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Chapter 13 - 1

1
Avaliao Imobiliria
Mtodo do Rendimento
28-11-2013 ESAI / 2
Contactos
vitorreis@esai.pt
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Exerccios : avaliacao.cmvm@gmail.com
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Chapter 13 - 2
3
AS TAXAS E A AVALIAO
IMOBILIRIA
taxa de capitalizao
taxa de actualizao;
4
O Imobilirio como um
veculo de Investimento
O imobilirio compete com outros tipos
de investimentos para captar o capital
dos investidores
O objectivo principal dos investidores
fazer o aumentar o capital investido
O investidor tenta tambm minimizar o
risco
Chapter 13 - 3
5
Ao determinar onde investir o capital, um
investidor faz as seguintes perguntas:
Qual o custo do investimento?
Qual o retorno?
Quando terei o retorno?
Quais so os riscos?
Qual o retorno de um investimento imobilirio
comparado com outros investimentos com
riscos similares?
O Imobilirio como um
veculo de Investimento
6
O Imobilirio como
Investimento
Ao avaliar imobilirio considerado como
investimento devemos considerar dois tipos de
retorno:
1) retorno no investimento = Rendimento
Peridico
2) retorno do investimento = Apreciao do
Capital
Chapter 13 - 4
7
Risco
Liquidez
Tamanho do
investimento
Uso como garantia
Alavancagem
Perodo deteno
Administrao
requerida
Potencial para
valorizao
Vantagens fiscais
A avaliao pelo mtodo do rendimento dever ter em ateno os
factores que influenciamo comportamento dos investidores:
O Imobilirio como
Investimento
8
Quanto mais seguro um investimento,
menos retorno (desconto) um investidor
espera.
Reciprocamente, quanto mais risco
apresenta um investimento, um mais alto o
retorno (desconto) esperado
O Imobilirio como
Investimento - Risco
Chapter 13 - 5
9
Liquidez refere-se facilidade de converter o
investimento em dinheiro vivo.
Investimentos altamente lquidos convertem-se
em dinheiro mais facilmente, logo o investidor
espera um retorno (desconto) mais baixo que
pretenderia para um investimento que leva mais
tempo, ou mais difcil, a converter.
O Imobilirio como
Investimento - Liquidez
10
Alguns investimentos tm o potencial para aumentar em valor
(apreciao de capital) durante o perodo de deteno, de forma
superior a outros.
Um investidor que espera a apreciao de capital com o passar
do tempo pode aceitar um retorno (desconto) mais baixo
durante o perodo de deteno
O investidor est disposto a esperar at o fim do perodo
de deteno para uma rentabilidade global superior
O Imobilirio como Investimento
Potencial para valorizao
Chapter 13 - 6
11
Avaliao pelo Mtodo do
Rendimento
Princpio da substituio
Um comprador no pagar mais por
uma propriedade do que lhe custaria
comprar um investimento alternativo
Investimento alternativo aquele que
oferece os mesmos retorno e risco que a
propriedade em anlise.
12
Conceito de Risco
) (mdia X
Maior disperso,
maior risco
Menor disperso,
menor risco
Freqncia
Varivel (Retorno)
Chapter 13 - 7
13
Conceito de risco
RISCO
Forma quantificada de percepo da incerteza baseada
em probabilidades objectivas dos acontecimentos
futuros consoante os cenrios possveis
Risco definido em finanas como a probabilidade
de receber um retorno de um investimento muito
diferente do retorno esperado
Damodaran, (2001), Corporate Finance, Theory and Practice
14
Avaliao pelo Mtodo do
Rendimento
Qualquer investidor racional exigir maiores
rendibilidades para recompensar maiores
riscos e actualizar os montantes futuros a
receber e a despender com base numa taxa de
actualizao mais elevada
Chapter 13 - 8
15
Avaliao pelo Mtodo do
Rendimento
Como estimamos a Taxa de Remunerao?
Tx = Tsr + Pr
Tx. = Tx. Sem risco + Prmio de Risco
(Tx. sem Risco = Rendimento Certificados de Aforro, pex.)
16
Retorno Esperado
Taxa de desconto pode tambm ser calculada atravs do modelo
CAPM, que representado pela equao:
E(Ri) = Rf + [E(Rm) Rf] x i
E(Ri) = retorno esperado do activo ou taxa de desconto;
Rf = taxa livre de risco;
E(Rm) = retorno esperado da carteira de mercado;
i = risco sistemtico do activo;
Chapter 13 - 9
17
Recta Caracterstica
Relaciona, dentro do modelo CAPM, o comportamento de um ttulo
(ou carteira especfica de ttulos) com a carteira de mercado.
.
.
.
.
.
RM -Rf
Rj -Rf
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
. .
. .
Risco
Diversificvel
= Coeficiente alfa

