CCV e do
direito do promitente comprador, historicamente o debate relativo a essas
questes ocorreu de forma acalorada em sede doutrinria, uma vez que o
Cdigo de 1916 no exauriu a questo. Discutia-se principalmente se o
compromisso de compra e venda, era na prtica compra e venda ou mero
compromisso. Era uma discusso importante naquele contexto, j que a opo
adotada pelo juzo de cada jurista era necessariamente benfica para uma
parte. Na hiptese do CCV como espcie de compra e venda, o promitente
comprador titulava o direito outorga da escritura pblica to logo cumprisse
sua parte no contrato, pagando todas as prestaes prometidas. A assuno
de que a CCV era um reles compromisso era, por sua vez, favorvel ao
promitente vendedor, uma vez que o promitente comprador no teria direitos
sobre o imvel ainda aps efetuar o pagamento do valor prometido. Como
consequncia, em se recusando o promitente vendedor a outorgar a escritura
pblica, o promitente comprador no poderia pleitear em juzo a entrega do
imvel, mas apenas a indenizao causada pela outra parte contratante.

No que diz respeito tutela do direito do promitente comprador, o
Cdigo Civil de 1937 veio pra solucionar essa discusso. A ento nova lei
reconheceu ao promitente comprador o direito ao de adjudicao
compulsria de imvel loteado objeto de CCV, desde que todas as parcelas j
tivessem sido quitadas. Na hiptese de recusa do loteador a outorgar a
escritura definitiva de compra e venda, o promitente comprador passou a ter a
prerrogativa de ir a juzo pleitear o suprimento da vontade do recusante.
Julgada procedente a ao, a sentena judicial servia de ttulo para o registro
da aquisio imobiliria.

O Cdigo de 2002, adota uma perspectiva ainda muito prxima da
anterior, embora aqui j consagra desde logo o status do direito do promitente
comprador de imvel como direito real. o art. 1.417 do CC atribui ao promitente
comprador em geral um direito real de aquisio do imvel objeto de
compromisso e o art. 1.418 garante a adjudicao compulsria, em juzo, da
escritura definitiva de compra e venda, quando o promitente vendedor ou o
cessionrio de seus direitos se recusa a outorg-la. importante ressaltar que
mesmo com o novo Cdigo, o promitente comprador no alado ao status de
proprietrio do imvel objeto de CCV. Mesmo depois de integralizado todo o
preo prometido, portanto, o imvel no se transfere imediatamente
propriedade do promitente comprador. A inovao trazida diz respeito apenas
na atribuio de direito real sobre o bem de propriedade do promitente
vendedor, independentemente do contexto em que celebrado o
compromisso.

Uma discusso importante no que diz respeito ao direito do promitente
comprador ocorre no que tange necessidade ou no do registro do contrato
de compromisso de compra e venda. O posicionamento doutrinrio mais
consistente entende em prol da necessidade do registro, como aqui explana o
brilhante Carlos Roberto Gonalves:

Compete, pois, ao adquirente precaver-se contra expedientes
ilcitos de venda sucessiva do mesmo bem, registrando o
compromisso no ofcio imobilirio. Todavia, mesmo sem o registro
poder pleitear a adjudicao compulsria do imvel registrado
em nome do promitente vendedor. Para que o compromissrio
comprador possa valer-se da ao de adjudicao compulsria
mister comprovar o cumprimento cabal do que lhe competia,
conforme avenado no contrato, especialmente o pagamento
integral do preo. Se necessrio, ante a recusa injustificada do
promitente vendedor em receber o pagamento das ltimas
prestaes para, de m-f, prejudicar o ajuizamento da aludida
ao, pode efetuar a consignao ou depositar as prestaes
faltantes junto inicial da referida ao.
Destaque-se, ainda, a cessibilidade da promessa. um direito
que pode ser transferido mediante cesso por instrumento pblico
ou particular. No entanto, para que produza efeitos em relao a
terceiros, deve ser levada a registro. Se o compromissrio
comprador deixar de cumprir a sua obrigao, atrasando o
pagamento das prestaes, poder o vendedor pleitear a
resoluo do contrato, cumulada com pedido de reintegrao de
posse. Antes, porm, ter de constituir em mora o devedor,
notificando-o (judicialmente ou pelo Cartrio de Registro de
Imveis) para pagar as prestaes em atraso no prazo de trinta
dias, se se tratar de imvel loteado (Lei n. 6.766/79, art. 32), ou de
quinze dias, se for imvel no loteado (Dec.-Lei n. 745/69), ainda
que no contrato conste clusula resolutiva expressa. Neste ltimo
caso, a notificao prvia ou premonitria pode ser feita
judicialmente ou pelo Cartrio de Ttulos e Documentos."

