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Deutschfreiburg

2. Juli 2014
Der aktuelle Miet-Tipp:

Abrechnung bitte mit der Lupe lesen!
In den kommenden Wochen verschicken viele Liegenschaftsverwaltungen und Vermieter die Heiz-
und Nebenkostenabrechnung. Es lohnt sich, einen kritischen Blick darauf zu werfen.
Rechnungen bereiten selten Freude. Erst recht nicht, wenn sie viel hher ausfallen als erwartet. Bei der
Nebenkostenabrechnung erleben Mieterinnen und Mieter immer wieder eine unliebsame berraschung.
Deshalb empfiehlt es sich, sie kritisch unter die Lupe zu nehmen. Vergleichen Sie dazu in einem ersten
Schritt die Abrechnung vom letzten Jahr mit der aktuellen. Finden Sie bei diesem Vergleich Kosten, die viel
hher als im Vorjahr ausgefallen sind, ist Argwohn angebracht. Fragen Sie in diesem Fall beim Vermieter
nach oder lassen Sie sich die betreffenden Belege zeigen. Darauf haben Sie gemss Art. 257b OR ein
Recht.
berprfen Sie in einem zweiten Schritt, ob alle in Rechnung gestellten Nebenkostenpositionen im
Mietvertrag erwhnt sind. Ansonsten mssen Sie sie gemss Art. 257a OR nicht bezahlen. Eine Ausnahme
gilt fr so genannte Heiznebenkosten wie den periodischen Brennerservice, die Kaminfegerrechnung oder
die Kosten der Verbrauchserfassung. Diese sind mitgemeint, wenn der Mietvertrag die Heizkosten als
Nebenkosten aufzhlt. Mehr dazu finden Sie unter www.mieterverband.ch.
Nebenkosten mssen gemss Art. 257a OR mit dem Gebrauch der Sache zusammenhngen. Nicht dazu
gehren demnach Kosten, die auch bei einem leerstehenden Gebude anfallen. Etwa die
Regenwasserableitungs- oder Meteorwassergebhr. Dasselbe gilt fr Reparaturen und Unterhaltsarbeiten.
Solche Kosten darf Ihnen der Vermieter auch dann nicht in Rechnung stellen, wenn sie im Mietvertrag
erwhnt sind.
Wenn was nicht stimmt
Enthlt Ihre Nebenkostenabrechnung unzulssige oder zu hohe Kosten, weisen Sie den Vermieter hflich
darauf hin. Geht er nicht in ntzlicher Frist darauf ein und korrigiert die Abrechnung, wiederholen Sie Ihre
Beanstandung mit einem eingeschriebenen Brief. Reagiert der Vermieter darauf nicht, oder hlt er an
seinem Standpunkt fest, haben Sie zwei Mglichkeiten. Entweder Sie gelangen an die
Mietschlichtungsbehrde. Diese ldt Sie und Ihren Vermieter zu einer Verhandlung ein und unterbreitet
Ihnen einen Einigungsvorschlag. Das Verfahren ist fr Mieterinnen und Mieter kostenlos.

Achtung Kndigung!
Der Vermieter kann Ihnen zudem eine Zahlungsfrist von 30 Tagen ansetzen und androhen, Ihnen nach
deren unbenutztem Ablauf kurzfristig zu kndigen. In diesem Fall ist usserste Vorsicht angebracht. Am
besten lassen Sie sich deshalb vom Mieterinnen- und Mieterverband (MV) ber das weitere Vorgehen
beraten. Laut einem Urteil des Bundesgerichts ist eine solche Kndigung zulssig, wenn Sie den
unbestrittenen Teil der Nebenkosten nicht bezahlen. Welcher Teil der Rechnung unbestritten ist, lsst sich
aber nicht immer so leicht feststellen. Manchmal empfiehlt es sich deshalb, die umstrittene Rechnung vorerst
einmal zu bezahlen und in einem eingeschriebenen Brief an den Vermieter festzuhalten, man zahle ohne
Anerkennung einer Rechtspflicht unter Rckforderungsvorbehalt.
Gerechte Aufteilung
Zu Diskussionen Anlass bietet immer wieder die Aufteilung der Nebenkosten auf die einzelnen Mietparteien.
Bei der Wahl des Verteilschlssels hat der Vermieter einen gewissen Ermessensspielraum. Sofern das

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Ergebnis nicht ganz krass ausfllt, mssen Sie seine Wahl akzeptieren. Absolute Gerechtigkeit ist dabei
nicht mglich. So mssen Sie es als Mieter im Erdgeschoss beispielsweise hinnehmen, Ihren Anteil an die
Betriebskosten des Lifts zu zahlen, auch wenn Sie mit diesem nur ganz selten in den Keller oder in den
Estrich fahren. Umgekehrt kann sich der Mieter im Dachgeschoss nicht weigern, etwas an die
Treppenhausreinigung zu zahlen, weil er immer den Lift benutzt.
Die Heizkosten werden hufig verbrauchsabhngig abgerechnet. Das ist am gerechtesten, aber oft schwer
nachvollziehbar. Die Abrechnung wird von einer spezialisierten Firma erstellt und ist fr den normalen Mieter
nicht bis ins letzte Detail verstndlich. In gewissen Liegenschaften ist die verbrauchsabhngige Abrechnung
zwingend vorgeschrieben. Die genaue Regelung ist kantonal unterschiedlich. Hufig besteht das
Obligatorium in ab einem bestimmten Zeitpunkt neu erstellten oder sanierten Bauten mit mehr als fnf
Wohneinheiten.
Als Mieter haben Sie ein Recht auf Einblick in den Verteilschlssel. Der Vermieter muss Ihnen diesen
sptestens dann zeigen, wenn Sie Einblick in die Belege verlangen. Nicht ohne weiteres hinnehmen mssen
Sie zudem eine nderung des Verteilschlssels. Wurde bisher nach einem bestimmten Schlssel
abgerechnet, gilt dieser als stillschweigender Bestandteil des Mietvertrags. Der Wechsel zu einer anderen
Verteilung stellt somit eine Mietvertragsnderung dar, die Ihnen rechtzeitig auf einem amtlichen Formular mit
einer Begrndung mitgeteilt werden muss.
Mieterinnen und Mieterverband Deutschfreiburg