= Coeficiente beta
(pendente)
( )
f M f j
R R R R + = Rf
TX
livre
risc
o
18
Coeficiente Beta: Risco
Sistemtico
( )
M
M j
R
R R
VAR
COV
,
=
j

= coeficiente beta (risco sistemtico de cada activo)


1 > , Investimento agressivo
1 < , Investimento defensivo
1 = , Risco da aco = risco sistemtico de mercado
Se
Chapter 13 - 10
19
Mtodos de Avaliao e sua
Utilizao
Mtodo do Rendimento - Capitalizao Directa
uma forma de anlise de investimento, baseado na
capacidade da propriedade em gerar receitas.
Pode ser utilizado para estimar o Valor de Mercado ou
calcular o Valor em Uso
Utiliza-se em propriedades detidas como investimento
Pressupe-se que os rendimentos so constantes e
perptuos
20
Avaliao por Capitalizao directa (ou
em perpetuidade)
R tx = V
Em que: R = Rendimento do imvel
tx = taxa de capitalizao
V = Valor do Imvel
Avaliao pelo Mtodo do
Rendimento
Chapter 13 - 11
21
Avaliao por Capitalizao
directa
Tudo o que ns necessitamos para avaliar pelo
Mtodo de Rendimento Capitalizao Directa
so duas coisas:
Taxa de capitalizao (tx)
Renda (ou rendimento) (R)
Uma vez tendo aqueles dois elementos,
simplesmente usamos a a relao entre os
dois para estimar o valor da propriedade.
V=R/tx
22
Avaliao por
Capitalizao directa
R R R R
V = ---------- + ------------ + ------------ +..... +----------- =
com n =

(1+t
real
) (1 + t
real
)
2
(1 + t
real
)
3
(1 + t
real
)
n
1 1 1 1
V = R x [----------- + ------------- + ------------ + ... + --------------] =
(1 + t
real
) (1 + t
real
)
2
(1 + t
real
)
3
(1 + t
real
)
n
1 R
= R x -------- ou seja V = ---------
t
real
t
real

