1 - Introduction

lundi, 24 septembre 2012
Gestion Immobilire

Partie I.A: Introduction
Introduction la gestion immobilire
Lundi 24 septembre
2012 Gestion Immobilire Bertrand de Snpart
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Objectifs
1. Connatre les enjeux de la gestion dun parc immobilier complexe
2. Reconnatre les moyens dactions du gestionnaire
3. Savoir faire un diagnostique
4. Savoir poser les bonnes questions
Postulats
Vous tes manager dun patrimoine immobilier
Il vous incombe de donner des directives de gestion, comme par exemple:
Vous devez relocaliser une entreprise commerciale
Vous devez dmnager une importante partie de lentreprise
Vous devez grer les nouvelles infrastructures
Examen
Questions ouvertes et fermes

Objectifs du module de gestion
Lundi 24 septembre
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Programme du module de gestion
Cours dintroduction
Gestion Immobilire linterne
Gestion Immobilire externalise
Considrations finales
Prsentation dtudes de cas
1 octobre
24 septembre

11 octobre
27 septembre
4 octobre
lundi, 24 septembre 2012
Gestion Immobilire

Cours dintroduction
Introduction la gestion immobilire
Lundi 24 septembre
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Plan de la sance
Introduction : Vocabulaire, contexte et dfinition de
la gestion immobilire
Les enjeux de la gestion immobilire
Le processus
Les tches oprationnelles
Insourcing vs Outsourcing
Gestion Immobilire Bertrand de Snpart
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Vocabulaire
Le Matre douvrage (MO)
Celui qui mandate / contracte dans le but de raliser un ouvrage
Larchitecte
Mandat par le MO afin dtablir des plans pour lexcution dun ouvrage,
de coordonner les acteurs et den superviser la ralisation.
Lingnieur
Membre du groupe dtude spcialis sur un domaine technique par
exemple: gomtre, gnie civil, lectricien, chauffagiste/ventilation,
sanitaire, acoustique, clairagiste, etc.
Lentreprise de construction
Corps de mtier focalisant ses activits sur un domaine: charpentier,
menuisier, maon, lectricien, serrurier, pltrier, peintre, etc.
Lundi 24 septembre
2012
Contrat:
Mandat: obligation de moyens
Entreprise: obligation de rsultat
L'architecte doit avoir les connaissances, les moyens techniques etc...
L'architecte fait tous ses plans et projets, puis fait un appel d'offre, il envoie tout
plusieurs entreprises qui lui font des offres de cots. L'architecte recommande ensuite au
MO probablement le moins cher, mais ne signe jamais rien
7
Vocabulaire
Lentreprise gnrale (EG)
Idem que lentreprise totale sauf que le groupe dtude (architecte,
ingnieurs, etc.) est indpendant de lEG dans le but de dfendre les
intrts du MO
Lentreprise totale (ET)
Seul interlocuteur vis--vis du MO pour llaboration du projet (architecte)
et de sa ralisation. Il remet louvrage dans un budget et planning dfinis
lavance.
Lentreprise de maintenance
Entreprise provenant de tous corps de mtier ayant, sous contrat ou la
tche, la responsabilit de lentretien et du bon fonctionnement des
installation
Lundi 24 septembre
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Contrats de maintenance, pour la conciergerie, le chauffage,
maintenance ascenseur etc...
Pour tous les corps de mtier (menuisier, charpentier etc),
on ne s'adresse qu' une seule personne
Une seule personne comme interlocuteur pour moi le MO
pour tout le projet.
On a aucun problme demander une entreprise gnrale si on a une demande trs prcise, car
l'EG une obligation de rsultat tel qu'on l'a demand.
Vocabulaire : les contrats
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Le contrat de mandat (CO 394ss.)
Le mandat est un contrat par lequel le mandataire soblige, dans les termes
de la convention, grer laffaire dont il sest charg ou rendre les
services quil a promis.
Notion du devoir de diligence et dinformation
Attention Art. 404.1 : le mandat peut tre rvoqu ou rpudi en tout
temps.
Le contrat dentreprise (CO 363ss.)
Le contrat dentreprise est un contrat par lequel une des parties
(lentrepreneur) soblige excuter un ouvrage, moyennant un prix que
lautre partie (le matre) sengage lui payer.
Plusieurs cas de fin du contrat.
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Normes SIA
SIA 102
Rglement concernant les prestations et honoraires des architectes

