Introduccin Prctica:

Contratos de Locacin
Temario
LOCACION EN EL CODIGO CIVIL
LEY APLICABLE (23091)
TIPOS DE CONTRATOS: VIVIENDA Y COMERCIAL
PLAZOS
MONEDA DE PAGO
MONTO DEL ALQUILER (LEY DE EMERGENCIA
ECONOMICA)
DEPOSITO DE GARANTIA
FIADORES
CERTIFICACION DE FIRMAS
RESCISION
RESOLUCION
INDEMNIZACION POR RESOLUCION ANTICIPADA
ESCRITO DE RESCISION Y ENTREGA DE LLAVES
CONVENIO DE DESOCUPACION
COMODATO
Carpeta de Comercializacin
Fotocopia de titulo de propiedad. *
Boleta de ABL.
Recibo de pago de expensas.
Fotocopia de reglamento de Copropiedad.*
Fotocopia de planos.
Informes de dominio
Autorizacin de Alquiler*

DEFINICION DE LOCACION (Art. 1493 C.C)
Art. 1493 Cod. Civ.: Habr locacin, cuando dos partes se obliguen
recprocamente, una a conceder el uso o goce de una cosa, o a
ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso,
goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.

El que paga el precio, se llama en este cdigo "locatario",
"arrendatario" o "inquilino", y el que lo recibe "locador" o
"arrendador". El precio se llama tambin "arrendamiento" o alquiler.
PARTES QUE INTERVIEN EN UNA LOCACION
LOCADOR: Es el que recibe el precio ( no siempre debe ser el
propietario ( ejemplo usufructuario).

LOCATARIO: Es el que paga el precio.

Art. 1.512. El copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla, ni aun
en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los dems partcipes.

Tanto locador como locatario pueden ser personas fsicas o jurdicas.

La documentacin requerida ser la misma que utilizamos para la firma
de un boleto de compraventa
Locacin y usufructo
Art. 2.870. El usufructuario puede dar en arriendo el
usufructo... Los contratos que celebre terminan al fin
del usufructo.

Si celebramos un contrato de locacin por el termino de
diez aos y el usufructuario fallece a los cinco aos de la
celebracin el contrato, este finaliza el da del
fallecimiento del usufructuario. (local comercial
inversin)
CODIGO CIVIL
Art. 1.496. Los derechos y obligaciones que nacen del
contrato de locacin, pasan a los herederos del locador
y del locatario..
Art. 1.497. El locador no puede rescindir el contrato por
necesitar la cosa para su propio uso, o el de su familia.
Art. 1.498. Enajenada la finca arrendada, por cualquier
acto jurdico que sea, la locacin subsiste durante el
tiempo convenido.(venta subasta)
LEY 23091 y SUS MODIFICACIONES
ART. 1 Instrumentacin

Los contratos de locaciones urbanas, as como tambin
sus modificaciones y prrrogas, debern formalizarse por
escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya
tenido principio de ejecucin, se considerar como plazo
el mnimo fijado en esta ley y el precio y su actualizacin
los determinar el juez de acuerdo al valor y prctica de
plaza.
LEY 23091 Y SUS MODIFICACIONES ART. 1
MONEDA DE PAGO. (Ley 25561 emergencia Econmica)
En todos los supuestos, los alquileres se establecern en
moneda de curso legal al momento de concertarse. Ser nula,
sin perjuicio de la validez del contrato, la clusula por la cual
se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En
este caso, el precio quedar sujeto a determinacin judicial.

Pesos: Es la moneda de pago mas utilizada, en la mayora de los
contratos de locacin para vivienda y comercio nos vamos a
encontrar con esta moneda de pago.
Dlares estadounidenses: En algunas zonas es habitual
encontrarnos con esta moneda de pago tanto para vivienda como
para comercio, Ej. calle Florida muchos contratos se realizan en
dlares. (Es importante recordar que la ley de convertibilidad no se
derog en su totalidad por lo que es lcito contratar en dlares)
LEY 23091 Y SUS MODIFICACIONES
ART. 2 PLAZOS
Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mnimo de
la locacin con destino a vivienda, con o sin muebles, ser de dos aos. Dicho plazo
mnimo ser de tres aos para los restantes destinos.
Los contratos que se celebren por trminos menores sern considerados como formulados
por los plazos mnimos precedentemente fijados.
Quedan excluidas del plazo mnimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente
ley:
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, as
como tambin las destinadas a personal diplomtico y consular o pertenecientes a dichos
organismos internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas
aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumir
que el contrato no es con fines de turismo;
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehculos u
otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a
vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la
guarda de animales, vehculos u otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;
e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autrquicos
sean parte como inquilinos.
LEY 23091 Y SUS MODIFICACIONES
ART. 2 PLAZOS
CONTRATO PARA VIVIENDA: Plazo mnimo 2 aos y un plazo mximo 10 aos.

CONTRATO COMERCIAL: Plazo mnimo 3 aos y plazo mximo 10 aos.

Art. 1.505 El contrato de locacin no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez
aos. El que se hiciere por mayor tiempo quedar concluido a los diez aos.

CONTRATO TURISTICO: Plazo Mximo 6 meses

En Mayo de 1997 se incorpora a travs de la Ley 28.650 Art.1 como artculo 29Bis de la
Ley 23.091 los dems destinos locativos a la resolucin anticipada de contrato es decir
que se pueden rescindir los contratos de locacin a partir de los 6 meses de vigencia
locativa. (DESTINO COMERCIA L)


Contrato comercial (tener en cuenta)
1. DESTINO
2. REGLAMENTO EN CASO DE PH
3. MONTO DEL ALQUILER. (I.V.A)
4. ZONOFICACION Ej. C3
5. CERTIFICACION DE FIRMAS
6. SELLADOS (0,50% total del contrato)
Emergencia Econmica Ley 25561
La Ley de Emergencia Econmica sancionada el 06-02-02 prohbe
suscribir contratos de locacin con cualquier tipo de indexacin y/o
actualizacin por lo que todos aquellos mecanismo que se utilicen para
evitar la ley pueden ser tenidos como no escritos en instancia judicial.