Avaliar pelo
Mtodo do
Rendimento
sempre estimar o
Valor de um
Imvel pelo
somatrio
actualizado dos
seus rendimentos
futuros Apenas possvel se a renda
for constante e perptua
Chapter 13 - 12
23
Avaliao por Capitalizao
directa
Como avaliamos uma perpetuidade?
Dividimos a renda considerada perptua pela
taxa de retorno requerida pelo mercado.
Ex:
Uma renda 10.000 e a taxa de retorno do
mercado 12%. Qual o valor?
10.000/.12 = 83.333.33
24
AS TAXAS E A AVALIAO IMOBILIRIA
A confuso com o processo de
Capitalizao
Exerccio 1:
Se investirmos 100 unidades de capital durante 5 anos a uma taxa
anual de 5%, qual o capital final?
Para respondermos a esta questo necessrio saber qual o regime
de capitalizao do investimento.
Entende-se por regime de capitalizao o processo pelo qual se vai
fazer a liquidao dos juros do capital aplicado.
Os juros produzidos dependem de dois factores: eles so funo do
tempo e so funo do capital.
24
Curso de Avaliao Imobiliria
Vtor Reis
Chapter 13 - 13
25
Esta relao tempo / capital responsvel pela
distino entre dois processos de capitalizao:
Um primeiro processo que pressupe que o juro dado
apenas em funo do tempo, isto , para o mesmo capital
inicial constante o juro produzido em cada unidade de
tempo: estamos perante o regime de juro simples;
25
Curso de Avaliao
Imobiliria Vtor Reis
AS TAXAS E A AVALIAO IMOBILIRIA
A confuso com o processo de
Capitalizao
26
Os juros so excludos do processo de capitalizao
aps o vencimento.
O capital que vence juros mantm-se constante.
0 t
C
0
C
0
1
C
0
2
C
0
3
C
0
j
1
j
2
j
3
j
t
Capital a
vencer juros
Juros
vencidos
tempo
26
Curso de Avaliao
Imobiliria Vtor Reis
AS TAXAS E A AVALIAO IMOBILIRIA
A confuso com o processo de
Capitalizao
Chapter 13 - 14
27
Exerccio 1:
Neste caso
C
n
= C
0
x (1 + n t
j
) regime de juro simples
e ento
Cn = 100 x (1 + 5 x 5%)
Cn = 100 x 1,25
Cn = 125
27
Curso de Avaliao Imobiliria
Vtor Reis
AS TAXAS E A AVALIAO IMOBILIRIA
A confuso com o processo de
Capitalizao
28
Um segundo processo que pressupe que o juro dado em
funo do tempo e do capital, ou seja, alm do capital inicial
o juro vencido em cada unidade de tempo passa
imediatamente a vencer juros nas unidades de tempo
posteriores: estamos perante o regime de juro composto.
28
Curso de Avaliao
Imobiliria Vtor Reis
AS TAXAS E A AVALIAO IMOBILIRIA
A confuso com o processo de
Capitalizao
Chapter 13 - 15
29
Os juros vencidos em cada momento so imediatamente
incorporados no processo de capitalizao.
C1=C0+j1; C2=C1+j2; C3=C2+j3 Ct=Ct-1+jt
0 t
C
0
C
t
1
C
1
2
C
2
3
C
3
j
1 j
2 j
3 j
t
Capital a
vencer juros
Juros
vencidos
tempo
29
Curso de Avaliao
Imobiliria Vtor Reis
AS TAXAS E A AVALIAO IMOBILIRIA
A confuso com o processo de
Capitalizao
30
Exerccio 1:
Neste caso
C
n
= C
0
x (1 + t
j
)
n
regime de juro composto
e ento
Cn = 100 x (1 + 5%)
5
Cn = 100 x 1,276
Cn = 127,6
30
Curso de Avaliao Imobiliria
Vtor Reis
AS TAXAS E A AVALIAO IMOBILIRIA
A confuso com o processo de
Capitalizao
Chapter 13 - 16
31
(1 + n t
j
)
Factor de capitalizao emregime de juro simples
(1 + t
j
)
n
Factor de capitalizao emregime de juro composto
31
Curso de Avaliao Imobiliria
Vtor Reis
AS TAXAS E A AVALIAO IMOBILIRIA
A confuso com o processo de
Capitalizao
No processo de Capitalizao obtemos valores futuros, enquanto
que na Avaliao Imobiliria queremos saber o valor do imvel
data de hoje
32
Avaliao por
Capitalizao directa
Capitalizao Rendas Constantes
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43
Anos
R
e
n
d
i
m
e
n
t
o
s

