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SOMMAIRE

INTRODUCTION............................................................................................
I- EXPOSE DES MOTIFS..........................................................................
II- ETAT DES LIEUX.....................................................................................
III- LE PROCESSUS DELABORATION DU CODE............................................
I- LA PLANIFICATION ET LA MISE A NIVEAU DE LESPACE...........................
II- UN URBANISME PARTICIPATIF, CONCERTE ET EQUITABLE .....................
III- UN URBANISME AU SERVICE DU CITOYEN.............................................
IV- UN URBANISME INCITATIF....................................................................
I - LES DOCUMENTS DURBANISME..............................................................
II - LES AMENAGEMENTS URBAINS..............................................................
III- LA GESTION URBAINE...........................................................................
IV- LA PROBLEMATIQUE FONCIERE..............................................................
V- LES INSTITUTIONS EN CHARGE DE LURBANISME....................................
VI- LA MISE EN UVRE DE LURBANISATION...............................................
VII- LHABITAT ET LE LOGEMENT SOCIAL....................................................
VIII- LE ROLE DE LURBANISME DANS LA CREATION DE RICHESSE..............
IX - LA QUESTION DU PATRIMOINE.............................................................
X- LA QUALITE ARCHITECTURALE ET LE PAYSAGE URBAIN ..........................
XI- LENVIRONNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT DURABLE............................
1
1
re
PARTIE CONTEXTE GENERAL
!
"e
PARTIE OB#ECTIFS ET ORIENTATIONS DU CODE
$
"e
PARTIE PREOCCUPATIONS ET SUGGESTIONS
INTRODUCTION
La ville est laffaire de lEtat, de la collectivit, des oprateurs conomiques et, de
plus en plus, celle du citoyen. La politique urbaine doit, par consquent, tre une
politique dcoute, de concertation et de partenariat et ncessite une gestion
urbaine de proximit.
Lurbanisme revt donc un intrt particulier pour toutes les composantes de la
socit que le processus dlaboration du nouveau code de lurbanisme doit mettre
ncessairement contribution : les lus locaux, les diverses organisations
professionnelles reprsentatives, les organisations non gouvernementales, les
reprsentants de la socit civile...etc.
a !a"est le #oi !o$ammed %& a affirm dans le message adress aux participants
la rencontre nationale du lancement du pro"et de code quune bonne prparation
de ce code : devrait se baser sur une approche dmocratique fonde sur
une large concertation avec lensemble des secteurs et des instances
concerns, ainsi que sur une implication des promoteurs immobiliers et
des acteurs locaux.
Le pro"et de code se veut tre une loi fondatrice qui, tout en consolidant les acquis
$istoriques, replace la ville marocaine dans le cadre de la comptitivit des
territoires pour lmancipation du citoyen dans un environnement culturel,
conomique et social durable.
'e document constitue une plate forme de dbats, il prsente une t$matique
gnrale et sugg(re des lments susceptibles dorienter les apports du pro"et de
code.
2
1
re
PARTIE CONTEXTE GENERAL
I- EXPOSE DE MOTIFS
La lgislation en vigueur en mati(re durbanisme a montr ses limites ma)triser le
dveloppement spatial et rpondre aux mutations sociales, conomiques et
spatiales. Elle nest pas mme daccompagner les processus irrversibles de
dcentralisation et de dconcentration et de rpondre aux exigences des catgories
sociales besoins spcifiques et ceux de linvestissement.
*on seulement les grands probl(mes des agglomrations ne trouvent pas de
solutions dans le cadre des lois en vigueur, mais se trouvent souvent amplifis par
la lourdeur du cadre "uridique et rglementaire qui nest plus adapt aux exigences
dun espace en perptuelle volution.
+insi, et pour pallier aux dysfonctionnements sociaux et spatiaux qui se manifestent
notamment, par un urbanisme autoproduit dit ,non rglementaire,, expression
tacite de sgrgation socio-spatiale, dexclusion et de sous-emploi, de c$.mage, de
dlinquance urbaine et de tous les aspects de la sous-intgration, il nest plus
dmontrer que nos territoires ont besoin de nouveaux outils durbanisme et de
nouvelles approc$es en mati(re de planification et de gestion urbaines.
+ la lumi(re des c$angements intervenus tant l/c$elle nationale qu travers le
monde, il est apparu que lurbanisme doit tre appr$end, avant tout, travers
ses aspects conomiques, financiers et surtout sociaux. Les r(gles de lurbanisme
devraient maner, non seulement du droit et des procdures administratives, mais
galement, des mcanismes qui commandent le processus des c$angements
intervenus dans la socit.
0ar ailleurs, labsence dune codification $irarc$ise et t$matique des diffrents
textes rgissant lurbanisme, l$abitat et la construction, fait que la plupart des
intervenants se trouvent confronts dnormes contradictions et ambigu1ts. 2e
nombreuses mesures touc$ant de plein fouet ce domaine, se trouvent 33noyes
dans divers textes pars, ddis des domaines dont le lien avec la gestion de
lurbanisme est parfois difficile deviner.
Le message adress par a !a"est le #oi !o$ammed %& aux participants la
rencontre nationale du lancement du grand c$antier de code de lurbanisme remet
lordre du "our la ncessit dadopter une nouvelle arc$itecture "uridique : "
pour conforter les efforts entrepris par Notre gouvernement, il devient
ncessaire de procder la rvision et la modernisation du dispositif de
l'urbanisme en vigueur dans notre pays, qui a certes connu quelques
rformes ces dernires dcennies, mais celles!ci sont restes plut"t
limites, sans parler de certains textes #uridiques qui remontent au dbut
du sicle pass%, a"outant que le but final est : "d'adapter ce dispositif que
conna$t le %oyaume et de le mettre en phase avec la cadence de
dveloppement enregistre dans plusieurs secteurs vitaux lis
l'investissement, l'industrie, au tourisme et l'habitat".
Lopportunit de llaboration dun tel recueil est :&dautant plus indispensable
que le %oyaume s'est inscrit dans un contexte d'ouverture et d'adhsion
la mondialisation, avec la ncessit qui en dcoule de renforcer nos
capacits concurrentielles a prcis galement le ouverain, en a"outant que la
rflexion sur la rforme de l/urbanisme : s'inscrit, du reste, dans le cadre du
3
renforcement des grands chantiers de rforme que conna$t notre pays
dans tous les domaines, notamment celui de l'habitat et de l'urbanisme.
Le nouveau pro"et de code ne portera pas uniquement sur llagage des aspects
dsuets et sur la rvision des dispositions peu ou mal adaptes la ralit, mais
doit aussi sinscrire dans la continuit des grands c$antiers de rformes dans
lesquelles sest engag notre pays, tels que :
Linstitution du conseil suprieur de lamnagement du territoire et
ladoption dune c$arte et du sc$ma national damnagement du
territoire 4
Le renforcement de la dcentralisation et de la dconcentration
administrative 4
La promulgation dune nouvelle c$arte communale 4
La conception de lunit de la ville comme c$oix politique et
institutionnel central dans le syst(me de mise niveau des villes 4
La gestion dconcentre de linvestissement 4
Le renforcement de loffre de logements sociaux en faveur des
catgories revenu limit 4
La mise en 5uvre de vastes programmes, notamment ceux inscrits
dans le cadre de linitiative nationale pour le dveloppement $umain 6&*278
dont les composantes reposent sur la qualit du cadre de vie des citoyens.
L'()*+r),-+. /0 1+/e e2, 302,-4-'e e22e.,-e((e"e., 5)r () .'1e22-,' /e
re1,-4-er (e2 /'4)-(().1e2 1+.2,),'e2, )022- *-e., )0 .-6e)0 /0 /-25+2-,-4
30r-/-70e 70)0 .-6e)0 /e 2+. )55(-1),-+. e, /e (e "+/er.-2er 5+0r (e
re./re e. 58)2e )6e1 (e2 9r)./2 /'4-2 ().1'2 : .+,re 5);2<
II- ETAT DES LIEUX
Le dveloppement urbain a retenu, d(s la premi(re dcennie du si(cle dernier,
lattention des pouvoirs publics. +insi, des lgislations successives ont, depuis, t
promulgues en la mati(re au fur et mesure que le besoin se faisait sentir ou que
des proccupations nouvelles apparaissaient.
Les textes lgislatifs de base en vigueur en mati(re durbanisme et d$abitat sont :
La loi n9:;-<= relative lurbanisme 4
La loi n9;>-<= relative aux lotissements, groupes d$abitations et
morcellements 4
Le 2a$ir du ;> "uin :<?= relatif au dveloppement des agglomrations
rurales 4
Le dcret du ;? dcembre :<?@, dfinissant les Aones d$abitat conomique
et approuvant le r(glement gnral de construction applicable ces Aones.
Les pro"ets en instance :
0ro"et de loi n9=@-=@ dictant diverses mesures en mati(re d$abitat et
durbanisme 4
0ro"et de loi n9@;-== relatif lorientation de lurbanisation 4
4
0ro"et de dcret portant approbation du r(glement gnral de construction
applicable l$abitat social.
Les lois en vigueur ont permis la puissance publique, notamment de :
- 'onsolider une armature urbaine plut.t performante 4
- Encadrer le dveloppement urbain des grandes agglomrations 4
- 'rer et prserver le domaine public 6armature viaire, ceintures
vertesBetc.8 4
- 0renniser des acquis patrimoniauxBetc.
'ependant, ltat des lieux des villes marocaines fait ressortir une ralit urbaine
naturellement complexe, mais proccupante plusieurs niveaux. 'et tat des lieux
est apprci travers des aspects dordre dmograp$ique, institutionnel, "uridique,
foncier et financier, troitement lis lurbanisme :
S0r (e 5(). /'"+9r)58-70e
Les rsultats du recensement gnral de la population et de l$abitat de ;==@
permettent de dgager les constats suivants :
- La population lgale du !aroc a atteint ;<,C< millions d$abitants 4
- Le taux de croissance dmograp$ique est de :,D E 4
- >>,:E de la population marocaine est urbaine 4
- ?=E de cette population est localise dans le triangle urbain 'asablanca-
F(s-Gnitra 4
- 0lus de >=E de la population est Hge de moins de ;= ans 4
- ;?,? E des "eunes dipl.ms des universits marocaines sont au c$.mage 4
- In accroissement de la tranc$e dHges des adultes 4
- 2es disparits rgionales et un dsquilibre dans la croissance
dmograp$ique entre les milieux urbain et rural 4
- Ine rpartition dsquilibre des populations.
'es c$iffres indiquent :
- Ine urbanisation difficilement ma)trisable 4
- In bouleversement de la socit et des syst(mes du fonctionnement des
espaces tant urbains que ruraux 4
- Ine demande accrue en emplois, en logements et en quipements.
S0r (e 5(). -.2,-,0,-+..e(
+u niveau institutionnel, un c$angement positif a t enregistr au !aroc ces
derni(res annes, dont notamment :
- Le renforcement de la politique de proximit 4
- Linstauration dune nouvelle conception de lautorit 6importance du r.le
du Jali de la rgion8 4
- La cration de nouvelles institutions 6'entres #gionaux d&nvestissement,
+gence *ationale de 'onservation Fonci(re, du 'adastre et de la
'artograp$ieBetc.8 4
- Lmergence de la socit civile comme acteur du dveloppement urbain.
