Manual Gestao Predial

GOVERNO DO ESTADO DA BAHIA
Manual de
Gesto Predial
Manual Tcnico
[Secretaria da Administrao]
Governo do Estado da Bahia

Secretaria da Administrao

MANUAL DE GESTO
PREDIAL

J aneiro/2010
GOVERNO DO ESTADO DA BAHIA

J aques Wagner

SECRETARIA DA ADMINISTRAO
Manoel Vitrio da Silva Filho

Superintendncia de Servios Administrativos SSA
Jerusa Marins Paes Coelho

Realizao
Diretoria de Patrimnio DPA/SSA

SENAI DR-BA
rea Tecnolgica - Construo Civil
Dayana Bastos Costa
Tatiana Gesteira de Almeida Ferraz
Reviso Tcnica
Jorge Luiz de Aquino Lima (Sistemas de Impermeabilizao)

Colaborao
Superintendncia de Gesto Pblica SGP
Victor Emmanuel Maia Fonseca

Coordenao de Desenvolvimento de Gesto CDG
Rita de Cssia S e Freitas
Marta Larocca Santana Rodrigues
Ana Lcia Amaral de Carvalho
Helayna Ges Soares
Raquel Miranda de Carvalho

Copyright2009porSENAIDRBA.Todososdireitosreservados

Bahia. Secretaria da Administrao.
Manual de Gesto Predial. Salvador: Secretaria da Administrao :
Superintendncia de Servios Administrativos, 2009.

1. Administrao Pblica Bahia. 2. Atos Normativos I. Ttulo
Manual de Gesto Predial
4
SUMRIO
APRESENTAO.................................................................................................................. 6
1. INTRODUO................................................................................................................ 7
2. FICHAS DE REFERNCIA DOS SISTEMAS CRTICOS .............................................. 8
FICHA DE REFERNCIA n 1 - INSTALAES HIDROSSANITRIAS.................... 9
FICHA DE REFERNCIA n 2 - INSTALAES ELTRICAS ................................. 13
FICHA DE REFERNCIA n 3 - REVESTIMENTOS DE PAREDES E TETOS EM
ARGAMASSA E GESSO............................................................................................. 17
FICHA DE REFERNCIA n 4 - REVESTIMENTO CERMICO E REJ UNTES ....... 18
FICHA DE REFERNCIA n 5 - REVESTIMENTO EM PEDRAS NATURAIS.......... 20
FICHA DE REFERNCIA n 6 - TACOS E ASSOALHOS ........................................ 22
FICHA DE REFERNCIA n 7 - PISOS CIMENTADOS E ACABADOS EM
CONCRETO................................................................................................................ 24
FICHA DE REFERNCIA n 8 - PINTURA (INTERNA E EXTERNA)....................... 26
FICHA DE REFERNCIA n 9 - ESQUADRIAS (MADEIRA, FERRO e ALUMNIO) 30
FICHA DE REFERNCIA n 10 - FORROS (GESSO, MADEIRA e PVC)................ 33
FICHA DE REFERNCIA n 11 - DIVISRIAS......................................................... 35
FICHA DE REFERNCIA n 12 - IMPERMEABILIZAO ....................................... 36
FICHA DE REFERNCIA n 13 - COBERTURAS ................................................... 39
FICHA DE REFERNCIA n 14 - SISTEMA DE CONDICIONAMENTO DE AR..... 41
3. SISTEMTICA DE GESTO DA MANUTENO PREDIAL....................................... 50
3.1 Fluxo de Gesto da Manuteno Predial.......................................................... 51
3.2 PLANILHAS PARA PLANEJ AMENTO E CONTROLE DA MANUTENO
PREDIAL ..................................................................................................................... 53
3.2.1 Cronograma Anual de Manuteno Planilha 1.............................................. 53
3.2.2 Modo de preenchimento da Planilha 1.............................................................. 54
3.2.3 Previso Oramentria Anual - Planilha 2........................................................ 54
3.2.5 Programao da Manuteno Preventiva - Planilha 3...................................... 56
3.2.7 Programao da Manuteno Corretiva - Planilha 4........................................ 58
5
4. PROCESSO DE CONTRATAO DE SERVIOS CRTICOS E AQUISIO DE
PRODUTOS................................................................................................................. 61
GLOSSRIO......................................................................................................................... 64
REFERNCIAS .................................................................................................................... 66
ANEXOS............................................................................................................................... 67
ANEXO A PLANILHAS MODELO PARA ACOMPANHAMENTO DE CONSUMO DE
ENERGIA E GUA...................................................................................................... 68
ANEXO B PMOC PLANO DE MANUTENO, OPERAO E CONTROLE DOS
SISTEMAS DE CONDICIONAMENTO DE AR............................................................ 70
ANEXO C PLANILHAS DA SISTEMTICA DE PLANEJ AMENTO E CONTROLE DA
MANUTENO PREDIAL........................................................................................... 85
6
APRESENTAO

A melhoria do processo de gesto da manuteno predial vem se apresentando como
uma das grandes preocupaes do Governo Estadual, representado pela SAEB
Secretaria de Administrao do Estado da Bahia.

Esta melhoria de processo visa uma maior eficcia da gesto e manuteno dos prdios
pblicos, assim como um acompanhamento mais eficiente dos contratos de prestao de
servio que garantam o bom funcionamento destes empreendimentos.

Por este motivo, a rea de Construo Civil do SENAI Bahia, por encomenda da SAEB,
desenvolveu um manual tcnico cujo objetivo proporcionar aos gestores prediais um
referencial terico e prtico para a implementao de uma sistemtica de gesto da
manuteno predial.

Ao longo do manual sero apresentados conceitos bsicos, fichas de referncia dos
servios crticos, planilhas para a implementao do planejamento e controle da
manuteno, bem como diretrizes para a contratao de servios e aquisio de produtos
crticos.

Espera-se que este Manual seja til aos gestores prediais, fornecendo conhecimentos
tcnicos essenciais para o exerccio da funo e despertando para a necessidade da
gesto das atividades da manuteno das edificaes, de forma a otimizar recursos e
melhorar a qualidade da prestao dos servios.
1. INTRODUO
A manuteno predial tem sido tema de debates nos ltimos anos no setor da construo
civil brasileira. Este debate se iniciou a partir do acidente ocorrido no edifcio residencial
Palace II no Rio de J aneiro em 1998, provocando fortes preocupaes tanto no meio
tcnico quanto na comunidade brasileira quanto s condies de uso e manuteno das
edificaes (GOMIDE, PUJ ADAS, NETO, 2006).
Em 1999, foi lanada a NBR 5674 Manuteno de edificaes Procedimento, com o
objetivo de fixar procedimentos de orientao para a organizao de um sistema de
manuteno de edificaes. Esta norma foi um marco para a implementao de aes
voltadas a manuteno predial.
De acordo com a referida norma, a manuteno predial um conjunto de atividades a
serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de
suas partes constituintes visando atender as necessidades e a segurana dos seus
usurios.
Alm disso, a manuteno predial visa prolongar a vida til da edificao; reduzir os
dispndios com equipamentos; evitar o elevado custo social causado pelo maior tempo
de indisponibilidade de uso destes equipamentos devido a deficincias em sua gerncia e
manuteno; reduzir custos com manuteno corretiva; bem como proporcionar servios
de alta qualidade.
importante destacar que no faz parte do escopo da manuteno predial a realizao
de obras de alteraes, ampliaes, reparos ou reconstruo parcial ou total, que
ocorrem esporadicamente por necessidades funcionais ou por acidentes (GOMIDE,
PUJ ADAS, NETO, 2006).
Apesar da recente evoluo dos estudos e de aes relativas manuteno predial, a
realidade brasileira ainda revela improvisao e falta de conhecimento de conceitos e
prticas de gesto predial, inclusive nos prdios pblicos. Existe uma carncia de cursos
de capacitao de profissionais e de metodologias para a adequada gesto da
manuteno predial, sejam em prdios privados ou pblicos, tais como edificaes
residenciais, comerciais, hospitalares, educacionais, entre outros.
Diante desta realidade, o Governo Estadual, representado pela SAEB Secretaria de
Administrao do Estado da Bahia percebeu a necessidade de melhorar a gesto e a
manuteno dos prdios pblicos do Estado, visando garantir um melhor funcionamento
destas edificaes, assim como tornar mais eficiente o acompanhamento dos contratos
de prestao dos servios de manuteno.
O caminho escolhido pelo Estado foi a realizao de um Programa Gesto Predial que
incluiu a capacitao de mais de 120 gestores prediais, durante o perodo de maio a
setembro de 2009, alm da criao de um manual tcnico de referncia para o
planejamento, execuo e controle da manuteno preventiva e corretiva dos prdios
pblicos.
Este Manual Tcnico constitui-se, portanto, num referencial terico e prtico para a
implementao de uma sistemtica de gesto predial visando tornar mais eficientes e
eficazes as atividades de manuteno.
8

2. FICHAS DE REFERNCIA DOS SISTEMAS CRTICOS

A durabilidade de uma edificao no depende apenas da qualidade dos
materiais empregados em sua construo. necessrio garantir o uso adequado
dos sistemas prediais, executar as aes de manuteno preventiva conforme
planejamento e tomar as aes de manuteno corretiva sempre que necessrio.
Estas aes devem ser percebidas como investimento no patrimnio pblico.
Visando fornecer subsdios para o planejamento e execuo das aes de
manuteno, so apresentadas a seguir as Fichas de Referncia para os
sistemas crticos, contendo as seguintes informaes:
Descrio do sistema;
Cuidados de uso;
Manuteno preventiva;
Manuteno corretiva critrios de inspeo.

Foram considerados os seguintes servios crticos:
1. Instalaes Hidrossanitrias;
2. Instalaes Eltricas;
3. Revestimento de Paredes e Tetos em Argamassa ou Gesso;
4. Revestimento Cermico e Rejunte;
5. Revestimento de Pedras Naturais;
6. Tacos e assoalhos;
7. Piso Cimentado e Pisos Acabados em Concreto;
8. Pintura Interna e Externa;
9. Esquadrias (madeira, ferro e alumnio);
10. Forros (gesso, madeira e PVC);
11. Divisrias;
12. Impermeabilizao;
13. Coberturas;
14. Sistemas de Condicionamento de Ar.
importante ressaltar que as recomendaes contidas nas fichas apresentadas a

seguir, devem ser avaliadas quanto sua pertinncia para o prdio em questo,
devendo-se fazer as adaptaes necessrias, principalmente no que se refere
periodicidade das manutenes preventivas. Outros itens porventura no citados
aqui, porm necessrios para garantir a conservao dos prdios, podem ser
acrescentados no planejamento da manuteno.
FICHA DE REFERNCIA n 1 - INSTALAES HIDROSSANITRIAS

Descrio do Sistema
As Instalaes Hidrossanitrias so constitudas pelas seguintes partes:

gua Fria e gua Quente:
Pontos de gua (fria e quente): pontos que alimentam os lavatrios, os vasos
sanitrios, os chuveiros, as pias, os tanques e as mquinas de lavar.
Tubulao de suco: entre o ponto de tomada no reservatrio inferior e a entrada da
bomba.
Tubulao de recalque: leva gua do reservatrio inferior para o reservatrio superior.
Barrilete: conjunto de tubulaes de sada do reservatrio superior que alimentam as
colunas de distribuio (prumadas).
Prumadas de gua (fria): so constitudas por tubulaes principais que trazem a
gua do reservatrio superior.
Ramais e sub ramais de distribuio de gua (fria e quente): alimentadores dos
diversos pontos, nos cmodos apropriados.
Aquecedores: podem ser individuais ou centrais, de passagem ou por acumulao.
Para estes equipamentos, seguir recomendaes especficas dos fabricantes.

Registros:
Registros de presso: vlvulas de pequeno porte, instaladas em sub ramais ou em
pontos de utilizao, destinadas regulagem da vazo de gua ou fechamento.
Registros de gaveta: vlvulas de fecho para a instalao hidrulica predial, destinadas
a interrupo eventual de passagem de gua para reparos na rede ou ramal.

Esgoto:
Pontos de esgoto: pontos por onde so liberadas as guas servidas de lavatrios,
vasos sanitrios, tanques etc, alm dos ralos secos e sifonados.
Tubulao de esgoto: dividida em ramais de descarga, ramais de esgoto, tubos de
queda, subcoletores e coletores.
Tubulao de ventilao: possibilita o escoamento dos gases emanados do coletor
pblico.

Ralos e sifes:
Ralos: devem possuir grelhas de proteo para evitar que detritos maiores caiam em
seu interior, ocasionando entupimento.
Ralos sifonados e sifes: possuem "fecho hdrico", que consiste numa pequena
cortina de gua, que evita o retorno do mau cheiro.

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guas pluviais:
guas de chuvas ou de lavagem: So normalmente coletadas pelas redes pluviais.
Sistema de guas pluviais: tem a funo de recolher e dispor adequadamente as
guas pluviais. Composto por calhas e condutores horizontais e verticais, estes
ltimos tambm chamados de prumadas.

Sistemas hidrulicos de combate a incndio:
Constitudos por reserva de gua especfica, tubulao de incndio, hidrantes,
mangotinhos e sprinklers. Os sistemas hidrulicos de combate a incndios trabalham
com presses e vazes mnimas superiores s de uma instalao predial
convencional. Na maioria das vezes deve ser utilizado um sistema de bombas de
incndio para recalcar a gua com presso suficiente para produzir a vazo requerida
ou, simplesmente, reforar a presso natural existente.

Cuidados de Uso

No lanar objetos nos vasos sanitrios e ralos que possam causar entupimento, tais
como: absorventes higinicos, folhas de papel, cotonetes, cabelos, fio dental, etc.
No jogar gordura ou resduo slido nas pias e nos lavatrios. J og-los no lixo.
Usar a grelha de proteo nos ralos das pias de cozinha.
No subir ou se apoiar nas louas e bancadas, pois podem se soltar ou quebrar,
causando ferimentos graves. No permitir sobrecarga sobre as bancadas.
No utilizar hastes, cidos ou similares para desobstruo do esgoto.
Banheiros, cozinhas e reas de servio sem utilizao por longos perodos podem
ocasionar mau cheiro, em funo da ausncia de gua nos ralos e sifes. Para eliminar
este problema, basta adicionar uma pequena quantidade de leo de cozinha para a
formao de uma pelcula, evitando-se assim a evaporao.
Durante longos perodos sem utilizao de reas molhadas, manter os registros de
gaveta fechados.
No apertar em demasia os registros, torneiras e misturadores.
Ao instalar filtros e torneiras no os atarraxar com excesso de fora, pois pode danificar
a sada da tubulao, provocando vazamentos.
No retirar elementos de apoio de peas de utilizao ou bancadas (mo francesa,
coluna do tanque, etc.).
Manter desobstrudo o extravasor (ladro).
Manter o ralo e seu entorno livre de detritos ou qualquer material que possa causar
entupimento.
Limpar os metais sanitrios, ralos das pias e lavatrios, louas e cubas de ao inox em
pias, com gua e sabo neutro e pano macio. Nunca com esponja ou palha de ao e
produtos abrasivos.
O sistema de combate a incndio no pode ser modificado e a gua de reserva deve
ser mantida.
Manter instalaes de incndio sinalizadas.
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Nunca utilizar a mangueira do hidrante para qualquer outro uso que no seja combate
a incndio.
Manter livre o acesso a hidrantes e extintores.
No utilizar a caixa de incndio para depsito de materiais, mesmo que
temporariamente.

Manuteno Preventiva Periodicidade
Verificar, registrar e analisar a leitura do medidor de gua. Utilizar
como referncia a Planilha Modelo para Acompanhamento de
Consumo de Energia e gua, em anexo I.
Diria
Limpar ralos e grelhas das guas pluviais. Caso identifique-se grande
quantidade de resduos, fazer a limpeza diria.
Semanal
Alternar o funcionamento das bombas de recalque. Sugere-se ligar a
bomba reserva por um dia a cada quinze dias.
Quinzenal
Verificar o funcionamento da bomba (rudo, apoios, vibrao,
estabilidade).
Mensal
Limpar os bicos removveis das torneiras, pois comum o acmulo
de resduos provenientes da prpria tubulao.
Mensal
Limpar e verificar a regulagem do mecanismo de descarga. Mensal
Limpar caixas de inspeo e caixas de gordura. Pode-se alterar esta
periodicidade para trimestral, caso o volume de resduos seja
pequeno.
Mensal
Verificar fechos hdricos das caixas sifonadas. Mensal
Analisar consumo de gua e efetuar testes de verificao de
vazamentos, quando identificado na leitura do medidor aumento
injustificado do consumo.
Mensal
Operar (fechar e abrir completamente) os registros de gaveta,
principalmente dos barriletes e do subsolo;
Trimestral
Limpar crivo da vlvula de p. Semestral
Limpar crivos dos chuveiros e arejadores. Semestral
Efetuar limpeza dos reservatrios, com empresa especializada. Caso
seja identificado algum indcio de contaminao ou problemas no
fornecimento de gua potvel pela rede pblica, efetuar a limpeza
em carter extraordinrio.
Semestral
Acionar tubulaes que no so constantemente usadas, como o
extravasor, de forma a evitar incrustaes e entupimentos.
Semestral
Limpar calhas e buzinotes (planejar uma limpeza para antes das
chuvas).
Trimestral
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Limpar ralos e sifes das louas, tanques, lavatrios e pias, retirando
todo material causador de entupimento (panos, fsforos, cabelos,
etc.) e jogando gua a fim de se manter o fecho hdrico nos ralos
sifonados, evitando o mau cheiro proveniente da rede de esgoto.
Semestral
Verificar tubulaes de captao e drenagem da gua do jardim para
detectar a presena de razes que possam entupir a tubulao.
Anual
Verificar e substituir, quando necessrio, as gaxetas, anis o'ring e a
estanqueidade dos registros de gaveta, visando evitar vazamento.
A cada 3 anos
Verificar e substituir, quando necessrio, os vedantes (courinhos) das
torneiras, misturadores e registros de presso para garantir a boa
vedao e evitar vazamentos;
A cada 3 anos
Solicitar vistoria do corpo de bombeiros para verificao das
instalaes de combate a incndio.
A cada 3 anos
Limpar filtros e efetuar reviso nas vlvulas redutoraes de presso
conforme recomendaes dos fabricantes.
Conforme
fabricante
Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo
Realizar uma verificao visual dos pontos de sada de gua, registros, vlvulas,
pontos de coleta de esgoto, ralos, etc., aps a concluso dos reparos.
Verificar se os materiais utilizados nos reparos atendem s normas de referncia
(indicao nas peas) e se so compatveis com os materiais j instalados.
Verificar o correto funcionamento de registros e vlvulas, aps a concluso da
instalao de gua fria. Para verificar o registro de gaveta, fech-lo e abrir uma
torneira. Um leve escoamento de gua aceitvel nestes casos.
Em caso de reparos em tubulaes de gua, solicitar que sejam realizados testes de
presso. Verificar se existem vazamentos, utilizando gua sob presso 50% superior
presso esttica mxima da instalao durante pelo menos 6 horas.
Aguardar 1h para cada metro de coluna dgua antes de submeter a tubulao
presso. Caso se faa teste de presso, aguardar 12h.
Verificar inclinaes mnimas dos tubos de esgoto: 1% para DN 100 e 2% para DN 75.
Verificar dimetro mnimo dos tubos de esgoto:
Ramal de descarga de esgoto secundrio: DN 40
Ramal de descarga que descarregue vaso sanitrio: DN 100
Tubo de queda que descarregue vaso sanitrio: DN 100
Coletor Predial: DN 100
Cortes em tubos devem sempre ser executados perpendicularmente ao eixo da pea.
Tubos cortados fora de esquadro podem originar vazamentos.
Verificar inclinao mnima das calhas: 0,5%.
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FICHA DE REFERNCIA n 2 - INSTALAES ELTRICAS

Descrio do Sistema
Uma instalao eltrica constituda por diversos elementos, tais como componentes
eltricos, circuitos e quadro eltrico de distribuio, conforme descrito a seguir.