A
c
u
m
u
l
a
d
o
s
Ano Rendimento Ano Rendimento Actualizado
A avaliao por
capitalizao directa
corresponde,
aproximadamente, ao
somatrio dos valores
actualizados de uma
renda constante e
perptua
Chapter 13 - 17
33
Avaliao por Capitalizao
directa
As taxas de capitalizao expressam a
relao entre o rendimento e o valor.
A seleco apropriada de uma taxa de
capitalizao necessria a fim de
produzir uma estimativa vlida de valor
Uma diferena pequena na taxa de
capitalizao resultar em estimativas
de valor que podem diferir em milhares
de euros.
34
Avaliao por Capitalizao directa (ou
em perpetuidade)
R tx = V
Em que: R = Rendimento do imvel
tx = taxa de capitalizao
V = Valor do Imvel
Avaliao pelo Mtodo do
Rendimento
34
Curso de Avaliao
Imobiliria Vtor Reis
Chapter 13 - 18
35
Avaliao por Capitalizao
directa
Frmula RtV
R
V tx
35
Curso de Avaliao
Imobiliria Vtor Reis
36
Avaliao por Capitalizao
directa
Frmula RtV
R
V tx
R (rendimento) = tx x V
tx (taxa) = R V
V (valor) = R tx
36
Curso de Avaliao
Imobiliria Vtor Reis
Chapter 13 - 19
37
Avaliao por Capitalizao
directa
Exemplo
R tx = V
10,000 9% = 111,111
10,000 10% = 100,000
10,000 11% = 90,909
10,000 12% = 83,333
38
Avaliao por Capitalizao
directa
Os rendimentos designam-se por brutos ou lquidos.
O rendimento bruto "RB" igual ao valor anual:
da renda contratual (caso dos prdios rsticos e
urbanos arrendados)
ao resultante da multiplicao da produo anual pelo preo
de mercado dos produtos agrcolas ou florestais produzidos
(caso das parcelas produtivas agrcolas ou florestais)
ao valor anual da renda de propriedades arrendadas
anlogas que possam servir de referncia (caso dos
prdios urbanos no arrendados)
Chapter 13 - 20
39
Avaliao por Capitalizao
directa
O rendimento lquido "RL" verificado em cada
ano (ou, mais genericamente, em cada perodo
de tempo considerado) na propriedade em
apreo ou nas propriedades comparveis
obtm-se deduzindo ao rendimento bruto anual (ou o
do perodo de tempo considerado), todas as despesas
e encargos "D" que tiverem lugar nessa unidade de
tempo.
Ou seja : RL = RB - D
40
Avaliao por Capitalizao
directa
Rendimento Potencial
- % Desocupao
- % Incobrveis
Rendimento Bruto Efectivo
- Custos de Manuteno
- Custos de Funcionamento
- Servio de Dvida
Cash-Flow Operacional
- Amortizaes Fiscais
Rendimento Tributvel
Cash-Flow Operacional
- Impostos
Rendimento Lquido Disponvel
Chapter 13 - 21
41
Avaliao por Capitalizao
directa
TAXA DE CAPITALIZAO
obtida empiricamente, atravs do estudo das relaes
efectivas existentes entre os rendimentos fundirios
(ou de outro tipo) e os valores dos respectivos bens de
capital que os originam .
taxa de capitalizao bruta = RB / V
taxa de capitalizao lquida = RL / V
42
Avaliao por Capitalizao
directa
Designao Ab Renda Actual Taxa Valor
m2 m2 Mensal Capitalizao m2 Total
(Rm) (Tx) (Rm x 12 / Tx)
Loja 56,25 650 36.562,50 7% 111.429 6.267.857
1 Esq. 48,00 500 24.000,00 7% 85.714 4.114.286
2 Dt 46,75 500 23.375,00 7% 85.714 4.007.143
TOTAL 1.650,000 83.937,5 14.389.286
42
Curso de Avaliao
Imobiliria Vtor Reis
Chapter 13 - 22
43
Avaliao pelo Mtodo do
Rendimento
Estime o Valor de Mercado de um armazm, com as seguintes
caractersticas
rea bruta armazm 3500 m2
rea bruta de escritrios: 450 m2
De acordo com a prospeco efectuada, armazns novos com caractersticas
semelhantes so arrendados na zona por 7 /m2 rea Bruta de Construo ms e a
taxa de capitalizao de investimentos em armazns de 8%.
43
Curso de Avaliao
Imobiliria Vtor Reis
43
Curso de Avaliao Imobiliria
Vtor Reis
44
Um Cliente pediu-lhe a avaliao de um estabelecimento comercial que possui, situado
na rua secundria e com 1 lugar de estacionamento, novo, com Ab = 250 m2.
O quadro de prospeco apresentado refere-se a imveis com caractersticas e localizao semelhantes
ao imvel em estudo. Determine, justificando :
Imvel Idade Estacionamento Rua Renda/m2
1 Novo 2 Principal 18
2 Novo 1 Principal 15
3 25 1 Secundria 11
4 23 2 Secundria 13
5 Novo 2 Secundria 15

