Trabajos del Centro Segunda Serie (N9/1|0)

EL CONSUMIDOR INMOBILIARIO
Anala VICENTE*
Stella Maris ALOU**
UNIVERSIDAD NACIONAL DE ROSARIO


l objetivo del presente trabajo, es exponer algunas
conclusiones de las actividades realizadas en el marco del
Proyecto de Investigacin La Consolidacin de los
Derechos de los Consumidores para el Mejoramiento de la Calidad de
Vida, dirigido y co-dirigido por las Profesoras Dras. Sandra A. Frustagli y
Andrea Meroi respectivamente, y desarrollado en el Centro de
Investigaciones de Derecho Civil de la Facultad de Derecho de la UNR.
En la concepcin del proyecto, se parti de una idea central: "la
tutela efectiva de los derechos de los consumidores y usuarios no se
encuentra suficientemente consolidada", entendiendo que las herramientas
sustanciales y procesales del sistema jurdico no resultan eficientes o
eficaces, al menos en algunas reas, siendo por tanto necesario dar
respuestas jurdicas para elevar los niveles de proteccin al consumidor y
mejorar asi su calidad de vida, su crecimiento y bienestar, tanto en la faz
individual como social.

Calidad de vida
E
Stella Maris Alou Anala Vicente

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E2
Parece entonces oportuno que tratemos inicialmente de asignarle
contenido a esta expresin "calidad de vida". Advertimos as que la calidad
de vida es un propsito esencial en las polticas pblicas, vinculndosela
con el conjunto de necesidades relativas a la existencia y bienestar de los
ciudadanos. Sin embargo, anticipbamos ya en las IV Jornadas de Ciencia y
Tecnologa desarrolladas en la sede de la Universidad Nacional de Rosario
que dicha nocin excede las necesidades bsicas del individuo
comprendiendo asimismo la libertad, la identidad, el autodesarrollo, la
recreacin y en general "todos aquellos intereses de orden inmaterial
ligados a la personalidad humana"
1

Es posible afirmar que todo ser humano pretende un ambiente
propicio para disfrutar de una vida prolongada, saludable, donde sus
necesidades se vean cubiertas. Tan es as que el Programa de Naciones
Unidas para el Desarrollo (PNUD)
2
expresa que el objetivo bsico del
desarrollo humano es crear un ambiente propicio para que los seres
humanos disfruten de una vida prologada, saludable y creativa" y se define
al desarrollo de la persona como un proceso en el cual se amplan las
oportunidades del ser humano.
Esta idea de calidad de vida como proceso, es refrendada tambin en

* Jefa de Trabajos Prcticos de Derecho Civil III de la Facultad de Derecho de la UNR
** Profesora Adjunta de Derecho Civil III de la Facultad de Derecho de la UNR
1
FRUSTAGLI, Sandra; MEROI, Andrea; CULASSO, Mara Florencia y ALOU, Stella Maris,
"La consolidacin de los derechos de los consumidores para el mejoramiento de la calidad de
vida", informe en IV Jornadas de Ciencia y Tecnologa, desarrolladas en Noviembre de 2010 en la
sede de la UNR.
2
Aplicacin del Indice de calidad de vida a la red de mercociudades. Informe de
investigacin. Facultad de Ciencias Ecmicas y Estadsticas, UNR, Ao 6, Nro. 8.
El consumidor inmobiliario
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E3
la doctrina al expresarse que es un "...desarrollo histrico-econmico,
sociolgico, cultural, etc. que una vez alcanzado beneficia a las
generaciones siguientes que se concatenan en el tiempo y espacio..."
3
Vale
destacar que no siempre el mejoramiento de la calidad de vida y el
desarrollo humano se logra con el crecimiento o mejoramiento econmico,
ya que si bien no podemos negar que los sectores marginales o de escasos
recursos son los que ms necesidades bsicas encuentran insatisfechas,
tampoco podemos desconocer que aquellos sectores altos o con elevados
ingresos econmicos se encuentran expuestos en situaciones particulares a
ver insatisfechas las mismas.
4

En definitiva, la calidad de vida no depende exclusivamente del
ingreso econmico, sino de una multiplicidad de indicadores o variables,
como son la salud, los niveles de educacin, la expectativa e ingreso per
cpita, la cuestin sociolgica y demogrfica y los niveles y calidad de
consumo.
5
Jurdicamente la nocin de calidad de vida se corresponde con
el rol central que le corresponde al ser humano, a quien se le debe dar la
esfera de libertad necesaria para que se convierta en persona, como
realizacin del valor supremo: la Justicia.
6


