OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

OBLIGACIN DE ENTREGA DEL BIEN

ARTICULO 1678

El arrendador est obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con
todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos.
Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse
inmediatamente donde se celebr, salvo que por costumbre deba efectuarse en
otro lugar o poca.


CONCORDANCIAS:
C. C. arts. 888, 889, 902, 1134, 1240, 1552


Comentario

Fernando Tarazona Alvarado

En este ARTCULO se recoge la obligacin principal del arrendador, cual es la
entrega de la posesin del bien materia del contrato de arrendamiento, la
misma que debe realizarse dentro del plazo, en el lugar y en el estado
convenido.
Respecto a la entrega del bien, tambin llamada tradicin, conforme se seala
en el ARTCULO 901 del Cdigo Civil, puede ser real (ARTCULO 901) o ficta
(ARTCULO 902).
Es real cuando se entrega fsicamente el bien al arrendatario, como por
ejemplo, la entrega del auto dado en arrendamiento; y ficta, cuando sin mediar
entrega fsica, esta se entiende realizada, presentndose dos supuestos:
cuando cambia el ttulo posesorio de quien est poseyendo (por ejemplo,
cuando el propietario transfiere el predio que posee y a su vez el adquirente se
lo da en arrendamiento), o cuando se transfiere el bien que est en poder de un
tercero, siendo que en este ltimo caso la tradicin produce efecto contra el
tercero desde que le es comunicada por escrito (por ejemplo, cuando se da en
arrendamiento una casa que la posee un tercero).


En el caso del arrendamiento de predios, la entrega o tradicin directa se
produce con la entrega de las llaves.
Asimismo, debe tenerse en cuenta que el arrendador debe entregar el bien
conjuntamente con sus accesorios. De acuerdo con el ARTCULO 888 del
Cdigo Civil, son accesorios del bien todos aquellos que sin perder su
individualidad estn permanentemente afectados al fin econmico u ornamental
con respecto al bien. Por ejemplo las llaves de un vehculo o la servidumbre de
un predio.
Asimismo, se considera que tambin son accesorios del bien y, por lo tanto,
tambin se deben entregar al arrendatario, los frutos y productos que produce,
siempre y cuando, a decir de Borda(1), sean ordinarios, es decir, que los
produzca el bien de manera regular. Se entiende que solo sern entregados al
arrendatario y, por lo tanto, percibidos por este, los frutos y productos que
estn pendientes al momento de la tradicin del bien.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta que no se consideran accesorios para
efectos de la aplicacin del presente ARTCULO los frutos o productos
producidos de manera extraordinaria por el bien, es decir, aquellos frutos o
productos que no se producen de manera regular, como por ejemplo, una veta
de oro encontrada en un predo dado en arrendamiento.
Asimismo, no se consideran accesorios del bien los muebles de una casa,
dado que es costumbre que los inmuebles se arrienden sin los muebles, salvo
que expresamente las partes los hayan incluido. En este caso, debe realizarse
un inventario de los mismos para efectos de determinarse los muebles
arrendados conjuntamente con el inmueble.
En los casos de arrendamiento de inmuebles amoblados, no se considera que
se encuentra incluida entre los muebles a arrendarse ciertos bienes personales
tales como el dinero, los documentos, los papeles, los libros, colecciones
artsticas y cientficas, joyas, prendas personales, medallas y dems de similar
naturaleza.
Tampoco se consideran como accesorios del bien las tierras acrecidas por
aluvin, en cuyo caso el arrendatario, para entrar en posesin de dicha porcin
de terreno, debe pagar una renta mayor, en proporcin al terreno acrecido.
Debe tenerse en cuenta que existe la presuncin de entrega del bien con todos
sus accesorios (ARTCULO 913), con excepcin de los muebles de un
departamento o casa que, como se seal, para su inclusin se requiere pacto
expreso. Entonces, si el arrendatario no seala nada respecto al momento de
recibir el bien, se presume que ha recibido tambin los accesorios.


(1) BORDA, Guillermo A. 'Manual de contratos'. Editorial Perro!. Buenos Aires, p. 361.