1. O Valor Potencial do imvel, considerado livre e disponvel e para uso continuado, sabendo que a
taxa de capitalizao pretendida na zona de 7%.
2. Estime os valores que considere adequados se o imvel se encontrasse arrendado, com uma renda
mensal de 150 , sabendo que o contrato de arrendamento termina no final de 2010.
Avaliao pelo Mtodo do
Rendimento
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Curso de Avaliao
Imobiliria Vtor Reis
Chapter 13 - 23
45
Mtodo do Rendimento -
Discounted CashFlow
Aplica-se a imveis que gerem rendimentos, ou na
avaliao de imveis que iro gerar rendimentos
diferenciados em perodos diferenciados
O Valor
baseado numa anlise da rentabilidade futura
traduzido pelo Valor Actual Lquido dos benefcios
futuros inerentes.
46
AS TAXAS E A AVALIAO
IMOBILIRIA - Actualizao
A actualizao o fenmeno inverso da capitalizao e
corresponde a uma reduo do valor do capital durante um
determinado espao de tempo.
Considerando o capital (C) no momento t, a actualizao (A)
constitui a reduo desse capital durante o perodo
compreendido entre t-1 e t.
A Actualizao transforma o capital (C) referido a um dado
momento t, num capital inferior (C-A), referido a um momento
anterior ao dado (t-1). Note-se que A>0.
t t + 1 t + n
C C + J
t - 1
C - A
46
Curso de Avaliao
Imobiliria Vtor Reis
Chapter 13 - 24
47
AS TAXAS E A AVALIAO
IMOBILIRIA - Actualizao
semelhana da taxa de juro, pode-se definir Taxa de Actualizao
(ta) como sendo a reduo sofrida por uma unidade de capital
descontada durante uma unidade de tempo.
t t + 1 t + n
1 1 + i
t - 1
1 - ta
47
Curso de Avaliao
Imobiliria Vtor Reis
48
A transformao de valores futuros em quantidades
equivalentes no presente pode fazer-se mediante o
processo de actualizao, multiplicando-os pelo
chamado Factor de Desconto (FD) ou Factor de
Actualizao:
AS TAXAS E A AVALIAO
IMOBILIRIA - Actualizao
n
n
i
i
FD

+ =
+
= ) 1 (
) 1 (
1
48
Curso de Avaliao
Imobiliria Vtor Reis
Chapter 13 - 25
49
Valor Actual e Valor Acumulado
Considerando o momento 0 como o momento de referncia
(representando a data em que nos situamos para efeitos de clculos)
na contagem do tempo. A, o capital tem o valor C
0
.
O capital C
0
no decurso do tempo ir transformar-se no capital C
t
que
corresponder ao seu valor inicial acrescido do juro vencido no espao
de tempo entre 0 e t.
Diz-se que C
t
o valor acumulado ou capitalizado de C
0
no
momento t.
Diz-se que C
0
o valor actual, actualizado ou descontado no
momento 0 do capital C
t
.
0 t t + n
C
0
C
t
C
0
J
t
49
50
A taxa de actualizao ser nominal ou real consoante a
forma como feita a valorizao dos rendimentos ou despesas
futuros.
a preos constantes, isto , a preos do ano-base;
a preos correntes, isto , a preos dos anos em que
ocorrem
a preos reais, isto , a preos correspondentes a um poder
de compra equivalente ao do ano-base
AS TAXAS E A AVALIAO
IMOBILIRIA - Actualizao
50
Curso de Avaliao
Imobiliria Vtor Reis
Chapter 13 - 26
51
Numa situao de inflao generalizada ou homottica (isto , quando
todos os preos variam mesma taxa), valorizar os montantes a receber ou a
despender no futuro em termos de preos constantes, exactamente a
mesma coisa que valoriz-los em termos de preos reais
Numa situao de elevada inflao, e, sobretudo, se esta for diferencial ou
no homottica, ou seja, se houver variaes diferentes dos custos dos
diversos factores intervenientes no apuramento dos rendimentos, os
montantes a receber ou a despender no futuro devero ser valorizados a
preos correntes
A taxa de actualizao, deste modo, pode ser uma taxa real -treal-, ou uma
taxa nominal -tn-.
AS TAXAS E A AVALIAO
IMOBILIRIA - Actualizao
51
Curso de Avaliao
Imobiliria Vtor Reis
52
Utilizar-se- a taxa de actualizao real,
se os montantes futuros forem estimados a
preos reais, e utilizar-se- a taxa de
actualizao nominal, se os montantes
futuros forem estimados a preos correntes
AS TAXAS E A AVALIAO
IMOBILIRIA - Actualizao
52
Curso de Avaliao
Imobiliria Vtor Reis
Chapter 13 - 27
Vtor Reis
53
Taxas de Juro
Taxa de Juro Equivalente transforma todas
as taxas numa base equivalente
100 1
p
n
+ 1 = Te
p

|
|

\
|

Em que
Te Taxa efectiva anual
n = taxa nominal anual em decimal
p = nmero de perodos de capitalizao por ano
53
Curso de Avaliao Imobiliria
Vtor Reis
Vtor Reis
54
100 1
p
n
+ 1 = Te
p