Calidad de Vida y Consumidores

3
GHERSI, Carlos A., Proceso de Cuantificacin de daos. Los conceptos de calidad de vida y
pobreza, Citar Lexis N 0003/013477, 03-10-2007.
4
Pinsese por ejemplo en las vctimas de los Servicios Prepagos de Salud, de los que nuestra
jurisprudencia da cuenta cotidianamente.
5
Conf. datos brindados por la ONU, en Aplicacin del ndice de calidad de vida..... cit; en
igual sentido GHERSI, Carlos, Proceso de cuantificacin... cit.
6
GOLDSCHMIDT, Werner, Introduccin Filosofica al Derecho, 6 ed. Ed. Depalma, Buenos
Aires, 1987.
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Los conceptos hasta aqui vertidos, nos muestran con claridad
meridiana la vinculacin entre estas expresiones, ya que la calidad de vida
se muestra como una finalidad del consumo y los niveles y calidad de ste
ltimo sirven paralelamente para medir aquella.
La proteccin de los consumidores en nuestro sistema normativo,
encuentra un hito trascedente con la sancin de la ley 24240 en el ao 1993,
que consagra una serie de derechos econmicos y tambin
extrapatrimoniales para los dbiles calificados de consumidores,
imponiendo determinados comportamientos con fines de tutela del dbil
jurdico con claros criterios derivados del orden pblico econmico y social
de proteccin. En el ao 1994, la reforma operada en la Constitucin
Nacional, determina la incorporacin del art. 42, que consagra para los
consumidores y usuarios en la relacin de consumo, el derecho a la
proteccin "...de su salud, seguridad e intereses econmicos, a una
informacin adecuada y veraz, a la libertad de eleccin y a condiciones de
trato equitativo y digno." Debe destacarse tambin que la ley 24240 fue
objeto de reformas parciales, y que en el curso del trabajo de investigacin
referido al inicio del presente, se sancion la ley 26361, que supone ya una
reforma integral del microsistema y que repercute de manera importante en
el tema del consumo inmobiliario que abordaremos enseguida.

El acceso a la vivienda
ntimamente relacionado con la calidad de vida de los seres
humanos, est el acceso a la vivienda, a una vivienda digna, entendida
como derecho de raigambre constitucional. La eleccin de este rea
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E5
temtica obedece al hecho de que la vivienda constituye para todo ser
humano un espacio de insercin social, no solo a nivel individual sino como
marco para el desarrollo familiar. De tanta importancia es el derecho en
cuestin que tiene reconocida proteccin internacional.
7

En nuestra Constitucin Nacional debe destacarse el art. 14 bis y a
partir de la reforma operada en la Carta Magna en 1994, el acceso a la
vivienda adquiere jerarqua constitucional a travs del art. 75 inc. 22 que
incorpora los pactos y tratados internacionales.y puede ser calificado como
un derecho humano, indispensable para toda persona, que le permita un
desarrollo digno tanto en su faz individual como social. Paradjidamente,
el derecho a la vivienda se considera el ms "programtico" de los derechos
esenciales, y a diferencia de los derechos civiles y polticos, que no
insumen erogacin oficial, no admitira una proteccin inmediata
8
. Sin
perjuicio de ello, se afirma tambin que existen medidas de polticas
pblicas, que sin representar costo alguno, coadyuvaran a la satisfaccin de
este derecho esencial, como son el reparto de tierras fiscales, el

7
La Declaracin Universal de los Derechos Humanos arts. 17 y 25.1; Pacto Internacional de
Derechos Sociales, Econmicos y Culturales art. 11.1; Convencin Internacional sobre la
Eliminacin de Todas las Formas de Discriminacin Racial art. 5.e.iii; Convencin sobre
Eliminacin de todas las Formas de Discriminacin contra la Mujer art. 14.2.h; Convencin sobre
los Derechos del Nio art.27.3; Convencin para la Proteccin de los Derechos de los
Trabajadores Migrantes y sus familias art. 43; Convencin 169 de la Organizacin Internacional
del Trabajo sobre Pueblos Indgenas y Tribales en Pases Independientes arts. 13 a 19; Declaracin
Americana de Derechos y Deberes del Hombre arts. XI y XXIII.

8
BOTASSI, Carlos A., Vivienda, Salud y Educacin. Derechos del ciudadano y deber del
Estado, JA 2007-III, pg. 1444.

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financiamiento de construccin de viviendas, la proscripcin de la
especulacin privada, el otorgamiento de crditos blandos por parte de
bancos oficiales y la urbanizacin y regularizacin de asentamientos
clandestinos
9
.
La reforma constitucional de 1994, ha marcado un hito tanto en el
Derecho Pblico como Privado, permitiendo el acercamiento de dos
compartimentos que parecan no tener vinculacin alguna, en un fenmeno
calificado "Constitucionalizacin del Derecho Privado", el art. 42 que
refiere a los derechos de los consumidores y usuarios en la relacin de
consumo, es un claro ejemplo del mismo. La Dra. Ada Kemelmajer de
Carlucci, conceptualiza la situacin como "...una nueva visin que impone
al juez, el deber de interpretar el sistema jurdico comenzando por la
Constitucin." La concepcin de la autora se basa en este argumento central
"esta nueva visin, desarrollada firmemente en todos los pases europeos,
implica, para el legislador y el poder administrador, el deber de
instrumentar polticas globales que lo hagan efectivo. La nueva visin del
tema obliga al juez a interpretar los preceptos legales conforme a las pautas
constitucionales, aun en contra de lo que podran ser pautas slidamente
arraigadas en la sociedad. Este modo de interpretar es muy importante, pues
la realizacin de la graduacin jerrquica entre la norma y un texto
constitucional representa un instrumento significativo para garantir la
continuidad y estabilidad de determinadas polticas que, en la eleccin, se
consideran de inters preeminente." Por eso, el ordenamiento
infraconstitucional o derecho derivado, debe ser comprendido a la luz de las