5
En parall(le, des contraintes simposent incontestablement, savoir :
- La multiplicit des acteurs impliqus, le c$evauc$ement des attributions
des diffrents intervenants et la difficult de coordonner leurs actions 4
- Labsence de vision globale et des interventions sectorielles fragmentes 4
- La dficience des approc$es de concertation et de participation dans la
prise de dcision.
S0r (e 5(). 30r-/-70e
!algr des acquis sur le plan "uridique, plusieurs contraintes saccumulent,
notamment :
- 'aducit, parpillement et incompatibilit de certaines normes "uridiques 4
- #igidit des dispositifs lgislatifs 4
- Lourdeur et complexit des procdures4
- 2ifficults lies lapplication de certaines dispositions rgissant
lurbanisme :
!anque de moyens 4
!auvaise assimilation 4
+bsence de certains dcrets dapplication des lois en vigueur.
- &nadaptation de larsenal "uridique aux nouvelles donnes socio-
conomiques 4
- Lenteur et complexit de la procdure de refonte des textes 4
- +bsence doutils pour intervenir sur les tissus existants, notamment ceux
non rglementaires et ceux caract(re patrimonial, $istorique ou
arc$ologiqueB, etKou pour mener les grandes oprations durbanisme.
S0r (e 5(). 4+.1-er
2erni(rement, des donnes positives se sont tablies, notamment :
- 0ro"et de refonte de la loi sur limmatriculation fonci(re 4
- 0ro"et de loi portant sur les droits rels immobiliers 4
- 'ration dune +gence *ationale de 'onservation Fonci(re, du 'adastre et
de la 'artograp$ie 4
- !obilisation du foncier public pour les grands pro"ets de dveloppement
6tourisme, $abitat, industrie, servicesBetc.8.
0ar contre, plusieurs contraintes simposent avec acuit, dont :
- Lamenuisement des rserves fonci(res de lLtat et des collectivits
locales 4
- La complexit du syst(me foncier et la multiplicit des statuts fonciers 4
- La $ausse effrne des valeurs fonci(res urbaines con"ugue labsence
dinstruments de rgulation du marc$ foncier 4
- Linadaptation des outils et procdures durbanisme la complexit et la
multiplicit des statuts fonciers.
S0r (e 5(). 4-.).1-er
i, au niveau financier on peut relever des acquis 6cration du fond 7assan && pour
le dveloppement, promotion de linvestissement et implication du priv,
6
consolidation de la coopration internationaleB8, certains lments restent
contraignants :
- linsuffisance des moyens financiers de lEtat et des collectivits locales 4
- labsence de mcanismes de financement 4
- lincapacit de convertir les plus-values fonci(res cres par les documents
durbanisme en facteur de dveloppement local...
2e cet tat des lieux, il se dgage que nos agglomrations sont le lieu de
dysfonctionnements multiples lis globalement lorganisation spatiale et la
planification urbaine :
- De2 /;24+.1,-+..e"e.,2 (-'2 : (+r9).-2),-+. 25),-)(e
Extension dmesure des agglomrations aggrave par la faiblesse
des structures daccueil en mati(re dquipement, dinfrastructure et
demploi 4
Eclatement des villes et dsarticulation des tissus urbains 4
Itilisation irrationnelle du sol et dcadence des espaces urbains 4
0rolifration de linsalubrit, dgradation des tissus anciens et
dtrioration du cadre de vie 4
Irbanisation de terrains exposs aux risques ma"eurs 4
Faiblesse de lencadrement et insuffisance des instruments
dintervention dans le monde rural 4
Iniformisation des paysages urbains 4
0erte progressive des caractristiques et spcificits rgionales et
locales.
- De2 /;24+.1,-+..e"e.,2 re(),-42 : () 5().-4-1),-+. 0r*)-.e
&ncapacit des documents durbanisme grer lamnagement
spatial et accompagner les stratgies de dveloppement socio-
conomique 4
Faiblesse dans la concrtisation des options damnagement et la
ralisation des quipements socio-collectifs et dinfrastructure prvus
par les documents durbanisme 4
&nsuffisance des mcanismes de mise en 5uvre des documents
durbanisme 4
!anque de ractivit des documents durbanisme par rapport aux
nouvelles ralits du contexte socio- conomique 4
Lourdeur et complexit de la procdure dlaboration et de rvision
des documents d/urbanisme 4
0rdominance de la pratique de lexception rige, dans bien des
cas, en r(gle.
La complexit et la rapidit du dveloppement urbain accentuent davantage ces
dysfonctionnements qui ne font que saggraver avec le temps. i la ville d$ier tait
un ob"et circonscrit, avec des fonctions bien dfinies, celle dau"ourd$ui est de plus
en plus diffuse, ouverte et sans limites.
Muel c$oix et quelle logique adopter pour produire, organiser et grer lespace,
aussi bien urbain que rural, dans le contexte actuel sans gnrer sgrgation et
7
exclusion N Muelle sera la ville de demain N Muelles seront la forme et la taille de la
ville de demain N Muel type durbanit et quel type de rapports entre la ville et son
usager vont en rsulter N
Lc$elle des agglomrations est en rapport avec leur capacit produire des
ric$esses. Faut-il aller dans le sens de la mtropolisation ou limiter lextension des
agglomrations N i la croissance urbaine est accompagne dune croissance et
dune intgration conomique, elle devient un atout de comptitivit, car cest au
niveau des grandes mtropoles que sop(re la croissance plantaire.
+u"ourd$ui, lurbanisme pratiqu se contente de planifier lespace en dfinissant un
cadre rglementaire de gestion des autorisations de construire, sans se soucier des
moyens de ralisation des pro"ections spatiales.
La question qui se pose au"ourd$ui, cest quel point faut-il planifier et
rglementer lespace N Muelle doit tre la part de la planification urbaine
rglementaire et celle du pragmatisme, du ralisme et de la ractivit
permanente laisss lapprciation de la gouvernance locale N
E. /'5-, /e ()r2e.)( 30r-/-70e e, r'9(e"e.,)-re /e (0r*).-2"e, (e
/'6e(+55e"e., 0r*)-. re2,e 1)r)1,'r-2' 5)r 1er,)-.2
/;24+.1,-+..e"e.,2 (-'2 : () 1+.309)-2+. /e 5(02-e0r2 4)1,e0r2 e,
.+,)""e.,, )0 /-25+2-,-4 ('9)( (0--"="e, : 2) ")06)-2e )55(-1),-+. e, :
()*2e.1e /e /-25+2-,-42 )/)5,'2<
III- LE PROCESSUS DELABORATION DU CODE
In code de lurbanisme doit tre le fruit dune concertation grande c$elle. 2e ce
fait, le processus de son laboration sinscrit dans le cadre dune approc$e
participative, impliquant lensemble des intervenants dans ce secteur aux niveaux
local, rgional et national 6les collectivits locales, les diffrents dpartements
ministriels concerns, les organisations professionnelles et les organisations non
gouvernementales...etc.8.
Ine premi(re concertation a eu lieu au niveau central lors de la "ourne de
lancement du pro"et de code, rassemblant lensemble des acteurs prcits. Le dbat
a permis dtablir un tat des lieux, de discuter les grandes orientations devant
guider le pro"et de rforme et de mettre en place les bases des mcanismes de
concertation ncessaire laboutissement de ce pro"et.
La concertation se poursuivra au niveau rgional et local avec une participation tr(s
active des acteurs locaux notamment, des communes, des prfectures, des agences
urbaines, des organisations professionnelles...etc.
Le ouverain a soulign le r.le que devrait "ouer les agences urbaines pour engager
la concertation et le dbat au niveau rgional : %&il faudrait galement engager
un dialogue constructif avec ces oprateurs et se mettre leur coute tout
8
en veillant la priodicit et la rgularit de ce dialogue au niveau
rgional, et ce sous limpulsion des agences urbaines<
Lagence urbaine assurera un r.le primordial au niveau local. Elle conduira et fera
aboutir le dbat autour de ce pro"et de code en impliquant les lus locaux ainsi que
lensemble des partenaires concerns.
'ette agence initiera la rflexion, le dialogue et la concertation dans le cadre de
sminaires et de runions t$matiques restreintes, pour soulever les contraintes et
les spcificits rgionales et locales, et proposer des solutions adquates et
partages.
0ar ailleurs, la concertation sera mene, au niveau central, spcifiquement avec
c$acun des principaux dpartements ministriels concernes et les diverses
organisations professionnelles reprsentatives et organisations non
gouvernementales agissant dans le domaine de lurbanisme et de l$abitat
6promoteurs, lotisseurs, arc$itectes...etc.8.
9
Le !aroc dau"ourd$ui a besoin dun nouveau dispositif lgal en mati(re
durbanisme, adapt la dynamique de ses territoires et en p$ase avec le ryt$me
de dveloppement conomique et notamment celui enregistr dans plusieurs
secteurs vitaux comme lindustrie, le tourisme et limmobilier.
&l doit promouvoir un urbanisme innovant, flexible, capable dapporter des rponses
aux probl(mes que pose lespace urbain marocain dans toute sa ric$esse et sa
complexit, avec la clrit et lefficience requises.
Le pro"et de code intervient ainsi, pour asseoir une vision du dveloppement
urbanistique adapt et construire un dispositif tec$nique et lgal, tout en
consolidant tous les acquis inscrits par le !aroc de faOon durable dans la
comptitivit des territoires.
La lettre #oyale adresse aux participants la rencontre nationale de lancement de
ce c$antier, constitue la rfrence stratgique. Elle donne les grandes orientations
qui doivent baliser la voie :
La mise niveau de nos agglomrations pour en faire des espaces
accueillants mme de drainer les investissements 4
La promotion de nouvelles tec$niques en mati(re d$abitat, qui
permettent de satisfaire les besoins renouvels des citoyens 4
La sauvegarde du patrimoine arc$itectural, aussi bien dans sa
dimension nationale que dans ses particularits rgionales et locales.
La conscration des valeurs de transparence et de comptitivit et des
principes de bonne gouvernance 4
Lassurance dun quilibre dans la contribution fonci(re
lurbanisation 4
La rponse aux ob"ectifs du dveloppement $umain et ceux de la lutte
contre la pauvret et de la rsorption du dficit social 4
La prise en compte des c$oix du sc$ma national damnagement du
territoire et des orientations arrtes la lumi(re de la diversit de
nos espaces territoriaux.
Les orientations #oyales peuvent tre dclines en quatre grands axes :
I- LA PLANIFICATION ET LA MISE A NIVEAU DE LESPACE
'est la contribution de lurbanisme la mise en place dun cadre de rfrence pour
un dveloppement durable et une mise niveau de lespace national, aussi bien
urbain que rural, ses diffrentes c$elles, conciliant la modernit, la mise en
valeur de lidentit nationale et des spcificits rgionales et locales ainsi que
lconomie des ressources. 'ela ncessite une srie de mesures :
:- !ise en place de dispositifs oprationnels, lob"ectif escompt tant de :
10
!
"e
PARTIE OB#ECTIFS ET ORIENTATIONS DU CODE
- 0romouvoir de nouvelles oprations damnagement 6amnagement
concert, amnagement ngoci8 4
- 0rivilgier le ,pro"et urbain, sur le formalisme procdural 4
- Faciliter la requalification et le renouvellement urbains 4
- &ntgrer les proccupations en mati(re de cration de nouveaux espaces
urbains 4
- Favoriser le dbat public.