Componentes Eltricos:
Tomadas de uso geral: para ligao de aparelhos de utilizao mveis ou portteis.
Tomadas de uso especfico: para ligao de equipamentos fixos e estacionrios.
Pontos de iluminao: para ligao de lmpadas e luminrias.
Interruptores: para acionamento dos pontos de iluminao.
Quadro de distribuio (QD): recebe a energia do medidor e distribui para os diversos
circuitos. Neles se encontram os dispositivos de proteo (disjuntores).

Condutores Eltricos:
Tem a funo de transportar energia eltrica necessria ao bom funcionamento de
todos os equipamentos. So feitos comumente de cobre ou de alumnio, com
isolamento de PVC.

Eletroduto:
Tem funo de proteger os condutores contra as aes mecnicas e corroso. Tem
tambm a funo de proteger contra perigos de incndio, resultante de
superaquecimento de condutores. Podem ser tubos de metal ou de PVC, rgidos ou
flexveis.

Circuito:
um conjunto de tomadas de uso geral e especfico, pontos de energia, pontos de
iluminao e interruptores, cuja fiao se encontra interligada.

Quadro Eltrico:
composto por disjuntor geral com chave seccionadora ou dispositivo diferencial
residual (DR), que desliga todos os circuitos, e por diversos disjuntores secundrios,
que desligam os seus respectivos circuitos. Esse disjuntor diferencial tem ainda a
funo de segurana de todos os circuitos eltricos contra as correntes de fuga
provocadas por aparelhos eletrodomsticos ou instalao eltrica em ms condies
de conservao.

Sistema de Proteo Contra Descargas Atmosfricas (SPDA):
constitudo pelos seguintes elementos: captores (pra-raios, terminais), condutores de
interligao ou descida, sistema de aterramento (hastes, cabos).

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Sistema de Aterramento:
Parte da instalao eltrica que visa proteger as edificaes e as pessoas contra
descargas atmosfricas e cargas eletrostticas, por meio de ligao terra. Constitudo
por condutor de proteo e eletrodo de aterramento (quando em barras rgidas,
chamado de haste de aterramento).

Cuidados de Uso

Em caso de sobrecarga momentnea, o disjuntor do circuito atingido se desligar
automaticamente. Neste caso, bastar relig-lo e tudo voltar ao normal. Caso ele volte
a desligar, sinal de que h sobrecarga contnua ou que est ocorrendo um curto em
algum aparelho ou no prprio circuito. Neste caso, preciso solicitar os servios de um
profissional habilitado.
Sempre que for fazer manuteno, limpeza, reaperto nas instalaes eltricas ou
mesmo uma simples troca de lmpadas, desligue o disjuntor correspondente ao circuito
ou, na dvida, o disjuntor geral.
Em caso de necessidade de corte de energia, sobretudo havendo dvida sobre o
disjuntor especfico, desligar o disjuntor geral ou disjuntor diferencial residual (DR).
Ao adquirir aparelhos eltricos, verifique se o local escolhido para a sua colocao
provido de instalao eltrica adequada para o seu funcionamento nas condies
especificadas pelos fabricantes.
Utilizar proteo individual (ex.:estabilizadores, filtros de linha e etc.) para
equipamentos mais sensveis (como computadores, central de telefone, etc.).
As instalaes de equipamentos, lustres ou similares devero ser executadas por
tcnico habilitado, observando-se em especial o aterramento, tenso (voltagem), bitola
e qualidade dos fios, isolamentos, tomadas e plugs a serem empregados;
Em instalaes aparentes, os eletrodutos rgidos devem ser fixados de modo a
constiturem um sistema de boa aparncia e firmeza.
No abrir furos em paredes prximas ao quadro de distribuio.
No utilizar benjamins ou extenses com vrias tomadas, pois eles provocam
sobrecargas.
Nunca ligar aparelhos diretamente nos quadros de luz.
No ligar aparelhos com voltagem diferente das tomadas.
Quaisquer servios nos sistemas eltricos devem ser realizados por profissionais
habilitados.
Efetuar limpeza nas partes externas das instalaes somente com pano seco.
Em caso de incndio, desligar o disjuntor geral do quadro de distribuio.
Quando a edificao estiver sem uso, recomenda-se desligar a chave geral (disjuntor
geral) no quadro de distribuio.
S instalar lmpadas compatveis com a tenso do projeto.
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Evitar contato dos componentes dos sistemas com gua.
Identificar a tenso das tomadas diferentes do padro da edificao. (Ex: identificar
tomadas em 220V quando o padro geral for 127V)

Recomendaes gerais:
de responsabilidade de contratantes e contratados cumprir a NR-10 Segurana
em Instalaes e Servios de Eletricidade.
A manuteno deve ser executada com os circuitos desenergizados (disjuntores
desligados);
Permitir somente que profissionais habilitados tenham acesso s instalaes e
equipamentos.
Sempre que for executada manuteno nas instalaes, como troca de lmpadas,
limpeza e reapertos dos componentes, desligar os disjuntores correspondentes.
Verificar, registrar e analisar a leitura do medidor de energia.
Utilizar como referncia a Planilha Modelo para
Acompanhamento de Consumo de Energia e gua, em anexo.
Diria
Fazer teste de funcionamento do sistema de iluminao de
emergncia;
Mensal
Verificar se os fusveis do sistema de iluminao de
emergncia esto mal fixados ou queimados;
Bimestral
Rever estado de isolamento das emendas de fios. Semestral
Testar o disjuntor tipo DR apertando o boto localizado no
prprio disjuntor. Ao apertar o boto, a energia ser cortada.
Caso isso no ocorra, trocar o disjuntor.
Semestral
Verificar o estado dos contatos eltricos, substituindo as peas
que apresentarem desgaste (tomadas, interruptores, pontos de
luz).
Semestral
Verificar a continuidade dos condutores em cobre nu do
sistema de aterramento.
Anual
Desobstruir poos de inspeo das hastes de aterramento. Anual
Verificar interligao das antenas ao sistema de aterramento. Anual
Reapertar todas as conexes dos Quadros de Distribuio. Anual
Realizar manuteno preventiva da subestao com empresa
especializada.
A cada 2 anos
Efetuar manutenes previstas do grupo gerador; Conforme
fabricante

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Verificar a fixao, acendimento das lmpadas e energizao das tomadas aps a

concluso dos reparos na instalao eltrica.
Verificar a operao dos disjuntores, aperto dos terminais dos condutores, proteo
contra contatos diretos, etiquetas e o funcionamento de todos os circuitos com carga
total, aps a concluso dos reparos na instalao eltrica.
Medir tenso nos pontos de tomada entre fase - fase, fase - neutro, fase terra e
neutro terra.
Fazer verificao visual dos componentes eltricos e quadros de distribuio, aps a
concluso dos reparos na instalao eltrica.
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FICHA DE REFERNCIA n 3 - REVESTIMENTOS DE PAREDES E TETOS EM

ARGAMASSA E GESSO

Descrio do Sistema
Revestimento em Argamassa /Gesso

So revestimentos utilizados para regularizar a superfcie dos elementos de vedao e
estruturais, servindo de base para receber outros acabamentos ou pintura. Auxiliam na
proteo dos elementos de vedao e estruturais contra a ao direta de agentes
agressivos.

Cuidados de Uso
Antes de realizar quaisquer furos em paredes, verificar a posio das instalaes hidrulicas,
eltricas e impermeabilizao.
Para melhor fixao de objetos nas paredes e tetos, utilizar parafusos com buchas apropriadas
ao revestimento. Evitar o uso de pregos para no danificar o acabamento.
Evitar o choque causado por batida de portas.
No lavar as paredes e tetos com gua e produtos abrasivos (ex: cloro lquido, soda custica ou
cido muritico).

No h aes especficas para manuteno preventiva dos revestimentos de
paredes. Deve-se, no entanto, executar inspees peridicas e corrigir eventuais
patologias (fissuras, trincas, umidade, etc) que sejam identificadas.
Repintar paredes e tetos. A cada 3 anos

Verificar visualmente o aspecto final do revestimento, incluindo textura adequada
aplicao do acabamento final (pintura, textura ou cermica).
Quando executado grandes reparos em paredes perpendiculares, verificar o esquadro
entre as paredes com esquadro de alumnio.
Verificar a planeza do revestimento utilizando uma rgua de alumnio (tolerncia: 3
mm)
Verificar a regularidade dos cantos, tambm com o apoio de uma rgua de alumnio.
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FICHA DE REFERNCIA n 4 - REVESTIMENTO CERMICO E REJUNTES

Descrio do Sistema
Azulejo / Cermica / Porcelanato

Utilizados em revestimento de paredes e pisos para dar acabamento em reas midas
como cozinhas, banheiros, lavabos e reas de servio, protegendo estes ambientes e
aumentando o desempenho contra umidade e infiltrao de gua. Facilitam tambm a
limpeza e tornam o ambiente mais higinico, alm de possurem uma funo
decorativa. Devem ser assentados com argamassa colante.
Podem ser classificados por vrios critrios, entre eles o desgaste da superfcie
esmaltada (PEI), dureza e outros.

Argamassa colante
Produto industrial, no estado seco, composto de cimento Portland, agregados minerais
e aditivos qumicos, que, quando misturado com gua, forma uma massa viscosa,
plstica e aderente, empregada no assentamento de placas cermicas para
revestimento.

Rejuntes
Tratamento dado s juntas de assentamento dos materiais cermicos e pedras naturais
para garantir a estanqueidade e o acabamento final dos revestimentos de pisos e
paredes e dificultar a penetrao de gua.
Os rejuntes tambm tm a funo de absorver pequenas deformaes, por isso, existe
um tipo especfico de rejuntamento para cada local e tipo de revestimento.
So utilizados no preenchimento das juntas de revestimentos cermicos em pisos e
paredes, tanto internos(a) quanto externamente. Tambm so utilizados em pedras
naturais, pastilhas de porcelana e pastilhas de vidro.

Cuidados de Uso
Antes de perfurar qualquer pea, deve-se consultar os projetos de instalaes para

evitar perfuraes em tubulaes e camadas impermeabilizadas.
Para fixao de mveis ou acessrios, utilizar somente parafusos com buchas
especiais, evitando impacto nos revestimentos que possam causar fissuras.
Utilizar sabo neutro para lavagem. No utilizar produtos qumicos corrosivos tais como
cloro lquido, soda custica ou cido muritico. O uso de produtos cidos e alcalinos
pode causar problemas de ataque qumico nas placas cermicas e nos rejuntes.
Na limpeza, tomar cuidado com o encontro de paredes e tetos em gesso.
19
No utilizar bomba de pressurizao de gua na lavagem, bem como vassouras de
piaava ou escovas com cerdas duras, pois podem danificar o rejuntamento.
Evitar bater com peas pontiagudas, que podem causar lascamento nas placas
cermicas.
Cuidado no transporte de eletrodomsticos, mveis e materiais pesados. No arrast-
los sobre o piso, a fim de evitar riscos, desgastes e/ou lascamentos.
No colocar vasos de planta diretamente sobre o revestimento, pois podem causar
manchas.
No usar objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na limpeza de cantos difceis.
Usar escova apropriada.
No raspar com esptulas metlicas. Usar, quando necessrio, esptulas de PVC.
No utilizar palhas ou esponjas de ao na limpeza.
Em reas muito midas como banheiros, deixar sempre o ambiente ventilado para
evitar fungo ou bolor nos rejuntes.

Verificar e completar o rejuntamento, a cada ano ou quando
aparecerem falhas.
Anual
Lavar as paredes externas para retirar o acmulo de sujeira,
fuligem e fungos. Utilizar sabo neutro para lavagem. No utilizar
produtos qumicos corrosivos.
Anual
No caso de fachadas e pisos, verificar as juntas de trabalho.
Estas devem ser preenchidas com mstique e nunca com
argamassa para rejuntamento.
Anual
Verificar se existem peas soltas ou trincadas e reassent-las
imediatamente com argamassa colante adequada.
Anual

Verificar na embalagem se as caractersticas dos produtos (cermicas, argamassas

colantes, rejuntes) atendem aos requisitos de uso.
Verificar visualmente o nivelamento entre as peas, a planeza do revestimento, a
variao na espessura das juntas e a presena de salincias.
Verificar visualmente o preenchimento das juntas entre as peas, nas quais no devem
haver falhas (falta ou excesso).
Verificar visualmente a limpeza das peas.
20
FICHA DE REFERNCIA n 5 - REVESTIMENTO EM PEDRAS NATURAIS

Descrio do Sistema
Pedras naturais so mrmores, granitos, ardsias, etc. So utilizadas em revestimento de

pisos e paredes, internas e externamente. Alm de ser elemento decorativo, podem evitar
a passagem de gua, presena de umidade e diminuir a propagao do som. So
utilizadas tambm em tampos de pia e balces.
As pedras so extradas de jazidas naturais e podem ou no receber acabamento.
Caractersticas como a dureza dependero do tipo de cada pedra. As diferenas de
tonalidade e desenho tambm so caractersticas destes tipos de revestimento.
As peas podero ser assentadas sobre argamassa, com aplicao de argamassa
colante ou utilizao de peas metlicas, estas mais usuais em fachadas.

Cuidados de Uso

Antes de perfurar qualquer pea deve-se consultar os projetos de instalaes, para
evitar perfuraes em tubulaes e camadas impermeabilizadas.
No usar mquina de alta presso para a limpeza na edificao. Utilizar enceradeira
industrial com escova apropriada para a superfcie a ser limpa.
Utilizar sabo neutro prprio para lavagem de pedras. No utilizar produtos corrosivos
que contenham em sua composio produtos qumicos, tais como, cloro lquido, soda
custica ou cido muritico.
Nos procedimentos dirios de limpeza de pedras polidas, sempre procurar remover
primeiro o p ou partculas slidas com um pano macio ou escova de plo nos tampos
de pias e balces. Nos pisos e escadarias, remover com vassoura de plo ou mop p,
sem aplicar presso excessiva para evitar riscos e desgastes precoces devido ao atrito.
Em seguida, aplicar um pano ou mop lquido (sempre bem torcidos, sem excesso de
gua) com gua ou soluo diluda de detergente neutro para pedras. Por fim, aplicar
um pano macio de algodo para secar a superfcie. Evitar a lavagem de pedras para
que no surjam manchas e eflorescncias e, quando necessrio, utilizar detergente
especfico.
Nunca tentar remover manchas com produtos genricos de limpeza ou com solues
caseiras. Sempre que houver algum problema, procurar consultar empresas
especializadas, pois muitas vezes a aplicao de produtos inadequados em manchas
pode, alm de danificar a pedra, tornar as manchas permanentes.
No caso de pedras naturais utilizadas em ambientes externos, em dias de chuva
poder ocorrer acmulo localizado de gua, em funo das caractersticas das pedras
utilizadas. Se necessrio, remover a gua com auxlio de rodo.
Sempre que possvel, utilizar capachos ou tapetes nas entradas, para evitar o volume
de partculas slidas sobre o piso.
Utilizar protetores de feltros e / ou mantas de borracha nos ps dos mveis.
21
Evitar bater com peas pontiagudas.
Cuidado no transporte de equipamentos, mveis e materiais pesados. No arrast-los
sobre o piso.
No colocar vasos de planta diretamente sobre o revestimento, pois podem causar
manchas.
No deixar cair sobre a superfcie graxas, leo, massa de vidro e tinta. Caso isto
ocorra, limpar imediatamente.
Sempre que produtos causadores de mancha (caf, refrigerante, alimentos, etc) carem
sobre a superfcie, procurar limp-la com pano absorvente ou papel toalha.
Em reas muito midas, manter o ambiente ventilado para evitar o aparecimento de
mofo (bolor).

Em caso de reforma, cuidado para no danificar a camada impermeabilizante,
quando houver.
No caso de fixao das pedras com elementos metlicos, no remover nenhum
suporte e no caso de substituio contatar uma empresa especializada.
Encerar pisos polidos com produtos especficos para proteger a
pedra de agentes abrasivos. Em reas de circulao intensa,
intensificar a periodicidade (semanal ou diria).
Pelo menos
mensal
Verificar e completar o rejuntamento, a cada ano ou quando
aparecerem falhas.
Anual
No caso de fachadas e pisos, verificar as juntas de trabalho.
Estas devem ser preenchidas com mstique e nunca com
argamassa para rejuntamento.
Anual
Verificar se existem peas soltas ou trincadas e reassent-las
imediatamente com argamassa colante adequada.
Anual

Para a recolocao de peas, atentar para o uso correto da argamassa colante para
cada tipo de pedra e ambiente (interno e externo).
Verificar na embalagem se as caractersticas das argamassas colantes atendem aos
requisitos de uso.
22
FICHA DE REFERNCIA n 6 - TACOS E ASSOALHOS

Descrio do Sistema
Revestimentos de madeira utilizados para acabamento em pisos, proporcionando

conforto e bom aspecto esttico.
Por se tratar de material no inerte, a madeira pode trabalhar em funo da variao de
umidade do ambiente, o que pode ocasionar fissuras nas juntas de calafetao entre as
peas.
Por ser um produto natural, pode apresentar diferenas de tonalidades em suas peas.