9
BOTASSI, Carlos A., Vivienda, Salud... cit.
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E7
garantas constitucionales y de los tratados internacionales ratificados por
nuestro pas.
10

La adquisicin del derecho real de dominio o de los derechos
personales de uso y/o goce sobre un inmueble tienden a satisfacer le
necesidad vital de la vivienda, as como de proveer el asiento del comercio,
la industria o en definitiva las actividades productivas que permiten a la par
que el crecimiento econmico la manutencin de la poblacin.
En ese marco de posibilidades, decidimos efectuar algunos recortes
en el tema en anlisis, limitndonos a la adquisicin del derecho real de
dominio inmobiliario a travs de la celebracin de contratos del Derecho
Privado. Esta decisin obedece a la enorme trascedencia econmica y social
que tales negocios representan para el adquirente, y a las especiales
caractersticas y particularidades que tien la adquisicin de la vivienda en
los planes y programas que -como polticas de asistencia social- se
implementan desde los gobiernos tanto nacional, como provinciales y
municipales. A un efecto meramente ilustrativo, podemos afirmar que en
nuestro pas se han desarrollado y se desarrollan en la actualidad planes y
programas diversos a fin de hacer efectivo el derecho constitucional de
acceso a una vivienda digna. A travs de una poltica integral y masiva, se
destacan: los programas Fo.Na.Vi., el programa Federal de Solidaridad
Habitacional, el programa Federal de Emergencia Habitacional, el
programa de Mejoramiento de Barrios (Pro.Me.Ba.), el programa de

10
Doctrina del fallo de la CApel. Civ. y Com. de Azul, sala 2, "Luis A. Dell` S.E.C. y ot y
Dell`Acqua, Cecilia Ins", 14/10/10, LLBA, Junio de 2011, pg. 506. Puede tambin consultar
sobre el tema KEMELMAJER de CARLUCCI, Ada, Proteccin jurdica de la vivienda familiar,
Ed Hammurabi, Buenos Aires, 1995.
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Desarrollo Social en reas Fronterizas del Noroeste y Noreste Argentino
(PROSOFA) y en nuestro mbito particularmente el programa Hbitat
Rosario.
11

Entre las mltiples y dismiles caractersticas de estas iniciativas se
advierte la temporalidad de los mismos, ya que algunos fueron creados con
vocacin de continuidad y permanencia, otros en cambio tuvieron como
finalidad paliar situaciones puntuales de emergencia o dficit originados en
alguna causa especial y determinada. Los primeros de los mencionados a su
vez dependen de las asignaciones presupuestarias que anualmente se les
hagan. En cuanto a los aportes econmicos, se puede ver que un sector de
programas se sostienen exclusivamente con ayuda del gobierno nacional, y
otros prevn que adems las jurisdicciones provinciales y locales puedan
aportar subsidios con fines de financiamiento de las cuotas o
amortizaciones que deben abonar los beneficiarios. Incluso en algn
emprendimiento se favorece la creacin de Cooperativas de Trabajo y la
autogestin. Asimismo existen para cada uno diferentes mbitos de
aplicacin territorial, ya que algunos comprenden la generalidad el territorio
y otros en cambio tienen mbitos limitados no slo en lo objetivo sino
tambin en lo subjetivo: as hay planes para ciertas provincias, para zonas
de frontera, slo para poblaciones rurales o semirurales o para reas
perifricas, para habitantes de zonas deficitarias o afectadas por desastres
climticos, o grupos de riesgo ambiental o social. Por su parte, las
denominadas tecnologas constructivas admiten tambin ciertas diferencias,

11
Puede consultar los siguientes links: www.vivienda.gov.ar; propasa@minplan.gov.ar;
www.promeba.org.ar; www.habitatrosario.gov.ar.
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ya que si bien se propende a una construccin sencilla con materiales
corrientes de calidad media (para cuya obtencin se privilegian los insumos
locales), el tipo de obra puede requerir en determinados supuestos
materiales de excelente calidad (pinsese en la instalacin de una red de
provisin de agua potable o cloacal). En este tema, la mano de obra
necesitarse altamente calificada o bien recurrirse a la "autoconstruccin"
utilizando la mano de obra de los propios beneficiarios que generalmente
tienen escasa o nula capacitacin. En cuanto a los beneficiarios, se exige
que sea un sector necesitado de vivienda propia y que a travs del plan o
programa se adquiera la vivienda nica, preferentemente de un ncleo
familiar. Fuera de sto, en algunos programas se exige al beneficiario un
nivel mnimo de ingresos que asegure el pago de las cuotas o
amortizaciones, y en otros las viviendas se destinan exclusivamente a
desocupados o a jefes y jefas de familia beneficiarios de ese plan o de otro
subsidio, los que conforman en estos casos las ya referidas Cooperativas de
Trabajo. Finalmente, cabe consignar que las diferencias pueden provenir de
la envergadura prevista para el programa ya que si bien es dable que slo se
adquiera a travs de l la vivienda deseada, tambin puede pensarse en un
macro proyecto que comprenda el tejido urbano, la provisin de servicios
bsicos, el arbolado, el equipamiento comunitario, etc. como fue en nuestra
ciudad el Hbitat Rosario. Todas estas caractersticas sealadas, sumado a
lo incomparable que resulta el riesgo que corren los beneficiarios de dichos
planes o programas, justifica que no hayan sido objeto de estudio en el
presente. Sin perjuicio de ello, ponderamos como positiva la aplicacin de
la LDC que se efectuara en el marco de una adquisicin de una vivienda
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E10
comercializada por el FO.NA.VI.
12

