Como tasar un terreno urbano?

La tierra como bien raz tiene caractersticas singulares que le son propias y
diferenciales con respecto al resto de los inmuebles. La capacidad de produccin de
otro u otros bienes o servicios ya sea medida en aptitud para un campo o en metros
edificables sobre un lote urbano resulta central en el anlisis e interpretacin de su
valor de mercado.

El valor de mercado de un inmueble, como es sabido, es el espacio de encuentro entre la

oferta y demanda y como tal para su interpretacin debe analizarse en forma profunda
las caractersticas y peculiaridades que gobiernan tanto a una como a otra en un
determinado lugar y tiempo. El valor de mercado es aquel ms probable en el que
coincidirn las aspiraciones tanto de la oferta como de la demanda, siempre ms tarde o
ms temprano el valor termina ajustando a estos parmetros, pero bien es cierto que en
muchos casos este tiempo de ajuste puede llegar a ser prolongado, lo que genera
incluso costos de mantenimiento y financieros que ponderados adecuadamente al inicio
de la puesta en oferta del bien dotaran de un mayor grado de fle!ibilidad al valor de
tasacin original.
En el caso especfico de los lotes urbanos en la ciudad de "s. #s., sabido es que a partir
de la nueva oleada de inversiones que ha generado multiplicidad de emprendimientos
concentrados en buenas localizaciones, han pasado a ser una presa preciada, impulsando
sus precios de cotizacin en forma paulatina pero incesante a partir de mediados del a$o
%&&' hasta nuestros das. #hora bien, y remiti(ndonos al prrafo inicial del presente
informe y teniendo en cuenta el rol de intermediacin del terreno como sustento para el
edificio que es posible erigir sobre (l, obviamente como parte de un conjunto mayor su
valor no puede ser independiente de la suerte que correr el producto final, es decir del
valor de comercializacin de las unidades que compondrn el edificio a construir.
Este razonamiento impone para la valuacin objetiva de un terreno el anlisis del
mercado de cual o cuales seran los proyectos ms viables para llevar adelante sobre (l,
conocer sus costos de produccin, la velocidad probable de venta, su valor de
comercializacin, los tiempos totales de ejecucin, los costos financieros, etc,, etc..
)brando de esta forma nos acercaramos al anlisis que lleva *o debera+ adelante todo
potencial desarrollador para analizar los costos y la viabilidad del proyecto.
,esde luego, este es un proceso y una metodologa trabajosa y que requerira por parte
del tasador el conocimiento preciso del proyecto y el planteamiento de distintos
escenarios mediante flujos de inversin y de ingresos. ,esde ya esta sera la forma ms
precisa y recomendable, pero no siempre es factible o justificable llevar adelante esta
metodologa con una rigurosidad e!trema por lo que podra recurrirse a simplificaciones
de la misma, sobre todo en lo relativo a la forma de capitalizacin de egresos e ingresos,
aplicando inter(s simple en lugar de compuesto para periodos de tiempo no muy
prolongados y ponderando una inversin y una recuperacin del capital invertido lineal.
Este tipo de metodologa es conocida como de -alor residual, teniendo en cuenta que el
valor al que se arriba queda como residuo luego de haber descontado de los ingresos
potenciales los egresos que generara llevar adelante el emprendimiento y la utilidad.