;- #espect des quilibres environnementaux et ce dans lob"ectif de :
- Faire du dveloppement durable la base de toute action damnagement
par loptimisation de la consommation de lespace et lconomie des
ressources naturelles et environnementales 4
- #concilier les tissus existants avec leur environnement 4
- &ntgrer les grandes oprations durbanisme dans une conception
environnementale intgre 4
- 2terminer les espaces naturels, sites et paysages dont la protection et la
mise en valeur prsentent un intrt particulier.
P- Qptimisation et rationalisation des moyens lors des interventions sur les tissus
existants et de la ralisation de nouvelles agglomrations urbaines.
@- +ffirmation de lidentit marocaine et promotion du patrimoine naturel et culturel
en :
- Fixant des dispositions permettant la protection et la sauvegarde du
patrimoine naturel, urbanistique et arc$itectural 4
- #ompant avec le syst(me de standardisation 4
- #enouant avec la tradition d/urbanisme local.
II- UN URBANISME PARTICIPATIF, CONCERTE ET EQUITABLE
Ine ville efficace et performante exige une bonne gouvernance urbaine qui
privilgie responsabilit, incitation, transparence et prvention. 'eci exige les
mesures suivantes :
:- &nstitutionnaliser un urbanisme participatif qui reconna)t aux citoyens un droit
rel de participer llaboration des politiques publiques, dagir et dinfluencer
les orientations et les dcisions en mati(re damnagement et durbanisme 4
;- +ppuyer lintervention des collectivits locales par une dcentralisation rnove
et efficace, assortie dune responsabilit claire et sans quivoque 4

P- 2limiter les attributions et les responsabilits des diffrents intervenants 4
@- Favoriser la mixit urbaine sociale, fonctionnelle et formelle par :
La r$abilitation des tissus dgrads 4
Lanticipation sur les aspects de dveloppement et de "ustice sociale 4
Le dsenclavement et lintgration des agglomrations rurales.
III< UN URBANISME AU SERVICE DU CITOYEN
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La rconciliation du citoyen avec son espace de vie passe par la garantie de la
scurit et de la qualit des constructions, lencouragement des initiatives
individuelles et collectives, ainsi que par la rponse aux besoins de toutes les
couc$es sociales et plus particuli(rement les catgories besoins spcifiques. 'eci
exige :
:- La clrit, la flexibilit et la souplesse dans la lgislation de lurbanisme qui
prcise les devoirs mais galement les droits du citoyen 4
;- La dfinition et la bonne rpartition des responsabilits dans la gestion urbaine 4
P- Le respect de la r(gle de droit par ladoption dun syst(me appropri et efficace
de contr.le et de rpression des infractions.
IV< UN URBANISME INCITATIF
Lurbanisme a t de tout temps un outil de concrtisation et de mise en 5uvre de
politiques gouvernementales. &l doit galement "ouer un r.le de catalyseur de
linvestissement et accompagner le dveloppement conomique et social de la ville,
pour lui assurer son r.le de gnrateur de ric$esses dans le cadre dun
dveloppement durable. 0our ce faire, lurbanisme doit :
:- 'onstituer un cadre souple et capable de ractivit par :
- La gestion de proximit 4
- La mise en place de dispositifs dencadrement des pro"ets dinvestissement.
; - Encourager l/initiative prive, notamment en :
- &nstaurant des mcanismes de contribution, de compensation dans la mise
en 5uvre et daccompagnement de lurbanisation 4
- 0roposant des formes de partenariat public-priv en mati(re de
dveloppement de pro"ets urbains.

P - 0romouvoir des activits conomiques gnratrices de revenus stables et de
l/emploi aussi bien au niveau des documents durbanisme quau niveau des
amnagements urbains en adoptant des mesures sur les plans financier, foncier,
spatial...etc.
@- &nstaurer la professionnalisation du domaine par le dveloppement de
spcialisation efficiente en mati(re de dveloppement urbain.
L+*3e1,-4 ")3e0r /e 1e 1+/e e2, /)55+r,er /e2 r'5+.2e2 1+.1r,e2 e,
/0r)*(e2 )0> 5r+*("e2 /e () 5().-4-1),-+. e, /e () 9e2,-+. 0r*)-.e2,
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"e,,re : .-6e)0 .+2 e25)1e2 : ,r)6er2 0. /'6e(+55e"e., 5().-4-' e,
/0r)*(e, 1+.1-(-)., e.,re () "+/er.-,' e, () "-2e e. 6)(e0r /e (-/e.,-,'
.),-+.)(e e, /e2 25'1-4-1-,'2 r'9-+.)(e2 e, (+1)(e2<
12
I- LES DOCUMENTS DURBANISME
1 -I.,er5r',),-+. /e () 5r+*('"),-70e
Les municipalits et les espaces ruraux les plus sensibles sont au"ourd/$ui, dans
leur quasi-totalit, couvertes par des documents d/urbanisme, dont la mise en
5uvre souffre de beaucoup de dysfonctionnements. Lcart entre les ralisations et
les pro"ections urbanistiques continue slargir. La valeur du document en tant
quinstrument de planification prospective, se trouve ainsi, remise en question. 'eci
se manifeste notamment, par :
- La lourdeur et la complexit de la procdure dlaboration, dapprobation
et de rvision des documents d/urbanisme 4
- Linsuffisance, voire, le manque dimplication et dengagement des
collectivits locales 4
- Linadaptation des mt$odes de conception des documents durbanisme
la diversit et aux spcificits des contextes locaux 4
- 2es pro"ections spatiales souvent en dcalage avec les ralits socio-
conomiques 4
- La multiplicit des acteurs aggrave par labsence de coordination et de
concertation, aussi bien au niveau de la mise en oeuvre des actions
damnagement que de leur conception 4
- Linsuffisance des moyens financiers et oprationnels et labsence dun
c$ancier de mise en 5uvre.
!- E('"e.,2 /+r-e.,),-+.
Ine refonte totale du contenu, de la forme et des procdures dlaboration et
d$omologation des documents durbanisme simpose, et ce par :
- Le renforcement du processus de dcentralisation et de dconcentration
en mati(re dlaboration des documents durbanisme 4
- La simplification des circuits et procdures dlaboration, dapprobation et
de rvision des documents durbanisme 4
- La simplification du contenu des documents durbanisme, notamment en
ce qui concerne les r(glements et la dfinition des Aones. +insi, il est
propos ce qui suit :
13
$
"e
PARTIE PREOCCUPATIONS ET SUGGESTIONS
e limiter au niveau des documents durbanisme dfinir des
secteurs par leur densit, leur taux de mixit urbaine 6fonctionnelle
et formelle8 et une grille dquipements 4
euls les quipements caract(re stratgique seront prvus, les
quipements de proximit tant pris en c$arge dans le cadre des
lotissements et des ensembles immobiliers.
- Le renforcement de lapproc$e participative et concerte lors de
llaboration et de la mise en 5uvre des documents durbanisme 4
- Loptimisation des coRts dlaboration et de mise en 5uvre des documents
durbanisme 4
- Le renforcement de la production de l$abitat social, et notamment les
logements de faible valeur immobili(re totale 6%&S8 4
- Lintgration des orientations arrtes lc$elle nationale et rgionale
par le sc$ma national damnagement du territoire et les sc$mas
rgionaux damnagement du territoire.
$- A55+r,2 2099'r'2 5+0r (e 5r+3e, /e 1+/e
Les apports du code devraient notamment, consister :
- #duire le nombre de documents durbanisme deux types : un
document dorientation stratgique et un document rglementant
lutilisation du sol 4
- 2issocier la nature du document durbanisme du statut administratif ou
spatial 6urbainKrural8 de lagglomration et le relier sa taille et la
densit de sa population 4
- Faire du document durbanisme un cadre de coordination des actions
damnagement inities par les diffrents acteurs 4
- 0rvoir des dispositions durbanisme oprationnel par la dlimitation des
Aones statut spcifique aux niveaux foncier, financier, spatial...etc. 4
- 0rogrammer lexcution des principales oprations dinfrastructure et
dquipements socio - collectifs et estimer le coRt de leur ralisation 4
- +ffecter des Aones suffisantes ddies l$abitat, et en particulier l$abitat
social de faible %&S 4
- #enforcer le r.le des conseils communaux en mati(re dlaboration des
documents durbanisme 4
- +ssocier le citoyen, directement ou par le biais dassociations
reprsentatives, d(s la publication de larrt de mise ltude des
documents durbanisme 4
- +ssocier le secteur priv dans la ralisation des quipements publics, en
particulier les quipements denseignement et de sant 4
- &ntroduire la possibilit de rvisions partielles rapides des plans
dutilisation du sol proposs ci-dessus 4
- &ntroduire lvaluation et la possibilit de rvision des documents
dorientation stratgique 4
14
- 2concentrer les procdures dapprobation des documents dutilisation du
sol.
II- LES AMENAGEMENTS URBAINS
II-1 Le2 +5'r),-+.2 /)"'.)9e"e.,
II-1-1 Le2 (+,-22e"e.,2, (e2 9r+05e2 /8)*-,),-+.2 e, (e2 "+r1e((e"e.,2
1 - I.,er5r',),-+. /e () 5r+*('"),-70e
Les lotissements et les groupes d$abitations sont au"ourd$ui les seuls outils
oprationnels de la politique damnagement de nos villes. &ls constituent les
composantes principales de la structure urbaine. Leur taille varie, sans distinction
aucune, de lc$elle du quartier celle de la ville.
Sableau :
&ls gn(rent loffre essentielle en mati(re d$abitat, mais occultent les structures
urbaines intrt collectif, notamment les quipements et les espaces extrieurs.
Le dcalage entre la ralisation des quipements collectifs et le ryt$me de
production des lotissements et des groupes d$abitations gn(rent des espaces
urbains largement sous quips.
Les agglomrations sont ainsi le rsultat dune addition de lotissements successifs
dicts par la rec$erc$e dune rentabilit maximale et dopportunits fonci(res, sans
intgration ni mise en co$rence de lensemble urbain.
0ar ailleurs, la ralisation du lotissement est tale dans le temps, crant ainsi un
paysage de T ville inac$eve U, qui gn(re une morp$ologie urbaine discontinue et
un paysage arc$itectural dcompos.
!algr les spcificits rgionales 6nature du site, conditions climatiques, mode de
vie, d$abiter et de construire8, les lotissements et les groupes d$abitations sont
faOonns par un mme vocabulaire arc$itectural et urbain, sans souci est$tique et
sans cac$et arc$itectural local ou rgional spcifique. &ls souffrent de labsence de
mixit fonctionnelle et sociale et de la diversit du cadre bHti.
Sableau ;
La rglementation en vigueur prsente des vides "uridiques importants, notamment
concernant les modalits de ralisation des lotissements et en particulier, la
responsabilit des lotisseurs dans la ralisation des quipements de proximit et
des espaces publics.
!- E('"e.,2 /+r-e.,),-+.