Cuidados de Uso
No deixar a luz do sol bater diretamente sobre os pisos, pois pode criar rachaduras,
trincas ou causar outros prejuzos, s vezes irreparveis.
Nas reas do piso onde a luminosidade no incide, como aquelas que ficam sob os
tapetes, a madeira pode ficar com colorao diferente. Deixar que a rea fique exposta
luz durante algumas semanas, at que o piso retome a tonalidade original.
Nunca molhar o piso de madeira com gua corrente ou pano encharcado.
Ao derrubar algum tipo de lquido no piso, limpar imediatamente com um pano seco
para evitar manchas.
No arrastar mveis ou objetos sobre a superfcie.
Utilizar protetores de feltros ou de borracha nos ps dos mveis.
Evitar a queda de objetos pontiagudos. Alguns tipos de saltos de sapato tambm
podem danificar o piso.
Utilizar tapete ou capacho nas portas de entrada para evitar que os sapatos tragam
gros de poeira que possam vir a riscar o piso.
Antes da aplicao do acabamento final, no deixar cair sobre a superfcie graxa ou
leo.
Aplicar o acabamento final tipo cera, verniz ou resina de poliuretano, utilizando os
servios de empresas especializadas.

Recomenda-se raspar, calafetar e aplicar acabamento no terceiro ano de uso e
posteriormente, de acordo com a necessidade.
Inspecionar os pisos visando identificar a necessidade de reparos
(peas soltas ou lascadas, acabamento danificado, juntas
trincadas).
Anual

23


Utilizar peas de mesmo tipo de madeira e mesmo formato das originais.
Aps o reparo, aplicar o tratamento das peas em toda a rea do cmodo, de forma a
garantir a uniformidade do acabamento do piso.
24
FICHA DE REFERNCIA n 7 - PISOS CIMENTADOS E ACABADOS EM

CONCRETO

Descrio do Sistema
So argamassas ou concreto, especificamente preparados, destinados a regularizar e dar

acabamento final a pisos e lajes ou servir de base para assentamento de revestimentos
como cermicas, pedras, carpete, pisos laminados e outros.

Cuidados de Uso
No utilizar mquina de alta presso para a limpeza na edificao. Utilizar enceradeira

industrial com escova apropriada para a superfcie a ser limpa.
No deixar cair leos, graxas, solventes e produtos qumicos (cidos, etc.).
Em caso de danos, principalmente em garagens ou reas externas, proceder
imediata recuperao do piso cimentado sob risco de aumento gradual da rea
danificada.
Quando especificado para receber um determinado tipo de revestimento, este deve ser
colocado, o mais rpido possvel, para evitar danos.
Evitar bater com peas pontiagudas.
Cuidado no transporte de equipamentos, mveis e materiais pesados. No arrast-los
sobre o piso.
No utilizar objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na limpeza dos cantos de
difcil acesso.
Na limpeza, no raspar com esptulas metlicas. Utilizar, quando necessrio, esptula
de PVC.
Promover o uso adequado e evitar sobrecargas, conforme definido nos projetos.

Verificar a integridade fsica do piso cimentado, quando utilizado
em garagens ou em reas externas recompondo-o, quando
necessrio.
Anual
Verificar as juntas de trabalho. Quando necessrio, reaplicar
mastiques ou substituir junta elastomrica, nunca com
argamassa ou silicone.
Anual
25

No caso de demolio parcial do piso, atentar para no provocar deformaes,
destacamentos, depresses, salincias, fissuras ou outras imperfeies, tanto no piso
remanescente como no trecho novo.
Verificar o caimento do contrapiso para os locais de escoamento da gua. O caimento
mnimo deve ser de 0,5% em reas molhadas ou reas externas. A verificao final
pode ser feita jogando-se gua no piso.
Verificar visualmente o acabamento da superfcie.
Verificar aderncia do piso base atravs da percusso de martelo de borracha.
Verificar a execuo das juntas em pisos externos. Os quadros no devem ter
dimenses maiores do que 2,5m.
26
FICHA DE REFERNCIA n 8 - PINTURA (INTERNA E EXTERNA)

Descrio do Sistema
As pinturas proporcionam proteo s edificaes como material de acabamento final,

possibilitando uniformidade da superfcie, proteo de elementos estruturais, tais como,
reboco, gesso, madeira, etc, bem como conforto e beleza pela utilizao de cores. A
pintura composta de fundos, massas, tintas, textura e, por fim, acabamento, conforme
descrio a seguir.

Tintas de fundo - parede
Selador PVA: recomendado para reduzir e uniformizar a absoro de superfcies
internas porosas, sem pintura, como reboco, concreto, tijolo, gesso, massas
niveladoras.
Preparador de paredes: recomendado para uniformizar ou reduzir a absoro de
superfcies porosas como o gesso, tijolo aparente, telha cermica, concreto e pedras;
bem como aumentar a coeso de superfcies friveis e sem resistncia mecnica como
rebocos de baixa resistncia mecnica e superfcies de caiao.

Massas de regularizao da superfcie - parede
Massa corrida (PVA): indicada para paredes internas, nivelando e corrigindo
imperfeies. Aplicada com desempenadeira de ao, em camadas finas e sucessivas.
Massa acrlica: um produto indicado para corrigir, alisar e uniformizar superfcies de
concreto e argamassa, em ambientes externos e internos, proporcionando um
acabamento liso.

Tintas de acabamento - parede
Tinta ltex PVA: tinta base de gua, de alta qualidade, torna-se mais econmica,
porque contm mais slidos e menos lquido, possuindo assim, maior poder de
cobertura e durabilidade. Aplicveis em superfcies internas. Recomendada para
aplicao em superfcie de alvenaria base de cimento, concreto e gesso.
Tinta acrlica: tinta base de resina acrlica e pigmentos de alta qualidade, sendo
solvel em gua. Apresenta secagem rpida, odor suave, cores vivas, firmes e
resistentes luz. Recomendada para aplicao em superfcie de alvenaria base de
cimento, concreto e gesso.

Tintas de fundo madeira
Fundo fosco ou Fundo sinttico nivelador (branco): melhora o rendimento e a qualidade
dos esmaltes, proporcionando timo poder de enchimento e fcil lixamento. Uso interno
e externo. Sua diluio feita com aguarrs. Aplicado com pincel ou rolo de espuma.
27
Seladora para madeiras (incolor): melhora o rendimento e a qualidade do acabamento
dos vernizes, proporcionando timo poder de enchimento e maior maciez no lixamento.
Utilizado em local interno.

Massa de regularizao madeira
Massa a leo para madeira: indicada para nivelar e corrigir imperfeies de superfcies
externas e internas de madeira. Seu alto poder de enchimento esconde os veios da
madeira. Para diluir, adicionar o aguarrs. Sua aplicao feita com esptula e
desempenadeira. No deve ser aplicada diretamente sobre a madeira. necessria a
preparao da superfcie usando o fundo preparador para madeira.

Tinta de acabamento madeira
Esmalte acetinado: ideal para pintar superfcies internas e externas de metal e
madeira. Alm de fcil aplicao, ele tambm resiste s agresses do tempo.
Esmalte brilhante: garante um resultado mais duradouro contra agresses do tempo.
ideal para pintar superfcies internas e externas de metal e madeira.
Esmalte fosco: ideal para pintura de quadros escolares (lousas) e superfcies internas
e externas de madeira e metais.
Tinta a leo: usado em superfcies externas e internas de madeira e metais. Sua
diluio com aguarrs.

Tinta de acabamento madeira
Verniz Copal: fcil de aplicar e no altera a cor original da madeira. Serve como
acabamento para uso interno e externo da madeira.
Verniz martimo: sua fina camada transparente protege o aspecto natural da madeira e
proporciona um bom acabamento. Serve para uso interno e externo.
Verniz tingidor: enverniza e altera a tonalidade de superfcies novas de madeira,
recupera as madeiras que sofreram desbotamento pela ao do tempo e protege
contra a ao do sol, chuva, maresia e poluio. Tinge a madeira, sem deixar de
valorizar os seus veios naturais. Disponvel nos padres mogno e imbuia.

Outros produtos
Aguarrs: indicado para a diluio de esmalte sinttico, tinta a leo, vernizes e para
limpeza de equipamentos de pintura.
Removedores: so produtos qumicos destinados remoo de tinta seca, para
preparao de uma nova superfcie a ser pintada.

Cuidados de Uso

Evitar atrito nas superfcies pintadas, pois a abraso pode remover a tinta, deixando
manchas.
Evitar pancadas que marquem ou trinquem a superfcie.
Evitar contato de produtos qumicos de limpeza, principalmente produtos cidos.
28
Em caso de necessidade de limpeza, jamais utilizar esponjas speras, buchas, palha
de ao, lixas e mquinas com jato de presso.
Evitar o contato com pontas de lpis ou canetas.
No utilizar lcool para limpeza de reas pintadas.
Nas reas internas com pintura, evitar a exposio prolongada ao sol, utilizando
cortinas nas janelas.
Para remoo de poeira, manchas ou sujeiras em paredes e tetos, devem-se utilizar
espanadores, flanelas secas ou levemente umedecidas com gua e sabo neutro.
Deve-se tomar o cuidado de no exercer presso demais na superfcie.
Em caso de manchas de gordura, limpar com gua e sabo neutro imediatamente.

Repintura de reas internas e externas (fachada, muros, etc.). 3 anos

Recomendaes gerais para execuo de pinturas:

Em caso de necessidade de retoque, deve-se repintar todo o pano da parede (de quina
a quina), para evitar diferenas de tonalidade entre a tinta velha e a nova numa mesma
parede.
Rebocos novos devem ter sido executados h, pelo menos, 28 dias.
Evitar realizar pintura em dias com muita umidade sujeitos a chuva.
Partes soltas ou mal aderidas devem ser eliminadas, raspando, lixando ou escovando
a superfcie.
Imperfeies profundas do reboco/cimentado devem ser corrigidas com argamassa.
Imperfeies rasas das superfcies devem ser corrigidas com Massa Acrlica (reboco
externo e interno) ou Massa Corrida (reboco interno).
Antes de iniciar a pintura: forrar o cho, retirar os espelhos dos interruptores e proteger
rodaps e esquadrias.
Antes de executar a pintura de paredes e tetos, proteger as esquadrias de alumnio
com fitas adesivas de PVC. As fitas tipo crepe costumam manchar as esquadrias
quando em contato prolongado.
Remover a fita adesiva imediatamente aps o uso.


Verificar visualmente se foram removidas as sujeiras, incrustaes, partes soltas ou
mal aderidas, etc,. antes da pintura.
Verificar se os produtos foram aplicados na sequncia correta e com nmero correto de
demos.
Verificar se a pintura de acabamento est com brilho, textura e cor uniformes e sem
marcas de pincis, falhas, emendas, escorrimentos e enrugamentos.
29
Verificar se as superfcies adjacentes s destinadas pintura esto limpas, sem sinais
de salpicos e escorridos e se a pintura fresca est protegida contra incidncia de poeira
e gua.
Verificar se as ferramentas foram deixadas limpas.
30
FICHA DE REFERNCIA n 9 - ESQUADRIAS (MADEIRA, FERRO e ALUMNIO)

Descrio do Sistema

Elementos de fechamento de vos das edificaes, que fornecem segurana, permitem a
passagem de pessoas, iluminao e ventilao.

Uma boa esquadria deve atender requisitos de durabilidade ao ar e a gua, alm de
apresentar facilidade de manuseio, sem exigir esforo do usurio nas operaes de abrir
e fechar.

As esquadrias tambm abrangem corrimo, guarda-corpo, batentes e outros elementos
arquitetnicos.

As esquadrias podem ser confeccionadas dos seguintes materiais:
Madeira: pintada ou natural;
Alumnio: anodizado ou pintado;
Ao: chapa dobrada ou de perfilados;
Sintticos: PVC;
Vidro: auto-portantes;
Outros.

A seguir, seguem classificaes das esquadrias, quanto forma de funcionamento:
Charneira (de abrir): porta ou janela com movimento de rotao sobre o eixo vertical na
borda da folha, como a maioria das portas.

Pivotante: porta ou janela com movimento de rotao sobre o eixo vertical, atravs de
pivs, passando por um ponto entre as bordas da folha (muito comum nas portas de vidro
temperado).

Basculante: janela com movimento de rotao sobre o eixo horizontal (muito comum em
janelas de sanitrios). Proporcionam ventilao ao ambiente limitando / impedindo o
acesso de gua da chuva.

Guilhotina: janela com movimento de translao na direo vertical. Deve-se ter especial
ateno com o dispositivo de fixao da parte mvel.

De correr: porta ou janela com movimento de translao na direo horizontal. No
interferem nas reas externas ou internas, permitindo, no caso de janelas, o uso de telas,
persianas ou cortinas. Oferecem a possibilidade de regulagem da abertura das folhas,
propiciando maior conforto na aerao do ambiente.

31

Cuidados de Uso

As janelas devem correr suavemente, no devendo ser foradas.
No arrastar objetos atravs dos vos de janelas e portas maiores que o previsto, pois
podem danificar seriamente as esquadrias.
Providenciar batedores de porta a fim de no prejudicar as paredes e maanetas.
Manter as portas permanentemente fechadas ou travadas, evitando assim o seu
empenamento ou danos devidos s rajadas de vento.
Em caso de ventos fortes, manter fechados ou travados os basculantes evitando que
os mesmos se fechem bruscamente, o que pode quebrar os vidros e danificar os
caixilhos.
No usar detergentes com saponceos, esponjas de ao ou qualquer outro material
abrasivo.
No usar produtos cidos ou alcalinos. Sua aplicao poder causar manchas na
pintura.
No utilizar objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na limpeza dos "cantinhos"
de difcil acesso. Essa operao poder ser feita com o auxlio de pincel.
No utilizar vaselina, removedor, thinner ou qualquer outro produto derivado do
petrleo, pois alm de ressecar plsticos e borrachas, fazendo com que percam sua
funo de vedao, estes produtos possuem componentes que vo atrair partculas de
poeira que agiro como abrasivo, reduzindo em muito a vida til do acabamento
superficial.
No remover as massas de vedao.
As esquadrias de alumnio modernas so fabricadas com acessrios articulveis
(braos, fechos e dobradias) e deslizantes (roldanas e rolamentos) de nylon, que no
exigem nenhum tipo de lubrificao. Suas partes mveis, eixos e pinos so envolvidos
por uma camada de material autolubrificante, de grande resistncia ao atrito e s
intempries.

Esquadrias de Madeira
Limpar as esquadrias com um pano umedecido e logo aps um
pano seco. Antes, deve-se ter o cuidado de retirar o excesso de
p com um espanador ou escova.
Bimestral
Limpar trilhos inferiores em portas e janelas de correr, evitando-
se o acmulo de poeira que podem comprometer o desempenho
das roldanas e exigir a sua troca precoce.
Bimestral
Reapertar com chave de fenda (sem excesso de fora) todos os
parafusos dos fechos, fechaduras, puxadores, fixadores e
roldanas, sempre que necessrio.
Trimestral
Reaplicar verniz nas esquadrias com acabamento envernizado. Anual
Verificar a vedao e fixao dos vidros. Anual
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Repintar esquadrias com acabamento em pintura, com o uso
correto da tinta.
3 anos
Raspar totalmente e reaplicar verniz nas esquadrias
envernizadas.
3 anos
Esquadrias de Ferro
Repintar as esquadrias, aps o tratamento devido dos pontos de
oxidao, com as mesmas especificaes da pintura original.
A cada 2 anos
Esquadrias de Alumnio
Limpar as esquadrias como um todo, inclusive guarnies de
borracha e escovas, com soluo de gua e detergente neutro a
5%, com auxilio de esponja macia.
Bimestral
Limpar trilhos inferiores em janelas e portas de correr, evitando-
se o acmulo de poeira que podem comprometer o desempenho
das roldanas e exigir a sua troca precoce.
Bimestral
Limpar os drenos (orifcios) dos trilhos inferiores, para evitar
entupimentos e vazamento de gua para o interior do ambiente,
principalmente em pocas de chuva.
Bimestral
Reapertar com chave de fenda (sem excesso de fora) todos os
parafusos dos fechos, fechaduras, puxadores, fixadores e
roldanas.
Trimestral


Verificar se as folhas da janela possuem gaxetas peas de vedao em borracha
ou escovas fixadas ao longo de todo o permetro das folhas.
Pressionar a janela fechada, de dentro para fora. A presso no deve provocar
abertura alguma entre as gaxetas. Para que a janela seja totalmente estanque
indispensvel que todas as gaxetas permaneam comprimidas quando as folhas
estiverem fechadas. Procedimento de avaliao: colocar uma folha de papel (de
preferncia celofane) entre as folhas de abrir e a fixa. Depois s fechar e puxar o
papel. Se ele no sair, a vedao est boa.
Verificar se o trinco est firme e se ele fecha sem sofrer ou causar deformaes.
Verificar a existncia de pequenos rasgos ou furos nos trilhos inferiores, que permitam
o escoamento da gua de chuva.
Verificar se as peas esto perfeitamente parafusadas.
Verificar se os parafusos esto ntegros, sem pontos de ferrugem.
Verificar se os vidros esto bem fixados e em tamanho adequado folha da esquadria.
Verificar se a pintura ou anodizao est homognea, sem riscos nem amassamentos.
33
FICHA DE REFERNCIA n 10 - FORROS (GESSO, MADEIRA e PVC)

Descrio do Sistema

Revestimento interno aplicado no teto das construes. Contribuem para a esttica e
para o conforto do usurio. So executados aps finalizao dos revestimentos verticais
e das instalaes a serem embutidas.

Os forros so normalmente compostos por um fixador (que o prende ao teto), um porta
painel e um painel. Os painis podem ser de diversos materiais, como:
Madeira
PVC (em placas removveis ou lminas)
Gesso (em placas e acartonado)
Fibra mineral
Isopor
L de vidro
Metal

Os forros com painis removveis (PVC, fibra, isopor, etc) tm a vantagem de facilitar o
acesso s instalaes embutidas para execuo de reparos ou modificaes.