Como se contrata:
Renegociacin del contrato cada 6 meses.
Escalonamiento progresivo estipulado por las partes
Monto total del contrato dividido en 24 o 36 cuotas
Aumento del alquiler en relacin al aumento de un producto
(Comercial) Art 3.

IVA en los alquileres: mayores a $1500 pagan IVA (21%).
FIANZA (GARANTIA)
Fianza: Art. 1986 C.C.: Habr contrato de fianza, cuando una de las partes
se hubiera obligado accesoriamente por un tercero, y el acreedor de ese
tercero aceptase su obligacin accesoria.

Garantas utilizadas en un contrato de locacin:

Fiador propietaria: Se solicita al locatario que presente un fiador que
sea propietario de un inmueble.
Fiador sin garanta propietaria: locatario no tiene fiador con propiedad,
pero si tiene recibo de sueldo.
Seguro de Caucin: Hay empresas que se especializan en este tema
con el cumplimiento de una serie de requisitos.
FIANZA ART 1582 Y 1582 bis.
Art. 1.582. Las fianzas o cauciones de la locacin o sublocacin, obligan a
los que las prestaron, no slo al pago de los alquileres o rentas, sino a
todas las dems obligaciones del contrato, si no se hubiese expresamente
limitado al pago de los alquileres o rentas.
Art. 1.582 bis. La obligacin del fiador cesa automticamente por el
vencimiento del trmino de la locacin salvo la que derive de la no
restitucin a su debido tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la
renovacin o prrroga expresa o tcita del contrato de locacin, una vez
concluido ste.
Ser nula toda disposicin anticipada que extienda la fianza, sea simple,
solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locacin
original
LEY 23091 Y SUS MODIFICACIONES
Art. 7 (pago anticipado y depsito de garanta)

Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podr requerirse del
locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por periodos mayores de 1 mes;
b) Depsitos de garanta o exigencias asimilables, por cantidad mayor
del importe equivalente a UN mes de alquiler por cada ao de locacin
contratado;
c) El pago del valor llave o equivalentes.
La violacin de estas disposiciones facultar al locatario a solicitar el
reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De
requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas sern soportadas
por el locador.

La ley es muy clara, no se puede pedir mas de un mes de depsito por cada ao de
locacin, por lo que si el contrato es de 2 aos podemos pedir 2 meses de depsito.

Para que sirve el deposito?
Como se devuelve?
Cundo se devuelve?
GARANTIA: COMO EVITAR SER
ENGAADOS.
Garantas compradas:

Se debe solicitar una fotocopia del ttulo de
propiedad completa.

Pedidos de informes N 1 domnio.

Pedido de informe N 5 frecuencia.

CERTIFICACION DE FIRMAS
Certificacin de firmas por Escribano Pblico: no hace
a la valides del contrato, pero es de buena prctica para
evitar futuros problemas ante un eventual juicio de
desalojo y/o ejecucin de alquileres.

El escribano solo certifica la firma y no el contenido del
contrato.

Locaciones Comerciales: Es necesario las firmas
certificadas del Locador y Locatario para realizar la
habilitacin Municipal.
INDEMNIZACION POR RESOLUCION
ANTICIPADA DEL CONTRATO (Art.8)
Antes de los 6 meses el inquilino no puede rescindir el contrato, de
hacerlo deber abonar los meses que le restan hasta llegar a los 6
meses de locacin.

1 ao: 1 y mes de indemnizacin a favor del Locador.

2 ao: 1 mes de indemnizacin a favor del locador.

No hace falta que este incluido en el contrato, la ley se presume
conocida por todos.





ESCRITO DE RESCISION Y ENTREGA DE
LLAVES
Escrito de rescisin de contrato y entrega
de llaves: Se utiliza cuando el contrato esta
vigente y las partes de comn acuerdo
deciden darlo por finalizado.

Escrito de entrega de llaves: El contrato
finaliza y sirve como medio de prueba que
se hizo entrega de las llaves.


CONVENIO DE DESOCUPACION
LEY 21.342


Se trata de un pacto celebrado entre Locador y Locatario.

Despus de celebrado el contrato de locacin y estando este
vigente convienen precios y plazos diferentes de los originales.
(uso correcto)

Es de buena prctica certificar las firmas por Escribano
Pblico.


CONVENIO DE DESOCUPACION
LEY 21.342


Dentro de los ciento ochenta (180) das anteriores a la
finalizacin del plazo contractual, EL LOCADOR
podr exigir a EL LOCATARIO la firma de un
convenio de desocupacin y solicitar su posterior
homologacin judicial, que faculte a EL LOCADOR
para diligenciar el lanzamiento judicial al vencimiento del
plazo contractual. Si EL LOCATARIO se negase a
firmar dicho convenio y EL LOCADOR se ve obligado
a promover la demanda anticipada de desalojo, las
costas sern por cuenta de EL LOCATARIO aunque
restituya el inmueble, sin perjuicio de la aplicacin de la
multa en el caso de demora en la restitucin.--------------
COMODATO ART. 2255 CC
Comodato: Habr comodato o prstamo de uso,
cuando una de las partes entregue a la otra
gratuitamente alguna cosa no fungible, mueble o
raz, con facultad de usarla.

tener mucho cuidado en tratar de ocultar bajo la
figura de comodato un contrato de locacin.