LEC1 - Conceptos Básicos de Valoración

Mdulo 1
Unidad 1
Lectura 1

Conceptos Bsicos de
Valoracin

Materia: Tasaciones, Subasta y Corretaje
Profesor: Eduardo Ordoez/Ivana Zabala
Materia:Tasaciones,SubastayCorretaje
Profesora:EduardoOrdoez/IvanaZabala|2
Unidad 1: Conceptos Bsicos

de Valoracin

1.1 Introduccin: Antecedentes. Legislacin.
Conceptos
Antecedentes Histricos
Desde hace aproximadamente cuatrocientos aos en la historia aparecen las
primeras referencias de la tasacin. En efecto, desde aquellas pocas existen
breves menciones del tasador como aquella persona que bien por razones
de su cargo o por designacin especial, fijaba y determinaba el precio justo
de una cosa.
Por otra parte surge de la Novsima Recopilacin ; exista en la audiencia
un Tasador de derechos y cosas dentro de los procesos. Esta actividad
tambin se hallaba prevista dentro del Real Consejo, atento las ordenanzas
de 1554.
Ms adelante, Felipe II, rey de Espaa, en el ao 1556 ordena reglamentar
el procedimiento a seguir para la realizacin de las tasaciones. Finalmente
es Felipe V quien en 1722 fija los derechos que podan percibir el Tasador
del Consejo y los tasadores de las Audiencias.

Conceptos Bsicos
Como una aproximacin inicial a los conceptos bsicos de la asignatura,
podemos mencionar que Tasar en una primera y bsica aseveracin puede
conceptualizarse como una determinacin del valor econmico de
un bien.
Es necesario no obstante profundizar esta primera aproximacin para
arribar a un concepto acabado de Tasacin. Debemos comenzar por definir
conforme al Diccionario el acto de tasar y entonces podemos expresar que
es: poner precio oficialmente a ciertas cosas vendibles. Por otra
parte, valorar conforme al mismo compendio, tiene un significado
similar, aunque excluye de la definicin la palabra
oficialmente. De lo expresado, podemos concluir citando a Dante
Guerrero: Pareciera que el acto de valorar puede estar a cargo de quien
tenga idea del precio, pero el acto de tasar queda reservado para quienes
haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesin que requiere
Novsima
Recopilacin de las
leyes de Espaa
Se trata de una
sistematizacin del
derecho espaol,
editada en 1806.
Constituye una reforma
de la nueva recopilacin
realizada por el Seor
Don Felipe II, en 1567.
Fue utilizada como texto
de estudios jurdicos
durante el SXIX.

cierta formacin tcnica avala o certifica ante los dems, el precio o valor
de una cosa
1

A su vez, podemos definir a la tasacin como el justo precio, o avalo de las
cosas. Siguiendo la definicin de valuacin llegamos a la de valorar, que
significa: sealar a una cosa el valor cor r espondi ente a su
esti maci n; poner le pr eci o, y pr eci o es el valor pecuni ar i o en
que se estima una cosa.
De las definiciones sealadas hasta este punto, podemos expresar que la
tasacin es efectuada con los fines de poder dar con el precio de una
cosa, basndose en las caractersticas de la misma y en un
momento determinado. De esta aseveracin, cabe observar que siempre
una tasacin deber ser realizada sobre aquellas cosas, objetos
materiales capaces de modificar su valor, que desde el punto de
vista jurdico responden al nombre de bienes y que los mismos
constituyen parte del patrimonio de un individuo, sean stos
muebles, inmuebles o semovientes
2

Por otro lado, hay autores que sealan que Tasar, en sentido estricto,
significa: estimar el valor econmico de un bien, ya que determinamos un
precio potencial, probable. Slo hay precio, en sentido estricto, cuando
se produce un intercambio efectivo de dos bienes, de los cuales
uno de ellos es moneda. El concepto precio potencial alude a la idea del
precio que tendra el bien en una compraventa libre, si esta se produjere
3
.
El valor a tomar en cuenta para el intercambio es el econmico,
descartando toda mencin de aquellas valoraciones personales o histricas
que pueda tener el bien, conforme a las situaciones particulares que se
puedan presentar.
De esta manera, homogeneizando los elementos hasta ac sealados con las
definiciones esbozadas, podemos concluir con que:
Tasar es: Esti mar el valor econmi co de un bi en, basndose en
los elementos que emer gen de aquel, en r elaci n con un
mer cado actual y apli cando una metodol og a deter mi nada
Una vez determinada con exactitud la definicin arribada, podemos sealar
otras definiciones, a saber:
Justiprecio, avalo de las cosas Real Academia Espaola.
Es el arte de estimar los justos valores de cambio de propiedades
determinadas Anson Marston y Thomas.
Se tasa con el objeto de determinar una medicin de valor Mc
Michael.
1
Guerrero, Dante: Manual de Tasaciones Propiedades Urbanas y Rurales. Editorial
Alsina. Buenos aires 1984.
2
Definicin conforme el Cdigo Civil de la Repblica Argentina. Artculos 2311 y 2312.
3
Aguiar, Daniel Artemio: Manual de Tasacin Inmobiliaria - Urbana y Rural. Editorial
J uris. 4 Edicin reelaborada, ampliada y actualizada. Rosario 2006.
Medir el valor de una propiedad en funcin de la unidad

monetaria, para un mercado dado y en un determinado tiempo
Chandas.

Legislacin
Como marco regulatorio podemos sealar a nivel nacional la ley
25.028, la cual establece el llamado Rgimen legal de Martilleros y
Corredores. Dicha ley, de vigencia en toda la Repblica Argentina,
regula lo referente al ejercicio de la profesin de Martillero y Corredor
Pblico, estableciendo requisitos de carcter tcnico a tales fines y
definiendo derechos y obligaciones de los profesionales que se
encomienden a la tarea de corretaje inmobiliario.
En lo que se refiere a la legislacin especfica de la conducta que deber
observarse en aquellos profesionales que se encomienden a la tarea de la
tasacin, debemos sealar que en la actualidad en nuestro pas no se
encuentra un marco regulatorio en la materia, salvo el caso de algunas
provincias , como Crdoba, a travs de la ley 7.191 y sus
modificatorias leyes 7.524, 7720 y 8764, en donde se reglamente la
correspondiente habilitacin que otorga el Colegio Profesional de
Martilleros y Corredores de Crdoba.
En lo atinente a esta provincia, el gobierno cuenta con la Matrcula de
Martillero Pblico y Corredor Inmobiliario el Colegio Profesional de
Martilleros y Corredores Pblicos de la Provincia de Crdoba,
Organismo reglado por su estatuto.

1.1.1 Definiciones y diferencias de: Valor-
Precio/Valuar-Tasar
Diferencias entre Valuar, Cotizar y Tasar
Valuar

Valorar

Valor
Transitivo de Valorar

Sealar el precio

Grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer la
necesidades o proporcionar bienestar o deleite..
Cotizar Estimar, particularmente de forma pblica, a alguien o algo en
relacin con un fin determinado.
Tasar Fijar oficialmente el precio mximo o mnimo para una
mercanca.
Marco Regulatorio
Provincial
Recuerde identificar y
tener siempre presente la
legislacin que regula la
actividad de los Martilleros
y Corredores en la
provincia donde ejercer
su profesin.


El primer grupo de trminos hacen referencia a conceptos similares.
Estas actividades pueden ser realizadas por cualquier persona, todos
nosotros realizamos cotidianamente valoraciones y lo hacemos en funcin
de nuestras preferencias. Segn las teoras de algunos economistas, el
motivo de esas preferencias es la UTILIDAD; para otros el TRABAJO
empleado para producir la cosa, as como el trabajo que su adquisicin nos
evita. (Manual de Tasaciones Ing. Dante Guerrero, 2 Edicin, Librera y
Editorial Alsina, Bs. As. Ao 1984, Pg. 1.)

En el mismo sentido de lo expuesto, diremos que cotizar (estimar, de
forma pblica, algo) es una actividad que solo puede realizar una persona
que posea una formacin, idoneidad, pericia, o experiencia. Asimismo debe
ser un experto conocedor sobre la actividad que realiza, para sea reconocido
como un agente publico.
As estamos haci endo r efer enci a a la activi dad de los
Mar ti ller os y Cor r edor es Pbli cos, cuando r eali zan un i nfor me
a pedi do de su cli ente antes de la venta o locaci n de un bi en ya
sea mueble o i nmueble.
Concluimos con las definiciones esbozadas, diciendo que Tasar es efectuada
con los fines de poder dar con el precio de una cosa, basndose en las
caractersticas de la misma y en un momento determinado.
De lo expresado, podemos concluir diciendo que solo pueden llevar a cabo
una tasacin, quienes ejercen una profesin que requiere cierta formacin
tcnica, y en el ejercicio de ello certifican el precio o valor de una cosa Este
es el caso de los Martilleros y Corredores Pblicos, cuando realizan esta
tarea en forma Oficial como Perito Tasadores, quienes actan a solicitud
de un representante, de un rgano del Estado como es el Juez.