Cuidados de Uso
Forros de Madeira
Fazer a impermeabilizao da madeira para evitar possveis problemas como:
rachaduras e presena de fungos.
gua proveniente de vazamento ou de vapor gerado nos banheiros e cozinhas pode
comprometer a durabilidade do forro. Uma ventilao adequada pode evitar problema
de menor intensidade.
A limpeza pode ser feita com o uso de pano seco ou por aspirao mecnica.

Forros de PVC
necessrio ter cuidado com a instalao de luminrias, pois os forros podem sofrer
deformaes ou manchas devido ao excesso de calor.
De preferncia, as luminrias devem estar fixadas na estrutura de apoio e no nas
placas de PVC.
As lminas utilizadas nesta estrutura devem ter tons pastel: branco, bege ou cinza
claro. Outras tonalidades esto sujeitas a manchas.
Para limpeza, utilizar um pano embebido em detergente ou sabo neutro e gua.
No forar o forro para evitar danos ao mesmo.

34
Forros de Gesso
No lavar o forro com gua e produtos abrasivos.
No fixar suportes para pendurar vasos ou quaisquer outros objetos, pois o forro no
dimensionado para suportar pesos.
Evitar impactos no forro que possam danific-los.
Manter os ambientes ventilados, evitando o aparecimento de bolor nos tetos.

Forros de Madeira
Inspecionar os forros e, quando necessrio, reaplicar
acabamentos e substituir peas eventualmente danificadas
(selecionar peas com as mesmas caractersticas).
Anual
Atentar para presena de cupins nos ambientes e fazer
tratamento apropriado.
Anual
Forros de Gesso
Repintar os forros dos banheiros com tinta acrlica. Antes de
aplicar a tinta de acabamento, logo na 1 pintura, deve-se utilizar
o selador acrlico.
Anual
Repintar tetos das reas secas A cada 3 anos


Verificar a adequada fixao das peas do forro.
Verificar o nivelamento do forro.
Verificar visualmente a homogeneidade do forro de gesso, o acabamento do rejunte e
se no h presena de marcas das emendas em relevo.
35

FICHA DE REFERNCIA n 11 - DIVISRIAS

Descrio do Sistema

Elementos, normalmente de pequena espessura quando comparado com as paredes de
alvenaria, que permitem a diviso de ambientes. A rapidez na instalao e a possibilidade
de montar e desmontar facilitam modificaes de lay-out.

So normalmente compostas por:
Perfis metlicos: ficam fixados nas paredes, pisos e tetos, e do suporte aos painis.
Painis: podem ser encontrados em diversos materiais, sendo mais comuns os painis
de gesso acartonado e chapas de madeira reconstituda (chapa dura, tipo Eucatex),
revestidas com laminado melamnico. H ainda painis em madeira revestida por
placas cimentcias que possuem maior resistncia a impactos e aos esforos
mecnicos.
Enchimentos: normalmente em fibras de vidro ou l de rocha, visam melhorar o
isolamento termoacstico.
Vidros e acessrios.

Cuidados de Uso

Evitar choques e sobrecargas. No forar as divisrias.
Limpar com pano macio seco ou levemente umedecido. Nunca molhar as divisrias.

Verificar e ajustar portas e fechaduras em divisria. Semestral
Verificar situao dos perfis e parafusos quanto oxidao. Anual
Verificar fixao dos vidros e estabilidade dos conjuntos. Anual
Verificar condies de acabamento das chapas. Anual


A manuteno corretiva das divisrias deve ser realizada sempre com os mesmos
materiais das divisrias originais. O sistema de gesso acartonado possui arremates,
acessrios e parafusos prprios do sistema. No improvisar. Atentar para a cor do
acabamento das chapas e dos perfis.
Verificar estabilidade dos painis e fixao dos vidros, aps a instalao das divisrias.
Verificar prumo das divisrias com auxlio de uma rgua de prumo.
Verificar visualmente o acabamento das chapas e das emendas das divisrias de
gesso acartonado.
36
FICHA DE REFERNCIA n 12 - IMPERMEABILIZAO

Descrio do Sistema

o tratamento dado em partes e/ou componentes da construo para garantir
estanqueidade e impedir a infiltrao de gua e vapor.
Existem vrios tipos de materiais empregados nas impermeabilizaes, tais como mantas
pr-fabricadas, membranas asflticas, argamassas polimricas, resinas acrlicas
termoplsticas, membranas acrlicas, etc.
A seguir, esto conceituados alguns tipos de impermeabilizao, classificados em
impermeabilizao rgida e flexvel, conforme NBR 9575 Seleo e Projeto.

Sistema Rgido: conjunto de materiais ou produtos aplicveis nas partes construtivas
no sujeitas a fissurao, devido a variaes trmicas diferenciadas, grandes vibraes,
exposio solar, tais como reservatrios de gua enterrados e subsolos.

Argamassa impermevel com aditivo hidrfugo: tipo de impermeabilizao no
industrializada aplicada em substrato de alvenaria ou concreto, constitudo de areia,
cimento, aditivo hidrfugo e gua, formando um revestimento com propriedades
impermeabilizantes.
Argamassa modificada com polmero: tipo de impermeabilizao no industrializada
aplicada em substrato de alvenaria ou concreto, constitudo de agregados minerais
inertes, cimento e polmeros, formando um revestimento com propriedades
impermeabilizantes.
Argamassa polimrica: tipo de impermeabilizao industrializada aplicada em substrato
de concreto e alvenaria, constituda de agregados minerais inertes, cimento e
polmeros, formando um revestimento com propriedades impermeabilizantes.
Sistema Flexvel: conjunto de materiais ou produtos aplicveis nas partes construtivas
sujeitas a fissurao, devido a variaes trmicas, grandes vibraes, exposio solar,
tais como, lajes (macias, mistas ou pr-moldada), espelhos dgua, calhas de grandes
dimenses, jardineiras e floreiras, pisos frios (banheiros, cozinhas, reas de servio).
Membrana de asfalto modificado: produto impermeabilizante, moldado no local, com ou
sem estruturante, sendo o asfalto modificado um produto slido de cor entre preta e
marrom escura, obtido pela modificao do cimento asfltico de petrleo com
polmeros, que se funde gradualmente pelo calor, de modo a se obter determinadas
caractersticas fsico-qumicas.

Membrana de emulso asfltica: produtos impermeabilizantes, moldados no local, com
ou sem estruturante, sendo a emulso asfltica um produto resultante da disperso de
asfalto em gua, atravs de agentes emulsificantes. Este produto pode ser aplicado em
reas menores, sem grandes movimentaes (jardineiras, floreiras, pequenas lajes,
calhas, pisos frios, etc).

37
Membrana de soluo asfltica: produto impermeabilizante, moldado no local, com ou
sem estruturante, sendo a soluo asfltica um produto resultante da disperso de
asfalto em solvente especiais, atravs de agentes emulsificantes. Este produto pode
ser aplicado em reas menores, sem grandes movimentaes (jardineiras, floreiras,
pequenas lajes, calhas, pisos frios, etc).

Manta asfltica: produto impermevel, pr fabricado, estruturado, obtido por
calandragem, extenso ou outros processo, com caractersticas definidas. Este produto
pode ser aplicado em reas maiores, sujeitas a trfego e grandes movimentaes
(estacionamentos, coberturas, piscinas, terraos, etc).

Cuidados de Uso

Evitar acmulo de gua nos pisos, Sse necessrio lavar, remover excesso de gua
com rodo.
Evitar plantas com razes agressivas que possam danificar a impermeabilizao ou
obstruir os drenos de escoamento.
Manter o nvel de terra em jardineiras no mnimo 10 cm abaixo da borda, para evitar
infiltraes indesejveis.
No permitir a fixao de antenas, postes de iluminao ou outros equipamentos sobre
lajes impermeabilizadas atravs da utilizao de buchas, parafusos ou chumbadores.
Sugere-se a utilizao de base de concreto sobre a camada de proteo da
impermeabilizao, sem remov-la ou danific-la.
No fixar pregos ou parafusos e buchas, nem chumbadores nos revestimentos das
platibandas, rufos, muros e paredes impermeabilizadas.
Para qualquer tipo de instalao de equipamento sobre superfcie impermeabilizada,
deve-se solicitar a presena de uma empresa especializada em impermeabilizao.
Lavar os reservatrios com produtos de limpeza e materiais adequados, mantendo a
caixa vazia somente o tempo necessrio para limpeza. No utilizar mquinas de alta
presso, produtos que contenham cidos nem ferramentas como esptula, escova de
ao ou qualquer tipo de material pontiagudo. recomendvel que esta lavagem seja
feita por empresa especializada.
Tomar os devidos cuidados com o uso de ferramentas como picaretas, enxades, etc.
nos servios de plantio e manuteno dos jardins, de modo a evitar danos camada
de proteo mecnica existente.
No permitir que se introduzam objetos de nenhuma espcie nas juntas de trabalho.

Inspecionar os rejuntamentos dos pisos, paredes, soleiras, ralos
e peas sanitrias, pois, atravs das falhas nos mesmos, poder
ocorrer infiltrao de gua.
Anual
Inspecionar a camada drenante do jardim, verificando se no h
obstruo na tubulao e entupimento dos ralos.
Anual

38

Verificar a inclinao do substrato das reas horizontais: deve ser de no mnimo de 1%
em direo aos coletores de gua. Para calhas e reas internas permitido o mnimo
de 0,5%.
Verificar a estanqueidade atravs da colocao de gua (piscina rasa) aps a
concluso da impermeabilizao.
Verificar a integridade da sobreposio das faixas de manta em relao ao aspecto de
colagem (fuso das mantas). Esta sobreposio deve ser de 10cm.
Verificar os acabamentos em cantos, tubos emergentes, canaletas, soleiras e ralos.
Verificar a existncia de reforos em cantos e ralos.
Verificar o aspecto final da impermeabilizao.
39
FICHA DE REFERNCIA n 13 - COBERTURAS

Descrio do Sistema

A funo das coberturas proteger o espao interno do edifcio das intempries do
ambiente exterior (como a chuva, o vento, entre outros), tambm concedendo aos
usurios privacidade e conforto (atravs de proteo acstica, trmica, etc).
As coberturas podem ser feitas com lajes impermeabilizadas (horizontais ou inclinadas),
com telhados ou mistas.

As principais partes componentes dos telhados so definidas a seguir:

Telhamento: constitudo por telhas de diversos materiais e dimenses, tendo a funo
de vedao. Podem-se agrupar as telhas em elementos de pequenas e grandes
dimenses. As telhas de pequenas dimenses so normalmente de cermica ou de
concreto. As telhas de grandes dimenses so fixadas diretamente nas teras, a
exemplo das telhas metlicas e de fibrocimento. Quando necessrio podem ser
utilizadas telhas termoacsticas, que melhoram o isolamento trmico e acstico do
ambiente.
Trama: constituda geralmente por teras, caibros e ripas, tendo como funo a
sustentao das telhas.
Estrutura de Apoio: constituda geralmente por tesouras, oites, pontaletes ou vigas,
tendo a funo de receber e distribuir adequadamente as cargas verticais ao restante
do edifcio.
Sistemas de guas Pluviais: constitudos geralmente por rufos, calhas, condutores
verticais e acessrios, tendo como funo a drenagem das guas pluviais.

Cuidados de Uso

Para lajes impermeabilizadas (seguir recomendaes de Impermeabilizao).
Evitar caminhar sobre as telhas j colocadas. Para telhas de grandes dimenses,
seguir orientaes dos fabricantes quanto ao local e a forma adequada de caminhar
sobre as telhas.

Fazer limpeza das calhas e coletores. Quando necessrio,
intensificar a periodicidade, principalmente em pocas de chuva e
quando houver alta incidncia de sujeira (ex: rvores prximas).
Trimestral
Inspecionar rufos, fazendo os reparos necessrios para garantir a
estanqueidade.
Trimestral
Verificar a presena de telhas partidas ou trincadas e efetuar a Trimestral
40
substituio (devem ser utilizadas telhas da mesma
especificao).
Verificar deslizamento de telhas e proceder os ajustes
necessrios.
Trimestral
Verificar a situao das borrachas de vedao de parafusos e
efetuar substituio, quando necessrio.
Anual
Verificar visualmente a uniformidade da distribuio e acabamento dos caibros sobre

as teras. Verificar se o espaamento entre os caibros atende ao projeto.
Verificar visualmente a uniformidade da distribuio e acabamento das ripas sobre os
caibros. Verificar se o espaamento entre as ripas atende galga da telha.
Verificar o sentido de telhamento (horizontal e vertical), de acordo com as orientaes
do fabricante e incidncia predominante do vento.
Verificar visualmente o alinhamento e acabamento das telhas.
Verificar fixao das telhas, incluindo a vedao dos elementos de fixao.
Verificar inclinao mnima (0,5%) e estanqueidade das calhas. Sugere-se a colocao
de gua para esta verificao.
41

FICHA DE REFERNCIA n 14 - SISTEMA DE CONDICIONAMENTO DE AR

Descrio do Sistema

Condicionamento de ar o controle de temperatura, umidade, movimentao, presso e
qualidade do ar, dentro de um determinado ambiente.

O mercado oferece grande nmero de alternativas capazes de satisfazer s
necessidades de um projeto. A seleo e combinao dessas opes devem basear-se
nos seguintes critrios: desempenho, capacidade, local ocupado, custo inicial, custo
operacional, flexibilidade, manuteno e durabilidade. Os sistemas de condicionamento
de ar podem ser divididos em expanso direta e indireta.

No grupo de expanso direta, fazem parte os modelos em que o resfriamento ocorre
diretamente em contato com o ar externo, por meio da serpentina de resfriamento. Neste
grupo se destacam:
Condicionador de Ar de J anela (ACJ )
Split
Self Contained
No grupo de expanso indireta, o ar resfriado por um lquido que no seja o gs
refrigerante, como por exemplo, gua ou etileno glicol. Neste grupo se destacam:
Fan coils
Painel radiante.
As recomendaes a seguir, referem-se especificamente para Condicionadores de Ar de
J anela e Splits. No PMOC (Plano de Manuteno, Operao e Controle de
Condicionadores de Ar) em anexo, so apresentadas as recomendaes para os demais
sistemas.

Cuidados de Uso

Ao ligar o condicionador de ar, mantenha as portas, as janelas e as cortinas sempre
fechadas. Verificar se no existem frestas nas esquadrias ou em outros locais que
permitam o escape do ar.
Evitar ligar e desligar o sistema de condicionamento de ar diretamente no disjuntor ou
na tomada.
Manter limpos o gabinete e as grelhas bem como a rea ao redor da unidade.
No exagerar na intensidade da temperatura (muito quente ou muito fria).
Nos perodos que no usar o condicionador de ar, lig-lo, uma vez ao ms, por alguns
minutos. Se o modelo for QUENTE/FRIO, ligar no aquecimento.
Para a limpeza da frente plstica e do gabinete do ACJ ou da unidade evaporadora do
split, usar uma flanela ou um pano macio embebido em gua e sabo neutro. No usar
42
esponja de ao ou produto abrasivo para no riscar o aparelho. No utilizar detergente
ou lcool diretamente na frente plstica.
No utilizar o condicionador de ar sem o filtro, pois a poeira e as impurezas iro
danific-lo ou exigir limpeza especializada.

Manuteno Preventiva (Condicionador de Ar de Janela) Periodicidade
a) Ventiladores
Verificar a existncia de sujeira, danos, corroso e fixao do
conjunto.
Mensal
Limpar o conjunto. Mensal
Eliminar focos de corroso. Mensal
Verificar vibraes e rudos anormais. Mensal
Verificar o aquecimento anormal dos mancais. Mensal
Lubrificar os mancais. Mensal
Verificar o estado dos amortecedores de vibrao. Mensal
Verificar o estado e a instalao dos dispositivos de proteo. Mensal
Verificar aperto dos parafusos em geral. Mensal
b) Quadro de Comando Eltrico
Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso. Mensal
Verificar os elementos quanto ao funcionamento eletromecnico
e fixao.
Mensal
Medir e registrar tenso e correntes eltricas dos equipamentos
ligados ao quadro.
Mensal
Verificar fiaes, barramentos e sistemas de aterramento. Mensal
Medir e registrar as tenses de entrada no quadro eltrico. Mensal
Verificar a instalao e suas condies locais. Semestral
Limpar os elementos e eliminar pontos de corroso. Semestral
Reapertar os terminais, barramentos e elementos de fixao. Semestral
c) Motor
Verificar o sentido de rotao. Mensal
Medir e registrar tenso e correntes eltricas. Mensal
Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso. Semestral
Limpar os elementos. Semestral
Eliminar focos de corroso. Semestral
Lubrificar os mancais. Semestral
Verificar a instalao e fixao dos protetores. Semestral
43
Medir e registrar o isolamento eltrico. Semestral
Verificar o aterramento eltrico. Semestral
Verificar aperto dos parafusos de fixao das bases dos motores. Semestral
d) Compressores Alternativos e Parafusos
Verificar a existncia de sujeira externa, danos e corroso. Semestral
Limpar externamente. Semestral
Eliminar focos de corroso Semestral
Medir e registrar o isolamento eltrico. Semestral
Verificar o aterramento eltrico. Semestral
Executar teste de vazamento. Semestral
Verificar os parafusos de fixao das bases dos compressores. Semestral
e) Circuito Refrigerante
Limpar externamente. Mensal
Verificar a existncia de danos, corroso externa e fixao. Semestral
Verificar a existncia de danos no isolamento. Semestral
Verificar a existncia de danos externos nos compensadores de
vibrao.
Semestral
Verificar a existncia de vazamento. Semestral
Verificar o comportamento do filtro 1 ou 2 sadas. Semestral
Verificar as condies do tubo capilar expansor. Semestral
f) Serpentina Evaporadora
Verificar a existncia de agentes que possam prejudicar a troca
trmica.
Mensal
Limpar o sistema de drenagem. Mensal
Limpar superfcies de troca de calor. Semestral
Verificar o isolamento trmico de componentes prximos
(inspeo visual).
Semestral
Verificar a existncia de vazamentos. Semestral
g) Serpentina Condensadora
trmica.
Mensal
Limpar as superfcies de troca de calor. Semestral
Verificar o isolamento trmico do componente (inspeo Visual). Semestral
44
Verificar a existncia de vazamentos. Semestral
h) Filtro de Ar
Limpar o elemento filtrante (quando recupervel). Mensal
Substituir o elemento filtrante. Mensal
Limpar e vedar frestas da estrutura. Semestral
Verificar o ajuste da moldura do filtro na estrutura. Semestral
i) Gabinete / Chassis
Limpar bandejas. Mensal
Verificar a operao de drenagem de gua da bandeja. Mensal
Limpar o gabinete do condicionador. Mensal
Verificar o nvel de lquido no tanque de expanso. Mensal
Ajustar o nvel de lquido no tanque de expanso. Mensal
Verificar o funcionamento dos dispositivos de controle e
segurana.
Mensal
Verificar e eliminar sujeira, danos e corroso no gabinete, na
moldura da serpentina e bandeja.
Semestral
Verificar o estado de conservao do isolamento termo-acstico. Semestral
Verificar a vedao dos painis de fechamento do gabinete. Semestral
Lavar as bandejas com remoo do biofilme (lodo), sem uso de
produtos desengraxantes e corrosivos.
Semestral
Purgar o ar Semestral
Drenar para eliminao de sujeira Semestral
j) Instrumentao
Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso externa. Mensal
Registrar e informar quais os instrumentos necessitam de
calibrao ou substituio.
Mensal