La contratacin inmobiliaria de consumo
Como referimos en el tem anterior, nos limitaremos al anlisis de la
proteccin del consumidor inmobiliario que accede al derecho real de
dominio a travs de la celebracin de contratos del Derecho Privado. Esta
expresin amplia obedece al hecho de haberse modificado en los ltimos
aos la oferta de tipos contractuales utilizado para ello. Desde la
celebracin del contrato de compraventa cuyo fin inmediato es la
transferencia del derecho real de dominio, hasta la utilizacin en nuestros
das de figuras que no tienen esa finalidad al menos identificada como
obligacin esencial e inmediata surgida del contrato, como son el
fideicomiso inmobiliario, la constitucin de consorcios (a travs por
ejemplo de sociedades civiles, de hecho o la integracin de crculos de
ahorro).
A la poca en que iniciamos el estudio del tema, la proteccin del
consumidor en ese contexto estaba dada de modo especfico por la ley
24240 y el art. 42 de la Constitucin Nacional, amn de las leyes especiales
que ms adelante mencionaremos..
La ley 24240 en su marco de aplicacin subjetivo-objetivo, protega
a la persona fsica o jurdica que adquira a ttulo oneroso para su consumo
final o beneficio propio o de su grupo familiar o social, un inmueble nuevo
destinado a vivienda, o de un lote de terreno con esa misma finalidad,

12
CCiv. y Com. de Tucumn, Sala 3, Ada Hugo vs. Mediterrneo s.A. y ot. , 20/10/06, Lexis
N 70035772
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E11
cuando la oferta hubiera sido dirigida al pblico en general, es decir, a
destinatario indeterminado. Frente a este acotado -en apariencia al menos-
mbito de aplicacin objetivo, las voces de la doctrina y jurisprudencia se
levantaban en defensa del consumidor inmobiliario acordndole una
proteccin de amplitud, extensiva a todas las formas jurdicas que tuvieran
por fin otorgar el dominio o disfrute permanente de un inmueble
13

En el curso de nuestra investigacin, la ley tuvo una importante
modificacin. La misma oper por la sancin de la ley 26361, el 7 de Abril
de 2008, y repercuti -entre otros aspectos- en el mbito de aplicacin
subjetivo-objetivo del estatuto, lo que redund sin dudas en el
mejoramiento de la situacin del adquirente inmobiliario. En efecto, la
nocin de consumidor se refiere ahora a la persona fsica o jurdica que
adquiere o utiliza gratuita u onerosamente bienes o servicios como
destinatario final, eliminndose la mencin limitativa a los inmuebles
nuevos con destino de vivienda y la modalidad de su oferta. Por su parte, el
proveedor, es aquella persona fsica o jurdica que de manera profesional,
an ocasionalmente, desarrolla actividades de "...produccin, montaje,
creacin, construccin, transformacin, importacin, concesin de marca,
distribucin y comercializacin de bienes y servicios destinados a
consumidors o usuarios. ..." El resaltado nos pertenece y evidencia la
afirmacin efectuada. Luego podemos concluir que hoy el contrato por el
que se adquiere el dominio de un inmueble sea nuevo o usado, cuya oferta
haya sido o no a persona indeterminada, ser un contrato de consumo en
tanto sea celebrado entre un consumidor y un proveedor.

13
Son ilustrativos los pronunciamientos judiciales y opiniones doctrinarias que referimos en la
cita 15 .
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E12
Adems de esta normativa, la compraventa inmobiliaria cuenta desde
tiempo atrs en nuestro ordenamiento jurdico, con leyes especiales
destinadas a proteger a ciertas categoras de adquirentes definidos en sus
mbitos de aplicacin. Nos referimos a las leyes 14005 (venta en cuotas
peridicas de lotes provenientes de fraccionamientos cuando no se otorga
escritura traslativa de dominio) y 19724 (sometimiento a prehorizontalidad
para los inmuebles construdos, en construccin o destinados a la
construccin de edificios cuyo propietario se proponga adjudicarlo o
enajenarlo onerosamente por el rgimen de la propiedad horizontal). Ambas
normativas prevn un sistema de proteccin con andamiaje en la publicidad
registral de los regmenes operada a partir del sometimiento a los mismos y
la registracin de los instrumentos particulares. Dicha proteccin abarca -en
lneas generales-
14
bsicamente tres situaciones: adquirente por instrumento
privado frente a otro adquirente en igual condicin; adquirente por boleto
frente a los acreedores individuales o colectivos del enajenante y adquirente
frente al propio enajenante que unilateralmente dio contenido al contrato
incluyendo clusulas abusivas sobre todo con relacin al incumplimiento y
la facultad resolutoria.