En resumen, diremos que las diferencias consisten, en la persona que
realiza tales actividades (cualquier persona o un profesional) y en el
mbito en que lo hace (particular u oficial).
El acto de Valuar puede ser realizado por cualquier persona. El acto de
Cotizar, solo por personas con formacin e idoneidad, y cuando estos
profesionales son requeridos por un rgano del Estado, estn realizando la
actividad de Tasar.

No est de ms aclarar, ya que es muy comn que se tengan como

sinnimos, estos tres conceptos, pero como vemos no se trata de lo mismo.
Existen marcadas diferencias entre estos trminos. Debemos tenerlo
presente fundamentalmente al momento de realizar informes de valuacin,
cuando nos son solicitados por nuestros clientes, y reservar los de tasacin
solo para cuando nos desempeemos en el mbito Oficial / Judicial.

Definiciones
Es necesario a esta altura del presente manual, dar las definiciones
liminares que iremos utilizando a medida que ahondamos en la currcula,
para este apartado creemos conveniente conforme Artemio Daniel Aguiar
seguir, entre otras, las definiciones internacionales otorgadas por los
organismos de Tasacin encargados de emitir Estndares que regulen la
tasacin a nivel internacional

Tasador
Conforme el Estatuto de la Unin Panamericana de Asociaciones de
Valuacin (UPAV), se define como tasador como Un experto profesional
universitario o profesional legalmente habilitado en su pas, con alto nivel
de competencia tcnica e impecable integridad, que analiza todos los
aspectos que influyen en los bienes tangibles e intangibles o sus derechos,
usos y fuerzas sociales, econmicas, polticas y fsicas, que por su
interaccin influyen en su valor; procesa todos los datos en forma
ordenada, objetiva, sistemtica y coherente, dentro de un sano criterio de
apreciacin y avala el bien o los derechos, estimando su valor de cambio
por dinero en efectivo, para una fecha y un lugar determinado,
considerando un uso y propsito especficos
4
.

De esta manera, podemos observar que la tarea principal del tasador es
observar, evaluar y juzgar la cualidad de un bien, derivando de esa
observacin y un posterior anlisis una valoracin del respectivo bien. Por
ende, es fundamental para que dicha valoracin sea aceptada, que el
tasador que la efecta cuente con el respeto y la aceptacin por parte de la
sociedad. Refirindose a este tema, Stanley Mc Michael ha escrito: Los
mdicos, dentistas, qumicos, ingenieros y dems profesionales se forman
con el estudio; as tambin debern formarse quienes deseen llegar a ser
tasadores calificados. Los libros, sin embargo, no preparan nunca
completamente a los tasadores para un desempeo eficiente y constructivo.
Es necesario poseer una experiencia de carcter intensamente prctico y
personal, una absoluta integridad, una voluntad constante de estudio y
mejoramiento, cimentadas en el elemento ms til de todos: un criterio
sano y maduro
5
.
4
Estatuto de la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV): Art. 3
5
Mc Michael, Stanley: Op. Cit.

Precio
Conforme la definicin otorgada por el Comit Internacional de Normas de
Tasacin (International Valuation Standards Comitee) se lo puede definir
como el trmino usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada
por un bien o servicio. Es un hecho histrico, sea de conocimiento pblico o
reservado. Debido a las capacidades financieras, motivaciones, o intereses
especiales de un determinado comprador y/o vendedor, el precio pagado
por los bienes o servicios puede o no tener relacin alguna con el valor que
pueden asignarle otras personas a esos bienes o servicios. Sin embargo,
generalmente el precio es una indicacin del valor relativo que el
comprador y/o vendedor en cuestin dan a los bienes y servicios en
circunstancias particulares.
6

Costo
Vulgarmente podemos decir que costo es lo que debemos erogar para
adquirir un bien, siguiendo los estndares internacionales se lo puede
definir como: el precio pagado por los bienes o servicios, o la cantidad
requerida para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha concluido
su produccin, su costo es un hecho histrico. El precio pagado por un bien
o servicio se convierte en el costo para el comprador.
7

Mercado
Conforme lo define la ciencia econmica, mercado es cualquier conjunto
de transacciones, acuerdos o intercambios de bienes servicios
ente compradores y vendedores. En contraposicin con una simple
venta, el mercado implica el comercio regular y regulado, donde existe
cierta competencia entre los participantes.
Nosotros podemos definirlo como un sistema, en el que se efecta el
intercambio de bienes y servicios teniendo como caracterstica la
habitualidad y la libertad para efectuar las transacciones deseadas, las
mismas se realizan sujetas a precios asignados a los determinados bienes a
cambiar. De esta manera cada parte responder a las relaciones de oferta y
demanda y otros factores de fijacin de precios, de acuerdo a sus propias
capacidades y conocimientos, su comprensin de la utilidad relativa de los
bienes y/o servicios, y sus necesidades y deseos individuales. Un mercado
puede ser local, regional, nacional o internacional.
8

6
Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC). Op. Cit.
7
8
Aguiar, Daniel Artemio. Op Cit.
Demanda
Podemos definirla como el acto, actitud o predisposicin de adquirir bienes
y/o servicios, para prever la satisfaccin de las necesidades, por parte de
uno o ms consumidores, en un mercado determinado y durante un perodo
de tiempo. Si la demanda se concreta (se realiza), se denomina demanda
real o efectiva y debe estar plenamente respaldada con medios de pago. Si la
demanda no se concreta por cualquier circunstancia, se le conoce como
demanda potencial.

Oferta
Es la cantidad de bienes o servicios que los productores de bienes estn
dispuestos a ofrecer a diferentes precios y condiciones dadas, en un
determinado momento y en un determinado mercado.

Valor de Un Bien
Podemos ensayar una aproximacin inicial acerca de lo que es el valor de
una cosa, afirmando, conforme el diccionario, que el valor de un objeto
es la estimacin que le asignamos en nuestras preferencias.
Diversos economistas a travs de la historia trataron de encontrar el motivo
de esas preferencias (Adam Smith, Bastiat, etc.) siempre desde el aspecto de
la economa poltica, no llegando acabadamente a una respuesta
satisfactoria respecto a los intereses de la presente asignatura. Ante esta
situacin, podemos analizar los postulados de Dante Guerrero, quien
afirma que: Los motivos de que atribuyamos valor a una cosa son
complejos y subjetivos y se acerca ms a la verdad la acepcin e algunos
economistas modernos de que la dificultad de su adquisicin es una causa
importante del valor de ciertas cosas... En el aspecto inmobiliario, dicho
concepto se afirma en los complejos vaivenes de la oferta y la demanda,
forjadoras del precio de una propiedad
9
.
Siguiendo esta doctrina, podemos definir el valor como el resultado de la
comparacin de bienes y riquezas en funcin de una unidad monetaria para
un mercado dado y en un determinado tiempo.
Por otra parte, es necesario encarar el tema de que si en una sola cosa
existen varios valores o un solo valor, ante esta discusin doctrinaria
y atento a los fines didcticos del presente manual, podemos responder
someramente citando a lo ya sealado por la Convencin Panamericana de
Valuadores realizada en la ciudad de Lima, en 1949, diciendo que: el valor
de un inmueble en un momento dado es ni co, cualquiera sean los fines
para los que se avala este valor es ideal y el objeto de una valuacin es
aproximarse lo ms posible a l. El grado de aproximacin de una
valuacin est en funcin directa del fin para el cual se efecta, ya sea
tributario, hipotecario, comercial o judicial.
9
Guerrero, Dante: Op. Cit.
De lo expuesto podemos inferir que en efecto slo existe un valor, sin

embargo existen a su vez diversas metodologas para arribar al mismo,
estas dependern del objetivo que se persigue mediante la obtencin de
ste, e incidirn en la mayor o menor profundidad con que se haya
contemplado los diversos elementos del objeto a valorar.
Por su parte, existen autores enrolados en la posicin de que se pueden
encontrar diversos tipos de valores en relacin con la finalidad de la
respectiva tasacin que se realiza, entre ellos esta Rivarola, quien nos dice
que La tasacin de un inmueble tiene siempre una finalidad prctica
determinada, y cualquiera que sea la teora que alrededor de esta
operacin se desarrolle ser forzoso reconoce que, dado su carcter
netamente utilitario, su aplicacin a los casos concretos no podr escapar
a la influencia de la naturaleza de aquella finalidad
10
.
A su vez, el Comit Internacional de Normas de Tasacin (IVSC) expresa:
Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor
11
, particularmente
este Organismo distingue entre dos tipos:
a) Valor Basado en el Mercado: Las valoraciones de propiedades
basadas en el mercado, asumen la operacin de un mercado en el
cual las transacciones ocurren sin restricciones causadas por fuerzas
ajenas al mercado
12
.
b) Valores Ajenos al Mercado: Las valoraciones de propiedades
no basadas en el mercado, usan mtodos que consideran la utilidad
econmica o funciones de un activo ms que su capacidad de ser
comprado o vendido por los participantes del mercado , o el efecto
de condiciones de mercado atpicas o inusuales
13
.