Manuteno Preventiva (Split) Periodicidade
a) Ventiladores
conjunto.
Mensal
45
Limpar o conjunto. Mensal
Eliminar focos de corroso. Mensal
Verificar o aquecimento anormal dos mancais. Mensal
Verificar vazamentos nas junes flexveis. Mensal
Verificar o estado dos amortecedores de vibrao. Mensal
Verificar o estado e a instalao dos dispositivos de proteo. Mensal
Verificar aperto dos parafusos em geral. Mensal
Verificar a operao dos controles de vazo. Trimestral
conjunto.
Semestral
b) Polias e Correias
Verificar a existncia de sujeira, danos e desgastes. Mensal
Limpar os elementos. Mensal
Verificar a tenso de esticamento e o alinhamento. Mensal
Substituir o jogo de correias. Mensal
Verificar a instalao e fixao dos protetores. Mensal
Ajustar o conjunto. Trimestral
Verificar a fixao das polias. Semestral
c) Quadros Eltricos
Verificar a instalao e suas condies locais. Mensal
Limpar os elementos e eliminar pontos de corroso. Mensal
Verificar os elementos quanto ao funcionamento eletromecnico
e fixao.
Mensal
Reapertar os terminais, barramentos e elementos de fixao. Mensal
ligados ao quadro.
Mensal
Verificar o funcionamento dos alarmes visuais e sonoros. Mensal
Verificar a operao nas funes manual, automtica e remota. Mensal
Verificar fiaes, barramentos e sistemas de aterramento. Mensal
Medir e registrar as tenses de entrada no quadro eltrico. Mensal
Eliminar focos de corroso. Trimestral
Regular os elementos de proteo, operao e controle conforme
as condies de referncia.
Semestral
46
d) Acionamento (motores)
Verificar o sentido de rotao. Mensal
Verificar a instalao e fixao dos protetores. Mensal
Verificar aperto dos parafusos de fixao das bases dos motores. Mensal
Medir e registrar o isolamento eltrico. Anual
Verificar o aterramento eltrico. Anual
e) Compressores Alternativos e Parafusos
Verificar a existncia de sujeira externa, danos e corroso. Mensal
Verificar o nvel de leo no visor. Mensal
Verificar o funcionamento do separador de leo. Mensal
Medir e registrar o isolamento eltrico. Mensal
Verificar o aterramento eltrico. Mensal
Verificar o funcionamento do aquecedor de leo. Mensal
Verificar a operao, durante a partida, do dispositivo de reduo
de capacidade.
Mensal
Verificar o funcionamento das vlvulas de servios. Mensal
Executar teste de vazamento. Mensal
Verificar e ajustar o funcionamento dos dispositivos de
segurana.
Mensal
Verificar os parafusos de fixao das bases dos compressores. Mensal
Medir e registrar a presso de suco junto ao compressor. Trimestral
Medir e registrar a temperatura do gs de suco e do gs de
descarga junto ao compressor.
Trimestral
Medir e registrar a temperatura junto ao compressor. Trimestral
Medir e registrar a presso do leo. Trimestral
Eliminar focos de corroso Semestral
Completar o nvel de leo. Semestral
Verificar o teor de acidez do leo. Semestral
47
Trocar leo. Anual
f) Circuito Refrigerante
Verificar a existncia de danos, corroso externa e fixao. Mensal
Verificar a existncia de danos no isolamento. Mensal
vibrao.
Mensal
Verificar a existncia de vazamento. Mensal
Verificar o comportamento do filtro da linha de lquido. Mensal
Verificar o visor de lquido Mensal
Verificar as condies do tubo capilar da vlvula de expanso. Mensal
Verificar a operao das vlvulas solenides. Trimestral
Reapertar conexes. Trimestral
Ajustar os parmetros de operao. Semestral
g) Trocador de Calor - Evaporador
trmica.
Mensal
Verificar os fluxos dos fluidos refrigerante e refrigerado Mensal
Verificar o isolamento trmico de componentes prximos
(inspeo visual).
Mensal
Verificar a existncia de vazamentos. Mensal
Limpar superfcies de troca de calor. Trimestral
Determinar e registrar o superaquecimento. Semestral
h) Trocador de Calor - Condensador
trmica.
Mensal
Verificar os fluxos dos fluidos. Mensal
Verificar vazamentos internos e externos. Mensal
Determinar e registrar o subresfriamento. Mensal
Verificar a operao dos dispositivos de segurana. Trimestral
Limpar as superfcies de troca de calor. Trimestral
Medir e registrar as temperaturas e as presses na condio de
plena vazo de ambos os fluidos nos pontos de entrada e de
sada.
Semestral
48
Verificar o isolamento trmico do componente (inspeo visual). Semestral
i) Filtro de Ar
Limpar e vedar frestas da estrutura. Mensal
Verificar o ajuste da moldura do filtro na estrutura. Mensal
Limpar o elemento filtrante (quando recupervel). Mensal
j) Gabinete Mensal
Verificar e eliminar sujeira, danos e corroso no gabinete, na
moldura da serpentina e bandeja.
Mensal
Limpar bandejas. Mensal
Verificar a operao de drenagem de gua da bandeja. Mensal
Verificar o estado de conservao do isolamento termo-acstico. Mensal
Verificar a vedao dos painis de fechamento do gabinete. Mensal
Lavar as bandejas e serpentinas com remoo do biofilme (lodo),
sem uso de produtos desengraxantes e corrosivos.
Mensal
Limpar o gabinete do condicionador. Mensal
Substituir o elemento filtrante. Anual
Medir e registrar o diferencial de presso. Anual
l) Desumidificador (Caso Exista)
Testar a ao dos termostatos. Mensal
Testar o funcionamento das resistncias de desumidificao. Mensal
Medir tenso e corrente nas resistncias de desumidificao. Mensal
Testar o intertravamento eltrico, quando da parada do ventilador
do evaporador.
Mensal
Testar termostatos de controle do ambiente e de segurana das
resistncias.
Mensal
m) Distribuio e Difuso de Ar
Verificar funcionamento mecnico Mensal
Lubrificar mancais de acionamento Mensal
Verificar a existncia de danos na isolao trmica da rede de
dutos (inspeo visual)
Mensal
Ajustar para restabelecimento das condies de referncia Semestral
Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso nos dutos, Anual
49
onde for acessvel.
Limpar a rede de dutos, onde for acessvel. Anual
Diagnstico microbiolgico e visual da distribuio e difuso de ar
dos sistemas.
Anual
Limpeza mecnica e descontaminao da rede de duto, com
utilizao de fumgenos (se necessrio, de acordo com o
diagnstico acima).
Anual
n) Instrumentao
Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso externa. Mensal
Registrar e informar quais os instrumentos necessitam de
calibrao ou substituio.
Mensal
Eliminar focos de corroso. Trimestral
Verificar se o instrumento est fornecendo informao sobre a
grandeza que est medindo.
Anual
Verificar e registrar a validade do perodo de calibrao do
instrumento, atravs de etiqueta, selo ou certificado.
Anual


Verificar se esto sendo utilizadas peas adequadas para os reparos. Quando
aplicvel, devem ser utilizadas peas originais. Evitar improvisos.
Verificar o adequado funcionamento dos equipamentos: controle de ventilao,
temperatura de resfriamento, termostato, movimentao das paletas dos difusores, etc.
Verificar visualmente o aspecto do equipamento, incluindo a limpeza das partes
componentes.
Verificar a vedao em torno dos condicionadores de ar de janela.
Verificar a instalao das unidades condensadoras e evaporadoras dos splits. Estas
devem estar livres de quaisquer tipos de obstruo das tomadas de ar de retorno ou
insuflamento.
Verificar a existncia de calos de borracha junto aos ps da unidade condensadora
para evitar rudos indesejveis.
Verificar nivelamento das unidades evaporadoras e condensadoras dos splits.
Verificar posicionamento e adequado funcionamento dos drenos. A drenagem na
unidade condensadora imprescindvel quando instalada no alto, causando risco de
gotejamento.
50

3. SISTEMTICA DE GESTO DA MANUTENO PREDIAL

A Sistemtica de Gesto da Manuteno Predial consiste na determinao das
atividades essenciais de manuteno, sua periodicidade, os responsveis pela
execuo e os recursos necessrios. A responsabilidade pela elaborao desta
programao do gestor predial pblico, que poder contratar eventualmente uma
empresa ou profissional especializado para auxiliar na elaborao e no
gerenciamento do mesmo.

O funcionrio destacado para exercer a funo de gestor predial pblico dever
exercer as seguintes atividades:

observar o estabelecido nas normas tcnicas e no manual de operao, uso e
manuteno de sua edificao, se houver;
assessorar o gestor do prdio pblico nas decises sobre manuteno da
edificao, inclusive na organizao do sistema de manuteno;
providenciar e manter atualizados os registros da edificao;
realizar as inspees da edificao, apresentando relatrios peridicos sobre
suas condies, identificando e classificando os servios de manuteno
necessrios;
definir planos de manuteno;
realizar ou supervisionar a realizao de projetos e programao dos servios
de manuteno;
orar servios de manuteno;
assessorar na contratao de servios de terceiros para a realizao da
manuteno da edificao;
supervisionar a execuo dos servios de manuteno;
orientar os usurios sobre o uso adequado da edificao em conformidade com
o estabelecido nas normas tcnicas e no Manual de Manuteno Predial.

A sistemtica proposta visa auxiliar os gestores prediais pblicos na implementao
de um processo de gesto da manuteno, que privilegie o planejamento das
manutenes preventivas e a previso de recursos para sua execuo. Alm disso,
esta sistemtica visa incorporar rotina dos gestores prediais a realizao de
controles da manuteno e de registros das aes tomadas, de forma prover
evidncias da conformidade do servio realizado e manter um histrico das aes
executadas.

Vale lembrar a importncia da contratao de empresas especializadas, de
profissionais qualificados e da realizao de treinamento adequado da equipe de
manuteno para a execuo dos servios. recomendada tambm a utilizao de
materiais de boa qualidade, preferencialmente, seguindo as especificaes de
materiais utilizados na construo original da edificao. No caso de peas de
reposio de equipamentos, sugere-se fortemente o uso de peas originais.
51

Esta sistemtica envolve a descrio do fluxo do processo de gesto predial, bem
como as planilhas para realizao das atividades de manuteno preventiva e
corretiva, alm de controles de registros.

3.1 Fluxo de Gesto da Manuteno Predial

O fluxo de gesto da manuteno predial representado na figura 1, visa descrever
as atividades deste processo, explicitando suas entradas, programao, controles
e retroalimentao.

O fluxo da gesto da manuteno predial inicia-se com a elaborao do
Cronograma Anual de Manuteno, Anexo A-planilha 1, assim como a Previso
Oramentria Anual, Anexo A - planilha 2. Com base nestas duas planilhas,
elaborada a Programao de Manuteno Preventiva, atravs do Anexo A -
planilha 3 e a Programao de Manuteno Corretiva, atravs do Anexo A -
planilha 4. Estas planilhas sero descritas no item 3 deste Manual.

Tanto para a manuteno preventiva quanto para a manuteno corretiva, so
previstos controles atravs da verificao das aes executadas. Caso uma ao
no seja aprovada, o servio dever ser refeito, at que a soluo dada seja
satisfatria.

Por fim, o fluxo do processo de gesto da manuteno envolve a retroalimentao
das informaes, que ocorre a partir da anlise de dados tanto das manutenes
preventivas quanto corretivas, gerando novas informaes para a reviso do
cronograma anual de manuteno e previso oramentria anual. Esta
retroalimentao est representada pela linha tracejada.
52
Incio
Elabora Cronograma
Anual de Manuteno
Planilha 1
Elabora a Previso
Oramentria Anual
Planilha 2
Programa e realiza
Manuteno
Preventiva Planilha
3
Registra e analisa os
dados da Manuteno
Preventiva
Identificado
servio de
manuteno
corretiva?
Detalha servios a
serem executados
SIM
NO
Trmino Realiza manuteno
corretiva
H disponibilidade
tcnica?
Solicita cotao para
servios tcnicos de
terceiros
Elabora oramento
SIM NO
H recurso?
Solicita recurso para
realizao dos
servios
Elabora Programao
de Manuteno
Corretiva Planilha 4
SIM NO
Aprova servios?
Solicita correo dos
servios
Atualiza planilha de
Programao
Corretiva e analisa os
dados
SIM NO
Trmino
Contrata servio
Figura1FluxodaGestodaManutenoPredial
53

3.2 PLANILHAS PARA PLANEJAMENTO E CONTROLE DA MANUTENO
PREDIAL

A sistemtica para planejamento e controle da gesto predial composta por
quatro planilhas bsicas, que podem ser adaptadas necessidade de cada rgo,
caso necessrio. A seguir so descritas cada uma das planilhas, apresentando os
principais itens de preenchimento e um exemplo de planilha preenchida.
3.2.1 Cronograma Anual de Manuteno Planilha 1
O Cronograma Anual de Manuteno deve ser utilizado para preparao
do planejamento de longo prazo. Neste caso, sugere-se a elaborao de
um cronograma anual de atividades com aes de manuteno preventiva,
seguindo as periodicidades das fichas do item 2, e aes de manuteno
corretiva planejadas em longo prazo. Devem ser utilizadas quantas
planilhas forem necessrias, de modo que sejam planejadas todas as
aes ou verificaes para os servios considerados como crticos para o
prdio pblico. Pode ser tambm utilizada uma planilha por servio crtico
ou por localizao (por prdio, por exemplo). A figura 2 apresenta um
exemplo de Cronograma Anual de Manuteno preenchido.

CRONOGRAMA ANUAL DE MANUTENO
Planilha 1 LOCAL:
SISTEMA (S) OU COMPONENTE(S) CONSTRUTIVO(S): ANO:
AO / VERIFICAO
PERIODI-
CIDADE
J F M A M J J A S O N D
Vistoriar todas as dependncias para constatar se h lmpadas
apagadas, brilho arroxeado ou extremidade enegrecida, necessitando
de substituio.
Semanal
X X X X X X X X X X X X
Antes de substituir qualquer lmpada, inspecionar: contatos internos,
fixao, soquetes, reator etc. Semanal
Inspecionar lmpadas incandescentes, vapor de mercrio, refletores,
luz de vivia etc., bemcomo interruptores, substitudo as queimadas.
Semanal
Corrigir fixao das tampas de caixas de passagem, tomadas e
interruptores. Semanal
Medir e registrar nvel de iluminao nos pavimentos Trimestral
X X X X
Efetuar inspeo na rede de tomadas de piso comteste NEON Trimestral
X X X X
Reapertar carcaas das tomadas Trimestral
X X X X
Efetuar limpeza geral das lmpadas e luminrias Semestral
X X
Reapertar parafusos de sustentao Semestral
X X
Inspecionar reatores e reapert-los Semestral
X X
Inspecionar reatores bases e soquetes Semestral
X X
APROVAO - GESTOR PREDIAL: DATA: XX/YY/ZZ Joo Souza
2010 INSTALAES ELTRICAS
RESPONSVEL:
Prdio 1
Jos da Silva
Figura 2 Exemplo de Cronograma de Manuteno Preventiva preenchido

54

3.2.2 Modo de preenchimento da Planilha 1

Cabealho: deve ser preenchido o cabealho da planilha,
especificando o responsvel pela elaborao do cronograma e o local
a que se referem s verificaes do cronograma (pode ser um prdio
ou um setor/trecho especfico).
Sistema (s) ou componente (s) construtivo (s): deve ser
especificado o sistema a que se refere o cronograma (quando
aplicvel).
Ano: deve ser preenchido o ano para a realizao das verificaes.
Ao / verificao: devem ser determinadas as verificaes ou aes
de manuteno preventiva e corretiva do cronograma.
Periodicidade: devem ser determinadas as periodicidades de cada
uma das verificaes ou aes de manuteno preventiva. Para as
aes de manuteno corretiva no necessrio incluir a
periodicidade.
Meses do ano: devem ser especificados os meses que cada uma das
verificaes ou aes de manuteno ser realizada, conforme
periodicidade estabelecida. Atentar para a distribuio das atividades
ao longo dos meses.
Aprovao pelo gestor predial: este campo deve ser assinado e
datado pelo gestor predial, aps preenchimento e verificao do
cronograma.