Los interrogantes planteados
Una primer pregunta que nos hicimos fue entonces cmo se
verificaba -en el supuesto de haberla- la armonizacin de la tutela de la

14
La aclaracin efectuada obedece a la mayor eficacia de la tutela acordada por la ley 14.005
frente a la que surge de la ley 19.724 que no logr de manera acabada los objetivos de proteccin
propuestos. Sin perjuicio de ello, debe reconocrsele a la ltima mencionada una redaccin de
avanzada, por cuanto hace ya casi cuarenta aos atrs incluy reglas precisas en materia de
publicidad, deber de informacin y responsabilidad de los intervinientes en la comercializacin.
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E13
LDC con esos regmenes protectorios. El planteo parta de la posibilidad de
que, en materia de compraventa inmobiliaria, tales regmenes excluyeran la
aplicacin de ella, por considerar que sus prescripciones -o al menos
algunas de ellas- no resultaran viables en la materia.
El segundo interrogante que tuvimos, se vincula con la aplicacin de
la LDC a los negocios inmobiliarios que se celebran en la actualidad, en los
que no existe como elemento tipificante la obligacin -al menos principal e
inmediata- de transmitir el dominio de un inmueble. Tpico ste de singular
importancia por varias razones. En primer lugar porque que luego de la
crisis que atraves el pas en el ao 2001/2002, observamos que la
construccin y la inversin en bienes races fue un modo seguro de sustraer
el dinero de los entidades financieras. La situacin import la reactivacin
de la industria de la construccin, llevando a un auge inusitado la
contratacin inmobiliaria en todos sus aspectos. Adems la falta de
credibilidad de las entidades financieras y la dificultad para el acceso al
crdito, trajo aparejado la utilizacin de diversas figuras contractuales que
tienen como objetivo principal la obtencin de financiamiento para la
adquisicin de bienes inmuebles.
15
El trabajo de campo realizado arroj
como resultados que uno de los modos de acceso a la vivienda, para
aquellos sectores que cuentan con recursos econmicos, es a partir de la
constitucin de fideicomisos inmobiliarios, siendo este un contrato muy en
boga en nuestros das. Otro de los modos de acceso a la vivienda es a travs

15
La realidad del mercado inmobiliario tuvo altibajos en el curso de la investigacin, ya que en
su primer ao lo marc el apogeo de la construccin inmobiliaria, para entrar luego en un estado
de ralentizacin provocado -segn los operadores del mismo- en parte por la crisis mundial y en
parte por una oferta desmedida que gener en los consumidores la necesidad de mayor reflexin
ante la posibilidad de eleccin diversa. Puede consultar "El Mercado Inmobiliario se nueve ms
tranquilo y mira con atencin al dlar". diario La Capital de Rosario, 02-09-2007
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E14
de planes o crculos de ahorro, y en menor medida -como ya lo
anticipramos- la constitucin de sociedades civiles. Y ac est la otra
razn de la importancia de este interrogante, ya que podra haber ocurrido
que la eleccin de esa nueva tipologa contractual estuviera vinculada con la
intencin de excluir la aplicacin de las leyes protectorias.

Los resultados obtenidos
La ponderacin que podemos hacer de la labor de la doctrina y la
jurisprudencia es altamente positiva, ya que el criterio uniforme se ha
manifestado por la no exclusin de la normativa de la LDC
16
, sino por el

16
ARIZA, Ariel, El consumidor Inmobiliario y la Prescripcin, LL 2003-E, pg. 737, trabajo
ste cuyas notas puede consultar por contener un amplio panorama de la doctrina nacional en este
sentido; CN Civ. en pleno, Lencina, Ramn y ot vs. Las Casuarinas, 20/11/86. En este fallo se
destaca la vocacin tuitiva de los jueces, ya que frente a la realidad de las nuevas figuras
contractuales y an en ausencia de la LDC, declaran aplicable el rgimen protectorio de la ley
14005 a la venta de inmuebles fraccionados en lotes y cuyo precio debe satisfacerse en cuotas,
aunque la venta era de una unidad funcional que el adquirente deba construir a su cargo bajo el
rgimen de la ley 13512; CN Civ., Sala A, Inmobiliaria Urbe S.A. vs. Gonzlez, Jos y ot, LL
1997-F, pg. 173, fallo en el que se reafirma la aplicacin de la ley tuitiva especial (19724)
destacando la solidaridad ilimitada de todos los intervinientes en el contrato; CN Civ., Sala D,
Almagro Construcciones S.A. vs. Gmez Vilma, LL, 2005-A,pg. 237, donde se rescata la
doctrina plenaria sentada en base a la ley 19724; CN Civ., Sala A, Cueva Liliana vs. Libertador
5665 S.A., ED, 29/08/05, donde la exigencia de aplicacin de la ley protectoria se enfatiza al
afirmarse que "...la enorme trascendencia social de la problemtica que intenta solucionar la ley
19724, debe conducir a no fomentar la dejadez de quienes se proponen comercializar unidades por
el rgimen de la ley 13512. Detrs del asunto que aqu se juzga, est latente todo un sistema de
proteccin de quienes, empeando quiz sus ahorros, quedan a merced de improvisados
empresarios que, culposa o dolosamente, frustran las expectativas de acceder a una vivienda." CN
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E15
contrario por la aplicacin de sus disposiciones a ms de los regmenes
protectorios particulares, refirindose a este fenmeno con diferentes voces:
"tesis de la incorporacin"
17
, "complementacin o adicin de las normas
protectorias"
18
, "adecuada coordinacin con otras disposiciones legales"
19
.