- 2istinguer le lotissement dune grande opration damnagement et
durbanisme en terme de densit et de superficie 4
- Englober, en plus de l$abitat, toute forme dactivits artisanales,
commerciales, industrielles et touristiques, en introduisant le concept
d ,ensemble immobilier, 4
- &ntroduire des mesures incitatives pour la ralisation des ,ensembles
immobiliers,4
15
- implifier et assouplir les procdures et les circuits doctroi dautorisation
de lotir et rduire les dlais dinstruction des demandes dautorisation 4
- &nciter les lotisseurs procder une valorisation rapide de leurs
terrains 4
- 2issocier limmatriculation fonci(re des autorisations de lotir ou de raliser
des ,ensembles immobiliers, pour viter lexclusion des terrains non
immatriculs et ceux aux statuts fonciers particuliers 4
- &nciter un partenariat de lEtat avec le secteur priv et les Q*V pour la
ralisation des quipements collectifs publics 4
- +mliorer la qualit arc$itecturale, urbanistique, paysag(re et
environnementale des oprations de lotissements et d,ensembles
immobiliers,.
$- A55+r,2 2099'r'2 5+0r (e 5r+3e, /e 1+/e
- 0ermettre la recevabilit de la demande dautorisation de lotir, mme en
labsence dun titre foncier, si le lotisseur prsente un document attestant
la proprit 4
- 2iffrencier entre les lotissements ne ncessitant la ralisation daucun
nouvel quipement dinfrastructure ou de superstructure et ceux qui
lexigent 4
- 0rciser les dispositions de larticle :C de la loi ;>K<=, en prvoyant la
rservation gratuite des superficies destines certains quipements
collectifs en fonction de la grille des quipements collectifs approuve par
voie rglementaire 4
- 0ermettre au lotisseur, apr(s un dlai donn, de raliser les quipements
prvus par son pro"et 4
- Le lotisseur peut proposer la modification, lintrieur de sa proprit, de
lemplacement des quipements publics caract(re stratgique prvus
par le plan dutilisation des sols 4
- Lorsque le lotissement se trouve dans un site sensible 6nappe p$ratique,
site dintrt biologique, site classBetc.8 en de$ors des Aones couvertes
par un plan damnagement, une tude dimpact du pro"et sur
lenvironnement est ncessaire 4
- Les documents relatifs la conception urbanistique et arc$itecturale du
lotissement doivent tre accompagns de plans masses de quartiers et
leur volumtrie 4
- Exiger la mixit urbaine du pro"et de lotissement et ensembles
immobiliers, ainsi que lintgration dans le cadre existant 4
- &nstituer le principe de lotissement dont les travaux dquipement sont
raliss de mani(re progressive selon des conditions fixes d/un commun
accord entre la commune et le ptitionnaire 4
- &ntroduire la possibilit dintgration des lotissements irrguliers selon des
mesures pratiques en prenant en considration les volets dordre
tec$nique, foncier, financier et institutionnel 4
16
- 0ermettre le morcellement, aussi bien lintrieur qu lextrieur du
prim(tre urbain, indpendamment de lexistence dun document
durbanisme 4
- Etendre la notion de ,morcellement, pour englober les oprations de
division en lots destins la ralisation des quipements publics, la
distraction de parcelles de terrains supportant les logements domaniaux
individuels ou collectifs cder par lEtat leurs occupants, la cession
par lEtat de parcelles de terrains pour la ralisation de pro"ets
dinvestissementsBetc.
II-1-! L)"'.)9e"e., .'9+1-'
1- I.,er5r',),-+. /e () 5r+*('"),-70e
Le dveloppement urbanistique de nos agglomrations se $eurte des difficults
in$rentes :
La complexit et la multiplicit des rgimes fonciers 4
La mobilisation des terrains et la constitution des rserves fonci(res 4
Lacquisition des terrains pour la ralisation des quipements publics 4
La mobilisation des fonds ncessaires la ralisation des quipements
dinfrastructureBetc.
Face la surconsommation du patrimoine immobilier de l/Etat et des collectivits
locales et linsuffisance des moyens et possibilits pour mettre en oeuvre sa
politique d/amnagement, l/Etat devra trouver des formules intermdiaires intgrant
plus efficacement les acteurs locaux publics et privs et notamment les
propritaires fonciers.
2e ce fait, linitiation de lamnagement ngoci comme action visant lassociation
de partenaires diffrents dans un cadre conventionnel, permettra :
La mise en valeur des terrains ouverts lurbanisation 4
La revalorisation des tissus urbains existants 6rnovation, requalification,
r$abilitation, renouvellement, reconversionBetc.8
La ma)trise douvrage doprations damnagement incluant notamment, les
Aones d$abitat, les Aones industrielles, les Aones dintrt touristique et les
Aones dactivits diverses.
!- E('"e.,2 /+r-e.,),-+.

- La dfinition des mcanismes lgaux pour initier et encadrer les oprations
damnagement ngoci doit :
Faire intervenir :
La compatibilit avec les documents durbanisme 4
La concertation, la faisabilit et loprationnalit 4
La particularit lie laspect "uridique 4
La communication et linformation.
Senir compte des contraintes lies au contexte marocain :
!ultitude des intervenants locaux 4
Faiblesse des moyens de la puissance publique et des
collectivits locales 4
Vrandes disparits des contextes 4
17
Faible culture de concertation et de participation 4
Forte demande en logement ncessitant des actions
oprationnelles de la puissance publique 4
&nsuffisance de laccompagnement des oprations de
construction en quipements d/infrastructure et de
superstructure.
$- A55+r,2 2099'r'2 5+0r (e 5r+3e, /e 1+/e
2veloppement dune nouvelle notion ,les secteurs damnagement ngoci, :
- Les secteurs damnagement ngoci 6+*8 sont des secteurs lintrieur
desquels lEtat dcide, dans un cadre conventionnel, dentreprendre ou de
faire entreprendre :
La mise en 5uvre des dispositions dun document durbanisme 4
La ma)trise de secteurs sensibles 4
La revalorisation des tissus urbains existants.
- La cration est dcide par arrt du Vouverneur du ressort, apr(s avis
des conseils communaux intresss et de celui de l/agence urbaine
concerne 4
- La cration du +* peut tre initie par les propritaires fonciers 4
- In groupement est c$arg de la mise en 5uvre de lopration apr(s
ad$sion des propritaires dtenant la ma"orit de l/assiette fonci(re du
secteur 4
- Ine convention de partenariat est conclue. Elle fixe l/apport de c$aque
partenaire et les conditions de ralisation du programme.
II-! L) r'.+6),-+. e, (e re.+06e((e"e., 0r*)-.2
1 - I.,er5r',),-+. /e () 5r+*('"),-70e
Le !aroc se trouve confront la ncessit de :
2velopper les centres villes qui sont le moteur du dveloppement 4
0rserver les centres $istoriques parce quils constituent un potentiel
important pour le dveloppement conomique et social 4
#aliser lintgration urbaine 4
#sorber les bidonvilles et les sites urbains irrcuprables 4
Qrganiser le dveloppement urbanistique du milieu rural.
2es outils dintervention de rnovation et de renouvellement urbains permettront
dapporter une solution durable au p$nom(ne de vieillissement des tissus urbains :
ouvent, les actions damnagement urbain effectues sur les tissus
existants se limitent laspect extrieur de lespace urbain ou la
restauration ponctuelle de monuments 4
Les outils disponibles en mati(re de planification et de gestion urbaines ne
sont pas adapts ce type dopration 4
Les diffrents acteurs de la planification et de la gestion urbaines ne
disposent pas encore de suffisamment de ressources $umaines et
matrielles.
18
2oW la ncessit de mettre en place un cadre lgislatif et rglementaire appropri
au contexte marocain pour lencadrement des oprations dintervention sur les
tissus existants.
La rnovation et le renouvellement urbains devraient rentrer dans un cadre plus
gnral qui vise le dveloppement conomique, social et culturel : offrir un
logement dcent dans un cadre de vie dcent sur les plans conomique, social et
culturel.
!- E('"e.,2 /+r-e.,),-+.
- Llaboration du cadre lgislatif pour la rnovation et le renouvellement
urbains doit sinscrire dans la dynamique de c$angement que conna)t le
!aroc avec :
La prcision des r(gles de "eux "ustes, claires et respectes par
tous 4
La consolidation du savoir faire actuel et son dveloppement tant
au niveau des agences dexcution que des administrations
centrales et locales ou des partenaires non gouvernementaux 4
Lorientation "udicieuse des sources de financement disponibles 6les
prts Fonds dEquipement 'ommunal 6FE'8, les fonds de garantie
en cours de mise en place, le fonds de l&*27...etc.8.
- Laction de renouvellement et de rnovation urbains, ayant pour ob"ectif
de redynamiser socialement et conomiquement des tissus existants, tout
en protgeant le patrimoine urbain $istorique, ncessite :
Ine dfinition du pro"et de revitalisation urbaine 4
2es sources de financement 4
Lidentification des structures dexcution, de coordination et de
pilotage.
$- A55+r,2 2099'r'2 5+0r (e 5r+3e, /e 1+/e

- Srois types de plans peuvent tre proposs :
In 0lan de #novation et de #enouvellement Irbains 60##I8 pour
toute Aone urbaine se trouvant en dessous dun niveau dfini par
voie rglementaire, par rfrence au niveau urbain moyen
national 4
In 0lan de auvegarde et de 2veloppement 6028 qui couvre les
aires protger et qui prend lieu et place du 0##I dans la limite de
ces aires 4
In 0lan de 0rotection pcifique pour les secteurs protger pour
des considrations environnementales ou naturelles.
- 'es plans gagnent comporter un programme de dveloppement, un plan
dactions, un plan de financement, un plan de gestion et de mise en
oeuvre et les r(glements concernant lamnagement de lespace et
lutilisation des sols conformment au plan damnagement de la Aone
concerne mais plus dtaills 4
19
- Le financement destin lamlioration de l$abitat et des constructions et
aux actions durgence, peut provenir de :
0rquations 4
#cupration de plus-values 4
Sransfert de capacit doccupation de sol 6dtaxation des
transactions dans un mme secteur et attribution de primes de
densit aux propritaires qui ralisent des pro"ets prvus par le
plan de rnovation et renouvellement8 4
0lafond lgal de densit qui indique le pourcentage maximum de
surface de planc$er autorise, au dessus duquel le droit de
construire doit tre pay 4
Etat et collectivits locales.
- Ine agence dexcution fdrera les fonds et se c$argera du financement et
dans certains cas de la ralisation des oprations 4
- In programme national permettra de mobiliser les synergies entre les
diffrents programmes d$abitat, de dveloppement $umain et de
dveloppement conomique et social.
II-$ Le2 9r)./e2 +5'r),-+.2 /0r*).-2"e (e2 .+06e)0> /'6e(+55e"e.,2
0r*)-.2 e, (e2 /'6e(+55e"e.,2 : 6+1),-+. 25'1-4-70e
1 - I.,er5r',),-+. /e () 5r+*('"),-70e
Face la croissance urbaine au !aroc, les pouvoirs publics doivent rpondre une
forte demande en logements, en quipements socio-conomiques, en infrastructure
et en emplois.
En labsence de mesures daccompagnement, louverture lurbanisation de vastes
Aones prip$riques a favoris lmergence de grands ensembles vocation
principale d$abitat qui, faute de fournir un cadre urbain intgr, peuvent constituer
cours et moyen terme, un lourd fardeau pour les agglomrations m(res.
2ans ce contexte, les grandes oprations durbanisme 6villes nouvelles, villes
satellitesBetc.8 prennent la forme et utilisent le cadre "uridique totalement
inappropri du lotissement.
En effet, le dveloppement de lurbanisation lextrieur des aires urbaines gn(re
des coRts levs pour la ralisation, lexploitation et lamortissement des
infrastructures ncessaires tels que la construction des voies, lapprovisionnement
en eau et en nergie, et surtout la cration dun tissu conomique viable.