3.2.3 Previso Oramentria Anual - Planilha 2

Esta planilha deve ser utilizada para a programao dos recursos
necessrios para a realizao das manutenes preventivas e corretivas
planejadas no Cronograma Anual de Manuteno. Alm disso, esta
previso deve incluir a reserva de recursos destinados realizao de
manuteno no planejada e reposio de equipamentos ou sistemas
aps o trmino da sua vida til. A figura 3 apresenta um exemplo de
Previso Oramentria Anual preenchida.
55
LOCAL:
ANO:
J F M A M J J A S O N D TOTAL
10.800,00 10.800,00
800,00 800,00 1.600,00
5.600,00 5.600,00
9.000,00 9.000,00
400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 4.800,00
-
-
-
400,00 11.200,00 1.200,00 400,00 6.000,00 400,00 9.400,00 400,00 1.200,00 400,00 400,00 400,00 31.800,00
TOTAL
1.000,00
3.600,00
400,00
600,00
-
-
5.600,00
DATA:: APROVAO PELO GESTOR PREDIAL: Joo Souza
SUB TOTAL 2.700,00 2.900,00
TOTAL PREVISO ORAMENTRIA: 37.400,00
Lmpadas, reatores, cabos, tomadas, interruptores 1.800,00 1.800,00
600,00
1 SEMESTRE 2 SEMESTRE
Materiasparareparoeminstalaes hidrulicas 500,00 500,00
SERVIOS DE TERCEIROS
Impermeabilizaodoreservatriosuperior
Limpezadosreservatrios
400,00
Manutenodasubestao
Pinturadareaexterna
Manutenodoscondicionadoresdear (SPLITeCAJ)
SUB TOTAL
MATERIAIS DE CONSUMO
PREVISO ORAMENTRIA ANUAL
Planilha 2
13/11/2009
SISTEMA (S) OU COMPONENTE(S) CONSTRUTIVO(S): Diversos 2010
Argamassascolantes erejuntes
Tintas, lixas, brochas, pincis parapinturas
internas
RESPONSVEL: Jos da Silva
Prdio 1
Figura 3 Exemplo de Previso Oramentria Anual preenchida


especificando o responsvel pela elaborao da previso oramentria
e o local a que se refere a previso oramentria.
especificado o sistema a que se refere a previso oramentria
(quando aplicvel), assim como deve ser preenchido o ano de .
Ano: deve ser preenchido o ano a que se refere a previso
oramentria.
Servios de terceiros: devem ser listados os servios que sero
contratados para manuteno predial, como por exemplo, sistema de
refrigerao, sistema de elevadores, entre outros. Nestes casos, os
custos mensais do contrato devem ser alocados ao longo dos meses
de vigncia.
Materiais de consumo: devem ser previstos os custos para a compra
de materiais para a realizao de manutenes preventivas e
corretivas que sero realizadas com equipe prpria ou de peas/
materiais adicionais que no estejam includas nos contratos de
prestao de servio. No necessrio especificar detalhadamente
todos os itens que sero adquiridos. A previso oramentria pode ser
agrupada em subgrupos: materiais eltricos, materiais hidrulicos,
tintas. Sugere-se que esta previso de custos de materiais seja
realizada alocando os custos por semestre.
56
Meses do ano / semestres: devem ser especificados os valores
mensais a serem pagos por cada contrato de servio de terceiros de
manuteno. No caso de materiais de consumo, estes podem ser
alocados por semestre.
Total: nesta coluna devem ser totalizados os valores a serem pagos a
cada servio de terceiro, assim como os valores a serem pagos a para
cada tipo de material de consumo.
Subtotal: a primeira linha de subtotal visa totalizar os valores
referentes a todos os servios de terceiros e a segunda linha de
subtotal visa totalizar os valores referentes a todos os materiais de
consumo.
Total da Previso Oramentria: nesta linha deve ser somada(o) o
subtotal dos servios de terceiros com o subtotal de materiais de
consumo, formando o total da previso oramentria.
datado pelo gestor predial, aps preenchimento do cronograma.
datado pelo gestor predial, aps preenchimento e verificao da
previso oramentria.

3.2.5 Programao da Manuteno Preventiva - Planilha 3

Esta planilha deve ser utilizada para a programao de manuteno
preventiva, baseada no Cronograma Anual de Manuteno. Devem ser
includas outras aes ou verificaes que no tenham sido planejadas
inicialmente, mas que sejam necessrias. Alm disso, esta planilha serve
para verificao da manuteno preventiva realizada, assim como para
registro de alguma manuteno corretiva identificada durante a realizao
da manuteno preventiva. Em cada uma das planilhas podem ser
planejadas as aes ou verificaes que devero ser realizadas no ms ou
na semana seguinte, a critrio do gestor predial. Esta programao pode
tambm ser realizada por sistema construtivo. A figura 4 apresenta um
exemplo de programao de manuteno preventiva.


especificando o responsvel pela elaborao da ficha e o local a que
se referem s verificaes da ficha.
especificado o sistema ou componente construtivo a que se refere a
ficha.
57
Ao /verificao: devem ser determinadas as verificaes ou aes
de manuteno preventiva.

Antnio Almeida
LOCAL:
SISTEMA (S) OU COMPONENTES CONSTRUTIVOS:
AO OU VERIFICAO
DATA
PREVISTA
DATA
REALIZADA
OK/ NO
OK?
DESCRIO DO PROBLEMA
1
APROVAO FINAL OU
NMERO DA
SOLICITAO
2
Vistoriar todas as dependncias para constatar se h
lmpadas apagadas, brilho arroxeado ou extremidade
enegrecida, necessitando de substituio.
01/07/2009 01/07/2009 OK
Inspecionar lmpadas incandescentes, vapor de mercrio,
refletores, luz de vivia etc., bemcomo interruptores,
substitudo as queimadas.
01/07/2009 01/07/2009 NOOK
DANIFICAODOREFLETOR DA REA
EXTERNA DOPRDIO
09/01
Corrigir fixao das tampas de caixas de passagem, tomadas
e interruptores.
03/07/2009 04/07/2009 OK
Medir e registrar nvel de iluminao nos pavimentos 03/07/2009 04/07/2009 OK
Efetuar inspeo na rede de tomadas de piso comteste
NEON
04/07/2009 04/07/2009 OK
Reapertar carcaas das tomadas
04/07/2009 04/07/2009 NOOK
CARCAAS DA SALAS 01, 02 E 10 DO
PRDIOPRINCIPAL DANIFICADAS
09/02
APROVAO PELO GESTOR PREDIAL: DATA:: 10/07/2009
1
Caso a ao ou verificao esteja "No OK" deve-se descrever o problema.
2
Se necessrio abrir umchamado de manuteno corretiva, registrar o nmero do chamado. Caso o problema seja resolvido sema necessidade de abrir umchamado, rubricar nesta
coluna quando o problema tiver sido resolvido (aprovao final aps reinspeo).
RESPONSVEL:
Instalaes Eltricas
Joo Souza
PROGRAMAO DE MANUTENO PREVENTIVA
Planilha 3 Prdio 1
Figura 4 Exemplo de Programao de Manuteno Preventiva preenchida

Data prevista: quando da programao, deve ser estabelecida a data
prevista para a realizao da ao ou verificao da manuteno
preventiva.
Data realizada: quando da realizao efetiva da ao ou verificao,
deve ser registrada a data realizada.
OK? ou No OK? Ao final da realizao da manuteno preventiva,
deve-se registrar o cumprimento de cada atividade. Caso a ao de
manuteno tenha sido realizada com sucesso ou no se tenha
identificado nenhum problema na verificao realizada, deve-se
colocar um OK. Caso tenha sido identificado algum problema, e que
seja necessrio fazer uma manuteno corretiva, deve-se colocar um
NO OK. O passo seguinte preencher o campo de descrio do
problema na manuteno corretiva.
Descrio do problema: neste campo deve ser descrito o problema
identificado ao longo da manuteno preventiva.
Aprovao final ou nmero da solicitao: neste campo deve ser
preenchido o nmero da solicitao da manuteno corretiva quando
58
necessrio abrir um chamado ou deve-se rubricar aps reinspeo,
indicando que o problema identificado foi sanado, sem a necessidade
de abrir um chamado. Servios similares que possam ser realizados
por uma mesma equipe / empresa podem ser agrupados num mesmo
chamado.
datado pelo gestor predial, aps finalizao da ficha de manuteno
preventiva.

3.2.7 Programao da Manuteno Corretiva - Planilha 4
Esta planilha deve ser utilizada para programao e inspeo das
manutenes corretivas realizadas, assim como para a avaliao de
fornecedor, caso o servio de manuteno corretiva seja realizado por
empresa terceirizada. A figura 5 apresenta um exemplo de
programao de manuteno corretiva.

RESPONSVEL:
LOCAL:
Instalaes Eltricas
DATA
PREVISTA
DATA
REALIZADA
OK/ NO
OK
APROVAO
FINAL OU NOVA
SOLICITAO
1
13/10/2009 15/10/2009 OK
FORNECEDOR:
DATA: 16/10/2009
DATA: -
09/01
PROGRAMAO DE MANUTENO CORRETIVA
Planilha 4
Antnio Almeida
Prdio 1
NMERO DA SOLICITAO:
AVALIAO DO FORNECEDOR
2
QUALIDADE
DATA DA AVALIAO: Ilumina Tecnologia em Instalaes 16/10/2009
DESCRIO DO PROBLEMA
1
Caso o problema seja resolvido a contento, rubricar nesta coluna (aprovao final aps reinspeo). Caso contrrio, abrir novo chamado, registrando no campo o nmero da solicitao.
2
Ocampo Avaliao do fornecedor valido para servios terceirizados e deve ser preenchido aps a aprovao emtodas as verificaes.
Considera-se que o servios de boa qualidade quando atende s especificaes e aos critrios de inspeo.
Considera-se umbomprazo de entrega quando as datas previstas emcontrato ou plano de trabalho so atendidas.
Considera-sebomatendimento quandoosfuncionriosdofornecedor usamEPIs, tmcuidadocomomanuseiodosmateriais, estodisponveis paraasoluodeproblemas, deixamoambiente
de trabalho limpo, respeitamas normas estabelecidas pelo contratante etc.
APROVAO DO SOLICITANTE:
Bom Ruim
APROVAO PELO GESTOR PREDIAL:
Bom Ruim Bom Ruim
Joo Souza
-
EXECUO DO SERVIO: PRPRIO TERCEIRIZADO
Substituir refletor da rea externa do prdio
AO
PRAZO ATENDIMENTO
Figura 5 Exemplo de Programao de Manuteno Corretiva preenchida


especificando o responsvel pela elaborao da programao e o local
da manuteno corretiva.
59
especificado o sistema ou componente construtivo a que se refere a
programao corretiva (quando aplicvel).
Nmero da solicitao: neste campo deve ser preenchido o nmero
da solicitao da manuteno corretiva.
Ao: devem ser determinadas as verificaes ou aes de
manuteno corretiva.
Execuo do servio: deve ser indicado se a execuo do servio
ser realizada pela prpria equipe de manuteno ou ser realizada
por empresa terceirizada.
Data prevista: quando da programao, deve ser estabelecida a data
prevista para a realizao da ao da manuteno corretiva.
Data realizada: quando da realizao efetiva da ao, deve ser
registrada a data realizada.
Ok? ou No ok? Ao final da realizao da manuteno corretiva,
deve-se registrar o cumprimento da atividade. Caso a manuteno
tenha sido realizada com sucesso, no tendo sido encontrado nenhum
problema, deve-se colocar um OK. Caso tenha sido identificado
algum problema deve-se colocar um NO OK. O passo seguinte
preencher o campo de descrio do problema.
Descrio do problema: neste campo deve ser descrito o problema
identificado na verificao da manuteno corretiva.
Aprovao final ou nmero da solicitao: Caso o problema seja
resolvido a contento, rubricar nesta coluna (aprovao final aps
reinspeo). Caso contrrio, tendo que executar uma nova soluo
para o problema, abrir novo chamado, registrando no campo o nmero
da solicitao.
Avaliao do Fornecedor: caso o servio tenha sido realizado por
empresa terceirizada, deve ser realizada uma avaliao deste
fornecedor, preenchendo os seguintes campos:
Fornecedor: nome do fornecedor.
Data da avaliao: data da realizao da avaliao do fornecedor.
Avaliao dos critrios: qualidade, prazo e atendimento,
especificando se o servio foi BOM ou RUIM, de acordo com os
seguintes critrios:
Considera-se que o servio de boa qualidade quando atende s
especificaes e aos critrios de inspeo.
Considera-se um bom prazo de entrega quando as datas previstas
em contrato ou plano de trabalho so atendidas.
Considera-se bom atendimento quando os funcionrios do
fornecedor usam EPIs, tm cuidado com o manuseio dos materiais,
esto disponveis para a soluo de problemas, deixam o ambiente
60
de trabalho limpo, respeitam as normas estabelecidas pelo
contratante etc.
datado pelo gestor predial, aps preenchimento da planilha.
Aprovao do solicitante: este campo deve ser assinado pela pessoa
que solicitou a manuteno corretiva, quando aplicvel.
61
4. PROCESSO DE CONTRATAO DE SERVIOS CRTICOS E AQUISIO DE
PRODUTOS

O processo de contratao de produtos e servios no Governo do Estado da Bahia
regulado pela lei de licitaes do Estado (n
o
9433/maro de 2005). Entretanto,
importante ressaltar alguns aspectos na contrao dos servios e aquisio dos
produtos crticos relativos manuteno predial, que so descritos a seguir.

Para avaliao de propostas visando contratao de servios de manuteno
predial, deve-se observar os seguintes itens, conforme indicado pela NBR 5674
(1999):

qualificao tcnica da empresa ou profissional em termos de capacidade tcnica,
recursos humanos e equipamentos necessrios ao desenvolvimento dos servios;
experincia da empresa ou profissional na rea, incluindo a observao de outros
servios em andamento ou j concludos;
referncia de outros clientes;
proposta tcnica apresentada;
preo, prazo para execuo, condies de pagamento, cronograma fsico
financeiro com base no contrato;
habilitao jurdica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da
empresa ou profissional, avaliada em relao ao porte do servio contratado.

Para a contratao dos servios crticos fundamental a elaborao de um contrato, que
deve conter campos obrigatrios, conforme descrito na lei 8666/93 (Quadro 1). Alm
destes campos obrigatrios, sempre que necessrio, devem ser acrescidos outros itens
que visam explicitar o escopo do servio e os seus condicionantes (Quadro 2).

ITENS OBRIGATRIOS NOS CONTRATOS DE PRESTAO DE SERVIOS DE
TERCEIROS
O objeto e seus elementos caractersticos;
O regime de execuo ou a forma de fornecimento;
O preo e as condies de pagamento, os critrios, data-base e periodicidade do
reajustamento de preos, os critrios de atualizao monetria entre a data do
adimplemento das obrigaes e a do efetivo pagamento;
Os prazos de incio de etapas de execuo, de concluso, de entrega, de
observao e de recebimento definitivo, conforme o caso;
O crdito pelo qual correr a despesa, com a indicao da classificao funcional
pragmtica e da categoria econmica;
As garantias oferecidas para assegurar sua plena execuo, quando exigidas;
62
Os direitos e as responsabilidades das partes, as penalidades cabveis e os valores
das multas (verificar Lei Estadual n 4.660/86);
Os casos de resciso;
O reconhecimento dos direitos da Administrao, em caso de resciso administrativa
prevista no art. 77 da Lei N 8.666/93;
A vinculao ao edital de licitao ou ao termo que a dispensou ou a inexigiu, ao
convite e proposta do licitante vencedor;
A legislao aplicvel execuo do contrato especialmente aos casos omissos;
A obrigao do contratado de manter, durante toda a execuo do contrato, em
compatibilidade com as obrigaes por ele assumidas, todas as condies de
habilitao e qualificao exigidas na licitao; de eficcia dos atos.
Quadro 1 Itens Obrigatrios nos Contratos de Prestao de Servios
ITENS ACESSRIOS NOS CONTRATOS DE PRESTAO DE SERVIOS

Escopo detalhado dos servios (explicitar os itens que fazem parte do contrato, assim
como, quando necessrio, aqueles itens que no compem o mesmo);
Cronograma dos servios de manuteno;
Especificaes e quantitativos dos materiais a serem utilizados (quando aplicvel);
Critrios para aceitao dos servios (critrios de inspeo explicitados nas fichas de
referncia);
Normas tcnicas e regulamentadoras que devem ser atendidas na execuo dos
servios;
Normas internas do contratante para execuo do Servio (exemplo: horrio de incio e
trmino dos servios);
Qualificao tcnica da equipe responsvel pelo servio;
Critrios de avaliao dos fornecedores;
Garantia de qualidade dos servios.
Quadro 2 Itens Acessrios nos Contratos de Prestao de Servios
Nos produtos crticos, fundamental assegurar que o produto adquirido est conforme os
requisitos especificados de aquisio. Para tanto fundamental cumprir bem as
seguintes etapas:
definio de informaes para aquisio, em especial, especificao do produto;
qualificao e avaliao de fornecedores;
verificao do produto adquirido.

63
A etapa inicial a elaborao de uma especificao adequada para aquisio dos
produtos, sempre que possvel, referenciando recomendaes e normas tcnicas
especficas para o produto. Por exemplo: para compra do cimento para produo de
reboco, deve ser especificado o tipo do cimento (exemplo: Cimento Portland composto
com Escria - CP II-E) e o tipo de embalagem (saco de 50kg ou a granel). Alm das
especificaes do produto, devem tambm ser informados o local e horrio de entrega, o
prazo de fornecimento e as responsabilidades quanto ao transporte e descarregamento.

A etapa seguinte pr-avaliar e qualificar os fornecedores, verificando se os mesmos
possuem capacidade tcnica para entregar os produtos conforme requisitos solicitados,
assim como se podero atender ao prazo estipulado para a entrega.