Diversos mbitos de Valor
A modo de aclaracin previa para no caer en una aparente contradiccin de
trminos utilizados, repetimos una vez ms la afirmacin expresada Ut
Supra de que en efecto el valor de un bien es nico. No obstante, se
encuentran diversos mtodos o caminos para arribar a ese valor, conforme
de los diversos objetivos que se persigan con la realizacin de la tasacin, de
esta manera nos encontramos con el llamado valor tributario o fiscal, de
liquidacin, de garanta hipotecaria, etc.. Estas son expresiones que
denominan determinados elementos de juicio, que conforme Chandas,
indican distintos elementos de comparacin o bases de clculo que
si r ven par a deter mi nar el valor , pero que no son el valor en s. De
ah el subttulo particular de este acpite denominado mbitos de Valor
en vez de Tipos de Valor. De esta manera, podemos encontrar:

10
Rivarola, J orge Vctor: Tasacin de Inmuebles Urbanos. Criterios. Ediciones Zanetti, 3
Edicin. Buenos Aires 1967
11
Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC). International Valuation Standards
2007
12
13

Valor de Mercado:
Es el importe neto que razonablemente podra esperar recibir un vendedor por
la venta de un bien en la fecha de la valoracin, habindose verificado
tcnicamente las caractersticas del mismo, y suponiendo una
comercializacin adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un
vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor,
actan libremente por un inters econmico y sin un condicionamiento
particular en la operacin.
Valor del Costo de Reposicin (CR)
El valor del costo de reposicin puede ser:
Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias
para reemplazar, en la fecha de la valorizacin, un bien por otro nuevo
de sus mismas caractersticas.
Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB la
depreciacin fsica y/o funcional en la fecha de la valoracin. En el caso
de bienes inmuebles, deber sumarse el valor del terreno.
Valor de Uso
Es el valor econmico que tiene un bien para su dueo en razn de la
utilizacin que de l hace. As entendido, se recomienda limitar su utilizacin
slo para casos solicitados por el comitente ya que el resultado no representa
un valor objetivo por que no se encuentra relacionado con el mercado.
Valor de Tasacin
Ser el valor determinado en funcin de la finalidad de la tasacin. La
finalidad de la tasacin determinar la pertinencia de un concepto de valor
(valor de mercado, costo a nuevo o depreciado, valor de uso).

Valor Presente Valor Futuro
Esta dicotoma se plantea doctrinariamente entre los escritores de la
materia que nos ocupa, la misma se basa en una dicotoma entre dos teoras
diferenciadas, a saber:

a) Teora de la Actualidad: Tiene como precepto fundamental la
consideracin del valor de un inmueble solamente en su aspecto
presente, sin tomar en cuenta toda potencialidad del mismo que
pueda preverse a futuro, esto es el llamado valor potencial de un
bien.
b) Teora de la Aptitud: Adelantamos opinin diciendo que es la que
consideramos correcta, entre otras razones porque es la ms acorde
a los sucesivos cambios que pueden producirse en el valor de un

bien por circunstancias ajenas o propias a l. En efecto, esta teora
toma en cuenta tanto el valor Actual de un bien como su Aptitud,
esto es, el valor potencial que puede preverse al da de hoy y para el
futuro.
Doctrina calificada coincide con lo expresado, de esta manera, podemos
coincidir con Chandas cuando dice que: la teora de la actualidad
exclusiva debe ser rechazada. Las condiciones presentes, es decir la
actualidad, son un trmino importantsimo del problema, pero no debe
perderse de vista que toda estimacin de valores presentes se funda en los
beneficios futuros.
14

Valuacin para Expropiacin
En el caso de las tasaciones por expropiacin, corresponder la determinacin
del Valor Objetivo del bien, entendido, en funcin de la Ley N 21.499, como
la suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor del bien
afectado y los daos que sean consecuencia directa de la expropiacin, en
condiciones equivalentes a las que precedan a la expropiacin, sin tener en
cuenta circunstancias de carcter personal, valores afectivos, ganancias
hipotticas, ni el mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse. (Ver
grafico anexo, en pgina siguiente.)
14
Chandas, Mario Eduardo: Tasacin de Inmuebles Urbanos. Ediciones Alsina. Buenos
Aires 1954

Valuacin Tcnico Contable
En la valuacin tcnico contable de bienes con fines patrimoniales se trata de
obtener el valor neto de realizacin o el valor de reposicin depreciado.
Valuacin para Venta o Adquisicin
El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado preferentemente
obtenido por el mtodo comparativo.
Valuacin para Locacin o Concesin de Uso
El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado, obtenido por el
mtodo comparativo de antecedentes de locacin o concesin, por deduccin
fundada a partir del valor de mercado del bien, por capitalizacin de la renta u
otro mtodo financiero apropiado.
Valuacin para Garanta

El Valor de Tasacin para fines de garanta, incluida la garanta hipotecaria,
ser el valor de realizacin, entendido como el valor de mercado descontados
un porcentaje que tenga en cuenta la hiptesis de venta en un trmino
relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y los
costos adicionales directos que podran generarse hasta su comercializacin.
Valuacin para Subasta
El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado o costo de
reposicin depreciado, afectado por un coeficiente de reduccin para fijar la
base de remate que determinar el comitente segn la legislacin vigente.
Valuacin para Seguros
El Valor de Tasacin para estos fines ser el correspondiente al costo de
reposicin depreciado, sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del
terreno.
Valuacin a efectos Impositivos o de Catastro
El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado o el costo de
reposicin depreciado, afectado por un coeficiente que determinar la
autoridad de aplicacin.
Valuacin para Servidumbres
El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado, afectado por los
coeficientes de restriccin segn el caso.

Otros Valores
Dentro del campo de la Tasacin, diversos autores son partidarios de la
existencia de diversos valores conforme al objetivo que se persigue a travs
de la realizacin de una tasacin. A modo de ilustracin se presentan
algunos de los tipos de valor que propicia el Comit Internacional de
Normas de Tasacin (IVSC).
Dicha institucin ha considerado que los inmuebles pueden tasarse sobre
bases diferentes al valor de mercado, o pueden cambiar de manos a precios
que no reflejan el valor de marcado como se ha definido. Tales bases
alternativas pueden ser reflejo de una utilidad econmica o funcional ajena
a su capacidad de comercializacin o de condiciones inusuales y ajenas al
mercado
15

15
De esta manera, podemos encontrar, entre otros:

a) Valor de Inversin. Es el valor de un inmueble para un
inversionista en particular, o una clase de inversionistas, para
objetivos de inversin especficamente identificados. Este concepto
subjetivo relaciona inmuebles especficos a inversionistas
especficos, grupos de inversionistas, o entidades con objetivos y/o
criterios de inversin claramente identificables.
b) Valor de Negocio en Marcha. Es el valor del negocio como un
todo. El concepto involucra la tasacin de una empresa en
operaciones, a partir de la cual se puede distribuir o repartir el valor
conjunto del negocio en marcha entre las partes constitutivas, en la
proporcin en que contribuyen al todo, pero ninguna de las partes
por s mismas constituye una base del valor de mercado.
c) Valor de Rescate. Es el valor de un inmueble, excluyendo al suelo,
considerando la venta de los materiales que contiene, en lugar de
considerar una continuacin de su uso sin hacer reparaciones
especiales o adaptaciones.
d) Valor de Liquidacin o de Venta Forzosa. Es el importe que
razonablemente se podra recibir de la venta de la propiedad dentro
de un marco de tiempo muy corto, para satisfacer el plazo de tiempo
de comercializacin de la definicin de valor de mercado. En
algunos pases, el valor de venta forzosa, en particular, puede
involucrar tambin a un vendedor no dispuesto y a un comprador o
compradores que compran con pleno conocimiento de la desventaja
del vendedor.
e) Valor Especial. Es un trmino que se relaciona con un elemento
extraordinario cuyo valor est por encima del valor de mercado. El
valor especial podra surgir, por ejemplo, por la asociacin fsica,
funcional o econmica de una propiedad con algn otro inmueble,
como el inmueble vecino. Es un incremento de valor que podra ser
aplicable a un propietario o usuario en particular, o a un propietario
o usuario potencial del inmueble, ms que al mercado en general, es
decir, el valor especial se aplica slo a un comprador con un inters
especial.