0arler des grandes oprations durbanisme interpelle une production spatiale qui ne
devrait pas constituer un acte isol, mais devrait favoriser une relle intgration
urbaine par linstauration dune relle mixit, aussi bien fonctionnelle que sociale.
La dfinition dun cadre "uridique pour de telles oprations devient ncessaire. &l
constitue un outil stratgique pour un acte durbanisme complexe dont les
consquences sont difficilement prvisibles. 2es mcanismes lgaux simposent
pour inciter, initier, encadrer et ma)triser le processus procdural de leur
ralisation.
!- E('"e.,2 /+r-e.,),-+.
20
- La cration des grandes oprations durbanisme est un acte stratgique
qui doit soprer dans le cadre dune vision globale des politiques urbaines
rgionales et damnagement du territoire 4
- La ralisation de ces oprations doit assurer larticulation co$rente entre
toutes les composantes de la structure urbaine, en parfaite adquation
avec les possibilits de la satisfaction des besoins en services,
quipements et offre en emplois et en $abitat, dans lesquelles la
responsabilit de lamnageur doit tre totalement engage 4
- on cadre "uridique doit tre clairement distinct de celui des oprations de
lotissement 4
- Les relations avec lagglomration m(re dans le cas daires
mtropolitaines doivent tre prcises.
$- A55+r,2 2099'r'2 5+0r (e 5r+3e, /e 1+/e
- Les grandes oprations damnagement et durbanisme peuvent se faire
soit en continuit avec les agglomrations et centres urbains existants,
soit en discontinuit avec des Aones urbanises.
- Linitiative de la cration dune grande opration damnagement et
durbanisme peut maner, selon les cas, de lEtat, dune collectivit locale,
dun tablissement public ayant vocation ou de propritaires privs
individuels ou groups au sein d/une association de propritaires.
- Ine grande opration damnagement et durbanisme doit
assurer lintgration de l/environnement et le dveloppement urbain, la
diversit des fonctions urbaines, la mixit sociale et urbaine et l/utilisation
rationnelle du sol 4
- Elle doit ncessairement avoir une composante conomique forte mme
de favoriser la cration demploi 4
- Lorsque linitiative de cration mane de lEtat ou dune collectivit locale,
elle est confie un tablissement public damnagement, dot de larges
pouvoirs de dcision 4
- Lorsquelle mane dun oprateur de statut priv, elle est ralise sous la
supervision troite de la puissance publique.
III- LA GESTION URBAINE
III-1 C+.2,r01,-+.
1- I.,er5r',),-+. /e () 5r+*('"),-70e
Le domaine de la construction fait lob"et de dlais dinstruction alatoires et des
procdures complexes, ce qui constitue une source dinscurit "uridique et peut
freiner les oprations ncessaires pour le dveloppement conomique local.
2e mme, la qualit arc$itecturale et urbanistique nest pas tou"ours, rellement,
prise en compte aussi bien au niveau de la conception quau niveau de linstruction
des pro"ets de construction.
0ar ailleurs, le non respect des dispositions des normes et r(glements en vigueur
dans le secteur du bHtiment se rpercute dfavorablement sur la scurit et la
21
qualit des constructions, mettant ainsi des vies $umaines et des biens matriels en
danger.
Le dficit normatif et rglementaire de rfrence constitue des sources
dinsuffisance en mati(re de qualit et de scurit, tant au niveau de la conception,
de la ralisation quau niveau des matriaux de construction et de leur mise en
5uvre.
2e mme, labsence de normes relatives la construction en matriaux locaux
notamment la terre, constitue lune des difficults ma"eures auxquelles se $eurtent
les diffrents intervenants, que se soient les administrations ou les professionnels,
doW le danger de voir dispara)tre dans les dcennies venir un patrimoine tr(s
valeureux et un savoir faire inestimable.
Le code envisag devrait permettre d/asseoir une vision nouvelle en mati(re de
gestion urbaine dpassant les limites des pratiques anciennes et aspirant
l/mergence d/agglomrations comptitives garantissant la qualit et la scurit du
cadre de vie.
!- E('"e.,2 /+r-e.,),-+.
- 0rciser les missions et les responsabilits des professionnels intervenant
dans lacte de bHtir notamment, les arc$itectes et les ingnieurs spcialiss 4
- +dopter des rfrences tec$niques portant sur la conception, la mise en
5uvre, la qualit des produits et des procds en fixant les niveaux de
performance et ce, en conformit avec les exigences du marc$ 4
- +dopter des dmarc$es permettant d/instruire les demandes d/autorisations
de construire, avec souplesse et clrit surtout dans le monde rural 4
- 0rvoir des dispositions exigeant llaboration en plus dun r(glement gnral
de construction, des r(glements communaux prenant en considration les
spcificits de c$aque Aone 4
- Envisager une procdure spciale pour certains travaux de faible importance.
$- A55+r,2 2099'r'2 5+0r (e 5r+3e, /e 1+/e
- Vnralisation de lobligation du permis de construire lensemble du
territoire national indpendamment du dcoupage administratif 4
- 2finition de procdures allges pour les constructions individuelles dans le
monde rural 4
- Ine partie des pi(ces prsenter pour lobtention du permis de construire
peut tre diffre "usqu/ lobtention dun accord de principe et ce, dans des
conditions fixes par voie rglementaire 4
- +doption de dispositions spciales pour le permis de construire, concernant
les constructions difier dans les lotissements et les constructions
rptitives, notamment, travers la responsabilisation des arc$itectes 4
- Le ,permis de construire sous rserve, peut tre dlivr c$arge pour
ladministration de sassurer dun contr.le posteriori 4
- &nstitution dun mod(le dautorisation, dun ca$ier de c$antier et de mod(les
du permis d$abiter et du certificat de conformit, fixs par voie
rglementaire ou administrative 4
22
- &nstitution dun permis durbanisme qui contr.le la conformit aux
r(glements durbanisme et qui est dclin par lagence urbaine 4
- Le permis de construire est dclin par le conseil communal et contr.le la
conformit aux r(gles de construction et de scurit 4
- La diffrentiation des procdures selon la taille, la nature et lutilisation de la
construction et dfinition des dlais de dlivrance des permis selon les cas 4
- &nstitution du permis de dmolir et de rnover des constructions ou des
faOades.
III-! C+.,r@(e e, 2).1,-+.2
1- I.,er5r',),-+. /e () 5r+*('"),-70e
La gestion quotidienne du mouvement de la construction reste souvent entac$e de
dysfonctionnements consistant essentiellement en loccupation du domaine public,
dpassement des $auteurs autorises, densification et c$angement de Aoning...
'es infractions qui constituent une menace pour la scurit des citoyens et
compromettent l$armonie du paysage urbain, sont lies linefficacit de certaines
formes dintervention, notamment en mati(re de contr.le et de sanctions. 'eci peut
tre illustr travers quelques constats significatifs suivants :
- 0rocdures de contr.le et dapplication des mesures coercitives complexes et
lentes et en dp$asage par rapport au mouvement rapide de la multiplication
des infractions notamment, concernant le dveloppement de l$abitat non
rglementaire 4
- 2ifficults dapplication des mesures coercitives sur le terrain et
didentification des contrevenants 4
- &mprcision dans la fixation des dlais denvoi des proc(s-verbaux de constat
et de dp.t de la plainte au tribunal 4
- *on application de certaines mesures prvues par la loi en vigueur en
mati(re de contr.le et de rpression des infractions de lurbanisme 4
- 'ertains actes ne sont pas encore incrimins 6reprise des travaux ayant fait
lob"et dun ordre darrt, vente ou location de constructions ne prsentant
pas de garanties de scurit...etc.8 4
- La mission de contr.le nest pas tr(s bien dlimite 4
- &nsuffisance de la formation inculque aux agents c$args de la constatation
des infractions, engendrant des vices de forme dans la rdaction des proc(s-
verbaux de constat et affaiblissant leur force probante.
2es contrevenants rcidivent malgr les efforts de dissuasion dploys. 2e ce fait,
la rforme du syst(me de contr.le et de rpression des infractions devrait adopter
des mesures la fois incitatives et coercitives pour mettre un terme aux diffrents
dpassements et infractions en mati(re de construction et durbanisme.
!- E('"e.,2 /+r-e.,),-+.
- 0rvoir dans le nouveau texte du code durbanisme le principe
dincompatibilit entre comptences dautorisation et contr.le afin dinstituer
un vrai contrepoids entre diffrents intervenants en la mati(re 4
23
- #egrouper lensemble des intervenants dans la constatation des infractions
dans un organe ,police durbanisme, plac sous la supervision du procureur
du #oi ou du gouverneur de la prfecture ou de la province concerne 4
- +dopter un syst(me de sanction bas sur :
Ine procdure claire 4
2es sanctions rigides et plus coercitives 4
Ine excution rapide et efficace des mesures et des sanctions 4
- +mliorer lefficacit du contr.le et prciser la rpartition des responsabilits
entre les diffrents intervenants 4
- &nciter les diffrents intervenants assumer les responsabilits prcises qui
leur sont dvolues pour faire face aux diffrentes violations et infractions et
instituer des sanctions leur encontre, en cas de manquement leur devoir 4
- +mliorer les procdures de transmission des proc(s verbaux de constat des
infractions et de notification des dcisions "udiciaires.
$- A55+r,2 2099'r'2 5+0r (e 5r+3e, /e 1+/e
- Les infractions sont constates par :
les officiers de police "udiciaire 4
les agents commissionns cet effet par une seule autorit
administrative.
- !ise en place dactions plus sv(res et coercitives lencontre des
contrevenants, notamment pour :
La construction sans permis de construire 4
La construction dans des Aones interdites lurbanisation ou sur le
domaine public 4
La violation des normes concernant la stabilit et la solidit de la
construction.
- #enforcement du contr.le et des sanctions contre les infractions
particuli(rement dans les Aones dintrt ma"eur 6Aones risque,
quipements collectifs, voies dacc(s8 4
- &nstitution dun mod(le de proc(s verbal de constatation des infractions afin
dviter dventuels vices de forme qui conduisent au re"et des actions
publiques 4
- anction des fonctionnaires ou des agents publics, quelque soit leur rang, qui
ont facilit la commission des infractions 4
- &nstitution dun droit de recours pour le citoyen.
III-$ Le>1e5,-+. e. "),-re /0r*).-2"e
1- I.,er5r',),-+. /e () 5r+*('"),-70e
Lexception en mati(re durbanisme existe dans toutes les "uridictions. 0lus les
documents sont contraignants, plus le recours lexception est important soit pour,
rpondre des exigences de dveloppement conomique, soit pour accompagner
des mutations sociales ou comportementales.
24
La drogation constitue, au"ourd$ui, une forme de gestion qui est en p$ase de se
substituer, progressivement, labsence de dispositif de rvision et dadaptation
des documents durbanisme, qui est certes prvu par la loi, mais qui est rarement
mis en 5uvre.
La procdure drogatoire, bien que institue par une simple circulaire, a permis de
corriger un grand nombre dinco$rences dans les plans damnagement et a
contribu au dblocage des pro"ets dinvestissement en souffrance. Soutefois, il
nest pas exclu que certaines drogations puissent avoir des consquences
ngatives sur le paysage urbain, notamment :
- 2iscontinuits spatiales et perturbation du processus durbanisme normal
de certaines villes 4
- ur-densification des tissus urbains, sans tenir compte des proportions
arc$itecturales et des dispositions tec$niques 4
- 2ficit en quipements collectifs, places publiques et espaces verts suite
la suppression des superficies qui leur ont t rserves 4
- 2valorisation du patrimoine $istorique de certaines villes 4
- &mpact ngatif sur lenvironnementBetc.
