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CAPITALIZACION DE RENTAS EN PRECIOS DEL SUELO:ES LA RECUPERACIN DE PLUSVALAS

INFLACIONARIA? SE TRASLADA A LOS PRECIOS?


1

Carlos Morales-Schechinger
Institute for Housing and Urban Development Studies, Erasmus University Rotterdam

Para contestar esta pregunta presentaremos un caso hipottico en la que se requiere pagar un impuesto al
suelo, que es considerado uno de los instrumentos que mejor permiten recuperar plusvalas del suelo
2
.
Imaginemos un terrateniente
3
que renta un terreno a un campesino quien cultiva maz para vender en la
ciudad. A partir del ingreso que obtiene anualmente de la venta del maz, el campesino descuenta el costo
de producirlo (semilla, agua fertilizantes, mano de obra, equipo, transporte y una ganancia ordinaria por su
inversin) y el residuo que resulte ser la cantidad mxima que podr pagar por rentar la tierra, por ejemplo
$100. Al sentarse a negociar con el terrateniente, pretender pagar menos que ese residuo para as
quedarse con una ganancia extraordinaria, pero probablemente compita con otros campesinos quienes
tambin necesitarn tierra para producir maz y que harn un clculo similar. Si la tierra disponible en la
regin es insuficiente para cubrir la necesidad de todos los campesinos, nuestro campesino acabar
pagando la totalidad del residuo al del terrateniente, es decir que tendr que renunciar a la ganancia
extraordinaria que pretenda. La renta a pagar ser de $100 al ao.

Si en algn momento el terrateniente quisiese vender el terreno, tendra que estimar el precio mnimo que
estara dispuesto a aceptar al sentarse a negociar con el campesino. Para ello considerara la opcin de
invertir el dinero que obtenga de la venta en un banco para que le redite una cantidad similar a la que le
paga anualmente el campesino. Si el banco paga una tasa de inters de 5% anual, entonces necesitar
depositar $2,000 para recibir los mismos $100 anualmente. Por consiguiente el precio mnimo que
aceptara el terrateniente sera $2,000. Por su lado el campesino hara un clculo similar, para adquirir el
terreno probablemente tenda que pedir un prstamo al banco, si su produccin de maz le permite un
residual anual de $100 y el banco le exige una tasa de inters del 5%, entonces lo ms que puede pedir al
banco sera $2,000. Si terrateniente y campesino se sentasen a negociar probablemente pactaran un
precio de $2,000 por la compra-venta
4
(ver figura 1).

Imaginemos que antes de esta operacin la municipalidad establece un impuesto al 0.2% (2 al millar
5
) al
ao sobre el valor de mercado del terreno, pagaderos por el propietario. Si ese valor es de $2,000, el
impuesto ser de $4 anual. Si el terrateniente recibe $100 al ao por el terreno, pagar $4 de impuesto y la
renta neta que le quedar ser de $96. Es poco probable que el terrateniente pueda subir la renta a $104
toda vez que el campesino no cuenta con el residual necesario para hacerlo; si el precio del maz en la
ciudad y el costo de produccin siguen siendo los mismos, el terrateniente no podr subir la renta para que
el campesino absorba el impuesto. El terrateniente tampoco encontrar otros campesinos que paguen $104
si tambin estn sujetos a los mismos precios de venta y costos de produccin del maz; si hubiese algn
campesino que si pudiese pagar una renta mayor entonces esa campesino ya sera el inquilino que utilizase
el terreno y el terrateniente ya estara cobrando esa cantidad, existiese o no el impuesto. Es decir que el
terrateniente cobra $100 pues es lo ms que puede recibir, luego entonces cuando se introduce un
impuesto al terreno, lo tiene que absorber l mismo.

Si en ese momento nuestro campesino decide comprar el terreno y sabe que a partir de entonces asumir
la responsabilidad de pagar el impuesto, entonces tendr que reservar parte de su residuo para pagar el
impuesto y slo podr pagar $96 al banco por concepto de inters. En esa circunstancia el banco le
prestar una cantidad menor, es decir $96 dividido entre 5% que resulta en $1,920, y esa ser la cantidad
mxima que nuestro campesino podr ofrecer al terrateniente. Por su parte, el terrateniente tendr que
aceptar $1,920 por la venta en lugar de $2,000 pues el terreno est sujeto al pago posterior de un impuesto.