Entretanto, o posicionamento encontra divergncias na doutrina. Alguns
doutrinadores como Arnaldo Rizzardo, Orlando Gomes e Marco Aurlio da
Silva Viana sustentam a posio de que o direito ao contrato definitivo no
decorre apenas de promessa registrada, sendo que o ltimo dos trs, sustenta
seu posicionamento de forma excelente:

Em verdade no se justifica a exigncia de registro prvio do
contrato seno como forma de tutelar o promitente comprador
contra alienao por parte do promitente vendedor, limitando ou
reduzindo o poder de disposio deste, ao mesmo tempo que
arma o adquirente de sequela, admitindo que obtenha a escritura
at mesmo contra terceiro, na forma indicada no art. 1.418. Fora
disso, no se atende aos fins sociais a que a lei se dirige, nem
exigncia do bem comum. Somente com a exegese proposta
que alcanamos o logos do razovel, que se encontra no mbito
do citado art. 5 da Lei de Introduo.

O entendimento de Marco Aurlio da Silva parece ser o majoritrio na doutrina,
e parece coadunar com o posicionamento que impera nos tribunais tambm,
conforme o demonstrado nessa deciso do egrgio Tribunal de Justia de
Minas Gerais:

EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE
TERCEIRO. LEGITIMIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR
DE IMVEL. AUSNCIA DE REGISTRO. BOA-F DO
COMPRADOR. DESCONSTITUIO DA PENHORA. 1.
possvel a interposio de embargos de terceiro tanto pelo
proprietrio quanto apenas pelo possuidor, a teor de inteligncia
do art. 1.046, 1, CPC. " admissvel a oposio de embargos de
terceiro fundados em alegao de posse advinda de compromisso
de compra e venda de imvel, ainda que desprovido do registro"
(Smula n 84). 2. A deciso prolatada no mbito da execuo
movida pelos embargados em face do HOSPITAL VERA CRUZ
LTDA. no faz coisa julgada em relao ao embargante, a teor do
art. 472 do CPC, pois a mesma no constou da relao
processual em que prolatada a deciso j acobertada pela
precluso. 3. Apesar de no ser possvel a produo de prova
testemunhal, com ampla dilao probatria, no mbito do
incidente de fraude execuo argido nos autos da prpria
execuo, tal produo possvel no mbito dos embargos de
terceiro, momento adequado para o exerccio diferido do
contraditrio e da ampla defesa. 4. A parte embargante agiu de
boa-f ao adquirir o bem imvel, no sendo crvel que o bem
tenha sido alienado em fraude execuo com a assessoria dos
embargados. Ao tempo da pactuao da promessa de compra e
venda do imvel no havia qualquer ao capaz de reduzir o
HOSPITAL VERA CRUZ LTDA. insolvncia nem qualquer nus
no bem que fosse de presumvel conhecimento do embargante. A
ausncia de registro do contrato de promessa de compra e venda,
por si s, portanto, no tem o condo de atrair a presuno de
m-f do adquirente e, assim, redundar em fraude execuo.

(Apelao cvel 1.0701.12.010935-3/002, Relatora Des. Cabral da
Silva, 10 cmara cvel, julgamento em 18/03/2014, publicao da
smula em 02/04/2014)


Algo que fica bastante claro com a conceituao do direito do promitente
comprador do imvel que esse instituto jurdico passou a ser tutelado,
acompanhando a evoluo do direito, justamente para suprir demandas sociais
e de cunho econmico. Na prtica, ele funciona sobretudo como um estmulo
para o cumprimento do direito constitucional moradia, uma vez que ela
facilitada atravs da segurana jurdica gerada por uma legislao que propicia
o pagamento parcelado por parte do promitente comprador sem expor o
promitente vendedor a riscos expressivos relacionados uma hipottica
situao de inadimplncia ou insolvncia futura, que inviabilizaria o negcio
jurdico.