Como se seala en el primer prrafo del ARTCULO bajo comentario, el bien
debe ser entregado, conjuntamente con sus accesorios, en el plazo, lugar y
estado convenidos, salvo que no exista convenio, en cuyo caso el bien y sus
accesorios deben ser entregados inmediatamente en el lugar donde se celebr
el contrato de arrendamiento. Sin embargo, esta ltima disposicin se aplica
siempre y cuando por costumbre no se establezca algo distinto en cuanto a la
fecha y lugar de entrega.
El bien debe ser entregado en el estado convenido. Es decir, el bien debe
entregarse en el estado requerido por el arrendatario: si se arrienda un
departamento para vivienda, entonces, este debe estar en un estado de
conservacin que le permita al arrendatario lograr su cometido de vivienda,
tales como que los cables de luz, las tuberas de agua y las de desage, el
piso, entre otros, estn en perfecto estado. En caso de no encontrarse en buen
estado, el arrendador debe realizar dichas reparaciones antes de su entrega al
arrendatario, pudiendo ser estar necesarias o locativas (reparaciones
menores).
Tambin se puede dar el caso de que se haya convenido que la casa alquilada
no est en buen estado, que est en ruinas, porque la finalidad es filmar una
pelcula. En este caso, el arrendador cumple con su prestacin entregando el
bien tal como est, sin necesidad de realizar reparacin alguna.
Cabe diferenciar entre la entrega del bien arrendado y la entrega del bien en el
caso de la compraventa. En esta ltima, el bien se entrega en el estado en que
se encontraba al momento de la celebracin del contrato, sin necesidad de que
el vendedor realice reparacin alguna antes de su entrega, estando a cargo del
vendedor los vicios ocultos, siempre y cuando estos no pudieran ser advertidos
por el comprador al momento de la compra.
En cambio, en el arrendamiento el bien debe entregarse en el estado
convenido, es decir, en estado de servir a la finalidad perseguida por el
arrendatario. En mrito a ello es que el arrendador debe realizar todas aquellas
reparaciones requeridas para que el bien sirva a la finalidad buscada por el
arrendatario. Como seala Borda, en la compraventa ... el vendedor cumple
entregando la cosa en el estado en que se encontraba en el momento de
celebrarse el acto ( ... ); en tanto que en nuestro caso el locador debe
entregarla en buen estado de conservacin, lo que es natural, puesto que el
contrato ha sido realizado con el propsito de asegurar al locatario el uso y
goce de la cosa"(2).
Los gastos de entrega del bien son de cargo del arrendador, salvo que se deba
entregar en un lugar distinto del pactado, en cuyo caso sern del arrendatario,
en aplicacin analgica del ARTCULO 1530 del Cdigo Civil.


(2) BORDA, GuillermoA. Op. cit., p. 363.


En caso de incumplimiento en la entrega del bien dentro del plazo o en el lugar
pactado, por tratarse de una obligacin de dar, resultan de aplicacin
cualquiera de las formas contempladas en el ordenamiento legal para exigir el
cumplimiento, es decir, el que se interpongan las acciones legales para el
cumplimiento de la entrega o, en su caso, resolver el contrato, y en ambos
supuestos exigir el pago de la indemnizacin correspondiente, conforme se
seala en el ARTCULO 1219 del Cdigo Civil.
Dicha disposicin resulta aplicable tambiA para los casos de cumplimiento
tardo o defectuoso. Por ejemplo, que se arriende un puesto en una feria y que
se entregue cuando ya comenz dicha feria. En este caso, hay cumplimiento
tardo de la obligacin de entrega, por lo que el arrendatario podra resolver el
contrato si es que era importante el arriendo desde el inicio de dicha feria, al
margen del pago de la correspondiente indemnizacin por daos y perjuicios.
Se entiende que el arrendador no estar obligado el pago de la indemnizacin
por daos y perjuicios por su incumplimiento en la entrega, o entrega tarda o
defectuosa, si ha actuado con la diligencia ordinaria requerida, conforme se
seala en el ARTCULO 1314 del Cdigo Civil. Sin embargo, el arrendatario
podra resolver el contrato si dicha ejecucin ya no le resulta til.
Por su parte, si el arrendatario se niega a recibir el bien sin razones justificadas
o no cumple los actos requeridos para que se entregue dicho bien, el
arrendador puede consignar su entrega, conforme al ARTCULO 1251 del
Cdigo Civil, y de