Apel. Contenc. Adm. Federal, Banco Hipotecario vs. Ciudad de Buenos Aires, Sup. LL, 20/09/05,
pg. 3, donde se dijo que el banco fiduciario y beneficiario del fideicomiso en garanta, era
responsable frente al comprador por las violaciones al rgimen de la LDC, por haber integrado la
cadena de comercializacin; CNCom Sala D "Horacio Zucotti vs. Barrio Cerrado SA", JA 2006-I,
pg. 561, donde se aplica la LDC en lo atinente a la publicidad efectuada; CN Com. "Morganti,
Alberto vs. Club House San Bernardo S.A y ot", 15/02/07, www.eldial.com.ar, donde se aplica la
LDC a un Tiempo Compartido; CN Civ., "Baredes, Guido vs. Torres de Libertador 8.000 S.A. y
ot", Octubre de 2006, www.eldial.com.ar, fallo en el que se extiende al fiduciario por aplicacin
de la LDC la responsabilidad por aporte de la marca en la financiacin del proyecto de
construccin; CN Civ., "Roca, Silvia vs. Club Vacacional S.A", 09/05/06, www.eldial.com.ar, en
el que en un Tiempo Compartido se hace aplicacin de la LDC en materia de clusula abusiva
frente a la resolucin por incumplimiento del deudor; CN Civ. Sala G, "Ortiz, Pablo vs. TGR
Hipotecaria S.A.", LL 2006-F, pg. 214, en el que la aplicacin de la LDC se verifica al extenderse
la responsabilidad por vicios en la construccin al banco fiduciario (en un fideicomiso en garanta
) por considerarlo integrante de la cadena de comercializacin; CApel. Civ. y Com, Rosario, Sala
I, "Medina, Andrs y ot vs. Pilay S.A., LLLitoral, 27/07/07, sentencia que no hace lugar a la
aplicacin de la ley 19724 por considerar la modalidad de contratacin atpica e insusceptible de
registracin, ms aplica la LDC; CN civ., Sala C, Banco Hipotecario S.A. vs. Caffaro, Daniel y ot,
LL 2009-B, pg. 104, donde se analiza la legitimacin activa y pasiva de un fiduciario en el
fideicomiso de garanta; CApel. Civ. y Com. de Tucumn, Sala III, Rodrguez Vaquero, Norberto
vs. Banco Hipotecario S.A., LLNOA, Noviembre de 2009,pg. 983, pronunciamiento donde se
admite que si el fiduciario en garanta tiene facultad de vender para ejecutar la misma, puede ser
demandado por cumplimiento y el pacto en contrario es inoponible al tercero. Su responsabilidad
es contractua, aplicndose el criterio de la conexidad.

17
ARIZA, Ariel, El consumidor Inmobiliario ... cit, LL 2003-E, pg. 740
18
MOLINA SANDOVAL, Carlos, La proteccin jurdica del adquirente de unidades
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E16
Estos criterios se produndizan a partir de la ltima reforma de la LDC,
20
lo
que supone adicionar a la proteccin otorgada por las leyes especficas, la
que resulta de la aplicacin de la LDC, entre otros: el deber de informacin,
los efectos de la publicidad, el rgimen de la oferta, el deber de seguridad,
el control de las clusulas predispuestas y la limitacin de la autonoma
privada para la tutela del consumidor, el trato equitativo y digno con la
consecuente proscripcin de las prcticas abusivas en la comercializacin,
el retorno al formalismo en proteccin del dbil, la especial regulacin de la
responsabilidad del proveedor, y las reglas especiales de interpretacin e
integracin de los contratos de consumo, a partir de la relacin
"preeminencia-integracin" consagrada como "regla de oro" el art. 3 de la
LDC.