0ar ailleurs et dans certains cas, la drogation constitue un moyen rgulateur des
infractions urbanistiques par rapport aux dispositions des documents durbanisme.
!- E('"e.,2 /+r-e.,),-+.
- &ntgrer lexception en mati(re durbanisme en considrant la nature des
pro"ets et en dfinissant les crit(res dligibilit et le type de drogation,
tout en prenant en compte les spcificits rgionales et locales 4
- &mposer certaines limites ne pas dpasser, telles la vocation des
secteurs prvus par les documents durbanisme, les quipements, les
espaces verts, les lieux publics et les dispositions tec$niques et
arc$itecturales 4
- &mposer une tude dimpact urbanistique et environnemental pralable
loctroi de lexception, la c$arge du ptitionnaire pouvant tre assimile
une T tude sectorielle U 4
- &ntroduire dans le syst(me de lexception, le principe du partage quitable
des plus-values fonci(res 6cession gratuite des terrains, construction des
quipements dintrt gnral, amnagement des espaces libres...etc.8 4
- +ssurer en parall(le, des procdures rglementaires souples dadaptation
et de ra"ustement des documents durbanisme, notamment, sous forme
dtudes sectorielles dans des dlais courts.
$- A55+r,2 2099'r'2 5+0r (e 5r+3e, /e 1+/e
- 0ermettre, dans des cas exceptionnels ou de force ma"eure, de faire
exception de tout ou partie du code, pour des secteurs ou des territoires
bien dlimits 4
- &ntroduire la possibilit de la rvision partielle des plans damnagement
sans procder lenqute publique, quand les droits des tiers ne sont pas
touc$s 4
25
- 0rvoir un syst(me de drogation strictement local, tout en mettant en
place des procdures selon la nature de la drogation 4
- &ntgrer la mise en co$rence des documents durbanisme suite loctroi
dune drogation 4
- Faire taxer les drogations ou prvoir des contreparties pour la
collectivit.
IV- LA PROBLEMATIQUE FONCIERE
1 - I.,er5r',),-+. /e () 5r+*('"),-70e
Les probl(mes que pose le foncier au"ourd$ui, notamment vis--vis de lurbanisme,
rsident dans la complexit des rgimes "uridiques, la multiplicit des statuts
fonciers, la faible couverture par limmatriculation, dfaut de mise "our de la
mappeBetc.
La prise en compte de la dimension fonci(re est omniprsente dans les textes
lgislatifs relatifs lurbanisme, ces textes conOoivent lurbanisme comme tant un
catalyseur de lapurement de lassiette fonci(re. En effet, aucun pro"et de
lotissement ne peut tre reOu et autoris si le terrain nest pas immatricul ou en
cours dimmatriculation.
0ar ailleurs, les prvisions des documents durbanisme tiennent rarement compte
du statut foncier et de ltat parcellaire du sol. &ls contribuent aussi une mauvaise
distribution de la plus-value fonci(re.
La seule disposition en terme daction fonci(re prvue par les documents
durbanisme est celle concernant les Aones de rserve stratgique. 'ette disposition
avait pour but de soumettre les Aones les plus sensibles lurbanisation au contr.le
et lobservation du p$nom(ne durbanisation. Sr(s peu de ces Aones ont t
mises en valeur, elles ont surtout "ou le r.le de T Aone damnagement diffr U.
2un autre c.t, la procdure dexpropriation tant tr(s complexe, la rserve
fonci(re publique disponible insuffisante et les outils oprationnels pour mobiliser
les terrains urbaniser absents, le foncier se prsente, ainsi, plus comme un
facteur dissuasif quincitatif.
!- E('"e.,2 /+r-e.,),-+.
- Muelles sont les mesures mettre en 5uvre pour que le foncier ne soit
plus une entrave et puisse rpondre aux besoins et exigences
conomiques et sociales N
- 'omment permettre une urbanisation co$rente dans une situation
fonci(re complexe N
- 2e quelle mani(re oprer une meilleure distribution des plus-values
fonci(re, notamment pour la prise en c$arge du coRt de lurbanisation N
- 2e quelle mani(re garantir une optimisation de lutilisation du sol urbain
et priurbain N
- La proprit du sol en elle-mme, ne devrait pas constituer une
proccupation de lurbanisme, lexception de lemprise du domaine
public et des quipements collectifs 4
26
- Le code de lurbanisme ne doit pas se substituer la loi de
limmatriculation fonci(re, mme si cette derni(re doit tre un ob"ectif
stratgique 4
- 2issocier les autorisations administratives du statut de proprit 4
- 2finir un certain nombre doutils dorientation fonci(re pour pouvoir
encadrer une politique fonci(re urbaine 4
- 2onner la collectivit la possibilit de procder lexpropriation Xpour
cause dutilit publique- des terrains libres au sein des tissus urbains et
qui font lob"et de litiges 4
- 0rvoir une procdure dexpropriation rapide des terrains ob"et de pro"ets
destins la rsorption de l$abitat insalubre 4
- Varantir la rservation du foncier destin aux quipements publics dans le
cadre des lotissements 4
- 0rvoir des r(gles permettant la rgulation du marc$ foncier et celles
relatives lexpropriation et la premption.
$- A55+r,2 2099'r'2 5+0r (e 5r+3e, /e 1+/e
- Limmatriculation fonci(re est dissocier des autorisations de lotir 4
- Le plan damnagement prvoit des Aones damnagement foncier et des
Aones de pro"et, notamment, celles dont lamnagement fait lob"et dun
rgime "uridique particulier ou de modalits de mise en 5uvre
particuli(res 6amnagement concert ou ngoci, rnovation et
renouvellement urbainsBetc.8 4
- Les diffrentes Aones damnagement foncier sont distingues en fonction
des logiques et mcanismes auxquels elles obissent, tout en prcisant
dans c$acune des dispositions, les droits et obligations des propritaires
en amont de lopration :
Yone de surveillance fonci(re : dclaration dutilit publique
travers laquelle lEtat se donne les possibilits dagir selon le
p$nom(ne durbanisation observ 4
Yone dintrt stratgique : elle est dlimite sur la base dun
pro"et identifi et programm 4
Yone de rserve stratgique qui doit tre constitue par lEtat,
condition davoir une orientation fonci(re sur la Aone 6expropriation,
remembrement...etc.8, et une rglementation avec possibilits de
ngociation 4
Yone dintervention publique pour rpondre un certain nombre
dobligations 6production de logements sociaux, vocation
spcifique...etc.8, selon un dlai prcis.
- Le lotisseur contribue gratuitement aux rservations fonci(res destines
aux quipements collectifs conformment aux dispositions prvues par la
grille des quipements approuve par voie rglementaire.
27
V- LES INSTITUTIONS EN CHARGE DE LURBANISME
1 -I.,er5r',),-+. /e () 5r+*('"),-70e
Lurbanisme repose ncessairement sur une plate forme institutionnelle. La difficult
de sa mise en place rside dans le caract(re transversal de la politique urbaine.
In cadre adapt au contexte de dveloppement urbain, palliant aux
dysfonctionnements actuels du syst(me dacteurs urbains 6c$evauc$ement
dattributions, de coordination, absence de concertation et manque de vision
globale, dfaillancesBetc.8 est ncessaire.
Les c$angements enregistrs au niveau national en mati(re de gestion des
territoires appellent des actions rationnelles et concertes en terme de planification
et de gestion urbaines, dans le cadre dune gouvernance efficiente.
La nouvelle configuration du c$amp institutionnel appelle plusieurs questionnements
par rapport au contenu du code de lurbanisme :
- ous quelle forme le code de lurbanisme va-t-il prendre en c$arge la
dfinition des prrogatives et la rpartition des missions durbanisme N
- 0ar quel moyen sassurer de la relle implication des diffrents acteurs N
- 'omment travers des dispositions lgislatives insuffler une dynamique
participative base sur la concertation et sur le montage de pro"ets de
dveloppement multilatraux et consensuels N
- 0ar quels moyens, outils ou intervenants nouveaux le code peut-il mettre
en place un rseau dencadrement et de professionnalisation du secteur
de lurbanisme, afin qu diverses c$elles, soient assures la co$rence
et lefficacit N
- 'omment doivent tre planifis et grer nos espaces et nos villes avec
souplesse et clrit N
!- E('"e.,2 /+r-e.,),-+.
La refonte des dispositions de la lgislation en vigueur peut se faire travers un
certain nombre dorientations ma"eures, et notamment :
- 2finition des missions des conseils communaux, des autorits et des
instances locales, des agences urbaines, de lautorit gouvernementale en
c$arge de lIrbanisme, et ce par rapport aux actions principales
suivantes :
Elaboration, approbation, rvision et mise en 5uvre des documents
durbanisme 4
Elaboration et suivi des oprations damnagement 4
Vestion urbaine 6autorisations, contr.le et sanction, octroi de
mesures drogatoiresB8.
- +doption de dispositions permettant aux acteurs locaux, notamment les
conseils communaux, davoir une relle prise de dcision sur leur territoire
par le biais dune dcentralisation accrue de la programmation et du
montage de pro"ets urbains locaux 4
28
- Eclaircissement des rapports et circuits dinformation, dorientation et
dappui entre le local et le central 4
- +daptation des outils rglementaires dordre stratgiques et oprationnels
au syst(me de lunit de la ville 4
- &ncitation de la participation prive et de la socit civile4
- #esponsabilisation des conseils communaux et autorits locales en leur
attribuant des r.les de constatation et de suivi des infractions urbaines 4
- 0romouvoir des rseaux de formation aux questions de lurbanisme pour
les lus et les tec$niciens des entits locales.
$- A55+r,2 2099'r'2 5+0r (e 5r+3e, /e 1+/e
- +ssurer, dans le cadre des documents durbanisme, la coordination de
toutes les actions de planification urbaine manant des diffrents
intervenants 6administration, tablissements publics, collectivits locales
ou particuliers8 4
- &ntroduire au niveau du plan damnagement des dispositions durbanisme
oprationnel et participatif 4
- #enforcer le r.le de lagence urbaine en tant quinstrument tec$nique
dappui, daide la dcision aupr(s des communes et dencadrement du
dveloppement urbain 4
- Vnraliser le guic$et unique en mati(re de gestion urbaine toutes les
prfectures et provinces du #oyaume 4
- !ettre en place une agence dexcution qui assurera la coordination et
dans certains cas, la ralisation des programmes de rnovation et de
renouvellement urbains 4
- 'rer un observatoire urbain pour le suivi des oprations de rnovation et
de renouvellement urbains 4
- &nstituer une entit pour assurer la coordination et la mise en co$rence
des stratgies dintervention des diffrents dpartements ministriels en
mati(re de politique de planification urbaine.
VI- LA MISE EN UVRE DE LURBANISATION
1 -I.,er5r',),-+. /e () 5r+*('"),-70e
Les diffrentes formes durbanisation que conna)t le !aroc, bases essentiellement
sur lextension des prip$ries de villes et moindre c$elle sur la transformation
de tissus existants, entra)nent des surcoRts considrables en mati(re de mise en
oeuvre et de gestion urbaines.