A ltima etapa a verificao do produto adquirido. Quando necessrio, antes da entrega
final do produto, pode ser solicitada uma amostra do mesmo, visando avaliar a
adequao das caractersticas do produto em relao especificao solicitada. Na
entrega final do produto, fundamental verificar, quantitativamente e qualitativamente, se
o produto atende aos requisitos solicitados.
64
GLOSSRIO

Desempenho (Manuteno): Capacidade de atendimento das necessidades dos
usurios da edificao (NBR 5674/1999).
Edificao: Produto constitudo pelo conjunto de elementos definidos e integrados em
conformidade com os princpios e tcnicas da Engenharia e da Arquitetura, para, ao
integrar a urbanizao, desempenhar funes ambientais em nveis adequados. (NBR
5674/1999).
Inspeo: a anlise das condies tcnicas e de risco de produtos da Engenharia.
Gesto de Manuteno Predial: Atividades relacionadas s operaes dirias dos
sistemas prediais, administrao dos servios, planejamento, inspeo e manuteno
predial, entre outros.
Manual de Operao, Uso e Manuteno: Documento que rene apropriadamente
todas as informaes necessrias para orientar as atividades de operao, uso e
manuteno da edificao (NBR 5674/1999)
Manuteno: Conjunto de atividades e recursos que garantam o melhor desempenho da
edificao para atender s necessidades dos usurios, com confiabilidade e
disponibilidade, ao menor custo possvel (NBR 5674/1999).
Manuteno Preditiva: Estudo de sistemas e equipamentos com anlise de seus
comportamentos em uso, a fim de predizer e apontar eventuais anomalias, alm de
direcionar e implementar os procedimentos de manuteno preventiva.
Manuteno Preventiva: Atua antecipadamente, para que no haja a reparao. So
atividades programadas em datas preestabelecidas obedecendo, portanto, a critrios
tcnicos e administrativos baseados em dados estatsticos ou do prprio histrico da
manuteno realizada.
Manuteno Corretiva: Visa a reparao, caracterizada por servios planejados ou no,
a fim de corrigir falhas. Implica, necessariamente, em paralisao do sistema. Pode
consistir em uma interveno de longo prazo ou no.
Manuteno Detectiva: a atividade que visa apurar a causa de problemas e falhas
para a sua anlise, auxiliando nos planos de manuteno.
Necessidades dos Usurios: Exigncias de segurana, sade, conforto, adequao ao
uso e economia cujo atendimento condio para realizao das atividades previstas no
projeto (NBR 5674/1999).
Planejamento (dos Servios de Manuteno): Elaborao de uma previso detalhada
dos mtodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessrios, condies especiais
de acesso, cronograma de realizao e durao dos servios de manuteno (NBR
5674/1999).
Plano de Manuteno: Constitui um conjunto de informaes e procedimentos
(diretrizes) que orientam as atividades de manuteno e as rotinas de operao de
sistemas, consoante uma estratgia.
Previso Oramentria: Estimativa do custo para a realizao de um programa de
manuteno (NBR 5674/1999).
Programao (dos Servios de Manuteno): Elaborao de um cronograma para a
realizao dos servios de manuteno (NBR 5674/1999).
65
Servio de Manuteno: Interveno realizada sobre a edificao e suas partes
constituintes, com a finalidade de conservar ou recuperar a sua capacidade funcional
(NBR 5674/1999).
Sistema de Manuteno: Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os
servios de manuteno (NBR 5674/1999).
Usurio: Pessoa fsica ou jurdica, ocupante, permanente ou no, da edificao (NBR
5674/1999).
Vida til: Intervalo de tempo ao longo do qual a edificao e suas partes constituintes
atendem aos requisitos funcionais para os quais foram projetados, obedecidos aos
planos de operao, uso e manuteno prevista. (NBR 5674/1999).
66
REFERNCIAS

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 5674: manuteno de
edificaes procedimento. Rio de J aneiro, 1999.

_______. NBR 14037: manual de operao, uso e manuteno das edificaes:
contedo e recomendaes para elaborao e apresentao. Rio de J aneiro, 1998.

AZEVEDO, Hlio Alves de. O Edifcio e seu Acabamento. So Paulo: [s.n.], 1987.

BOTELHO, M. H. C.; RIBEIRO J NIOR, G. A. Instalaes Hidrulicas Prediais: usando
tubos de PVC e PPR. So Paulo: Edgard Blcher, 2006.

CREDER, H. Instalaes Eltricas. Rio de J aneiro: LTC, 2007.
GOMIDE, T. L. F.; PUJ ADAS, F. Z. A.; NETO, J . C. P. F. Tcnicas de Inspeo e

Manuteno Predial. So Paulo: Pini, 2006.

NEUFERT. A Arte de Projetar em Arquitetura. [S.l.]: CG, 2004.

NR-10: segurana em instalaes e servios em eletricidade. Disponvel em:
<http://ww.mte.gov.br/legislacao/normas_regulamentadoras/nr_10.pdf>.
Acesso em: 13 out. 2009.

RIBEIRO, Gleice M. A.; COSTA, Ndia B. M. Instalao Hidro-Sanitria. Salvador:
SENAI-BA, 2009.

SENSO, W. Manual de Tcnicas de Pavimentao. 2. ed. So Paulo: Pini, 2001. v. 1 e
2.
SINDUSCON-SP. Manual das reas Comuns: Programa de Manuteno Preventiva.
So Paulo, 2003.

YAZIGI, W. A. Tcnica de Edificar. 9. ed. So Paulo: Pini, 2008.
67

ANEXOS
Anexo A - Planilhas Modelo para Acompanhamento de Consumo de Energia e gua

Anexo B - PMOC Plano de Manuteno, Operao e Controle de Condicionadores
de Ar

Anexo C - Planilhas da Sistemtica de Planejamento e Controle da Manuteno
Predial

68
ANEXO A PLANILHAS MODELO PARA ACOMPANHAMENTO DE CONSUMO DE ENERGIA E GUA
Data Leitura Consumo M3
01/07/2009
01/07/2009 a 02/07/2009 0
02/07/2009 a 03/07/2009 0
03/07/2009 a 04/07/2009 0
04/07/2009 a 05/07/2009 0
05/07/2009 a 06/07/2009 0
06/07/2009 a 07/07/2009 0
07/07/2009 a 08/07/2009 0
08/07/2009 a 09/07/2009 0
09/07/2009 a 10/07/2009 0
10/07/2009 a 11/07/2009 0
11/07/2009 a 12/07/2009 0
12/07/2009 a 13/07/2009 0
13/07/2009 a 14/07/2009 0
14/07/2009 a 15/07/2009 0
15/07/2009 a 16/07/2009 0
16/07/2009 a 17/07/2009 0
17/07/2009 a 18/07/2009 0
18/07/2009 a 19/07/2009 0
19/07/2009 a 20/07/2009 0
20/07/2009 a 21/07/2009 0
21/07/2009 a 22/07/2009 0
22/07/2009 a 23/07/2009 0
23/07/2009 a 24/07/2009 0
24/07/2009 a 25/07/2009 0
25/07/2009 a 26/07/2009 0
26/07/2009 a 27/07/2009 0
27/07/2009 a 28/07/2009 0
28/07/2009 a 29/07/2009 0
29/07/2009 a 30/07/2009 0
30/07/2009 a 31/07/2009 0
Modelo de Acompanhamento de Consumo de gua
jul/ 09
Consumo gua em M3 por dia
0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1
0
1
/
0
7
/
2
0
0
9

a

0
2
/
0
7
/
2
0
0
9
0
3
/
0
7
/
2
0
0
9

a

0
4
/
0
7
/
2
0
0
9
0
5
/
0
7
/
2
0
0
9

a

0
6
/
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9
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2
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1
2
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2
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9

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2
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0
7
/
2
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9

a

2
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2
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0
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2
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a

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2
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9

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3
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/
0
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/
2
0
0
9
Secretaria da Administrao do Estado da Bahia - SAEB
Superintendncia de Servios Administrativos - SSA
Diretoria de Servios - DS
69
Unidades de Contrato de Baixa Tenso

Data Leitura Consumo KW/h
01/07/2009
01/07/2009 a 02/07/2009 0
02/07/2009 a 03/07/2009 0
03/07/2009 a 04/07/2009 0
04/07/2009 a 05/07/2009 0
05/07/2009 a 06/07/2009 0
06/07/2009 a 07/07/2009 0
07/07/2009 a 08/07/2009 0
08/07/2009 a 09/07/2009 0
09/07/2009 a 10/07/2009 0
10/07/2009 a 11/07/2009 0
11/07/2009 a 12/07/2009 0
12/07/2009 a 13/07/2009 0
13/07/2009 a 14/07/2009 0
14/07/2009 a 15/07/2009 0
15/07/2009 a 16/07/2009 0
16/07/2009 a 17/07/2009 0
17/07/2009 a 18/07/2009 0
18/07/2009 a 19/07/2009 0
19/07/2009 a 20/07/2009 0
20/07/2009 a 21/07/2009 0
21/07/2009 a 22/07/2009 0
22/07/2009 a 23/07/2009 0
23/07/2009 a 24/07/2009 0
24/07/2009 a 25/07/2009 0
25/07/2009 a 26/07/2009 0
26/07/2009 a 27/07/2009 0
27/07/2009 a 28/07/2009 0
28/07/2009 a 29/07/2009 0
29/07/2009 a 30/07/2009 0
30/07/2009 a 31/07/2009 0
Modelo de Acompanhamento de Consumo de Energia
jul/ 09
Consumo em KWH/ dia
0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1
0
1
/
0
7
/
2
0
0
9

a

0
2
/
0
7
/
2
0
0
9
0
3
/
0
7
/
2
0
0
9

a

0
4
/
0
7
/
2
0
0
9
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5
/
0
7
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2
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9

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6
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7
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7
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2
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0
9

a

0
8
/
0
7
/
2
0
0
9
0
9
/
0
7
/
2
0
0
9

a

1
0
/
0
7
/
2
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0
9
1
1
/
0
7
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2
0
0
9

a

1
2
/
0
7
/
2
0
0
9
1
3
/
0
7
/
2
0
0
9

a

1
4
/
0
7
/
2
0
0
9
1
5
/
0
7
/
2
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0
9

a

1
6
/
0
7
/
2
0
0
9
1
7
/
0
7
/
2
0
0
9

a

1
8
/
0
7
/
2
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0
9
1
9
/
0
7
/
2
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0
9

a

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/
0
7
/
2
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0
9
2
1
/
0
7
/
2
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0
9

a

2
2
/
0
7
/
2
0
0
9
2
3
/
0
7
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2
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0
9

a

2
4
/
0
7
/
2
0
0
9
2
5
/
0
7
/
2
0
0
9

a

2
6
/
0
7
/
2
0
0
9
2
7
/
0
7
/
2
0
0
9

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2
8
/
0
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2
0
0
9
2
9
/
0
7
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2
0
0
9

a

3
0
/
0
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/
2
0
0
9
Secretaria da Administrao do Estado da Bahia - SAEB
Superintendncia de Servios Administrativos - SSA
Diretoria de Servios - DS
70
ANEXO B PMOC PLANO DE MANUTENO, OPERAO E CONTROLE DOS
SISTEMAS DE CONDICIONAMENTO DE AR
PLANO DE MANUTENO, OPERAO E CONTROLE PARA TORRES DE RESFRIAMENTO
ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU

1.0 VENTILADORES
1.1 Verificar a existncia de sujeira, danos, corroso e fixao do conjunto. X
1.2 Limpar o conjunto. X
1.3 Eliminar focos de corroso. X
1.4 Verificar vibraes e rudos anormais. X
1.5 Verificar o aquecimento anormal dos mancais. X
1.6 Lubrificar os mancais. X
1.7 Verificar vazamentos nas junes flexveis. X
1.8 Verificar o estado dos amortecedores de vibrao. X
1.9 Verificar a operao dos controles de vazo. X
1.10 Verificar o estado e a instalao dos dispositivos de proteo. X
1.11 Limpar o sistema de drenagem. X
1.12 Verificar aperto dos parafusos em geral. X
1.13
Efetuar balanceamento dinmico das ps do(s) ventilador(es) da(s)
torre(s)
X
2.0 SUPERFCIE TROCA TRMICA
2.1 Verificar a existncias de agentes que possam prejudicar a troca trmica X
2.2 Limpar as superfcies do lado ar X
2.3 Verificar os fluxos de ar/lquido X
2.4 Pugar o ar do lado lquido X
2.5
Medir e registrar as temperaturas e presses, na condio de plena
vazo de ambos os fluidos e nos pontos de entrada e sada.
X
2.7
Verificar a existncia de sujeira, danos, corroso e fixao do eliminador
de gotas
X
3.0 QUADRO ELTRICO
3.1 Verificar a instalao e suas condies locais. X
3.2 Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso. X
3.3 Limpar os elementos e eliminar pontos de corroso. X
3.5
Verificar os elementos quanto ao funcionamento eletromecnico e
fixao.
X
3.6 Reapertar os terminais, barramentos e elementos de fixao. X
3.7
Medir e registrar tenso e correntes eltricas dos equipamentos ligados
ao quadro
X
3.8
Regular os elementos de proteo, operao e controle conforme as
condies de referncia.
X
3.9 Verificar o funcionamento dos alarmes visuais e sonoros. X
3.10 Verificar a operao nas funes manual, automtica e remota. X
3.11 Verificar fiaes, barramentos e sistemas de aterramento. X
3.12 Medir e registrar as tenses de entrada no quadro eltrico. X
3.13 Verificar funcionamento do intertravamento torre-bombas-mquinas X
4.0 ACIONAMENTO (MOTOR)
71
4.2 Limpar os elementos. X
4.4 Verificar o sentido de rotao. X
4.7 Verificar a instalao e fixao dos protetores. X
4.8 Medir e registrar tenso e correntes eltricas. X
4.9 Medir e registrar o isolamento eltrico. X
4.10 Verificar o aterramento eltrico. X
4.11 Verificar aperto dos parafusos de fixao das bases dos motores. X
5.0 POLIAS E CORREIAS (CASO EXISTA)
5.1 Verificar a existncia de sujeira, danos e desgastes. X
5.3 Verificar a tenso de esticamento e o alinhamento. X
5.4 Substituir o jogo de correias. X
5.5 Ajustar o conjunto. X
5.6 Verificar a fixao das polias. X
6.0 REDUTORES (CASO EXISTA)
6.1 Verificar a existncia de sujeira, danos e fixao X
6.4 Substituir o leo e limpar internamente. X
6.5 Verificar a existncia de vazamento de lubrificante. X
7.0 FILTRO
7.1 Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso X
7.2 Limpar externamente X
7.3 Eliminar focos de corroso X
7.4 Limpar o elemento filtrante X
7.5 Verificar danos no elemento filtrante X
7.6 Substituir o elemento filtrante X
8.0 TORRE DE RESFRIAMENTO
8.1 Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso X
8.2 Limpar externamente X
8.3 Limpar e revisar os elementos internos. X
8.5 Verificar a alimentao e distribuio de gua. X
8.6 Verificar o nvel de gua na bacia. X
8.7 Ajustar o controlador do nvel de gua. X
8.8 Verificar o sistema de purga. X
8.9
Ajustar o volume de purga conforme recomendaes tcnicas definidas
pela anlise da gua.
X
8.10 Limpar o sistema de drenagem X
8.11 Limpar o filtro X
8.12
Verificar o funcionamento do dispositivo de acionamento dos
ventiladores.
X
8.13 Verificar o funcionamento do termostato. X
8.14 Ajustar a regulagem do dispositivo de acionamento dos ventiladores. X
8.15 Verificar e corrigir vazamento da(s) torre(s) X
8.16 Medir as temperaturas de entrada e sada na(s) torre(s) X
72
PLANO DE MANUTENO, OPERAO E CONTROLE

PARA VENTILADORES E EXAUSTORES - PMOC

1.0 VENTILADORES
2.0 POLIAS E CORREIAS
3.0 QUADROS ELTRICOS
3.5
fixao.
X
3.7
ao quadro.
X
3.8
X
4.0 ACIONAMENTO (MOTORES)
73
5.0 FILTRO DE AR
5.2 Limpar e vedar frestas da estrutura. X
5.4 Medir e registrar o diferencial de presso. X
5.5 Verificar o ajuste da moldura do filtro na estrutura. X
5.6 Limpar o elemento filtrante (quando recupervel). X
5.7 Substituir o elemento filtrante. X
6.0 GABINETE
6.1
Verificar e eliminar sujeira, danos e corroso no gabinete, na moldura da
serpentina e bandeja.
X
6.2 Limpar bandejas. X
6.3 Verificar a operao de drenagem de gua da bandeja. X
6.4 Verificar o estado de conservao do isolamento termo-acstico. X
6.5 Verificar a vedao dos painis de fechamento do gabinete. X
6.6
Lavar as bandejas com remoo do biofilme (lodo), sem uso de produtos
desengraxantes e corrosivos.
X
6.7 Limpar o gabinete do condicionador. X
7.0 DISTRIBUIO E DIFUSO DE AR
7.4 Ajustar para restabelecimento das condies de referncia X
7.5 Verificar funcionamento mecnico X
7.6 Lubrificar mancais de acionamento X
7.7
Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso nos dutos, onde for
acessvel.
X
7.8 Limpar a rede de dutos, onde for acessvel. X
7.9 Verificar a existncia de danos na da rede de dutos (inspeo visual) X
7.10
Diagnstico microbiolgico e visual da distribuio e difuso de ar dos
sistemas.
X
7.11
Limpeza mecnica e descontaminao da rede de duto, com utilizao de
fumgenos (se necessrio, de acordo com o diagnstico acima).
X
74
PLANO DE MANUTENO, OPERAO E CONTROLE
PARA SELF CONTAINED A AR INCORPORADO E REMOTO