1
Preparado para el Instituto Lincoln de Polticas de Suelo
2
El mismo caso sera el del arrendamiento de suelo pblico o el derecho de superficie por suelo pblico, cuando los
pagos son peridicos.
3
Usamos el trmino terrateniente en lugar de propietario para que esta ilustracin sea aplicable a cualquier personal
fsica o jurdica que controle el acceso al suelo. En principio el efecto econmico que se ilustra aplica para tenencias
individuales, colectivas o pblicas e incluso en terrenos que operan dentro del mercado informal.
4
Para concentrar la atencin en el tema central del texto suponemos que los costos de transaccin son insignificantes,
incluyendo los de intermediacin del banco.
5
Tpica alcuota (tipo impositivo, tasa fiscal) del impuesto a la propiedad de pases en desarrollo.
5 %
precio del suelo =
renta
tasa
renta anual del suelo: $ 100
100
= $ 2,000
tiempo
=
Fig. 1: Renta capitalizada en precio del suelo antes de impuesto (elaboracin propia)
5 %
precio del suelo =
renta
tasa
renta anual del suelo: $ 100
100
= $ 2,000
tiempo
=
Fig. 1: Renta capitalizada en precio del suelo antes de impuesto (elaboracin propia)

Imaginemos que la municipalidad decide subir el impuesto de 0.2% a 2% al ao, es decir de $4 a $40
anuales. En este caso el terrateniente divide el arriendo de $100 entre $40 que paga la municipalidad y $60
que queda para s. Si quiere vender el terreno al campesino tiene que reducir el precio de venta a $1,200,
es decir $60 dividido entre 5%. El campesino slo podr pagar esa cantidad pues hace un clculo similar,
toda vez que despus de la compra ser responsable de pagar el impuesto y tiene que prever la cantidad
necesaria para poder cumplir con la obligacin (ver figura 2).

La conclusin general de este ejemplo es que un impuesto al suelo tender a reducir el precio compra-
venta del terreno, dicho de otra manera el impuesto no se trasladar al precio. Si se mira con cuidado, el
campesino desembolsar la misma cantidad de dinero, es decir $100 al ao slo que $40 los destinar a la
municipalidad y $60 al banco que le dio el prstamo para adquirir el terreno; de hecho los $60 los recibe el
propietario si se recuerda que este depositara en el banco los $1,200 recibidos por la venta del terreno. La
respuesta a la pregunta inicial es que la recuperacin de plusvalas, en este caso un impuesto al suelo, no
se trasladara al precio del suelo, no sera por lo tanto inflacionaria.

El efecto que hemos explicado se denomina capitalizacin de un flujo que se espera a futuro, la renta y el
impuesto, que se capitaliza a una tasa de 5% anual en un precio de adquisicin del terreno
6
. En virtud de
que la disponibilidad de suelo es menor que la necesidad del suelo, es decir que es escaso el flujo positivo,
el alquiler y cualquier aumento del mismo, se capitalizar aumentando el precio del suelo y cualquier flujo
negativo, como el impuesto y cualquier aumento del mismo, se capitalizar reduciendo el precio del suelo.
Esto sucede pues el terrateniente ya estaba cobrando un alquiler por la mxima cantidad que el campesino
poda pagar, toda vez que el campesino tiene que competir con otros campesinos por acceder a tierra que
es escasa. Al final del da el terrateniente absorbe el impacto del impuesto y no el campesino, quien sigue
pagando lo mismo pero dividido entre dos bolsillos diferentes, uno del terrateniente y otro de la
municipalidad.

El lector puede imaginar varias situaciones derivadas de lo que este modelo ilustra, por ejemplo:

o Si la ciudad crece y se acerca al terreno, varios emprendedores urbanos se interesarn por construir
viviendas sobre l; los emprendedores harn un clculo similar al de los campesinos (precio de venta
de las viviendas menos costo de construirlas) y obtendrn un residuo con el que competirn por
adquirir el terreno. Es probable que dicho residual sea ms alto que el de los campesinos y los
emprendedores pagarn un precio mayor. En ese caso el terrateniente podr aumentar el precio del
terreno pero no porque exista un impuesto al suelo de 2% sino por que surgi una demanda ms apta
(vivienda media) y ms dispuesta (cerca de la ciudad) que la del campesino. Lo que se capitaliza en el
precio del suelo y lo aumenta es un flujo positivo, el de los emprendedores, que es mayor que el actual
de los campesinos.
o Si en el caso anterior, la municipalidad actualiza la base del impuesto y lo cobra con un valor
residencial en lugar de un valor agrcola, el monto de la compra venta subir pero menos, subir
porque el emprendedor puede pagar ms pero bajar por que tendr que dividir el residuo que calcul
entre la municipalidad y el propietario. Adicionalmente, a la municipalidad le conviene que el valor del
terreno refleje el valor residencial aun y cuando este no se haya dado, toda vez que el propietario
reflejar ese valor de cualquier manera, indistintamente si le cobran un impuesto con base en uso
agrcola (actual) que con uso residencial (futuro). Es decir que el terrateniente capitalizar en el valor
actual de su terreno segn el flujo futuro proveniente de un uso que aun no est all, el residencial, pero
que tiene la expectativa de que ocurra dado que la ciudad se ha acercado a su terreno.
o El efecto de capitalizacin permite entender tambin que el resultado sera el mismo si el impuesto se
paga peridicamente o si se paga en un slo momento, por ejemplo al adquirirse el terreno
7
. Es decir
que el campesino o el emprendedor tendran que pactar el mismo precio. Si el impuesto se paga

6
Hemos presentado aqu una forma simplificada de capitalizacin de la renta del suelo y del impuesto, para una
elaboracin mayor consltese Oates & Schwab 2009.
7
Como sera el caso de un impuesto por el traslado de dominio, una participacin en plusvala o el pago de derechos de
desarrollo o de construccin. Tambin sera el caso del arrendamiento de suelo pblico o del derecho de superficie
cuando se paga amanera de una prima inicial, que de hecho equivale a capitalizar el arriendo que se recibira para ser
pagado al inicio del plazo.
menor precio del suelo =
renta - impuesto
tasa
impuesto anual al suelo : $ 40
100 - 40
5%
= $ 1, 200
=
reduccin del precio = 40 %
tiempo
Fig. 2: Renta e impuesto capitalizados en precio del suelo (elaboracin propia)
menor precio del suelo =
renta - impuesto
tasa
impuesto anual al suelo : $ 40
100 - 40
5%
= $ 1, 200
=
reduccin del precio = 40 %
tiempo
Fig. 2: Renta e impuesto capitalizados en precio del suelo (elaboracin propia)
capitalizado al inicio, es decir $40 entre 5% igual a $800, el campesino requerira del banco un
prstamo por $2,000, lo que le permitira pagar $1,200 al terrateniente y $800 a la municipalidad.
o La reduccin del precio tambin sera similar al pago caso anterior si el pago es una contribucin para
que la municipalidad construya una vialidad frente al terreno
8
. Si el campesino tiene que pagar por la
vialidad en un slo momento o a lo largo de varios aos, tendr que apartar la suma necesaria para
hacerlo y ofrecer un pago menor al terrateniente, es decir el precio tambin se reducir
proporcionalmente. Sin embargo, el propietario podr aumentar el precio si la vialidad provoca el
inters de un usuario que est apto y dispuesto a pagar una cantidad mayor por el terreno, nuevamente
un emprendedor que quiera construir vivienda. No obstante debe entenderse que este aumento no es
por que el monto de la contribucin se traslad automticamente al precio del terreno, sino porque
surgi un mejor comprador.
o Si el precio se reduce cuando existe la obligacin de pagar impuestos o contribuciones a la
municipalidad, tambin se reduce si la obligacin es de construir directamente las vas o de dedicar
parte del terreno a reas verdes, espacios pblicos o equipamientos
9
. El efecto de capitalizacin de
obligaciones en el precio del suelo surge tanto si estas son en dinero como si son en especie
10
.
o Al final del da el usuario seguir pagando lo mismo slo que a bolsillos diferentes. Si las obligaciones
vinculadas al suelo son mayores, estas se capitalizarn en precio del suelo reduciendo el monto que
recibir al terrateniente. Una ventaja adicional ser que las obligaciones en especie mejoran la calidad
del suelo y las obligaciones pagadas en dinero a la municipalidad regresarn al usuario si este es
gastado en servicios urbanos que le beneficien.
o De manera simtrica, si un impuesto al suelo se capitaliza reduciendo su precio, un subsidio tambin se
capitaliza slo que subiendo el precio al suelo. En nuestro ejemplo, si el campesino recibiese un
subsidio para pagar el prstamo al banco
11
, por ejemplo de $40 anuales, estara en posibilidad de
solicitar un prstamo de $2,800, si otro campesino pueden gozar del mismo subsidio, entonces,
competirn y terminarn por pagar un precio mayor por el terreno, es decir $2,800 en lugar de $2,000.
En este caso el terrateniente capitalizar a su favor el subsidio. Lo que un impuesto al suelo hace es
dividir entre el terrateniente y la municipalidad la cantidad que el campesino puede pagar; lo que el
subsidio hace es aumentar la cantidad que el usuario puede pagar, y si el impuesto se mantiene igual
acabar pagndolo al terrateniente
12
. En esencia el efecto es el mismo si el subsidio se otorga al
adquirirse el terreno que si se distribuye a lo largo del tiempo, tambin se da si el subsidio se da a
travs de un prstamo, a travs de reducciones en el impuesto o en especie a travs de obras y
servicios urbanos, en todos los casos se capitaliza incrementando el precio del terreno. En suma los
impuestos y obligaciones al suelo son deflacionarios mientras que los subsidios son inflacionarios del
precio del suelo.
o El concepto de capitalizacin aporta al tema la idea de que el impuesto al suelo puede concebirse
como un mecanismo de crdito para el acceso al suelo. Si el terreno tiene un valor de $2,000 y est
sujeto a un impuesto por ejemplo del 4% anual y la tasa de capitalizacin es 5%, el terreno se adquirira
mediante un pago inicial de $400 y despus con pagos peridicos de $80 cada ao. Si bien los pagos
peridicos seran a perpetuidad, pues esa es la naturaleza de este impuesto, la ventaja es que dicho
impuesto ira a financiar servicios urbanos que benefician al ocupante del terreno, de alguna manera le
son devueltos en especie
13
.