La pri-urbanisation comme principale forme de croissance et de dveloppement
urbain au !aroc, sest produite sans aucune ma)trise des syst(mes conomiques et
financiers devant la prendre en c$arge ou lanticiper.
'ette forme dexpansion prip$rique et $oriAontale, gnralise la ma"orit des
villes dont les besoins et les formes dvolution sont mal ma)triss, ncessite
au"ourd$ui une lourde c$arge de gestion, dquipement et de dveloppement.
29
2es besoins non quantifis au dpart se font de plus en plus ressentir. &ls appellent
une constante rec$erc$e de sources de financement, notamment, en mati(re
dinfrastructure de liaison et de desserte, dalimentation en eau potable et
dvacuation des eaux uses, de collecte et de gestion des dc$ets solides, et
galement, en mati(re dquipement de superstructure.
Lob"ectif au"ourd$ui est de rduire et doptimiser les coRts gnrs par
lurbanisation et de ma)triser les diffrents mcanismes de financement du
dveloppement urbain et ce pour corriger les principales dfaillances suivantes :
- urvaluation des besoins socio-conomiques de dveloppement dans le
cadre de la planification T classique U 4
- +bsence de crit(res dvaluation du coRt de mise en 5uvre que ce soit
dans le cadre de la planification rglementaire ou du coRt induit par ,la
restructuration, des Aones durbanisation non rglementaire 4
- +bsence de rpartition des c$arges de la mise en oeuvre des documents
durbanisme entre les intervenants quils soient publics ou privs 4
- &nsuffisance des ressources des collectivits locales et celles de lEtat pour
la prise en c$arge de lurbanisation des territoires 4
- &nsuffisance des mcanismes de contribution du secteur priv au coRt de
lurbanisation.
!- E('"e.,2 /+r-e.,),-+.
La prise en considration de la mise en 5uvre et de laccompagnement de
lurbanisation dans le code de lurbanisme pourrait consister :
- Evaluer les coRts de la conception envisage et de mise en 5uvre des
documents durbanisme et permettre lad$sion des diffrents partenaires
ainsi que leur engagement leur prise en c$arge 4
- &nstaurer une contribution des oprateurs conomiques en contrepartie
des plus-values cres par un document durbanisme 4
- 0roposer des formes de partenariat publicKpriv, permettant aux secteurs
public et priv de procder des ralisations communes en mati(re de
dveloppement urbain 4
- #evoir les formes classiques durbanisation notamment, les oprations de
lotissements, afin de systmatiser lconomie fonci(re et des
quipements, en optimisant les formes doccupation du sol et en
encourageant linnovation et la crativit dans ce domaine 4
- Quvrir la ville toute forme durbanisation respectueuse de la scurit du
citoyen et sinscrivant dans le cadre de dveloppement durable.
$- A55+r,2 2099'r'2 5+0r (e 5r+3e, /e 1+/e
- Le plan damnagement doit tre accompagn dun programme
dexcution des principales oprations dinfrastructure et dquipements
socio-collectifs et dune valuation du coRt de leurs ralisations 4
- Lintervention prive dans la mise en 5uvre de certains quipements doit
tre encourage 4
30
- La prcision de la rpartition des r.les et des responsabilits entre les
multiples intervenants dans la mise en 5uvre et la gestion urbaines 4
- 2iffrentes sources et formes de financement 6FE', &*27,
investissements publics, subventions soumises des contreparties ou de
prts bonifis...etc.8 sont envisager pour lintervention dans les tissus
existants.
VII A LHABITAT ET LE LOGEMENT SOCIAL
1 - I.,er5r',),-+. /e () 5r+*('"),-70e
Le !aroc est engag, depuis le dbut du si(cle, dans un processus de croissance
urbaine rapide ayant comme impacts ma"eurs, dune part, un accroissement des
dficits en logements estims pr(s de D== === units et, dautre part, la
persistance de l$abitat insalubre sous des formes et des tailles diffrentes.
'e type d$abitat, selon le dernier dnombrement de ;==: abritait pr(s de :C E
des mnages urbains, se rpartissant comme suit :
- Zidonvilles : ;?;.=== mnages y logent en ;==: ou ;D=.=== estims
actuellement 4
- Muartiers non rglementaire 6M*#8 : 0r(s dun millier de quartiers sont
recenss et >;=.=== mnages y rsidaient en ;==: 4
- Sissus ou bHtiments anciens vtustes et souvent surdensifis: 0armi eux,
les logements menaOant ruine concernaient pr(s de <=.=== mnages en
;===.
Face cette situation, et conformment aux 7autes 2irectives #oyales, le
Vouvernement a arrt une nouvelle stratgie base sur la mobilisation globale de
tous les acteurs concerns, travers le partenariat et la contractualisation avec
l/ensemble des parties prenantes, et ceci, toutes les p$ases des programmes en
vue de la mise niveau des villes, travers la lutte et la prvention de l$abitat
insalubre.
2es programmes nationaux de grande envergure en mati(re de rsorption et
prvention, notamment programme ,%illes ans Zidonvilles,, ont t engags,
ncessitant la mobilisation d/importants moyens fonciers et budgtaires et la mise
en place d/instruments financiers et institutionnels adapts.
Lob"ectif tant la rponse aux besoins en $abitat adapt quantitativement et
qualitativement des mnages faibles revenus et leur insertion sociale par
lamlioration des conditions dacc(s aux services et quipements publics.
!- E('"e.,2 /+r-e.,),-+.
- Le dsquilibre structurel entre loffre et la demande en logement dR
essentiellement la con"ugaison de plusieurs entraves aux niveaux
foncier, financier, normatif,B interpelle ladoption dun certain nombre de
mesures que le prsent code doit faire ressortir travers des dispositions
portant sur :
31
La dfinition de prim(tres d$abitat insalubre 4
La dfinition de prim(tres dintervention de rsorption 4
La mise en place dun cadre "uridique adquat pour la r$abilitation
des constructions menaOant ruine 4
La normalisation du logement social en tenant compte des
param(tres de base 6normes en terme de construction,
d/quipement et dutilisation du sol8 4
La mise au point dun cadre "uridique adquat pour lamnagement
progressif 4
La procdure exceptionnelle acclre dexpropriation.
- Laccompagnement des programmes de rsorption selon les modes
dintervention en mati(re de :
#estructuration : en dotant les bidonvilles pouvant tre intgrs au
tissu urbain, en quipements dinfrastructure ncessaires et de
rgulariser leur situation urbanistique et fonci(re 4
#ecasement : en permettant certains mnages des bidonvilles
lacc(s la proprit de lots d$abitat social, dans le cadre de
lotissements quipement progressif 4
#elogement : en encourageant un partenariat envisag
essentiellement avec les promoteurs privs portant sur la
ralisation de logements faible %&S.
- Lengagement des diffrentes parties concernes par la mise en 5uvre
des pro"ets de rsorption des bidonvilles 4
- Lintgration des quartiers d$abitat non rglementaire dans le tissu
urbain travers des actions impliquant lensemble des intervenants
concerns, dans le cadre dune vision globale.
$- A55+r,2 2099'r'2 5+0r (e 5r+3e, /e 1+/e
- 0rvoir des lotissements dont les travaux dquipement peuvent tre
raliss de mani(re progressive selon des conditions fixes d/un commun
accord entre la commune et le ptitionnaire 4
- &ntroduire la possibilit dintgration des lotissements irrguliers en
prenant en considration les volets dordre tec$nique, foncier, financier et
institutionnel 4
- +ffecter, au niveau des documents durbanisme, des Aones ddies
l$abitat et en particulier l$abitat social de faible %&S 4
- +dopter des mcanismes lgaux pour initier et encadrer les secteurs
damnagement ngoci 6+*8, ayant pour ob"ectif notamment, de
rpondre la forte demande en logement et linsuffisance en
quipements d/infrastructure et de superstructures.
- 2oter toute Aone urbaine se trouvant en dessous du niveau urbain moyen
national, dun plan de rnovation et de renouvellement urbains 60##I8
6voir le volet concernant la rnovation et le renouvellement urbain8 4
32
- 0rvoir le financement ncessaire pour lamlioration de l$abitat et des
constructions, la r$abilitation et les actions durgence.
VIII- LE ROLE DE LURBANISME DANS LA CREATION DE RICHESSES
1- I.,er5r',),-+. /e () 5r+*('"),-70e
2ans un contexte caractris par la globalisation des conomies oW les villes et les
grandes mtropoles "ouent un r.le dterminant, le !aroc ne peut tre comptitif
alors que son espace urbain accumule des dficits multiples, au niveau de
lattraction des investissements et la production de ric$esse, du dveloppement et
de la rec$erc$e, du cadre et de la qualit de vie urbaine, de la protection et la mise
en valeur du patrimoine, du respect de lenvironnementBetc.
'ette situation est considre comme un lourd $andicap que l/actuel Vouvernement
s/est fix comme ob"ectif de rsorber par une politique volontariste
dencouragement des investissements.
2es rformes ambitieuses ont t engages dans cette perspective notamment, la
poursuite dun vaste programme de privatisation et la gestion dconcentre de
linvestissement, limplication directe du fonds 7assan &&Betc. !ais ces actions
seraient insuffisantes, si elles ntaient pas accompagnes dactions sectorielles
adaptes.
0our relever le dfi de la mondialisation et acclrer linsertion du pays dans
lconomie internationale, le secteur de lurbanisme doit tre appr$end, de plus
en plus, travers une approc$e durable. &l doit dsormais constituer un levier pour
la cration de ric$esses ainsi que pour la promotion dun cadre de vie urbain
attractif.
!- E('"e.,2 /+r-e.,),-+.
- +dopter une vision stratgique pour lamlioration de lattractivit aux
investissements fort potentiel, ainsi que la consolidation et le
dveloppement des investissements raliss 4
- Favoriser le dveloppement dun environnement institutionnel plus
scurisant selon une stratgie qui vise la dconcentration en vitant les
c$evauc$ements ou parpillements des efforts 4
- implifier et assouplir les dispositions des documents durbanisme pour
permettre plus de mixit des tissus, dencourager le dveloppement
dactivits conomiques et de promouvoir le patrimoine urbain, culturel et
naturel 4
- +dopter de nouveaux mcanismes de mise en 5uvre, de suivi et de
gestion des pro"ets d/investissement 4
- +voir une approc$e plus volontariste de mise niveau urbaine,
notamment en mati(re de lutte contre l$abitat insalubre, de promotion de
lemploi et de l$abitat social, de rnovation et de renouvellement des
tissus existants 4
- +llger la rglementation et renforcer une approc$e base sur des pro"ets
de territoire et des ,pro"ets urbains, 4
33
- Encourager la participation et la concertation avec les principaux acteurs
notamment, les promoteurs, les associations professionnelles et la socit
civile.