JURISPRUDENCIA

"Una de las obligaciones del arrendador es la de entregar el bien al
arrendatario en el estado convenido. De lo cual se infiere, que si se arrienda un
bien inmueble para ser utilizado como local comercial, ser obligacin del
arrendador entregarlo habilitado para dicho fin (referida esta habilitacin al
cumplimiento de los requisitos legales y administrativos que le permitan
funcionar como tal). En tal sentido, el incumplimiento de tal obligacin del
arrendador que impida al arrendatario llevar a cabo el fin para el cual arrend el
bien -como consecuencia del error al que lo condujo la creencia de que el bien
se encontraba habilitado-, ser causal de resolucin del referido contrato y
ocasionar el pago de los daos y perjuicios irrogados".
(Exp. N" 8425-98. Data 20,000. Exp/orador Jurisprudencia/ 2005 - 2006.
Gaceta Juridica S.A.).

PRESUNCiN DE BUEN ESTADO DEL BIEN

ARTCULO 1679


Entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en estado de servir
y con todo lo necesario para su uso.


CONCORDANCIAS:
C.C. arto 1655

Comentario

Fernando Tarazona Alvarado

Como se seala en el ARTCULO 1678, el bien debe ser entregado en el
estado convenido, es decir, en ptimas condiciones, de tal forma que le permita
al arrendatario utilizarlo para el fin buscado. As, por ejemplo, en el
arrendamiento de un departamento para vivienda, las puertas, el piso, las
paredes, el fluido elctrico, as como las tuberas de agua y desage deben
estar en buenas condiciones, de tal forma que le permita al arrendatario
utilizarlo para fines de vivienda.
Si antes de la entrega el bien no se halla en buen estado, el arrendador debe
realizar aquellas reparaciones necesarias que permitan al arrendatario utilizar
el bien para la finalidad perseguida. Como seala Machado, citado por Garrido
y Zago(ll, "entregar la cosa en buen estado significa hacer todas las
reparaciones necesarias en el momento de dar la posesin al locatario, aun
aquellas pequeas reparaciones que estarn a cargo del inquilino una vez que
ha recibido la propiedad; as la casa alquilada debe entregarse con todas las
llaves, pinturas y papeles en buen estado, que las puertas y ventanas cierren
bien, etc.".
Sin embargo, puede ser que las partes hayan pactado que se arriende el bien
en el estado en que se encuentra. En este caso, no va a resultar exigible al
arrendador el realizar las reparaciones necesarias para el estado de servir, sino
todo lo contrario, debe abstenerse de realizar cualquier modificacin al bien
para que sirva a la finalidad perseguida por el arrendatario.


(1) GARRIDO, Roque Fortunato y ZAGa, JorgeAlberto. "Contratos civiles y comerciales". Tomo
11. Editorial Universidad. Buenos Aires, 1991, p. 253.


Estando obligado el arrendador a entregar el bien en el estado pactado,
entonces, si en el momento de la entrega el arrendatario no hace ninguna
objecin, se presume que el bien rene las condiciones pactadas, es decir,
rene las condiciones ptimas de servir para la finalidad buscada por el
arrendatario, salvo que este ltimo haga algn tipo de objecin.
Es por ello importante que el arrendatario, antes de recibir el bien, se cerciore
que este se encuentra en ptimas condiciones o, en todo caso, en las
condiciones pactadas, as como tambin que se haya entregado con todos sus
accesorios. De lo contrario, aunque el bien no se encuentre en las condiciones
pactadas o no se haya entregado con todos sus accesorios, se presume que s
los rene, por lo que posteriormente el arrendatario no podra reclamar. Como
sealan Dez-Picazo y Gulln "en el contrato puede expresarse el estado en
que la cosa se encontraba al tiempo de arrendarla. Mas a falta de tal detalle, y
recibida sin protesta por el arrendatario, la ley presume que la recibi en buen
estado, invirtindose de este modo la carga de la prueba, y correspondiendo al
arrendatario demostrar lo contrario"(2).


(2) DIEZ-PICAZO. Luis y GULLN, Antonio. "Sistema de Derecho Civil". Volumen 11. 8"
edicin. Tecnos. Madrid, p. 329.

OBLIGACIONES ADICIONALES DEL ARRENDADOR

ARTCULO 1680


Tambin est obligado el arrendador:
1.- A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y
a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.
2.- A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias,
salvo pacto distinto.


CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1673, 1674, 1678, 1679, 1682


Comentario

Fernando Tarazona Alvarado

La obligacin del arrendador no se agota con la entrega del bien, sino que
como consecuencia de dicha entrega, surgen nuevas obligaciones; las cuales
van a tener como finalidad garantizar al arrendatario el uso del bien arrendado
para la finalidad pactada durante todo el tiempo del arrendamiento.
Como seala Borda(1), se trata de obligaciones de garanta a cargo del
arrendador, es decir, sobre l recae una serie de obligaciones, de hacer y de
no hacer, que buscan garantizar el uso adecuado del bien por parte del
arrendatario por todo el tiempo del contrato.
Dicha garanta tiene relacin con las obligaciones de saneamiento, en la
medida en que mediante el saneamiento el arrendador responde frente al
arrendatario por la eviccin, vicios ocultos o actos propios, que impidan el uso
para la finalidad pactada (ARTCULO 1485).
Una de dichas obligaciones es la de mantener al arrendatario en el uso del bien
durante todo el periodo de vigencia del arrendamiento. Para ello tiene a su
cargo obligaciones de hacer y de no hacer.
Entre las obligaciones de no hacer tenemos la no realizacin de actos que
perturben la posesin del arrendatario, como por ejemplo, el generar ruidos
molestos en la vivienda vecina que ocupe el arrendador, o la inspeccin del
bien sin la existencia de causa justificada Q, en su caso, sin previo aviso.


(1) BORDA, GuillermoA. Manual de contratos. Editorial Perrot. Buenos
Aires, p. 371.


Sobre el particular, Dez-Picazo y Gulln sealan que "una vez constituido el
arrendatario en poseedor, por virtud de la entrega o traspaso posesorio, la
prestacin continuada del arrendador es la del mantenimiento en el goce y el
logro del carcter pacfico en este mismo goce. Bajo esta amplsima expresin
legal se cobija una gama de obligaciones de naturaleza muy distinta, que en
ltimo trmino consisten en prevenir o evitar las situaciones de perturbacin en
el goce"(2).
Frente a actos perturbatorios de la posesin del arrendatario realizados por el
arrendador, siempre que se trate de inmuebles o muebles inscritos, aquel
puede utilizar los interdictos franqueados por la ley, es decir, los de recobrar o
retener, dependiendo de cada caso. De esta manera, por ejemplo, el
arrendatario podra vlidamente interponer un interdicto de retener frente a
inspecciones del bien realizadas por el arrendador sin existir causa justificada,
o realizada sin previo aviso.
Nada obsta, sin embargo, para que el arrendatario pida la resolucin del
contrato frente a actos perturbatorios del arrendador, en aplicacin de la regla
general de resolucin por incumplimiento contractual, regulada en el
ARTCULO 1428 del Cdigo Civil, pudiendo optar por pagar menos renta,
atendiendo a la gravedad de la perturbacin y al perjuicio causado en el uso del
bien con aquellas acciones perturbadoras.
Asimismo, dentro de la obligacin de mantener al arrendatario en el uso del
bien se encuentra la de garantizar su uso frente a cualquier accin legal por
parte de terceros. En consecuencia, si el arrendatario es despojado de su
posesin por la accin de dicho tercero, que invoca un mejor derecho, el
arrendador responde por eviccin.
Evidentemente, para que el arrendador responda frente al arrendatario por la
prdida de la posesin del bien en manos de un tercero que invoc un mejor
derecho, se requiere que el arrendatario no haya incurrido en los supuestos
contemplados en los ARTCULOS 1494 y 1500 del Cdigo Civil.
En cambio, no se encuentra dentro de la obligacin del arrendador de
mantener al arrendatario en el uso del bien arrendado, el garantizar su no
perturbacin frente a actos de terceros, por exceder a las obligaciones de
saneamiento que tiene a su cargo el arrendador. En dicho supuesto, la ley le
franquea al arrendatario las acciones legales pertinentes para que pueda
repeler dicha intromisin, como son los interdictos de retener o recobrar, ya sea
que se le haya perturbado o despojado de su posesin. Ello sin perjuicio de dar
aviso al arrendador de la realizacin de dichos actos por parte de terceros,
conforme se seala en el inciso 4 del ARTCULO 1681 del Cdigo Civil.


(2) DiEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen 11. S
edicin. Tecnos. Madrid, p. 329.