SIA 118
Conditions gnrales pour l'excution des travaux de construction

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Lundi 24 septembre
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En cas de rclamations, le juge se rfrera aux normes SIA. On prfra
les appliquer directement bien que ce soit des normes et donc qu'elles
ne soient pas obligatoires.
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Contexte : Un point de repre
Les immeubles et les terrains en Suisse reprsentent une valeur commerciale
de quelque 2300 2800 milliards de francs suisses dont environ 1500
milliards pour les constructions.
Cette estimation correspond environ 2,5 fois la capitalisation boursire de
toutes les actions contenues dans le Swiss Performance Index (SPI).
Si lon considre un cot annuel dentretien et de rnovation denviron 1% du
montant du parc, les travaux dentretien et de rnovation sont de lordre de 15
milliard par anne !
Les acteurs sont : Les entreprises gnrales de construction, Les entreprises
de construction, Les privs bricoleurs , Les travailleurs au noir
Selon sa nature, lentretien gnral dun ouvrage, sur sa dure de vie,
reprsente plus de 75% des cots de construction de ce mme ouvrage.
Une bonne gestion devient ds lors cruciale sur le rendement global des
investissements.
Lundi 24 septembre
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Activit qui demande :
Une vision globale du processus
Une anticipation des besoins
Une coordination des intervenants
Une mthodologie stricte
Une matrise des outils de projet
LE
CLIENT
PLANIFICATION REALISATION
INTENTION
GESTION
$
Dfinition
Fonction qui consiste conseiller, planifier, organiser, grer et contrler toutes les
activits lies loptimalisation technique et financire dun patrimoine immobilier.
La Gestion : le rsultat dun processus
Lundi 24 septembre
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Le rle du management
Valoriser le patrimoine immobilier

Introduire des processus doptimalisation

Soutenir les ressources humaines oprationnelles
Rgle V.I.S.
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2
3
Les enjeux stratgique
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Vaut mieux changer que l'ampoule qui pte ou bien en
profiter pour tout changer d'un coup?
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HQ of Monsterboard
A meeting at Siemens
2000
1940
Poste alternatif
Poste fixe
Hirarchie
Contrle
Scurit
Travail dquipe
Responsabilit
Autonomie
Les enjeux danticipation
Jeudi 23 fvrier 2012
Lvolution de la place de travail: la technologie joue un rle dterminant
Lundi 24 septembre
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Les enjeux conomiques
Destination Proportion Dure
% Anne
Planification 2.5 2 8
Construction 30 40 1 4
Dure de vie 50 70 30 60
90 %
CA
10 %
Immobilier
50 %
Contrats
20 %
Actifs 15 %
Tax & Assur 5 %
Facilities 10 %
ENVIRONNEMENT
DE TRAVAIL
Salaires
60 %
IT 13 %
Environnement
de travail
20 %
Marketing 7%
COUTS
ENTREPRISE
NOUVEAU PROJET
Investissements
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Les enjeux techniques
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Maintenance prventive : anticiper les pannes. Maintenance corrective: rparer les pannes aprs-coup.
Corrective beaucoup plus complique organiser (exemple des ampoules), gnralement on fera pareil que
les annes d'avant c'est moins chiant penser
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Les 5 tapes du processus de gestion
Dfinition des
besoins
Services
gnraux
Gestion de
projet
Objectifs &
Stratgie
Contrle &
Pilotage
Lundi 24 septembre
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Ce qui se passe du
point Z de ce que
je veux accomplir
Gros cots Ressources humaines pour
mettre en place la stratgie
voulue.
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1. Dfinition des besoins
Dfinition
A partir de lanalyse de lentreprise (sa localisation, son march, sa taille, etc.),
de sa culture, de ses valeurs et de sa stratgie gnrale, il sagit de collaborer
avec le management afin de dfinir ses besoins futurs en terme
despace, dimage, ou dinfrastructures techniques.

Les tches essentielles
Analyse technique du parc immobilier
Analyse conomique (estimation) du parc immobilier
Analyse fonctionnelle et organisationnelle de lentreprise
Innovation du lieu de travail
Planification de lespace : contrle de la capacit
Jeudi 23 fvrier 2012
Lundi 24 septembre
2012
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2. Objectifs & Stratgie
Dfinition
A partir de la dfinition des besoins, il sagit de dfinir des objectifs sous
contrainte financire (le Quoi ?) ainsi quune stratgie permettant de les
atteindre (le Comment ?). Suivra la recherche de plages damliorations
techniques, conomiques ou fiscales ainsi que la mise en uvre du parc
immobilier objectif.

valuation et Due Diligence*
Stratgie Corporate Real Estate (audit)
Recherche de site et slection
Dveloppement de projet
Reprsentation du client
Ngociation et Support
Transaction
*Dsigne laudit dtaill effectu lors de la cession dune socit suivant des rgles fixes contradictoirement
pour vrifier le bien fond des hypothses retenues lors de la valorisation initiale et tablir le prix dfinitif de
la socit.
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3. Gestion de projet
Dfinition
Dans le cadre dun processus structur et cohrent tant avec les modes
opratoires des bureaux dtudes quavec ceux des entreprises de la
construction, il sagit de planifier, dexcuter et de contrler le projet
pour rpondre aux objectifs stratgique en terme qualitatifs,
quantitatifs et temporels.