|
|

\
|

Taxa Nominal = 15%


Perodos = 4 (trimestral)
100 1
4
0.15
+ 1 = Te
4

|
|

\
|

[ ] ( ) 100 1 0.0375 + 1 = Te
4

15.9% = Te
Taxas de Juro
Chapter 13 - 28
Vtor Reis
55
Taxa
Nominal
Anual
Capitalizao
Mensal
Capitalizao
Trimestral
Capitalizao
Semestral
5% 5,12% 5,09% 5,06%
6% 6,17% 6,14% 6,09%
7% 7,23% 7,19% 7,12%
8% 8,30% 8,24% 8,16%
9% 9,38% 9,31% 9,20%
10% 10,47% 10,38% 10,25%
11% 11,57% 11,46% 11,30%
12% 12,68% 12,55% 12,36%
13% 13,80% 13,65% 13,42%
14% 14,93% 14,75% 14,49%
15% 16,08% 15,87% 15,56%
16% 17,23% 16,99% 16,64%
17% 18,39% 18,11% 17,72%
18% 19,56% 19,25% 18,81%
19% 20,75% 20,40% 19,90%
20% 21,94% 21,55% 21,00%
Vencimentos
por ano
12 4 2
Taxas de Juro
Mtodo de avaliao DCF:
em que:
V Valor do Imvel antes da execuo do empreendimento
C Custos do Projecto Imobilirio
R Rendimentos Previstos
D Despesas Operacionais
Vf Valor de Sada
t e i - Taxas de Actualizao
p - Perodo
n - Vida Prevista do Rendimento
56

=
+
+
|
|

\
|
+
+
+
=
n
1 p
n
f
p
p p
p
p
i) (1
) (V

t) (1
) D (R

t) (1
C
V
Chapter 13 - 29
57
57 Vtor Reis
Materializa-se num Cash-flow, em que:
so elencadas as diversas variveis
consideradas fundamentais
estimado o perodo de ocorrncia de sadas e
entradas de capitais
Mtodo de avaliao DCF:
58
Mtodo de avaliao DCF:
Rendimentos Rendimentos
Fraco Renda Nominal Lquidos Lquidos
Taxa de Seguros Condomnio Actualizados
Esgoto
Ano 1 6.408,00 0,40% 0,75% 3,50% 6.408,95 6.017,80
Ano 2 6.536,16 0,40% 0,75% 3,50% 6.537,11 5.763,51
Ano 3 6.666,88 0,40% 0,75% 3,50% 6.667,84 5.519,96
Ano 4 6.800,22 0,40% 0,75% 3,50% 6.801,17 5.286,71
Ano 5 6.936,23 0,40% 0,75% 3,50% 6.937,18 5.063,31
Ano 6 7.074,95 0,40% 0,75% 3,50% 7.075,90 4.849,36
Ano 7 7.216,45 0,40% 0,75% 3,50% 7.217,40 4.644,44
Ano 8 7.360,78 0,40% 0,75% 3,50% 7.361,73 4.448,19
Ano 9 7.507,99 0,40% 0,75% 3,50% 7.508,95 4.260,23
Ano 10 7.658,15 0,40% 0,75% 3,50% 7.659,11 4.080,21
Ano 11 2.964,78 1.483,02
Ano 12 600.862,29 282.214,72
333.631,44
Despesas No Recuperveis
VALOR ACTUALIZADO
Chapter 13 - 30
59
Avaliao pelo Mtodo do
Rendimento
(
(