El arrendador tambin tiene a su cargo obligaciones de hacer, las cuales se
encuentran constituidas por todas aquellas acciones necesarias de llevarse a
cabo para que el arrendatario pueda usar el bien para la finalidad contratada.
As, se tiene que el arrendador debe conservar el bien para el uso pactado,
durante el plazo de arrendamiento. Dicha obligacin tiene relacin con la
obligacin de saneamiento por vicios ocultos. En este caso, el arrendador
responde por los vicios ocultos existentes en el bien al momento de la
celebracin del contrato, y que impidan al arrendatario el destinarlo al uso para
el cual fue contratado. En este sentido, el arrendatario tiene a su disposicin la
interposicin de la accin redhibitoria o estimatoria, dependiendo del caso.
Pero tambin se encuentra incluida dentro de la obligacin de conservacin en
buen estado del bien, el que el arrendador realice todas aquellas reparaciones
necesarias para que el bien pueda seguir siendo usado por el arrendatario para
la finalidad arrendada.
Al respecto, debe sealarse que al arrendador solo le corresponde realizar
aquellas reparaciones que se requieran para el uso del bien por parte del
arrendatario, sin que implique ello reconstruir el bien. Es decir, el arrendador
solo est obligado a reparar pero no a reconstruir.
Sobre el particular Albaladejo(3} seala que "en principio, el arrendador solo
tiene deber de reparar, no de reconstruir la cosa total o parcialmente destruida.
Entonces, podr subsistir el arrendamiento por el resto. Pero yo creo que si la
ruina es inevitable, no hay obligacin de reparar, y si no se van los inquilinos el
dao que se les causa es culpa suya".
Conforme se seala en el ARTCULO 1682 del Cdigo Civil, el arrendatario
debe dar aviso inmediato al arrendador de la necesidad de la reparacin a
efectuarse, corriendo con la responsabilidad en caso de que se produzca un
dao irreparable al bien por no dar dicho aviso.
En el caso de tratarse de una reparacin urgente, es decir, que no pueda
postergarse su realizacin, bajo riesgo de volverse irreparable, la ley autoriza al
arrendatario a que la realice, con cargo a posterior reembolso del arrendador,
siempre y cuando haya dado aviso simultneamente a este ltimo.


(3) ALBALADEJO. Manuel. Derecho Civil. 11. Derecho de Obligaciones. Volumen segundo.
Librera Bosch. Barcelona. p 173.


Por lo tanto, para que el arrendatario pueda realizar la reparacin necesaria, se
requiere la concurrencia de dos requisitos: que sea urgente y que d aviso
simultneamente al arrendador de su ejecucin. Entonces, si no haba urgencia
en su realizacin, o no se avis simultneamente al arrendador la realizacin
de dicha obra, el arrendador no se encontrar obligado a reembolsarle los
gastos, dejando a salvo a favor del arrendatario la accin por enriquecimiento
sin causa, si es que las obras realizadas benefician al arrendador (ARTCULO
1954).
Atendiendo a la importancia que tiene la reparacin necesaria para la
conservacin del bien, es que la ley obliga al arrendatario a soportarla, aun si
ella implica la prdida de posesin de una parte del bien, salvo que se pierda la
posesin del bien, o la prdida de la parte de la posesin que se pierde sea de
tal entidad que determine la falta de inters del arrendatario en continuar con el
arrendamiento. En dicho caso, el arrendatario puede resolver el contrato o
pedir una rebaja de la renta en forma proporcional a la parte que no se utiliza
del bien, por el tiempo que dure dicha reparacin.
Debemos precisar que cabe pacto en contrario, es decir, que las partes
sealen que las reparaciones urgentes estn a cargo del arrendatario.
Asimismo, deben diferenciarse las reparaciones necesarias de las reparaciones
locativas, siendo las primeras aquellas necesarias para la conservacin del
bien, de tal forma que de no efectuarse se correra el riesgo de su prdida; por
ejemplo, el arreglo de la caera de agua de un departamento. En cambio, las
reparaciones locativas son aquellas reparaciones menores, destinadas a
arreglar pequeos desperfectos sufridos por el bien como consecuencia de su
uso normal por parte del arrendatario, pero que no afectan la integridad del
bien; por ejemplo, la reparacin de una puerta. Las reparaciones locativas
estn a cargo del arrendatario, salvo pacto en contrario.