Acti vi dad de Apli caci n:
Luego de estudiar los distintos conceptos de valor, los invito a que
busquen ejemplos de lo trabajado en el punto anterior.Ante cualquier
consulta, no dude en dirigirse a su tutor virtual.

Cuadro Resumen: Esquema de los Diversos mbitos de Valor

Diferencias entre Valor y Precio

Valor Precio
Compara dos riquezas entre s. Analiza una riqueza en s misma.
Se representa en funcin de otra cosa
distinta.
Se representa en moneda de curso legal.
Es el valor que asignamos a nuestras
preferencias (es subjetivo).
Surge cuando el valor es comparado y
expresado en papel moneda.
Es anterior.
(Trueque)
Es posterior.
(Valor expresado en moneda = Precio)

mbitos de
Valor
ValorMercado
ValorCostodeReposicin
ValordeUso
ValordeTasacin
ValorPresenteValorFuturo
ValuacinparaExpropiacin
ValuacinTcnicoContable
ValuacinparaVentaoAdquisicin
ValordeInversin
ValordeNegocioenMarcha
ValordeRescate
OtrosValores
1.1.2 Variabilidad del Precio - El Principio de la

escasez
El principio de la escasez, constituye el problema econmico ms
importante, y se presenta por que las necesidades humanas son ilimitadas,
mientras que los recursos econmicos son limitados y, por lo tanto tambin
los bienes. Asimismo, la variabilidad del precio, est estrechamente
relacionado con la oferta y la demanda de determinado producto o servicio
en un momento y mercado (Lugar) determinado. Esta es la razn por la que
los precios sufren variaciones. Cuando las cantidades de esos bienes
demandados son escasas, el precio se incrementa, por que la demanda es
mayor a la oferta. Cuando ocurre lo contrario el precio disminuye, en virtud
que los oferentes poseen gran cantidad de ese producto y los demandantes
no se encuentran lo suficientemente interesados por adquirirlo.

1.1.3 Principios Generales de Tasacin
En funcin de lo expresado respecto del valor, pueden enunciarse tres
principios fundamentales:
Principio de sustitucin: El valor de un bien es equivalente
al de otros activos de similares caractersticas sustitutivos de
aqul.
Principio de temporalidad: El valor de un bien est en
funcin de la fecha de la tasacin y puede variar a lo largo del
tiempo.
Principio de finalidad: La finalidad de la valoracin
condiciona el enfoque, el mtodo y las tcnicas por seguir.

Motivos que hacen necesario el Avalo
En efecto, podramos preguntarnos por la verdadera importancia del
constante esfuerzo por parte de profesionales acadmicos para llegar a
perfeccionar cientficamente la funcin de la tasacin, esto es precisamente:

Nuevamente los invito a que analicen situaciones de la vida cotidiana
donde hayan podido verificar que se de este Principio de Escasez y
citen algunos ejemplos.
Tiene importancia en la sociedad la profesin del tasador de

bienes?
Y la respuesta radica precisamente en que dicha funcin tiene un profundo
sentido social en cuanto a la riqueza de los pases, ya que se puede
considerar a Dante Guerrero cuando dice que: As como los filsofos y
humanistas miden y fomentan la riqueza espiritual y moral de los pueblos,
nosotros medimos, con nuestro trabajo diario, la riqueza material y el
desarrollo econmico de los pases y contribuimos, con nuestro
asesoramiento , a un mejor aprovechamiento de los bines que hacen a la
vida, higiene, seguridad y confort de la humanidad.
16

Podemos observar que en la modernidad son varios los fenmenos que
suman importancia a la constante necesidad por parte de las diversas
sociedades de tasar los bienes con que cuentan. De esta manera, como
acontecimiento histrico, podemos sealar las diversas y atroces guerras de
las que la humanidad toda fue vctima durante el siglo XX; dichos conflictos
blicos ocasionaron una destruccin sin precedentes en la historia
moderna, lo cual trajo aparejado con la finalizacin de dichos sucesos, la
reconstruccin de ciudades enteras, con la consecuente necesidad de
establecer el valor de la propiedad sobre la cual se alzarn las
construcciones destinadas al Estado para su posterior expropiacin.
Por otra parte y como una natural consecuencia de la evolucin de los
Estados, la creciente industrializacin ha hecho necesaria la participacin
de tasadores conjuntamente con las grandes empresas al momento de elegir
prudentemente el lugar de asiento de las diversas inversiones que inciden
en el crecimiento de los activos.
Nociones de tica Profesional
Todo profesional debe necesariamente desempear su funcin, cualquiera
que sea, observando detalladamente normas fundamentales de tica, dichas
normas pueden o no encontrarse plasmadas en un compendio especfico y
son las encargadas de reglar el ejercicio de la profesin, detallando deberes
y derechos de aquellos que la practican.
Para el caso del Tasador, la funcin particular que ejerce valorando los
bienes de sus clientes, hace que su actividad est profundamente ligada a lo
ms ntimo de la sociedad, razn por la cual ste, al momento de ejercer su
profesin, debe observar profundamente las normas legales, pero no
solamente stas, sino tambin aquellas normas ticas que regulan el
ejercicio de su profesin.
Dicha necesidad es fundamental para ganar el respeto por parte de su
clientela y de la sociedad en su conjunto.
Para ahondar en el tema de la tica en la profesin, tema fundamental a
tratar dado su enorme importancia en el desempeo diario de la tarea del
profesional, podemos citar a un gran filsofo como Hegel, quien nos dice:
Las leyes de la tica no son algo extrao al sujeto, sino que est implcito
16
Guerrero, Dante: Op. Cit.
el testimonio que de ella hace el espritu, como su propia esencia y en el

cual el sujeto tiene un sentimiento de s o vive con un elemento distinto de
s mismo.
En efecto, hay leyes de tica que se encuentran directamente en la esencia
humana, esto es, las podemos aprehender sin necesidad de que estn
escritas en un cdigo determinado de ley positiva.
Por otra parte, podemos coincidir con Eduardo L. Lapa, quien nos dice que:
el valor tico es regulador por excelencia en virtud de que es el que
propone al hombre sobre su conduccin. Dicha conduccin moral se
encuentra basada en la existencia de dos facultades primordiales: razn
y la voluntad cuyas intervenciones respectivas se traducen en el
interpretar y el querer. De este raciocinio surge entonces que si la lgica
estudia la posicin indispensable para que la razn logre la verdad, la
moral estatuye las normas que conducen a la voluntad para que el hombre
se gue hacia el bien, que acompaado con la razn aclarar ms
conceptos del bien
17
.
De esta manera, podemos observar que la tica regula el obrar humano
hacia el camino del bien, dicha regulacin ir siempre ms all de toda ley
escrita, porque radica en el mismo ser humano, como una impronta de la
creacin divina que se encuentra en todos y que todos pueden observar y
seguir para el correcto alcance de sus fines esenciales.
En el aspecto que nos interesa, cabe mencionar que el profesional de la
tasacin deber observar estrictamente durante el ejercicio de su actividad
las reglas de la tica y la moral; dicha sujecin a este tipo de normas est
establecida en virtud de los amplios derechos que le son otorgados para el
desempeo de su profesin, que exigen como contrapeso un estricto
sometimiento a las normas ticas, las cuales estarn basadas a su vez, en la
verdad y la moral.
Una vez ms y para cerrar este acpite, podemos coincidir con el Martillero
Lapa, quien razona que: El tasador debe hallarse plenamente
compenetrado de las finalidades de su tarea y hacer de su profesin un
inquebrantable deber de conciencia puesto que est estrechamente
vinculado e identificado con los nobles principios sociales
18
.

17
Lapa, Eduardo L.: Op. Cit.
18
1.1.4 Categoras de las tasaciones

Se clasifican las tasaciones en las siguientes categoras:
1. Estimativas: La apreciacin del valor econmico de la cosa se realiza
por impresin del experto basada en comparaciones de valores no
analizados tcnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito
al comitente, con explicaciones relativas a las razones de la estimacin.
2. Ordinarias: La apreciacin del valor se funda en la comparacin de
valores analizados en detalle de acuerdo con las reglas tcnicas. Se
acompaar de una memoria descriptiva con el detalle de la tarea
ejecutada. Los planos necesarios para la tarea sern proporcionados por
el comitente.
3. Extraordinarias: Cuando adems de las que caracterizan a las
Ordinarias se realiza una o ms de las siguientes tareas:
a) Anlisis de precios para todos los rubros de la tasacin en que sean
aplicables.
b) Investigacin de circunstancias tcnicas, de mercado, etc.,
correspondientes a una poca anterior en cinco aos, por lo menos, a la
fecha de la encomienda.
c) Actuacin conjunta con otros profesionales.