+
+
=
=
n
n
i n
) i 1 ( i
1 ) i 1 (
PMT PV
a PMT PV
O Valor Actual das Rendas acumuladas durante os vrios perodos considerados
pode ser estimado a partir da frmula seguinte:
Em que:
PV Valor actual dos pagamentos Futuros
PMT Pagamentos Futuros
i - Taxa de remunerao dos capitais
n - Nmero de perodos considerados
60
Avaliao pelo Mtodo do
Rendimento
Um Cliente pediu-lhe a avaliao de um apartamento novo que possui, com
130 m2 Ab habitvel, 1 lugar de estacionamento e aquecimento central.
De acordo com a prospeco de imveis com caractersticas e localizao
semelhantes ao imvel em estudo verifica-se que este poderia ser
arrendado por 550 /ms. Determine, justificando :
O Valor de Mercado, considerado livre e disponvel e para uso continuado,
sabendo que a taxa de capitalizao pretendida na zona de 6%.
Estime os valores que considere possveis, considerando que o imvel se
encontra arrendado, com uma renda mensal de 300 , sabendo que o contrato
de arrendamento termina em Dezembro de 2015.
60
Curso de Avaliao
Imobiliria Vtor Reis
Chapter 13 - 31
61
Avaliao de Imveis de
Rendimento
Diferentes prazos
Diferentes Custos suportados
Diferentes possibilidades de actualizao
Principais Diferenas
62
Avaliao de Imveis de
Rendimento
O risco de investimento de dois imveis similares
com contractos de arrendamento com durao
diferente ser tambm diferente
Diferentes prazos
Chapter 13 - 32
63
Avaliao de Imveis de
Rendimento
Estimativa da Taxa de Remunerao
A determinao do custo de capital um dos pressupostos de
anlise de maior relevncia.
O clculo do custo do capital foi obtido com recurso frmula
CAPM utilizando uma taxa risk free de 1,7%, adicionado de
um prmio de risco de mercado de 6,5 % para privados com
fins lucrativos.
Diferentes prazos
64
Avaliao de Imveis de
Rendimento
Estimativa da Taxa de Remunerao
Atendendo a que os certificados de tesouro ou as obrigaes de tesouro (OT)
portuguesas, normalmente utilizadas como referncia para as taxas risk free,
podem aproximar-se actualmente de taxas de remunerao cerca de 10%,
pode-se considerar que este valor conjuntural e incorpora o efeito
especulativo dos mercados de dvida pblica decorrentes da crise econmica e
financeira.
Razo pela qual foi ser mais sensato utilizar outros referenciais neste caso o
valor 1,7%, valor mdio das ltimas colocaes das OT alems
Diferentes prazos
Chapter 13 - 33
65
Avaliao de Imveis de
Rendimento
Diferentes prazos
Pressupostos Gerais Unid. Valor Observaes
Beta Property Management # 1,13 Fonte: Damodaran Europe
Rf (taxa sem risco) % 1,70%
Tx de rendibilidade de referncia:
Obrigaes Tesouro Alemanha
Prmio de risco para investidor
privado
% 6,50%
Custo Capital CAPM para
investidor privado
% 9,05% CAPM = Rf+ Beta x (PR)
66
Avaliao de Imveis de
Rendimento
Diferentes prazos
Taxa de Remunerao
Yeld Inicial ou cap rate y=R/V.
Remunerao Global r=y+c (c taxa de valorizao do imvel)
Chapter 13 - 34
67
Avaliao de Imveis de
Rendimento
Anteriormente estimava-se o Valor Presumvel de Negociao com o
Inquilino
V Valor actual do imvel
Vf Valor financeiro
Vp Valor potencial
k Factor de ponderao
Exigia que as Rendas Actuais fossem constantes e perptuas
Diferentes prazos
k
Vf Vp
Vf V

+ =
68
Avaliao de Imveis de
Rendimento
No caso de imveis com contractos de termo certo, era estimado o nus
V Valor actual do imvel
Rp Renda potencial
Ra Renda actual
n n de anos de contrato
O que no correcto pois pressupe que o imvel pode realizar j o seu valor
potencial, quando este ser apenas realizado no futuro
Diferentes prazos
[ ] n Ra Rp Vp V = ) (
Chapter 13 - 35
69
Avaliao de Imveis de
Rendimento
Para estimar correctamente:
V Valor actual do imvel
Ra Renda actual
t n de anos de contrato
r taxa de remunerao
Vt - Valor no fim do contrato
Ct Custo de obras no final do contrato
Diferentes prazos
[ ]
( )
) 1 (
) 1 (
1
) 1 (
r
Ct Vt
r
r
Ra
t
t
V
+

+
+

=

70
Avaliao de Imveis de
Rendimento
Diferentes Custos Suportados
Rendimento Potencial
- % Desocupao
- % Incobrveis
Rendimento Bruto Efectivo
- Custos de Manuteno
- Custos de Funcionamento
- Servio de Dvida
Cash-Flow Operacional
- Amortizaes Fiscais
Rendimento Tributvel
Cash-Flow Operacional
- Impostos
Rendimento Lquido Disponvel
Chapter 13 - 36
71
Avaliao de Imveis de
Rendimento
Poder ter implicaes no prazo em que se vai
manter a renda actual ou a renda limitada
Poder ter implicaes nos custos de explorao,
principalmente nos impostos
Diferentes possibilidades de actualizao