La realidad de la contratacin inmobiliaria

funcionales y el fideicomiso inmobiliario, LL 2007-E, pg. 1288
19
FRUSTAGLI, Sandra, Contrato de consumo y prescripcin de la accin por vicios
redhibitorios, JA 2004-II, pg. 757
20
Puede consultar ALOU, Stella Maris "Contrato de obra", en Fundamentos de Derecho
Contractual Parte Especial, La Ley, Buenos Aires, 2009, pg. 409, FRUSTAGLI , Sandra A. y
HERNANDEZ, Carlos A., "Primeras consideraciones sobre los alcances de la reforma a la Ley de
Defensa del Consumidor, con especial referencia a la materia contractual", JA, 2008-II, pg. 1212;
ARIZA, Ariel C., "Ms que una reforma. Desplazamientos del Derecho del Consumidor en el
Derecho Privado, Suplemento Especial La Ley, "Reforma de la Ley de Defensa del Consumidor",
2008, pg. 48; GREGORINI CLUSELLAS, Eduardo, "El consumidor inmobiliario. Su tutela en la
ley 24240 reformada por la ley 26361, JA, 2008-II, pg. 1261; MORELLO, augusto M. y DE LA
COLINA, Pedro R., "Aproximaciones sustanciales y procesales al consumidor inmobiliario en la
ley 26361", JA, 2008-II, pg. 1158; MOLINA SANDOVAL, Carlos "Reformas sustanciales",
Suplemento Especial La Ley, "Reforma de la Ley de Defensa del Consumidor", 2008;
SANTARELLI, Fulvio G., Ley de Defensa del Consumidor Comentada y Anotada, Tomo I Parte
General, La Ley, pag. 49. En la bibliografa citada en este punto, los autores plantean
acertadamente la procedencia de la aplicacin de la LDC a las empresas que comercializan
inmuebles o sus alquileres, y a las transacciones aledaas a la operacin inmobiliaria como son el
crdito para la dquisicin de vivienda y la intervencin del operador inmobiliario.
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El escenario que presenta el negocio inmobiliario, es hoy un lugar
propicio para el desarrollo de situaciones de desequilibrio y desigualdad
contractual. En efecto, se advierte que estas formas de contratacin
presentan una importante problemtica en lo referido a la informacin que
se le otorga a los consumidores que aspiran a concretar su sueo de la
vivienda propia, sumados a la publicidad engaosa de la que son vctimas.
Por su parte, los adquirentes llevados por su ansiedad y entusiasmo de
realizar un proyecto de vida de tal envergadura, descuidan aspectos
fundamentales de la contratacin, concretamente nos resulta llamativo que
no se sientan "consumidores" frente a estos emprendimientos. A ms debe
destacarse la escasa o casi nula posibilidad de negociacin del contenido del
contrato.
Para ilustrar las afirmaciones que efectuamos, decimos que de los
datos colectados en entrevistas tanto a particulares como a organismos de
defensa de los consumidores, no se les pone en conocimiento la traslacin
de riesgos que suponen las nuevas formas de comercializacin. Si
efectuamos una consideracin tcnica, el contrato de compraventa supone
para el adquirente su derecho inmediata y directamente nacido del contrato
de exigir la transmisin del dominio del inmueble contra el pago de su
precio determinado o determinable en base a pautas fijadas al tiempo de
contratar. Nada de sto tiene el adquirente en un fideicomiso o en un
consorcio: no se les informa sobre los riesgos de la insuficiencia del
patrimonio fideicomitido y su eventual liquidacin, de la posibilidad de
agresin de dicho patrimonio por los acreedores emergentes de la ejecucin
del fideicomiso, de las implicancias de la solidaridad y el fraude laboral,
(an en el supuesto de contar con ART, frente a un trabajador que cuestione
la constitucionalidad del rgimen), del derecho a exigir rendicin de cuentas
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al fiduciario, de la posibilidad de responder con todo su patrimonio si la
adquisicin se formaliza a travs de la constitucin de asociaciones o -peor
an- sociedades de hecho. Se creen "compradores", cuando en realidad son
"fiduciantes","inversores" (tema aparte su condicin frente a la AFIP, lo
que tampoco se informa); "fideicomisarios", "beneficiarios", "ahorristas",
"socios".
Por su parte la publicidad que se hace de estos emprendimientos
puede calificarse sin hesitaciones de "publicidad engaosa". A modo de
ejemplo, podemos citar algunas de los "slogans" publicitarios recogidos de
publicidad efectuada en diarios, circulares, internet y carteles en obras:
"Fideicomiso vende"; Ventajas y Beneficios. Agilidad, flexibilidad y
rapidez; Costos menores de constitucin y de ejecucin"; "Maximiza la
utilizacin de las garantas; el patrimonio entregado en garanta es
inembargable; El mismo patrimonio puede garantizar futuras operaciones
sin necesidad de volver a constituir un fideicomiso"; "Los derechos
fiduciarios pueden ser negociables.
Merecen relatarse al respecto dos situaciones con las que tomamos
contacto en el curso de la investigacin, reservando la identidad de los
protagonistas por cuanto las cuestiones no llegaron a judicializarse. En una
de ellas, el fiduciario celebra con un adquirente un contrato de compraventa
inmobiliaria, ergo, dicho adquirente que ya ha abonado el precio puede
exigir la transmisin del dominio de la unidad adquirida. La fiduciaria no
est an en condiciones de escriturar, pero lo ms llamativo de la situacin
es que "presiona" al adquirente para que adhiera al fideicomiso, es decir,
que se constituya en "adherente" del sistema. Alega que dicha exigencia
obedece al hecho de tener que pagar diferencias de precio por desfasaje en
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los costos. Obvio es que en el marco del contrato de compraventa dicho
requerimiento no puede tener lugar, ms el riesgo de los mayores costos no
es inusual en el fideicomiso. Por lo tanto, al consumidor le conviene ser
comprador y no adherente al sistema bajo cualquier figura y al enajenante le
conviene lo contrario. El adquirente ha rechazado tal pretensin.
El otro caso referido es un reclamo laboral de un obrero cuya mano
de obra se utiliz en la construccin de un edificio sometido tambin a
fideicomiso, quien reclama al fiduciario apercibiendo con la traba de
medidas cautelares sobre el patrimonio fideicomitido. La situacin se
concili extrajudicialmente con intervencin de la ART y no lleg a los
estrados judiciales.
Ninguna de estas situaciones, o al menos la posibilidad de que
sucedan se le informa a un adquirente. Se viola reiteradamente a ms de los
deberes consagrados por la LDC, las disposiciones de la Ley de Lealtad
Comercial, 22802 (que se integra por el art. 3 de la LDC a la proteccin de
las relaciones de consumo). Esta normativa en su art. 9 dispone: "Queda
prohibida la realizacin de cualquier clase de presentacin, de publicidad o
propaganda que mediante inexactitudes u ocultamientos pueda inducir a
error, engao o confusin respecto de las caractersticas o propiedades,
naturaleza, origen, calidad, ..., cantidad, uso, precio, condiciones de
comercializacin o tcnicas de produccin de bienes muebles, inmuebles o
servicios." Lamentablemente en el tema en estudio estas cuestiones son
expresiones de deseos. La Cmara Nacional de Apelaciones en lo
Contencioso Administrativo Federal no ha dictado resoluciones -al menos
conocidas y publicadas- en procedimientos por violacin a este art. 9 en
materia de contratacin inmobiliaria, con la nica excepcin de la referida a
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la exhibicin o expresin del precio (dlar/moneda nacional)
21