Casos en los que es necesaria una Tasacin
Corresponde en esta etapa inicial de la asignatura y con el motivo de
brindarle al alumno un panorama general, no meramente del aspecto
terico sino tambin prctico, de la materia, dar una serie de ejemplos que a
su vez resultan situaciones particulares en las cuales se ve como necesaria la
tasacin de un bien que ser objeto de un negocio u operacin determinada,
sea de carcter oneroso o no, para asignarle un valor cierto. En este punto,
nos podemos encontrar con una serie de motivos, siendo los principales:
a) Una Compraventa: Siendo una de las principales operaciones de
carcter monetario, la compraventa tiene como objeto principal el
intercambio de un bien determinado por una suma de dinero a cambio.
Ahora bien, dentro de esta situacin en particular, es esencial el precio
determinado por el cual se desarrollar el negocio, siendo una correcta
y acertada tasacin, por definicin, la que nos dar el monto por el cual
se realizar el intercambio.
b) Divisin de condominio: Ms all del concepto vulgar de lo que

es un condominio, podemos definir este derecho real como aquel
derecho de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte
indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
La ley prev mecanismos para la divisin de un condominio, ya que
Cada propietario est autorizado a pedir en cualquier tiempo la
divisin de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una
indivisin forzosa
19
.
La ley en efecto solo limita la posibilidad de indivisin de un
condominio a dos requisitos, a saber:
Que nos encontremos frente a una copropiedad debidamente
constituida segn lo establecido en la norma.
Que el condominio no est sometido a un estado de indivisin
forzosa.
La tasacin que resulte en consecuencia del accionar del perito,
designado en ese pleito, ser vital para llegar a una justa divisin del
condominio, puesto que muchas veces las partes indivisas de un bien
pueden tener distintos valores entre s.
c) Casos regulados por la ley 13.512: La ley que se estudia en este
apartado, ms comnmente conocida como de Propiedad Horizontal,
establece varias soluciones para aquellos casos en que un inmueble
sometido al rgimen establecido por ella sufra menoscabos de diversa
naturaleza, a saber:
Art. 12: En caso de destruccin total o parcial de ms de dos
terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la
venta del terreno y materiales. Si la mayora no lo resolviera as, podr
recurrirse a la autoridad judicial. Si la destruccin fuese menor, la
mayora puede obligar a la minora a contribuir a la reconstruccin,
quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minora, a
adquirir la parte de sta, segn valuacin judicial. Sin ahondar en la
solucin dada por la ley al caso planteado, podemos observar como es
en virtud de una correcta tasacin que se puede llegar a definir
exactamente si la destruccin en cuestin llega o no al requisito legal.

Art. 16: En caso de vetustez del edificio, la mayora que represente
ms de la mitad del valor podr resolver la demolicin y venta del
terreno y materiales. Si resolviera la reconstruccin, la minora no
podr ser obligada a contribuir a ella, pero la mayora podr adquirir la
parte de los disconformes, segn valuacin judicial. Para el caso
planteado, es una vez ms un perito tasador quien a travs de una
correcta y minuciosa valoracin el que cuantificar el valor del terreno
y de los materiales que conforman el inmueble en estado de vetustez.
d) Garanta de un Mutuo: Es el caso de que ante la celebracin de
un prstamo de dinero, la parte mutuaria decide otorgar fianza real a
favor del mutuante, esto es, ofrecer en garanta de la correcta
devolucin del monto especificado con un inmueble determinado, el
cual puede ser propiedad del deudor o de otra persona.
19
Cdigo Civil. Artculo 2692
En el caso en anlisis, cabe observar que ser de vital importancia una

tasacin sobre el inmueble efectuada por un profesional de la materia,
ya que ser sta la que nos dar el valor que se le puede atribuir al
inmueble ofrecido en garanta, el cual deber ser proporcional al valor
del monto que afianza.
e) Daos y Perjuicios: Para todos los casos en que se produzca
algn tipo de menoscabo en el patrimonio de una persona a causa del
accionar de un individuo determinado, la ley establece como principal
consecuencia el deber de indemnizar dicho dao.
Por su parte, para determinar correctamente la cuantificacin del
monto a abonar en concepto de indemnizacin, es necesario
individualizar con exactitud el dao ocasionado, y si el mismo lo es
sobre algn bien en particular, ser necesaria una correcta tasacin del
mismo para valorar el menoscabo causado.
f) Expropiaciones: La expropiacin es el poder legal por parte del
Estado de privar a una determinada persona del uso y goce de un bien
inmueble de su propiedad, a cambio de una determinada suma de
dinero y previa una declaracin de utilidad pblica del bien objeto del
procedimiento.
A modo de conceptualizar el instituto de la expropiacin y sin ahondar
en nociones de procedimiento ni del dictamen de tasacin, las cuales
sern tratadas en el acpite titulado: El informe de Valuacin,
podemos decir que la facultad de expropiar es privativa del Estado; esto
es as por la gravedad que implica la misma, ya que va en contra de un
principio liminar de nuestro orden constitucional como es el de la
propiedad privada, plasmado en el Art. 17 de la Constitucin Nacional,
que reza: La propiedad es inviolable, y ningn habitante de la Nacin
puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley.
La expropiacin por causa de utilidad pblica, debe ser calificada por
ley y previamente indemnizada.
Es para la cuantificacin de la indemnizacin que resulta fundamental
una tasacin del bien objeto de la expropiacin. Mac Michael nos dice
al referirse a este caso que: es una de las tasaciones ms complicadas
y que la prueba de la compensacin incumbe a tasadores competentes
y calificados en virtud de que tasar la propiedad es una tarea tcnica a
la que una persona debera dedicarse slo despus de aos de
preparacin y experiencia en la especialidad
20
.
g) Confeccin de un Inventario: En este caso se ordena una
tasacin para que su resultado sea plasmado en un inventario de
bienes.
Es necesaria la tasacin toda vez que el valor que se dictamine por los
bienes objeto del inventario va a ingresar al patrimonio de una persona
determinada en carcter de activos.

20
Mc Michael, Stanley: Tratado de Tasacin. Editorial Labor. Buenos Aires 1949
h) Regulacin de Honorarios: Muchas veces la regulacin de los

honorarios profesionales dentro de un proceso iniciado a tales fines se
condice con el valor de los bienes que fueron objeto de la actuacin.
Para los supuestos en que las partes no estn de acuerdo en el precio
del bien en cuestin, se recurre a la tasacin como remedio para
determinar su verdadero valor para que un Juez competente,
basndose en el dictamen que resulte regule los honorarios
correspondientes por el servicio prestado.

Aspectos Jurdicos-Tcnicos- Econmicos.
Bases para efectuar una correcta Tasacin
Siguiendo lo escrito por calificada doctrina en la materia, podemos
mencionar que: La tasacin de bienes (muebles, inmuebles o semovientes)
constituye una especialidad, puesto que fijar el precio a una cosa involucra
indiscutiblemente tres aspectos: jurdico, econmico y tcnico; aspectos que
son concurrentes y determinan el punto de partida en la labor del
profesional
21

De esta manera, se puede decir que valorar el aspecto jurdico de un bien
es tomar como punto de vista la situacin particular que tiene el propietario
del bien con respecto a la cosa en s misma. En efecto, innumerables
problemas pueden darse en este aspecto, puesto que muchas veces aquellas
personas que requieren una tasacin de un inmueble con motivos de su
futura transmisin, resultan ser meros poseedores del mismo, careciendo
de lo que en derecho se expresa como ttulo perfecto y que es el que
casualmente exige nuestra normativa vigente para realizar una
transferencia de un bien inmueble conforme a derecho.
Por otra parte, tambin puede darse el caso de que uno o varios sucesores
de una persona fallecida soliciten la tasacin de un bien inmueble parte del
acervo hereditario para su venta, sin tomar previamente los recaudos de
haber realizado la correspondiente declaratoria de herederos ante juez
21
Ibez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Elementos de la Tasacin. Ediciones
Alveroni, Crdoba 2005.
Los invito a recordar y reflexionar sobre casos, que se hayan dado entre sus conocidos y /o
familiares, en donde fue necesario realizar una tasacin para concluir un pleito, ya sea
judicial o extrajudicial. Se animan?
competente, estando en consecuencia inhabilitados legalmente para