Referencias

Bahl, R.W. y Lynn, J.F. 1994, Urban public finance in developing countries. World Bank, Oxford University Press, New
York, E.U.A.
Brain, I. y Sabatini, F. 2008, Los precios del suelo en alza carcomen el subsidio habitacional, contribuyendo al deterioro
en la calidad y localizacin de la vivienda social: Relacin entre mercados de suelo y poltica de vivienda social
basada en subsidios a la demanda: estudio en la Regin Metropolitana de Santiago, en Propurbana, Santiago,
Chile. Available at: http://www.prourbana.cl/upload/P4Estudio.pdf
Borrero Ochoa, O. ay Morales Schechinger, C. (2007), Impacts of Regulations on Undeveloped Land Prices: A Case
Study of Bogot, en Land Lines 19-4 October, pp.14-17. Lincoln Institute of Land Policy. Cambridge, E.U.A.
Oates, E.W. y Schwab R.M. 2009. The simple analytics of land value taxation en Dye, R.F. y England R.W. eds. Land
value taxation: Theory, evidence, and practice, pp. 52-72. Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge, E.U.A.


8
Como sera el caso de una contribucin de mejoras o una contribucin por valorizacin.
9
Como sera el caso de obligaciones urbansticas establecidas como requisito para obtener la autorizacin para
desarrollar el terreno para usos urbano.
10
Borrero y Morales 2007, p. 16, reportan como las obligaciones urbansticas y la participacin en plusvalas (impuesto
que se paga antes de desarrollarse un terreno) se capitalizaron en un precio de los terrenos en Bogot, Colombia por
un 24%.
11
El subsidio puede ser al pago de intereses del crdito, a travs de una tasa de inters por debajo de la tasa de
mercado, un subsidio al frente o al final del crdito. Lo mismo sucede con el caso de un subsidio al pago de la renta.
12
Braine y Sabatini, 2008, p. 12, reportan que dos terceras partes del subsidio para la adquisicin de vivienda en ha sido
capitalizado en un precio mayor de los terrenos en Santiago Chile.
13
Bahl and Linn 1994, p. 168, destacaron el potencial que un impuesto al suelo tiene para mejorar el acceso al suelo
particularmente de los pobres que tienen poca liquidez y poso acceso a prestamos.