Se advierte tambin que la ciudadana tiene una concepcin del ser
"consumidor", asociada a las adquisiciones de bienes de cuanta reducida.
Esta circunstancia fue alertada por la doctrina con relacin a algn
pronunciamiento judicial
22
y es altamente disvaliosa. Las consultas
efectuadas a ligas y uniones de consumidores y usuarios, nos brindan datos
estadsticos conforme a los cuales casi el 80% de las denuncias recibidas
tienen por objeto los servicios pblicos domiciliarios, entre los que destaca
la telefona fija y mvil
23
Con una expresin ms que llana podramos
sintetizar diciendo que quien se considera consumidor es el que adquiere un
celular, ms no el adquirente de un inmueble. Se advierte ac una gran
ineficacia de las disposiciones contenidas en el art. 43 de la CN y el
Captulo XVI de la LDC: Educacin al Consumidor, enmarcado en la
"vocacin integral y multidisciplinar de las soluciones" de la Ley
24
y
tambin creemos en la inexistencia de la prevencin en nuestra disciplina
jurdica.

Conclusiones
Los instrumentos jurdicos normativos para la tutela del consumidor
inmobiliario existen en nuestro derecho, tienen andamiaje constitucional y

21
Puede consultar Citar Lexis N 8/23235; 8/23237; 8/23238 y 8/23239, pronuciamientos
dictados entre los aos 2009 y 2010, donde refiere a las inexactitudes y ocultamientos con
referencia exclusiva a la moneda en la que deben publicitarse los precios de los productos.
22
FRUSTAGLI, Sandra, "Contrato de consumo y prescripcin...", cit., pg. 759
23
Entre otras, puede consultar launionrosario@yahoo.com.ar,
http://launionrosario.blogspot.com/
24
ARIZA, Ariel, "Ms que una reforma. Desplazamientos del Derecho del Consumidor...", cit.
El consumidor inmobiliario
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son suficientes.
Es merecedora de reconocimiento la labor de los jueces en la
aplicacin de la LDC y las normativas tuitivas de las debilidades jurdicas.
Se advierte una importante inexistencia o inejecucin de polticas
pblicas que coadyuvaran a sanear el mercado inmobiliario, profundizando
el sistema del Derecho del Consumidor; el Estado debe abandonar el rol de
espectador y tomar medidas efectivas y eficientes para la tutela de los
sectores ms vulnerables.
Entre las polticas que deberan verificarse, se destaca la exigencia de
los controles previstos en los arts. 38 y 39 de la LDC; una adecuada
poltica de crditos blandos para evitar que quien financie la adquisicin
inmobiliaria sea monoplicamente el sector privado, lo que a su vez
determinara probablemente un retorno al uso del contrato de compraventa;
el ejercicio efectivo del poder de polica en la relacin de consumo porque a
ello obliga la directiva constitucional del trato equitativo; la provisin de
infraestructura que permita controlar y sancionar de modo eficiente y en un
tiempo oportuno para evitar que el sistema normativo caiga en letra muerta
y genere el descrdito de aquellos sectores a los que estaba destinada; la
implementacin de la educacin para el consumo en los distintos niveles de
la educacin formal cuyo objetivo principal debe ser la toma de conciencia
sobre el ser consumidor y la internalizacin de la idea conforme la cual la
asimetra que la normativa de proteccin est destinada a corregir no es
estrictamente de orden econmico y en definitiva el control del Estado
quien a travs de las normas del Derecho Objetivo, debe propender a evitar
la inequidad, la desigualdad y la vulnerabilidad del consumidor. Estas
circunstancias disvaliosas se generan por razones variadas, destacndose la
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desinformacin del consumidor. Debe recordarse que el deber de
informacin atraviesa la LDC como un eje y que an no siguindose
perjuicio efectivo para el consumidor pese a no haber estado
adecuadamente informado, el deber de informacin es valioso en s mismo,
porque su cumplimiento acabado equipara, iguala, desmasifica, jerarquiza y
dignifica.
Logrando eso, el consumo medir cuantitativamente la calidad de
vida.