efectuar la mentada transferencia de una manera eficaz.
Estas posibles situaciones afectan de manera inmediata el precio del
inmueble, ya que inciden directamente sobre aquellas personas que quieren
transferir y es en consecuencia un hecho ante el cual el tasador no debe
hacer caso omiso, debiendo considerarlo acabadamente en la tasacin a
realizar.
Tambin es necesario dentro de este punto de vista observar el objeto en
cuanto a si el mismo cumplimenta las exigencias legales que lo regulan en
su existencia. En efecto, puede acontecer muchas veces que el inmueble que
se pretende tasar no se condiga con las especificaciones edilicias que se
exigen para la zona en que se encuentra. Por otra parte, tambin se puede
dar el caso de que en el mismo inmueble se alce una construccin sin planos
debidamente confeccionados o sin el correcto visado exigido por las
ordenanzas municipales vigentes a la fecha de su construccin. Estas
situaciones traen aparejadas, entre otros gastos, el de la multa por
saneamiento del plano defectuoso por ante la autoridad administrativa.
A su vez y siguiendo con el anlisis del objeto a tasar, debe observarse el
parcelario; en l consta entre otros datos la superficie y ubicacin exactas
del inmueble dentro de una manzana determinada y es fundamental su
examen exhaustivo al momento de tasar una propiedad, toda vez que se
pueden dar situaciones en que la realidad difiera sensiblemente de lo
asentado en el mismo. Estas situaciones pueden constar entre otras en que
el inmueble se encuentre cubriendo espacio de otro lote vecino, o a la
inversa, que otro lote est invadiendo terreno perteneciente al inmueble
que se pretende tasar. De esta manera coincidimos con Marcela Agustina
Ibez y Antonio Topalian cuando expresan que: El desempeo de la
funcin seria y responsable, no es slo visitar el inmueble a tasar en el
domicilio de ubicacin que se sita, ya que esa situacin no nos garantiza
que realmente se sea el bien objeto de la tasacin; por ello se debe recordar
que el mismo se identifica con el dominio, donde consta su propietario y se
ubica el parcelario, que representa la designacin oficial. Con ambos
elementos se debe hacer el relevamiento para la correcta ubicacin
22
.
Dentro del denominado aspecto econmico es necesario efectuar un
acabado estudio de las condiciones de mercado en las que se encuentra
situada la comercializacin del bien en cuestin. En este aspecto en
particular juega un papel altamente preponderante la economa del pas, la
provincia, la ciudad y hasta la zona geogrfica en que se encuentre
situado el bien.
Por otra parte, son altamente importantes las diversas modificaciones del
valor de la moneda y las variaciones en el nivel adquisitivo de la misma,
todos estos elementos afectan de manera directa en el valor del bien a tasar.
22
Ibez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Op. Cit.
Por ltimo, nos encontramos en el aspecto tcnico, ste es aquel que

proveer orden metodolgico a toda la informacin que ser recabada por
el tasador para lograr de esta manera arribar a un valor determinado.
De esta manera, el tasador deber enfrentarse ante la tarea que lo espera
basndose en una minuciosa labor profesional, la cual deber tener como
piedra fundamental el criterio pero deber a su vez valerse de la tcnica
como elemento fundamental para lograr una correcta determinacin del
precio de una cosa.

1.1.5 Informe de Valoracin Aspectos
Formales Contenidos Mnimos
Podemos definir al Informe de Valoracin como el documento en el cual
constar toda la informacin recabada por el tasador durante el ejercicio de
su actividad.
El mismo, viene a coronar un largo y minucioso procedimiento efectuado
por el profesional de la tasacin, durante el cual recab informacin en lo
atinente a los elementos constitutivos del bien, comparacin de distintos
bienes situados en la zona con similares caractersticas, estudio de las
diversas operaciones realizadas en la zona, etc. El estudio pormenorizado
de la metodologa a seguir se realizar por razones didcticas en el Modulo
nmero dos.
El llamado informe de valoracin ser emitido por un profesional del rubro
ante un requerimiento formulado ya sea por un particular o por una
persona jurdica que requiera sus servicios.
Por otra parte, este informe a su vez deber ser emitido toda vez que un
profesional de la materia acte en sede judicial como perito en un litigio
determinado.
En este orden de ideas, cabe mencionar que en caso de que se expropie un
bien inmueble por utilidad pblica, conforme la legislacin vigente en
nuestro pas al respecto (Ley 21.625, de fecha 19/07/1997 y ley 21.499,
21/01/77), debe intervenir el Tribunal de Tasaciones de la Nacin a travs
de un dictamen en los casos en que se de controversia acerca del monto
Les propongo que busquen dos o ms tems que correspondan a cada aspecto y lo
relacionen con los contenidos mnimos del informe de tasacin que se encuentra a
continuacin. Por ejemplo: Nro. de Matricula (Aspecto Jurdico); Ubicacin
(Aspecto Econmico); Mtodo (Aspecto Tcnico)
indemnizatorio: No habiendo avenimiento respecto del valor de los bienes

inmuebles, la cuestin ser decidida por el juez quien, respecto a la
indemnizacin prevista en el Art. 10 y sin perjuicio de los otros medios
probatorios requerir dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nacin el
que deber pronunciarse dentro de los noventa das
23

Por su parte, en el mbito provincial , encontramos la ley 6.394 que regula
sobre la materia de expropiaciones realizadas por el Estado Provincial en la
Provincia de Crdoba, que reza en su articulado: Declarada la utilidad
pblica de un bien, el expropiante podr adquirirlo directamente del
propietario dentro del valor mximo que en concepto de total
indemnizacin fije el Consejo General de Tasaciones de la Provincia
incrementado en un 50%....; No habiendo avenimiento, el juez de primera
instancia en lo civil y comercial decidir la diferencia por el trmite de juicio
verbal, en todo cuanto no est modificado expresamente por esta ley,
fijando la indemnizacin en base a las actuaciones y dictmenes que deber
elaborar para cada caso el Tribunal Administrativo, constituido a estos
efectos con arreglo a lo dispuesto por el Art. 6 Inc. c) de la ley 5.330. Dicho
tribunal deber pronunciarse dentro de los noventa (90) das del
requerimiento del juez. Juntamente con el requerimiento a Consejo General
de Tasaciones de la Provincia, el juez intimar al expropiado para que
dentro del trmino de diez (10) das comparezca su representante a integrar
el Tribunal Administrativo, bajo apercibimiento de prescindir de su
intervencin.
24

Contenido del Informe
Tomando en cuenta que la Tasacin es esencialmente una opinin
debidamente fundada en una experiencia anterior y una investigacin
actual de las condiciones que presenta el bien estudiado, podemos sealar
una serie de requisitos fundamentales que deber contener el informe a
presentar, ya sea destinado a sede judicial y bien efectuado ante un
requerimiento meramente privado, para su enumeracin se sigue lo
sealado por Eduardo L. Lapa
25
:
a) Planos, croquis, mensura, cmputos y valores referenciales
agregados en carpeta separada, pero como parte del dictamen.
b) Detalle explicativo de los factores generales y especiales, influyentes
para la determinacin de los valores.
c) Utilizacin y explicacin de los coeficientes admisibles segn los
casos.
d) Mencin de factores excepcionales, si los hubiere.
e) Tasacin del terreno
f) Tasacin de la Construccin
g) Tasacin de todo otro valor incidente, o que forma parte del todo.
23
Ley N 21.499. Art. 15
24
Ley N 6.394 Provincia de Crdoba. Arts. 14 y15.
25
Legislacin Provincial
A modo ilustrativo,
sealamos aqu lo indicado
por la legislacin de
Crdoba. Recuerde que
cada profesional deber
mantenerse informado
sobre las leyes aplicables
en el mbito de sus
provincias de
pertenencia.
h) Reduccin de los resultados parciales a la conjuncin o tasacin

final global.
i) Toda otra consideracin u observacin especial.
j) ndice de la actualizacin de valores.
k) Cuenta de gastos y estimacin de honorarios.
l) Ofrecimiento de cuanta explicacin surgiere como motivo del
trabajo
m) Fotografas del frente del inmueble y si se encontrare con edificio,
diversos ambientes del mismo.

A su vez, podemos coincidir con lo planteado por el mismo autor cuando
afirma: en el texto del dictamen agregar adems, los factores referenciales
obtenidos, en virtud de que el perito tasador se auxilia para lograr valores
que luego usar a cotejo y aproximacin, compulsando y requiriendo
informes a distintos registros pblicos u oficiales, protocolos de escribanos
consultados, resultado de subastas judiciales; registro de ventas
particulares de martilleros y corredores, informes de instituciones
bancarias y crdito inmobiliario, etc.
26

26
Lapa, Eduardo L. Op. Cit.
Lectura de I nters
A continuacin, se presenta como anexo un ejemplo de informe de Cotizacin que
ser de utilidad para complementar los aspectos tericos estudiados en el mdulo y
visualizar la manera prctica la informacin que debera tener el documento.