$- A55+r,2 2099'r'2 5+0r (e 5r+3e, /e 1+/e
- Le plan damnagement dtermine les actions damnagement qui sont, non
seulement de l5uvre de ladministration, des tablissements publics ou des
collectivits locales, mais aussi des particuliers, en dterminant des
dispositions qui favorisent lurbanisme oprationnel et participatif,
notamment :
les encouragements au profit des promoteurs immobiliers afin de
les inciter prendre part aux pro"ets dintgration des
agglomrations ou la mise en 5uvre doprations urbanistiques
ob"ectifs dtermins telles que les pro"ets d$abitat social, les Aones
dactivits conomiques ou celles relatives au relogement des
$abitants occupant des Aones d$abitat prcaire 4
un programme dexcution des principales oprations et leur
montage financier, ainsi quune banque de pro"ets, tout en
dfinissant les priorits de leur excution 4
les prim(tres des secteurs damnagement ngoci, des secteurs
intgrer, rnover ou renouveler, tout en prcisant la nature
des oprations mener cet effet 4
les Aones dont lamnagement fait lob"et dun rgime "uridique
particulier ou dans lesquelles lEtat ou les collectivits locales
peuvent constituer des rserves fonci(res, en vue de raliser des
ob"ectifs conomiques et sociaux.
- +ssocier le public notamment les associations, les propritaires et les
partenaires concerns, en leur permettant de dposer leurs propositions
d(s la publication de larrt de mise ltude dun plan damnagement 4
- Le lotisseur doit raliser ou rserver un certain pourcentage du pro"et
pour lensemble immobilier.
IX- LA QUESTION DU PATRIMOINE
1- I.,er5r',),-+. /e () 5r+*('"),-70e
2ans beaucoup de pays, le patrimoine constitue un levier privilgi de promotion et
de dveloppement des villes et des territoires. L$ritage patrimonial sculaire du
!aroc conna)t, au cours des cinq derni(res dcennies, une tr(s grande dgradation
et dvalorisation. &l constitue, de plus en plus, des espaces dinsalubrit qui posent
des probl(mes aux niveaux de lurbanisme et de l$abitat.
ouvent, les actions damnagement urbain effectues sur les tissus existants se
limitent leurs aspects extrieurs ou la restauration ponctuelle de monuments.
Les documents durbanisme tels quils sont labors se proccupent principalement
de laspect protectionniste des tissus anciens quils ont tendance dlimiter souvent
de faOon sommaire, sans expliquer en quoi consistent les actions de sauvegarde qui
sy imposent.
34
Les tissus anciens voient leurs activits rgresser et dgnrer en labsence dune
redynamisation comme solution durable du p$nom(ne de leur vieillissement.
Les tudes arc$itecturales actuelles, qui servent de rfrence, doutils et de guides
daction dintervention nont aucune base "uridique.
'omment lurbanisme doit-il prendre en c$arge la question du patrimoine, dans un
contexte "uridique et institutionnel appropri et co$rent N
!- E('"e.,2 /+r-e.,),-+.
- Lintervention sur le patrimoine doit se faire dans un cadre gnral
relevant de lurbanisme oprationnel selon une approc$e qui vise le
dveloppement conomique, social et culturel, tout en prenant en
considration les aspects "uridiques, institutionnels, fonciers, conomiques
et sociaux 4
- 'ette intervention doit tre base sur une forme "uridique, en dfinissant
notamment, son c$amp daction, son contenu et ses ob"ectifs qui
consistent, essentiellement :
amliorer les conditions de vie et d$abitabilit dans les tissus
anciens 4
les revaloriser et les redynamiser en prenant en considration
leurs spcificits et leurs potentialits 4
prserver leur identit arc$itecturale.
$- A55+r,2 2099'r'2 5+0r (e 5r+3e, /e 1+/e
&l est propos ce qui suit :
- Les documents durbanisme dlimitent les Aones de rnovation et de
renouvellement urbains ainsi que les secteurs sauvegarder et ceux
protger, et fixent les orientations gnrales relatives leur intgration,
leur dveloppement et la protection de leur patrimoine 4
- In plan de sauvegarde et de dveloppement est tabli pour des secteurs
dits ,secteurs de sauvegarde et de dveloppement,, qui prsentent un
caract(re $istorique, est$tique ou de nature "ustifier la conservation, la
restauration et le dveloppement. 'e plan a pour ob"et, notamment de :
Fixer les orientations et les conditions de protection et de
dveloppement des sites urbains $istoriques 4
2finir pour c$aque bHtiment restaurer, le programme des
travaux raliser dans un dlai qu/il fixe 4
0rciser les droits et obligations des locataires et occupants des
immeubles faisant l/ob"et des travaux prvus dans le cadre du
programme de sauvegarde et de dveloppement.
- Les secteurs de sauvegarde et de dveloppement peuvent tre crs et
dlimits par dcision de l/autorit administrative, apr(s consultation ou
sur proposition de la ou des collectivits locales intresses.
X- LA QUALITE ARCHITECTURALE ET LE PAYSAGE URBAIN
35
1- I.,er5r',),-+. /e () 5r+*('"),-70e
La forte croissance urbaine qua connue notre pays lors des derni(res dcennies a
rompu plusieurs quilibres structurels et a rvl lincapacit de la planification
urbaine susciter une production arc$itecturale et urbaine de qualit.
i ce dsordre arc$itectural et urbanistique est dR au ryt$me acclr du
dveloppement urbain, il est aggrav par des actes de construire et damnager
soumis un dterminisme administratif et rglementaire, sans considration des
spcificits locales et rgionales.
!algr plusieurs tentatives ponctuelles dembellissement entreprises pour re$ausser
la qualit arc$itecturale du cadre bHti, le constat ngatif persiste. La situation de
nos paysages urbains reste proccupante et interpelle pouvoirs publics et usagers.
Les nouvelles formes de consommation de lespace 6commerce, loisirs et
divertissements...etc.8 associes la nouvelle mani(re dutilisation du temps
6$oraire continu8, le citoyen a tendance de plus en plus sapproprier lespace
urbain.
Le 0ro"et de code devra dfinir des orientations susceptibles de stimuler et de
catalyser la qualit arc$itecturale et urbaine et ce, travers :
In cadre institutionnel prcisant les tHc$es et la nature des
acteurs ainsi que les moyens de coordination des actions 4
In cadre financier prcisant les moyens mettre en 5uvre et la
participation des diffrents acteurs 4
In cadre organisationnel afin de faciliter les interventions aux
associations syndicales des propritaires en coordination avec le
pouvoir public et instances lues.
!- E('"e.,2 /+r-e.,),-+.
- &nciter la qualit et la diversit du paysage urbain en encourageant la
mixit urbaine et la crativit 4
- Limiter les r(glements damnagement aux aspects gnraux et laisser
suffisamment de marge la conception arc$itecturale 4
- +mliorer la qualit de la composition arc$itecturale, urbanistique,
paysag(re et environnementale des oprations damnagement et prendre
en considration les spcificits rgionales et locales 4
- !ettre en place des dispositifs de suivi, de rgulation et dvaluation
accompagnant le processus de mise en 5uvre des dispositions des
documents durbanisme 4
- &dentifier des Aones prioritaires dintervention, avec des pro"ections de
dispositifs prventifs, oprationnels, financiers et fiscaux 4
- !ener des actions oprationnelles de sensibilisation et dinformation qui
incitent la contribution, lamlioration de la production arc$itecturale
et oeuvrent la valorisation des paysages 4
- &mpliquer les professionnels.
$- A55+r,2 2099'r'2 5+0r (e 5r+3e, /e 1+/e
36
- Le document durbanisme doit prvoir des oprations de mise niveau
urbaine 6requalification, renouvellement, rnovation, reconversion,
restructuration8, qui constituent des outils damlioration du paysage
urbain.
- Lautorisation de lotir doit respecter :
La vocation du site et la qualit des paysages 4
Les dispositions et normes prvues par les r(glements de
construction 4
Le taux de mixit urbaine.
- [oindre aux documents relatifs la conception urbanistique et
arc$itecturale du lotissement, les plans masses de quartiers et leur
volumtrie 4
- &ntgrer les lotissements irrguliers qui ne sont pas situs sur des sites
risque ou proximit des services et quipements publics sensibles tels
que les aroportsB
XI- LENVIRONNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT DURABLE
1 - I.,er5r',),-+. /e () 5r+*('"),-70e
Le dveloppement urbain engendre des pressions importantes sur lenvironnement.
La qualit de vie des citoyens et lquilibre des cosyst(mes sont les premiers en
souffrir.
Les agglomrations connaissent des probl(mes aigus qui consistent essentiellement
en une consommation despaces au dpend du patrimoine naturel, une congestion
urbaine et des nuisances au niveau des grandes villes avec tous les impacts quelles
impliquent sur la sant $umaine 6bruit, pollution atmosp$rique, dc$ets,
automobile,Betc.8.
i les aspects environnementaux sont souvent pris en compte par la planification
urbaine, la mise en 5uvre souffre de la dfaillance au niveau de la gestion locale,
dune part, et de linsuffisance des moyens financiers mis en place cet effet par la
puissance publique, dautre part.
Le dveloppement des villes, actuellement, privilgie les aspects socio-conomiques
et dinfrastructures du fait du lourd dficit quelles connaissent, au dtriment de
lenvironnement et de la qualit de vie. ans pro"et damnagement volontariste,
des sites naturels deviennent souvent le lieu de dc$arges sauvages ou de
dveloppement de l$abitat insalubre qui dgradent le paysage et portent atteinte
aux quilibres environnementaux.
La planification urbaine seule, ne pourra "amais rsoudre tous les probl(mes de
lenvironnement lis lurbanisation des territoires, ce qui ncessite des outils
incitatifs intgrant le dveloppement durable comme levier de dveloppement et de
production de ric$esses.
!- E('"e.,2 /+r-e.,),-+.
- La planification urbaine doit sinscrire dans le cadre dun dveloppement
urbain durable, en adoptant des mesures danticipation, de prvention et
37
de conservation, mme de diminuer les impacts ngatifs de
lurbanisation et daugmenter lattractivit et la viabilit des espaces
urbains produits 4
- +fin damliorer le cadre de vie dans nos villes, la planification doit tre
accompagne dun pro"et de dveloppement durable qui dressera les
orientations pour prserver l/environnement.
$- A55+r,2 2099'r'2 5+0r (e 5r+3e, /e 1+/e
- auvegarder les Aones sensibles, les espaces menacs, les Aones
vulnrables aux inondations, pollution B 4
- Favoriser la qualit urbaine et arc$itecturale 6les quartiers r$abiliter ou
restructurer, les sites arc$ologiques prserverB8.
- Les documents durbanisme doivent :
Fixer les Aones protger pour des raisons dordre
environnemental 4
2terminer le plan vert comprenant les documents grap$iques et
crits relatifs aux principaux espaces verts crer, classer,
protger ou mettre en valeur 4
2isposer dtudes sectorielles permettant de mieux apprcier les
en"eux environnementaux et de mieux orienter le dveloppement
urbain 6cartes daptitude lurbanisation, cartes de vulnrabilit
aux inondations, la pollutionBetc.8.
- In plan de protection spcifique peut tre tabli pour les secteurs
protger pour des considrations environnementales ou naturelles. 'e
plan comportera un programme de dveloppement, des plans dactions,
de financement, de gestion et de mise en oeuvre, ainsi que les r(glements
concernant lamnagement de lespace conformment aux orientations du
document durbanisme de la Aone concerne mais plus dtaills 4
- Lorsque le lotissement se trouve dans un site sensible 6nappe p$ratique,
site dintrt biologique, site classB8 et c$aque fois que cela est
ncessaire, le dossier de demande dautorisation de lotir doit tre
accompagn dune tude dimpact du pro"et sur lenvironnement 4
- 0our toute opration de lotissement ou de ralisation doprations
immobili(res, lalimentation en eau potable et la garantie dassainissement
adquat sont tou"ours exiges.
38