1.0 VENTILADORES
1.1
Verificar a existncia de sujeira, danos, corroso e fixao do conjunto.
X
3.5
fixao.
X
3.6
Reapertar os terminais, barramentos e elementos de fixao.
X
3.7
ao quadro.
X
3.8
X
3.10
Verificar a operao nas funes manual, automtica e remota.
X
75
4.11
Verificar aperto dos parafusos de fixao das bases dos motores.
X
5.0 COMPRESSORES ALTERNATIVOS E PARAFUSOS
5.1 Verificar a existncia de sujeira externa, danos e corroso. X
5.2 Limpar externamente. X
5.5 Medir e registrar a presso de suco junto ao compressor. X
5.6
Medir e registrar a temperatura do gs de suco junto ao compressor.
X
5.7
Medir e registrar a presso de descarga junto ao compresssor.
X
5.8
Medir e registrar a temperatura do gs de descarga junto ao
compressor.
X
5.9 Verificar o nvel de leo no visor. X
5.10 Completar o nvel de leo. X
5.11 Verificar o teor de acidez do leo. X
5.12 Trocar leo. X
5.13 Medir e registrar a presso do leo. X
5.14 Verificar o funcionamento do separador de leo. X
5.18 Verificar o funcionamento do aquecedor de leo. X
5.19
Verificar a operao, durante a partida, do dispositivo de reduo de
capacidade.
X
5.20 Verificar o funcionamento das vlvulas de servios. X
5.21 Executar teste de vazamento. X
5.22
Verificar e ajustar o funcionamento dos dispositivos de segurana.
X
5.23
Verificar os parafusos de fixao das bases dos compressores.
X
6.0 CIRCUITO REFRIGERANTE
6.1 Verificar a existncia de danos, corroso externa e fixao. X
6.3 Verificar a existncia de danos no isolamento. X
6.4
vibrao.
X
6.5 Verificar a existncia de vazamento. X
6.6 Reapertar conexes. X
6.8 Verificar a operao das vlvulas solenides. X
6.9 Ajustar os parmetros de operao. X
6.10 Verificar o comportamento do filtro da linha de lquido. X
6.11 Verificar o visor de lquido X
6.12
Verificar as condies do tubo capilar da vlvula de expanso.
X
7.0 TROCADOR DE CALOR - EVAPORADOR
7.1
trmica.
X
7.2 Limpar superfcies de troca de calor. X
7.3 Verificar os fluxos dos fluidos refrigerante e refrigerado X
76
7.4
Verificar o isolamento trmico de componentes prximos (inspeo
visual).
X
7.5 Determinar e registrar o superaquecimento. X
7.7 Verificar a existncia de vazamentos. X
8.0 TROCADOR DE CALOR - CONDENSADOR
8.1
trmica.
X
8.2 Limpar as superfcies de troca de calor. X
8.3 Verificar os fluxos dos fluidos. X
8.4 Verificar vazamentos internos e externos. X
8.7
Medir e registrar as temperaturas e as presses na condio de plena
vazo de ambos os fluidos nos pontos de entrada e de sada.
X
8.8
Verificar o isolamento trmico do componente (inspeo Visual).
X
8.9 Verificar a operao dos dispositivos de segurana. X
8.10 Determinar e registrar o subresfriamento. X
9.0 FILTRO DE AR
10.0 GABINETE
10.1
Verificar e eliminar sujeira, danos e corroso no gabinete, na moldura
da serpentina e bandeja.
X
10.4
Verificar o estado de conservao do isolamento termo-acstico.
X
10.6
Lavar as bandejas e serpentinas com remoo do biofilme (lodo), sem
uso de produtos desengraxantes e corrosivos.
X
11.0 DESUMIDIFICADOR (CASO EXISTA)
11.1 Testar a ao dos termostatos. X
11.2
Testar o funcionamento das resistncias de desumidificao.
X
11.3 Medir tenso e corrente nas resistncias de desumificao. X
11.4
Testar o intertravamento eltrico, quando da parada do ventilador do
evaporador.
X
11.5
Testar termostatos de controle do ambiente e de segurana das
resistncias.
X
77
12.7
acessvel.
X
12.9
Verificar a existncia de danos na isolao trmica da rede de dutos
(inspeo visual)
X
12.10
sistemas.
X
12.11
Limpeza mecnica e descontaminao da rede de duto, com utilizao
de fumgenos (se necessrio, de acordo com o diagnstico acima).
X
13.0 INSTRUMENTAO
13.1 Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso externa. X
13.4
X
13.5
Verificar e registrar a validade do perodo de calibrao do instrumento,
atravs de etiqueta, selo ou certificado.
X
13.6
Registrar e informar quais os instrumentos necessitam de calibrao ou
substituio.
X
78
PLANO DE MANUTENO, OPERAO E CONTROLE PARA CLIMATIZADORES - " FANCOIL'S"
ITEM ATIVIDADE
MEN TRI SEM ANU
1.0 VENTILADORES
3.5
fixao.
X
3.7
ao quadro
X
3.8
X
79
ITEM ATIVIDADE
MEN TRI SEM ANU
5.0 TROCADOR DE CALOR - EVAPORADOR
5.1 Verificar a existncia de agentes que possam prejudicar a troca trmica. X
5.2 Limpar superfcies de troca de calor. X
5.3 Verificar os fluxos dos fluidos refrigerante e refrigerado X
5.4
Verificar o isolamento trmico de componentes prximos (inspeo
visual).
X
5.6 Verificar a existncia de vazamentos. X
5.7 Purgar o ar do lado lquido refrigerado (gua ou salmoura) X
6.0 FILTROS DE AR
7.0 GABINETE
7.1
Verificar e eliminar sujeira, danos e corroso no gabinete, na moldura da
serpentina e bandeja.
X
7.4 Verificar o estado de conservao do isolamento termo-acstico. X
7.6
Lavar as bandejas e serpentinas com remoo do biofilme (lodo), sem
uso de produtos desengraxantes e corrosivos.
X
8.7
acessvel.
X
8.9
Verificar a existncia de danos na isolao trmica da rede de dutos
(inspeo visual)
X
8.10
sistemas.
X
8.11
Limpeza mecnica e descontaminao da rede de duto, com utilizao de
fumgenos (se necessrio, de acordo com o diagnstico acima).
X
9.0 INSTRUMENTAO
9.4
Verificar se o instrumento est fornecendo informao sobre a grandeza
que est medindo.
X
9.5
Verificar e registrar a validade do perodo de calibrao do instrumento,
atravs de etiqueta, selo ou certificado.
X
9.6
Registrar e informar quais os instrumentos necessitam de calibrao ou
substituio.
X
80
PLANO DE MANUTENO, OPERAO E CONTROLE PARA RESFRIADORES DE LQUIDOS

1.0 TROCADOR DE CALOR EVAPORADOR X
1.1
trmica
X
1.6
Verificar o funcionamento do sistema de purga de ar (no caso
lquido/lquido)
X
1.7
plena vazo de ambos os fluidos nos pontos de entrada e de sida.
X
1.8 Verificar o isolamento trmico do componente (inspeo visual) X
1.10
Determinar e registrar o superaquecimento com os valores da
atividade 1.7
X
1.11
Retirar as tampas do evaporador, inspecionar se existe
depsito/corrosso nos tubos
X
1.12 Examinar as juntas de vedao X
2.0 TROCADOR DE CALOR - CONDENSADOR
2.1
trmica
X
2.6
Verificar o funcionamento do sistema de purga de ar (no caso
lquido/lquido)
X
2.7
plena vazo de ambos os fluidos nos pontos de entrada e de sida.
X
2.8 Verficar o isolamento trmico do componente (inspeo visual) X
2.10
Determinar e registrar o sub-resfriamento com os valores da
atividade 2.7
X
2.11
Retirar tampas do condensador, inspecionar se existe
depsitos/corroso nos tubos
X
2.12 Examinar as juntas de vedao. X
3.5
fixao.
X
3.7
ligados ao quadro.
X
3.8
X
81
3.13 Examinar os intertravamentos do circuito de comando X
4.0
COMPRESSORES (ALTERNATIVOS, PARAFUSOS E
CENTRFUGOS)

4.1 Verificar a existncia de sujeira externa, danos e corroso. X
4.5 Medir e registrar a presso de suco junto ao compressor. X
4.6
Medir e registrar a temperatura do gs de suco junto ao
compressor.
X
4.7 Medir e registrar a presso de descarga junto ao compresssor. X
4.8
Medir e registrar a temperatura do gs de descarga junto ao
compressor .
X
4.9 Verificar o nvel de leo no visor. X
4.10 Completar o nvel de leo. X
4.11 Verificar o teor de acidez do leo. X
4.12 Trocar leo. X
4.13 Medir e registrar a presso do leo. X
4.14 Verificar o funcionamento do separador de leo. X
4.18 Verificar o funcionamento do aquecedor de leo. X
4.19
Verificar a operao, durante a partida, do dispositivo de reduo de
capacidade.
X
4.20 Verificar o funcionamento das vlvulas de servios. X
4.21 Executar teste de vazamento. X
4.22 Verificar e ajustar o funcionamento dos dispositivos de segurana. X
4.23 Verificar os parafusos de fixao das bases dos compressores. X
4.24 Verificar a necessidade de trocar o filtro do leo X
4.25 Examinar o pressostato diferencial do leo X
5.0 CIRCUITO REFRIGERANTE
5.1 Verificar a existncia de danos, corroso externa e fixao. X
5.3 Verificar a existncia de danos no isolamento. X
5.4
vibrao.
X
5.5 Verificar a existncia de vazamento. X
5.6 Reapertar conexes. X
5.8 Verificar a operao das vlvulas solenides. X
5.9 Ajustar os parmetros de operao. X
5.10 Verificar o comportamento do filtro da linha de lquido. X
5.11 Verificar o visor de lquido X
5.12 Verificar as condies do tubo capilar da vlvula de expanso. X
6.0 INSTRUMENTAO
6.4
X
6.5
X
6.6 Registrar e informar quais os instrumentos necessitam de calibrao X
82
ou substituio.
PLANO DE MANUTENO, OPERAO E CONTROLE PARA SISTEMAS HIDRULICOS

- BOMBAS CENTRFUGAS

1.0
QUADROS ELTRICOS
1.1
Verificar a instalao e suas condies locais.
X

1.2
Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso.
X

1.3
Limpar os elementos e eliminar pontos de corroso.
X

1.4
Eliminar focos de corroso.
X

1.5
fixao.
X

1.6
Reapertar os terminais, barramentos e elementos de fixao.
X

1.7
ligados ao quadro.
X

1.8

X

1.9
Verificar o funcionamento dos alarmes visuais e sonoros.
X

1.10
Verificar a operao nas funes manual, automtica e remota.
X

1.11
Verificar fiaes, barramentos e sistemas de aterramento.
X

1.12
Medir e registrar as tenses de entrada no quadro eltrico.
X

1.13
Verificar contatos das contatoras
X

1.14
Testar disjuntores
X

2.0
ACIONAMENTO DO MOTOR
2.1
Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso.
X

2.2
Limpar os elementos.
X

2.3
X

2.4
Verificar o sentido de rotao.
X

2.5
Verificar vibraes e rudos anormais.
X

2.6
Lubrificar os mancais.
X

2.7
Verificar a instalao e fixao dos protetores.
X

2.8
Medir e registrar tenso e correntes eltricas.
X

2.9
Medir e registrar o isolamento eltrico.
X
2.10
Verificar aperto dos parafusos de fixao das bases dos motores.
X

3.0
ACOPLAMENTOS
3.1
Verificar a existncia de sujeira, danos e fixao.
X

3.2
Limpar os elementos.
X

3.3
Verificar o alinhamento.
X

3.4
Alinhar.
X

3.5
X

3.6
Substituir o lubrificante.
X
3.7
Verificar a instalao e fixao do protetor.
X

3.8
Verificar os elementos de interligao.
X

3.9
Substituir os elementos de interligao.
X
4.0
BOMBAS
4.1
Verificar a existncia de sujeira, danos, corroso externa e fixao.
X

83
4.2
Limpar externamente
X

4.3
X

4.4
X

4.5
Verificar a vedao do selo mecnico.
X

4.6
Ajustar o prensa-gaxeta.
X

4.7
Verificar o nvel de leo.
X

4.8
Completar o nvel de leo ( se necessrio).
X

4.9
Substituir o lubrificante (leo ou graxa).
X
4.10
Medir e registrar as presses de trabalho.
X

4.11
Limpar o sistema de drenagem.
X

4.12
Verificar estado dos mangotes
X

4.13
Verificar estanqueidade da voluta e registros
X

4.14
Verificar vazamentos de gua na tubulao
X

4.15
Raspagem e pintura em geral
X
4.16
Verificar rolamentos
X

5.0
VLVULAS DE CONTROLE E BLOQUEIO
5.1
Verificar a existncia de sujeira, danos, corroso externa.
X

5.2
Limpar externamente
X

5.3
X

5.4
X

5.5
Verificar a existncia de vazamentos (inspeo visual)
X

5.6
Ajustar ou substituir elementos de vedao
X
5.7
Lubrificar o mecanismo de acionamento.
X

5.8
Verificar a atuao das vlvulas.
X

6.0
FILTROS
6.1
X

6.2
Limpar externamente.
X

6.3
X

6.4
Limpar o elemento filtrante.
X

6.5
Verificar danos no elemento filtrante.
X

6.6
Substituir o elemento filtrante.
X
7.0
TUBULAES, TANQUES E ACESSRIOS
7.1
X

7.2
X

7.3
Limpar externamente e eliminar os focos de corroso externos.
X

7.4
Verificar a existncia de vazamentos e fixao.
X

7.5
Limpar os tanques internamente.
X

7.6
Verificar isolamento (inspeso Visual)
X

7.7
Verificar juntas de expanso (inspeso visual)
X

7.8
Verificar o nvel de lquido no tanque de expanso.
X

7.9
Ajustar o nvel de lquido no tanque de expanso.
X

7.10
Verificar o funcionamento dos dispositivos de controle e segurana.
X

7.11
Purgar o ar
X

7.12
Drenar para eliminao de sujeira
X

8.0
INSTRUMENTAO
8.1
Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso externa.
X

8.2
Limpar externamente.
X

84
8.3
X

8.4

X
8.5

X
8.6
Registrar e informar quais os instrumentos necessitam de calibrao
ou substituio.
X

85
ANEXO C PLANILHAS DA SISTEMTICA DE PLANEJAMENTO E CONTROLE DA MANUTENO PREDIAL
CRONOGRAMA ANUAL DE MANUTENO

Planilha 1
LOCAL:
SISTEMA (S) OU COMPONENTE(S) CONSTRUTIVO(S): ANO:
AO / VERIFICAO
PERIODI-
CIDADE
J F M A M J J A S O N D
APROVAO - GESTOR PREDIAL: DATA:
RESPONSVEL:
86
LOCAL:
ANO:
J F M A M J J A S O N D TOTAL
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
- - - - - - - - - - - - -
TOTAL
-
-
-
-
-
-
-
-
-
DATA:: APROVAO PELO GESTOR PREDIAL:
SUB TOTAL - -
TOTAL PREVISO ORAMENTRIA: -
1 SEMESTRE 2 SEMESTRE
SERVIOS DE TERCEIROS
SUB TOTAL
MATERIAIS DE CONSUMO
PREVISO ORAMENTRIA ANUAL
Planilha 2
SISTEMA (S) OU COMPONENTE(S) CONSTRUTIVO(S):
RESPONSVEL:
87
LOCAL:
DATA
PREVISTA
DATA
REALIZADA
OK/ NO
OK?
DESCRIO DO PROBLEMA
1
APROVAO FINAL OU
NMERO DA
SOLICITAO
2
DATA::
1
Caso a ao ou verificao esteja "No OK" deve-se descrever o problema.
2
Se necessrio abrir um chamado de manuteno corretiva, registrar o nmero do chamado. Caso o problema seja resolvido sem a necessidade de abrir um chamado, rubricar nesta coluna quando o problema
tiver sido resolvido (aprovao final aps reinspeo).
RESPONSVEL:
AO OU VERIFICAO
PROGRAMAO DE MANUTENO PREVENTIVA
Planilha 3
88
RESPONSVEL:
LOCAL:
DATA
PREVISTA
DATA
REALIZADA
OK/ NO
OK
APROVAO
FINAL OU NOVA
SOLICITAO
1
FORNECEDOR:
DATA:
DATA:
PRAZO ATENDIMENTO
EXECUO DO SERVIO: PRPRIO TERCEIRIZADO
AO DESCRIO DO PROBLEMA
1
Caso o problema seja resolvido a contento, rubricar nesta coluna (aprovao final aps reinspeo). Caso contrrio, abrir novo chamado, registrando no campo o nmero da solicitao.
2
O campo Avaliao do fornecedor valido para servios terceirizados e deve ser preenchido aps a aprovao em todas as verificaes.
Considera-se que o servios de boa qualidade quando atende s especificaes e aos critrios de inspeo.
Considera-se um bom prazo de entrega quando as datas previstas em contrato ou plano de trabalho so atendidas.
Considera-se bomatendimento quando os funcionrios do fornecedor usamEPIs, tmcuidado como manuseio dos materiais, esto disponveis para a soluo de problemas, deixamo ambiente de trabalho limpo,
respeitamas normas estabelecidas pelo contratante etc.
APROVAO DO SOLICITANTE:
Bom Ruim
Bom Ruim Bom Ruim
AVALIAO DO FORNECEDOR
2
QUALIDADE
DATA DA AVALIAO:
PROGRAMAO DE MANUTENO CORRETIVA
Planilha 4
NMERO DA SOLICITAO:

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GOVERNO DO ESTADO DA BAHIA

Governo do Estado da Bahia

GOVERNO DO ESTADO DA BAHIA

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importante ressaltar que as recomendaes contidas nas fichas apresentadas a

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Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo

FICHA DE REFERNCIA n 2 - INSTALAES ELTRICAS

Verificar a fixao, acendimento das lmpadas e energizao das tomadas aps a

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FICHA DE REFERNCIA n 3 - REVESTIMENTOS DE PAREDES E TETOS EM

Revestimento em Argamassa /Gesso

Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo

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FICHA DE REFERNCIA n 4 - REVESTIMENTO CERMICO E REJUNTES

Azulejo / Cermica / Porcelanato

Antes de perfurar qualquer pea, deve-se consultar os projetos de instalaes para

Verificar na embalagem se as caractersticas dos produtos (cermicas, argamassas

FICHA DE REFERNCIA n 5 - REVESTIMENTO EM PEDRAS NATURAIS

Pedras naturais so mrmores, granitos, ardsias, etc. So utilizadas em revestimento de

FICHA DE REFERNCIA n 6 - TACOS E ASSOALHOS

Revestimentos de madeira utilizados para acabamento em pisos, proporcionando

FICHA DE REFERNCIA n 7 - PISOS CIMENTADOS E ACABADOS EM

So argamassas ou concreto, especificamente preparados, destinados a regularizar e dar

No utilizar mquina de alta presso para a limpeza na edificao. Utilizar enceradeira

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Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo

FICHA DE REFERNCIA n 8 - PINTURA (INTERNA E EXTERNA)

As pinturas proporcionam proteo s edificaes como material de acabamento final,

FICHA DE REFERNCIA n 9 - ESQUADRIAS (MADEIRA, FERRO e ALUMNIO)

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FICHA DE REFERNCIA n 12 - IMPERMEABILIZAO

FICHA DE REFERNCIA n 13 - COBERTURAS

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Verificar visualmente a uniformidade da distribuio e acabamento dos caibros sobre

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Figura 2 Exemplo de Cronograma de Manuteno Preventiva preenchido

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Figura 3 Exemplo de Previso Oramentria Anual preenchida

Figura 4 Exemplo de Programao de Manuteno Preventiva preenchida

Figura 5 Exemplo de Programao de Manuteno Corretiva preenchida

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ITENS ACESSRIOS NOS CONTRATOS DE PRESTAO DE SERVIOS

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GOMIDE, T. L. F.; PUJ ADAS, F. Z. A.; NETO, J . C. P. F. Tcnicas de Inspeo e

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PLANO DE MANUTENO, OPERAO E CONTROLE PARA TORRES DE RESFRIAMENTO

ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU

PLANO DE MANUTENO, OPERAO E CONTROLE

ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU

ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU

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PLANO DE MANUTENO, OPERAO E CONTROLE PARA CLIMATIZADORES - " FANCOIL'S"

PLANO DE MANUTENO, OPERAO E CONTROLE PARA RESFRIADORES DE LQUIDOS

ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU

PLANO DE MANUTENO, OPERAO E CONTROLE PARA SISTEMAS HIDRULICOS

ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU

CRONOGRAMA ANUAL DE MANUTENO