Modelo de Informe de Cotizacin de un

departamento en Propiedad Horizontal en
B Nueva Crdoba- Crdoba Capital

INFORME DE COTIZACION
Sra.
Graciela Whaite
S..../..D:
Ivana Andrea Zabala, Martillera Judicial,
Corredor Inmobiliario, Perito Tasador M.P. N 06-553 con domicilio
constituido en Arturo M. Bas N 258 C.C. N 21 , de esta Ciudad
designada a los efectos de realizar la tasacin del inmueble extiende el
presente informe y respetuosamente manifiesta:
I - Que de acuerdo a la tarea encomendada, la
dinmica de trabajo que se ha adoptado para la correcta interpretacin,
consiste en: Realizar la descripcin que corresponde a las
caractersticas extrnsecas del objeto (Ciudad Barrio - Manzana
Cuadra) y caractersticas intrnsecas del mismo como son las
Dimensiones Superficie - Orientacin y Mejoras de forma individual.
II - Asimismo se manifiesta que la tasacin es una
especialidad que la conforman tres aspectos que se relacionan entre s a
saber: JURIDICO, TECNICO y ECONOMICO, sobre dicha metodologa se
proceder al desarrollo de la actuacin profesional a fin de brindar la
mayor cantidad de elementos necesarios de la prueba que constituye la
pericial de tasacin.

PRINCIPIO DE AVALUO
- Que este dictamen se encuentra basado sobre un conjunto de
accidentes de tiempo, lugar y modo determinantes. Teniendo en cuenta lo
expresado por el Ing. Mario Chandas ...el valor es nico objetivo y
privativo del bien examinado de la misma manera que son sus
dimensiones, su forma o cualquiera de sus propiedades... (Tasaciones de

bienes urbanos- Edicin Alsina)
- Que para determinar el valor, he tomado como referencia
diversos aspectos de los mtodos ms conocidos, directo o comparativo,
indirecto y emprico aplicando luego Tcnicas de Balance.
- Que la determinacin fue lograda teniendo en cuenta la
inspeccin ocular efectuada personalmente, los informes, estadsticas y
antecedentes de venta en el barrio. Teniendo presente los criterios de
especialistas en la materia: ...Saber tasar no significa - como muchos
creen- tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas
de la ciudad o pas, sino saber buscar, analizar y ponderar los
antecedentes que finalmente conducirn al valor buscado... (Ing. Dante
Guerrero Manual de Tasaciones- Propiedades urbanas y rurales 2da
Edicin) ...Sin informacin no hay valuacin... (Ing. Mario Chandas -
Tasaciones de bienes urbanos- Edicin Alsina).-

CARACTERISTICAS EXTRINSECAS:
CIUDAD: Crdoba Provincia de Crdoba.-
BARRIO: Nueva Crdoba es un barrio de la ciudad de Crdoba, ubicado
en el sector centro-sur del ejido urbano. Forma, junto al centro de la
ciudad, uno de los sectores ms dinmicos de la vida econmica, cultural y
de recreacin cordobesas.
Geografa
El barrio, al igual que la mayora de los barrios de la ciudad, tiene un
tamao medio. Comprende 97 manzanas, subdivididas en 2.520 parcelas,
la mayor parte de ellas edificadas.
Al transitar sus calles y espacios pblicos se pueden notar pendientes
pronunciadas y elevaciones importantes. La altitud del terreno de Nueva
Crdoba es superior a la del Centro.
Demografa
El barrio es uno de los ms densamente poblados, con alrededor de

60.000 habitantes. La particularidad es que la mayor parte de su poblacin
proviene de otros puntos de la provincia y del pas, debido a que se trata
en gran parte de estudiantes que hacen sus carreras en alguna institucin
cordobesa, en especial en la Universidad Nacional de Crdoba, que est
en el mismo barrio.
Esto le ha dado un aire caracterstico a Nueva Crdoba, ya que es un
barrio de jvenes en su mayora, por lo tanto diversas actividades estn
planeadas teniendo en cuenta esto. Basta mencionar que es un lugar
donde abundan bares y pubs, libreras, fotocopiadoras, gimnasios y
tiendas de ropa.
Economa
El barrio es econmicamente activo. Los sectores de servicios y comercio
continan destacndose como la actividad ms importante con un 36% y
51% respectivamente. En los ltimos aos se ha producido un gran
crecimiento en la apertura de nuevos comercios.

Torre Ecipsa y Torre Galeno. Crdoba es un importante polo de industrias
y empresas de alta tecnologa en Argentina.
Sin embargo el negocio por excelencia en Nueva Crdoba es el
inmobiliario. Se trata del barrio que ms edificios en construccin tiene. Los
proyectos son numerosos, principalmente en lo que hace a la arquitectura
en altura, siendo habituales los edificios superiores a doce plantas. La
expansin inmobiliaria se vio favorecida aos atrs por el buen momento

de la produccin agrcola en el pas y la provincia, que gener interesantes
capitales para invertir. En la actualidad la cantidad de propiedad horizontal
(PH) es cercana a las 24.500.
El sostenido ritmo de construccin es acompaado por un incremento en
los precios de cotizacin superiores al 18% con relacin a aos anteriores
(2005-2006).
De igual modo, Nueva Crdoba es un importante polo de industrias y
empresas de alta tecnologa, especialmente en lo que hace a las
telecomunicaciones.
Educacin
El barrio cuenta con importantes instituciones educativas, tanto de
enseanza primaria como secundaria.
Pero el principal centro educativo del barrio es la Universidad Nacional,
ubicada en el lmite sur de Nueva Crdoba, en proximidad al Parque
Sarmiento.
La Universidad Nacional de Crdoba es una de las ms importantes de
Latinoamrica; con una matrcula de alrededor de 114.000 alumnos. La
Ciudad Universitaria es el campus de la Universidad, con una importante
extensin. Cuenta con un total de 23 edificios en donde se localizan las
sedes del Rectorado y de la mayor parte de las Facultades que integran a
la Universidad. All se desarrolla el dictado de clases de grado y postgrado,
tareas de investigacin cientfica y distintas actividades culturales. Uno de
los edificios principales es el Pabelln Argentina, una imponente
construccin que data de mediados de la dcada de 1950, en el cual est
ubicado el Rectorado e importantes secretaras.
Tambin la Universidad Tecnolgica Nacional se encuentra en cercanas
del barrio. El nmero de alumnos asciende a 6.800. Es una casa de altos
estudios exclusivamente tcnicos e ingenieriles.
En cuanto a las instituciones privadas se encuentra la Universidad
Empresarial Siglo 21 y varios institutos terciarios.
Cultura y ciencia
Nueva Crdoba cuenta con una gran variedad de museos, entre los ms
reconocidos est el Museo Superior de Bellas Artes Eva Duarte de Pern
(tambin conocido como Palacio Ferreyra), que alberga la coleccin de
artes visuales, fotografa y escultura de la provincia en una muestra
permanente.
El edificio construido en 1916 muestra en su arquitectura de comienzos del
siglo pasado la influencia del modelo surgido de la Escuela de Bellas Artes
de Pars adoptado por el arquitecto francs Ernst-Pal Sansn. La casona
evidencia el innegable esplendor decimonnico francs trasladado a la
Argentina y expresado tanto en su desarrollo tcnico como en el uso de las
artes decorativas.
El Museo Provincial de Ciencias Naturales, ubicado hacia el noroeste
sobre Avenida Lugones, tiene una exposicin de la fauna de la provincia
de Crdoba.
En frente a la Plaza Espaa y en el parque, est el Museo Provincial de
Bellas Artes Emilio Caraffa (refaccionado y ampliado en 2007).
Por avenida Irigoyen se encuentra el Paseo Cultural del Buen Pastor,
centro de exposiciones, sala de eventos, locales comerciales, fuente de
aguas danzantes y espacio de encuentro y recreacin, en un edificio
reciclado, donde funcionaba la Crcel de Mujeres del Buen Pastor, que
combina arquitectura clsica y moderna.
Sobre el este se puede apreciar la Iglesia de los Capuchinos con una
impresionante arquitectura gtica.

Parques y paseos

Vista hacia el barrio Nueva Crdoba, desde el Parque Sarmiento.
El Parque Sarmiento (Crdoba) es uno de los ms antiguos de
Sudamrica. Fue planeado por el arquitecto francs Carlos Thays. Hacia el
noroeste del parque est el Anfiteatro Griego, refaccionado durante 2008,
donde se realizan distintos tipos de eventos.
En el Parque hay lugares a los que se puede ir a pasear, salir a comer y
disfrutar del aire libre y la naturaleza, como el lago con sus islas o el
rosedal. Tiene integrado un parque de diversiones y el antiguo J ardn
Zoolgico, naturalmente embellecido por sus antiqusimas barrancas a las
que se aadi el arte, con algunas esculturas, lagos artificiales, un
simptico y antiguo mini ferrocarril, romnticas prgolas y fontanas.
MANZANA: la misma presenta una forma regular, las calles que la
delimitan son Chacabuco, Derqui, Obispo Oro y Obispo Salguero. La
altimetria de la manzana es buena ya que no presenta problemas de nivel
respecto de otras de la zona.
UBICACIN DEL EDIFICIO DENTRO DE LA CUADRA: se trata de un
edificio medial con orientacin oeste (positiva) y vista hacia el frente. (La
orientacin Norte y Oeste se consideran positiva, mientras que la
orientacin Sur y Este son negativas debido a que los ambientes son
hmedos y la edificacin se expone a ms deterioros, resultando en
algunos casos menos saludables o bien que sufran altas temperaturas en
horarios vespertinos).