Le pilotage dun projet consiste en 3 phases distinctes :
Prparation
Dveloppement du cahier des charges
Constitution dquipe darchitectes, ingnieurs spcialiss
Pilotage des tudes prliminaires
Budget et planning
Ralisation
Coordination des appels doffres: Tender process et adjudication
Surveillance de la construction
Suivi du budget et du planning
Remise
Relocalisation et management du dmnagement
Lundi 24 septembre
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On dit exactement ce que l'on veut, la couleur, une chelle de
prix, le type etc pour pas que l'entreprise qui va nous le faire
trouve un moyen de nous entuber
"des cls"
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4. Services gnraux / Grance
Dfinition
Les Services Gnraux regroupent sous une responsabilit unique la
gestion des services aux occupants et des services multi-techniques du
btiment. Ce dpartement professionnalise le service rendu, optimise et
flexibilise les cots, amliore l'environnement de travail et rduit les
risques sur le site. Aprs avoir rpondu des besoins techniques, il sagit ici
de rpondre, dans la dure, un besoin de services du btiment et de
ses occupants.
La gestion des services aux occupants : gestion des commodits, accueil et
standard, gestion documentaire, logistique, environnement, propret,
espaces verts, 3D, restauration, conciergerie et crche.
La maintenance technique : nergies et fluides, maintenance du btiment,
maintenance des quipements et support aux process.
La scurit et la prvention des sites.
Le support bureautique : support poste de travail, support priphrique,
infrastructures, serveurs et TMA.
La gestion immobilire (property management): administration des biens,
gestion locative, matrise d'ouvrage dlgu, gestion de projets, space &
data management, gestion mobilit, audits, expertises et conseil
immobilier.
Lundi 24 septembre
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5. Contrle
Dfinition
Le contrle et le suivi de la performance permettent de sassurer de
lefficience, de lefficacit et de la pertinence. Le contrle a posteriori (sur
les outputs) permettra dajuster les cots avec les objectifs stratgiques
viss, compte tenu des ressources.

Comptabilit analytique et analyse des carts
Rfrences au secteur dindustrie: Benchmarking (comparaison)
Suivi des requtes des utilisateurs: type daction, dure, ressources
ncessaires, etc.
Suivi de la documentation, contrat, etc.
Pilotage et mesure correctives: Balanced Scorecard
Outil de pilotage : dployer un systme CAFM (Computer aided facility
management) appropri
Redfinition des objectifs
Efficience
Efficacit Pertinence
Rsultat Moyens
Objectifs
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Regarder des dates de pannes, se rendre compte que
a serait plus conomique de remplacer la casse
que de payer qqn pour de la maintenance la con
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Les tches oprationnelles
Facility Management
Conseil, planification, organisation, gestion et contrle
Gestion Exploitation et entretien
Gestion Commerciale Technique Infrastructure
Reprsentation de propritaires Chauffage/ventilation/ climatisation
Service de conciergerie
Comptabilit des charges d'exploitation Systme de gestion des btiments
Scurit
Budgtisation
Domotique, sanitaires, lectricit Systmes de communication
Encadrement des utilisateurs
Approvisionnement, limination des
dchets Nettoyage, entretien du site
Exploitation des surfaces
Entretien des btiments et de
l'environnement
Services, logistique
Gestion de contrats Service d'assistance
Org. Dmnagements, planific.
Amnagements
Dcompte des charges d'exploitation
Service des cls Gestion d'nergie
Reporting immobilier Maintenance des btiments Gestion des projets
Lundi 24 septembre
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Dfinition
Insourcing : Gestion linterne
Conserver linterne toutes les tches lies la gestion immobilire

Outsourcing : Gestion externe
Remettre un tiers (une rgie) tout ou partie des tches lies la gestion
immobilire
Raisonnement
Il sagit souvent de prendre des dcisions importantes et difficilement
rversibles quant
lapproche la plus judicieuse. De nombreux paramtres influent sur la
dcision:
Effet de mode
Type dindustrie dans laquelle lon se trouve
Cots
Rapidit dintervention
Etc.

Make or buy ? Quel degr dintgration verticale ?
Lundi 24 septembre
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Ne pas garder en interne sous le prtexte de la tradition !
Conserver linterne ce qui contribue lavantage
concurrentiel!
Sous-traiter ce sur quoi il nest ni possible ni ncessaire dtre
le meilleur condition den tirer un avantage de cot de
revient !
Conserver en interne suffisamment de comptences pour
dialoguer avec le sous-traitant et le contrler !
Lundi 24 septembre
2012

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