CARACTERISTICAS INTRINSECAS:
I - EL INMUEBLE
Ubicacin: Chacabuco 775 / 781 - 8 vo Piso - B Nueva Crdoba
Vista al frente.
Designacin: Parcela Horizontal Ocho Unidad Ocho.-
Identificacin catastral en la MUNICIPALIDAD DE CRDOBA N
04/09/033/050/00008/4.
Identificacin en DIRECCION GENERAL DE RENTAS N 110122270971
Descripcin: Se trata del octavo piso del edificio, que consta de living
comedor, sala de estar, dos dormitorios, cocina comedor diario,
despensa, bao y toilette, baulera y cochera.-
Antigedad del Edificio: 25 aos
Destino: Vivienda (Residencial)
Estado de conservacin del edificio: Conservacin Normal (Estado 2)*
Estado de conservacin de la unidad funcional: Muy bueno (Estado 1)*
*(Segn criterios de Ross Heidecke)
SUPERFICIES:
SUPERFICIE CUBIERTA PROPIA (Dpto.): 94,77 m2
SUPERFICIE CUBIERTA PROPIA (baulera): 5,18 m2
SUPERFICIE CUBIERTA PROPIA (cochera): 13,45 m2
SUPERFICIE CUBIERTA PROPIA TOTAL: 113,40 m2
SUPERFICIE DESCUB. COMUN DE USO EXCLUSIVO (balcn 1): 4,28
m2
SUPERFICIE DESCUB. COMUN DE USO EXCLUSIVO (balcn 2): 15,05
m2
SUPERFICIE DESCUB. COMUN DE USO EXCLUSIVO TOTAL: 19,33
m2
PORCENTAJE DE COPROPIEDAD: 8,45 %
SERVICIOS: Todos (agua, luz, gas natural, cloacas, telfono, Internet y

televisin por cable).-
SITUACIN JURDICO REGISTRAL: La unidad funcional se encuentra
inscripta a nombre de Natalia Carlota Montes, como nuda propietaria y de
los esposos Graciela Whaite y J uan J os Montes les corresponde el
usufructo vitalicio, inscripto bajo la matricula N 234.832 / 8 Departamento
Capital (11).
MEJORAS: Desde la va pblica se ingresa por el ascensor principal o el
de servicio hasta el octavo piso, donde se encuentran dos ingresos (Ppal o
de Serv.) ambos cuentan con aberturas blindadas. El departamento en
general es muy luminoso y ventilado, de gran categora, con molduras a la
altura del techo, paredes empapeladas y en las zonas hmedas revestidas
en porcelanato color manteca. Las aberturas son: en el caso de las
puertas, de Roble, aluminio o placa segn corresponda. Las ventanas son
de aluminio con persianas de Raul.- Los herrajes son de bronce
igualmente que las luminarias. La grifera y los sanitarios existentes son de
excelente calidad y diseo.-
Todos los ambientes cuentan con aire acondicionado y calefaccin central,
en los baos se encuentran instalados extractores de aire.
La cocina se encuentra equipada con alacena mesada de piedra grantica
con y bajo mesada. Adems de un modular, campana, cocina, lavavajillas
y calefn.
Por el comedor de diario se ingresa a una despensa donde se ubica la
mercadera.
Ambos dormitorios tienen placard con sus respectivos interiores y
valijeros, aunque solo uno de ellos tiene balcn (el N 2).-
La baulera y la cochera se encuentran en el primer subsuelo.
Nota: Forman parte del presente dictamen un DVD con 80 tomas
fotogrficas tomadas en el inmueble, ilustrando las caractersticas y
comodidades del mismo.-

II COMENTARIOS FINALES:
A) El presente inmueble se encuentra ubicado en un barrio de gran
categora y con caractersticas bien definidas. En una propiedad urbana la
ubicacin es determinante y Nueva Crdoba es EL barrio por excelencia.
Este factor decididamente configura una importante plusvala.
B) Como ya fue desarrollado con anterioridad hago presente lo que se
refiere a la estupenda funcionalidad, ventilacin y luminosidad de la
unidad funcional, todo lo que constituye otro factor de plusvala.
C) El edificio cuenta con nueve unidades funcionales, ubicndose una por
cada piso, todo lo que habla de la categora y la exclusividad de ser pocos
departamentos. El objeto de la presente valuacin el piso Octavo donde a
esa altura el ruido no reviste importancia, la ventilacin es buena y el nivel
de humo / smog son menores que en las unidades ms bajas.
D) Cabe destacar el estado de las mejoras: Como se puede visualizar en
las fotografas, el inmueble presenta un estado de conservacin
inmejorable, adems cuenta con caeras e instalaciones que fueron
renovadas hace 4 aos (caeras de luz, agua y gas) agregando aos en
vida til al realizar la zona hmeda a nuevo (Cocina y Baos).-
E) Para todos los clculos he utilizado como referencia: Antecedentes de
venta y oferta de inmuebles de la zona debidamente homogeneizados,
como la revista Costo de Obra, el diario la Voz del Interior (ver recorte
anexo) Cedulones de Municipalidad y Rentas, Mtodo de Ross Heidecke,
Mtodo Emprico, criterio y experiencia profesional.
F) Conviene sealar en ltimo trmino que el valor final queda establecido
sin tener presente deudas o crditos, presentes o futuras de la naturaleza
que sean, para lo cual se deber adicionar o deducir dichos importes del
valor que arroja el presente informe.-
G) Se sugiere, al momento de efectuar una posible comercializacin,
tener en cuenta la tendencia econmica del barrio, ya que en los ltimos
aos se ha producido un boom inmobiliario, por lo cual indico adicionar al
precio objeto de la presente un porcentaje no menor a un 15 %
dependiendo del tiempo en que transcurra la venta, a los efectos de
intentar obtener un precio mayor. Esto es debido a que el valor que arroja
el presente dictamen se logra de manera tcnica (es decir a travs de

mtodos, formulas, coeficientes etc...) y el valor comercial que se abona
por un inmueble es dinmico depende de las tendencias econmicas del
mercado, que por el momento se encuentra en alza.-

III VALUACION:
Teniendo en cuenta todo lo expresado supra, y a criterio de esta
profesional, asigno el siguiente valor: Dlares Estadounidenses Ciento
Cuarenta Mil (U$S 140.000).- En la ciudad de Crdoba a Quince (15)
das del mes de Enero de 2011.-
Por todo lo expuesto pido que se tenga por acompaado en tiempo y
forma el informe pericial solicitado, sus respectivas copias y el DVD que
contiene las (80) tomas fotogrficas.
Sin otro particular, hago propicia la ocasin para saludar a Ud. con la
mayor deferencia.
Atentamente.

IVANA ANDREA ZABALA
Martillera Pblica J udicial
Corredor Inmobiliario
Perito Tasador

Bibliografa Lectura 1
Aguiar, Daniel Artemio: Manual de Tasacin Inmobiliaria - Urbana y
Rural. Editorial Juris. 4 Edicin reelaborada, ampliada y actualizada.
Rosario 2006.

Borda, Guillermo A.: Tratado de Derecho Civil, Contratos. Editorial
Abelardo Perrot. Buenos Aires 1979.

Chandas, Mario Eduardo: Tasacin de Inmuebles Urbanos. Ediciones
Alsina. Buenos Aires 1954

Cdigo Civil de la Repblica Argentina.

IVSC - Comit Internacional de Normas de Valuacin. International
Valuation Standards 2007

UPAV- Estatuto de la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin
(UPAV): Art. 3

Guerrero, Dante: Manual de Tasaciones Propiedades Urbanas y
Rurales. Editorial Alsina. Buenos aires 1984.

Ibez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Elementos de la
Tasacin. Ediciones Alveroni, Crdoba 2005.

Lapa, Eduardo L.: Tasacin Inmobiliaria. Editorial La Caada. Crdoba
2007.

Mc Michael, Stanley: Tratado de Tasacin. Editorial Labor. Buenos Aires
1949

Musto, Nstor Jorge: Derechos Reales. Ediciones Astrea. Buenos Aires
2000

Rivarola, Jorge Vctor y Rivarola, Carlos Hctor: Tasacin de
Inmuebles Urbanos: Criterios. Valuacin de terrenos para Propiedad
Horizontal. Mtodo de Incidencia. Editorial L. V. Zanetti. Buenos Aires
1967

www.uesiglo21.edu.ar

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